La responsabilite des professionnels de la construction*

La responsabilite des professionnels de la construction* Andre DELVAUX Avocat, maıˆtre de confe rence a` la faculte de droit de l ULg Bernard DE COCQUEAU Avocat Fre déric POTTIER Avocat Renaud SIMAR Avocat, assistant a` la faculte de droit de l ULg (*) Ce livre est paru initialement dans l ouvrage de re fe rence publie chez Kluwer: Responsabilite s Traite the orique et pratique. III

Editeur responsable: Hans Suijkerbuijk # 2009 Wolters Kluwer Belgium S.A. Waterloo Office Park Dre` ve Richelle 161 L B-1410 Waterloo Te l.: 0800-40310 (appel gratuit) www.kluwer.be contact@kluwer.be Hormis les exceptions expresse ment fixe es par la loi, aucun extrait de cette publication ne peut eˆ tre reproduit, introduit dans un fichier de donne es automatise, ni diffuse, sous quelque forme que ce soit, sans l autorisation expresse, pre alable et écrite de l e diteur. Les auteurs, la re daction et l e diteur veillent a` la fiabilite des informations publie es, lesquelles ne pourraient toutefois engager leur responsabilite. D 2009/8868/198 ISBN 978 90 8670 827 7 BP/RESCONP-BI9001 IV

Table des matie` res AVANT-PROPOS V CHAPITRE 1. PRINCIPES GE NE RAUX SPE CIFIQUEMENT APPLICABLES A` LA MATIE` RE 1 SECTION 1. PRINCIPE DE LA RESPONSABILITE POUR FAUTE 1 Sous-section 1. Notion et portée 1 Sous-section 2. Fondement du principe de la responsabilité pour faute 4 Sous-section 3. Conséquences sur la charge de la preuve 5 SECTION 2. RESPONSABILITE CONTRACTUELLE 5 Sous-section 1. Notion de faute contractuelle 5 1.DÉFAUTS OU VICES DES MATÉRIAUX 6 2.DÉFAUTS OU VICES DU SOL OU PLUS EXACTEMENT INADAPTATION DE L OUVRAGE AU SOL 8 3.DÉFAUT DE CONCEPTION OU D EXE CUTION (OU VICES DE CONSTRUCTION PROPREMENT DITS) 8 Sous-section 2. Mauvaise exe cution 9 1. SPE CIFICATIONS CONVENTIONNELLES 9 2. CAHIER DES CHARGES 10 3.RE` GLES DE L ART 10 4. NORMES 11 Sous-section 3. Retard de l exe cution 12 1. IMPORTANCE DU DE LAI 12 2.DÉLAI APPLICABLE EN L ABSENCE D ENGAGEMENT FERME 13 3. CONSTAT DU RETARD 14 4. SANCTION DU NON-RESPECT DU DÉLAI 15 5. PROLONGATION DE DÉLAI 15 Sous-section 4. Manquements au devoir de conseil 15 VII

1. FONDEMENT DU DEVOIR DE CONSEIL 15 2. EXTENSION DE CE DEVOIR 16 SECTION 3. RESPONSABILITE EXTRACONTRACTUELLE 17 Sous-section 1. Objet de la section 17 Sous-section 2. Responsabilite du fait personnel (art. 1382 et 1383 C. civ.) 18 1. NOTION DE FAUTE 18 A. Violation d une norme détermine e 18 B. Manquement a` une obligation générale de prudence 19 2. MANQUEMENTS AUX OBLIGATIONS EN MATIE` RE DE SE CURITE 22 A. Violation de règles de se curité détermine es 22 B. Manquement a` l obligation ge nérale de securite 23 3. CUMUL DES RESPONSABILITÉS 24 4. ABSENCE D IDENTITE ENTRE LA FAUTE CONTRACTUELLE ET LA FAUTE QUASI- DÉLICTUELLE 25 Sous-section 3. Garde d une chose viciee (art. 1384, al. 1 er C. civ.) 25 1. NOTION DE CHOSE VICIE E 26 2. NOTION DE GARDIEN 27 3. GARDE COMMUNE 29 4. LOCATION D ENGINS 30 5. PREUVE DU VICE ET CAUSES D EXONÉRATION 30 6. CAS PARTICULIER: L OCCUPATION DE GRUES 32 Sous-section 4. Responsabilite du commettant (art. 1384, al. 3 C. civ.) 33 1. NOTION DE COMMETTANT 33 2. CRITE` RE DE L AUTORITE EFFECTIVE 34 3. SOUS-TRAITANCE 34 4. PREˆ T DE MAIN D ŒUVRE 35 A. Responsabilite exclusive de l employeur habituel 36 B. Responsabilite exclusive de l employeur utilisateur 37 C. Responsabilite cumulative des deux employeurs 37 D. Responsabilite alternative des deux employeurs selon la nature de la faute commise 37 VIII

E. Solution: appréciation au cas par cas 37 5. TRAVAIL INTÉRIMAIRE 37 6. MISE À DISPOSITION D UN ENGIN AVEC SON CONDUCTEUR 38 7. SOCIE TE MOMENTANÉE 40 Sous-section 5. Proprie taire d un bâtiment en ruine (art. 1386 C. civ.) 41 1. NOTION DE BAˆ TIMENT 41 2. NOTION DE RUINE 41 3. PREUVE DU VICE DE CONSTRUCTION OU DU DÉFAUT D ENTRETIEN 42 4. PRE SOMPTION DE RESPONSABILITÉ ET CAUSE E TRANGE` RE 43 5. CONCOURS ENTRE LES ARTICLES 1386 ET 1384, AL. 1, C. CIV. 44 SECTION 4. RESPONSABILITE PE NALE 44 Sous-section 1. La nécessite d une infraction pe nale 45 Sous-section 2. L imputation de l infraction 46 1. LES RE` GLES D IMPUTATION AUX PERSONNES PHYSIQUES 46 2. LES RE` GLES D IMPUTATION AUX PERSONNES MORALES 47 3. LA POSSIBILITÉ D UNE CONDAMNATION CONJOINTE DE LA PERSONNE PHYSIQUE ET DE LA PERSONNE MORALE 49 Sous-section 3. Identité entre la faute pe nale et civile 50 Sous-section 4. Conséquences sur l action civile ne e d une infraction 51 1. SUR LE PLAN PROBATOIRE 51 2. SUR LE PLAN DE LA PRESCRIPTION 52 SECTION 5. IMPUTABILITE DE LA RESPONSABILITE 52 Sous-section 1. Principe: imputabilité à chacun selon sa faute 52 Sous-section 2. Pluralite de responsables 53 1. PLURALITÉ DE CONCEPTEURS: ARCHITECTE, INGE NIEUR, PROMOTEUR, ENTREPRENEUR ET FABRICANT 53 IX

2. PLURALITÉ D EXE CUTANTS: ENTREPRENEUR(S), SOUS-TRAITANT(S), VOIRE PROMOTEUR 54 3. FAUTES CONCURRENTES DES CONTRÔLEURS 55 4. IMMIXTION DU MAIˆTRE D OUVRAGE DANS LA CONCEPTION ET LA DIRECTION, VOIRE L EXÉCUTION, DES TRAVAUX 55 Sous-section 3. Controˆle réciproque, mais pas e quivalent, des fautes 56 1. FONDEMENT 56 2. RESPONSABILITÉ A` L E GARD DU MAIˆTRE D OUVRAGE, MAIS NON-EXONÉRATION DU FAUTIF 57 Sous-section 4. Obligation in solidum 58 1. NOTION CONDITIONS 58 2. APPLICATION EN MATIÈRE DE CONSTRUCTION 59 3. AME NAGEMENT CONTRACTUEL 60 SECTION 6. OBLIGATION DE COMPENSER LES TROUBLES ANORMAUX DE VOISINAGE 61 Sous-section 1. Caractéristiques 61 1. NOTION ET FONDEMENT 61 2. ELÉMENTS CONSTITUTIFS 62 A. Un trouble anormal causant un dommage 62 B. Un fait ge nérateur re sultant d un fait positif ou d une omission 63 C. Une atteinte à un droit lie à un rapport de voisinage 64 3. OBLIGATION PERSONNELLE DU TITULAIRE DE DROIT SUR LE FOND VOISIN 64 4. SITUATION DES PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION 65 5. TITULAIRE DE L ACTION 67 6. CAS SPÉCIAL DES DOMMAGES RE SULTANT DE TRAVAUX PUBLICS: UN SEUIL DE TOLÉRANCE REHAUSSÉ 68 7. AUTONOMIE DE L ACTION FONDE E SUR LES TROUBLES DE VOISINAGE 69 8. CLAUSE MODIFICATIVE DE L OBLIGATION DE COMPENSER LES TROUBLES DE VOISINAGE 69 Sous-section 2. Compensation du trouble anormal 71 X

1. JUSTE ET ADÉQUATE COMPENSATION 71 2.RE PARATION PAR ÉQUIVALENT OU EN NATURE? 72 A. Principe 72 B. L interdiction de l activite génératrice du trouble 72 C. Réparation en nature et autorisation administrative 72 3.RE CEPTIVITE RE ELLE DE L IMMEUBLE ET RE CEPTIVITE PERSONNELLE DE LA VICTIME 73 4. PRISE EN COMPTE DE LA PLUS-VALUE 74 5. DOMMAGES CAUSÉS PAR LES POUVOIRS PUBLICS 75 6. COMPENSATION DES PERTES DE REVENUS CAUSE ES À DES INDÉPENDANTS PAR DES TRAVAUX PUBLICS 75 SECTION 7. RESPONSABILITE DES TROUBLES CAUSE S PAR LES POMPAGES D EAUX SOUTERRAINES 76 1. Régionalisation de la matière 76 2. Régime de responsabilite objective 77 3. Dommages couverts 77 4. Créancier et débiteur de la responsabilité 78 5. Règles de proce dure 78 6. Dispositions relatives à des avances 79 SECTION 8. RE PARATION DU DOMMAGE 79 Sous-section 1. Principes 79 1. PRIMAUTÉ DE L EXÉCUTION EN NATURE 79 2. DISTINCTION ENTRE EXÉCUTION EN NATURE ET RE PARATION EN NATURE 79 3. CONDITIONS DE LA RÉPARATION EN NATURE 80 4. SANCTIONS DE L INEXE CUTION 81 A. Exception d inexe cution 81 B. Remplacement judiciaire 81 C. Faculté de remplacement unilate ral ou anticipation sur le remplacement judiciaire 82 D. Sanctions ou modes d action conventionnels 83 E. Anticipation sur la résolution judiciaire 83 F. Résiliation unilate rale en dehors de toute faute selon l article 1794 du Code civil 83 G. Résolution judiciaire pour faute sur la base de l article 1184 du Code civil 84 Sous-section 2. Etendue et modalite s de la re paration 84 1. DROIT À LA RE PARATION INTÉGRALE 84 XI

2. PRISE EN COMPTE DE LA VE TUSTE DE L IMMEUBLE VICTIME OU DE LA PLUS-VALUE APPORTÉE PAR LES TRAVAUX DE RE PARATION 85 Sous-section 3. Obligation du cre ancier de prévenir et limiter le dommage 86 Sous-section 4. De lai de responsabilité pour les travaux de réparation 86 SECTION 9. ACTION ET RECOURS 87 Sous-section 1. Action sur une base contractuelle 87 1. RESPONSABILITÉ POUR FAUTE PAR RAPPORT A` LA MISSION CONFIE E ET ASSUMÉE 87 2. RESPONSABILITÉ DU COCONTRACTANT DU FAIT DE SES AIDES ET SUBSTITUTS 87 Sous-section 2. Action contre l agent d exe cution 88 Sous-section 3. Action du maıˆ tre d ouvrage contre un sous-traitant 89 1. SUR UNE BASE EXTRACONTRACTUELLE 89 2. SUR UNE BASE CONTRACTUELLE 90 Sous-section 4. Recours suite à une condamnation in solidum 92 1. ACTION RÉCURSOIRE ET SUBROGATION 92 2. LIMITES AU RECOURS EXERCE CONTRE LES CORESPONSABLES IN SOLIDUM 93 3. OPPOSABILITÉ DES TRANSACTIONS AUX COOBLIGE S 93 Sous-section 5. Action sur une base extracontractuelle 94 Sous-section 6. Recours contre le promoteur 94 Sous-section 7. Recours en matie` re de troubles de voisinage 94 Sous-section 8. Recours et clauses exonératoires ou limitatives de responsabilité 95 1. PRINCIPE: VALIDITE 95 2. LIMITES A` LA VALIDITÉ 95 3.RE GIME JURIDIQUE 96 Sous-section 9. Actions, recours et clauses de garantie 97 Sous-section 10. De lai pour agir 98 1. ACTION FONDE E SUR LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE 98 XII

2. ACTION FONDE E SUR LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE DANS LE CADRE D UN CONTRAT DE VENTE 99 3. ACTION FONDÉE SUR L OBLIGATION DE COMPENSER LES TROUBLES DE VOISINAGE 99 4. ACTION FONDE E SUR LA RESPONSABILITE EXTRACONTRACTUELLE 99 5. PORTE E DE L INTERRUPTION DE LA PRESCRIPTION QUANT AUX PARTIES MISES EN CAUSE ET AUX GRIEFS INVOQUÉS 99 CHAPITRE 2. RESPONSABILITE CONTRACTUELLE AVANT ET APRÈS RE CEPTION-AGRE ATION 101 SECTION 1. RE GIME DE LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE JUSQU A` LA RE CEPTION 101 Sous-section 1. Etendue de la responsabilité contractuelle 101 Sous-section 2. Limite de la responsabilite contractuelle de droit commun Sous-section 3. Sanctions et moyens d action contre le cocontractant de faillant 101 102 SECTION 2. RE CEPTION-AGRE ATION 102 Sous-section 1. Spécificite de la re ception dans le droit de la construction 102 1. NOTION 102 2. EXIGIBILITE DE LA RE CEPTION 103 3. MODALITE S DE LA RÉCEPTION 104 4. NATURE JURIDIQUE DE LA RÉCEPTION ET CONSE QUENCES 105 Sous-section 2. Re gime de la double re ception 105 1. AUTONOMIE DE LA VOLONTÉ DES PARTIES 105 2. PORTE ES RESPECTIVES DE LA RE CEPTION PROVISOIRE ET DE LA RE CEPTION DÉFINITIVE 105 Sous-section 3. Effets de la re ception-agréation 106 1. EFFET VIS-A` -VIS DU SEUL COCONTRACTANT CONCERNE 106 2. EFFET SUR LA RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE DE DROIT COMMUN 107 XIII

3. EFFET SUR LES RESPONSABILITE S APRÈS RE CEPTION-AGRÉATION 107 SECTION 3. RESPONSABILITE APRE`S RE CEPTION- AGRE ATION 107 Sous-section 1. Responsabilite pour vice grave 107 1. NOTION: RESPONSABILITÉ ET NON-GARANTIE DÉCENNALE 107 2. CHAMP D APPLICATION 108 3. CARACTE RISTIQUES 109 A. Responsabilite contractuelle 109 B. Caractère d ordre public 109 C. De lai préfixe de dix ans 109 Sous-section 2. Responsabilite pour vice cache ve niel 110 1. NOTION 110 2. CHAMP D APPLICATION 110 3. CARACTE RISTIQUES 111 A. Fondement contractuel 111 B. Responsabilite à base de faute prouvée 111 C. Absence de caractère d ordre public 111 D. Inte rêt d un aménagement contractuel 111 4. DURE E DE LA RESPONSABILITÉ POUR VICE CACHÉ VE NIEL 112 A. De lai utile 112 B. De lai de dix ans ou moins 112 C. De lai préfixe 113 SECTION 4. RE GIME DES OUVRAGES AYANT POUR OBJET UN MEUBLE 113 Sous-section 1. Re gime géne ral du contrat d entreprise 113 Sous-section 2. Re ception 114 Sous-section 3. Responsabilite pour vices cachés 115 Sous-section 4. Protection du consommateur 115 CHAPITRE 3. PARTICULARITÉS DE LA RESPONSABILITÉ PAR PROFESSION OU PAR QUALITE D INTERVENANT 117 SECTION 1. L ARCHITECTE 117 XIV

Sous-section 1. Introduction 117 Sous-section 2. Monopole et concours obligatoire de l architecte 118 Sous-section 3. Inde pendance de l architecte et incompatibilité avec la profession d entrepreneur 119 Sous-section 4. Etude pre alable 120 1. PRISE EN COMPTE DU SOL 121 2.RE` GLES D URBANISME 121 3. DROIT DES RIVERAINS 122 4. ADÉQUATION DU PROJET 123 5. PRIMES 123 Sous-section 5. Fixation et respect du budget 123 A. De termination du budget 123 B. Respect du budget 125 Sous-section 6. Elaboration des documents d entreprise: plans, cahier des charges, mètre, contrat... 126 1. CONFORMITÉ AU PROGRAMME, AUX RE` GLES DE L ART ET AUX NORMES 126 2. CHOIX DES MATE RIAUX, PROCÉDÉS TECHNIQUES ET RISQUES DE L INNOVATION 127 3.DÉFINITION DE PERFORMANCES 128 Sous-section 7. Controˆ le des travaux 128 1. PRINCIPE ET FONDEMENTS 128 2. DISTINCTION: CONTROˆ LE ET NON-SURVEILLANCE, POUVOIR DE DIRECTIVE ET NON-DIRECTION 129 A. Directive et direction 130 B. Controˆ le et surveillance 130 3. APPLICATIONS CHOISIES 131 A. Implantation du baˆ timent 131 B. Coordination 131 C. Planification 131 D. Plan du détail 132 Sous-section 8. Assistance du maître de l ouvrage et devoir de conseil 132 1. PRINCIPE RECONNU PAR LA JURISPRUDENCE ET LA DOCTRINE 132 XV

2. RESPECT DES DISPOSITIONS LE GALES D APPLICATION 133 3. LITIGE DE VOISINAGE 133 4. RECOURS À UN SPE CIALISTE 133 5.RE DACTION OU VE RIFICATION DES CONTRATS 134 6. EXAMEN DES OFFRES DE PRIX OU DEVIS 134 7. CHOIX DE L ENTREPRENEUR 134 8. ASSISTANCE AUX RE CEPTIONS 136 9.VE RIFICATION DES COMPTES ET DÉCOMPTES 136 Sous-section 8. Responsabilite re siduaire pour les taˆ ches confiées à des spe cialistes 136 1. INTERDICTION DE SE DÉCHARGER DE LA RESPONSABILITÉ DÉCENNALE 136 2.LÉGALITE DE LA DÉLÉGATION DE TAˆ CHES SPE CIALISE ES 137 3.DÉCHARGE PARTIELLE DE RESPONSABILITÉ 137 4. CONDITION D UNE DÉCHARGE CONVENTIONNELLE DE RESPONSABILITÉ 137 Sous-section 10. Incidence de l immixtion du maître de l ouvrage 138 1. EFFICACITÉ DES RÉSERVES 138 2. CARACTE` RE INOPÉRANT DES RÉSERVES CONCERNANT LA SÉCURITÉ ET LA STABILITE DES CONSTRUCTIONS 138 3. TRAVAUX EXÉCUTÉS SANS CONTRÔLE D UN ARCHITECTE 138 Sous-section 11. Succession d architectes et responsabilité 139 Sous-section 12. Responsabilite extracontractuelle 139 Sous-section 13. Responsabilite pénale 140 1. INFRACTIONS À DES RÈGLEMENTS ADMINISTRATIFS 140 A. Protection du titre et de la profession d architecte 140 B. Infractions urbanistiques 141 C. Infractions au chapitre V de la loi du 4 aouˆ t 1996 consacré aux chantiers temporaires ou mobiles 142 2. ACCIDENTS DE CHANTIER 142 XVI

SECTION 2. L ENTREPRENEUR 144 Sous-section 1. De fauts d exécution 144 1. IMPLANTATION DU BÂTIMENT 144 2. VICES DES MATE RIAUX 144 3. VICES D EXE CUTION PROPREMENT DITS 145 A. Respect des spécifications conventionnelles La conformite des travaux 145 B. Non-respect des re` gles de l art La qualite des travaux 146 Sous-section 2. De fauts de conception 147 1. VICES DU SOL ET DES FONDATIONS 148 2. INADE QUATION DES MATE RIAUX 149 Sous-section 3. Retard d exécution 150 1. ABSENCE DE DÉLAI CONTRACTUEL 150 2. FIXATION D UN DÉLAI DÉTERMINE 150 Sous-section 4. Devoir de conseil 152 1. FACE AUX OPTIONS, VOIRE AUX INJONCTIONS DU MAIˆ TRE DE L OUVRAGE ET DES AUTEURS DE PROJET 152 2. VARIATION DANS L INTENSITÉ DE L OBLIGATION DE CONSEIL 153 3. LITIGE DE VOISINAGE 154 4. INFRACTION AUX DISPOSITIONS LÉGALES 155 Sous-section 5. Risques de la chose 155 Sous-section 6. Responsabilite en cas d immixtion du maître de l ouvrage 156 1. EFFICACITÉ DES RÉSERVES 157 2. CARACTE` RE INOPÉRANT DES RÉSERVES CONCERNANT LA SÉCURITÉ ET LA STABILITE DES CONSTRUCTIONS 157 3. TRAVAUX EXÉCUTÉS SANS CONTRÔLE DE L ARCHITECTE 158 Sous-section 7. Responsabilite renforcée de l entrepreneur spécialiste 159 Sous-section 8. Responsabilite en cas de travaux sous-traite s 160 XVII

1. RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE DES TRAVAUX DU SOUS-TRAITANT 160 2. ABSENCE DE RESPONSABILITÉ DU FAIT DES FAUTES DÉLICTUELLES DU SOUS-TRAITANT 160 3. RESPONSABILITÉ DU SOUS-TRAITANT À L ÉGARD DE L ENTREPRENEUR PRINCIPAL 161 4. ABSENCE DE RESPONSABILITÉ DIRECTE DU SOUS- TRAITANT À L ÉGARD DU MAÎTRE DE L OUVRAGE RENVOI 162 Sous-section 9. Responsabilite délictuelle 162 1. EMPIÈTEMENT SUR LES FONDS VOISINS 162 2.DÉGRADATION AUX CÂBLES ET CANALISATIONS 164 A. Responsabilite pour faute 164 B. Obligations de l entrepreneur 165 1. Recherche d informations avant le début des travaux 165 2. Localisation des caˆ bles et canalisations sur chantier 167 3. Utilisation de moyens d exe cution adapte s 167 C. Ignorance invincible 168 Sous-section 10. Garde d une chose vicieuse 170 1. GARDE DU CHANTIER ET/OU DES ENGINS 170 2. RESPONSABILITÉ DU FAIT DES PRODUITS DÉFECTUEUX 170 3. SIGNALISATION DES CHANTIERS 171 Sous-section 11. Responsabilite pénale 172 1. INFRACTION À DES RÈGLEMENTS ADMINISTRATIFS 172 A. Acce` sàla profession 173 B. Infractions urbanistiques 173 C. Obligations sociales et fiscales lie es à l enregistrement des entrepreneurs 175 D. Infractions a` la loi du 4 aouˆ t 1996 sur le bien-être des travailleurs et à ses arreˆ te s d exécution 175 2. SIGNALISATION DES CHANTIERS 176 3. ACCIDENTS DE CHANTIER 177 SECTION 3. L INGE NIEUR 178 Sous-section 1. Mission de l ingénieur ou bureau d e tudes 178 Sous-section 2. Différents types de responsabilité 179 1. RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE 179 XVIII

A. Responsabilite contractuelle durant l exe cution du contrat 179 B. Responsabilite contractuelle aprèsréception-agréation 179 2. RESPONSABILITÉ PE NALE 179 3. RESPONSABILITÉ DES INGE NIEURS DANS LE CADRE DES MARCHÉS PUBLICS 180 Sous-section 3. Variation de responsabilité en fonction de l e tendue de la mission 180 1. MISSION COMPLE` TE 180 A. Phase pre contractuelle: programmes, devis estimatifs, esquisses,... 181 B. Phase d e tude: avant-projets, me` tres, cahiers des charges, plans, détails d exe cution et budget 181 C. Phase d exe cution des travaux: direction des travaux, controˆ le, coordination, surveillance 182 D. Phase de fin des travaux: réception de l ouvrage et vérification des décomptes 183 2. MISSION PARTIELLE 183 Sous-section 4. Variation de la responsabilité en fonction de la mission 184 1. INGE NIEUR-CONSEIL 184 2. AUTRES FORMES D INGÉNIERIE: COMMERCIALE, DE CONSTRUCTION, DE GESTION ET D ENSEMBLE 184 3. MISSION D ARCHITECTE 185 4. QUALITY SURVEYOR 185 5. CONSEIL TECHNIQUE ET EXPERT JUDICIAIRE 186 Sous-section 5. Variation en fonction du cocontractant Intensité du devoir de conseil Sous-section 6. Variation de la responsabilité en fonction des obligations souscrites 186 187 1. OBLIGATION DE MOYEN OU DE RÉSULTAT 187 2. SPE CIFICATION DES MATE RIAUX ET DES PERFORMANCES 188 3. SAVOIR-FAIRE, DROIT DE PROPRIÉTÉ INTELLECTUELLE ET CONFIDENTIALITÉ 188 Sous-section 7. Variation de la responsabilité en fonction de l ame nagement conventionnel 188 SECTION 4. LE PROMOTEUR 189 Sous-section 1. Notion de promotion 189 XIX

Sous-section 2. Obligation de résultat du promoteur quant à la livraison de l immeuble Sous-section 3. Responsabilite du promoteur après agre ation de l ouvrage 191 193 Sous-section 4. Responsabilite du promoteur soumis à la loi Breyne 194 1. OBLIGATION D ASSIMILATION DE TOUTE CONVENTION VISÉE PAR LA LOI BREYNE À UNE VENTE OU À UN CONTRAT D ENTREPRISE 195 2. UNIFICATION PARTIELLE DES RESPONSABILITÉS DU VENDEUR ET DE L ENTREPRENEUR 195 3. IMPOSITION EN MATIE` RE DE TRANSFERT DE LA PROPRIE TÉ ET DES RISQUES 196 4. SYSTÈME DES RE CEPTIONS 196 5. RESPONSABILITÉ PE NALE DU PROMOTEUR LOI BREYNE 197 SECTION 5. L AGENT IMMOBILIER 197 Sous-section 1. Absence de responsabilité en tant que professionnel de la construction Sous-section 2. Statut de l agent immobilier et responsabilités qui en de coulent 197 198 1. NULLITE DU CONTRAT EN CAS DE NON-RESPECT DES RE` GLES D ACCE` S À LA PROFESSION 198 2. RESPONSABILITÉ PERSONNELLE DE L AGENT IMMOBILIER I.P.I. 199 3. FAUTE DÉONTOLOGIQUE ET RESPONSABILITÉ 199 4. ACTIVITÉS COMMERCIALES ET RESPONSABILITÉS 199 Sous-section 3. Responsabilite précontractuelle 200 1. A L ÉGARD DU CLIENT 200 2. A L ÉGARD DES TIERS 201 Sous-section 4. Responsabilite contractuelle dans le cadre de l activite de courtage immobilier 202 1. CARACTE` RE ACCESSOIRE DU MANDAT 202 2. OBLIGATION DE S INFORMER 202 3. OBLIGATION DE PROPOSER UN CONTRAT ADÉQUAT 203 4. EXE CUTION CONFORME DU CONTRAT À LA LOI 203 XX

Sous-section 5. Particularités de la responsabilité contractuelle dans le cadre de l activite de mandat 204 1. INTERDICTION DE CONTREPARTIE 204 2. EXERCICE FAUTIF DU MANDAT 204 3.DÉPASSEMENT DU MANDAT 204 Sous-section 6. Aggravation et allègement conventionnel des obligations de l agent 205 1. EXCLUSIVITE 205 2. CLAUSE DE DUCROIRE 205 3. CLAUSE RESTRICTIVE OU EXONÉRATOIRE 205 Sous-section 7. Responsabilite à l e gard des tiers 205 1. OBLIGATION DE DILIGENCE ET DE LOYAUTÉ 205 2. OBLIGATION DE VEILLER A` LA SÉCURITE DES LIEUX LORS DES VISITES 206 SECTION 6. LE GE OMETRE 206 Sous-section 1. Mission 206 Sous-section 2. Statut du géome` tre 206 Sous-section 3. Responsabilite précontractuelle 207 Sous-section 4. Responsabilite contractuelle 207 SECTION 7. LE COORDINATEUR SE CURITE ET SANTE 208 Sous-section 1. Particularités de l intervention du coordinateur influenc ant la responsabilité 208 1. INTERVENTION OBLIGATOIRE 208 2. CONTENU DE LA MISSION LÉGALE 210 1. Coordination au stade du projet de l ouvrage 210 2. Coordination au stade de la réalisation de l ouvrage 211 3. POUVOIRS DU COORDINATEUR 211 4. EXERCICE DE LA FONCTION DE COORDINATEUR: INCOMPATIBILITÉ ET STATUT 212 5. OBLIGATION D ASSURANCE 213 Sous-section 2. Qualification des obligations du coordinateur 213 Sous-section 3. Responsabilite contractuelle 215 XXI

1.DÉTERMINATION DU COCONTRACTANT DU COORDINATEUR 215 2. LIBERTÉ CONTRACTUELLE LIMITE E 216 A. Clause relative à l inéxecution 216 B. Clause relative à la responsabilite 216 3. ABSENCE DE RESPONSABILITÉ DU COORDINATEUR PAR RAPPORT AUX OUVRAGES RE ALISÉS 217 A. Immixtion du coordinateur dans la conception 217 B. Absence de réaction par rapport aux défauts techniques 217 Sous-section 4. Responsabilite quasi-délictuelle 218 Sous-section 5. Responsabilite pénale 219 SECTION 8. CONSEILLER EN PERFORMANCE ENERGE TIQUE DES BAˆTIMENTS 220 Sous-section 1. Nouvel intervenant 220 Sous-section 2. Mission 220 Sous-section 3. Interférences avec l architecte auteur de projet 220 SECTION 9. L EXPERT JUDICIAIRE 221 Sous-section 1. Base juridique de la responsabilité 221 Sous-section 2. Mise en cause de la responsabilité de l expert 222 Sous-section 3. Conditions d une responsabilité de l expert 225 Sous-section 4. Particularités quant à la responsabilité de l expert dans le domaine de la construction 228 INDEX 230 XXII