Champ d application & modalités du crédit prof. dr. Christine Biquet-Mathieu, Université de Liège

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1 Champ d application & modalités du crédit prof. dr. Christine Biquet-Mathieu, Université de Liège Sens et non-sens de la législation européenne concernant l octroi de crédit Impact sur la législation belge SPF Economie Observatoire du Crédit et de l Endettement Bruxelles, le 23 octobre 2015 Plan de l exposé Questions relatives au champ d application Hypothèses particulières Formules de crédit Conclusion du crédit Extension au crédit hypothécaire de certaines protections existant dans le droit belge du crédit à la consommation? 1

2 Crédit entre particuliers Une pratique non réglementée Prêteur par7culier, qui agit dans sa sphère privée ( ac7vité professionnelle) PAS régi par les directives européennes PAS régi par le Livre VII CDE Crédit hypo à but immob. entre particuliers Auparavant régi par titre 1 er LCH Depuis le 1 er avril 2015 Application seul droit commun TGO + art et s. Suppression du droit au remb. antic. Indemnité de remploi passe de 3 à 6 mois Suppression des protections en matière de variabilité du taux, indexation capital prêté, Sauf si Loi de réparation, qui rétablirait le statut civil du crédit hypothécaire Quid intermédiaires de crédit de particulier à particulier? Protection du prêteur Vérif. si pas appel public à l épargne Protection de l emprunteur? Notion de prêteur et exigence d un agrément Quid du commerçant qui déménage et entend vendre à un consommateur l immeuble qui abritait son commerce? Peut-il octroyer un délai de paiement pour le paiement de tout ou partie du prix? Vente d un immeuble à crédit (priv. ou hypo légale) = contrat de crédit hypo au sens L. VII CDE S il s agit d une société, elle agit nécessairement dans le cadre de son activité prof = prêteur au sens L. VII CDE Ce commerçant doit-il être agréé pour pouvoir octroyer ce délai de paiement? Sous l empire Loi 4 août 1992 : NON car crédit hypo pas activité prof. habituelle Sous l empire du L. VII CDE : OUI car peu importe que le crédit constitue ou non l activité habituelle du prof! En pratique, impossible à un petit commerçant d obtenir l agrément! Pas possible pour lui de vendre son immeuble à un consommateur avec délai de paiement Loi de réparation? La directive a-t-elle réellement voulu viser une telle hypothèse? Exclusion des crédits sans frais, ni intérêts supplémentaires cf. Dir. 2014/17 Mais pas intéressant pour l acquéreur dans l hypothèse d un paiement anticipé Pour opérations isolées : Régime très allégé d autorisation, sur présentation du projet d acte par le notaire? AVEC réponse rapide et code permettant de consulter la centrale des crédits 2

3 Articulation des directives 2008/48 et 2014/17 Crédit à la consommation Crédit par un professionnel à un consommateur sauf s il s agit d un crédit relatif à un bien immobilier Crédit relatif à un bien immobilier Crédit par un professionnel à un consommateur si But immobilier acquisition ou maintien de droits de propriété sur un terrain ou un immeuble existant ou à construire MAIS rénova7on d un immeuble but immobilier La notion de maintien de droits de propriété sur un immeuble se réfère en conséquence à la notion de conservation juridique» Q. : Jusqu où admettre cette notion de conservation juridique? OU Garantie hypothécaire sur un bien immobilier à usage résidentiel Critères européens But immobilier OU Garantie hypothécaire Pertinence des critères retenus? Spéc. critère de la garantie hypothécaire Comment expliquer que le régime du crédit (contrat principal) diffère selon l accessoire qui le garantit? Comment expliquer que le régime des facilités de découvert, financement auto, cuisine équipée, travaux d isolation, diffèreselon qu ils sont ou non garantis par une sûreté hypothécaire? En Belgique : Lien avec hypo «en garantie de toutes créances actuelles et futures» 3

4 Incidence Hypo «pour toutes créances futures»? Hypo «pour toutes créances futures» garantit potentiellement tousles crédits futurs Idem pour mandat d hypothèque Sous réserve de l exigence de déterminabilité PAS besoin de faire référence à l hypo préexistante lors de l octroi du nouveau crédit ouverture de crédit cadre : là, il faut une imputa7on dans le cadre PAS besoin que le montant de l hypothèque soit suffisant pour garantir toutes les sommes dues au titre des créances garanties ouverture de crédit cadre : il faut un espace libre pour pouvoir imputer dans le cadre entre les no7ons de créances garanties et de montants garantis Si hypo «pour toutes créances» est insuffisante pour garantir tous les crédits, le prêteur peut réaliser l hypo pour la récupération du crédit de son choix Notion de garantie hypothécaire en droit européen Au sens de la directive 2014/17, une garantie seulement virtuelle quant aux montants garantis est-elle suffisante pour faire échapper un crédit à la consommation à la directive 2008/48, par exemple : les facilités de découvert, cartes de crédit, financement vacances, véhicule, cuisine équipée, travaux d isolation,? Ne faudrait-il pas privilégier le mécanisme de l ouverture de crédit cadre? Ou consacrer légalement le mécanisme de l hypo rechargeable? Avec possibilité de faire jouer la concurrencepour réutiliser l hypo? 4

5 Autres clés de résolution La directive 2008/48 est d harmonisation totale pour les questions qu elle règle En revanche, la directive 2014/17 n est d harmonisation totale que sur deux points : TAEG et FISE Pour le reste, la directive 2014/17 est d harmonisation seulement minimale Sous réserve des principes du Traité, le lég. belge peut prévoir une protection du consommateur plus importante Possibilité d étendre au crédit hypo des dispositions belges du crédit consomm En outre, pour les crédits garantis par une sûreté hypothécaire MAIS SANS but immobilier Possibilité pour le lég, d appliquer la directive 2008/48 (au lieu de la directive 2014/17) en ce qui concerne la publicité et les informations personnalisées (SECCI au lieu de FISE) Possibilité de conserver une cohérence dans les régimes applicables MAIS au prix d une complexification accrue du Livre VII CDE Financement bateau d habitation Hypothèque Depuis 2012, possibilité de constituer une «hypothèque», malgré le fait que le bateau n est pas utilisé à des fins lucratives de navigation Caractère immobilier? En principe, non Mais qd même Immeuble si n est plus destiné à être déplacé? Cf. Cass., 14 février 2008 conception moderne mais controversée de l immobilisation par incorporation «Les mouvements fonctionnels limités d une chose qui reste durablement au même endroit, en l espèce un quai, et est de ce fait liée au sol, n ôte pas à cette chose sa nature de bien immeuble» -In casu, il s agissait de grues affirmation in TP loi 19 avril 2014, qui a introduit le Livre VII in CDE Intérêt de la question Crédit hypo plutôt que crédit à la consommation taux + intéressant Déduction fiscale pour habitation propre et unique 5

6 Crédit-Pont Possibilité d octroi d un crédit hypothécaire, non réutilisable, par découvert en comptedans l attente de la revente de l habitation? Sous l empire de la loi du 4 août NON si garantie hypo ou assimilée -LCH Formule légale de variabilité in LCH incompatible avec variation souple des taux débiteurs en compte CDE -Depuis le 1 er avril 2015 Exclusion partielle in L. VII CDE pour Facilités de découvert, remboursables à la demande du prêteur (= crédit à durée indéterminée?)ou dans un délai maximal de trois mois Application réservée de dispositions LCC Mais de toute façon inapplicables si But immobilier ET Garantie immobilière Aucune réserve pour application dispositions LCH! Loi de réparation? Quid après de la transposition de la directive 2014/17 Possibilité pour le législateur d écarter application de la directive 2014/17 Application LCC avec régime souple de variabilité? Maintien de la LCH avec assouplissement régime variabilité? Ou bien Maintien LCH sans assouplissement régime variabilité? Formules sophistiquées DIR envisage les formules les plus sophistiquées, éventuellement combinées : Taux variable(s) Crédit à intérêts différés Crédit bullet Crédit avec reconstitution du capital Crédit libellé en devises étrangères Avec qq. garde-fous MAIS Avertissement in FISE Prêt responsable + Possibilité pour les Etats membres de réglementer voire interdire certaines formules dans le respect des principes du Traité 6

7 Variabilité du taux Directive 2014/17 assez libérale (harmonis. minimale) Mais information précontractuelle et prêt responsable En Belgique : Quid taux fixe renégociable périodiquement? Quid maintien de la formule légale de variabilité? Quid maintien de l interdiction de coupler une réduction temporaire de taux avec un taux variable? Quid variabilité selon d autres indices de référence que ceux actuellement retenus? Quid maintien de l obligation de fixer des taux plafonds et plancher pour la variabilité? Conclusion du crédit Depuis l insertion dans le CDE, abandon du caractère réel du prêt Le prêt peut se conclure dès avant la remise du montant prêté, dès avant la constitution de la garantie hypothécaire Suppression de la possibilité de remettre le capital prêté en gage? Point de départ des intérêts Au moment de la remise effective du capital au consommateur ou au tiers désigné par celui-ci Quid des prêteurs qui, en cas de report de la passation des actes, comptabilisent des intérêts au consommateur dès avant la constitution de la garantie et la remise effective des fonds? Quid de la possibilité de prévoir une commission de réservation pour la période séparant la conclusion du crédit de la constitution de la garantie? 7

8 «Délai de réflexion» versus droit de rétractation La directive 2014/17 laisse aux législateurs le choix entre : «Délai de réflexion» L offre (avec FISE et projet de contrat) émane du prêteur et doit être maintenue durant un certain nombre de jours Possibilité pour le lég. (mais pas obligation) de prévoir que le consommateur ne peut pas accepter l offre avant l écoulement d un certain nombre de jours (système français) OU Délai de rétractation Lien entre le contrat de crédit et le contrat de vente immobilier Lorsque le vendeur ou l agent immobilier intervient également comme intermédiaire de crédit: Faut-il conditionner la validité du contrat de vente immobilier à la signature du contrat de crédit? condi7on suspensive Faut-il interdire le paiement d un acompte au titre de la vente avant la signature du contrat de crédit? 8

9 Extension au crédit hypo d autres protections du crédit consommation? Formalisation du contrat de crédit lui-même? Protection des sûretés personnelles et, dans certains cas, des tiers garants réels? Ex. remise préalable au tiers garant d un exemplaire du contrat de crédit garanti Réglementation des clauses de dénonciation du crédit? Sanction de la déchéance de tout ou partie des intérêts? En guise de conclusion Une cohérence à maintenir entre crédit à la consommation et crédit hypothécaire Mais après avoir testé la pertinence des dispositifs existants Une législation interne de moins en moins lisible sous l effet conjugué de sa transposition dans le CDE et de la directive Une directive qui a le mérite d assurer une transparence des offres de crédit hypothécaire et de consacrer le principe du prêt responsable Le grand marché intérieur du crédit immobilier n est pas pour demain Concurrence nécessairement limitée pour les reprises d encours Pratique contestable du mandat d hypothéquer tous biens présents ou futurs Difficultés de prêter si le bien hypothéqué est situé à l étranger 9

10 Merci de votre attention 10