LE FINANCEMENT DE L ACCESSION EN 2011 ÎLE DE LA RÉUNION

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1 LE FINANCEMENT DE L ACCESSION EN 211 ÎLE DE LA RÉUNION SOMMAIRE LE PTZ+ EN L émission des PTZ+ en Les caractéristiques des opérations financées 4 Les caractéristiques des ménages bénéficiaires 5 La répartition par micro-région et par commune 7 Les perspectives pour LA DISTRIBUTION DES PRÊTS IMMOBILIERS EN Les résultats de l enquête menée auprès de l ensemble des prêteurs réunionnais 11 1

2 LE PTZ+ EN 211 (source : SGFGAS) En 211, le prêt à taux zéro, sous sa nouvelle version, le PTZ+, a connu un succès sans précédent. Plus de 18 prêts ont été émis à la Réunion contre 558 en 21. Ce succès s explique en partie par son nouveau caractère universel (suppression des plafonds de ressources) mais pas seulement. Les montants de prêts ont été fortement réévalués. Le contexte Début 211, fût annoncée la réforme de l accession : la Loi de finances a regroupé l ensemble des fonds alloués à plusieurs dispositifs (crédit d impôt au titre des intérêts d emprunt, passfoncier et prêt à taux zéro) sur un seul produit financier simplifié et renforcé, s adressant à tous les ménages souhaitant acquérir leur résidence principale : le PTZ +. Pour y prétendre, aucune condition de revenus n était plus exigée : il suffisait que l emprunteur soit primo-accédant. Cette universalisation du prêt à taux zéro a résulté d un souci de simplification et du succès important rencontré par ce dispositif depuis sa création en 1995 et en particulier depuis le doublement de son montant en 29. Il s agit d un produit simple compris par les accédants, qui a toujours «effacé» tous les autres produits mis en place dans les années 2 pour favoriser l accession à la propriété. Tous pour différentes raisons ont été des échecs à la Réunion. Les banques, interrogées depuis plusieurs années par l ADIL, ont toujours déclaré apprécier le prêt à taux zéro pour lequel elles mettent en avant, comme qualités, son effet solvabilisateur sur le budget des ménages, sa simplicité, sa modulation en terme de remboursement et constatent donc le succès du produit auprès des futurs accédants à la propriété. Les juristes de l ADIL, fortement consultés sur la question du PTZ + en 211, font le même constat. Pour ses promoteurs, le passage du NPTZ au PTZ+ devait s'accompagner d'un accroissement du nombre d'accédants en raison de la mise en place d'un système d'aide jugé plus efficace. En termes d'effectifs bruts, la réussite est au rendez-vous : avec bénéficiaires en France métropolitaine et à la Réunion, la progression annuelle s'apprécie de 22,9 % au niveau national et 225 % pour le département. Il s agit d un record historique de primoaccédants essentiellement dû à la suppression du plafond de ressources. Il faut noter une spécificité locale importante : à périmètre réglementaire constant, et donc sous plafonds de ressources NPTZ, alors qu en métropole les primo-accédants diminuent en effectif (- 5,6 %), ils augmentent à la Réunion de 71,1 %. En métropole, le succès du PTZ en 211 est donc principalement dû à la suppression des plafonds, ce qui n est pas le cas à la Réunion. Par ailleurs, au nombre de PTZ+ émis en 211, la Réunion se classe au 66 ème rang des départements, derrière la Dordogne et devant l Aude, deux départements dont la population est pourtant largement inférieure à la population réunionnaise (respectivement et habitants en 28). Cela reflète le niveau de vie très inférieur des Réunionnais, les prix élevés des terrains et de la construction et donc la difficulté localement à accéder à la propriété. 2

3 L émission de PTZ+ en plf NPTZ (*) total neuf ancien ménages ont mobilisé un PTZ+ pour réaliser leur opération de primo-accession à la propriété en 211, soit de plus que l'année précédente. De plus, corrigé des effets de l'universalité du PTZ+, le volume d'accédants (955), est, à plafonds de ressources équivalent, en augmentation par rapport à 21 (+ 397 ménages). En 29/21, le doublement du PTZ dans le neuf issu du plan de relance a fortement accentué la surreprésentation des accédants aidés au sein de la construction neuve. Cela a toujours été une caractéristique à la Réunion que l on ne retrouvait pas en métropole. Avec les nouveaux barèmes 211 qui ont vu réévaluer fortement les montants prêtés dans l ancien, ce secteur devient plus attractif : à la Réunion, il concentre 53,5 % des opérations contre seulement 35,5 % en 21. Montant moyen par PTZ (en!) Montant total distribué (en K!) dt plf NPTZ (*) dt plf NPTZ (*) (*) Part ou montant en 211 de prêts dont les bénéficiaires respectent les anciens plafonds NPTZ 3

4 L augmentation du montant total des prêts distribué entre 21 et 211 (+381 %) illustre la réévalution importante des montants du PTZ+. La suppression des plafonds de ressource ne peut à elle seule expliquer le succès de 211, puisque à contours réglementaires équivalents (plafonds NPTZ), ce sont plus de 37 M qui ont été distribué l an dernier contre 14 l année précédente. Nous retrouvons ainsi cette augmentation importante dans le montant moyen par prêt : +135 % pour l ensemble et +132 % pour les prêts respectant les plafonds NPTZ. Il en a résulté une solvabilisation importante des accédants, sans laquelle certains n auraient pu financer leur projet. Les caractéristiques des opérations financées achat neuf construction (terrain compris) construction (hors terrain) achat ancien achat ancien avec travaux En 211, la part du neuf en primo-accession s'établie à 26% en moyenne sur l ensemble du territoire national et 46,5 % à la Réunion contre 64,5 % en 21. L'augmentation corrélative de l accession dans l ancien provient en premier lieu de l'effet barème qui a supprimé l'avantage d'aides traditionnellement accordées à la construction neuve. Face à des prix plus abordables en ancien, la clientèle intermédiaire notamment, stimulée par cette nouvelle alternative, s'est en partie déplacée sur ce segment de marché. En second lieu, l augmentation provient de l'arrivée des ménages plus aisés (hors plafonds NPTZ), accédants classiques en ancien dans les zones plus proches des grands bassins d emploi ou des zones balnéaires, plus chères que les zones où l on peut encore facilement trouver des terrains à bâtir. Ces ménages des CSP supérieures, de niveau de revenu et d'apport personnel plus élevés disposent en général d'un budget adapté à la maison individuelle ancienne dans ces zones. 4

5 Traditionnellement, les ménages accédant à la propriété en 211 ont plébiscité à plus de 84 % le logement individuel. Ce segment représente 726 accessions dans l ancien Le type de logement 18 avec ou sans travaux sur 971 et 65 achats 16 d un logement neuf sur un total de 13. A ces acquisitions, il faut ajouter les constructions de maisons, avec ou sans achat du terrain financé par le PTZ+ en Les caractéristiques des ménages financés 2 individuel 284 collectif L'âge de l'emprunteur <= 25 ans 26 à 35 ans 36 à 45 ans 46 à 65 ans > 65 ans La catégorie d âge des ans est la plus représentée avec 46,5 % de l ensemble, mais de façon moins importante qu en métropole (51,2 %). Les ménages réunionnais accèdent en effet pour la première fois à la propriété plus tardivement : les emprunteurs âgés de plus de 35 ans sont 49,3 % de l ensemble contre 34,9 % en France métropolitaine personne La taille du ménage et plus personnes personnes personnes personnes Avec la mise en place du PTZ+, les barèmes d'aide à l'accession se sont familialisés par l'introduction d'un quotient familial au niveau de la prise en compte des ressources. Cette solution, maintenue dans son principe en 212, permet de normer par unités de consommation le revenu des ménages de composition différente et de ne pas désavantager les familles. A la Réunion, les familles sont moins représentées que les petits ménages (1-2 personnes) dont le poids relatif est de 43 %. En ajoutant les ménages de 3 personnes, la part de ces ménages représente plus des deux tiers des projets financés par un PTZ+ (7 % contre 58 % en 21). On observe la même tendance en métropole, dans des proportions plus importantes : les ménages de une ou deux personnes représentent à eux seuls 58,4 % des ménages aidés

6 les PTZ distribués selon la tranche de revenus 17 ménages très modestes ménages modestes ménages aisés 794 ménages très aisés En 211, la proportion de ménages selon leur catégorie de revenus varie beaucoup par rapport à 21. La disparition des plafonds de ressources a entraîné un effet d aubaine pour les ménages aisés. Ils sont la catégorie la plus représentée avec 43,7 % des prêts distribués à la Réunion. En métropole, ils ne représentent que 27 % des ménages aidés. Le statut de l'emprunteur Locataire Vit chez ses parents Autres statuts accédants ne représentent que 11,3 % de l ensemble. 2,7 % des projets financés par un PTZ+ concernent des accédants auparavant hébergés chez leurs parents, c est à dire une décohabitation. Ce chiffre montre l importance à la Réunion de ce parcours logement un peu atypique qui ne passe pas par la case «location» et l attachement certain des Réunionnais, s il fallait encore le démontrer, pour la propriété. En métropole, ces En effectif, toutes les CSP progressent entre 21 et 211, conséquence de l augmentation des montants prêtés. Il faut noter toutefois la surreprésentation l an dernier des cadres ce qui s explique par la suppression des plafonds de ressources. Une autre CSP, les artisans/ commerçants, progresse en pourcentage mais dans une moindre mesure, cette catégorie ayant traditionnellement un des taux les plus élevés de propriétaires. 5% 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 1% 1% 2% 4% 28% 11% Les CSP 45% 35% 1% 1% 17% 8% 22% 22% 1% 1% 21 Agriculteur Artisan-commerçant Cadre Employé Inactif Ouvrier Profession intermédiaire Retraité 211 6

7 La répartition des PTZ+ par micro région et par commune Ens. Neuf Ancien 1 Nord Ouest Sud Est Le poids respectif de chaque microrégion se retrouve dans la distribution des PTZ+. C est à l échelon communal que l on observe l attraction plus importante de certains territoires : ainsi on observe que, par rapport au poids actuel de leur population, captent un nombre important de prêts aidés Saint Benoit, la Plaine des Palmistes et Bras Panon dans l Est, Sainte Marie dans le Nord, La Possession et Saint Leu dans l Ouest et l entre Deux et Saint Pierre dans le Sud. La Petite Ile est particulièrement attractive pour les accédants qui ont choisi d accéder dans le neuf. Dans ces communes plus attractives, on remarque généralement que la répartition entre l ancien et le neuf est plus équilibré. La part des PTZ finançant une accession dans le neuf est majoritaire dans l ensemble des communes de l Est, contrairement au reste du département. C est particulièrement le cas sur Saint Benoit (81%). Saint Pierre et Saint Joseph se distinguent également avec plus de projets financés dans le neuf que dans l ancien. 7

8 La distribution de PTZ+ dans le Nord Ens. 15 Neuf Ancien Saint Denis Sainte Marie Sainte Suzanne Saint Denis est la commune de l île où le PTZ+ a financé le plus de projets d accession dans l ancien. Le rapport entre neuf et ancien est plus équilibré à Sainte Marie et Sainte Suzanne. La distribution de PTZ+ dans l Ouest Ens. Neuf Ancien Seule la commune de Saint Paul présente un rapport déséquilibré entre ancien et neuf, favorable à l ancien (149 prêts contre 92). 8

9 La distribution de PTZ+ dans le Sud Les Avirons Etang Salé Saint Louis Cilaos Entre Deux Ens. Neuf Ancien Saint Pierre Tampon Petite Ile Saint Joseph Saint Philippe Ens. Neuf Ancien Plus on descend dans le Sud, plus le secteur neuf reprend l avantage. L entre Deux est une commune particulièrement attractive avec 5 PTZ+, dont 22 dans le neuf. 9

10 La distribution de PTZ+ dans l Est Sainte Rose 26 Saint Benoit Plaine des Palmistes Bras Panon Saint André Salazie Ens. Neuf Ancien A Saint Benoit, 95 projets d accession ont été financés par un PTZ contre 87 à Saint André, alors que la population de la Sous Préfecture de l Est est moins importante. Les perspectives pour PTZ+ seulement ont été distribués au premier trimestre 212, soit moitié moins qu au même trimestre 211. Nombre d accédants ont anticipé la réforme du PTZ+ (663 PTZ+ au quatrième trimestre 211) et moins de projets sont désormais finançables : des plafonds de ressources cependant plus élevés que ceux du NPTZ ont été réintroduits et un recentrage sur l accession dans le neuf a été opéré total plafond NPTZ 5 1er trimestre 211 1er trimestre 212 Enfin l arrêté du 2 septembre 212 élargit le champs d application du PTZ+ à l accession sociale. Il est désormais possible de cumuler un PTZ+ avec une subvention LBU pour financer un projet de LES (logement évolutif social). 1

11 LA DISTRIBUTION DES PRÊTS IMMOBILIERS EN 211 Comme chaque année, l ADIL a réalisé une enquête auprès de l ensemble des prêteurs de la Réunion dont nous vous présentons les résultats. La typologie des prêts immobiliers proposés par le secteur bancaire à la Réunion en 211 reste stable. Les emprunteurs plébiscitent les prêts à taux fixe, à tel point que seul un quart des établissements proposent un produit à taux variable. Les taux proposés sont restés bas en 211 avec, à l exception de prêts conventionnés ou destinés à des ménages éligibles au logement social, des minimums inférieurs à 4 % quelle que soit la durée et des maximums inférieurs à 5 % (sauf sur 25 ans). Principaux taux relevés en 211 selon les établissements financiers : Taux minimum Taux maximum 1 ans de 3 % à 4,5 % de 3,6 % à 5,5 % 15 ans de 3,8 % à 4,7 % de 4 % à 5 % 2 ans de 3,3 % à 4,9 % de 4,1 % à 5,6 % 25 ans de 3,55 % à 5,1 % de 4,4 % à 5,1 % autres durées non significatif non significatif La politique de conquête de clientèle grâce aux prêts immobiliers s est donc poursuivie en 211 aidée en cela par le PTZ+ qui, malgré le resserrement des conditions, peut représenter une proportion importante des plans de financements. L augmentation de la durée des prêts, corolaire de la faiblesse des taux et des prix élevés de l immobilier dans l île est constatée par tous les établissements financiers. Désormais la majorité des emprunteurs optent, nolens volens, pour des durées de 2 ou 25 ans. La hausse de la demande sur 25 ans, lente mais régulière, se confirme ces dernières années. L appréciation des revenus des emprunteurs reste classique et stable. La non prise en compte des allocations familiales, des allocations logement ou de tout revenu à caractère social reste très majoritaire. Les revenus locatifs sont classiquement appréciés à hauteur de 7 %. Aucune banque n exclut toutefois l appréciation au cas par cas de dossiers de demande de prêt. Cette analyse individualisée semble plus systématique que les années précédentes. En témoigne par exemple une plus grande souplesse sur le taux d endettement lorsque les revenus ou le reste à vivre permettent de dépasser les traditionnels 33 %. Le financement éventuel en l absence d apport personnel (y compris pour certains des frais notariés) ou l utilisation de techniques de lissage ou d étalement de crédits à la consommation lorsque ces derniers risquent de bloquer l accession à la propriété (et 11

12 plus seulement en cas de prêt à taux zéro sur une durée différente du prêt principal) caractérisent la nouvelle approche individualisée des dossiers. Le recours aux techniques du prêt à pallier est désormais courant dans tous les établissements financiers de la place. Le secteur bancaire lie essentiellement les risques de l accession à la propriété à la perte d emploi et dans une moindre mesure aux problèmes de construction, de divorce et de séparation. Mais paradoxalement peu d établissements proposent un produit d assurance perte d emploi. La plupart des prêteurs constatent une légère augmentation des difficultés de remboursement ou des cas de surendettement, traités à l amiable dans la plupart des cas. Face à ces incertitudes, les emprunteurs s auto- sécurisent en limitant le montant de leur mensualité et en conservant une épargne en cas "d accident de la vie". Dans le même ordre d idée les assurances décès- invalidité restent quasiment systématiques. La délégation d assurance, souvent moins coûteuse ou perçue comme telle, fait l objet d une demande en augmentation, bien tolérée par les banques locales puisqu aucune n indique modifier ses taux en cas de souscription hors contrat de groupe. Si aucun établissement n exclut a priori de proposer des éco- prêts à taux zéro, force est de constater que très peu de dossiers ont pu aboutir. La mise au point tardive des normes applicables dans les DOM et donc de la médiatisation du produit, le caractère restrictif du prêt (logements d avant 199 uniquement) la difficulté d obtenir des devis éligibles expliquent l échec de l introduction de l éco- prêt dans le département. En résumé, l évolution majeure concernant l évolution des prêts immobiliers demeure l augmentation de la durée de remboursement et une plus grande individualisation des modalités des emprunts. 12