Adoptées par la présidence du PDC suisse le 25 juillet 2014 à Berne

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1 Des logements équitables pour tous Positions sur la politique du logement en Suisse Adoptées par la présidence du PDC suisse le 25 juillet 2014 à Berne

2 Introduction La population des villes et des agglomérations ne cesse de croître dans notre pays, tandis que la taille moyenne des ménages diminue et que le revenu disponible augmente. Cela crée des défis considérables, notamment en matière de développement territorial et urbain. Il devient de plus en plus difficile de trouver un logement et surtout un logement abordable. Particulièrement problématique pour les familles et les personnes socialement plus faibles, pour lesquelles il y a de moins en moins de logements adaptés à leurs des besoins. Une situation inquiétante, surtout dans les villes et les agglomérations, où la situation est très tendue sur le marché du logement. Cela conduit presque toutes les villes à être politiquement actives dans ce domaine. Ce constat est confirmé par un sondage réalisé dans le cadre d un dialogue entre la Confédération, les cantons et les villes sur la politique du logement 1. L Arc lémanique et le grand Zurich ainsi que la Suisse centrale et le nord-ouest du pays sont particulièrement touchés par la situation tendue sur le marché du logement. Dans ces régions, nombre de villes connaissent un taux de logements vacants inférieur à la moyenne nationale. Bien que ce soit dans ces régions que la population est la plus dense, la politique suisse doit changer en matière de logement ; tout le monde doit pouvoir avoir accès à un logement équitable La Constitution fédérale stipule : «La Confédération et les cantons s engagent, en complément de la responsabilité individuelle et de l initiative privée, à ce que toute personne en quête d un logement puisse trouver, pour elle-même et sa famille, un logement approprié à des conditions supportables» (art. 41, al. 1, let. e Cst.). Le PDC attache une grande importance au respect de cet article constitutionnel, à lui redonner vie et à lui faire enfin réaliser son objectif. C est pourquoi le PDC veut «des logements équitables pour tous» et a élaboré un plan d action en 18 points. 1 Cf. «Coup d envoi d un dialogue en matière de politique du logement» voir bibliographie p

3 Les 18 points du plan d action du PDC en bref 1. Mettre à disposition des terrains publics pour la construction de coopératives d habitation 2. Créer des possibilités pour les jeunes de faire des économies afin de leur permettre d acquérir leur propre logement 3. Alléger la fiscalité pour les propriétaires 4. Adapter automatiquement les loyers aux taux hypothécaires 5. Créer des logements sociaux pour ceux qui en ont véritablement besoin 6. Réaliser la cyberadministration (e-government) 7. Exploiter les bureaux et les appartements de manière profitable 8. Faire participer les investisseurs aux infrastructures communales 9. Supprimer l indice d utilisation du sol 10. Accorder davantage de volume aux logements d utilité publique 11. Examiner l imposition du sol 12. Restreindre le droit d opposition 13. Atténuer les coûts engendrés par une autorisation de construire 14. Améliorer l offre des hautes écoles en matière de densification des constructions 15. Encourager les constructions conçues dans une perspective intergénérationnelle ; soutenir le changement de logement en cas de changement de situation de vie 16. Protéger les titres d «architecte» et d «urbaniste» 17. Convertir les friches industrielles pour les familles 18. Libérer les terrains d entreprises proches de l Etat ainsi que les zones militaires désaffectées pour créer des logements familiaux en priorité 2

4 Encourager l acquisition du logement, en particulier pour les familles La hausse continue des loyers dans les zones urbaines repose sur le principe de l offre et de la demande : l offre dans ces régions est bien plus faible que la demande. Cela fait monter les prix. Pour l instant, il n y a aucune amélioration en vue. Raison pour laquelle des logements même ceux en très mauvais état peuvent être loués à des tarifs élevés, voire excessifs. Accroître l offre en créant de nouveaux logements devrait provoquer une baisse des prix. L acquisition d un appartement en propriété est souvent plus sûre et plus avantageuse sur le long terme qu une location. En effet, ce sont précisément les familles qui ont souvent du mal à acheter un appartement ou une maison. Comme le stipule la Constitution fédérale aux articles 108 et 109, l Etat porte une responsabilité particulière à l égard des familles. Coopératives d habitation Les coopératives d habitation offrent des logements souvent meilleurs marchés que dans les immeubles de rendement. Il convient donc de préférer les coopératives aux investisseurs privés pour la création de nouveaux logements abordables pour les familles. Raison pour laquelle le PDC formule l exigence suivante. 1. Mettre à disposition des terrains publics pour la construction de coopératives d habitation Les coopératives d habitation sont des sociétés immobilières coopératives (également appelées coopératives de construction et d habitation, associations de construction, groupes d épargne, etc.) qui prennent en charge pour leurs membres des tâches dans le domaine du logement et de l immobilier que ces premiers ne peuvent accomplir en raison de leur situation économique. Les coopératives d habitation offrent des logements à louer à un prix souvent inférieur à celui du marché pour des objets comparables. Il convient donc de simplifier la mise à disposition de terrains publics pour la construction de coopératives d habitations. Lors de la mise en œuvre des plans d affectation, les coopératives doivent jouir de certains avantages (p. ex. soutien à l équipement ou soutien de la part de la commune dans la recherche de membres pour les coopératives, des locataires ou des bailleurs de fonds, soutien administratif dans les demandes d aides financières adressées aux fonds publics). Le PDC soutient la construction de logements conçus dans une perspective intergénérationnelle et favorables aux familles. Il est favorable à l introduction de nouvelles zones dans l aménagement du territoire réservées exclusivement à la construction de logements d utilité publique. 3

5 Epargne-logement L acquisition d une propriété est un investissement durable ; il constitue une forme de prévoyance vieillesse personnelle. La propriété fournit un niveau de prévoyance qui n est pas comparable à celui d une location. Ces dernières décennies, les jeunes adultes commencent de plus en plus tard à construire un 3e pilier, parce qu ils étudient de plus en plus longtemps et commencent à travailler de plus en plus tard. C est pourquoi il faut qu ils puissent rattraper les années de cotisations en moins par des contributions plus élevées. Raison pour laquelle le PDC formule les exigences suivantes. 2. Créer des possibilités pour les jeunes de faire des économies afin de leur permettre d acquérir leur propre logement Augmenter le montant maximal à verser au pilier 3a doit permettre aux jeunes d acquérir leur propre logement. Pour les employés de moins de 40 ans affiliés à une caisse de pension, le PDC demande que le montant maximal soit augmenté de 50 % (art. 7, al. 1, let. a OPP 3). Pour les employés et les indépendants de moins de 40 ans qui ne sont affiliés à aucune caisse de pension, le montant maximal doit être augmenté de 20 % (art. 7, al. 1, let. b OPP 3). Une telle incitation fiscale profite aux jeunes et aux jeunes familles. Il permet à davantage de jeunes gens et de jeunes familles les moyens d acquérir leur logement. Le PDC exige en outre que les jeunes adultes soient mieux informés au sujet des possibilités qu offre la prévoyance individuelle liée. Durant la session spéciale de mai 2014, le conseiller national PDC Guillaume Barazzone a déposé une motion correspondante ( ) Alléger la fiscalité pour les propriétaires L impôt sur la valeur locative doit être supprimé pour un logement occupé par son propriétaire. En revanche, il convient de n autoriser plus que des déductions limitées en ce qui concerne l entretien de cette propriété. Supprimer l imposition de la valeur locative soulage toutes les familles et tout particulièrement celles de la classe moyenne. Le PDC a déjà déposé plusieurs interventions à ce sujet au Parlement. Malheureusement, la suppression de la valeur locative est sans cesse retardée. Désormais au vu de la lenteur du dossier le PDC mise sur une initiative parlementaire qui sera déposée dans un proche avenir. Transparence et abus Le dialogue ouvert entre la Confédération, les cantons et les villes a d ores et déjà permis d améliorer la transparence en matière de loyer. Le bailleur devra désormais indiquer le loyer du locataire précédent et justifier une éventuelle augmentation. Ces prescriptions doivent 2 Cf Motion, Barazzone Guillaume, «Favoriser l accession au logement pour les jeunes adultes» 4

6 être mises en pratique de manière conséquente, mais cette première mesure ne suffit pas. Raison pour laquelle le PDC formule les exigences suivantes. 4. Adapter automatiquement les loyers aux intérêts hypothécaires En cas d augmentation des taux hypothécaires, les bailleurs adaptent en règle générale d eux-mêmes les loyers. Par contre en cas de baisse des taux hypothécaires, le locataire doit exiger de lui-même une baisse du loyer. Le PDC veut que le loyer soit également adapté automatiquement en cas de baisse des taux hypothécaires afin de soulager les locataires. Le bailleur doit être tenu par la loi d adapter le loyer également à la baisse sans que le locataire ne doive en faire explicitement la demande. 5. Créer des logements sociaux pour ceux qui en ont véritablement besoin Des abus ont été découverts ces dernières années dans les logements sociaux. Il s avère que des contrôles réguliers et des critères bien définis sont nécessaires pour l attribution de logements sociaux. Ces contrôles doivent être renforcés et harmonisés. C est le seul moyen de garantir que ces logements profitent effectivement aux personnes et aux familles socialement plus faibles et non à celles qui gagnent bien leur vie. Dans ce contexte, il convient de bien distinguer entre les logements sociaux et ceux qui sont simplement en mains publiques, mais loués au prix du marché. Allégements administratifs Les méandres administratifs rendent la construction et l achat de maisons et d appartements considérablement plus difficiles. Il n est pas rare que la décision des autorités concernant une autorisation prenne plusieurs mois Ceci constitue un obstacle inutile et onéreux à la réalisation de projets de construction ou d investissements au détriment des locataires ou acheteurs potentiels. Le PDC attend une simplification des procédures administratives dans les domaines de la construction et de l achat de logements. 6. Réaliser la cyberadministration Depuis longtemps, le PDC exige un accès simplifié à l administration grâce aux technologies modernes. La cyberadministration doit également devenir une réalité pour les demandes en matière de propriété du logement et de son aménagement, ainsi qu en matière de processus administratifs liés aux logements. Les processus efficaces que permet un accès simplifié bénéficient aux particuliers et à l administration. 7. Exploiter les bureaux et les appartements de manière profitable Le PDC privilégie un bon équilibre entre magasins, bureaux et appartements, précisément dans les centres-villes. Il s agit de créer des incitations pour les entreprises afin qu elles 5

7 concentrent leurs places de travail et qu ainsi elles libèrent une partie de l espace pour d autres entreprises ou des logements. Bien entendu, cette densification ne doit en aucun cas nuire aux conditions de travail. Afin d atteindre cet objectif, il y a lieu de simplifier les exigences pour changer l affectation d un local de travail en espace habitable et inversement. Le PDC attend du Conseil fédéral qu il formule des propositions pour de telles simplifications, afin de créer davantage de flexibilité et d éviter au possible que des bâtiments restent vides. Actuellement, il est difficile de modifier l affectation des bâtiments. Une fois qu un changement d affectation a eu lieu il est pratiquement impossible de faire marche arrière. C est pourquoi le PDC s engage à tous les niveaux de la Suisse pour qu un bâtiment utilisé à des fins commerciales puisse devenir un logement plus facilement. Des interventions parlementaires sont prévues dans ce sens. Mitage et constructions durables Le mitage du territoire est un problème très répandu en Suisse. Pour le PDC, une chose est claire : nous devons densifier nos zones bâties Tel est l objectif ancré dans la nouvelle loi sur l aménagement du territoire. Avant de changer l affectation des zones agricoles et pour préserver les terres arables, il faut densifier les constructions. Le PDC s engage en faveur de la protection des surfaces agricoles ; elles sont en effets essentielles pour les prochaines générations. Pour cela, il faut accorder l attention nécessaire à la durabilité des nouvelles constructions : les nouvelles constructions doivent correspondre aux normes les plus actuelles et, dans la mesure du possible, être conçues comme bâtiments autonomes ou bâtiments à énergie positive. Dans cet objectif, il convient de cibler des incitations correspondantes. Construire de manière densifiée ne doit pas réduire la qualité de vie, sinon ce ne sera pas accepté par la population. Les espaces de rencontre, les aires de jeu, etc. doivent être davantage intégrés dans les nouveaux projets urbains afin d être mieux acceptés et plus favorables aux familles. 8. Faire participer les investisseurs aux infrastructures communales Pour les communes, la création de nouveaux espaces de logement est souvent synonyme de dépenses considérables pour l équipement et l infrastructure. C est pourquoi le PDC s engage en faveur d une participation financière appropriée des investisseurs à la construction des infrastructures communales, en particulier pour les immeubles de rendement. Les communes doivent pouvoir exiger de l investisseur une participation aux infrastructures publiques. En contrepartie, davantage de libertés doivent être accordées aux projets, proportionnellement à la participation. Ceci incite à construire de nouveaux logements. Ce modèle d incitation a déjà produit de premiers effets positifs dans des communes vaudoises par exemple. 6

8 9. Supprimer l indice d utilisation du sol Les prescriptions légales (hauteur, distance, volume, etc.) doivent être adaptées afin de permettre cette densification. Pour le PDC, c est précisément dans les centres urbains qu il faut supprimer l indice d utilisation du sol afin de d atteindre une densité plus élevée. 10. Accorder davantage de volume aux logements d intérêt public Dans les zones urbaines, le canton doit accorder davantage de surface à la construction de logements d utilité publique. Cela permet de construire davantage de logements. Ainsi les familles dotées d un revenu inférieur à la moyenne et les plus vulnérables de la société peuvent trouver un logement dans les zones urbaines. 11. Examiner l imposition du sol La modification du système fiscal est une autre incitation à construire de manière plus dense. Le PDC va examiner si une imposition du sol au lieu d une imposition des bâtiments pourrait susciter davantage d incitation en matière de construction de logements. Des appartements supplémentaires n auraient pas besoins d être déclarés, encourageant à construire de manière plus dense. Le PDC attend du Conseil fédéral qu il soumette la question à un débat de fond et qu il analyse les avantages et les inconvénients d un changement de système. Allégements administratifs 12. Restreindre le droit d opposition Les oppositions dirigées contre des projets de constructions doivent être simplifiées. Le PDC exige une réglementation qui ne permet de faire opposition qu une seule fois. Il ne doit pas être possible de faire opposition contre un projet de construction de manière répétée ou plusieurs fois pendant le processus de planification. Cela diminue considérablement les charges administratives pour les administrations. Les projets deviennent plus prévisibles, tout en préservant les droits des tiers. 13. Atténuer les coûts engendrés par une autorisation de construire Autre obstacle : les frais liés aux autorisations de construire parfois élevés et très variables selon les régions. Bien qu ils ne doivent couvrir que les dépenses administratives, il y a de grandes différences entre les cantons. Pour la construction d immeubles locatifs avec un coût d ouvrage de 2,15 millions de francs, Lucerne facture francs, alors que 2175 francs seulement sont facturés dans la Commune de Guin (FR). Lors de sa conférence de presse annuelle, le surveillant des prix («Monsieur Prix») a annoncé l examen des frais liés aux autorisations de construire. Le PDC se pose les questions suivantes : 7

9 Est-ce que le Conseil fédéral est d avis que les différences entre les cantons en matière de frais liés aux autorisations de construire sont justifiées? Est-ce que le Conseil fédéral soutient l examen de la part du surveillant des prix? Où en est cet examen? Le PDC déposera une interpellation correspondante au Parlement et décidera de la suite après publication du rapport du surveillant des prix. Densifier les constructions? Oui, mais en gardant une qualité de vie élevée 14. Améliorer l offre des hautes écoles en matière de densification des constructions L acceptation de la densification des constructions dépend de la qualité de l architecture choisie pour la mise en œuvre. La formation et le perfectionnement professionnels sont essentiels dans le domaine de la densification des constructions afin que cette nouvelle forme d occupation du territoire soit adoptée dans tout le pays. C est pourquoi le PDC demandera au Conseil fédéral d inclure un programme d impulsion pour une offensive de formation et de perfectionnement professionnel en «densification des constructions» et de permettre l allocation des moyens nécessaires dans le cadre de la politique des hautes écoles. 15. Encourager les constructions conçues dans une perspective intergénérationnelle ; soutenir le changement de logement en cas de changement de situation de vie Le concept de maisons intergénérationnelles prévoit d héberger plusieurs générations sous un même toit. Le PDC soutient le mélange des générations grâce à des constructions ciblées et modulaires. Les besoins des personnes âgées doivent être déjà pris en compte lors de la construction. Le PDC demande au Conseil fédéral d astreindre l Office fédéral du logement (OFL) d intensifier ses efforts en la matière et de créer une incitation pour les personnes de plus de 65 ans à déménager grâce à une prime couvrant une partie des coûts du déménagement. 16. Protéger les titres d «architecte» et d «urbaniste» En Suisse, beaucoup d ambiguïtés subsistent en ce qui concerne le métier d architecte et d urbaniste. A ce jour, aucune disposition légale n existe concernant l utilisation du titre d «architecte» et d «urbaniste», la formation et l exercice du métier (en Suisse, mais aussi dans l UE). Il faut éclaircir le droit et légiférer. Actuellement, sans base légale particulière, chacun peut exercer librement la profession d architecte et d urbaniste. Ce qui est le cas dans la plupart des cantons. C est-à-dire que dans ces régions, tout un chacun peut se désigner lui-même comme architecte ou urbaniste et en exercer l activité. Seuls les cantons du Tessin, de Genève et de Lucerne ont édicté des prescriptions légales qui statuent sur 8

10 l organisation et la formation des architectes. A Fribourg et Neuchâtel, la législation cantonale sur les constructions prévoit des prescriptions concernant directement l activité de l architecte. Cela crée une insécurité du droit entre les cantons. 3 Le PDC demande que les titres d architecte et d urbaniste soient protégés. La construction de logements est devenue un facteur capital pour l avenir. La qualité des bâtiments est d une très grande importance et doit être garantie. Protéger ces titres améliore la qualité de la formation et au final la qualité des constructions. Un examen pour l acquisition d un titre fédéral permettrait en outre de vérifier les compétences des architectes et d orienter la formation professionnelle afin que la densification des constructions et la perspective intergénérationnelle fasse partie intégrante de la formation. Rénovation et assainissement Il convient de créer des incitations à densifier les bâtiments existants lors de rénovations et d assainissements afin d élever les constructions dans les villes-centres. Il y a lieu toutefois d envisager la possibilité de remplacer certains bâtiments par de nouvelles constructions. Tous les vieux bâtiments ne peuvent être assainis d un point de vue énergétique. Démolir puis reconstruire peut s avérer parfois une solution meilleure, plus judicieuse et plus durable. Une bonne estimation des avantages permet d atteindre une rénovation et une construction densifiées. Le PDC fera des propositions à cet effet à la Conférence suisse des directeurs cantonaux des travaux publics, de l aménagement du territoire et de l environnement (DTAP). Le PDC formule en outre les exigences suivantes. 17. Convertir les friches industrielles pour les familles La Suisse dispose de plus de 350 anciens sites industriels totalisant 1820 hectares. Une grande partie de ces surfaces et de ces terrains est sous-utilisée, voire inutilisée, et représente un énorme potentiel de développement urbain durable. Les friches industrielles disponibles dans les régions urbaines nécessitent souvent un assainissement et une réhabilitation considérable avant de pouvoir en faire de nouveaux logements. Le PDC exige qu à l avenir les grandes exploitations industrielles, au même titre que les centrales nucléaires, constituent un fonds en vue d un éventuel assainissement par la suite. Ainsi les friches industrielles pourraient être transformées en quartier résidentiel sans frais supplémentaires. Les communes doivent en outre être invitées à bâtir dans les friches industrielles avant de réaffecter des surfaces agricoles. Une partie des frais supplémentaires devraient être pris en charge par la Confédération et les cantons. 3 Lois cantonales et règlements actuels concernant la profession d architecte, cf. Ordre suisse des architectes, «Lois cantonales» voir bibliographie p

11 18. Libérer les terrains d entreprises proches de l Etat ainsi que les zones militaires désaffectées pour créer en priorité des logements familiaux Les offices fédéraux, les entreprises proches de l Etat (les CFF, la Poste, etc.), ou encore l armée, disposent toujours de terrains très vastes dans des régions urbaines qu elles ont acquis à des prix très avantageux. Les stratégies immobilières de l armée et des entreprises proches de l Etat doivent être examinées et adaptées de manière à ce que davantage de terrains puissent être consacrés à la construction de logements d utilité publique ou de logements à prix avantageux pour les familles. Le PDC demandera à la Confédération, propriétaire de tels terrains, de s engager en faveur des familles auprès de l armée et desdites entreprises. Pour le PDC, il est évident que l armée ainsi que lesdites entreprises doivent tirer un bénéfice approprié de la vente de ces terrains, mais pas de gains issus de la spéculation. Bibliographie 1) 3) (en allemand) 10