L'Investissement en France Mai 2009

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1 SYNTHÈSE L'Investissement en France Mai 29 Études & Recherche Baisse historique des investissements Il faut remonter plus de dix ans en arrière, aux débuts de la financiarisation et de l internationalisation du marché français de l investissement, pour retrouver des volumes aussi faibles que ceux enregistrés en ce début d année. Ainsi, seulement 77 millions d euros ont été placés au 1 er trimestre 29 en France en immobilier d entreprise, dont 56 millions d euros en immobilier d entreprise banalisé (hors services). De même, il faut revenir à 1996 pour retrouver, comme en 28, un rendement global négatif (source IPD). La diminution de l indice en 28 a été, finalement, relativement faible (-,9 %). Ceci s explique par la bonne résistance des revenus immobiliers. Ces derniers ont en effet soutenu le rendement locatif mais aussi limité la baisse des valeurs vénales, en contrebalançant partiellement l effet de la hausse des taux de rendement. Or, il est clair que ce soutien va disparaître en 29. Tous les marchés sous-jacents subissent en effet la crise économique. Les revenus locatifs sont en passe de diminuer en raison de la baisse des loyers de marché, des renégociations des baux et de l augmentation de la vacance. Enfin, le soutien apporté par l ICC, jusque-là très fort, va s atténuer au cours des prochains trimestres. D ailleurs, la hausse substantielle de la prime de risque immobilière prouve bien que les investisseurs ont déjà provisionné les risques liés au retournement des marchés utilisateurs. C est toute la difficulté de la période qui s annonce pour les investisseurs. La dépréciation en cours des valeurs vénales et l impossibilité de recourir massivement à l effet de levier hypothèquent sérieusement les possibilités de plus-value en capital. Dès lors, le travail de l actif devient la seule source de création de valeur, au moment même où ce travail est rendu plus difficile par le retournement des marchés locatifs. Dans ce contexte, les investisseurs deviennent plus sélectifs. Ils cherchent à sécuriser leurs actifs et, dans leur stratégie d achat, se concentrent exclusivement sur des actifs loués pour plusieurs années à des entreprises pérennes, à un loyer cohérent et bien situés. Les investissements spéculatifs, et notamment les VEFA, pâtissent clairement de l aversion au risque. Atisreal anticipe malgré tout une reprise progressive de l activité, dont les effets en termes de montants investis ne se feront significativement sentir que dans la seconde partie de l année. Plusieurs éléments sont en effet susceptibles de relancer le marché. Tout d abord, sous l effet du repli des taux longs et des taux directeurs, les conditions de financement devraient s améliorer. Ensuite, les niveaux atteints aujourd hui par les taux de rendement initiaux, proches des points hauts historiques, sont de nature à favoriser une meilleure rencontre entre l offre et la demande. Même si les négociations restent encore difficiles, le marché se rapproche de son point d équilibre en termes de prix. La signature attendue de quelques transactions significatives pourrait en outre donner des références et aider à débloquer un marché aujourd hui en manque de repères.

2 Contexte macro-économique Des conditions de financement toujours tendues Depuis 28, l ensemble des économies développées connaît une longue et profonde contraction de l activité. Force est de constater que la récession est bien plus sévère qu attendue. De plus, les pays émergents font face à un ralentissement très sensible. C est pourquoi, depuis avril 29, le Fonds Monétaire International s attend désormais à une récession mondiale de l ordre de -1,3 % pour 29. En janvier dernier, l institution tablait sur une croissance de l ordre de +,5 %, et annonçait encore +2,2 % en octobre 28. Les plans de relance massifs, la fin du déstockage des entreprises et l activisme des banques centrales permettent d espérer un redémarrage des économies développées en 21. Toutefois, la reprise sera lente, car les acteurs économiques (entreprises, ménages, pouvoirs publics) devront assainir leur dette, et resteront prudents après une crise d une telle ampleur. Ainsi, en moyenne annuelle, la croissance économique de la plupart des pays développés pourrait être de nouveau négative en 21. Dans ce contexte, les grands argentiers devraient laisser les taux directeurs à des planchers inédits au moins jusqu à fin 21. Ainsi, la Réserve Fédérale outre-atlantique maintiendrait le taux des fonds fédéraux entre % et,25 %. Depuis mars 29, la Banque d Angleterre affiche un taux directeur à,5 %. Fixé à 1,25 % en avril 29, le taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne (BCE) pourrait être abaissé sous les 1 % au 2 ème semestre 29. En conséquence, après 5 % en moyenne au 3 ème trimestre 28, l Euribor 3 mois devrait approcher 1 % courant 29, et se stabiliser à ce niveau en 21. Couplés avec la persistance de l aversion au risque, les bas niveaux des taux courts et l absence de tensions inflationnistes détendent également les taux longs. En moyenne mensuelle, le rendement des obligations françaises (OAT) à 1 ans est de seulement 3,6 % en mars 29, contre 4,7 % en juillet 28. Le rendement de l OAT devrait encore diminuer courant 29. Cela aura un impact positif sur la baisse des coûts de financement au cours des deux prochaines années. Cependant, les conditions réelles d octroi des crédits des banques aux sociétés restent encore tendues en Zone euro. Selon l enquête de la BCE sur les crédits délivrés par les banques, le resserrement des conditions de crédit, entamé au 4 ème trimestre 27, s est stabilisé à un niveau élevé au 1 er trimestre 29. Les difficultés de refinancement bancaire pèsent désormais moins sur la délivrance des crédits qu en 28, puisque l accès aux marchés financiers s est amélioré. En fait, la dégradation de la conjoncture et des perspectives des sociétés est le principal facteur du durcissement de l offre de crédits depuis le 2 ème semestre 28. En conséquence, les conditions d octroi des crédits des banques aux sociétés pourraient s assouplir courant 29, mais modérément à cause du manque de visibilité sur l activité économique. CROISSANCE DU PIB variation annuelle Allemagne 4 Espagne État-Unis France Royaume-Uni Source : BEA, Eurostat, INSEE, Prévisions BNP Paribas. TAUX COURTS ET TAUX OBLIGATAIRES euribor 3 mois - obligation assimilable du trésor à 1 ans 6, 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, source : Banque Centrale Européenne CRÉDITS DES BANQUES EN ZONE EURO enquête des crédits aux sociétés source : Banque Centrale Européenne Durcissement de l'offre 27 OAT 1 ans 27 Euribor 3 mois Évolution de la demande L'Investissement en France - Mai 29 2

3 L investissement en France La France s inscrit dans une tendance européenne fortement baissière Au 1 er trimestre 29, le marché français a connu une très forte baisse des investissements en immobilier d entreprise : 77 millions d euros ont été placés, soit une diminution de 8 % par rapport au 4 ème trimestre 28. Les investissements en immobilier d entreprise banalisé, hors services, n ont représenté que 56 millions d euros. La raréfaction des grandes opérations a clairement pesé sur les volumes globaux. Quatre transactions supérieures à 4 millions d euros ont été enregistrées en 29, dont une seule, en services, de plus de 1 millions d euros. Elle concerne un portefeuille de cinémas acheté par la Compagnie Foncière Internationale auprès de CNP assurances. Les petites et moyennes transactions ont également été touchées par le ralentissement de l activité, mais dans une moindre mesure. Il faut dire qu elles sont les seules aujourd hui à pouvoir bénéficier de financement. Les banques, toujours très sélectives, n octroient que très rarement des prêts supérieurs à 4 millions d euros. En outre, le créneau de marché des petites et moyennes transactions constitue le cœur de cible des acteurs les plus actifs aujourd hui qui investissent majoritairement en fonds propres. On y retrouve essentiellement des investisseurs français, tels que les SCPI, foncières, et assureurs-vie, ainsi que quelques fonds spéciaux allemands. Ces derniers ne sont d ailleurs que l exception qui confirme la règle. En effet, les étrangers ont manifestement déserté le marché français. En ces temps de crise, la France est redevenue un marché domestique. Loin d être spécifique à l Hexagone, ce phénomène concerne en fait toute l Europe. Dans un contexte de retournement généralisé et très prononcé de tous les marchés européens de l investissement, beaucoup d'acteurs se sont recentrés sur leur marché d origine, celui sur lequel ils ont une plus grande maîtrise. Comme dans toutes les autres métropoles européennes, les taux de rendement ont poursuivi leur augmentation en France au 1 er trimestre 29. La hausse est généralisée puisqu elle touche tous les types d actifs et toutes les zones géographiques. Sur le segment "prime", les investisseurs manquent toujours de repères puisque les références de transaction font encore défaut. Les estimations de taux "prime" font apparaître une augmentation supplémentaire d environ 5 points de base par rapport au 4 ème trimestre 28 pour les bureaux en Ile-de-France et en régions. Au niveau européen, une certaine hiérarchie s est d ailleurs reconstituée puisque le taux bureaux "prime" londonien est à nouveau inférieur au taux "prime" parisien (6, % contre 6,2 6,5 %). Investissement en immobilier d'entreprise - France (milliards E) ,4 22 Source : Atisreal 11, 23 12, , T4 T3 T2 T1 Investissement en immobilier d'entreprise - europe (milliards E) 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, 28 T1 28 T1 "Central London" "Central Paris" Francfort Berlin Munich Madrid Source : Atisreal acquéreurs en France - Autres investisseurs dont privés 21 % 28 T1 28 T1 26,3 3,8 28 T1 Fonds 13 % 15,1 3,4 3,4 3,5 4, T1,8 29 Assurances mutuelles 7 % OPCI 3 % SCPI 1 % Autres foncières 14 % Foncières SIIC 32 % L'Investissement en France - Mai 29 3

4 L investissement en bureaux en Île-de-France Le point bas des investissements? Au 1 er trimestre 29, les investissements en bureaux se sont réduits à peau de chagrin en Ile-de-France. Seulement 287 millions d euros ont été placés, soit une diminution de plus de 8 % par rapport au 4 ème trimestre 28. Il faut remonter plus de dix ans en arrière pour retrouver des volumes trimestriels aussi faibles. L absence de grandes transactions a pesé sur les volumes globaux. En ce début d année, seules trois transactions de plus de 4 millions d euros ont été enregistrées, dont aucune supérieure à 1 millions. Le financement des grandes opérations est difficile, pour ne pas dire impossible, dans la mesure où les banques ne consentent pas, ou très rarement, à des prêts de plus de 4 millions d euros. Les acteurs disposant de fonds propres ont été, encore une fois, les plus actifs. Le marché a été animé par les assurances-vie, SCPI et foncières françaises ainsi que par les fonds spéciaux allemands, ces derniers ayant pris le relai des fonds ouverts aujourd hui fermés. Grâce à l activité de ces acteurs, auxquels il faut rajouter quelques investisseurs privés, le segment de marché des petites et moyennes transactions inférieures à 4 millions d euros est le seul à être resté dynamique en ce début d année. En 29, les taux de rendement ont continué à augmenter. Le taux "prime" dans Paris QCA s établit désormais à 6,2 6,5 %, retrouvant des niveaux proches des points hauts historiques. Les niveaux atteints aujourd hui par les taux de rendement sont de nature à favoriser une meilleure rencontre entre l offre et la demande, la prime de risque immobilière s étant largement reconstituée. Le repli des taux courts et des taux longs favorise également l attractivité du placement immobilier. Si la hausse des taux de rendement est indiscutablement un facteur de reprise, le retournement actuel du marché locatif constitue, en revanche, un frein sérieux au redémarrage du marché. Les revenus immobiliers sont en passe d être érodés par la baisse des loyers de marché, mais aussi par les renégociations des baux de plus en plus fréquentes imposées par les locataires. De plus, la hausse substantielle des stocks d offre augmente le risque de vacance. Enfin, le soutien apporté par l ICC, jusque-là très fort, s atténuera au cours des prochains trimestres, comme en témoigne déjà la baisse de l indice du 4 ème trimestre 28. Le retournement du marché locatif incite les investisseurs à sécuriser leurs actifs et, dans leur stratégie d achat, à se concentrer exclusivement sur des actifs loués pour plusieurs années à des entreprises pérennes, à un loyer cohérent et bien situés. D où un certain regain d attrait pour des placements dans Paris et le Croissant Ouest. En revanche, les zones en sur-offre locative et les investissements spéculatifs pâtissent clairement de l aversion au risque. Les ventes en blanc de produits neufs, difficilement finançables, sont ainsi devenues quasi-inexistantes, de même que les investissements dans les secteurs des 1 ère et 2 ème Couronnes. Dans ce contexte difficile, Atisreal anticipe une reprise progressive de l activité, dont les effets en termes de montants investis ne se feront significativement sentir que dans la seconde partie de l année. INVESTISSEMENT EN BUREAUX - ILE-DE-FRANCE (milliards ) ,9 22 Source : Atisreal 7,3 23 9,2 24 1, , 17,7 26 Rendement bureaux - Ile-de-France 1 % 75 % 5 % 25 % % sup 8 % 7-8 % % Taux de rendement "prime" - Paris QCA 8, 7, 6, 5, 4, 3, moyenne 86-8 : 5,5% 4,5 6,5 Rendement "prime" bureaux Paris QCA 27 T4 T3 T2 T1 7,8 28, % 4-5 % inf 4 % 28 Moyenne long terme T1 5,3 6,3 3,8 6,2-6,5 % L'Investissement en France - Mai 29 4

5 L investissement en Régions Les régions rattrapées par la baisse des placements Au premier trimestre 29, la baisse d activité a été particulièrement forte dans les marchés régionaux : 24 millions d euros ont été investis en immobilier d entreprise. Hors services, la baisse apparaît encore plus marquée. Ainsi, seulement 14 millions d euros ont été placés en immobilier d entreprise banalisé soit, en un trimestre, à peine 4 % du total de 28. Il faut remonter aux années 1998/1999 pour retrouver des volumes trimestriels aussi faibles. Investissement en immobilier d'entreprise - Régions (milliards ) T4 T3 T2 T1 1 8,2 8 Les placements ont chuté pour tous les types d actifs. L inflexion la plus forte a concerné l activité et la logistique, avec seulement une trentaine de millions d euros investis sur le premier trimestre 29. Par ailleurs, toutes les villes sont touchées par la raréfaction des transactions. Le marché lyonnais est resté le marché le plus actif au premier trimestre : 4 millions d euros ont été investis en immobilier d entreprise banalisé, dont l achat par deux SCPI du Quatuor dans la ZAC du Parc de Gerland pour près de 3 millions d euros. Les investissements ont été quasi-nuls dans certains autres marchés, et non des moindres, tels ceux de Lille, Marseille et Toulouse ,3 2,3 2, 22 Source : Atisreal ,4 25 5, ,9 1,,9 1,4 1,6 28,2 29 Plusieurs raisons expliquent le fort ralentissement de ce début d année. Tout d abord, les régions ont pâti, comme l Ile-de-France, du faible nombre d opérations engagées en fin d année dernière. En effet, au cours des derniers mois de 28, les investisseurs ont beaucoup plus cherché à finaliser des opérations déjà engagées qu à en initier de nouvelles. Comme il y a toujours un délai de quelques mois entre l engagement et la conclusion d une opération, le marché en a subi les conséquences au premier trimestre 29. A l inverse, les négociations initiées au premier trimestre 29, plus nombreuses qu en fin 28, laissent augurer des montants d investissement plus conséquents pour les prochains trimestres. Par ailleurs, les marchés régionaux avaient profité l année dernière d un nombre important de ventes promoteurs de taille moyenne. Elles avaient notamment maintenu les investissements en bureaux à de bons niveaux. Les difficultés rencontrées par les investisseurs pour trouver des financements, dans un contexte de retournement des principaux marchés locatifs, ont porté un coup d arrêt brutal aux ventes promoteurs. Ainsi, quasiment aucune VEFA n a été observée au premier trimestre 29. Enfin, la faiblesse des investissements est aussi liée, pour le marché des bureaux tout au moins, à l attractivité retrouvée de certains actifs d Ile-de-France. En effet, les taux de rendement ont fortement augmenté dans les différents secteurs franciliens depuis leur point bas de fin 27. Les régions ont également connu un processus haussier des taux mais avec, comme souvent, un décalage dans le temps par rapport à l Ile-de-France. Le rattrapage des régions est donc en cours et devrait se poursuivre dans les prochains mois. Rendement bureaux - Régions 1 % 75 % 5 % 25 % % sup 9 % 8-9 % 7-8 % 28 S1 28 S2 Taux de rendement "prime" - Bureaux en Régions 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, 5,5 5, , 6,8 6,5 5,9 5,6 5,5 Nantes Strasbourg Toulouse 6-7 % 5-6 % Lille Aix / Marseille Lyon ,5-8, % 7,5-8, % 7,5-8, % 7,25-7,75 % 7, - 7,5 % 7, - 7,5 % L'Investissement en France - Mai 29 5

6 Rendement global Un rendement global des bureaux en France de nouveau négatif en 29 Au 4 ème trimestre 28, l indice du coût de la construction (ICC) enregistre une chute de -4,5 % sur trois mois. Cela constitue une décroissance record depuis la création de l indice en En conséquence, après + 1,5 % au 3 ème trimestre 28, la progression annuelle de l ICC décélère fortement au 4 ème trimestre 28 à +3,3 %. Les prix de la construction ont donc été très réactifs aux deux chocs concomitants du 2 ème semestre 28 : d une part, le recul des cours des matières premières (dont un baril de Brent en chute de -7 % sur six mois en décembre 28) et, d autre part, le retournement des marchés immobiliers qui contracte la demande en matériaux et capacité de construction. Ces deux facteurs pourraient encore impacter à la baisse les coûts de construction au cours du prochain trimestre. C est pourquoi, l ICC pourrait être stable en 29. En 21, sa progression resterait faible, proche de + 1 %. Sous l impulsion d associations de bailleurs et d utilisateurs (ADI, FSIF, ASPIM, AFILOG), un nouvel indice des loyers d activités tertiaires (ILAT) pourrait remplacer l ICC comme indice de référence d indexation des loyers des baux commerciaux. L ILAT est défini comme la somme pondérée des moyennes annuelles de trois indices : 5 % de l indice des prix à la consommation (IPC, hors tabac et loyer), 25 % de l ICC et 25 % du produit intérieur brut (PIB) en valeur. Ce faisant, l ILAT apparaît beaucoup moins volatil, grâce au lissage de ses composantes et au poids moins important pris par l ICC. Ainsi, sur la période , l ILAT connaît une croissance annuelle moyenne de + 2,9 %, contre + 4,1 % pour l ICC. Pour le futur, la faible progression de l activité économique devrait éviter un rebond des prix à la consommation jusqu'à fin 21. La croissance de l IPC, en moyenne annuelle, pourrait donc être nulle en 29, et proche de + 1 % en 21. En conséquence, sous l hypothèse d une variation du PIB en valeur négative en 29 et faiblement positive en 21, la croissance de l ILAT, en moyenne annuelle, serait proche de % en 29 et légèrement supérieure en 21. Le rendement locatif des bureaux en France s est établi à 5,8 % en 28 (source IPD). En moyenne sur l année 29, les loyers courus progresseront moins qu en 28 en raison de la hausse plus limitée de l ICC. De plus, les évolutions de la vacance et des loyers économiques auront un impact négatif sur les revenus locatifs. Ainsi, de 6,1 % au 1er trimestre 29, le taux de vacance des bureaux en Île-de-France devrait augmenter autour de 7,5 % en fin d année. Cela pourrait impliquer un repli des loyers économiques franciliens supérieur à -1 % en moyenne sur un an. Des tendances similaires, quoique moins accentuées, s observeront en régions. De son côté, le rendement en capital des bureaux en France a chuté de -7,9 % en 28 (source IPD). L ajustement des valeurs vénales va se poursuivre en 29, et pourrait même s accélérer. La baisse conjointe des revenus locatifs et des valeurs vénales pourrait amener le rendement locatif à se maintenir en 29. Au total, le rendement global des bureaux en France devrait donc être plus fortement négatif en 29 qu en 28 (-2,5%). INDICE DU COÛT DE LA CONSTRUCTION ET INDICE DES LOYERS DES ACTIVITÉS TERTIAIRES - glissement annuel source : INSEE, Prévisions Atisreal. ICA 27 ÉCONOMIQUE ET TAUX DE VACANCE bureaux - île-de-france (Indice) ICA 27 économique Taux de vacance source : Atisreal RENDEMENT GLOBAL BUREAUX FRANCE décomposition revenu locatif et revenu en capital ICC ILAT Rendement locatif Rendement en capital Rendement global source : IPD. L'Investissement en France - Mai 29 6

7 Investissement en immobilier d'entreprise en France (en millions ) MONTANT TOTAL INVESTI EN FRANCE 28 T1 28 Montant total investi en France dont montant investi en immobilier d'entreprise banalisé en Ile-de-France* dont Bureaux 66 % 64 % 46 % dont Activité 5 % 5 % 4 % dont Commerce 6 % 8 % 13 % dont Entrepôts 4 % 7 % 1 % dont Services 19 % 16 % 27 % * source Immostat : Immobilier d'entreprise banalisé (hors services) dont le montant unitaire est supérieur à 4 M RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE 28 T1 28 Région Parisienne 67 % 68 % 69 % Régions 33 % 32 % 31 % RÉPARTITION PAR TRANCHE DE MONTANTS 28 T1 28 inférieur à 4 M M supérieur à 1 M TYPOLOGIE DES ACQUÉREURS 28 T1 28 Etrangers dont Américains 36 % 25 % 2 % dont Allemands 21 % 25 % 57 % SIIC Français dont SCPI 15 % 21 % 18 % dont assurances / mutuelles 17 % 29 % 13 % L'Investissement en France - Mai 29 7

8 Taux de rendement initial prime BUREAUX ÎLE-DE-FRANCE Paris QCA 3,8 % 5,5-5,75 %* 6,2-6,5 %* Paris hors QCA 4,5 % 6, - 6,25 %* 6,5-7, %* La Défense 4,25 % 6,25-6,75 %* 6,75-7,25 %* Croissant Ouest 4,5 % 6,5-7, %* 7, - 7,5 %* 1 ère Couronne 5, % 6,75-7,25 %* 7,25-7,75 %* 2 ème Couronne 5,5 % 7,5-8, %* > 8, %* BUREAUX RÉGIONS Aix/Marseille 5,5 % 6,75-7, %* 7, - 7,5 %* Lyon 5,6 % 6,5-6,75 %* 7, - 7,5 %* Lille 5,9 % 6,8-7,15 %* 7,25-7,75 %* Bordeaux 5,85 % 7,25-7,5 %* 7,5-8, %* Toulouse 6,5 % 7, - 7,25 %* 7,5-8, %* Nantes 7, % 7,5-7,75 %* 7,5-8, %* Strasbourg 6,8 % 7,4-7,65 %* 7,5-8, %* ENTREPÔTS CLASSE A Région Parisienne 6, % 7,25-7,75 %* 7,75-8,25 %* Régions 6,2 % 7,75-8,25 %* 8,25-8,75 %* BÂTIMENTS D'ACTIVITÉ Région Parisienne 6,5 % 8,5-9, %* 8,5-9, %* COMMERCE Pied d'immeuble Paris 3,6 % 5, - 5,5 %* 5,5-6,5 %* Centre commercial France 3,8 % 5,5-6, %* 5,75-6,25 %* Parc d'activité commerciale France 5, % 7, - 7,5 %* 7,5-8, %* Hôtels Paris intra-muros 5,5 % 5,8-6, %* 6, - 6,5 %* * Estimation L'Investissement en France - Mai 29 8

9 Annexes Les données chiffrées utilisées par Atisreal, pour la réalisation de ses statistiques, intègrent l ensemble des informations en sa possession lors de leur élaboration. Ces statistiques peuvent être amenées à évoluer en fonction d informations nouvelles portées à notre connaissance. Définitions de A à Z Arbitrage : vente d un actif immobilier propriété d un investisseur à un autre investisseur. Blanc / Gris : "En blanc" : construction lancée sans vente ou location préalable à un utilisateur. "En gris" : projet dont le chantier ne sera lancé qu après location ou vente de tout ou partie à un utilisateur. Effet de levier : accroissement de la rentabilité d un placement résultant d une opération d endettement. Externalisation : vente d un actif immobilier propriété d un utilisateur à un investisseur. Foncière : société ayant comme objet soit l acquisition ou la construction d immeubles en vue de leur location, soit la détention de participations dans des sociétés à objet social identique. Fonds d investissement : organisme de détention collective d actifs financiers ou immobiliers gérés par une structure réglementée et agréée (société de gestion). On distingue : Fonds ouvert : un fonds est ouvert à partir du moment où il n y a pas de limitation dans l émission des parts. Fonds fermé : les parts d un fonds fermé ne sont commercialisées par la société de gestion que pendant la période de souscription. Un fonds fermé a une durée de vie limitée. Fonds de pension : organisme financier qui gère l épargne issue du système de retraite par capitalisation. Cette épargne correspond aux ressources que les salariés du secteur privé et du secteur public ont mises de côté au cours de leur vie professionnelle pour constituer ou pour améliorer leur pension de retraite. Fonds opportuniste : fonds qui cible des rendements supérieurs à 17 %, avec des niveaux de levier dépassant 6 % de la valeur brute de l actif. ICC (Indice du Coût de la Construction) : indice qui mesure chaque trimestre l évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d habitation. Il s agit du prix TVA incluse, payé par les maîtres d ouvrages aux entreprises de construction. Il exclut les prix et coûts liés au terrain (viabilisation, fondations spéciales, etc.), ainsi que les honoraires, les frais de promotion et les frais financiers. Immostat : groupement d Intérêt Economique (GIE) créé en 21, qui associe Atisreal, CB Richard Ellis, DTZ Jean-Thouard et Jones Lang LaSalle. Pour créer des bases de données homogènes, les quatre conseils ont adopté de nombreuses définitions communes : secteurs de marché de l Ile-de-France, état des immeubles et des locaux, définition des surfaces prises en compte, des loyers, etc. L organisation du GIE garantit l indépendance du traitement des données et le respect des engagements de confidentialité de chacun de ses membres. Sont concernés les marchés investisseurs en immobilier d entreprise et utilisateurs d entrepôts d une superficie supérieure à 5 m² et de bureaux en région parisienne. Loyer : Facial : loyer annuel par mètre carré et par an, inscrit au bail, exprimé hors taxes et hors charges. Ne tient pas compte des locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant interentreprises (RIE)... En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des trois premières années ou de la durée ferme du bail. Facial moyen : moyenne pondérée par la surface des loyers faciaux. Pour les loyers trimestriels, une moyenne mobile pourra être utilisée pour présenter des évolutions lissées. Economique : loyer annuel par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges et corrigé des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux, etc.). "Prime" : loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un produit :- de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché,- d excellente qualité et offrant les meilleures prestations,- dans la meilleure localisation pour un marché donné. "Top" : loyer facial le plus élevé d un marché donné, hors transaction de convenance. Le loyer top n est pas systématiquement un loyer prime. Neuf / Restructuré : actifs immobiliers construits ou restructurés depuis moins de 5 ans. OAT (Obligation Assimilable du Trésor) : titre de dettes émis par l Etat français. Il constitue la référence pour le taux de rendement sans risque à long terme. OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) : fonds immobiliers destinés à remplacer les SCPI. Ils se présentent sous deux formes : - les Fonds de Placement Immobilier (FPI), dont les revenus distribués sont imposables comme des revenus fonciers classiques, - les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICV) dont les revenus distribués sont imposés comme des dividendes et des plus-values d actions. Portefeuille : ensemble de plusieurs actifs localisés sur des sites différents. Précommercialisation : transaction utilisateur ayant lieu plus de six mois avant la livraison d un bâtiment. Prime de risque : ecart entre la rentabilité d un actif ou d un portefeuille et l actif sans risque (obligation d Etat). SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : société ayant pour objet l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier locatif. Deviendront à terme des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Seconde main : actifs immobiliers livrés depuis plus de cinq ans. SIIC (Société d Investissement Immobilier Cotée) : le régime SIIC permet une exonération d impôts sur les bénéfices en contrepartie d une redistribution aux actionnaires des revenus à hauteur de 85 %. Taux de rendement : Net : rapport entre le revenu net (hors coûts d exploitation) et le prix d achat incluant tous les coûts d acquisition. Initial : rapport entre le loyer global annuel net et le prix de vente actes en mains en date de la vente. "Prime" : taux de rendement le plus bas obtenu pour l acquisition d un bâtiment :- de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché,- d excellente qualité et offrant les meilleures prestations,- dans la meilleure localisation pour un marché donné. TRI (Taux de Rentabilité Interne) : taux d actualisation défini tel que la somme des flux actualisés des revenus anticipés de l investissement soit égale au coût initial de l investissement. VAN (Valeur Actuelle Nette) : différence entre la somme des flux actualisés des revenus anticipés et le coût initial de l investissement. Vente promoteur : vente d une opération montée par un promoteur à un investisseur. L'Investissement en France - Mai 29 9

10 L'Investissement en France Mai 29 Contacts The difference is real Commercial Études & Recherche Atisreal 32, rue Jacques Ibert 9239 Levallois Perret Cedex Pour plus d informations Laurent BOUCHER Directeur Général adjoint Responsable Pôle investissement France Tél. : 33 () laurent.boucher@atisreal.com Arnaud BOYER DE BOUILLANE Directeur adjoint Ile-de-France Tél. : 33 () arnaud.boyerdebouillane@atisreal.com Pierre-Michel OLIVIER Directeur investissement Régions Tél. : 33 () pierre-michel.olivier@atisreal.com Etienne PRONGUE Directeur investissement international Tél. : 33 () etienne.prongue@atisreal.com Olivier AMBROSIALI Directeur adjoint Ile-de-France Tél. : 33 () olivier.ambrosiali@atisreal.com Christophe PINEAU Directeur Département Études & Recherche France christophe.pineau@atisreal.com Nicolas ARCHAMBAULT Chargé d Études Senior investissement Département Études & Recherche France nicolas.archambault@atisreal.com Richard MALLE Chargé d'études prospective Département Études & Recherche France richard.malle@atisreal.com Département Études & Recherche - Mai 29 - Photo : photothèque BNPPI - Atisreal - Siège Social : 28/32 rue Jacques Ibert, 923 Levallois-Perret, France - SAS au capital de SIREN RCS Nanterre.