LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ ACTEURS ET FONCTIONNEMENT

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1 LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ ACTEURS ET FONCTIONNEMENT Cahier n 03 Les collections " Regards sur " - Février 2014

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3 SOMMAIRE Définition générale 5 Introduction 5 Qu est-ce que la copropriété? 5 Quels sont les différents modes de gestion? 6 Chapitre 1 : Les évolutions de la réglementation et les textes fondamentaux 7 Chapitre 2 : Les acteurs de la copropriété 9 Le syndicat de copropriété 9 Le syndic 10 Le conseil syndical 14 Chapitre 3 : Les obligations de la copropriété en matière de travaux 15 Les principaux diagnostics obligatoires 15 Les travaux en cas d urgence 16 Les aides pour financer les travaux de copropriété 16 Les copropriétés en difficulté 17 Chapitre 4 : La gestion des copropriétés chez un organisme d HLM 19 La compétence de syndic chez un organisme d HLM 19 L engagement Vilogia 19 Bibliographie / Sigles 20 Lexique 22

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5 DÉFINITION GÉNÉRALE Introduction Selon le Centre d Etudes Techniques et de l Equipement (CETE) Nord Picardie, entre 2001 et 2010, le nombre de logements en copropriété a augmenté de 18,7% contre 7,3% pour le parc en mono propriété 1. Dans la gestion de tous ces ensembles immobiliers, les organismes d HLM syndics sont fortement présents notamment parce qu ils sont largement intégrés dans les politiques locales de l habitat et parce qu ils favorisent l accession sociale de leurs clients. Leur savoir-faire foncier, juridique, technique, leur connaissance du patrimoine, leur capacité à mobiliser leur expertise économique et sociale dans l administration des ensembles immobiliers, en font des acteurs incontournables de la copropriété. A l heure où la rénovation urbaine et la conservation des immeubles sont devenues une priorité pour les collectivités et pour l Etat, les copropriétés sont un volet essentiel de l avenir des villes. En France, les résidences en copropriété sont plus de soit un total de 7 millions de logements, hors résidences secondaires. Avec la chute du pouvoir d achat des français et la recrudescence des situations de surendettement, subvenir aux besoins techniques des immeubles bâtis et participer à leur entretien est un poids partagé par les habitants propriétaires et par les pouvoirs publics, soucieux de l avenir de leur patrimoine. Chaque copropriétaire n a pas forcément les mêmes moyens, ni les mêmes besoins, rendant la gestion financière d une copropriété parfois compliquée. Les copropriétés, entités complexes de part leur mode de fonctionnement et par une prise de décision collective qui doit faire le consensus, risquent de ressentir les difficultés des ménages dans leur gestion. Selon les estimations de l Agence Nationale de l Habitat (ANAH), ce sont 15 % des 6,2 millions de résidences principales en copropriété existant en France qui sont en souffrance. L Anah souligne que pour les dix ans à venir, ce sont des «réinvestissements lourds et des travaux d'amélioration énergétique» de 40 à 70 milliards de travaux qui sont susceptibles de toucher les copropriétés. Dans ce contexte, Vilogia, par son activité de syndic, contribue à la pérennisation et à la valorisation de son patrimoine tout en veillant à favoriser l accession sociale de ses clients. La continuité de gestion des immeubles sur l ensemble du parcours résidentiel des clients, permet à Vilogia de garantir la bonne cohérence et mise en synergie des expertises au service du bien-être des habitants. Qu est ce que la copropriété? Une copropriété est composée de lots, comprenant une partie commune et une quote-part des parties communes. Les statuts de la copropriété sont fixés par la loi du 10 juillet 1965 et par son décret d application du 17 mars Sont considérées comme des parties communes d une copropriété «les parties des bâtiments et des terrains affectées à l usage ou à l utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d entre eux» 2. Les parties communes sont généralement constituées entre autres, du sol, des cours, des parcs et jardins, des voies d accès, du gros œuvre des bâtiments, des locaux des services communs, des passages, etc. Les parties communes sont divisées en quote-part (ou tantièmes) au prorata de la valeur de chaque lot de la copropriété. «Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination 3 de l immeuble» 4. Focus sur... Le droit de propriété est un «droit réel conférant toutes les prérogatives que l on peut avoir sur un bien». Traditionnellement on distingue le droit d user, de jouir et de disposer d une chose, dans les conditions fixées par la réglementation 5. Ce droit de propriété, dans le cadre de la réglementation de la copropriété, doit se coupler des contraintes de la vie collective. En effet, dans un même ensemble immobilier, les différents usagers doivent pouvoir vivre en respectant la liberté d autrui, outre leur droit de propriété. 1 Rendez-vous du CETE, lundi 24 septembre 2012, Catherine Cousaert, Olivier Dussart, Ludovic Rosiers, Les copropriétés en France, un outil de repérage pour orienter les politiques préventives Article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 3 Usage auquel est destiné l immeuble (usage commercial, activité libérale, habitation...). La destination de l immeuble est prévue par le règlement de copropriété. 4 Article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi du 12 mai art. 7 5 Raymond Guinchard et Gabriel Montagnier, Lexique des termes juridiques, 14è me édition, Editions Dalloz, 2003, Paris, 619 pages. p. 5

6 Quels sont les différents modes de gestion? Il existe différents modes de gestion de la copropriété. L Association Syndicale Libre (ASL) peut être un choix de gestion remplaçant le syndicat de copropriétaires. Elle est composée d un ensemble de co-lotis. Contrairement au syndicat de copropriété, l ASL est libre de son fonctionnement et est régie par un cahier des charges et non par la loi du 10 juillet Dans une ASL, le syndic peut être présent. La division en volumes est une autre forme de gestion qui concerne que des immeubles dits complexes. Elle n est pas régie par la loi du 10 juillet Le syndicat coopératif est quant à lui régit par les articles 14 et 17 de la loi du 10 juillet Le règlement de copropriété doit prévoir ce mode de gestion. La constitution d un conseil syndical est alors obligatoire. «Le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d empêchement de celui-ci.» 6 De manière générale, c est la copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 qui est choisie comme mode de gestion privilégié par les copropriétaires. On définit deux types de copropriétés : la copropriété verticale qui correspond à un bâtiment sur plusieurs niveaux mis en copropriété, et la copropriété horizontale qui correspond généralement, à plusieurs maisons individuelles construites sur une même parcelle de terrain. 6 Article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. p. 6

7 CHAPITRE 1 Les évolutions de la réglementation et les textes fondamentaux La loi du 10 juillet 1965 consolidée par différentes lois et décrets d applications, fixe le statut des copropriétés 7. Elle a subit plusieurs modifications mais demeure le texte fondamental de la copropriété. Les modifications majeures de la loi du 10 juillet 1965 sont portées par les lois Bonnemaison, SRU et ENL. Focus sur la loi Hoguet du 2 janvier 1970 Cette loi fixe les modalités de l action des professionnels de l immobilier et encadre les activités d achat et de vente immobilière. Elle vise aussi à définir les domaines d application, droits et devoirs d un organisme d HLM syndic de copropriété. Cette loi donne notamment naissance à la carte professionnelle pour les professionnels de l immobilier. La loi Bonnemaison du 31 décembre 1985, contribue à l évolution de la réglementation de la copropriété. Elle rend notamment obligatoire la composition d un conseil syndical (les copropriétaires peuvent cependant renoncer à ce droit par un vote à la majorité) et permet l ouverture d un compte bancaire au nom du syndicat de copropriétaires. Elle apporte des avancées sur le fonctionnement des assemblées générales notamment : les modalités concernant les délégations et mandats sont modifiées : le syndic ne peut plus recevoir de mandat et toute personne peut être mandatée par un copropriétaire sous certaines conditions ; le seuil de majorité de l'article 26 est abaissé aux 2/3 des tantièmes 8 ; les pouvoirs lors de l assemblée générale prennent plus d ampleur, notamment pour les travaux de salubrité ou de sécurité, d'économie d'énergie, d'accessibilité aux personnes en perte d autonomie. du 27 mai 2004, celui du 30 mai 2001 et celui du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. Ce dernier décret assure l utilisation de documents comptables similaires pour l ensemble des copropriétés. Focus sur le décret du 30 mai 2004 Ce décret stipule que le carnet d entretien de l immeuble «est établi et mis à jour par le syndic qui actualise les informations qu'il contient» 9. Ce carnet suit l ensemble des interventions menées sur l immeuble auquel il se réfère (travaux effectués, identité des entreprises ayant réalisés ces travaux, échéancier du programme pluriannuel des travaux votés en assemblée générale ) et est obligatoire pour le syndic. «Le carnet d'entretien mentionne : -- l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi ; -- l'identité du syndic en exercice ; -- les références des contrats d'assurances de l'immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d'échéance de ces contrats.» La loi portant engagement national pour le logement (dite loi ENL) du 13 juillet 2006 apporte certaines évolutions à la loi du 10 juillet Elle modifie notamment l article 14-3 qui porte le principe de la comptabilité d engagement pour les syndicats de copropriétaires. Elle précise, toutefois, qu un «syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à euros, n'est pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés en fin d'exercice» 10. La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain (dite loi SRU), apporte des modifications importantes à la loi de Bien qu'apportant de nombreuses obligations, cette nouvelle réglementation laisse à l assemblée générale le soin de fixer certaines modalités selon son cas particulier. La loi SRU facilite entre autres, le principe de transparence dans la gestion des copropriétés, et améliore les modalités de fonctionnement des assemblées générales, notamment pour les modalités de vote et de majorité, l ordre du jour, le contenu du procès verbal, la mise en concurrence des prestataires, le diagnostic technique avant la mise en copropriété d un immeuble. Elle est complétée par plusieurs décrets d application : celui p. 7

8 Focus sur les spécificités du Code de la Construction et de l Habitation L article L du Code de la Construction et de l Habitation, stipule qu en cas de vente HLM réalisée, «les fonctions de syndic de la copropriété sont assurées, sauf s'il y renonce, par l'organisme vendeur tant qu'il demeure propriétaire d'au moins un logement. Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires peut désigner un autre syndic dès lors que les copropriétaires autres que l'organisme vendeur détiennent au moins 60 % des voix du syndicat. [ ] Dans les copropriétés issues de la vente de logements locatifs réalisée en application de la présente section dans lesquelles un organisme d'habitations à loyer modéré détient au moins un logement, celui-ci peut, en tant que de besoin, mettre son personnel à disposition du syndicat des copropriétaires afin d'assurer des missions de gardiennage, d'agent de propreté, d'élimination des déchets, d'entretien technique courant et de veille de bon fonctionnement des équipements communs» 11 Le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dit projet de loi ALUR prévoit la création d un registre national des copropriétés dès Mis en place par un établissement public de l État, ce registre aura pour objectif de «faciliter l élaboration des politiques publiques en faveur de l amélioration, notamment thermique du parc et la détection des copropriétés en difficultés» 12. Dans ce projet de loi, «la responsabilité de la transmission des données, [...] lors de l immatriculation et de leur actualisation, incombera au syndic, les copropriétaires pouvant le mettre en demeure de l effectuer». L immatriculation initiale ainsi que la transmission des mises à jour de données s effectueront uniquement par voie dématérialisée. Par ailleurs, les copropriétaires, leur syndicat et leur syndic, mais également l Etat et ses opérateurs ainsi que les collectivités locales, auront accès à ce fichier. L obligation d immatriculation sera fonction de la taille des copropriétés. Une première vague devra être immatriculée avant le 31 décembre Le projet de loi Alur prévoit qu'à compter «de cette même date, la totalité des immeubles neufs et des immeubles mis en copropriété seront également soumis à cette obligation». Désormais, lors de chaque transaction immobilière, les notaires vérifieront que «la copropriété est bien immatriculée, et que les données, notamment financières, sont à jour». Le défaut d immatriculation ou d actualisation des données pourra donner lieu à une amende et à une astreinte à l encontre du syndic. 7 Son décret d application est celui du 17 mars «Nombre de voix attribuées aux propriétaires suite au calcul qui a consisté à diviser la propriété des parties communes en parties égales afin d être ensuite octroyées à chacun des propriétaires.» MATHIEU Bruno, Copropriété, mode d emploi 2011, 5 ème édition, Editions Dalloz, 2010, Paris, 458 pages. 9 Décret n du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet d'entretien de l'immeuble prévu par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 10 Article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n du 13 juillet art. 92 JORF 16 juillet Article L du Code de la Construction et de l Habitation modifié par la loi n du 25 mars art Projet de loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové, exposé des motifs, legifrance.gouv.fr p. 8

9 CHAPITRE 2 Les acteurs de la copropriété Conseil syndical Est composé de membres élus parmi les copropriétaires. Il assiste et contrôle le syndic. Syndicat de copropriété Est composé de l'ensemble des copropriétaires qui se réunit en AG pour voter les décisions portées à l'ordre du jour. Assemblée Générale (AG) Organe délibérant qui prend les décisions impactant la copropriété annuellement. Syndic de copropriété Est le mandataire du syndicat de copropriété. A ce titre, il est garant de la bonne gestion du budget de la copropriété et de la mise en application des décisions prises en AG. Il convoque l'ag tous les ans, et fixe l'ordre du jour avec le conseil syndical. Le syndicat de copropriété Le syndicat de copropriété est composé de l ensemble des copropriétaires de lots. A partir de deux copropriétaires, le syndicat est créé. L acheteur d un logement en copropriété devient de droit un membre du syndicat. L objet du syndicat est la conservation de l immeuble, l administration des parties communes et la gestion des services communs 13. Il prend et vote donc en assemblée générale l ensemble des décisions concourant à la réalisation de son objet et statue en assemblée générale d un budget prévisionnel. C est le syndicat qui nomme annuellement le syndic et qui peut le révoquer. A noter qu un syndic peut être désigné par le règlement de copropriété. Le syndicat établit le règlement de copropriété et peut le modifier sur les parties concernant la jouissance, l usage et l administration des parties communes. Focus sur le règlement de copropriété Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales 14. Il est rédigé par le syndicat de copropriété. Le syndicat de copropriété est le seul organe qui puisse le modifier à l issue d un vote en assemblée générale. Le règlement de copropriété est obligatoire. Il définit l'organisation et le fonctionnement de l'immeuble, notamment : «les conditions de jouissance des parties privatives : autorisation ou interdiction d'accrocher du linge aux fenêtres, limitation de travaux à certains jours et horaires... ; les conditions d'utilisation des parties communes : usage (garage, local à vélo...), jouissance exclusive de certaines parties, horaires d'ouvertures de certains locaux... ; la destination de l'immeuble : usage d'habitation (clause d'habitation bourgeoise par exemple), usage professionnel ou usage mixte, limites éventuelles à certaines activités... ; la répartition des charges entre copropriétaires et la méthode de calcul pour établir les quotes-parts de chacun, les règles relatives à l'administration des parties communes ; l'état descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot par numéro suivi des informations relatives à chacun d'eux (inventaire des lots privatifs)» 15. Le règlement de copropriété doit être respecté par les copropriétaires et les locataires de l immeuble. Il a un rôle d information mais aussi de protection des copropriétaires. Les parties communes n appartiennent pas au syndicat de copropriété mais ce dernier, par l intermédiaire du syndic, doit en assurer l administration et l entretien. Focus sur la responsabilité du syndicat Le syndicat est la personne morale qui représente juridiquement les copropriétaires : il peut donc agir en justice. «Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d en informer le syndic» 16. Par ailleurs, le syndicat peut être tenu responsable devant les tribunaux compétents pour une faute, un dommage ou manquement à son objet (défaut d entretien, négligence, ). p. 9

10 Le syndic Le syndic est le mandataire du syndicat de copropriété et en est son organe exécutif. Il est donc en charge de mettre en application les décisions prises en assemblée générale et celles, légales, du règlement de copropriété. Le syndic élu est nommé pour trois années et peut être de nouveau désigné lors de l assemblée générale trois ans après la signature initiale du contrat. A noter que «les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale» 17. Le syndic est nommé lors de l assemblée générale et à la majorité des voix. Il peut aussi être désigné initialement par le règlement de copropriété mais doit être soumis à la ratification de la première assemblée générale. Si aucun syndic n est désigné, à la demande d un ou plusieurs copropriétaires, c est le tribunal de grande instance qui est en droit de le désigner. Conformément à l article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic se doit de «représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice» 18. Par ailleurs, il doit faire exécuter les dispositions du règlement intérieur de la copropriété. Ainsi, lors d un manquement d un copropriétaire le syndic doit mettre ce dernier en demeure. Le syndic représente le syndicat de copropriété, après accord de l assemblée générale, pour signer les actes d acquisition ou d aliénation 19 des parties communes ou d acquisition de nouvelles parties privées. Il existe deux types de syndic : «Pour exercer sa mission, le syndic professionnel doit répondre à toutes les conditions suivantes : -- justifier d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite, -- justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle, -- ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété, sauf vote contraire de l'assemblée générale, -- et posséder une carte professionnelle de "gestion immobilière" délivrée par la préfecture» 20. Le syndic non professionnel, quant à lui, a pour obligation d ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété. «Le syndic non professionnel n'est pas tenu d'avoir une carte professionnelle ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile. Il lui est toutefois recommandé de souscrire une telle assurance car sa responsabilité peut être engagée au même titre que celle d'un professionnel» 21. A noter que les organismes d HLM syndics, sont régis par la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, et son décret d'application du 20 juillet L organisme d HLM se doit de respecter les obligations qui s y réfèrent. Ainsi, il doit détenir la carte professionnelle 22 créée par la loi Hoguet. Afin d obtenir cette carte, les bailleurs doivent respecter certaines conditions et notamment se prémunir d une assurance professionnelle et d une garantie financière. 13 Article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 14 Article 22 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n du 12 mai art Service-public.fr, le site officiel de l administration française. 16 Article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 17 Article 28 du décret d application du 17 mars Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n du 12 juillet art «Aliénation» peut être remplacé par «vente» Cf. lexique page Service-public.fr, le site de l administration française. 21 Service-public.fr, le site de l administration française. 22 L'obligation de détenir cette carte professionnelle «gestion immobilière» est néanmoins écartée dans deux cas : quand l'organisme d'hlm assure les fonctions de syndic à la suite d'une vente HLM et lorsqu'il gère des immeubles appartenant à d'autres organismes d'hlm, à des collectivités publiques, à des SEM, à des organismes à but non lucratif, à des sociétés civiles coopératives de construction. p. 10

11 Fonctions du syndic Administration, conservation, entretien de l immeuble Le syndic est dans l obligation d assurer l administration et l entretien de l immeuble, afin de pourvoir à sa conservation. Ainsi, il se doit de tenir un carnet d entretien de l immeuble. En cas d urgence, c est à lui d initier les travaux nécessaires à la sauvegarde de l immeuble. Concernant les travaux 23, c est l assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l article 25, qui «arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, [l assemblée générale] arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire». Selon le montant des travaux nécessaires à la conservation de l immeuble, le syndic doit aviser le conseil syndical et informer avant l assemblée générale, l ensemble des copropriétaires de la teneur des travaux à effectuer. Par ailleurs, le syndic se doit de conserver les archives du syndicat. Organisation et tenue de l assemblée générale L assemblée générale est l organe de délibération du syndicat de copropriété. L ensemble des copropriétaires s y réunit tous les ans 24. C est en son sein que sont prises l ensemble des décisions du syndicat. Il existe l assemblée générale ordinaire qui est organisée annuellement par le syndicat et l assemblée générale extraordinaire qui est convoquée sur demande du syndic, du conseil syndical ou d un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires (sauf fixation d'un nombre inférieur de voix par le règlement de copropriété). Il peut s agir notamment d un besoin de travaux urgents pour assurer la conservation de l immeuble. Le syndic se doit d envoyer annuellement une convocation à l assemblée générale des copropriétaires. L ensemble des copropriétaires doit impérativement être convoqué pour que l assemblée générale soit réglementaire. Que contient la convocation à l assemblée générale? «La convocation contient l indication des lieux, date et heure de la réunion, ainsi que l ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l assemblée. [ ] Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n ait prévu un délai plus long» 25. La convocation peut aussi contenir, selon les décisions à prendre inscrites, les documents comptables, les contrats ou devis de travaux, les relevés de créances Pour chaque question soumise à l assemblée générale, un vote est effectué. La décision est prise à «la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s il n en est autrement ordonné par la loi» 26. Selon l article de la loi du 10 juillet 1975, «chaque copropriétaire dispose d un nombre de voix correspondant à sa quote-part 28 dans les parties communes. Toutefois, lorsqu un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires» 29. A noter que le syndic ne peut pas devenir mandataire. A chaque assemblée générale, un président de l assemblée est nommé parmi les copropriétaires, après un vote de l ensemble des copropriétaires présents ou représentés. Le syndic est généralement, et sauf vote contraire de l assemblée générale, celui qui assure le secrétariat de l assemblée générale : Il fixe l ordre du jour en concertation avec le conseil syndical. Il tient une feuille de présence émargée pour chaque assemblée générale et le président de l assemblée générale valide sa conformité à la fin de l assemblée générale. Il rédige et diffuse le procès verbal de chaque assemblée à l ensemble des copropriétaires. 23 Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n du 12 mai art Article 7 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n du 20 avril art Article 9 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 1 mars art. 1 JORF 3 mars 2007 en vigueur le 1er avril Article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi art JORF 3 juillet Cette règle dite «de l'article 22» de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à l'organisme d'hlm vendeur. En conséquence, l'organisme vote proportionnellement aux voix qui lui sont attribuées par le règlement de copropriété. 28 «Part qui revient à chaque copropriété suite à la répartition qui est faite de la propriété des parties communes mais aussi des charges de copropriété.» Le plus souvent, la quote-part est exprimée en tantièmes. (Source : MATHIEU Bruno, Copropriété, mode d emploi 2011, 5ème édition, Editions Dalloz, 2010, Paris, 458 pages). 29 «Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat» dans la limite de trois délégations, article 22 de la loi du 10 juillet 1965 p. 11

12 Gestion du budget Le syndic est en charge de la bonne gestion du budget prévisionnel et des comptes du syndicat. C est en effet à lui «d établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l égard du syndicat». Dans cette optique, les copropriétaires votent un budget prévisionnel chaque année pour les charges courantes. Par ailleurs, tous les trois ans et lors de sa désignation, le syndic soumet «au vote de l assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d équipement commun, susceptibles d être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l assemblée générale» 30. Un compte bancaire propre au syndicat de copropriété doit être ouvert pour permettre le versement des provisions votées en assemblée générale et assurer une transparence dans la gestion de l immeuble en copropriété. Charges de copropriété Définition des charges de copropriété «Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.» 31 Ces charges sont toutes les dépenses que les copropriétaires ont à supporter pour garantir l entretien et la conservation de l immeuble. Selon l article 5 de la loi du 10 juillet 1965, «la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation». Ces charges de copropriété sont payées au prorata de la quote-part de chaque copropriétaire. A titre d exemple, les principales charges sont : Les charges de conservation de l immeuble ou d ensembles immobiliers : l entretien du gros œuvre ; l entretien de la toiture ; le ravalement des façades ; les halls d entrée ; la réparation des escaliers ; les charges relatives aux canalisations et autres réseaux communs ; les charges relatives aux voies d accès à l immeuble... Les charges d entretien de l immeuble ou d ensembles immobiliers : les frais d achat de produits d entretien pour le nettoyage des parties communes ; les contrats du prestataire chargé de l entretien des parties communes ; les frais d entretien des espaces verts ; les frais d enlèvement des ordures ménagères ; les frais liés à l achat ou à l entretien des équipements communs (compteur d eau, électrique ou de gaz )... Les charges d administration des parties communes : les honoraires du syndic ; les frais d organisation de l assemblée générale ; les frais de fonctionnement du syndicat et du conseil syndical ; les assurances souscrites par le syndicat ; les frais éventuels liés à des procédures judiciaires en cours ; le salaire du gardien ; les impôts et les taxes... L article 10 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d équipement commun en fonction de l utilité que ces services et éléments présentent à l égard de chaque lot». Les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d équipements communs, sont toutes les dépenses liées aux services engendrés collectivement par les copropriétaires dans une copropriété ou dans un ensemble immobilier. Peuvent rentrer dans cette catégorie : Le chauffage collectif ; L eau froide ; L eau chaude ; L antenne collective de télévision ; L ascenseur ou les ascenseurs... A noter : Le copropriétaire en rez-de-chaussée, si la cave et/ou le parking ne sont pas desservis par l ascenseur, n'est pas dans l obligation de participer aux frais d entretien de l ascenseur. p. 12

13 Recouvrement des charges Le syndic de copropriété a pour mission de s assurer du recouvrement des charges de copropriété. C est donc à lui d engager les démarches pour recouvrer les sommes dues par le débiteur. L article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 stipule qu à défaut du versement à sa date d exigibilité d une provision prévue 32 «les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire. Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l article 14-1 et devenues exigibles. L ordonnance est assortie de l exécution provisoire de plein droit. Lorsque la mesure d exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d indemnité d occupation, cette mesure se poursuit jusqu à l extinction de la créance du syndicat résultant de l ordonnance» 33. Selon le montant de la dette, le syndic peut faire appel au juge de proximité, au tribunal d instance ou au tribunal de grande instance. Le syndic n a pas besoin de l accord de l assemblée générale pour déclencher une procédure de recouvrement, sauf dans le cas d une saisie immobilière. Le conseil syndical peut toutefois être consulté dans toutes les étapes du précontentieux et du contentieux. Procédure du recouvrement des charges de copropriété RELANCE AMIABLE Par simple courrier envoyé par le syndic, le copropriétaire défaillant est alerté de son retard de paiement et une éventuelle procédure de recouvrement lui est annoncée. MISE EN DEMEURE A défaut de règlement sur lettre de relance, une mise en demeure peut être adressée au copropriétaire défaillant. Elle constitue le point de départ des intérêts de retard qui courent qu'à compter de la date de la mise en demeure. La mise en demeure est valablement faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par télécopie avec récépissé ou encore par huissier. Le copropriétaire défaillant a alors 30 jours pour régler sa créance. Un étalement de la dette ou un plan d'apurement peut être envisagé pour régler la dette à l'amiable. PROCÉDURE JUDICIAIRE A défaut d'avoir pu obtenir aimablement le règlement de la créance, une action en justice peut être envisagée afin d'obtenir un titre exécutoire permettant de procéder à son recouvrement forcé. Le syndic sollicite le tribunal compétent pour solder la dette du copropriétaire défaillant. Il peut s'agir d'une procédure en référé ou d'une procédure d'injonction de payer. SANCTIONS Le copropriétaire défaillant peut alors être condamné, selon ses capacités de remboursement et sa situation financière, au paiement de la créance, des intérêts de retard de paiement voire au paiement des frais de procédure engagés par le syndic. D'autres sanctions sont prévues par la réglementation : saisie conservatoire sur les loyers, saisie mobilière, saisie sur salaire, saisie immobilière, Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n du 5 mars art. 8 JORF 7 mars Article 45-1 du décret n du 17 mars 1967, créé par le décret n du 27 mai art. 33 JORF 4 juin Provision prévue à l article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 : «Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d administration des parties communes et équipements communs de l immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel, est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l assemblée générale.» 33 Article 19-2, de la loi du 10 juillet 1965 créé par la loi du 13 décembre art. 81 p. 13

14 Le conseil syndical de copropriété La loi prévoit la mise en place d un conseil syndical de copropriété au sein d une copropriété 34. Les membres du conseil sont élus parmi les copropriétaires pour trois ans renouvelables. Le conseil syndical «élit son président parmi ses membres» 35. Le syndic ne peut pas faire partie du conseil syndical. Le conseil syndical est mandataire du syndicat de copropriété. Faire partie du conseil syndical ne donne pas droit à une rémunération. Parmi les trois acteurs essentiels de la copropriété, le conseil syndical est celui qui fait le lien entre le syndic et le syndicat de copropriété. Les missions du conseil syndical sont définies par la loi du 10 juillet 1965 et par son décret d application. Le conseil syndical a pour mission d assister le syndic et d en contrôler la gestion (comptabilité, répartition des charges, élaboration et suivi du budget prévisionnel ) 36. Ainsi, il peut prendre connaissance de tous les documents en lien avec la gestion et l administration de la copropriété. Il donne son avis «au syndic ou à l assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même». Pour toutes les dépenses dépassant un certain montant (fixé en assemblée générale), l avis du conseil syndical est obligatoire 37. A noter que le conseil syndical n est pas considéré comme une personne morale, il ne peut donc pas recourir en justice de manière autonome. 34 «Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l article 26, de ne pas instituer de conseil syndical» Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi du 12 mai art Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi du 12 mai art Article 26 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 20 avril art Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n du 12 mai art. 7. p. 14

15 CHAPITRE 3 Les obligations de la copropriété en matière de travaux La copropriété a de nombreuses obligations, notamment en matière de travaux. Elle se doit de respecter la réglementation et vise à tout mettre en œuvre pour assurer la conservation de l immeuble. A noter que le syndic doit, dans la plupart des cas, présenter plusieurs devis à l assemblée générale et doit mettre en concurrence plusieurs entreprises. L organisme d HLM syndic a la capacité d accompagner les copropriétaires de manière efficiente. Grâce à son expertise dans la gestion locative et dans la résolution de problèmes techniques, à sa capacité à proposer des prix négociés avec ses entreprises prestataires, il permet ainsi de réaliser des économies d échelles et de réduire les coûts pour l ensemble des résidences dont il assure la gestion. Les principaux diagnostics obligatoires Dans les immeubles en copropriété comportant au minimum 50 lots et dont le permis de construire a été déposé avant le 1 er juin 2001, un audit de performance énergétique, valable 10 ans, doit être réalisé avant le 1er janvier 2017 pour l ensemble des parties communes et privatives. Il est notamment prescrit pour les immeubles en copropriété avec chauffage ou climatisation collective. Le syndic doit faire voter en assemblée générale la réalisation de ce diagnostic par un prestataire répondant au cahier des charges réglementaire. «Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance» 38. Par ailleurs, la copropriété se doit de diagnostiquer et d éliminer tout risque d amiante au sein de son immeuble 39. Cette obligation «concerne les parties privatives et communes des immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1 er juillet 1997». 40 Douze mois après réception du rapport diagnostiquant la présence d amiante, le syndicat de copropriété doit engager les travaux. Une information à l ensemble des habitants de l immeuble doit être prévue. A partir du moment où l occupant locataire et/ou le propriétaire a connaissance de la présence de termites dans son immeuble, il doit obligatoirement faire une déclaration en mairie. Pour les immeubles en copropriété, le syndicat de copropriété, doit dans le cadre de l entretien de l immeuble et ce, afin de pourvoir à sa conservation, alerter la mairie sur la contamination des parties communes. Le Code de la Construction et de l Habitation rappelle que «dans les secteurs délimités par le conseil municipal, le maire peut enjoindre aux propriétaires d'immeubles bâtis et non bâtis de procéder dans les six mois à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires. [...] Si l'immeuble est soumis à la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notification de l'injonction aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic qui doit en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception» 41. La lutte contre le saturnisme est rendue obligatoire par le Code de la Santé Publique 42. En effet, «constitue un risque d'exposition au plomb [ ] le fait qu'un immeuble ou partie d'immeuble construit avant le 1 er janvier 1949 comporte des revêtements dégradés et qu'il est habité ou fréquenté régulièrement par un mineur. Le signalement du risque d'exposition au plomb pour un mineur est adressé au préfet par tout moyen avec mention de l'adresse de l'immeuble concerné» 43. Le préfet doit alors exiger un diagnostic et selon les résultats de ce dernier, imposer par injonction au syndicat de copropriétaires, des travaux respectant les obligations de lutte contre la présence de plomb. Les travaux devant être réalisés dans le mois qui suit les résultats du diagnostic, le préfet ordonne un contrôle de leur réalisation. Si les travaux ne sont pas réalisés, le syndicat de copropriété engage sa responsabilité civile et pénale. Tous les immeubles doivent depuis 2008 avoir été expertisés et avoir effectué un constat de risque d'exposition au plomb (CREP). Ce constat doit être présent dans le carnet d entretien de l immeuble mis en copropriété. 38 Article L134-1 du Code de la Construction et de l Habitation. 39 Décret du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis. 40 Service-public.fr, le site officiel de l administration française. 41 Code de la Construction et de l Habitation, article L133-1 et suivants. 42 Code de la Santé Publique, article R et suivants. 43 Article R modifié par le décret du 31 août 2006 du Code de la Santé Publique. p. 15

16 Les travaux en cas d urgence Le syndic doit faire exécuter tous les travaux nécessaires, urgents et/ou indispensables à la conservation et à la sauvegarde de l immeuble sans avoir une obligation d accord préalable de l assemblée générale 44. «Lorsqu en cas d urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Par dérogation aux dispositions de l article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l assemblée générale mais après avoir pris l avis du conseil syndical, s il en existe un, le versement d une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux. Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu en vertu d une décision de l assemblée générale qu il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965» 45. Quels sont les travaux considérés comme urgents? Le remplacement ou la réparation d une canalisation rompue ; Le remplacement d une chaudière ou d un système de chauffage ; Le remplacement d une installation électrique non conforme ; La réparation d un collecteur d égout ; Les travaux d'étanchéité ; Les travaux assurant la sécurité de la copropriété... Les aides pour financer les travaux de copropriété Afin d aider les copropriétaires à financer les travaux de copropriété, plusieurs aides peuvent être sollicitées. Des aides de l ANAH existent pour lutter contre la précarité énergétique 46. Ces aides, sous certaines conditions, peuvent être octroyées pour aider les copropriétés en difficulté : il s agit notamment de l aide au syndicat pour les parties et équipements communs. A titre individuel, d autres aides de l ANAH peuvent être accordées au copropriétaire occupant qui en fait la demande. Le crédit d impôt développement durable peut être sollicité, sous certaines conditions, par les propriétaires et copropriétaires pour des dépenses d équipement favorisant le développement durable et les économies d énergie. Peuvent être concernés : les matériaux d isolation, les équipements utilisant des énergies renouvelables, les pompes à chaleur dont la finalité essentielle est la production de chaleur ou d eau chaude sanitaire L éco prêt à taux zéro permet, sous conditions, aux propriétaires d emprunter pour réaliser les travaux d économie d énergie et les «éventuels frais induits par ces travaux afin de rendre le logement plus économe en énergie, plus confortable et moins émetteur de gaz à effet de serre» 48. A noter qu en copropriété, chaque copropriétaire peut faire individuellement une demande d éco-prêt à taux zéro pour les travaux réalisés par la copropriété. Le prêt collectif peut être accordé par certains établissements bancaires aux copropriétaires depuis le 14 mai Le décret du 11 mars fixe les modalités d octroi de cet emprunt. «Ce décret concerne les emprunts souscrits par les syndicats de copropriétaires pour financer notamment des travaux sur les parties communes ou encore, par exemple, des travaux d intérêts collectifs sur les parties privatives» 50. Un prêt engage le demandeur et doit être remboursé. Vérifier ses capacités de remboursement avant de s engager est nécessaire. p. 16

17 Les copropriétés en difficulté Les copropriétés courent le risque d être fragilisées par un contexte de crise alors même que les copropriétaires sont amenés à faire de nombreux travaux pour assurer l entretien et la conservation des immeubles. L ANAH et le rapport de Dominique Braye 51 de janvier 2012, mettent en avant ce constat. Augmentation des charges, vieillissement du patrimoine, hausse annoncée de la TVA, etc. sont autant de facteurs qui vont concourir à la difficulté pour les copropriétaires à assumer les travaux à venir pour conserver leur bien immobilier. La loi du 10 juillet 1965, modifiée notamment, par la loi du 21 juillet 1994 et celle du 25 mars 2009 (dite loi MOLLE), apporte les premières solutions pour contribuer au redressement des copropriétés en difficulté. En effet, «si l équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l impossibilité de pourvoir à la conservation de l immeuble, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat» 52. L administrateur provisoire met tout en œuvre pour assurer la remise à flot financière de la copropriété. La loi MOLLE introduit la procédure d alerte pour les copropriétés en prédifficultés. Le projet de loi ALUR, dont le rapport Braye est une référence indéniable, prévoit quelques évolutions pour la sauvegarde du parc de copropriétés en France et pour éviter la paupérisation des (co)propriétaires. En effet, certains amendements visent à redresser les copropriétés en difficulté. Le registre d immatriculation obligatoire pour toutes les copropriétés fera état de la situation financière de chacune et rendra compte de leur stabilité dans le but d anticiper les difficultés à venir. La procédure préventive est largement renforcée. De même, la procédure d alerte concernant les impayés supérieurs à 25% des sommes exigibles sera améliorée. La loi ALUR prévoit par ailleurs des «procédures permettant d'améliorer le traitement des copropriétés très dégradées» 53. Pour exemple, les opérations de requalification des copropriétés dégradées prévoient plusieurs actions (tout ou partie) dont un plan de relogement et d accompagnement social des occupants. Véritable enjeu de demain, la sauvegarde des copropriétés est une thématique phare des politiques de la ville et la loi ALUR prévoit de nouveaux leviers pour assurer leur conservation. Focus sur l action Vilogia pour ses clients accédants Tout long du parcours résidentiel de ses clients, Vilogia œuvre pour favoriser leur accès et maintien dans le logement. En cas d accident de la vie, pour l accédant copropriétaire, qui occupe à titre de résidence principale son logement, Vilogia a mis en place un «pack tranquillité» qui lui assure pendant 15 ans et sous conditions, une garantie de rachat de son logement et un relogement, ainsi qu'une assurance perte à la revente pendant 10 ans. 44 Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n du 12 juillet art Article 37 du décret 17 mars 1967, modifié par décret n du 20 avril art Les aides de l Agence Nationale de l Habitat, anah.fr 47 Le site internet du ministère de l égalité des territoires et du logement : developpement-durable.gouv.fr 48 Ibid. 49 Décret n du 11 mars 2013 relatif à l'emprunt collectif de copropriété 50 Service-public.fr, le site officiel de l administration française 51 Dominique Braye, Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés : une priorité des politiques de l habitat, janvier 2012, anah.fr 52 Article 29-1 de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n du 25 mars art. 19. A noter que : «Le président du tribunal de grande instance ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République» 53 Exposé des motifs, projet de loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové, Legifrance.gouv.fr p. 17

18 p. 18

19 CHAPITRE 4 La gestion de copropriétés chez un organisme d HLM La compétence de syndic chez un bailleur est régie par la loi Hoguet ainsi que par la loi du 10 juillet Quelques exceptions réglementaires existent cependant pour les organismes d HLM syndics. Ils peuvent par exemple, mettre à disposition de la copropriété du personnel expérimenté de leur organisme d HLM et ce, au profit du syndicat de copropriété (pour des missions de gardiennage, d entretien technique courant, de propreté...). Un organisme d HLM syndic est un interlocuteur privilégié pour les copropriétaires. En effet, sa connaissance antérieure du patrimoine, sa capacité à mobiliser les équipes techniques et sa vision du tissu local lui permettent de mieux définir les décisions à prendre pour assurer la conservation de l immeuble et sa bonne gestion. Il a une expertise dans la gestion des charges, des impayés et du contentieux et a la capacité à faire le lien, dans le cadre d une copropriété mixte, entre les propriétaires occupants, les propriétaires bailleurs et les locataires en place. Cette proximité, inhérente au métier de bailleur social, couplée à son expertise technique en maîtrise d ouvrage et sa stabilité financière font de l organisme d HLM syndic un interlocuteur essentiel dans le paysage de la copropriété. Il existe plusieurs façons pour un organisme d HLM de devenir syndic : En cas de vente par un organisme d HLM d une partie de son patrimoine, les fonctions de syndic de la copropriété sont assurées par lui, sauf s'il y renonce, tant qu'il demeure propriétaire d'au moins un logement 54. Il devient alors syndic de droit. Le bailleur social peut aussi devenir syndic d un immeuble construit ou acquis par lui ou par un autre organisme (organisme d HLM, collectivité, SEM,...). En cas de copropriétés en difficulté qui font l objet d un plan de sauvegarde approuvé par arrêté du préfet, l organisme bailleur peut, avec accord du maire de la commune devenir syndic de copropriété en difficulté 55 ou encore pour les logements privés vacants depuis un an (avec accord de la mairie). Témoignage d Ismaïl Said Mohamed, Responsable Copropriété En tant que syndic, nous pouvons nous appuyer sur la connaissance fine de l ensemble de notre parc (travaux effectués sur la bâti, interaction du quartier dans la ville ). C est un véritable carnet de santé du bâtiment sur lequel nous pouvons nous appuyer! Cette synergie et ce maillage entre les différents métiers du Groupe donnent plus d ampleur à notre action quotidienne. C est un soutien à la fois technique et expert, qui nous permet d assurer aux copropriétaires la meilleure qualité de service possible. Notre but est de pourvoir à la conservation et pérennisation du patrimoine et du bâti aussi bien en tant que copropriétaire des lots, mais aussi en tant que syndic. C est cet objectif commun qui guide notre action sur le terrain. Contrairement à un autre syndic et grâce à notre vision globale du cadre de vie des habitants, nous nous affairons à développer le lien social et la proximité avec nos clients. Pour exemple, dans le cas où un locataire devient copropriétaire, notre rôle doit être pédagogique pour tranquilliser le nouvel accédant dans ses nouvelles attributions. Notre volonté, soutenue par la direction, est d accompagner les clients Vilogia dans l accession (souvent en primo-accession), qu elle soit sociale ou libre, et de les rassurer dans cette étape importante de leur vie. Par ailleurs, Vilogia attache une attention particulière, à vendre dans l ancien des ensembles qui ne feront pas l objet de travaux importants dans les années à venir, évitant au copropriétaire de supporter des frais lourds qui pourrait le fragiliser financièrement. Ce mode de gestion porté par Vilogia est adapté aux besoins de ses clients, permet d anticiper les difficultés que pourraient rencontrer les accédants et de prévenir les copropriétés en difficulté. Pour résumer, notre métier c est de faire en sorte que les habitants se sentent bien dans leur logement au quotidien tout en veillant à améliorer le bâti. Quelques chiffres Dans la métropole lilloise, ce sont logements (appartements ou maisons) et près de 100 résidences en copropriété qui sont gérés par Vilogia. 54 Article L du Code de la Construction et de l Habitation, modifié par la loi n du 25 mars art Article R615-1 et suivants du Code de la Construction et de l Habitation p. 19

20 BIBLIOGRAPHIE / SIGNES Textes de référence Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Loi du 31 décembre 1985 dite Loi Bonnemaison Loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain Loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 Code de la Construction et de l Habitation Code de la Santé Publique Décret du 17 mars 1967 Décret du 31 août 2006 du Code de la Santé Publique Décret du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet d'entretien de l'immeuble prévu par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Décret du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis Enquêtes et études COUSAERT Catherine, DUSSART Olivier, ROSIERS Ludovic, Rendez-vous du CETE : Les copropriétés en France, un outil de repérage pour orienter les politiques préventives, 2012, developpement-durable.gouv.fr BOSVIEUX Jean, Directeur de publication : Bernard Vorms, Les logements en copropriété, ANIL Habitat Actualité, Mai 2010, Les copropriétés vues par les copropriétaires, ANIL Habitat Actualité avec le concours de l Observatoires des pratiques du Conseil National de l Habitat, Novembre 2001, Observatoire des charges de l UNARC : Analyse des résultats de l exercice 2011 : des chiffres pour mieux maîtriser les charges, ARC/UNARC, Ouvrages et publications ATIAS Christian, Le Dicopropriété, 2 ème édition, Editions Edilaix, 2006, Paris, 639 pages GUILLIEN Raymond et VINCENT Jean, sous la direction de GUINCHARD Serge et MONTAGNIER Gabriel, Lexique des termes juridiques, 14 ème édition, Editions Dalloz, 2003, Paris, 619 pages LAFOND Jacques, Copropriété : les nouvelles règles (incidences de la loi SRU), Editions du Juris-Classeur, 2003, Paris, 227 pages MATHIEU Bruno, Copropriété, mode d emploi 2011, 5 ème édition, Editions Dalloz, 2010, Paris, 458 pages SABATIE Cyril, Copropriété : statut, gestion, contentieux, personnel, , 21 ème édition, Editions Delmas, 2011, Paris, 648 pages Habitat et Société, Mars 2013, n 69, Revue trimestrielle éditée par l Union Sociale pour l Habitat Actualités habitat, 15 septembre 2013, n 975, bimensuel édité par l Union Sociale pour l Habitat Les organismes d HLM et la copropriété : aspects juridiques, Les collections des Cahiers d'actualités Habitat, n 144, Union Sociale pour l'habitat, Septembre 2011, 48 pages Gérer les copropriétés : savoir-faire et valeur ajoutée des organismes HLM, Les collections des Cahiers d'actualités Habitat, n 117, Union Sociale pour l'habitat, Décembre 2007, 52 pages Les aides de l Anah, Le Guide, Juin 2013, pages 20-23, p. 20