SOMMAIRE. Introduction. Le marché. Notre positionnement. Eléments financiers. Perspectives

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1 RESULTATS

2 SOMMAIRE Introduction Le marché Notre positionnement Eléments financiers Perspectives 2

3 Introduction Une stratégie différenciante (1/2) Dès sa création, Foncière INEA a développé une stratégie d investissement perçue comme originale : alors qu elle s appuyait en fait sur une véritable transformation des grandes métropoles régionales françaises en ciblant des actifs rentables (7 à 9%), et peu risqués car neufs ou rénovés Aujourd hui, Foncière INEA dispose d un patrimoine neuf qui bénéficie de la rareté de l offre neuve porteur de plus-values latentes significatives constitué en assumant une prise de risque réelle (VEFA) tout en combinant convictions, savoir-faire réel de ses équipes et gestion active Une stratégie différenciante fondée 3

4 Introduction Une stratégie différenciante (2/2) Dès 2005, Foncière INEA a axé sa stratégie d investissement sur le développement des Régions françaises, de manière évolutive, en ciblant des immeubles de bureaux de qualité, neufs puis rénovés. Stratégie centrale Qui s est adaptée au marché Investir en Régions Co-investir aux côtés d un spécialiste : Foncière de Bagan sur des actifs neufs, construits ou à construire (VEFA) sur des actifs à restructurer rentables (8%) et liquides offrant des rentabilités après travaux attractives (> 9%) Au final des actifs adaptés aux besoins des utilisateurs 4

5 Introduction Parcours Déc 2013 * CA: x 20 Patrimoine: x 4,5 Fonds propres: x 3,7 Déc Introduction en Bourse Mars 2005 Création *Depuis Introduction en bourse 5

6 Introduction Actionnariat 29% 39% 15% 17% Institutionnels Familles Dirigeants Flottant Un actionnariat solide et de long terme 6

7 Introduction Le marché Notre positionnement Eléments financiers Perspectives 7

8 Le marché Un volume d investissement étale 17,9 Mds investis en France en 2013 en ligne avec les 2 dernières années 16 à 17 Mds attendus en 2014 En Régions, une croissance marquée et diversifiée 5 Mds (+22%) 28% du marché total Trois typologies d actifs principales : bureaux, commerces, services (hôtels) Pour l essentiel, des acteurs nationaux : SCPI, SIIC et Assureurs Investissements (Mds ) Var Paris / IDF 12,9 13,7-6% Régions 5,0 4,1 22% Total France 17,9 17,8 0% QP Régions 28% 23% Source: BNP Paribas Real Estate Research / Immostat - IPD Des volumes qui masquent des évolutions contrastées 8

9 Le marché Les bureaux en Ile-de-France Aversion forte au risque Maintien des taux prime à des niveaux «plancher» suite à un déficit d offre «prime» Evolution comparée des taux Demande placée : 1,8 millions de m² (- 25%) Offre immédiate : 3,9 millions de m² Un différentiel croissant entre loyers faciaux et économique, jusqu à 30% (2,5 à 3 mois de franchise accordés en moyenne par année ferme) Evolution de l offre immédiate en IDF (millions de m²) +9% 175 bp Source: CBRE / Immostat Un marché «prime» très tendu, déconnecté d un marché locatif difficile 9

10 Le marché Les bureaux en Régions (1/2) Stabilité des taux de rendement «prime» autour de 6% à l exception du marché lyonnais (5,7%) Résilience confirmée des loyers Loyer moyen bureaux neufs/rénovés : 176 /m² Loyer «prime» régional proche de 270 /m² à la Part-Dieu (Lyon, Tour Incity) Evolution des loyers dans les 15 principales métropoles régionales * ( HT HC/m²/an) * Aix-en-Provence / Marseille, Nice / Sophia Antipolis, Lyon, Lille, Bordeaux, Nancy, Nantes, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Metz, Montpellier, Clermont- Ferrand, Rennes, Toulouse Source: CBRE Résilience confirmée des marchés régionaux 10

11 Le marché Les bureaux en Régions (2/2) Offre immédiate stable Près de 2 millions de m² disponibles (+2%) Le stock de seconde main progresse Part du neuf/restructuré stable (21%) Demande placée en légère baisse 1,1 million de m² (- 6%) 40% en neuf/restructuré Demande plus exigeante sur la qualité des biens Marché résilient, guidé par la recherche d économies Evolution de l offre immédiate en bureaux (millions m²) dans les 15 principales métropoles régionales* Evolution de la demande placée en bureaux (millions m²) dans les 15 principales métropoles régionales* * Aix-en-Provence / Marseille, Nice / Sophia Antipolis, Lyon, Lille, Bordeaux, Nancy, Nantes, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Metz, Montpellier, Clermont-Ferrand, Rennes, Toulouse Source: CBRE Un équilibre sain en Régions 11

12 Introduction Le marché Notre positionnement Eléments financiers Perspectives 12

13 Notre positionnement Patrimoine INEA (1/5) Un patrimoine de 475 M à fin immeubles m² Rendement courant : 7,4% (potentiel 8,4%) Loyer moyen : 123 /m² (bureaux: 158 /m², activité : 97 /m²) Age moyen : 5,8 ans * % % surface (milliers de m²) valeur expertisée droits compris (M ) * Hors Foncière de Bagan 13

14 Un positionnement pertinent Patrimoine INEA (2/5) Saint-Ouen 2 entrepôts Saint -Denis 5 immeubles d activité Sénart 3 immeubles d activité Le Havre 1 immeuble de bureaux Rennes 3 immeubles d activité Orléans 2 immeubles de bureaux Nantes 4 immeubles de bureaux Bordeaux / Mérignac 3 immeubles de bureaux Toulouse 2 immeubles de bureaux Lille 2 immeubles de bureaux (Wasquehal) 4 immeubles d activité (Loos) Reims 3 immeubles de bureaux (Eureka) Metz 2 immeubles de bureaux Nancy Strasbourg Wittelsheim 1 messagerie Dijon 3 immeubles de bureaux Lyon 2 immeubles de bureaux Saint -Etienne 1 immeuble de bureaux Montpellier 3 immeubles de bureaux Aix / Marseille 7 immeubles de bureaux Des emplacements de qualité en France 14

15 Notre positionnement Patrimoine INEA (3/5) En Régions majoritairement de bureaux 17% 24% 83% 68% 5% 3% Région Ile-de-France Bureaux Activité Messageries Entrepôts composé d actifs majoritairement neufs répondant aux normes environnementales 26% 52% 88% 12% 22% < 5 ans De 5 à 10 ans > 10 ans THPE / BBC/RT 2000 ou 2005 RT 1988 ou avant Un patrimoine neuf, en phase avec la demande actuelle 15

16 Notre positionnement Patrimoine INEA (4/5) Des baux longs Des locataires solides Typologie Durée restante jusqu à l échéance finale 69% 31% 76% 24% > 6 ans ferme 3,6,9 ans CA > 100 M CA < 100 M Une exposition sectorielle diversifiée Chimie 2% Education 3% Immobilier 3% Informatique 3% Conseil 5% Banque/ Assurance 10% Divers (<3%) 20% Logistique 13% Administration 16% Commerce 13% Equipementier industriel 12% Une base locative solide et diversifiée 16

17 Notre positionnement Patrimoine INEA (5/5) Top 5 23% des loyers Top 10 38% Top 20 55% Top 30 64% Sur un total de 194 locataires Des locataires de très grande qualité 17

18 Notre positionnement Réduction de la vacance (1/2) Activité locative très soutenue : m² signés (+56%) 38 baux signés 29% sur des surfaces nouvelles 71% sur des prorogations ou renouvellements de baux Résorption de la vacance en cours Taux d occupation physique au : 87,2% Taux d occupation financière au : 83 % Evolution du taux de vacance physique 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 14,4% 12,8% 11,0% 8,0% 5,0% 5,0% 0,0% 0,5% Taux de vacance (fin d'année) 18

19 Notre positionnement Réduction de la vacance (2/2) Une vacance concentrée 7 actifs concentrent 75% du vide locatif 2/3 de ces actifs sont des locaux d activité neufs, dont la commercialisation a été ralentie par la crise Typologie Nombre de sites Poids (%) Evolution Activité 4 47% Bureau 2 18% Messageries 1 10% Sous-total 7 75% Queues de programmes (bureaux) 7 25% Total % Taux de vacance physique 12,8% -1,6% Une vacance réductible car portant sur des actifs neufs 19

20 Notre positionnement Des loyers préservés 2013, un test concluant Les échéances triennales ont représenté m² en 2013 (21%) m² ont donné lieu à des renégociations pour une baisse concédée de loyer de 65 k (correspondant à l abandon de l indexation cumulée), soit 0,28% du chiffre d affaires Des perspectives rassurantes Les échéances à venir ne représentent que 5,8%/an en moyenne des surfaces locatives Echéancier d extinction des baux en surface 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% ,8% Prochaine échéance (%) Echéance finale (%) Moyenne 20

21 Notre positionnement Livraisons 2013 Aix L Ensoleillée bâtiments 1 à 4 Livraison du 1 er parc tertiaire en panneaux bois massif à énergie positive de France m² de bureaux labellisé BBC / BEPOS Acquis en VEFA «en blanc» en 2011 Entièrement loués à ORANGE Rendement : 7,4 % 21

22 Notre positionnement Acquisition 2013 Aix L Ensoleillée bâtiment 5 5 ème bâtiment du parc Ywood Aix (4 premiers bâtiments acquis en 2012) 890 m² de bureaux et commerces Labellisé BBC / BEPOS Acquis en mars 2013, livré en janvier 2014 Rendement : 7,4 % 22

23 Notre positionnement Co-investissement avec Foncière de Bagan en 2013 (1/3) Nantes BALTIMORE (La Chapelle-sur-Erdre) m² de bureaux construits en 2009 Loués à 5 locataires dont la Banque Postale (57%) Acquis en décembre 2013 Rendement : 8,4 % 23

24 Notre positionnement Co-investissement avec Foncière de Bagan en 2013 (2/3) Strasbourg BERNIN (Schiltigheim) m² de bureaux construits en 2004 Situés dans le plus grand pôle tertiaire alsacien Loués à 5 locataires «Espace Européen de l entreprise» Acquis en mars 2013 Rendement : 8,4 % 24

25 Notre positionnement Co-investissement avec Foncière de Bagan en 2013 (3/3) Bordeaux PYTHAGORE (Mérignac) m² de bureaux rénovés en 2008 Loués à NATIXIS Situés au sein du principal pôle tertiaire de l agglomération bordelaise, à 5 minutes de l aéroport Acquis en septembre 2013 Rendement : 9,1 % 25

26 Notre positionnement Travaux INEA en 2013 Le Nantîl (1/2) Acquisition Immeuble de bureaux (7.432 m² / 275 parkings) situé sur l île de Nantes, construit en 1982 Acquis en 2 temps : Mars 2009 : Nantil B auprès d un privé Juin 2011 : Nantil A auprès d AXA Entièrement loué en multi-locataires : dont La Poste (1.978 m²) et Pole Emploi (2.172 m²) Loyer moyen à l acquisition : 126 /m² Valeur avant rénovation M /m² Investissement initial 10, Rendement locatif initial 8,9% 26

27 Notre positionnement Travaux INEA en 2013 Le Nantîl (2/2) Rénovation Suite au départ de La Poste fin 2012 Rénovation (déc nov. 2013) Montant (k ) /m² Parties communes 264 Lots vacants 750 Façades 123 Total Création de valeur M var Total investi (après travaux) 11,6 Rendement potentiel après travaux 9,9 % Valeur d expertise (HD) 13,2 + 14% Prise de valeur complémentaire potentielle 1,2 Valeur d expertise (HD) potentielle 14, % 27

28 Notre positionnement Travaux Foncière de Bagan en 2013 Marseille Gabès (1/3) Acquisition Immeuble de bureaux (7.143 m² / 72 parkings) construit en 1970 Acquis en septembre 2011 Entièrement loué à 6 locataires (ADEME, Malakoff Médéric, Pole Emploi) Valeur avant rénovation M /m² Investissement initial 13, Rendement locatif initial 8,7 % 28

29 Notre positionnement Travaux Foncière de Bagan en 2013 Marseille Gabès (2/3) Rénovation Rénovation (nov juin 2014) Facilitée par le départ de locataires au S Enveloppe globale : 2,9 M (406 /m²) Création de valeur M var Total investi après travaux 16,4 Rendement potentiel après travaux 8,4 % Valeur d expertise (HD) 14,9-9 % Prise de valeur complémentaire potentielle 6,1 QP INEA (32,85%) 2,0 Valeur d expertise (HD) potentielle 21, % 29

30 Notre positionnement Travaux Foncière de Bagan en 2013 Marseille Gabès (3/3) Avant travaux Après travaux Le hall est redimensionné. Dans le patio est placé un ascenseur qui dessert les étages et le parking. Le lot du RDC bénéficie de la lumière naturelle et de la vue sur le patio intérieur. Un axe de transparence est créé de part et d autre de l immeuble. L escalier du hall est supprimé et permet de récupérer de la surface. 30

31 Introduction Le marché Notre positionnement Eléments financiers Perspectives 31

32 Eléments financiers Résultats 2013 (1/3) Compte de résultat consolidé au 31 décembre 2013 EPRA en k Loyers bruts % EBIT % Résultat opérationnel avant variation de juste valeur % Solde net des ajustements de valeurs des immeubles (SME inclus) Résultat opérationnel net % Résultat net % Par action Résultat Net Récurrent EPRA (1) 2,00 1,76 +14% Cash Flow Courant (2) 1,86 1,58 +17% (1) EBIT - exceptionnel - frais financiers nets - impôts (2) cash flow exceptionnel = FFO (Funds From Operations) Forte progression de la performance opérationnelle 32

33 Eléments financiers Résultats 2013 (2/3) k Loyers bruts % Loyers nets % EBIT % Résultat des cessions d'actifs % Résultat opérationnel avant variation de juste valeur % Forte croissance du chiffre d affaires en 2013 (+14%) Principalement sous l effet des dernières livraisons (Lormont, St Priest, Sunway, Aix L Ensoleillée) et d une activité locative intense A périmètre constant les loyers progressent de 2,8 % Impayés < 1% du CA Se déclinant sur tous les agrégats opérationnels EBITDA comme EBIT affichent des croissances de 15% Le moindre volume de cessions en 2013 qu en 2012 explique la progression moins marquée du résultat opérationnel avant variation de juste valeur (+10%) 33

34 Eléments financiers Résultats 2013 (3/3) k Solde net des ajustements de valeurs des immeubles (SME inclus) % Résultat opérationnel net % Résultat financier % Résultat net % Impact des travaux réalisés sur la variation de juste valeur Décalage entre la réalisation des travaux et la pleine reconnaissance par les experts de la valeur ainsi créée Travaux réalisés : 2,5 M Impact sur la variation de juste valeur : - 2,5 M Création de valeur attendue après commercialisation : 3,2 M Double portage financier lié au remplacement de l OCEANE Intérêts de l Océane (échéance 01/01/14 ) et intérêts de l Euro PP (depuis le 26/06/13) se sont cumulés au S

35 Eléments financiers Structure financière saine (1/2) Un endettement bancaire sécurisé Dette longue : pas d échéance significative avant juillet 2015 Amortissable : 5% / an, soit 8M Largement couverte contre le risque de taux (à 81%) Taux d intérêt moyen au 31/12/13 : 4,36 % Respect des covenants bancaires au 31 décembre covenants Ratio d endettement financier (LTV) 47,6% < 70% Ratio de couverture du service de la dette (DSCR) 1,25 > 1,1 Ratio de couverture des frais financiers (ICR) 2,33 > 1,5 35

36 Eléments financiers Structure financière saine (2/2) Structure bilantielle au 31 décembre 2013 Fonds propres 212 M (+ 5%) : 458 M : 411 M Euro PP levé en juin 2013, se substituant à l OCEANE (01/01/14) Dettes à moins d un an : - Océane (28 M - 01/01/14) - Emprunts hypothécaires (45 M - déc. 2014) 36

37 Eléments financiers Résilience de l Actif Net Réévalué Stabilisation autour de 50 /action (droits compris) Forte décote par rapport au cours de bourse (27%) NNNAV EPRA /action 31/12/13 12 mois Nombre d actions (1) ,7% Droits compris 50,3-0,6% Hors droits 46,6-1,9% (1) Nombre d'actions ordinaires - actions détenues en propre Evolution de la décote Bonne résistance de l actif net réévalué par action en

38 Cours de bourse Volume (nombre de titres) Eléments financiers Evolution boursière Une évolution boursière en inadéquation avec les performances réalisées Le titre clôt l année à 33,80, en retrait de 0,85% sur 12 mois Mise en place d un contrat de liquidité avec Rothschild & Cie Banque fin Volume Inéa Foncière INEA EPRA Un potentiel réel de valorisation 38

39 Introduction Le marché Notre positionnement Eléments financiers Perspectives 39

40 Perspectives Une stratégie d investissement alternative En réaction à la volatilité des marchés actions et à la baisse des taux obligataires constatées ces 5 dernières années, les investisseurs ont privilégié l immobilier d entreprise. «L immobilier d entreprise représente plus du tiers des actifs sous gestion chez les 100 premiers asset managers dans le monde» (Towers Watson Financial Times Juillet 2013) L aversion au risque a guidé la plupart des investisseurs vers les actifs les plus sécurisés, dits «core» ou «prime». Le «prime» est aujourd hui cher, et ces prix élevés représentent justement un risque non négligeable : «Les actifs prime des principaux marchés européens sont aujourd hui chers Les investisseurs immobiliers [précisément parce qu ils] privilégient avant tout la sécurité, ont besoin d envisager des stratégies d investissement alternatives» (Union Investment, 2 ème investisseur allemand en fonds ouverts (23 Mds ) «Investment Climate Index» - Août 2013) Des stratégies d investissement «alternatives» se développent en s appuyant sur des évolutions sociétales de fonds tenant compte de l impératif de rendement 40

41 Perspectives Axes prioritaires en 2014 A court terme, la stratégie de Foncière INEA reposera sur 3 axes prioritaires : La poursuite de la résorption de la vacance locative enclenchée en 2013 L abaissement du coût de la dette, permis par l arrivée à terme des premiers financements Le maintien d une politique d arbitrages sélective, devant notamment permettre le recentrage du portefeuille sur les actifs de bureaux Compte tenu des résultats 2013 et des perspectives affichées, il sera proposé un dividende de 1,50 /action (+20%) procurant un rendement de 4,45% par rapport au cours de bourse 41

42 Crédits photos Aix L Ensoleillée : Yann Bouvier / NEXITY (pages 1,5,20,21,22,39,42) Saint-Etienne: Vincent Fillon (pages 7,35) Bordeaux Signal : ALTAE (pages 2,13) Autres : Foncière INEA / Thomas Goldet 42

43 Foncière INEA 2 rue des Moulins Paris Tél. : Fax : Nouvelle adresse à compter du 15 Février 2014 : 21 avenue de l Opéra Paris Nouveau site internet en ligne mi mars 2014: FONCIERE INEA Philippe Rosio / Karine Dachary Tél. : +33 (0) p.rosio@inea-sa.eu k.dachary@inea-sa.eu DGM CONSEIL Michel Calzaroni / Olivier Labesse / Sonia Fellmann Tél. : +33 (0) s.fellmann@dgm-conseil.com 43