Le bornage contradictoire

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1 Fiche1 BORNAGE Le bornage contradictoire Article 646 du Code civil. Article L du Code de l urbanisme. Chambre UNGE des géomètres-experts de l Isère Conseil régional des notaires de la Cour d'appel de Grenoble Guide pratique n 1 : le bornage contradictoire

2 Le bornage contradictoire Fiche1 Le bornage contradictoire Fiche1 Article 646 du Code civil - Article L du Code de l urbanisme. Quand est-il nécessaire de réaliser un bornage? Doit-on avoir l accord du voisin pour réaliser un bornage et qui prend en charge les frais? L article 646 du Code civil régit le bornage : «Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété contigüe. Le bornage se fait à frais communs». Seul le bornage contradictoire effectué, en présence des riverains concernés, par un géomètre-expert, définit juridiquement et matérialise sur le terrain les limites des propriétés privées apportant toutes les garanties aux propriétaires concernés. Le bornage est indispensable pour : la garantie de la limite du bien foncier, la création d un terrain à bâtir dès la promesse de vente, la division de terrains déjà bâtis et à bâtir, la construction de bâtiments à proximité de la limite apparente, l édification de clôtures, la plantation d arbres ou d arbustes, le respect des distances (prospects). Quelles sont les limites réelles de ma propriété? A qui appartient la clôture existante? Sur le cadastre, ma limite est droite et mesure 20 mètres. Pouvez-vous, avec vos appareils me mettre deux piquets pour être tranquille avec le voisinage? Pour éviter les conflits de voisinage, les limites de sa propriété doivent être juridiquement fixées. Cela permet d éviter une construction en limite de propriété qui empièterait sur le terrain voisin et qui serait contrainte à destruction. Mais pour prouver que le voisin n a pas respecté le retrait de sa clôture ou de son mur et qu il est propriétaire d une bande de terrain au-delà de sa limite apparente, la réalisation du bornage est nécessaire et permet d obtenir une garantie pour l avenir. Il doit donc être réalisé en présence des parties concernées (ou de leurs représentants) et avec leur accord. En bordure de route, où s arrête mon terrain? L article L112-1 du Code de la voirie routière expose que «l alignement est la détermination par l autorité administrative de la limite du domaine public routier au droit des propriétés riveraines». Il est fixé par un plan d alignement. En cas d absence du plan, on constate «la limite de fait», c est-à-dire la limite entre la partie entretenue par le propriétaire et celle entretenue par le domaine public. Que faut-il pour réaliser un bornage? Pour effectuer un bornage, il est indispensable, pour le géomètre-expert, d avoir pris connaissance au préalable des documents suivants dans l ordre décroissant d intérêt : Tout bornage contradictoire préexistant. Les informations chiffrées sur la position des limites présentes dans les titres de propriétés. Les limites apparentes et la nature des lieux (fossé, bas de talus, murs, clôture ). Les connaissances et les dires des gens sur les limites reconnues et respectées antérieurement. Les documents cadastraux. Il est bon de rappeler que le cadastre est un document fiscal et ne peut pas être assimilé à un titre de propriété. En cas de désaccord entre les parties sur les limites proposées ou lorsqu un voisin refuse de participer aux opérations de bornage amiable, le propriétaire ne peut que recourir au bornage judiciaire auprès du tribunal de grande instance (TGI) pour connaître ses limites de propriété. Le jour du bornage PETITIONNAIRE Recherche de documents préexistants en sa possession (titre de propriété ) Signature de la feuille de présence accord sur les limites Signature du procès-verbal GEOMETRE-EXPERT Recherche d information Etude des titres Lever préliminaire d étude si besoin Convocation des parties concernées (2-3 semaines avant la date fixée) Récupération des pouvoirs Etude et recherche d accord sur les limites Matérialisation et repérage des points délimités (plan, croquis ) Etablissement du procèsverbal de bornage Envoi en copie conforme des procès-verbaux aux signataires (PV opposable aux signataires) VOISINS Signature de la feuille de présence accord sur les limites Signature du procès-verbal NOTAIRE Consultation d anciens actes présents chez le notaire Enregistrement et publicité foncière du procès-verbal de bornage (PV opposable aux tiers) Guide pratique n 1 : le bornage contradictoire Guide pratique n 1 : le bornage contradictoire

3 Fiche2 DECLARATION La déclaration préalable Articles R421-9 à R421-12, R et R du Code de l urbanisme Chambre UNGE des géomètres-experts de l Isère Conseil régional des notaires de la Cour d'appel de Grenoble Guide pratique n 2 : la déclaration préalable

4 La déclaration préalable Fiche 2 La déclaration préalable Fiche2 Articles R421-9 à R421-12, R et R du Code de l urbanisme Que faire lors de la création de construction nouvelle? Quel régime pour les travaux sur constructions existantes et les changements de destination? La déclaration préalable concerne-t-elle également les installations et les aménagements? Suivant les articles R421-9 àr et R421-17, il faut effectuer une demande de déclaration auprès de la mairie pour : Les constructions créant une Surface Hors Oeuvre Brute entre 3 et 20 m² sur un terrain nu ou déjà construit sauf en cas de changement de destination (voir guide n 6 : le changement de destination), Les constructions de hauteur > 12 m sans création de SHOB ou créant une SHOB 2 m², Les travaux sur constructions existantes créant de 3 à 20 m² de SHOB, Les travaux sur constructions existantes transformant plus de 10 m² de SHOB en Surface Hors Oeuvre Nette (SHON), Les habitations légères de loisirs de surface inférieure à 35 m², Les piscines dont le bassin est compris entre 11 m² et 100 m² ou celles dont la couverture est supérieure à 1,80 m de hauteur, Les murs de hauteur supérieure à 2 m, Les travaux modifiant ou supprimant un élément classé par le PLU (Plan Local d Urbanisme) comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager, Les ravalements et travaux modifiant l aspect extérieur du bâtiment, Les divisions foncières en l absence de création de voies ou d espaces communs, L installation de caravanes pendant une durée supérieure à 3 mois hors des terrains de camping ou parcs résidentiels de loisirs, Les terrains mis à la disposition des campeurs, Les aires d accueil des gens du voyage, Les aires de stationnement ouvertes au public de 10 à 49 unités, Les coupes ou abattages d arbres, Les lignes électriques de tension < volts. Quel est le délai d instruction d une déclaration préalable? Le délai d instruction d une déclaration préalable est de 1 mois sauf exceptions. (voir fiche annexe : les délais administratifs). Quelle procédure utiliser lors d un détachement d un lot de terrain à bâtir? VENDEUR Commande de mission foncière Affichage sur terrain Vente ACQUEREUR Promesse de vente Demande prêt + Permis de construire (formalité à part) GEOMETRE- EXPERT Lever Plan du projet Bornage Déclaration préalable Document d arpentage NOTAIRE Promesse de vente Vente COMMUNE Dépôt ou réception du dossier et envoi du récépissé Transmission du dossier au préfet Affichage d un avis de dépôt de déclaration Notification -du délai d instruction -des pièces manquantes Non-opposition Contrôle de légalité du préfet En prenant connaissance des articles R et R du Code de l urbanisme, le simple détachement d un lot de terrain à bâtir est soumis à déclaration préalable. La déclaration préalable n exempt pas d une demande de permis de construire. Réalisation de la Déclaration d achèvement attestant la conformité des travaux (DAACT) Guide pratique n 2 : la déclaration préalable Guide pratique n 2 : la déclaration préalable

5 Fiche3 PERMIS d AMENAGER Le permis d aménager Articles R à R du Code de l urbanisme Chambre UNGE des géomètres-experts de l Isère Conseil régional des notaires de la Cour d'appel de Grenoble Guide pratique n 3 : le permis d aménager

6 Le permis d aménager Fiche 3 Le permis d aménager Fiche3 Articles R à R du Code de l urbanisme Dans quels cas doit-on déposer une demande de permis d aménager? Que faire lors de la création de construction nouvelle? Le permis d aménager peut-il également autoriser des constructions? Suivant l article R du Code de l urbanisme, il faut effectuer une demande de permis d aménager pour : Les lotissements créant plus de deux lots à bâtir sur une période de moins de 10 ans lorsque : - Le projet prévoit la réalisation de voies ou d espaces communs, - Le projet est situé dans un site classé ou dans le périmètre d un secteur sauvegardé. Les remembrements effectués par une association foncière urbaine libre, La création ou l agrandissement d un terrain de camping accueillant plus de vingt personnes ou plus de six tentes, La création ou l agrandissement d un parc résidentiel de loisirs, Le réaménagement d un terrain de camping ou d un parc résidentiel de loisirs existants, augmentant de plus de 10 % le nombre d emplacements ou modifiant la végétation, L aménagement d un terrain pour le sport motorisé, L aménagement d un golf de surface > 25 ha, L aménagement d un parc d attractions ou aire de jeux > 2 ha, Les aires de stationnement ouvertes au public 50 unités, Les affouillements et exhaussements du sol de hauteur > 2 m et de surface 2 ha. Existe-t-il un régime spécifique pour les secteurs sauvegardés? Oui. Les travaux concernant les golfs, les parcs d attractions, les aires de jeux ou de sports, la création d un espace public, quelle que soit leur dimension, nécessitent un permis d aménager. La création ou la modification d une voie dans un secteur sauvegardé est soumise à permis. Quel est le délai d instruction d un permis d aménager? Le délai d instruction d un permis d aménager est fixé à trois mois sauf exceptions. (Voir guide annexe : les délais administratifs). Si les travaux ne sont pas commencés dans un délai de deux ans par l entrepreneur du projet ou interrompus pendant une durée supérieure à un an, le permis d aménager est caduc. PETITIONNAIRE Etude du projet en collaboration avec un architecte Commande de mission foncière Réalisation des travaux de viabilisation Affichage sur terrain Vente des lots Réalisation de la Déclaration d achèvement attestant la conformité des travaux (DAACT) GEOMETRE-EXPERT Lever Plan du projet Bornage Constitution du dossier de permis d aménager Réalisation du document d arpentage et du plan de division Descriptif foncier de terrain à bâtir NOTAIRE Promesse de vente Achat terrain Vente des lots COMMUNE Dépôt ou réception du dossier et envoi du récépissé Transmission du dossier au préfet Affichage d un avis de dépôt de permis Notification -du délai d instruction -des pièces manquantes Délivrance du permis d aménager Contrôle de légalité du préfet Guide pratique n 3 : le permis d aménager Guide pratique n 3 : le permis d aménager

7 Fiche4 PERMIS de CONSTRUIRE valant DIVISION Le permis de construire valant division Chambre UNGE des géomètres-experts de l Isère Article R du Code de l urbanisme Conseil régional des notaires de la Cour d'appel de Grenoble Guide pratique n 4 : le permis de construire valant division

8 Le permis de construire valant division Fiche 4 Le permis de construire Article R du Code de l urbanisme valant division Fiche 4 Dans quels cas le permis valant division foncière s applique-t-il? Par principe, suivant l article R du Code de l urbanisme, les travaux projetés portant sur la construction de plusieurs bâtiments sur un même terrain sont soumis à permis de construire valant division lorsque le terrain d assiette fait l objet d une division en propriété ou en jouissance avant l achèvement de l ensemble du projet. Le vecteur habituel de la division en permis groupé est la vente en l état futur d achèvement. L exigence d un maître d ouvrage unique est-elle toujours de rigueur? Désormais, il n y a plus l obligation d avoir un maître d ouvrage unique. Ce permis peut-être mis en œuvre par plusieurs co-titulaires. Comment sont appréciées les dispositions du document d urbanisme relatives au permis groupé? L article R du Code de l urbanisme prévoit que, pour les permis valant division, sauf si le règlement s y oppose, les dispositions définies par le Plan Local d Urbanisme (PLU) sont appréciées au regard de l ensemble du projet. L instruction de la demande de permis groupé doit donc se faire sans tenir compte des futures divisions. Quels sont les documents nécessaires pour son instruction? Lors de la demande de permis de construire valant division, la fourniture d un plan de division est obligatoire en complément des pièces nécessaires à l instruction du permis de construire. Lors de la création de voies ou d espaces communs, le projet de constitution, entre les acquéreurs d une association syndicale libre régissant la propriété, la gestion et l entretien de ces voies ou espaces communs est joint à la demande sauf si l ensemble est géré par une copropriété. Dans ce dernier cas, le terrain mais également tous les bâtiments doivent être soumis au statut de la copropriété. Les transferts partiels et la modification du permis sont-il possibles? Le transfert partiel ou total ainsi que la modification du permis de construire en cours de validité sont possibles. Il est donc nécessaire de remplir le formulaire de transfert et/ou celui de modification disponibles en mairie, pour que la demande soit prise en compte. En cas de création de copropriété horizontale, y-a-t-il division nécessitant un permis valant division? Pour la création d une copropriété horizontale, il faut mettre en place un permis de construire valant division du fait qu il s agit d une division en jouissance. (Il y a propriété commune du sol mais chaque copropriétaire dispose de parties privatives). Quelles sont les formalités en cas de permis de construire valant division? Le délai d instruction du permis valant division est de 3 mois avec la possibilité de majorations ou de prolongations éventuelles suivant les cas. (Voir fiche annexe : les délais administratifs). PETITIONNAIRE Etude du projet en collaboration avec un architecte Commande de mission foncière Constitution du dossier de permis de construire Affichage sur terrain Vente des lots Réalisation de la Déclaration d achèvement attestant la conformité des travaux (DAACT) GEOMETRE-EXPERT Lever Plan du projet Bornage Réalisation du document d arpentage et du plan de division Chaque pétitionnaire a la possibilité de construire et de financer lui-même sa maison en respectant les dispositions du permis de construire initial, mais il faut faire attention quant au financement des espaces communs. NOTAIRE Promesse de vente Achat terrain Vente des lots (VEFA) COMMUNE Dépôt ou réception du dossier et envoi du récépissé Transmission du dossier au préfet Affichage d un avis de dépôt de permis Notification -du délai d instruction -des pièces manquantes Délivrance du permis de construire Contrôle de légalité du préfet Guide pratique n 4 : le permis de construire valant division Guide pratique n 4 : le permis de construire valant division

9 Fiche5 TRAVAUX Les travaux sur construction existante Chambre UNGE des géomètres-experts de l Isère Articles R à R (a), (c) à (g) du Code de l urbanisme Conseil régional des notaires de la Cour d'appel de Grenoble Guide pratique n 5 : les travaux sur construction existante

10 5 Fiche Les travaux sur construction existante Articles R à R (a), (c) à (g) du Code de l urbanisme Fiche5 Les travaux sur construction existante Quel est le principe désormais applicable? Par principe, suivant l article R du Code de l urbanisme, les travaux sur constructions existantes sont dispensés de formalités. Ces règles ne concernent pas les travaux d entretien ou de réparation ordinaire. Quels sont les travaux soumis à : PERMIS DE CONSTRUIRE DECLARATION PREALABLE Les travaux créant plus de 20 m² de SHOB. Les travaux modifiant le volume d un bâtiment et créant ou agrandissant une ouverture sur un mur extérieur. Les travaux nécessaires à la réalisation d une opération de restauration immobilière. Dans les secteurs sauvegardés, les travaux modifiant la structure du bâtiment ou la répartition des volumes existants et exécutés à l intérieur des immeubles ou parties d immeubles pour lesquels le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSVM) comporte des prescriptions spéciales. Dans les secteurs sauvegardés, les travaux portant sur un élément présentant un intérêt patrimonial ou paysager inscrit au PSMV. Les travaux portant sur un immeuble ou une partie d immeuble inscrit au titre des monuments historiques. Les changements de destination accompagnés de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade des bâtiments. (Voir fiche n 6 : le changement de destination) Les travaux de ravalement de façade. Les travaux modifiant l aspect extérieur d un bâtiment existant. Les travaux effectués à l intérieur des immeubles situés dans un secteur sauvegardé mais dont le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) n est pas approuvé ou a été mis en révision. Les travaux modifiant ou supprimant un élément présentant un intérêt patrimonial ou paysager d après les documents d urbanisme en vigueur dans la commune. Les travaux modifiant ou supprimant un élément présentant un intérêt patrimonial ou paysager identifié par une délibération du conseil municipal après enquête publique, dans les communes non dotées de PLU. Les travaux créant une SHOB > à 2 m² et à 20 m² Les travaux transformant plus de 10 m² de SHOB en SHON. Les changements de destination sans travaux. (Voir fiche n 6 : le changement de destination) Il y a des travaux créant une ouverture sur un mur extérieur PERMIS DE CONSTRUIRE Il y a un ravalement de façade DECLARATION PREALABLE Guide pratique n 5 : les travaux sur construction existante Guide pratique n 5 : les travaux sur construction existante

11 Fiche6 DESTINATION Le changement de destination Articles R421-13, (b) et (b) du Code de l urbanisme Chambre UNGE des géomètres-experts de l Isère Conseil régional des notaires de la Cour d'appel de Grenoble Guide pratique n 6 : le changement de destination

12 Le changement de destination 6 Fiche Le changement de destination Fiche 6 Articles R421-13, (b) et (b) du Code de l urbanisme Qu est ce qu un changement de destination? Il y a changement de destination lorsqu un bâtiment passe d une catégorie à une autre au sein des neuf destinations fixées par l article R123-9 du Code de l urbanisme qui sont : L habitation, L hébergement hôtelier, Les bureaux, Le commerce, L artisanat, L industrie, L exploitation agricole ou forestière, L entrepôt, La construction et l installation nécessaires au service public ou d intérêt collectif. Le changement de destination est-il, dans tous les cas, soumis à un contrôle? L intégralité des changements de destination des constructions existantes est soumise à un contrôle administratif qu il y ait ou non présence de travaux. Dans quels cas faut-il faire une demande de : PERMIS DE CONSTRUIRE Lorsque les changements de destination s accompagnent de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade d un bâtiment. DECLARATION PREALABLE Lorsque les changements de destination ne s accompagnent pas de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade d un bâtiment ou même en l absence de tous travaux. En revanche, de simples travaux intérieurs déplaçant des cloisons ou changeant la distribution sans modifier les structures porteuses ne sont pas soumis à permis de construire. Qu en est-il des locaux accessoires? Selon l article R du Code de l urbanisme, les locaux accessoires d un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal. La collectivité peut-elle demander le versement de participation pour un changement de destination? Dorénavant, dans tous les cas de changements de destination, la collectivité peut demander les participations prévues aux articles L332-6 et suivants du Code de l urbanisme et notamment la participation destinée à la réalisation de parcs publics de stationnement. Ces participations peuvent être exigées dans le délai de deux mois à compter de la date de non opposition à la déclaration préalable. Il y a changement de destination : passage d un local artisanal à une habitation. Il y a eu des travaux modifiant la façade du bâtiment. PERMIS DE CONSTRUIRE Il y a changement de destination : passage d un entrepôt à une industrie. Il n y a pas eu de travaux DECLARATION PREALABLE Guide pratique n 6 : le changement de destination Guide pratique n 6 : le changement de destination

13 Fiche7 DIVISION PRIMAIRE La division primaire Article R442-1 (d) du Code de l urbanisme Chambre UNGE des géomètres-experts de l Isère Conseil régional des notaires de la Cour d'appel de Grenoble Guide pratique n 7 : la division primaire

14 La division primaire Fiche7 La division primaire Fiche 7 Article R442-1 (d) du Code de l urbanisme Quel est l intérêt d une «division primaire»? La division primaire permet de s exclure du champ d application du lotissement et ainsi d échapper aux procédures de demande d une autorisation ou d une déclaration et au financement des travaux extérieurs. Quand parle-t-on de «division primaire»? Dans quels cas peut-on réaliser une «division primaire»? Suivant l article R442-1-d du Code de l urbanisme, les divisions suivantes ne constituent pas des lotissements : Les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et ayant elles-mêmes déjà obtenu un permis portant sur la création d un ensemble de bâtiment ou d un immeuble autre qu une maison d habitation individuelle. Ces divisions, hors lotissements, sont dites «primaires» par la pratique. Quels sont les documents à fournir pour une division primaire? Il faut fournir un plan de division identifiant, de façon précise, chaque entité foncière concernée par cette division dans l unité foncière. Chaque entité sera soumise aux règles d urbanisme. L acquisition du terrain se fera donc après l obtention du permis de construire. Comment prendre en compte les travaux communs lors de plusieurs divisions primaires? L article L332-6 du Code de l urbanisme détermine, dans le cas de la réalisation d équipements publics, les participations exigibles des bénéficiaires d autorisations (PVR, PAE). La division résultant de la vente du lot A au titulaire du permis de construire n est pas soumise à la réglementation des lotissements (déclaration préalable ou permis d aménager). La cession du terrain B au titulaire du permis de construire délivré sur le terrain B n entre pas dans la réglementation des lotissements. Pour que la collectivité puisse apprécier la division, la demande de permis doit clairement identifier l entité foncière avec le terrain A et le terrain B figurant sur un plan de division. PETITIONNAIRE GEOMETRE-EXPERT NOTAIRE COMMUNE Commande de mission foncière Lever Plan du projet Le terrain A n entre pas dans le décompte des lots du permis d aménager délivré sur le terrain B. Constitution du dossier de permis de construire autre que pour une maison individuelle ou permis d aménager Affichage sur terrain Vente des lots Bornage Réalisation du document d arpentage et du plan de division Promesse de vente Dépôt ou réception du dossier et envoi du récépissé Transmission du dossier au préfet Affichage d un avis de dépôt de permis Notification -du délai d instruction -des pièces manquantes La division du terrain A et terrain B est une division «primaire» entrant dans le cadre de l article R442-1-d du Code de l urbanisme. La division doit être précédée d une déclaration préalable ou d un permis d aménager. A défaut, le notaire ne pourra pas se référer à l article R442-1-d. Réalisation de la Déclaration d achèvement attestant la conformité des travaux (DAACT) Achat terrain Délivrance du permis de construire Contrôle de légalité du préfet Guide pratique n 7 : la division primaire Guide pratique n 7 : la division primaire