LE DROIT DU COURTIER IMMOBILIER À UNE RÉTRIBUTION LORSQUE LA VENTE EST EMPÊCHÉE PAR LE PROPRIÉTAIRE- VENDEUR M e Henri Richard

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1 LE DROIT DU COURTIER IMMOBILIER À UNE RÉTRIBUTION LORSQUE LA VENTE EST EMPÊCHÉE PAR LE PROPRIÉTAIRE- VENDEUR M e Henri Richard TABLE DES MATIÈRES INTRODUCTION... 2 I. CONDITIONS D OBTENTION D UNE RÉTRIBUTION... 4 A. Existence d un contrat de courtage immobilier valablement formé... 4 B. Exécuter le contrat correctement... 8 C. Exécution d un contrat de vente... 9 II. EMPÊCHEMENT DÛ AU CLIENT INSCRIPTEUR CONCLUSION Avocat au sein de l étude Bourcheix Richard Cormier Larose.

2 Le droit du courtier immobilier à une rétribution lorsque la vente est empêchée 2 INTRODUCTION 1 Comme nous l avons fait dans le cadre d un colloque sur les récents développements en droit immobilier 1, nous vous proposons une mise à jour d une autre section apparaissant à notre ouvrage et portant sur les conditions d obtention d une commission, plus particulièrement du droit à la rétribution d un courtier immobilier lorsqu une vente est empêchée par le propriétaire-vendeur 2. Il s agit donc d une mise à jour qui intègre les jugements rendus depuis la parution de cet ouvrage, au début de l année À titre de prolégomènes, il nous apparaît utile de situer les droits du courtier à sa rétribution dans le cadre des relations contractuelles qui prévalent au Québec. 3 Les dispositions de la «nouvelle» Loi sur le courtage immobilier 3 sont majoritairement entrées en vigueur le 15 janvier Il en est de même des règlements qui découlent de cette Loi, notamment le Règlement d application de la Loi sur le courtage immobilier 4 et le Règlement de l Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (A.C.A.I.Q.) 5. L article 26 du Règlement d application indique les formulaires qui doivent revêtir une forme obligatoire. Il en est ainsi notamment pour une promesse d achat et un contrat de courtage exclusif ou non exclusif, à l égard d un immeuble visé par l article 32 de la loi. Cet article se lit comme suit : 4 Le présent chapitre s applique à un contrat conclu entre une personne physique et un courtier en vertu duquel celui-ci s engage à agir comme intermédiaire pour la vente, la location ou l échange : 5 1º d une partie ou de l ensemble d un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements ; 6 d une fraction d un immeuble principalement résidentiel qui fait l objet d une déclaration de copropriété visée aux articles 1038 à 1109 du Code civil du Québec. 7 Les articles 85 et 86 du Règlement de l A.C.A.I.Q. indiquent ce que doivent obligatoirement contenir les contrats de courtage exclusifs et non exclusifs 6. En vertu de l article 26 du Règlement d application, l utilisation des formulaires obligatoires est réservée uniquement au contrat de courtage visé à l article 32 précité de la loi et conclu entre une personne physique et un courtier et pour certains types d immeubles. Quoiqu il en soit, le contenu obligatoire des contrats de courtage constitue, à notre avis, une «codification» de l usage et de la pratique contractuelle dans le domaine du courtage immobilier résidentiel «La cause efficiente et le droit à la rétribution d un courtier immobilier : historique et évolution récente», Développements récents en droit immobilier 2000, n o 135, Les Éditions Yvon Blais, 2000, p.157 et ss. Le courtage immobilier au Québec. Droits et obligations des courtiers, agents et clients, 2 e éd., Les Éditions Yvons Blais, L.R.Q., c. C D , (1993) 125 G.O. II, D , (1993) 125 G.O. II, (1993) 125 G.O. II, 9094, pp et ss.

3 Le droit du courtier immobilier à une rétribution lorsque la vente est empêchée 3 8 Le formulaire obligatoire du contrat de courtage exclusif, qui est le plus souvent utilisé dans le domaine résidentiel, contient une clause relative à la rétribution du courtier et qui se lit comme suit : 9 Le vendeur versera au courtier, dans les cas prévus en 1º, 2º et 3º du présent article, au moment de la signature de l acte de vente, une rétribution de : 10 pour cent ( % ) du prix de vente prévu à l article (indiquer le numéro de la disposition du contrat qui établit le prix de vente) ou d un prix de vente autre auquel le vendeur aura donné son assentiment par écrit, le cas échéant ; ou 11 dollars ( $ ) : 12 1º si une promesse d achat conforme aux conditions de vente énoncées au présent contrat de courtage (et ses amendements, le cas échéant) lui est présentée pendant la durée dudit contrat et que cette promesse d achat conduise effectivement à la vente de l immeuble, ou 13 2º si une entente visant à vendre l immeuble est conclue pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l intermédiaire du courtier, et que cette entente conduise effectivement à la vente de l immeuble, ou 14 3º si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l immeuble pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le vendeur a conclu avec un autre courtier immobilier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l immeuble. 15 Rien dans ce qui est stipulé à l article (indiquer le numéro de la disposition du contrat qui reprend le texte prévu au premier alinéa du présent paragraphe) ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier d obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à titre de rétribution ou de dommages-intérêts selon les règles ordinaires du droit commun notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dans le cas où la vente n aurait pas lieu parce que c est le vendeur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la libre exécution du présent contrat. 16 Toute taxe sur les produits et services, taxe de vente du Québec ou autre taxe pouvant être imposée en raison de services rendus par le courtier s ajoute à la rétribution mentionnée à l article (indiquer le numéro de la disposition du contrat qui reprend le texte prévu au premier alinéa du présent paragraphe) et doit être versée au courtier par le vendeur conformément aux dispositions des lois fiscales applicables En matière résidentielle, un contrat de courtage écrit est donc nécessaire et doit notamment contenir la clause précitée. Dans les domaines commerciaux et industriels, l on retrouve fréquemment la même phraséologie quant aux droits du courtier à une rétribution, sauf s il s agit d un contrat de courtage non exclusif. Dans ce dernier cas, le courtier devra établir qu il constitue la cause efficiente de la vente. 7 (1993) 125 G.O. II, 9094, p et 9114.

4 Le droit du courtier immobilier à une rétribution lorsque la vente est empêchée 4 18 La relation entre un propriétaire vendeur qui retient les services d un courtier immobilier en vue de vendre, de louer ou d échanger son immeuble est donc de nature contractuelle. Comme l a établi la Cour d appel dans l affaire Fournier c. Giguère 8, la première règle des critères d exigibilité d une rétribution d un courtier immobilier est la suivante : 19 C est d abord dans les termes du contrat qu on doit rechercher les conditions d exigibilité, lorsque les termes n offrent pas d ambiguïté. Dans le cas contraire, ce sont les règles d interprétation des contrats qu on applique pour découvrir l intention des parties Aussi, il est intéressant de noter que le contenu du formulaire obligatoire «promesse d achat» prévoit la clause suivante : Rien dans ce qui est stipulé dans la présente promesse d achat ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier immobilier d obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à titre de rétribution ou de dommages-intérêts selon les règles ordinaires du droit notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dans le cas où la vente n aurait pas lieu parce que c est le vendeur ou l acheteur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la conclusion de la vente. 22 C est donc dans ce contexte contractuel et législatif que nous abordons les conditions d obtention d une rétribution. I. CONDITIONS D OBTENTION D UNE RÉTRIBUTION A. Existence d un contrat de courtage immobilier valablement formé 23 Pour qu'un courtier immobilier revendique le droit à une commission, le contrat de courtage immobilier doit répondre aux exigences d'ordre public de la Loi sur le courtage immobilier. Pour ce faire, deux conditions essentielles sont requises pour bonifier un tel contrat : nécessité de détenir un certificat et nécessité d'un écrit. 24 La détention d'un certificat (permis) pour un courtier et un agent immobilier constitue une condition sine qua non de la validité d'un contrat de courtage immobilier Il en est de même de la nécessité d'un contrat écrit de courtage immobilier. Cependant, cette exigence ne possède pas un caractère général et absolu. 8 [1984] C.A Id., p Garneau c Ontario Ltd. et Compagnie Trust Royal, [1992] R.D.I. 617 (C.S.) ; Placement Bourget Inc. c. Larivière, J.E (C.A.) ; Stern c. G.S.A. Management Inc., C.A. Montréal, , le 19 décembre 1983 ; Landry c. Cunial, [1977] C.A. 501 ; Publications Fiscomonde Ltée c. Bélanger, J.E (C.S.) ; Ouellet c. Immeubles Labrec Inc., J.E (C.S.) ; Jacques c. Cliche, J.E (C.P.) ; Bowes c. Kracauer, [1976] C.S. 579 (Résumé) ; Forest c. Harvey, [1976] R.L. 359 (C.P.) ; Clément c. Dufresne, [1975] C.S. 559 ; Tremblay c. Lefebvre, [1968] C.S. 398.

5 Le droit du courtier immobilier à une rétribution lorsque la vente est empêchée 5 La Loi sur le courtage immobilier limite la nécessité d'un écrit à certaines personnes et selon des catégories définies d'immeubles Dans les cas où une personne morale conclut un contrat de courtage immobilier, aucun écrit n'est requis. Mêmement si une personne physique entend vendre, louer ou échanger un immeuble de cinq logements ou plus. Nous devons alors avoir recours à la jurisprudence pour connaître les conditions d'obtention d'une commission pour un courtier. 27 Sous réserve des droits d'un courtier de réclamer d'un tiers cette rétribution et du principe de l'enrichissement injustifié, la condition première consiste dans la preuve d'un contrat à l'effet que le client inscripteur a constitué un courtier immobilier son prestataire de services pour la vente de son immeuble 12. Le fardeau de prouver le contrat repose sur le courtier 13. Il en est de même quant à la preuve du montant de la commission prévu entre les parties 14. À défaut de prouver un contrat, le courtier demandeur se verra débouter de son action en réclamation de commission 15. De toute évidence, si un contrat a déjà été accordé à un courtier, il doit être légalement en force 16, ne pas être expiré 17 ni faire l'objet d'une révocation de bonne foi La preuve d'un contrat fait intervenir des règles particulières. En principe, on ne peut prouver par témoin un acte juridique, sauf les exceptions contenues à l'article 2862 C.c.Q. 19. Or, le contrat donné à un courtier immobilier constitue un 11 Hétu c. Vachon, [1993] R.D.I. 240 (C.Q.). 12 Picard c. Richer, R.E.J.B (C.S.) ; Immeubles Soger Inc. c. Agazarian, J.E (C.S.) ; Devencore c. Investissements Pieraton Inc., [1988] R.J.Q (C.S.) ; Berger c. St-Jean, [1984] C.S. 407 ; Bélanger c. Brunet, J.E (C.S.) ; Malo c. Ernest Pitt et Co. Ltd., [1959] B.R. 405 ; Laurentide Realties Co. Ltd. c. Hay, [1958] C.S. 57 ; voir l'application de ce principe dans : Bergeron c. Passau, [1952] B.R. 415 ; Lemieux c. Morisset, [1948] R.L. 559 (B.R.) ; Lemieux c. Séminaire de St-Sulpice, (1912) 3 D.L.R. 639 (B.R.) ; Mainwaring c. Crane, (1902) 22 C.S Brunet c. Les Associés Lawrco (1979) Inc., L.P.J (C.Q.) ; Immeubles Gérard Demers Realties Inc. c. Belcourt Construction Co., J.E (C.A.) ; Immeubles Samson Realties Inc. c. Ambrasas et al., [1958] B.R. 528 (Résumé) ; Hamelin c. Hervieux, [1947] C.S. 201 ; Cardin c. L'Archevêque, [1947] R.L. 157 (C.S.) ; Simard c. Dubord, (1917) 26 B.R. 81 ; Browne c. Gault, (1901) 19 C.S. 523 confirmé en appel le 27 décembre Awco Realties Ltd. c. Radbord, J.E (C.S.). 15 Marc A. Tremblay Immeublec Inc. c. Trust Général du Canada, [1993] R.D.I. 558 (C.S.) ; Immeubles Grand Prix Ltée c. Pereira, [1993] R.D.I. 394 (C.Q.) ; Banque Fédérale de Développement c. Courtiers Louis Tardif Inc., [1989] R.D.J. 654 (C.A.) ; Immeubles Gérard Demers Realties Inc. c. Belcourt Construction Co., J.E (C.A.) ; Veilleux c. Faust Realties Co. Ltd., [1969] B.R (Résumé) ; Véronneau c. Giddings, [1967] C.S. 265 ; Jay Ell Realties Inc. c. Kiraly, [1963] B.R. 357 ; Gagnon c. Richardson, [1963] R.L. 156 (C.S.) ; Traders Realties Inc. c. Shalit, [1960] R.L. 1 (C.S.) ; Financial Trust Co. Ltd. c. Steiman, [1947] R.L. 171 (C.S.) ; Patenaude c. Hamel, (1923) 35 B.R. 333 ; Pesant c. Garrett, (1915) 24 B.R. 335 ; Langlois c. Berthiaume, (1913) 19 R.L.n.s. 367 (C.R.) ; Besner c. Lévesque, (1912) 8 D.L.R. 494 (C.R.) ; Plummer c. Gillepsie, (1895) 10 C.S Varkony c. Suissa, [1976] C.P. 167 ; Malo c. Laliberté, [1958] R.L. 321 (C.S.). 17 Nikolopoulos c. Compagnie Trust Royal, J.E (C.A.) ; Donovan c. Hyde, (1908) 18 B.R Voir aussi : The Colonial Real Estate Co. c. La Communauté des Sœurs de la Charité de l'hôpital Général de Montréal, ( ) 57 R.C.S The House of Browne c. The Major Manufacturing Co., (1915) 24 B.R. 270 ; Cyr c. Lecours, (1915) 47 C.S Voir 1233 C.c.B.-C. ; C. FABIEN, «Les règles du mandat» dans Répertoire de droit Mandat, Doctrine, Document 1, Montréal, Chambre des Notaires du Québec, 1986, p. 286 et s. ; L. DUCHARME, Précis de la preuve, 2 e éd., Ottawa, Éditions de l'université d'ottawa, 1982, p. 130 et

6 Le droit du courtier immobilier à une rétribution lorsque la vente est empêchée 6 acte juridique dont la preuve ne peut se faire par témoignage sans un commencement de preuve 20, en vertu de la règle à l'effet qu'un immeuble ne peut faire l'objet d'une opération commerciale 21. Néanmoins, avec l'évolution de cette règle, on en vint à considérer le courtier immobilier comme un commerçant 22.Toutefois, le contrat de courtage immobilier n'en devient pas pour autant, en soi, une opération commerciale 23. Il est considéré commercial lorsqu'un «commerçant» conclut un tel contrat. Dans ce cas, on pourra recourir à la preuve testimoniale pour établir son existence 24. À l'inverse, si le contrat de courtage immobilier se conclut avec une partie civile, nous sommes alors en présence d'un contrat mixte, si bien que la preuve testimoniale est admise contre le courtier immobilier mais non à l'encontre de la partie civile 25. En d'autres termes, le courtier immobilier ne pourra prouver par témoin un contrat à l'encontre d'un client inscripteur non commerçant. 29 D'autres interrogations émergent des situations où les articles 32 à 43 de la loi ne trouvent pas application. Dans ces cas, de tels contrats n'ont pas à se faire par écrit puisque la jurisprudence admet la preuve testimoniale dans certains des cas ci-haut exposés. Aussi, certains jugements reconnaissent l'existence de contrats implicites ou tacites selon des circonstances particulières 26. Ainsi, un courtier ou agent immobilier qui recueille les détails d'une propriété non visée par la nécessité d'un contrat écrit de courtage immobilier peut-il prétendre avoir obtenu un contrat de courtage? La réponse sera affirmative si les conditions suivantes sont remplies : s. ; L. DUCHARME, «Le nouveau droit de la preuve en matières civiles selon le Code civil du Québec», La Réforme du Code civil, P.U.L., 1993, p. 516 et s. 20 Roy c. Audette, [1959] B.R. 8 ; Awco Realties Ltd. c. Radbord, J.E (C.S.). Voir aussi : Picard c. Richer, R.E.J.B (C.S.) ; Immeubles Gérard Demers Realties Inc. c. Miracle Mile Industrial Park Corp., J.E (C.A.) ; Immeubles Axxa Realties Inc. c. Investissement Intergem Inc., J.E (C.S.). 21 J.W. DURNFORD, «Another Step Towards Immoveables Being Objects of Commercial Operations», (1968) 14 McCill L.J. 290 ; B.L. LOUIS, «Agency Problems», (1960) 20 R. du B. 264, 266 ; G.E. LE DAIN, «The Real Estate Broker», ( ) 4 McGill L.J. 219, 221 ; P. LETARTE, «Problèmes juridiques de l'agent d'immeubles», (1949) 9 R. du B., p. 107 ; Véronneau c. Giddings, [1967] C.S. 265 ; Patenaude c. Hamel, (1923) 35 B.R. 333 ; Caron c. Couture, (1916) 24 R.L.n.s. 44 (C.S.) ; Massicotte et Brunet c. Poissant, (1908) 14 R.L.n.s. 501 (C.R.); Mainwaring c. Crane, (1902) 22 C.S. 67 ; Ernest Pitt et Co. c. Payne et Co., (1925) 63 C.S L. DUCHARME, «Les opérations immobilières et le droit commercial», ( ) 81 R. du N. 4, p. 12 ; N. ANTAKI, «La commercialité des immeubles : une théorie en construction», (1978) 19 C. de D Voir aussi : Les Entreprises Mid-Town Enterprises c. Moze, [1986] R.D.I. 767 (C.S.). 23 Fréchette c. Bissonnette, [1965] B.R C. FABIEN, op. cit., supra, note 19, p. 98 ; P. LETARTE, loc. cit., supra, note 21, p. 108 ; Brunet c. Les Associés Lawrco (1979) Inc., L.P.J (C.Q.) ; Les Entreprises Mid-Town Enterprises c. Moze, [1986] R.D.I. 767 (C.S.) ; Awco Realties Ltd. c. Radbord, J.E (C.S.) ; Tremblay c. Lefebvre, [1968] C.S. 398 ; Gagnon c. Richardson, [1963] R.L. 156 (C.S.) ; Gamma Realties Ltd. c. Brummer, [1962] C.S. 607 ; Handfield c. Binette, [1974] C.S L. DUCHARME, loc. cit., supra, note 19, p. 532 ; L. DUCHARME, loc. cit., supra, note 22, p. 15 ; Fréchette c. Bissonnette, [1965] B.R. 813 ; Malo c. Laliberté, [1958] R.L. 321 (C.S.). 26 Picard c. Richer, R.E.J.B (C.S.) ; Immeubles Action Ltée c. Bruno Bénard Inc., J.E (C.S.) ; International Paper Company c. Valeurs Trimont Ltée, [1989] R.J.Q (C.A.).

7 Le droit du courtier immobilier à une rétribution lorsque la vente est empêchée 7 Le courtier obtient des détails utiles et nécessaires du propriétaire, sachant qu'ils serviront à offrir en vente l'immeuble en cause 27. La simple discussion de la vente éventuelle de l'immeuble avec le propriétaire ne conférant aucun droit au courtier 28, l'ensemble des circonstances doivent être examinées par le juge en vue de déterminer la preuve d'un contrat 29. Le propriétaire vendeur doit savoir que le courtier ou l'agent immobilier agit à ce titre lors de la cueillette des renseignements sur sa propriété Une fois que toutes ces conditions sont respectées, on admet l'existence d'un contrat implicite puisque le fait d'avoir obtenu des détails sur l'immeuble peut constituer une forme de consentement tacite au contrat. Aussi, la preuve testimoniale est admise pour interpréter un contrat ou le compléter dans le cas où il est manifestement incomplet En terminant, revenons brièvement à l'étude des articles 32 à 43 de la Loi sur le courtage immobilier. Ils déterminent le contenu minimal d'un contrat de courtage immobilier et prohibent l'inclusion de certaines dispositions (art. 35 à 39). Ce contrat devient effectif à compter du moment où le client inscripteur est en possession d'un double du contrat (art. 34). Aussi, tel qu'indiqué antérieurement, le client inscripteur possède le droit de résoudre le contrat à sa discrétion, par avis écrit, dans les trois jours de la réception d'un double du contrat signé par les deux parties, à moins d'une renonciation écrite en entier par le client et signée par lui (art. 40). Le contrat résolu est réputé n'avoir jamais existé ; chacune des parties est, dans ce cas, tenue de restituer à l'autre les prestations qu'elle a reçues (art C.c.Q.). 32 Il faut souligner l'amoindrissement des effets du caractère d'ordre public de la loi que prévoit l'article 42. On y lit qu'«un contrat ne peut être annulé du fait qu'une disposition de celui-ci contrevient au présent chapitre». Ce chapitre renferme les «Règles relatives à certains contrats de courtage immobilier». Ainsi, une disposition nulle n'affecte en rien le reste du contrat et doit être écartée de son contenu obligationnel. 27 Les Entreprises Mid-Town Enterprises c. Moze, [1986] R.D.I. 767 (C.S.) ; Bélanger c. Brunet, J.E (C.S.) ; J. Dan Brunet et Fils Ltée c. Larocque [1977] R.L. 385 (C.S.) ; Sandfield c. Binette, [1947] C.S. 384 ; Touchette c. Godin, [1947] C.S. 147 ; Grégoire c. McMahon, (1935) 73 C.S. 575 ; Brouillet c. Lepage, (1925) 38 B.R Immeubles Canabec Inc. c. Société des Alcools du Québec, [1977] C.A. 500 ; l'introduction d'un acheteur ou vendeur ne donne pas droit à une commission si aucun contrat n'existe : Laurentide Realties Co. Ltd. c. Haz, [1958] C.S Morgan Trust Company c. Immeubles Delrano Inc., C.A.P. 87C Brunet c. Les Associés Lawrco (1979) Inc., L.P.J (C.Q.) ; Cardin c. L'Archevêque, [1947] R.L. 157 (C.S.) ; Brouillet c. Lepage, (1925) 38 B.R. 143 ; McKenzie c. Piché, (1913) 20 R.L.n.s. 32 (C.R.). 31 Art C.c.Q. ; Société Immobilière Innovatrice de la Rive-Sud Inc. c. Trust Général, C.A.P. 87C Voir aussi : Immeubles Axxa Realties Inc. c. Investissement Intergem Inc., J.E (C.S.) où la Cour a admis une preuve testimoniale établissant que le courtier avait consenti à une réduction de sa commission postérieurement au contrat de courtage.

8 Le droit du courtier immobilier à une rétribution lorsque la vente est empêchée 8 B. Exécuter le contrat correctement 33 An agent employed for a specific purpose must show in claiming commission that he carried out his part of the contract strictly in accordance with the terms thereof Cet énoncé de principe indique qu'un courtier immobilier doit remplir toutes les obligations qui découlent du contrat de courtage immobilier. À titre d'exemple, un courtier qui tente de faire signer à son client inscripteur une promesse d'achat obtenue par la fraude contrevient à l'obligation inhérente à tout contrat : la bonne foi 33. Dans le même sens, un courtier qui outrepasse son contrat en incluant dans la vente des biens dont son client n'entend pas se départir, ne peut réclamer le droit à la commission prévu au contrat 34. Il en est de même pour le courtier qui représente incorrectement les revenus de location de l'immeuble qu'il est chargé de vendre 35. Aussi, le courtier n'exécute pas ses obligations s'il omet d'aviser le vendeur que l'acheteur véritable n'est pas le même que celui apparaissant à la promesse d'achat et que la solvabilité de cet acheteur est importante notamment puisque le vendeur accepte de laisser un solde de prix de vente Au contraire, dans l'éventualité où la vente se fait au comptant, nous abondons dans le même sens que la Cour supérieure qui a décidé que dans un tel cas, il n'est pas important de connaître l'identité de l'acheteur La Cour provinciale a reconnu le droit à un client inscripteur de demander l'annulation du contrat dans l'hypothèse où le courtier immobilier «se croise les bras ou n'essaie pas de trouver un acheteur» 38. Les faits particuliers de cette affaire démontrent l'inertie complète de l'agent immobilier en cause. Ce jugement nous apparaît intéressant à plus d'un point de vue. Nous en traiterons davantage dans la section consacrée au contrat de courtage exclusif (inscription exclusive). 37 Aussi, lorsqu'un courtier immobilier conclut un contrat de courtage avec une société qui agit, pour les actes d'aliénation, par l'entremise de tous les coassociés, il doit transmettre une copie de toute promesse d'achat à chacun des coassociés avant de pouvoir réclamer une commission. À défaut, on présumera qu'aucune promesse d'achat n'a été présentée au client inscripteur, en l'occurrence une société Ne pas exécuter correctement un contrat de courtage immobilier de la part du courtier résulte souvent en l'absence de conclusion d'un contrat de vente. C'est pourquoi la présente section est complétée par les considérations 32 McLaughlin c. Dupuis Frères Ltd., [1927] 2 D.L.R. 96 (C.S.C.). Voir aussi : Québec Inc. c. Demers, J.E (C.Q.) 33 Loiselle c. Poirier, (1925) 31 R.L.n.s. 249 (C.S.). Voir les articles 6, 7 et 1375 C.c.Q. 34 Dufresne c. Hudon, (1913) 19 R. de J. 344 (C.S.). 35 Pinker c. Setam Realties Ltd., J.E (C.A.). 36 Trudeau c. Brien, [1993] R.D.I. 424 (C.A.). 37 Devencore c. Investissements Pieraton Inc., [1988] R.J.Q (C.S.). 38 La Compagnie de Fiducie Permanent c. Boutique de Tricot Suzanne Inc., [1981] C.P Société Immobilière Royale C.N. Inc. c. Dumais et al., J.E (C.S.), confirmé par [1993] R.D.I. 589 (C.A.).

9 Le droit du courtier immobilier à une rétribution lorsque la vente est empêchée 9 présentées ci-après dans l'hypothèse de l'inexécution d'un contrat de vente due au courtier ou à l'agent immobilier 40. C. Exécution d un contrat de vente 39 Pour qu'un courtier immobilier touche une commission, doit-il simplement faire signer et accepter une promesse d'achat ou doit-il s'assurer qu'un acte de vente final intervienne? Cette interrogation a suscité de nombreux litiges et a fait l'objet de plusieurs commentaires doctrinaux Les tribunaux reconnaissent le principe de l'autonomie de la volonté et son corollaire, la liberté contractuelle, en admettant que les parties, sous réserve de l'ordre public, peuvent prévoir ce qu'elles désirent. Ainsi, un contrat de courtage immobilier peut indiquer que la commission du courtier sera due à la signature de l'acceptation de la promesse d'achat par le client inscripteur 42. Cependant, les parties devront stipuler clairement leur intention puisque la règle générale semble favoriser le droit à la commission uniquement si une vente s'accomplit 43. Après une vente formelle, les faits subséquents n'intéressent plus le courtier et sa commission doit être payée 44. Le principe en vertu duquel le contrat d'un courtier immobilier est complet et exécuté lorsque vendeur et acheteur ont donné leur consentement à la promesse d'achat s'applique exclusivement dans le cas où les parties l'ont expressément voulu ainsi. Dans ces circonstances particulières, tout ce qui se passe subséquemment à l'acceptation de la promesse d'achat par le client inscripteur n'affecte en rien le droit du courtier à sa commission. Il nous apparaît difficile de soutenir le principe 40 Trudeau c. Chale, [1991] R.J.Q (C.Q.) 41 B.L. LOUIS, «Agency Problems», (1960) 20 R. du B. 264, 266 ; G.E. LE DAIN, «The Real Estate Broker», ( ) 4 McGill L.J. 219, 221 ; A. CAMPEAU, «Les droits et responsabilités des courtiers et agents immobiliers : les obligations du courtier et de l'agent envers l'acheteur», (1989) Meredith Memorial Lectures 104, p. 105 et s. ; P. LETARTE, loc. cit., supra, note 21, p. 105 ; J.-G. CARDINAL, «Agent d'immeubles Commission Action fondée sur le Quantum meruit», ( ) 61 R. du N Au Canada : W.F. FOSTER, Real Estate Agency Law, Toronto, Carswell, (1984), p. 1 et s. ; B.J. REITER, R.C.B. RISK, Real Estate Law, Toronto, Emond-Montgomery Ltd., 1979, 1210 p. ; B.J. REITER, R.C.B. RISK, B.N. McLELLAN, Real Estate Law, Third Edition, Toronto, Emond-Montgomery Publications Ltd., 1986, 1359 p. ; W.F. FOSTER, Canadian Real Estate Agency Law, Canadian Real Estate Association, 1978, 248 p. ; F.R. TAYLOR, Real Estate Commission and Liability, Vancouver, Butterworths, 1979, 216 p. ; R. BIRKEN, «The Real Estate Broker His Rights and Obligations», ( ) 5 Advocates Quaterly 69, p. 77 et s. ; R.D. WILDE, «Real Estate Commissions When due», (1967) 5 Alberta Law Review 361. En France : PH. L'HOMMÉE, L'agent immobilier, 2 e éd., Paris, Masson, 1989, p. 41 et s. ; J.-L. MONTIGNY, L'agent immobilier, Paris, Enseignement et Perfectionnement Techniques, Librairie du Journal des Notaires et des Avocats, 1976, p. 17 ; S. SANZ, «Le droit à commission de l'agent immobilier», (1981) 80 Revue Trimestrielle de Droit Civil Iacono c. Midanco Inc., [1988] R.J.Q (C.S.) ; Gallaman c. Emiclev, J.E (C.A.) ; Square Realties Corp. c. Mensher, [1975] C.S ; Immeubles Beauchesne Inc. c. Brodeur, [1971] C.A. 262 (Résumé) ; Condon c. Malinosky, [1958] B.R. 297 ; Thomas c. Merkley, (1885) 32 Lower Canada Jurist 207 (C.S.). 43 Services Immobiliers Royal Lepage Ltée c. M.G. Transport Canada Inc., [1993] R.D.I. 504 (C.S.) ; Rousseau c. Bouley-Poulin, [1991] R.D.I. 281 (C.S.) ; Antoine Morin & Associés Inc. c. Quality Inns Inc., [1988] R.D.I. 298 (C.S.), confirmé par [1991] R.D.I. 122 (C.A.) ; Duriez c. Delaunay, J.E (C.A.) ; Gagnon c. Plante, J.E (C.P.). 44 McGuire c. Immeubles Blonbel Inc., J.E (C.A.) ; La Compagnie Trust Royal c. Darveau, [1978] C.S. 524 ; Les Immeubles Beauchesne Inc. c. Brodeur, [1971] C.A. 262 (résumé) ; Fine c. Jonas, [1959] R.L. 123 (C.S.)

10 Le droit du courtier immobilier à une rétribution lorsque la vente est empêchée 10 à l'effet qu'un courtier a droit à sa commission dès qu'il arrive à faire accepter une promesse d'achat, sans tenir compte des termes du contrat de courtage immobilier, comme l'a fait une certaine jurisprudence 45. On confond alors promesse de vente et vente 46. Le droit à la commission suite à l'acceptation de la promesse d'achat du propriétaire ne peut s'ériger en principe et doit faire l'objet d'une stipulation claire à cet effet. 41 Malgré une disposition en apparence limpide à l'effet «que le travail du courtier en immeubles est terminé à la signature de l'acceptation», on décida que «cette stipulation, faite en faveur de l'agent, s'interprète restrictivement et contre lui» 47. Les acheteurs ayant refusé de signer l'acte de vente, le juge Bertrand conclut en ces termes : 42 S'il en était autrement et si la vente était parfaite à l'acceptation (p. 275) de l'offre d'achat sans que cette offre d'achat fût complétée, la Mutual Benefit Agencies (courtier immobilier) aurait trouvé un moyen de gagner des commissions importantes en offrant des supposés acheteurs sans le sou, mais prêts à offrir les prix demandés par les vendeurs Nous observons qu'il répugne aux juges d'accorder une commission sans qu'une vente n'intervienne 49. La règle voulant qu'une commission soit acquise au courtier dès qu'il a réussi à mettre en présence vendeur et acheteur fut même qualifiée de «règle toujours douteuse» 50. D'où la nécessité d'un écrit sans ambiguïté de la part des parties qui consentent à ce que le courtier obtienne une commission à l'acceptation de la promesse d'achat du client inscripteur. 44 Après nous être assuré que nous sommes en présence d'un contrat de courtage immobilier valablement formé et qu'il fut correctement exécuté, nous devons rechercher les conditions d'exigibilité de la commission dans les termes non équivoques du contrat 51. À défaut de clarté, la jurisprudence majoritaire incline à considérer l'exécution d'un contrat de vente comme une condition d'obtention d'une commission 52. Pour ce faire, elle insiste sur certains indices lui 45 Weber c. Zikman, J.E (C.A.) ; Segal c. Ross, [1962] R.L. 385 (C.S.) ; Fine c. Jonas, [1959] R.L. 123 (C.S.) ; Héroux c. Dupras, [1954] B.R. 580 ; Dupuis c. Breton, [1942] C.S. 49 ; Girouard c. Beaudoin, (1914) 46 C.S. 57 (C.R.). 46 Comme dans : Barette et Guay Ltée c. Morency, [1955] C.S. 229 ; contra: Raymond De Rosa Inc. c. Dupuis, [1958] B.R. 94 ; Abbott c. Desmarteaux, [1957] B.R Voir aussi : Rousseau c. Bouley- Poulin, [1991] R.D.I. 281 (C.S.). 47 Art C.c.Q. ; Breuer c. Boyer, [1952] B.R. 273, p Ibid. Voir au même effet: Dussault c. Croteau, [1978] C.P Dupuy et Fils Ltée c. Lamy, [1955] C.S Voir aussi : H.W. Liebig et Co. Ltd. c. Leading Investments Ltd., [1986] 1 R.C.S. 70 (en appel de la Cour d'appel de l'ontario). 50 Laurentide Realties Co. Ltd. c. Celestino, [1957] B.R Voir aussi : Re/Max 2000 Inc. c. Payette, [1993] R.D.I. 596 (C.S.) où la Cour décida : «Nul doute que les demanderesses (courtiers immobiliers) sont dans l'erreur si elles croient qu'il leur suffit d'obtenir une offre durant le terme du mandat pour gagner leur commission.» (p. 599). 51 Fournier c. Giguère, [1984] C.A. 386 ; Gallaman c. Emiclev, J.E (C.A.) ; Maliniak c. Simard, J.E (C.S.), renversé en appel : Simard c. Maliniak, J.E (C.A.). Contrat de construction, voir : Construction Viau et Frères c. Côté, J.E (C.S.). 52 Services Immobiliers Royal Lepage Ltée c. M.G. Transport Canada Inc., [1993] R.D.I. 504 (C.S.) ; Rousseau c. Bouley-Poulin, [1991] R.D.I. 281 (C.S.) ; Antoine Morin & Associés Inc. c. Quality Inns Inc., [1988] R.D.I. 298 (C.S.), confirmé par [1991] R.D.I. 122 (C.A.) ; Duriez c. Delaunay, J.E (C.A.) ; Gagnon c. Plante, J.E (C.P.).

11 Le droit du courtier immobilier à une rétribution lorsque la vente est empêchée 11 permettant de confirmer cette thèse. Ainsi, si les parties indiquent spécifiquement dans la promesse d'achat que le promettant acheteur deviendra propriétaire à la signature de l'acte de vente, on considère que le droit à la commission est acquis à la signature de l'acte de vente 53. Il faut souligner que le formulaire obligatoire intitulé «promesse d'achat» prévoit systématiquement une telle clause 54. Aussi, lorsque les parties stipulent que la commission équivaudra à tel pourcentage «du prix de vente», on a déjà décidé que cette clause n'avait aucun sens si une vente n'intervenait pas 55. Il va sans dire que les tribunaux respectent et donnent effet aux clauses qui indiquent clairement que le contrat sera complété si un acte de vente a lieu La jurisprudence, lorsque les termes du contrat souffrent d'ambiguïté, fournit un autre argument non négligeable pour appuyer la thèse voulant qu'une vente soit conclue afin qu'un courtier touche une commission. Comme nous le proposent les articles 1425 à 1432 C.c.Q., les tribunaux recherchent le «sens qui convient le plus à la matière du contrat» en l'interprétant en vue d'établir la commune intention des parties. Ils en sont venus à la conclusion qu'un client inscripteur qui requiert l'assistance d'un courtier immobilier pour la vente de sa propriété désire se faire présenter un acheteur et non un promettant acheteur 57. En d'autres termes, la commission ne peut alors être due à la signature d'une promesse d'achat mais bien à l'exécution d'un contrat de vente. Cet argument nous apparaît refléter la réalité contractuelle du domaine du courtage immobilier. 46 Malgré la bonne intention initiale des parties à une promesse d'achat, il arrive fréquemment qu'aucune vente n'intervienne. Une multitude de raisons sont alors imputées soit au client inscripteur, soit au promettant acheteur ou même au courtier immobilier. Qu'advient-il du droit à la rétribution du courtier dans ces différentes hypothèses? Dans les prochains paragraphes, nous traiterons de l empêchement dû au client inscripteur. II. EMPÊCHEMENT DÛ AU CLIENT INSCRIPTEUR 47 Les parties au contrat de courtage immobilier peuvent prévoir que le courtier touchera sa commission quoi qu'il advienne après l'acceptation de la promesse d'achat 58. Néanmoins, dans la vaste majorité des contrats, on ne 53 Fournier c. Giguère, [1984] C.A. 386 ; Abco 2000 Inc. c. Pietrangelo, J.E (C.S.) ; Rousseau c. Bouley-Poulin, [1991] R.D.I. 281 (C.S.). Sur l'opportunité de mettre en parallèle les termes de la convention d'inscription et de la promesse d'achat pour connaître la véritable intention des parties, voir : H.W. Liebig et Co. Ltd. c. Leading Investments Ltd., [1986] 1 R.C.S. 70 (en appel de la Cour d'appel de l'ontario). 54 Règlement de l'association des courtiers et agents immobiliers du Québec, (1993) 125 G.O. II 9095, p (art. 7.1 du formulaire «Promesse d'achat»). 55 Abco 2000 Inc. c. Pietrangelo, J.E (C.S.) ; Dusseault c. Croteau, [1978] C.P 151 ; contra : Héroux c. Dupras, [1954] B.R Fournier c. Giguère, [1984] C.A. 386 ; Gallaman c. Emiclev, J.E (C.A.) ; Square Realties Corp. c. Mensher, [1975] C.S ; Raymond de Rosa c. Dupuis, [1958] B.R Fournier c. Giguère, [1984] C.A. 386 ; Gallaman c. Emiclev, J.E (C.A.) ; Faust Realties Inc. c. Les Entreprises Rebel Ltée et al., [1978] C.A. 214 ; In Re Immeubles Westgate Inc. - Watergate Realties Inc.: Fafard c. Banque Royale du Canada, [1976] C.S. 893 (Résumé) ; Benoit c. Alie, [1960] C.S. 39 ; Gariépy c. Johnson, (1911) 17 R.L.n.s. 143 (B.R.). 58 Iacono c. Midanco Inc., [1988] R.J.Q (C.S.) ; Gallaman c. Emiclev, J.E (C.A.) ; Square Realties Corp. c. Mensher, [1975] C.S ; Immeubles Beauchesne Inc. c. Brodeur, [1971] C.A.

12 Le droit du courtier immobilier à une rétribution lorsque la vente est empêchée 12 prévoit rien à cet égard car le principe semble clairement établi à l'effet qu'un courtier conserve le droit à sa commission lorsque c'est par le fait du client inscripteur que la vente n'intervient pas 59. Le fondement de ce principe repose sur l'article 1503 C.c.Q. (l'ancien art C.c.B.-C.) 60, qui indique qu'une obligation conditionnelle produit tout son effet lorsque le débiteur (client inscripteur quant à la commission) obligé sous telle condition en empêche l'accomplissement. 48 Les raisons les plus fréquentes imputables au client inscripteur pour l'inaccomplissement d'un acte de vente final se résument ainsi : défaut de fournir des titres de propriété clairs 61 ; défaut de respecter une condition de la promesse d'achat 62 ; défaut de respecter le contrat de courtage (manœuvre destinée à éluder ; 262 (Résumé) ; Condon c. Malinosky, [1958] B.R. 297 ; Thomas c. Merkley, (1885) 32 Lower Canada Jurist 207 (C.S.). ; Cukierman c. Hooper Realties Inc., [1962] B.R. 651 ; Dupuy et Fils Ltée c. Lamy, [1955] C.S. 422 (à lire avec réserve vu l'art. 12 de la Loi sur le courtage immobilier, L.R.Q. c. C-73.1). 59 Carrière c. Côté, J.E (C.S.) ; Immeubles Aimé Deslauriers Ltée c Québec Inc., B.E. 2000BE-435 (C.S.) ; Pinet c. Banque Toronto-Dominion, L.P.J (C.S.) ; Maliniak c. Simard, J.E (C.S.), renversé en appel : Simard c. Maliniak, J.E (C.A.) ; Perrier c. A.E. Lepage (Québec) Inc., J.E (C.A.) ; Fournier c. Giguère, [1984] C.A. 386 ; Trust Royal c. Pouliot, [1977] C.S. 806 ; Bégin c. Campagna, [1977] C.P. 149 ; Square Realties Corp. c. Mensher, [1975] C.S ; Duco Realties Inc. c. Desroches, [1973] R.L. 197 (C.P.) ; Racicot c. Mercier, [1968] B.R. 975 ; Chartier c. Schneider, [1968] R.L. 84 (C.P.) ; Beauparlant c. Imperial Oil Ltd., [1966] R.L. 449 (C.S.) confirmé par Imperial Oil Ltd. c. Beauparlant, [1966] B.R. 386 ; The Eastern Trust Co. c. Canadian Pacific Railway Co., [1964] C.S. 291; Koslov and Co. Inc. c. Styval Realty Corp., [1962] C.S. 251 ; Messier c. Champagne, [1959] C.S. 226 ; Breuer c. Boyer, [1952] B.R. 273 ; Vanasse c. Lafontaine, [1949] B.R. 23 ; Ernest Pitt Co. Ltd. c. City Ice Co. Ltd., (1932) 38 R. de J. 76 (C.S.) ; Petit c. Robert, (1930) 48 B.R. 249 ; Regent Construction Co. Ltd. c. Johnson, (1918) 24 R.L.n.s. 328 (B.R. ; Gariepy c. Johnson, (1911) 17 R.L.n.s. 143 (B.R.). Voir aussi : H.W. Liebig et Co. Ltd. c. Leading Investments Ltd., [1986] 1 R.C.S. 70 (en appel de la Cour d'appel de l'ontario). Voir l'exception, qui nous apparaît contestable, que fait la Cour d'appel du Québec à ce principe dans le cas d'une inscription «ouverte», sans même traiter de l'application de l'art C.c.B.-C. (1503 C.c.Q.) : Doenges c. Léger; Compagnie Unifeller Ltée c. Léger, J.E (C.A.). Voir aussi en matière de valeurs mobilières : Eaton c. North America Trust Co., [1974] C.A Pour une analyse rigoureuse des buts et effets de l'art C.c.B.-C., voir : Garmaise c. Investissements Ile des Soeurs Inc., J.E (C.S.). Renversé en appel pour des motifs reliés au moment de l exigibilité de la rétribution : Investissements Ile des Soeurs c. Garmaise, J.E (C.A.). 61 Abitbol c. Compagnie Montréal-Trust, J.E (C.A.) ; Braunstein c. Gastebled, [1995] R.D.I. 298 (C.Q.) ; La Société Canada Trust - Le Permanent c. Nanas, C.Q., Montréal, , le 18 octobre 1989 ; Immeubles du Bas-Richelieu Ltée c. Dumont, [1976] R.L. 411 (C.P.) ; Guardian Trust Co. c. Babrow, [1972] C.A. 863 ; Racicot c. Mercier, [1968] B.R. 975 ; Sherburn Investment Corp. c. L.T.D. Realties Inc., [1966] B.R. 100 (Résumé) ; Koslov and Co. Inc. c. Styval Realty Corp., [1962] C.S. 251 ; Fine c. Jonas, [1959] R.L. 123 (C.S.) ; Regent Construction Co. Ltd. c. Johnson, (1918) 24 R.L.n.s. 328 (B.R.) ; Martin c. Labelle, (1889) 34 Lower Canada Jurist 28 (B.R.). 62 Immeubles Aimé Deslauriers Ltée c Québec Inc., B.E. 2000BE-435 (C.S.) ; Re/Max St- Hubert c Québec Inc., C.P., Montréal, , le 8 février 1988 ; Les Immeubles Local Ltée c. Lemire, [1978] C.A. 503 ; Placements Bourg-Royal Inc. c. Fiducie Prêt et Revenu, J.E (C.A.) ; Duco Realties Inc. c. Desroches, [1973] R.L. 197 (C.P.) ; Messier c. Champagne, [1959] C.S. 226 ; Arpin c. Toutant, [1949] C.S. 331 ; Brousseau c. Rochon, (1916) 22 R.L.n.s. 458 (C.R.) ; Mérineau c. Viau, (1914) 46 C.S Voir aussi Garmaise c. Investissements Île des Soeurs Inc., J.E (C.S.) ; Pinet c. Banque Toronto-Dominion, L.P.J (C.S.).

13 Le droit du courtier immobilier à une rétribution lorsque la vente est empêchée 13 le paiement de la commission) 63 ; mauvaise foi ou intransigeance du client inscripteur 64 ; refus sans motif de passer l'acte de vente devant notaire 65 ; vente à un tiers après acceptation d'une promesse d'achat 66 ; défaut de liquider la communauté de biens Par ailleurs, la jurisprudence nous apprend que lorsque les parties à une promesse d'achat conviennent de l'annuler de gré à gré, on doit assimiler cette situation au fait du client inscripteur 68. Dans ces circonstances, le client inscripteur sera aussi tenu de payer la commission à son courtier 69. Cependant, tel ne sera pas le cas si le client inscripteur consent à libérer le promettant acheteur de la promesse d'achat à cause d'un fait imputable à ce dernier, comme son insolvabilité Nous pouvons nous interroger sur les conséquences du refus d'un client inscripteur de considérer une promesse d'achat qui répondrait à ses demandes contenues au contrat de courtage immobilier. Si le contrat a plein effet, il nous semble, eu égard aux enseignements ci-haut décrits, que le courtier pourrait à bon droit revendiquer sa commission puisque c'est par le fait du client inscripteur que son droit à la commission est empêché. C'est ainsi qu'en a décidé la Cour supérieure dans l'affaire Trust Général Inc. c. Wolofsky 71. Ce jugement a été 63 Boisvert c. Trust Général Inc., [1993] R.D.I. 177 (C.A.) ; Re/Max Le Hameau Inc. c. Bélair, [1991] R.D.I. 849 (C.A.) ; Comptoir chez Raymond Inc. c. Re/Max Fleur de Lys Inc., [1990] R.L. 7 (C.A.). Voir aussi : Rinaldi c. Immeubles Durante (Canada) Ltée, J.E (C.A.). 64 Carrière c. Côté, J.E (C.S.) ; Immeubles Aimé Deslauriers Ltée c Québec Inc., B.E. 2000BE-435 (C.S.) ; Trust Général Inc. c. Wolofsky, J.E (C.S.), renversé par la Cour d'appel avec dissidence : Wolofsky c. Trust Général Inc., J.E (C.A.) ; Perrier c. A.E. Lepage (Québec) Inc., J.E (C.A.) ; Girard c. Fitzpatrick, (1925) 38 B.R. 503 ; Jarry c. Baril, (1915) 48 C.S. 475 (C.R.) ; Lightall c. Caffrey, (1883) 6 The Legal News 202 (C.S.). 65 Carrière c. Côté, J.E (C.S.) ; Immeubles Aimé Deslauriers Ltée c Québec Inc., B.E. 2000BE-435 (C.S.) ; Métro Excavation Inc. c. Excavations Rodrigue Inc., B.E. 2000BE-1079 (C.S.) ; Re/Max Excellence Inc. c. Concalves, B.E. 2000BE-1377 (C.Q.) ; Groupe Sutton Actif Inc. c. Kowalczyk, [2000] R.D.I. 346 (C.Q.) ; Immeubles Doyle Inc. c. Henderson, B.E. 98BE-1214 (C.Q.) ; Financière Courtage Immobilier Inc. c. Lacoursière, [1994] R.D.I. 291 (C.S.) ; Martel c. Martel, [1991] R.D.I. 499 (C.A.) ; Re/Max St-Hubert c. Immeuble Le Particulier Inc., [1990] R.D.I. 800 (C.Q.) ; Interstate Realties Inc. c. Laurentide Realties Co. Ltd., [1971] C.A. 835 ; Chartier c. Schneider, [1968] R.L. 84 (C.P.) ; Beauparlant c. Imperial Oil Ltd., [1966] R.L. 449 (C.S.) confirmé par Imperial Oil Ltd. c. Beauparlant, [1966] B.R. 386 ; Roch c. Joron, (1915) 48 C.S. 39 (C.R.) ; Moscovitch c. de Sambor, (1915) 47 C.S. 337 (C.R.) (acheteur mandant) ; Brown c. Mc Donald, (1894) 6 C.S Voir aussi : Devencore c. Investissements Pieraton Inc., [1988] R.J.Q (C.S.) (où les services du courtier ont été retenus par l'acheteur mais la commission était payable par le vendeur). 66 Immeubles Action Ltée c. Bruno Bénard Inc., J.E (C.Q.) ; Direct Courtier Inc., Century 21 c. Da Sylva, [1989] R.J.Q. 764 (C.Q.). 67 Bégin c. Campagna, [1977] C.P Voir cependant: Fafard c. Chartrand, [1977] C.P Square Realties Corp. c. Mensher, [1975] C.S ; Duco Realties Inc. c. Desroches, [1973] R.L. 197 (C.P.). 69 Les Immeubles Equi/Pro Inc. c. Pomerleau, [1991] R.D.I. 183 (C.S.) ; Les Immeubles Jack Serra Inc. c. Rovny, [1990] R.D.I. 626 (C.S.) ; La Compagnie Trust Royal c. Darveau, [1978] C.S. 524 ; Segal c. Ross, [1962] R.L. 385 (C.S.) ; Doody c. Huot, (1923) 34 B.R. 176 infirmant Doody c. Huot, (1922) 60 C.S. 197 (C.R.). 70 Benoit c. Alie, [1960] C.S. 39; Lamontagne c. St-Louis, (1928) 34 R.L. 358 (C.S.). Voir aussi : Placements Marc Laplante Inc. c. Gagnon, J.E (C.A.). 71 J.E (C.S.).

14 Le droit du courtier immobilier à une rétribution lorsque la vente est empêchée 14 renversé, avec dissidence, par la Cour d'appel 72. Ce dernier jugement nous apparaît étonnant en ce que la majorité de la Cour d'appel a décidé que la promesse d'achat conditionnelle à la visite de l'immeuble par l'acheteur était incompatible avec le désir des propriétaires vendeurs d'obtenir un engagement ferme de vente selon les conditions usuelles. Pourtant, la Cour d'appel avait déjà décidé qu'un acheteur ne pouvait sans raison valable refuser unilatéralement d'acheter après avoir présenté des conditions qualifiées de normales dans une promesse d'achat 73 et qu'une condition relative à la visite de l'immeuble était usuelle et sans signification 74. Au surplus, la Cour d'appel avait même déjà décidé qu'une promesse d'achat semblable aux termes d'un contrat de courtage, sauf pour une condition d'obtention d'une hypothèque à brève échéance, ne pouvait empêcher un courtier de réclamer sa commission dans l'éventualité où son client inscripteur décidait de refuser de vendre selon les termes de cette promesse puisqu'il s'agissait d'une «condition qu'on trouve généralement dans de pareilles offres» 75. De toute évidence, il en sera autrement lorsque les conditions de la promesse d'achat ne peuvent être qualifiées d'usuelles et ne sont pas prévues au contrat de courtage, telle la condition pour un promettant acheteur de devenir locataire de l'immeuble avant de s'en porter acquéreur Un jugement récent rendu par madame la juge Hélène Lebel illustre bien l application des principes mentionnés au paragraphe précédent 77. Dans cette affaire, le propriétaire vendeur avait signé avec le courtier immobilier un contrat de courtage dans lequel le prix demandé était fixé à $. Grâce aux efforts et au démarchage de l agent immobilier du courtier, une promesse d achat à ce même montant lui a été présentée. Selon la preuve, il appert que le propriétaire vendeur a décidé de ne plus vendre l immeuble aux conditions prévues dans le contrat de courtage. Dans ces circonstances, le Tribunal a conclu que c est le propriétaire qui a refusé de donner suite au contrat de courtage dans lequel il s était engagé à vendre au prix stipulé. En application des principes énoncés antérieurement, la juge Lebel se réfère à la jurisprudence dans les affaires Re/Max Le Hameau c. Bélair 78, Petropoulos c. Immeubles Villa (Montréal-Nord) Ltée 79, de même qu à la décision de la Cour d appel dans l affaire Wolofsky c. Trust Général Inc. 80 et elle s exprime ainsi : 52 Ce cas ressemble beaucoup aux cas qui ont été décidés par la Cour d Appel dans l affaire Re/Max Le Hameau Inc. c. Bélair et dans l affaire Petropoulos c. Immeubles Villa (Montréal-Nord) Ltée. Il en est de même du jugement plus récent de la Cour d Appel dans Wolofsky c. Trust 72 Wolofsky c. Trust Général Inc., J.E (C.A.). 73 Boisvert c. Trust Général Inc., [1993] R.D.I. 177 (C.A.). 74 Re/Max Le Hameau Inc. c. Bélair, [1991] R.D.I. 849 (C.A.). 75 Petropoulos c. Immeubles Villa (Montréal-Nord) Ltée, J.E (C.A.). Voir au même effet: Sauvé c. Roy, [1989] R.D.I. 370 (C.Q.). Voir aussi: Rinaldi c. Immeubles Durante (Canada) Ltée, J.E (C.A.). 76 Re/Max Outremont Inc. c. Caron, C.S., Montréal, , le 27 juin Voir aussi : Les Immeubles Trimax Ltée c. Généreux, [1994] R.D.I. 286 (C.S.). 77 Blaselco Entreprise Inc. c. Alexis Nihon (C.D.L.) Inc., C.S. Montréal, , le 29 mars Voir supra, note Voir supra, note Voir supra, note 73.

15 Le droit du courtier immobilier à une rétribution lorsque la vente est empêchée 15 Général Inc.; en effet, le fondement de la décision de la majorité des juges, et cela ressort clairement des motifs du juge Fish, était que le Trust Royal ne s était pas vraiment engagé à vendre au prix de $ mais qu il avait simplement fixé un plancher de $ à toute offre éventuelle. Or, dans le présent cas, le mandat signé le 24 septembre 1998 autorisait Blais (l agent immobilier) à vendre à M. Kovaki (l acheteur) pour $ et Turpin (le représentant du propriétaire vendeur) a convenu que $, c était la même chose. (page 12) CONCLUSION 53 Quant à nous, le principe est maintenant clairement établi à l effet que lorsqu une promesse d achat contient des conditions usuelles et qui correspondent aux clauses du contrat de courtage, le propriétaire vendeur n est pas obligé de vendre. Cependant, dans un tel cas, la rétribution est exigible.

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