LA VENTE DU BIEN LOUÉ

Transcription

1 Les fiches LOCATION Bail de résidence principale La vente du bien loué Fiche n A12 LA VENTE DU BIEN LOUÉ Rien n interdit au bailleur de mettre en vente le bien loué à n importe quel moment de la location. À condition d occuper le logement depuis 6 mois au moins, le locataire est protégé par la loi : il existe en effet un mécanisme de protection, par lequel l acquéreur propriétaire remplace le bailleur initial dans ses droits et obligations. Toutefois, un régime particulier donne la possibilité au nouveau propriétaire de mettre fin à la location, de manière plus souple, à condition que le bail n ait pas ce qu on appelle «date certaine». À SAVOIR La notion de «date certaine» Soit le bail est enregistré Un bail a date certaine dans 3 cas Soit un des cosignataires est décédé Le bailleur, le locataire, le mandataire du bailleur ou du locataire Soit les éléments essentiels du bail sont mentionnés dans un acte dressé par un officier public Par ex. un acte authentique dressé par un notaire Le bail est enregistré : voir Fiche Location A4-3 Seul un bail écrit peut avoir date certaine. Un bail, qui a date certaine, a pour avantage de donner au locataire une protection plus grande. Le bail doit avoir date certaine avant la vente du logement. Un bail verbal ne peut jamais avoir date certaine. Toutefois, le propriétaire vendeur peut imposer le respect du bail à l acquéreur dans le contrat de vente : c est ce qu on appelle la «clause d entretien de bail». Rien n interdit au locataire de faire enregistrer lui-même le bail pour lui donner date certaine.

2 La «vente» de l immeuble Est assimilée à la vente de l immeuble, toute forme d aliénation, à titre onéreux ou gratuit, comme la donation, l échange ou la cession d usufruit et l apport en société. Le locataire a-t-il un droit de préférence en cas de vente du bien loué? NON! Pour avoir un droit de préférence par rapport aux autres candidats-acheteurs, il faut qu une clause du bail le prévoit expressément. Si, malgré cette clause, l immeuble était vendu, en ne tenant donc pas compte du droit de préférence du locataire, celui-ci pourrait réclamer au bailleur des dommages et intérêts. Les étapes dans la vente d un immeuble Opposabilité de la vente aux tiers Le compromis de vente La passation de l'acte de vente chez le notaire La transcription de la vente au bureau des hypothèques Accord du vendeur et de l acquéreur sur l immeuble vendu et sur le prix La vente est rendue publique C est à ce moment que l acquéreur devient le bailleur du locataire

3 Le droit de visite Le bailleur a le droit de faire visiter les lieux par les éventuels candidats-acquéreurs. Il peut aussi apposer des affiches annonçant la mise en vente de l immeuble. Il peut enfin accompagner les amateurs lors des visites. Aucun article de loi ne règle le droit de visite : c est au locataire et au bailleur d en fixer de commun accord les conditions. Une clause du bail fixe généralement la fréquence des visites. De manière générale, il est communément admis que les visites peuvent se faire deux à trois fois par semaine, dont une fois le samedi ou le dimanche, à raison de deux à trois heures consécutives. Le bailleur doit veiller à limiter les inconvénients que pourraient occasionner ces visites au locataire. En cas de litige, il faut s adresser au juge de paix. Comment l acquéreur peut-il mettre fin anticipativement au bail? BAIL DE 9 ANS (voir Fiche location A6-1) Le bail a date certaine OUI NON L'acquéreur prend la place du bailleur et a les mêmes droits et devoirs Le locataire occupe les lieux loués depuis 6 mois au moins OUI NON Régime de faveur pour résilier le bail sous certaines conditions Pas de protection particulière

4 ATTENTION Selon une opinion majoritaire, l acquéreur n est pas autorisé à mettre fin de manière anticipée à un bail de courte durée (3 ans maximum - Voir Fiche Location A6-2). L acquéreur devra donc respecter le bail jusqu à son échéance. Le bail a date certaine Si le bail a date certaine (p.ex. il a été enregistré ou un des concluants est décédé) avant la vente du bien loué, l acquéreur remplace le bailleur initial dans ses droits et ses obligations à l égard du locataire. Le bail continue aux mêmes conditions, notamment de loyer. L acquéreur peut mettre fin au bail dès la passation de l acte authentique d achat devant le notaire. Exemple Le locataire a un bail de 9 ans prenant cours au 1 er septembre Le bail est enregistré et la maison est vendue. L acquéreur peut mettre fin au bail, moyennant un préavis notifié au moins 6 mois à l avance, en respectant les mêmes conditions que le propriétaire vendeur. Travaux / Sans motif avec 9 mois d indemnités de loyer Travaux / Sans motif avec 6 mois d indemnités de loyer Sans motif, sans indemnités Occupation personnelle ou par des proches

5 Le bail n a pas date certaine et le locataire occupe les lieux depuis 6 mois au moins Dans ce cas, l acquéreur remplace le bailleur initial dans ses droits et devoirs, avec cependant la possibilité d user d un régime exceptionnel lui permettant de mettre fin au bail : moyennant un congé de 3 mois (au lieu de 6 mois) ; soit pour occupation personnelle ; soit pour réalisation de travaux importants ou sans motifs, moyennant indemnités, sans attendre l expiration d une période de 3 ans. Ce préavis doit être notifié au locataire dans un délai de 3 mois à compter de la date de passation de l acte d achat devant le notaire. 1 Préavis de 3 mois pour occupation personnelle ou travaux ou sans motifs 3 2 dans les 3 mois de la passation de l'acte d'achat ATTENTION : passé ce délai de 3 mois, l acquéreur ne peut plus user de ce régime de faveur que lui donne la loi. Il devra respecter les conditions ordinaires de résiliation d un bail de 9 ans. Exemple Le locataire a un bail de 9 ans prenant cours au 1 er septembre Le bail n a pas date certaine et l immeuble est vendu le 17 septembre L acquéreur peut mettre fin au bail, endéans les 3 mois de la passation de l acte d achat. Il peut donner un préavis de 3 mois : soit pour occupation personnelle ou familiale. soit pour réalisation de travaux importants soit sans motifs avec indemnités

6 Le bail n a pas date certaine et le locataire n occupe pas les lieux depuis au moins 6 mois Le locataire n est protégé par aucune disposition légale. L acquéreur peut mettre fin au bail, sans motif, ni indemnités. Nous conseillons à l acquéreur de donner un délai raisonnable (3 mois par ex.) au locataire pour quitter les lieux loués. Lettre-type de renon Lettre recommandée Madame / Mademoiselle / Monsieur, Par acte notarié passé en date du / / 20.., je suis devenu propriétaire de la maison/ de l appartement/ du studio/ de la chambre que vous louez. Par la présente, je tiens à vous informer que je souhaite mettre fin au bail. Le préavis prendra cours le / / 20.. pour se terminer le / / En effet : Je désire occuper personnellement les lieux loués/ faire occuper les lieux loués par, mon/ ma (indiquer l identité complète de l occupant, ainsi que son lien de parenté avec vous). Je souhaite réaliser dans les lieux loués des travaux s élevant à euros (le coût global des travaux doit s élever au moins à 3 années de loyer ou, si l immeuble comprend plusieurs logements concernés par les travaux, 2 années de loyer de l ensemble des logements). Vous trouverez en annexe un devis détaillé/ une description des travaux, avec estimation détaillée de leur coût / une copie du permis d urbanisme/ une copie du contrat d entreprise. Mettant fin à la location pendant les 3 premières années de la location / les 6 premières années de la location, je vous suis redevable d une indemnité égale à 9 mois/ 6 mois de loyer. Je vous verserai ces indemnités lors de la remise des lieux loués. DATE ET SIGNATURE DE L ACQUÉREUR Annexe : attestation du notaire de la date de passation de l acte de vente. ATTENTION Pour éviter des problèmes de preuve, nous conseillons à l acquéreur d envoyer au locataire le préavis PAR LETTRE RECOMMANDÉE et de conserver une copie du renon. L acquéreur doit envoyer un préavis séparément à chacun des époux ou des cohabitants légaux.

7 Quelques questions pratiques Le sort de la garantie locative Le locataire réclame le remboursement de la garantie locative à l acquéreur. Les impayés de loyers et de charges Le vendeur peut réclamer les impayés de loyer et de charges dus avant la vente. Les charges de l année en cours sont réparties entre le vendeur et l acquéreur en fonction de la date de la vente. Le sort des travaux effectués par le locataire Sauf clause contraire, l acquéreur est tenu d indemniser le locataire pour les travaux effectués, même avant la vente. Les dégâts locatifs Sauf clause particulière dans l acte de vente, l acquéreur peut réclamer au locataire des indemnités visant à couvrir des dégâts locatifs constatés à la fin de la location Les obligations d entretien du vendeur Le vendeur a l obligation d effectuer toutes les réparations qui lui incombent jusqu à la vente. Dès la vente, et sauf recours éventuel contre le vendeur en vue d être remboursé, l acquéreur est tenu d exécuter les réparations.

8 Et si le locataire ne trouve pas de logement? Le locataire peut demander une prorogation du bail Le locataire peut demander à l acquéreur une prorogation du bail (voir Fiche Location A14), en lui écrivant une lettre recommandée avant la fin de l avant-dernier mois du préavis. Le locataire doit indiquer brièvement les raisons pour lesquelles il ne peut pas libérer le logement qu il loue et le délai qu il désire obtenir. En cas de désaccord avec l acquéreur, le juge de paix sera appelé à apprécier s il existe des circonstances exceptionnelles empêchant temporairement le locataire de déménager. Le juge appréciera aussi l intérêt respectif des parties et, le cas échéant, fixera la durée de la prorogation. Et si le locataire ne déménage pas? L acquéreur doit saisir le juge de paix L acquéreur demandera au juge de paix de valider son préavis et d obtenir l autorisation d expulser le locataire. Informations complémentaires Info-Conseil Logement : 081/ ou infobail@spw.wallonie.be DGO4 Département du Logement Direction de l Information et du Contrôle Rue des Brigades d'irlande, NAMUR