La nouvelle fiscalité des coopératives d Hlm à partir du 1 er janvier 2006

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1 La nouvelle fiscalité des coopératives d Hlm à partir du 1 er janvier 2006 Paris le 20 mars 2006 Direction Juridique et Fiscale Sandrine MICHARD 1 Programme de la journée e : La mise en place de l impôt l sur les sociétés s dans le secteur Hlm Démarrage à 10 heures 1 ère séquence : Présentation du dispositif fiscal (B.O.I 4 H -1-06) (Intervenant : Sandrine MICHARD Direction Juridique et Fiscale) 2 ième séquence : L analyse des activités (intervenant : Frédéric ARNOUT A.RE.COOP.) Repas : entre 12 h 30 et 14 h 00 3 ième séquence : Les obligations déclaratives, la détermination du résultat fiscal et de l impôt sur les sociétés (Intervenant :Christophe DUBOIS Synergie Audit, Commissaire aux comptes) Clôture de la session vers 17 heures 2 1

2 La nouvelle fiscalité des coopératives d HLM ière séquence : Présentation du dispositif Lundi 20 mars Direction Juridique et Fiscale Sandrine MICHARD 3 Nouveau régime d I.S. au 1er Janvier 2006 Textes législatifs - le nouvel article du C.G.I. - la référence à l article L du CCH L instruction fiscale 4 H.1.06 du 25 janvier 2006 Entrée en vigueur principe : 1er janvier 2006 option : 1er janvier

3 Nouveau régime d I.S. au 1er Janvier 2006 Les organismes concernés - tous les organismes Hlm sauf les S.A.C.I. - les SEM de l article L du CCH, - les sociétés anonymes de coordination de l article L du CCH. 5 Les opérations exonérées En vertu de l article du C.G.I. -les opérations réalisées au titre du service d intérêt général défini à l article L du CCH et leurs services accessoires, -les produits engendrés par les locaux annexes et accessoires des ensembles d habitation mentionnés à l article L du même code, à la condition que ces locaux soient nécessaires à la vie économique et sociale de ces ensembles, -les produits financiers issus du placement de la trésorerie de ces organismes. 6 3

4 Exonération des opérations et services réalisés au titre du service d intérêt général défini à l article L du CCH les opérations locatives (9e alinéa) les opérations d accession (10e alinéa) la gestion de copropriétés (11e alinéa) les services accessoires aux opérations susmentionnées (12e alinéa) 7 L activité locative Opérations exonérées : - la construction, - l acquisition, - l amélioration - l attribution, - la gestion, - la cession. 8 4

5 L activité locative Nature des logements - logements locatifs à loyers plafonnés, - locaux à usage d habitation ou à usage professionnel et d habitation, - habitations collectives, individuelles, urbaines, rurales, neuves, anciennes, - assimilation à des logements, les accessoires et dépendances : garages, caves, greniers, locaux à poubelles, cours, terrasses, etc 9 L activité locative Destination des opérations - destinées à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds P.L.S. Condition d accès des logements - dont l accès est soumis à des conditions de ressources. 10 5

6 L activité locative Tolérance : inclusion dans le S.I.G. : - opérations précitées, - destinées à des personnes dont les revenus sont aux plafonds de ressources P.L.I., -siles logements correspondants < à 10 % des logements locatifs sociaux de l article L du C.C.H. détenus par l organisme. 11 L activité locative Conséquences sur certains types de logements : Inclusion dans le SIG : - des logements locatifs Hlm avant 1977, sauf ILN - des logements financés en P.C.L., si convention signée - des logements-foyers et résidences sociales. 12 6

7 Le cas des opérations d acquisition-amélioration Elles entrent dans l exonération d I.S. à deux conditions : - engagement de l organisme dans l acte d acquisition de réaliser les travaux dans un délai maximal de deux ans - Le logement ne doit pas être donné en location pendant la période précédent le conventionnement sauf à respecter les plafonds prévus sur ledit conventionnement 13 Le traitement de certaines autres prestations la maîtrise d ouvrage : - exonérée si réalisée pour le compte d un autre organisme social ou bailleur social - taxée dans les autres cas la location d un emplacement (panneau publicitaire, antenne de téléphonie, de radio ) - taxée sauf franchise la location d aires de stationnement à des personnes non résidentes - exonérée 14 7

8 Le régime de cession des logements locatifs entrent dans le S.I.G. : - les «ventes Hlm» qui répondent aux critères précités, à savoir : logements à loyers plafonnés P.L.S., logements inclus dans la tolérance de 10 % 15 Les opérations d accession entrent dans le S.I.G. : principe : les opérations d accession destinées aux personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds P.L.S. tolérance : les opérations d accession destinées aux personnes dont les ressources n excèdent pas les plafonds P.L.I. : - dans la limite de 25 % des logements vendus par l organisme, - si l ensemble des opérations sont assorties de garanties pour l accédant, fixées par décret en Conseil d Etat. 16 8

9 Les opérations d accession Modes opératoires autorisés : - ventes directes (immeuble achevé, VEFA) - société de construction type société civiles constituée entre organismes de logement social - contrat de construction de maisons individuelles Question sur : - investissement «Robien»? 17 Les opérations d accession Traitement des programmes «mixtes» : - vente d un parking - vente d un local professionnel Modalités de mise en œuvre de l exonération : - calcul des 25 % - fait générateur de l imposition 18 9

10 La gestion de copropriété entrent dans le S.I.G. : - activités de syndic de copropriété en difficulté Article 29.1 section 2 loi n du 10 juillet 1965 Plans de sauvegarde : article L du C.C.H. OPAH de copropriétés : article du C.C.H. 19 La gestion de copropriété entrent dans le S.I.G. : - la gestion des copropriétés issues de la vente HLM Pour une période maximale de dix ans à compter de la 1ère cession Tant que l organisme conserve la propriété de plus de 50 % des lots. notion de 1ère cession 20 10

11 Les services accessoires aux opérations de location et d accession sociale Conditions d exonération activités principales exonérées, prestations de services accessoires rendues par les organismes de logement social : - pour leur compte - entre eux ou à leurs filiales - par l intermédiaire d une société civile, d un GIE, d une association «fermés» 21 Les services accessoires aux opérations de location et d accession sociale Nature des services services apportés à des personnes justifiant l octroi d avantages particuliers (ex : PS dans logements-foyers) services indissociables aux activités principales et qui bénéficient directement aux locataires HLM, aux propriétaires de logements HLM, aux organismes de l article du CGI service d accompagnement social gestion par les SCCV d anciens prêts distribués aux acquéreurs 22 11

12 Régime des produits issus de l exploitation des locaux annexes et accessoires Notion de produits : loyers Notion de locaux annexes et accessoires :. salles à usage commun ou collectif des résidents des Hlm,. les locaux commerciaux accolés ou non aux immeubles Notion de locaux nécessaires à la vie économique et sociale des Hlm :. le local dont l affectation répond de façon prépondérante à la satisfaction des besoins courants collectifs ou individuels des habitants des Hlm. 23 Régime des produits issus de l exploitation des locaux annexes et accessoires Application d une franchise qui concerne :. les locaux et emplacements annexes et accessoires. qui ne sont pas nécessaires à la vie économique et sociale des quartiers Les bénéfices tirés de leur location sont exonérés d I.S. dès lors que leur proportion n excède pas 5 % des recettes de l organisme 24 12

13 Régime des placements de trésorerie Exonération des produits financiers issus des placements de trésorerie autorisés par la législation en vigueur : - quelle que soit la provenance des fonds, - placements de trésorerie = placements faits en vue de réaliser un gain à brève échéance - exclusion des placements qui ont pour objectif d assurer une influence particulière sur la société émettrice des titres 25 Les modalités de mise en œuvre Principes Activités non exonérées = imposable à l I.S. dans les conditions de droit commun Exonération acquise au titre d un exercice comptable : - vérification de chaque exercice - sous la responsabilité de l organisme 26 13

14 Les modalités de mise en œuvre Traitement des immeubles taxables Possibilité d inscription, en franchise d impôt, de tous les éléments d actif et de passif pour leur valeur vénale En pratique, application sur les seuls immeubles locatifs. 27 Les modalités de mise en œuvre Traitement des immeubles taxables Détermination des amortissements - Amortissements comptables = dotations pratiquées en fonction du plan d amortissement comptable retenu avant l entrée en fiscalisation sur la valeur d origine du bien 28 14

15 Les modalités de mise en œuvre Traitement des immeubles taxables détermination des amortissements - Calcul de l amortissement fiscal : Base : valeur vénale valeur comptable L écart de réévaluation réparti entre le composant «structure» et le terrain si ce dernier recèle une plus-value latente Durée d amortissement : durée probable d utilisation à la date d entrée en fiscalité - Déduction de cet amortissement sur le tableau 2058A 29 Les modalités de mise en œuvre Répartition des produits et des charges Rattachement des produits et charges Par application des critères de droit commun En fonction de la date où les conditions réunies pour qualification en créances acquises et dettes certaines Inscription des provisions Déductible ou non selon que la charge sera elle-même déductible ou non fiscalement 30 15

16 Les modalités de mise en œuvre Répartition des produits et charges entre secteur taxable et secteur exonéré Pas de tenue obligatoire de comptes distincts Principe de répartition : affectation totale et exclusive à l un ou l autre des secteurs Tolérance pour les charges communes : affectation au secteur taxable par application du rapport suivant : produits taxables / total des produits cas particulier des charges financières non affectables rapport = valeur brute de l actif exonéré / valeur brute total actif 31 Les modalités de mise en œuvre Obligations déclaratives établissement d une déclaration de résultat fiscal («liasse fiscale») à partir des données comptables retraçant l intégralité des opérations imposables et exonérées détermination du résultat fiscal sur l imprimé 2058A 32 16

17 Les modalités de mise en œuvre Obligations déclaratives Fourniture d un tableau permettant le suivi des immeubles ayant fait l objet d une réévaluation à la valeur vénale avec pour chaque bien : - la valeur comptable d inscription au bilan comptable - La valeur vénale à la date d entrée en fiscalité - L amortissement pratiqué au plan comptable - L amortissement fiscal de l écart de réévaluation 33 Incidences sur d autres impositions - Taxe professionnelle : exonération article 1461 du CGI - Taxe d apprentissage : taxation au titre du secteur imposable à l I.S. - I.F.A. : exonération article 223 septies du CGI - Taxe organic : exonération article L du Code de la Sécurité Sociale. FIN 34 17