RAPPORT ANNUEL UNIBAIL

Transcription

1 RAPPORT ANNUEL UNIBAIL 2006

2 UNIBAIL LE 1 ER PROPRIETAIRE FRANÇAIS D IMMOBILIER COMMERCIAL SOMMAIRE 2 Chiffres-clés 4 Bourse et actionnariat 7 Message du Président Directeur Général 8 Panorama des activités du Groupe 10 Pôle Centres Commerciaux 16 Pôle Bureaux 22 Pôle Congrès-Expositions 26 La Défense 28 Gouvernance et Développement durable 34 Patrimoine 37 Rapport de gestion 61 Comptes consolidés 107 Comptes sociaux 113 Renseignements juridiques 131 Rapport du Président du Conseil En couverture et à droite Le Dôme : Pôle de restauration et de loisirs des Quatre Temps à La Défense

3 Capital 8 PROFIL Patrimoine 10, évalué à 9 milliards d euros de8, Capitalisation boursière de plus 5 milliards d euros Le présent document de référence a été déposé auprès de l Autorité des Marchés Financiers le 13 mars Il pourra être utilisé à l appui d une opération financière s il est complété par une note d opération visée par l Autorité des Marchés Financiers. Unibail est le premier propriétaire français d'immobilier commercial Propriétaire d'un patrimoine évalué à 10,9 milliards d'euros, Unibail est une société active sur trois segments majeurs : centres commerciaux, bureaux et congrès-expositions. Une stratégie claire Le Groupe a choisi de se spécialiser sur des produits qui ont un très fort positionnement sur leur marché, en raison de leur taille, de leur performance technologique, de leur emplacement ou de leur notoriété. Une vocation de création de valeur Unibail cherche sans cesse à maximiser, au profit de ses actionnaires, le retour sur investissement à travers la qualité de la gestion et de l'exploitation, une politique active d'acquisition et de cession, la maîtrise de grandes opérations de développement ou de rénovation. Un groupe indépendant Unibail dispose du plus large flottant parmi les foncières cotées d'europe Continentale. Membre du CAC Next 20 et de l'euronext 100, sa capitalisation boursière, au 31 décembre 2006, est supérieure à 8,5 milliards d'euros. Unibail est notée A- par l'agence Standard & Poor's et A3 par Moody's. RAPPORT ANNUEL UNIBAIL

4 LES CHIFFRES-CLÉS Revenus locatifs nets (en millions d euros) Valeur expertisée du patrimoine (en millions d euros) Centres commerciaux Bureaux Congrès-Expositions Actif net réévalué par action totalement dilué (en euros) Résultat net récurrent et dividende par action (en euros) 140,60 76,90 89,70 94,80 Résultat net récurrent 6,23 (2) 3,50 6,59 3,75 5,81 4,00 (3) 6,81 5,00 (4) Dividende courant net (1) (1) Hors avoir fiscal. (2) Préalablement à l application des normes IFRS. (3) Hors la distribution exceptionnelle de 23 effectuée le 7 janvier (4) Soumis à l'approbation de l'assemblée Générale qui statuera sur les comptes de l'exercice clos au RAPPORT ANNUEL UNIBAIL 2006

5 Forte création de valeur en 2006 Le résultat net récurrent par action s'établit à 6,81 pour l année 2006, en progression de 17,2 % sur un an. Le résultat net part du groupe, impacté de la croissance des valeurs d'actifs en normes IFRS, est en forte progression à M, soit 46,62 par action. La création de valeur sur l'année 2006 s élève à 49,85 par action, soit 52,6 %, si on ajoute à la croissance de l'actif Net Réévalué (de liquidation par action totalement dilué) de 45,8 la distribution de 4,05 de dividende courant versé au cours de l année. Chiffres-clés consolidés du Groupe en millions d euros Valeur expertisée du patrimoine Montant des investissements Montant des cessions Capitaux propres avant affectation - référentiel français Capitaux propres avant affectation - IFRS (1) Revenus locatifs nets Centres Commerciaux Bureaux Congrès-Expositions et Hôtels Total des revenus locatifs nets des pôles Ajustements de juste valeur et résultat de cessions - IFRS na Résultat opérationnel net na Cash flow courant après impôt (part du groupe) Résultat net récurrent (part du groupe) - IFRS Résultat net (part du groupe) - référentiel français Résultat net (part du groupe) - IFRS Chiffres-clés par action en euros Résultat net récurrent par action - IFRS na 6,59 5,81 6,81 Actif Net Réévalué de liquidation par action totalement dilué 76,90 89,70 94,80 140,60 Dividende afférent à l'exercice 3,50 3,75 4,00 5,00 (4) Total des distributions de l'année 1,14 4,40 26,80 (2) 4,05 Avoir fiscal (personne morale / personne physique) 0 / 0, Nombre d'actions fin de période (3) Nombre moyen d'actions Nombre d'actions totalement dilué (1) Bilan d'ouverture IFRS au 01/01/2004. (2) Dont 23 de distribution exceptionnelle effectuée le 7 janvier (3) Hors actions d'autocontrôle. (4) Soumis à l'approbation de l'assemblée Générale qui statuera sur les comptes de l'exercice clos au RAPPORT ANNUEL UNIBAIL

6 BOURSE & ACTIONNARIAT Investisseurs français 40 % Investisseurs européens 30 % Investisseurs américains et asiatiques 30 % Actionnariat Cotée à la Bourse de Paris depuis 1972, Unibail est membre du CAC Next 20 et de l'euronext 100. Au , sa capitalisation boursière était de 8,5 milliards d'euros. Unibail dispose d'un large flottant et son actionnariat diversifié est constitué essentiellement d'investisseurs institutionnels français et internationaux. A fin 2006 et sur la base des informations disponibles, il peut être estimé que les actionnaires français représentent environ 40 % du capital, les investisseurs européens, essentiellement néerlandais et britanniques, autour de 30 %, les autres investisseurs internationaux, notamment américains et asiatiques, possédant eux environ 30 % du capital. Performance boursière La création de valeur boursière est mesurée par la rentabilité totale pour l'actionnaire ou le Total Shareholder Return (TSR). Elle est fonction de l'évolution du cours de Bourse majorée du dividende distribué. Au cours de l'année 2006, le TSR (1) de l'action Unibail s'est élevé à 68,4 %. Du 1 er janvier 1997 au 31 décembre 2006, le TSR annualisé de l'action Unibail, après réinvestissement du dividende en action Unibail, s'est élevé à 28,7 %, à comparer à 20,0 % pour la performance de l'indice EPRA (2) des foncières européennes (zone Euro). Code SICOVAM : 12471, Reuters : UNBP.PA, Bloomberg : UL.FP (1) Le TSR est calculé avant impôt sur les plus-values et sur les dividendes et hors avoir fiscal. (2) European Public Real Estate Association ( UNE FORTE CRÉATION DE VALEUR POUR PERFORMANCE RELATIVE DE L ACTION UNIBAIL DIVIDENDE RÉINVESTI (base 100 au ) RAPPORT ANNUEL UNIBAIL 2006 Unibail (coupon réinvesti) Indice EPRA (2) zone Euro (coupon réinvesti)

7 Progression de la liquidité La liquidité du titre Unibail a progressé de manière significative au cours de l'année Le volume journalier des titres Unibail est en forte hausse, titres échangés en moyenne par jour contre titres en Les capitaux moyens journaliers ont plus que doublé pour atteindre 36,7 M en 2006 contre 15,5 M en VOLUME ÉCHANGÉ TRAITÉ SUR 12 MOIS GLISSANTS (en euros) Moyenne mensuelle des cours de clôture (en ) Volume échangé (en ) sur 12 mois glissants LES ACTIONNAIRES Dividende Agenda Afin d assurer à ses actionnaires -sur le long terme- un revenu important, régulier et en progression, Unibail mène une politique de distribution en progression avec le résultat net récurrent et avec un paiement trimestriel du dividende. Le Conseil proposera à l Assemblée Générale de fixer le dividende à 5 par action au titre de l exercice 2006, soit une augmentation de 25 % par rapport au dividende de Les distributions devant intervenir sur l'année 2007 et début 2008 sont les suivantes : 1. au titre de l exercice 2006 : 15 janvier e acompte de 1 16 avril e acompte de 1 16 juillet 2007 Versement du solde de 2 * 2. au titre de l exercice 2007 : 15 octobre er acompte de 1,25 15 janvier e acompte de 1,25 15 avril e acompte de 1,25 15 juillet 2008 Versement du solde du dividende dû au titre de l'exercice 2007**. CONTACT SERVICE RELATIONS ACTIONNAIRES ET INVESTISSEURS Site internet : Relations investisseurs : Tél : + 33 (0) Relations actionnaires individuels : Services financiers de l'action et du dividende : Crédit Agricole-Caisse d'epargne Investor Services (CACEIS) Service Emetteurs-Assemblées 14, rue Rouget de Lisle Issy-Les-Moulineaux cedex 9 Téléphone : ; Fax : * Soumis à l approbation de l Assemblée Générale qui statuera sur les comptes de l'exercice clos au , après prise en compte des trois acomptes sur dividende (incluant l acompte de 1 payé le ). ** Solde du dividende courant de l'exercice 2007 proposé par le Conseil d'administration à l'occasion de l'arrêté des comptes 2007 et soumis à l'approbation de l'assemblée Générale de 2008, après déduction des 3 acomptes de 1,25 versés en octobre 2007, et en janvier et avril RAPPORT ANNUEL UNIBAIL

8 LE COMITÉ ÉXÉCUTIF De gauche à droite : Michel DESSOLAIN, Directeur Général du Pôle Centres Commerciaux Catherine POURRE, Directeur Général Adjoint en charge des fonctions centrales Peter HAZELZET, Président Directeur Général d'exposium Jean-Jacques LEFEBVRE, Directeur Général des Grands Travaux du Groupe Jean-Marie TRITANT, Directeur Général du Pôle Bureaux Guillaume POITRINAL, Président Directeur Général Renaud HAMAIDE, Directeur Général de Paris Expo Olivier BOSSARD, Directeur Général Adjoint en charge du développement et de la stratégie 6 RAPPORT ANNUEL UNIBAIL 2006

9 MESSAGE DU PRÉSIDENT DIRECTEUR GÉNÉRAL MESSAGE DU PRÉSIDENT DIRECTEUR GÉNÉRAL 2006 a été l'occasion de préparer l'avenir. Dans nos métiers, c'est aujourd'hui que se joue aura été une excellente année pour Unibail. Nos trois pôles (centres commerciaux, bureaux, congrès-expositions) ont bénéficié de conditions de marché globalement favorables. Mais ils ont fait mieux : la mobilisation continue et exigeante de nos savoir-faire de développement, d'investissement et de gestion a permis une création de valeur importante pour l'entreprise et pour l'actionnaire. Pour les centres commerciaux, plus que jamais, l'avenir est à la taille d'actif, dans un univers où le consommateur réclame davantage de loisirs, de bien-être et de surprise. Notre portefeuille est hyper-concentré. Chaque actif a été choisi pour sa capacité à répondre à ces évolutions et à les devancer. Nous travaillons à la rénovation de nos grands sujets (les Quatre Temps, Le Forum des Halles, Vélizy 2), en même temps que nous construisons les centres de nouvelles générations à travers la France, avec un souci de grande qualité architecturale et environnementale. Le Pôle Bureaux a connu une année faste, avec m 2 loués ou reloués, représentant près de 30 % des surfaces en opération. Capital 8, la plus grande opération de rénovation-reconstruction de bureaux jamais lancée dans Paris, est louée aux deux-tiers, moins de 6 mois après son inauguration. A La Défense, les projets Phare et Majunga illustrent notre capacité à concevoir, avec les plus grands architectes, les tours de nouvelle génération alliant efficacité, économie d'énergie et audace. Le Pôle Congrès-Expositions travaille sur le projet de rapprochement prometteur entre les actifs de la Chambre de Commerce et d'industrie de Paris (Paris Nord Villepinte, Le Bourget, le Palais des Congrès et Comexpo) et les nôtres (nos sept sites dont la Porte de Versailles et Exposium). Avec cet ensemble et le projet d'entreprise qui l'accompagne, Paris et sa région disposeront ainsi des moyens d exister sur la scène internationale a été l'occasion de préparer l'avenir. Dans nos métiers, c'est aujourd'hui que se joue Ce sera celui d'un investisseur - opérateur - développeur responsable, conscient de son rôle dans la société, recherchant la création de valeur et le développement durable. RAPPORT ANNUEL UNIBAIL

10 PANORAMA Les Quatre Temps L ouverture du Dôme en avril 2006 donne un souffle nouveau à l animation de La Défense La Tour Phare Une architecture novatrice combinée à une approche de développement durable Le Salon International de l Alimentation Le SIAL remporte un succès grandissant en France et à l étranger 8 RAPPORT ANNUEL UNIBAIL 2006

11 UNIBAIL : UN INVESTISSEUR-OPÉRATEUR TOTALEMENT INTÉGRÉ, FOCALISÉ SUR UN NOMBRE CIBLÉ D ACTIFS À FORT POTENTIEL Unibail prend ses décisions d investissement à partir d une analyse détaillée des forces de chacun de ses actifs existants ou en projet, de leur potentiel de croissance, de leur rentabilité espérée, ainsi que des risques éventuellement associés. L approche d Unibail se déploie ainsi sur un nombre limité d actifs présentant le profil le plus attractif en matière de couple «rendement / risque». De la genèse d un projet à la gestion quotidienne d un actif, Unibail s appuie sur une pratique forte de travail en équipes et sur les compétences multidisciplinaires de ses équipes intégrées (marketing et commercial, ingénierie et construction, gestion d actifs, droit, fiscalité ), dynamisant sa valorisation sous la forte impulsion de l équipe de direction du Groupe. L intégration de tous ces savoir-faire permet d extraire le maximum de valeur à travers l exploitation de l ensemble des «angles» de gestion exploitables sur chaque actif, tels qu optimisation des loyers, rénovation et restructuration, extension et développement et recherche de revenus marketing connexes. Associée à un savoir-faire unique en matière de développement de bureaux et de grands centres commerciaux qui résulte d une longue expérience en la matière, cette approche fait d Unibail : le 1 er propriétaire, opérateur-développeur de grands centres commerciaux en France, le 1 er propriétaire, opérateur-développeur de grands bureaux dans le Quartier Central des Affaires de Paris et de l Ouest parisien, le 1 er propriétaire, opérateur-développeur à La Défense, le 1 er propriétaire, opérateur-développeur de centres de congrès-expositions en France. RAPPORT ANNUEL UNIBAIL

12 Les Quatre Temps à La Défense. Le centre de commerces et de loisirs au cœur de La Défense, référence en matière de commerce-plaisir de l Ouest parisien depuis son ouverture en 1981, poursuit sa métamorphose. Sous une verrière de 31 m de diamètre, le Dôme, dédié aux loisirs, a ouvert ses portes le 26 avril Il regroupe 14 restaurants, un multiplexe Ciné Cité UGC de 16 salles et le plus grand Toys R Us d Europe. L architecture audacieuse, qui fait place à la transparence et à la lumière naturelle, est signée par l architecte américain Antony Belluschi, avec la participation de l agence de design Saguez & Partners. A l autre extrémité de ce vaste centre de m 2, une nouvelle étape sera franchie en 2007 avec l ouverture d un pôle consacré à la maison, la décoration et le bricolage, se traduisant notamment par l arrivée d un Castorama d une surface de vente de m 2. Unibail a souhaité faire des Quatre Temps un lieu d échanges et de rencontres, véhiculer un nouvel état d esprit, incarner la modernité qui émane de La Défense. Elle fixe un nouvel objectif aux Quatre Temps : devenir le plus important centre de commerces et de loisirs d Europe continentale en termes de chiffre d affaires d ici à cinq ans.

13 CENTRES COMMERCIAUX CONCEVOIR ET ANIMER DES ESPACES DE VIE UNIQUES : COMMERCES, CULTURE, SERVICES ET LOISIRS Premier propriétaire de grands centres de commerces et de loisirs régionaux et supra-régionaux en France, Unibail conçoit des lieux de vie uniques par leur taille, leur qualité architecturale et leur attractivité. Une réflexion stratégique est menée en permanence pour rénover, agrandir, repositionner si nécessaire chacun des 25 centres commerciaux qui composent son patrimoine. Les projets de rénovations et extensions représentent en ce début 2007 plus de m 2 de surfaces additionnelles. Unibail est par ailleurs engagée dans une politique ambitieuse de construction de nouveaux espaces de commerces et de loisirs, avec un portefeuille de projets de développement à fin 2006 qui totalise plus de m 2 sur 11 sites d envergure répartis dans toute la France. «Grands centres commerciaux, centres régionaux ou de centre ville, magasins de marque, nos centres sont des lieux de commerces, mais aussi de rencontres, d échanges et de loisirs, qui proposent des espaces innovants et une offre attractive adaptés à leur environnement. Nos équipes, à l écoute des villes et de leurs habitants, conçoivent et développent de nouveaux modèles pour l avenir, qui intègrent une architecture et un design de qualité, des nouveaux concept de commerces et une politique d animation et de services qui renouvelle l étonnement et l attrait des visiteurs. Nous croyons fortement qu il existe un potentiel significatif de développement pour ces centres dès lors qu ils intègrent une réelle dimension-plaisir». Michel Dessolain, Directeur Général du Pôle Centres Commerciaux RAPPORT ANNUEL UNIBAIL /11

14 CENTRES COMMERCIAUX Le beau et l exceptionnel ont une véritable rentabilité financière. centres commerciaux dynamique 25 en France Rosny 2 : Projet de rénovation et d extension Unibail se différencie par l envergure et la qualité des projets, fruit de l expérience et de l étendue des savoir-faire de ses équipes Des centres commerciaux au positionnement fort Lieux exceptionnels par la taille, la sélection d enseignes performantes et la qualité de vie, les 25 centres commerciaux d Unibail en opération accueillent chaque année 260 millions de visites. Gage d une plus grande adéquation avec la zone de chalandise, un positionnement stratégique est défini pour chaque centre. En effet, Unibail suit de façon constante l évolution des comportements et des attentes des consommateurs, avec l appui de son équipe marketing intégrée et en partenariat avec Cofremca-Sociovision. La définition de l offre commerciale -qui réunit à la fois les enseignes leaders, mais aussi des indépendants multimarques- et l étude de l implantation des boutiques, services et animations, sont le fruit de cette réflexion destinée à différencier chaque centre et à le rendre unique. Enfin, dans une recherche constante de l accroissement du nombre de visites, Unibail conduit une gestion des baux commerciaux, assurant une rotation continuelle de l offre adaptée à la clientèle. Cette stratégie se traduit par une très bonne performance des centres commerciaux gérés par Unibail dont l activité surperforme la consommation française (indice de consommation comparable). Une volonté de chaque instant : créer «la préférence» Conscient de l émergence de l achat-plaisir dans l approche des consommateurs, Unibail développe une approche originale de ses centres de commerces et de loisirs. Chaque centre est conçu comme un véritable lieu de vie, où la composante loisirs-plaisir tient une place significative. Pour créer «la préférence» auprès des consommateurs, Unibail fait le pari de susciter l émotion auprès de ses visiteurs, n hésitant pas à inviter des artistes de renom à participer à la décoration et à l ambiance des lieux : le mur végétal signé Patrick Blanc ou la sculpture de lumière de Kiko Lopez en cristal Swarovski au Dôme de La Défense, les lustres en cristal Baccarat de Mathias à Nicétoile La politique d animation des centres, constituée de rendez-vous attendus comme les soirées shopping-privé du Carrousel du Louvre, d événements aux thématiques renouvelées comme «Les Galops du Carré» à Carré Sénart ou d actions citoyennes comme «La Fête des Voisins» au Forum des Halles, relève de la même démarche. Plaisir d être là, acheter, se divertir Cette approche, qui développe la fréquence, la durée et la qualité de la visite, constitue une caractéristique spécifique à Unibail et un élément de valeur ajoutée dans la gestion de ses actifs. Le Pôle Centres Commerciaux est également porteur d une politique de développement durable. Animateurs de la région au plan économique par la création d emplois et la

15 ressource qu ils génèrent, les centres commerciaux jouent également un rôle de premier plan dans la consolidation du lien social en partenariat avec les collectivités locales. Le recours à de grands architectes, designers et artistes pour concevoir des lieux de qualité destinés au plus grand nombre, contribue à ce rôle social. Un projet pour chaque centre du portefeuille actuel Dans une perspective de renforcement de l attractivité de ses centres et de valorisation de son patrimoine, Unibail a défini pour chacun de ses actifs un projet de modernisation, de rénovation ou d extension. Plusieurs projets d extension ou de rénovation sont en cours de réalisation avancée, avec notamment : l extension des Quatre Temps de La Défense, avec un espace de loisirs et de culture sous Le Dôme livré le 26 avril 2006 et l arrivée en 2007 d une grande surface de bricolage (Castorama sur m 2 ); le nouveau Vélizy 2, dont la rénovation est conduite autour de «l esprit jardin», avec une architecture tout en transparence et une lumière du jour retrouvée qui ouvrira le 20 mars 2007 ; la réalisation des nouveaux espaces de commerces du Cnit sera poursuivie dans le cadre de la restructuration globale de ce site majeur de La Défense, avec une livraison prévue en 2008 ; Les travaux d extension de Rennes Alma, acquis en 2005, débuteront en 2007, avec l ambition de créer le centre commercial leader de la région ; d autres projets de rénovation/extension sont planifiés pour les années à venir à Saint-Martial à Limoges, Rosny 2, La Toison d Or à Dijon, Labège 2 à Toulouse, Place d Arc à Orléans, Bab 2 à Biarritz, Ulis 2 Ces projets d extension viennent s ajouter aux onze projets signés de développement de grands centres de commerces et de loisirs. L ensemble de ces projets de développement ou d extension, d une surface totale de plus de m 2, devrait permettre au Groupe d atteindre son objectif de doubler ses surfaces ou ses loyers d actifs commerciaux à l horizon Construire les centres commerciaux à succès de demain Unibail pilote la construction de pôles de commerces et de loisirs majeurs, inscrits dans de vastes programmes d aménagements urbains. Ces projets ambitieux illustrent la volonté du Groupe de créer de véritables lieux de destination, au sens touristique du terme. Leur emplacement au cœur ou à proximité des centres-villes avec la perspective d évasion qu offrent les berges aménagées d un fleuve ou d un canal, leur confèrent une attractivité originale et unique. Le Forum des Halles à Paris : au cœur de toutes les tendances Unibail s attache à développer une politique d animation adaptée à l environnement de chaque site. Ainsi, le Forum des Halles a été récompensé en 2006 pour sa politique d animation par le Trophée du Conseil National des Centres Commerciaux. «Forum en Fleurs», «Immeubles en Fêtes», «Les Petites Têtes de l Art» et «Les Terrasses du Forum» sont en effet autant de rendez-vous pensés pour des visiteurs urbains, sensibles à l innovation et à la créativité. Le «Forum en Fleurs», en partenariat avec des créateurs ou stylistes de fleurs, a ainsi permis au centre de revêtir sa tenue de printemps et de se transformer en marché aux fleurs. Forum des Halles A l occasion de «La Fête des Voisins» avec l association «Immeubles en Fêtes», un pique-nique géant a réuni les riverains autour d une soirée exceptionnelle et festive. Au cours de rendez-vous ludo-pédagogiques, les enfants ont développé leur créativité avec «Les Petites Têtes de l Art». Enfin, le Forum des Halles offre des moments de détente en plein cœur de Paris, en habillant ses terrasses d été de transats, de voilages et de verdure et propose un programme d activités alliant dynamisme et esprit zen. Toutes ces occasions permettent de fidéliser les visiteurs et de renouveler l attractivité du site au-delà de son offre commerciale. RAPPORT ANNUEL UNIBAIL /13

16 CENTRES COMMERCIAUX Unibail développe des projets d envergure, au cœur de grands programmes d aménagement urbain. Les projets engagés progressent de façon satisfaisante Suite à l énorme succès rencontré par Carré Sénart ouvert en août 2002, les travaux de construction de la phase 2 de Carré Sénart ont été finalisés sur la partie restauration et bowling qui a été livrée fin 2006, la livraison du retail park qui porte sur m 2 étant prévue pour fin La construction de Rivétoile à Strasbourg ( m 2 ), dont la conception architecturale est assurée par Chapman Taylor, Mérat & Partners, a commencé début 2006 ; la livraison est prévue au premier trimestre De même, les Passages CMK à Bordeaux, actuellement en phase de construction (sur plus de 7 000m 2 de commerces, dans un environnement associant services et logement) dans le prolongement du centre CMK, seront livrés en avril Les chantiers de pôles urbains de commerces et de loisirs de Lyon Confluence ( m 2 ) m 2 d actifs en exploitation Carré Sénart - Phase 2 Un réservoir de Docks 76 - Rouen croissance assurée avec des projets de développement ou d extension d une surface totale de plus de m 2 et des Docks de Rouen ( m 2 ), situés respectivement dans la presqu île de Lyon et sur les bords de Seine, seront lancés en 2007, ces projets ayant obtenu en 2006 les autorisations commerciales et les permis de construire nécessaires. Le dépôt des dossiers administratifs des centres Aéroville, du Centre Eiffel à Levallois et de Versailles Chantiers est planifié pour Aéroville, un centre de m 2, a pour ambition d offrir un lieu de vie aux personnes qui devraient travailler sur la plateforme aéroportuaire de Roissy Charles de Gaulle à l ouverture du centre. Le caractère exceptionnel de ce centre de services et de commerces conçu par Christian de Portzamparc devrait également séduire une clientèle régionale à fort pouvoir d achat. Des acquisitions ciblées Unibail poursuit une politique sélective d acquisition dans le secteur des centres commerciaux dans des actifs à très fort potentiel de création de valeur. Ainsi elle a acquis en 2006, en partenariat avec AXA, le centre commercial d Etrembières d une surface totale de m 2, situé à la frontière avec la Suisse, qui sera entièrement repositionné et rénové. Une extension est d ores et déjà à l étude.

17 m 2 de projets Par ailleurs, dès qu elle en a l opportunité, Unibail se renforce dans les centres où elle est déjà présente en acquérant des lots de copropriété supplémentaires (renforcement en 2006 et 2007 à Labège 2 pour m 2 et à Rosny 2 pour m 2 ). A la recherche de nouveaux concepts Extrêmement sélective et attentive à la rentabilité de ses acquisitions comme de ses projets de développement, Unibail élargit son spectre d activité à des formats complémentaires aux centres commerciaux : les «retail parks» et les magasins de marques. Avec ses premiers projets de Parcs d activités commerciales conçus par des architectes de renom, tel que la phase 2 de Carré Sénart dessiné par Vallode et Pistre, Unibail réinvente le concept des Parcs d activité ( retail parks ). L année 2006 a également vu la signature d un partenariat avec Immobilière Frey pour la création au nord de Toulouse d un centre «Green Center», véritable centre commercial à ciel ouvert d une surface de m 2. Ce centre, conçu dans le respect des normes HQE (haute qualité environnementale), devrait être livré à horizon Ce marché en pleine croissance, en quête d une nouvelle légitimité urbaine, évolue vers une offre commerciale plus qualitative, sous l influence de grandes enseignes culturelles ou de loisirs marquant leur intérêt pour ce type de commerce. Les magasins de marques, qui capitalisent sur la notion d achat-plaisir en proposant aux consommateurs les grandes marques à prix réduit dans un environnement privilégié, constituent le deuxième pan de cette diversification. Fort du succès de Marques Avenue-Côte d Opale ( m 2 ), à proximité de Cité Europe, le Carré des Marques devrait ouvrir en 2010 sur le site du centre commercial de Carré Sénart, créant ainsi le site de commerces et de loisirs le plus complet du portefeuille d Unibail. La rénovation et l extension d Usines Center de Vélizy-Villacoublay, acquis en 2005, sont également programmées. Unibail a également un projet de création d un magasin de marques haut de gamme à Romorantin, à proximité d Orléans. Unibail entend ainsi se développer sur ce métier dont la logique commerciale est complémentaire de celle des centres commerciaux et répond aux mêmes attentes des visiteurs et des consommateurs en termes de confort et d accueil, dans un environnement architectural de qualité. Rivétoile à Strasbourg Jouxtant le centre-ville historique de Strasbourg, le centre commercial Rivétoile, dont la livraison est prévue en 2008, sera le prochain centre urbain livré par Unibail. Il illustre parfaitement la philosophie du Groupe en matière de développement de centre de commerces et de loisirs, et notamment la volonté de contribuer au redéploiement urbain. Rivétoile est en effet l un des volets du programme de réhabilitation du quartier de l Etoile, qui comprendra en outre huit immeubles de bureaux ou de logement, un parking de places ainsi qu un multiplexe de cinéma. La conception architecturale du site privilégie confort et plaisir. Des promenades plantées seront Rivétoile - Strasbourg aménagées le long du bassin, des passerelles relieront Rivétoile au centre ville, les terrasses de restaurants seront installées au bord de l eau et un espace événementiel accueillera festivals de rue, marchés de Noël et autres animations. Ce centre de commerces et de loisirs de nouvelle génération comprendra m 2 de commerces, choisis pour créer un univers de détente et de consommation tout à fait innovant. Il proposera un hypermarché Leclerc, dix moyennes surfaces et une cinquantaine de boutiques de mode, décoration, bien-être, de loisirs et de restauration. Il bénéficiera également de la proximité d un multiplexe de Cinéma UGC. Dès son ouverture, Rivétoile constituera un pôle commercial moteur pour l agglomération strasbourgeoise et un élément structurant de l axe Strasbourg Kehl (en Allemagne), avec une zone de chalandise de plus de personnes. RAPPORT ANNUEL UNIBAIL /15

18 Capital 8. Le 21 Septembre 2006, 450 invités -partenaires, journalistes, investisseurs, élus - ont participé à l inauguration de la seconde tranche de Capital 8, en présence de M. Christian Sautter, Adjoint au Maire de Paris* et M. François Lebel, Maire du 8 e arrondissement. Aujourd hui Rothschild and Cie, Aforge Finance, Eurazeo et Marionnaud ainsi que Gaz de France sont déjà installés ou vont s installer dans ce qui constitue le plus grand ensemble de bureaux construit dans Paris intra-muros, développant près de m 2 de surfaces utiles, agrémenté de m 2 d espaces verts et proposant un ensemble unique de services. *chargé du développement économique, des finances et de l emploi.

19 BUREAUX PRODUIRE DES ACTIFS D EXCEPTION, RECHERCHÉS PAR LES LOCATAIRES ET LES INVESTISSEURS L année 2006 a été particulièrement active pour le Pôle Bureaux d Unibail : livraison de la phase 2 de Capital 8, commercialisation de l intégralité de la tour Ariane totalement rénovée, lancement du projet de construction de nouvelles tours de bureaux de La Défense, arbitrage d immeubles restructurés et loués aux meilleurs taux du marché. L avenir est également prometteur : Unibail travaille sur un programme d investissements à l horizon 2012 portant sur plus de m 2 de bureaux dans une perspective constante de valorisation de son portefeuille. «La stratégie d Unibail en matière d investissement dans l immobilier de bureaux est un positionnement «de niche» qui nous permet de sur-performer le marché quand il est porteur et de bénéficier d une situation protégée en creux de cycle. En effet, la localisation géographique des actifs, leur efficacité pour les utilisateurs et le potentiel de création de valeur constituent nos fondamentaux en matière de choix d investissement. Nous nous concentrons sur des opérations de grande taille, situées dans le Quartier Central des Affaires de Paris et à La Défense, ou sur des communes proches parfaitement connectées à ces quartiers d affaires par les transports en commun.» Jean-Marie Tritant, Directeur Général du Pôle Bureaux RAPPORT ANNUEL UNIBAIL /17

20 BUREAUX La maîtrise des dimensions financières, immobilières, administratives et juridiques des actifs de bureaux ainsi que l intime connaissance de ses marchés, sont une grande force pour Unibail. La Défense Le Cnit Créer de la valeur : une stratégie pérenne, portée par l intégration de multiples savoir-faire au sein du Groupe La présence d Unibail sur le marché des bureaux se caractérise par une vision, une capacité à anticiper, à investir sur des actifs majeurs, au besoin à contre cycle, dans le double objectif d obtenir des revenus locatifs fermes sur longue période et de valoriser ses actifs. Propriétaire de 26 immeubles de bureaux situés dans le Quartier Central des Affaires de Paris, à La Défense et dans l Ouest parisien, Unibail se définit comme un acteur de long terme, menant une stratégie basée sur la création de valeur, au travers d une extrême Levallois-Perret Neuilly Issy-les- Moulineaux Clichy m 2 de bureaux en projet à l horizon 2012 sélectivité d opérations de développement ou de restructuration d envergure, l optimisation des loyers et l arbitrage des actifs matures. Opérateur intégré, Unibail réunit toutes les compétences de l immobilier, de l «asset management» au «property management», en passant par la maîtrise d ouvrage de travaux de construction ou de rénovation et la commercialisation auprès de signatures de référence. Cette expertise interne, doublée de processus de décision courts, permet au Groupe d intervenir sur des opérations immobilières complexes, tant sur le plan administratif et juridique, que financier et fiscal, avec une approche constante d analyse et de maîtrise des risques. Un acteur majeur sur le secteur des bureaux, avec une vision à long terme La stratégie d Unibail repose sur l identification très en amont des projets qui permettront d engendrer les leviers de croissance de demain. Illustrée hier tout particulièrement par le pilotage de l opération Cœur Défense, cette stratégie permet aujourd hui de donner naissance à Capital 8. Cet ensemble immobilier, situé au cœur du Quartier Central des Affaires, à proximité du Parc Monceau, acquis en 2001,

21 Unibail reste fidèle à sa stratégie de création de valeur, fondée sur des opérations à fort potentiel a représenté la plus grande opération de restructuration privée de Paris intra-muros. La seconde tranche de près de m 2 de bureaux neufs a été livrée mi-2006, après livraison l an passé de la 1 ère tranche de m 2, intégralement louée. Le partenariat actif d Unibail avec l EPAD*, dans le cadre de son plan de renouveau de La Défense lancé en 2006, relève de la même démarche d anticipation : l origination de plusieurs opérations foncières place le Groupe au coeur du processus de renouveau du quartier des affaires et comme un des acteurs majeurs de ce programme. La tour Phare, dont l architecte (Morphosis -Thom Mayne) a été désigné à la suite de la consultation internationale d architecture organisée par Unibail, en coordination avec l EPAD et les autorités locales, s affirme comme le symbole de cet engagement. Avec ses 300 m de haut, cette tour, dans le prolongement du Cnit, sera non seulement le plus haut bâtiment de La Défense, mais également un bâtiment efficace pour ses futurs occupants et un modèle de développement durable avec une architecture en véritable rupture. A proximité immédiate de la Tour Ariane, Unibail est propriétaire d'un terrain actuellement en friche sur lequel est prévu la construction d une tour de bureaux de m 2. Dessinée par Jean-Paul Viguier, la tour Majunga devrait participer à la modernisation des liaisons piétonnes entre Puteaux-Villages et l'esplanade, au travers de nouveaux escaliers et ascenseurs panoramiques. Bordée d'un jardin, elle contribuera à l'embellissement du cadre de vie des habitants voisins. 26 immeubles de bureaux au cœur de Paris ou à La Défense sur m 2 * Etablissement Public pour l Aménagement de la Région de La Défense Capital 8 En juillet 2006, la livraison de Capital 8, ancien siège d EDF situé près du Parc Monceau à Paris 8 e, a été finalisée, achevant ainsi la mutation du plus grand ensemble immobilier de bureaux à Paris. La conduite de cette opération complexe, portant sur près de m 2 a été assurée par les architectes Carlo Maria Natale, Naud & Poux, Jean-Loup Robert et Juan Trindade. Outre des espaces de travail répondant aux critères des entreprises les plus exigeantes, Capital 8 met à disposition une offre de services originale : conciergerie de type grand hôtel, parc de vélos électriques, espace fitness, restauration multiple et centre de conférences. Capital 8 Une adresse de prestige La stratégie de commercialisation a visé de prestigieuses signatures. Rothschild & Cie Banque, signataire en 2005 d un bail portant sur plus de m 2 pour une durée ferme de dix ans, ainsi que Gaz de France, Eurazeo et AS Watson (Marionnaud), signataires en 2006 de baux d une durée ferme de 9 ans, respectivement sur près de m 2, m 2 et m 2, en sont la parfaite illustration. Immeuble superlatif par la taille, la qualité architecturale, la luminosité, la flexibilité des plateaux, l environnement paysager, Capital 8 est la nouvelle référence du marché dans le Quartier Central des Affaires de Paris ; les perspectives sont très encourageantes compte tenu de la raréfaction de l offre «prime» dans ce secteur. Fin 2006, six mois après la finalisation de sa livraison, l immeuble est aux deux-tiers loué. RAPPORT ANNUEL UNIBAIL /19

22 BUREAUX Professionnel intégré de l immobilier, Unibail se concentre sur des opérations remarquables par la taille et la qualité architecturale, au coeur du Quartier d Affaires de Paris. Palais du Hanovre Vendre un actif mature, loué sur le long terme au meilleur taux du marché, est un élément-clé du processus de création de valeur Un vaste portefeuille de projets livrables d ici à cinq ans Unibail poursuit une politique aussi déterminée qu ambitieuse de valorisation de son patrimoine et de création d actifs d exception, porteurs d un fort potentiel de loyers supplémentaires. Au total, son portefeuille de projets porte sur la création de m 2 de bureaux mais aussi sur un certain nombre de rénovations ciblées et de restructurations. La restructuration de l ensemble de bureaux du Cnit a été confirmée par l obtention en 2006 du permis de construire. Il s agit de m 2 de bureaux totalement rénovés qui verront le jour dans un environnement exceptionnel. Cette opération s inscrit dans le cadre d une restructuration complète de l ensemble du Cnit, actif emblématique de La Défense. Dans le Quartier Central des Affaires de Paris, Unibail prépare plusieurs opérations de restructuration d immeubles de bureaux qui devraient prochainement se libérer. C est le cas notamment du 7 place Chancelier Adenauer à Paris 16 e ( m 2 ) qui sera rénové selon les standards les plus élevés du marché avant d être reloué. Une stratégie de recherche de projets ouverte au partenariat Au24 rue Villeneuve à Clichy, l opération engagée en partenariat avec Pitch Promotion permettra de livrer en 2008 un immeuble indépendant de m 2, fruit de la restructuration d un ancien site industriel. Situé dans une ville au fort développement tertiaire, cet actif bénéficie d une situation centrale, aux portes de Paris et à proximité immédiate des grands axes de circulation routiers et de transport en commun. A Versailles-Chantiers, la construction d un ensemble immobilier de m 2 est menée en partenariat avec Nexity Villes et Projets qui vise à créer un nouveau quartier d affaires cohérent, à proximité du château et en liaison avec le pôle d échange de la gare de Versailles-Chantiers. Le projet associant bureaux et centre de commerces et de loisirs avance conformément aux prévisions, avec le dépôt en 2006 du permis de construire. Les travaux devraient démarrer en 2009 pour une livraison prévue en 2012.

23 Commercialisation : des signatures qui font le marché Les signes de reprise, constatés en 2005 sur le marché locatif, se sont confirmés en 2006, conjuguant accélération du processus de commercialisation, qui dépasse le niveau de référence de 2000, et très nette amélioration des valeurs locatives. La raréfaction de l offre en grandes surfaces neuves ou restructurées crée un environnement favorable pour une accélération de la hausse des loyers haut de gamme en Cette conjoncture favorable se révèle particulièrement bénéfique pour Unibail qui a commercialisé en 2006 environ m 2, à travers des locations ou des renouvellements, représentant près de 30 % du patrimoine de bureaux d Unibail. Ces actifs loués ou reloués sont tous des actifs de très grande qualité situés dans le Quartier Central des Affaires de Paris ou à La Défense. 129 M de loyers nets en 2006 Tour Ariane Dès sa conception en 1972 par Jean de Mailly, qui fut aussi un des architectes du Cnit, la tour Ariane est une référence architecturale et réunit les caractéristiques essentielles d une tour «efficace». La rénovation exemplaire, réalisée par Unibail par tranches successives et finalisée en 2006, en fait un outil hautement technologique, alliant grande qualité esthétique et flexibilité maximale. La restructuration intérieure a été conçue par Xavier Fogassary ; la rénovation de la façade que caractérisent les boucliers en aluminium ainsi que la construction d un lobby sur le parvis sont l œuvre du cabinet Petraccone-Vodar. Ces atouts lui ont permis de rivaliser sur le marché avec les constructions les plus récentes et de séduire rapidement des locataires. Tour Ariane Etape ultime de la création de valeur : l arbitrage des actifs matures Dans un marché de l investissement particulièrement actif, et fidèle à son approche de rotation du capital, Unibail a cédé en 2006 plusieurs immeubles de bureaux, pour lesquels le processus de création de valeur était abouti. 5 actifs de bureaux ont ainsi été cédés en 2006 pour un prix net vendeur de 521 M. Le Palais du Hanovre est tout à fait caractéristique des cessions réalisées. Cet immeuble de m 2 dont près de m 2 de bureaux, situé à proximité de la Place de l Opéra (Paris 2 e ), a été livré en mai 2006 au terme d une opération de restructuration initiée à la suite du départ du précédent locataire. Il a été vendu au 30 juin 2006 au groupe BNP Paribas, futur occupant des surfaces de bureaux ; le cycle de création de valeur ainsi achevé a permis à Unibail de dégager une prime de 48 % par rapport à la dernière expertise du 31 décembre 2005 de cet actif. A fin 2006, la nouvelle Ariane est intégralement commercialisée auprès de plusieurs groupes français et internationaux, dont la Société Générale, le Crédit Lyonnais et les Ciments Français, locataires historiques de la tour, ainsi que les sociétés Completel, Air Liquide ou le groupe Marsh Mc Lennan qui y a regroupé en 2006 sur près de m 2 diverses entités préalablement présentes sur différents sites. Par ailleurs, BT France, filiale de l'opérateur British Telecom, y implantera son siège social sur près de m 2 en avril Cette signature achève le processus de commercialisation active initiée au printemps 2005 sur près de m 2, et permet d'afficher un taux d'occupation de l'actif de 100 %. RAPPORT ANNUEL UNIBAIL /21

24 Paris Expo Porte de Versailles fait l objet d une importante campagne d aménagement, destinée à favoriser l accueil et à créer des espaces alliant esthétique, modernité et convivialité. Tout comme pour les centres commerciaux, une attention particulière est portée au confort et à l accueil des visiteurs. Cette année 2006 a été marquée par la «scénographie» de la liaison piétonne donnant un accès direct au hall 7 depuis le parvis, l harmonisation des façades visibles de l allée centrale et la rénovation du hall 2, avec un design environnemental dont la conception est signée Olivier Saguez. La mise en service du tramway T3 à Paris constitue en outre un atout formidable pour la fréquentation du site, permettant un accès facile à 3 millions de visiteurs potentiels à moins d une demi-heure de la Porte de Versailles.

25 CONGRÈS- EXPOSITIONS CRÉER, ORGANISER ET GÉRER DES ESPACES DE RENCONTRES Au sein d un Pôle Congrès-Expositions particulièrement performant, Unibail réunit Paris Expo, premier gestionnaire de sites français de salons, de congrès et d événements, et Exposium, organisateur majeur de salons en France. Avec une stratégie centrée sur le client, ces deux acteurs aux métiers complémentaires poursuivent une même vocation : créer des espaces de rencontres à l occasion d événements de référence, véritable lieux de destination. «Notre objectif prioritaire est de contribuer au succès des manifestations organisées sur nos sites en développant des services innovants et pertinents pour les visiteurs, les exposants et les organisateurs. Nous nous inscrivons dans une logique de partenariat et d accompagnement pour tous ces acteurs. Citons, dans cet esprit, la mise en place d un call center exposants, le succès du site Internet de Paris Expo ( consultations en 2006) ou encore la couverture Wifi de l ensemble du Parc de la Porte de Versailles. Nous poursuivons par ailleurs activement les programmes de rénovation des sites pour le bien être de nos visiteurs et de tous les acteurs des manifestations qui y sont organisées». Renaud Hamaide, Directeur Général de Paris Expo. RAPPORT ANNUEL UNIBAIL /23

26 Les sept sites de congrèsexpositions d Unibail sont autant de vitrines économiques que d espaces de rencontres pour les visiteurs et exposants. CONGRÈS- EXPOSITIONS A1 Le cnit Une organisation au service de l optimisation des sites Propriétaire de sept sites, exclusivement implantés à Paris et La Défense, Unibail occupe une place privilégiée sur le secteur actif des congrès-expositions, dont 80 % de l activité nationale est concentrée sur la région Île-de-France. Opérant sous la marque Paris Expo, l offre est organisée en trois segments : les salons, qui représente la majorité de l activité, les congrès et les évènements d entreprises. Grâce à la complémentarité de ses sites, Paris Expo est capable d accueillir tous types d évènements quelle que soit leur taille. Ces sites bénéficient également d un fort positionnement auprès des organisateurs d évènements, leur permettant ainsi d avoir un taux de renouvellement significatif des évènements majeurs d une année sur l autre. Forts de leur notoriété, de leur accessibilité, ainsi que d une politique commerciale active, les sites d Unibail accueillent également une forte proportion des salons qui se créent chaque année : Unibail a ainsi accueilli 31 des 40 salons nouvellement créés en 2006 en Île-de-France. Dans le même temps les salons traditionnellement présents sur les sites Paris Expo ont connu de bonnes performances. Des lieux encore plus attractifs grâce à un ambitieux programme d investissements Unibail a engagé un vaste programme d amélioration et de rénovation de ses actifs de congrès-expositions, destiné à parfaire l attractivité des lieux pour tous ses clients (organisateurs, exposants, visiteurs), et ainsi améliorer les taux d occupation de ses sites. La reconfiguration du Cnit, site emblématique inauguré en 1958, renommé «Carrefour des nouvelles initiatives et tendances», fait l objet d un projet de restructuration globale. Il a pour objectif de rendre plus modulable ce lieu-clé de La Défense, en offrant un environnement plus lisible et plus attractif pour les visiteurs. Et travaillant tout particulièrement sur les facilités d accès, il s agit de réaliser le plus innovant des centres de congrès-expositions, valorisant design et modernité. Les travaux démarreront le 1 er avril pour une réouverture le 30 septembre La modernisation de Paris Expo Porte de Versailles a été poursuivie pendant l été 2006, dans un souci constant d améliorer l accueil du public. Acteur de la vie économique, Paris Expo accompagne Espace Grande Arche Cnit La Défense Centre de Conférences Cœur Défense A13 La restructuration du hall 7, le plus grand des halls avec m 2 soit un tiers du Parc, est engagée avec le parti pris d améliorer la modularité des bâtiments, afin de permettre une exploitation plus intensive et plus efficace des halls. Cette modernisation fait suite à l amélioration apportée à plusieurs halls et vise à limiter les périodes de montage et de démontage des évènements, dans un souci de rentabilité pour les organisateurs et les exposants ainsi que de rotation accrue des manifestations. le rayonnement de Paris en France et à l international A1 Espace Champerret Carrousel du Louvre Hôtel Méridien Montparnasse Palais des Sports Paris Expo - Porte de Versailles A3 745 évènements dans les sites de Paris Expo en 2006 A6