LE REGIME DES GARANTIES DECENNALE ET BIENNALE EN DROIT PRIVE FRANÇAIS

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1 LE REGIME DES GARANTIES DECENNALE ET BIENNALE EN DROIT PRIVE FRANÇAIS Patrice JOURDAIN Professeur à l Université de Paris ( Panthéon-Sorbonne) Le domaine des garanties légales imposées aux constructeurs ayant été défini, il convient de préciser quel en est le régime. Celui-ci est spécifique en ce sens qu il représente une responsabilité spécialement réglementée par la loi. A cet égard, comme pour l examen du domaine des garanties, on distinguera entre droit privé et droit public. En droit privé, le régime des garanties décennale et biennale des constructeurs fut longtemps incertain. Le texte ancien du Code civil énonçait seulement que les constructeurs sont «responsables pendant dix ans «(art. 2270), sans autre précision. Et la jurisprudence n avait admis une présomption de responsabilité ( ou obligation de résultat ) que de façon restrictive. Elle était limitée aux marchés à forfait jusqu à l entrée en vigueur de la loi du 3 janvier 1967 qui supprima, dans l article 1792, les mots «à prix fait» et ne s appliquait qu à l entrepreneur, seul celui-ci pouvant conclure un tel marché. Par ailleurs, jusqu en 1967, la loi ne visait que les seuls «édifices» et exigeait la perte totale ou partielle de ceux-ci, ce qui supposait une atteinte suffisamment grave affectant leur solidité. Dans les autres cas, le maître de l ouvrage devait prouver la faute du constructeur pour engager sa responsabilité. Aujourd hui la loi du 4 janvier 1978 pose le principe d une présomption de responsabilité qu elle applique à un très grand nombre de personnes. Sera envisagée successivement la présomption (A) et les personnes auxquelles elle s applique (B). 123

2 I- LA PRESOMPTION DE RESPONSABILITE Cette présomption représente une protection particulièrement forte pour ceux qui en bénéficient. Il conviendra d en préciser la portée (A) et la durée (B). A- Portée de la présomption 1. La présomption est énoncée par les textes issus de la loi de L article 1972 du Code civil, dans sa nouvelle rédaction, prévoit que tout constructeur d un ouvrage «est responsable de plein droit» envers le maître de l ouvrage des dommages de construction, et l article, vise de son côté la «présomption de responsabilité établie par l article 1792». Ces différentes expressions signifient que les constructeurs sont tenus d une obligation de résultat dont le débiteur ne peut se libérer par la preuve de l absence faute ; seule la «cause étrangère» est susceptible d exonérer le responsable (art. 1792, al. 2, C. Civ.). On rappellera que, sous l empire du texte initial du Code civil, cette présomption n était pas appliquée à l architecte parce qu il ne conclut pas de marché à forfait et n assume qu une mission de surveillance ; d où l exigence de la preuve d une faute (Civ. 1 ère, 5 avril 1965, II, 14261). Il fallut attendre la loi de 1967 et un arrêt de la Cour de cassation du 21 février 1979 pour que, sous l empire du texte initial de l article 1792 du Code civil, on soumit l architecte comme l entrepreneur à la présomption de responsabilité ( Civ. 3è, 21 fév. 1979, Bull. civ. III, n 46). 2. En dépit de son intensité, cette présomption connaît une limite imposée par l exigence d un lien de causalité entre l intervention et la mission des responsables et le dommage. Celui-ci en effet doit pouvoir leur être imputé, c est-à-dire qu il doit être rattaché à leur activité ou au moins à leurs obligations et à leur mission. A défaut, ils pourraient se dégager de la responsabilité qui pèse sur eux. Si en effet la présomption de responsabilité s appuie sur une présomption de causalité, celle-ci n est évidemment qu une présomption simple et peut être renversée en 124

3 prouvant que le dommage est étranger à l activité ou aux obligations des constructeurs, c est-à-dire à leur mission contractuelle. Ainsi, l entrepreneur chargé d un lot s exonérera s il prouve que le désordre provient de l exécution d un autre lot. Il en sera de même pour l architecte chargé d une mission partielle de maîtrise d œuvre ( par ex. conception ou établissement des plans) s il prouve que les désordres ne lui sont pas imputables. En revanche, ni l entrepreneur titulaire de l intégralité du marché, ni l architecte ou le bureau d études ne renversera la présomption s ils sont tenus d une mission complète de maîtrise d œuvre. A ce sujet, on s est interrogé sur les possibilités d exonération des responsables non matériellement constructeurs, encore appelés parfois les «constructeurs non réalisateurs» sur lesquels, on y reviendra, pèsent les garanties décennale et biennale (vendeurs d immeubles à construire, promoteurs, constructeurs de maisons individuelles ). Admettre qu ils puissent s exonérer au motif qu ils ne sont pas intervenus matériellement dans la construction reviendrait à les autoriser à renverser systématiquement la présomption, ce qui n est pas admissible. En outre, il convient d observer qu ils ont une mission globale de gestion et de pilotage de l opération justifiant que leur responsabilité soit indépendante de toute intervention causale dans la construction. Enfin, on a fait remarquer que l obligation de résultat qui pèse sur eux n est pas tant de construire que de livrer un immeuble exempt de désordres. La jurisprudence fait donc logiquement échec à toute tentative d exonération de ces responsables au titre de l absence de participation causale. Pour eux, c est moins un lien de causalité matérielle qui est requis qu une relation juridique de rattachement ou d imputation du dommage à leur mission contractuelle. 3. Outre cette première limite représentée à l exigence d un lien entre la mission des constructeurs et le dommage, la présomption cède surtout devant l existence d une cause étrangère. L article 1792, alinéa 2, du Code civil prévoit en effet que la responsabilité «n a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d une cause étrangère». 125

4 Cela comprend d abord la force majeure, avec ses caractères habituels : irrésistibilité et imprévisibilité ou inévitabilité et extériorité de l événement. La jurisprudence en fait application aux événements naturels de force exceptionnelle ( glissement de terrain, tremblement de terre, ouragan, etc ). On remarquera que la sécheresse, bien que souvent invoquée, est plus rarement retenue. Une humidité exceptionnelle tenant à la nature des lieux a parfois été admise, de même que des phénomènes chimiques ou bactériologiques imprévisibles entraînant une corrosion des canalisations. En revanche, la jurisprudence n a pas retenu la force majeure pour l attaque des bois par des termites ou des capricornes, circonstance jugée prévisible et évitable, ni si l immeuble «travaille». Elle n est pas non plus retenue pour les désordres dus au vice, même indécelable, des matériaux utilisés, ce que l on nomme le «risque de développement», faute d extériorité. Enfin le vice du sol, dont la loi impose expressément la garantie, ne peut évidemment pas constituer une cause étrangère exonératoire. La cause étrangère couvre également le fait d un tiers mais seulement s il présente les caractères de la force majeure et s il s agit d un vrai tiers, c est-à-dire d une personne dont le défendeur n a pas à répondre ; ce qui ne serait pas le cas pour la faute d un sous-traitant qui entraînerait la responsabilité in solidum de l entrepreneur principal et du sous-traitant. Enfin le fait du maître de l ouvrage peut également renverser la présomption de responsabilité, mais d exonération ne sera pas toujours totale. Deux hypothèses doivent être distinguées. Si le fait du maître de l ouvrage présente les caractères de la force majeure, l exonération sera totale. A défaut, seule une faute du maître exonérerait les constructeurs et cette exonération ne serait que partielle. La faute peut être contemporaine de la construction ( par exemple dissimulation des risques du sol, missions discordantes données aux différents locateurs ) ou postérieure à celle-ci ( par exemple utilisation anormale des lieux, destination différente de celle prévue ). La jurisprudence retient deux cas particuliers de faute susceptible d exonérer partiellement les constructeurs. L un réside dans l acceptation délibérée des risques par le maître (par exemple pour faire des économies), l autre de l immixtion 126

5 fautive du maître de l ouvrage notoirement compétent ( par exemple s il impose ses propres vues aux constructeurs ou dirige les travaux ). B Durée de la présomption de responsabilité 1. La présomption ne dure qu autant que les garanties légales. A cet égard, en fonction des désordres, la loi prévoit deux délais d ordre public. Pour les dommages aux ouvrages ( art. 2270) ou aux éléments d équipement indissociables d un bâtiment ( art ), la loi limite la durée de la garantie à 10 ans, d où la notion de garantie décennale. Pour les dommages aux éléments d équipement dissociables d un bâtiment, les textes instituent une garantie dite de «bon fonctionnement» (art ) qui est l une durée d au moins 2 ans, mais qui peut être augmentée conventionnellement. En dépit de ce que les deux années ne représentent qu un minimum impératif, l usage fut conservée de parler de garantie biennale. Ces délais sont des délais d épreuve des ouvrages ou éléments d équipement et non de véritables délais de prescription. Il s agit donc de délais préfix qui ne sont pas susceptibles de suspension et ne sont interrompus que par une demande en justice ou une reconnaissance de responsabilité. 2. Le point de départ des délais est situé à la réception de l ouvrage. La réception résulte d un acte par lequel le maître de l ouvrage déclare accepter l ouvrage. Elle peut contenir des réserves : le délai court quand même et c est alors la garantie de parfait achèvement qui jouera. A défaut de réparation dans le délai d un an, c est la responsabilité de droit commun qui sera encourue par l entrepreneur. La réception intervient à l amiable ou est prononcée judiciairement. Elle doit toujours être contradictoire. Si elle est le plus souvent expresse, elle peut aussi bien être tacite et pourrait alors résulter notamment de la prise de possession des lieux assortie du paiement intégral du prix par le maître de l ouvrage. 127

6 Si cette présomption de responsabilité demeure malgré tout très forte, elle n en a moins aujourd hui un domaine d application très large. II- PERSONNES AUXQUELLES LA PRESOMPTION DE RESPONSABILITE S APPLIQUE On envisagera successivement les personnes tenues par la présomption, à savoir les responsables des dommages, débiteurs des garanties légales (A), et celles qui en sont bénéficiaires (B). A- Les responsables Le Code civil ne visait autrefois que les architectes et les entrepreneurs. La loi 3 janvier 1967 a ajouté les «autres personnes liées au maître de l ouvrage par un contrat de louage d ouvrage». Quant à la loi du 4 janvier 1978, elle a encore sensiblement étendu le nombre des personnes responsables. Elle vise les «constructeurs» (art : «Tout constructeur d un ouvrage est responsable») et indique le sens de ce terme en listant toute une série de personnes ( notam. Art ). D autres dispositions du Code civil et du Code de la construction et de l habitation complètent d ailleurs cette liste. Au total la loi applique la présomption à de nombreuses personnes. On peut les classer en trois catégories. 1) Les locateurs d ouvrages Ce sont les architectes, entrepreneurs, techniciens ou autres personnes liées au maître de l ouvrage par un contrat de louage d ouvrage. Par «techniciens», on entend les ingénieurs-conseils et bureaux d études ou de contrôle. Le Code de la construction et de l habitation ajoute à cette liste le «contrôleur technique», qui est un consultant intervenant pour le compte de l assureur, mais pour la responsabilité décennale seulement ( art. L CCH). 128

7 En revanche sont exclus les sous-traitants qui ne sont pas liés au maître de l ouvrage. On verra en effet que la présomption ne tend qu à la protection du maître de l ouvrage et des acquéreurs. A plus forte raison, elle ne s applique pas non plus dans les rapports entre l architecte, l entrepreneur, les ingénieurs et autres intervenants à l opération de construction en cas d actions récursoires ; ces constructeurs sont en effet des tiers entre eux. Et il en va de même pour le recours du promoteur contre les locateurs d ouvrage. 2) Les personnes assimilées aux constructeurs Il s agit d abord de vendeurs, et en premier lieu du vendeur d immeuble à construire ( C. civ.), bien qu il ne soit pas un locateur d ouvrage. Mais c est surtout l assimilation aux constructeurs du vendeur d immeuble après achèvement, qui a suscité la critique. Elle présente en effet un double inconvénient, à la fois pour le vendeur et pour l acquéreur. Pour le vendeur d abord, parce qu il peut sembler injuste d appliquer la lourde présomption de responsabilité à celui qui construit lui-même, avec ou sans aide (le castor), ou encore au particulier qui a fait construire sans intention de revendre mais qui, pour une raison quelconque se trouve obligé de revendre avant l expiration des délais de garantie. N est-il pas surprenant de soumettre au même régime ces profanes et des professionnels de la construction? Pour l acquéreur, l assimilation aux locateurs d ouvrage est tout aussi inopportune puisqu elle se traduit par un étrange raccourcissement des délais d action ; ces délais courent en effet du jour de la réception non de la vente, qui peut intervenir longtemps après. Les personnes assimilées aux constructeurs sont ensuite des prestataires de services, qui ne vendent ni ne construisent matériellement l immeuble. Ce sont les promoteurs stricto sensu ( au sens de ceux qui ont conclu un contrat de promotion immobilière au sens de l article du C. civ.), les constructeurs de maisons individuelles ( art. L. 231 et L , CCH) et même, plus généralement «toute personne qui, bien qu agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d un locateur 129

8 d ouvrage» (art , 3 ), la loi visant en particulier le gérant de société d attribution ou le maître de l ouvrage délégué. 3) Les fabricants d ouvrage, de partie d ouvrage ou d élément d équipement Enfin, la loi applique la présomption de responsabilité à de personnes qui fabriquent industriellement des éléments conçus pour un usage défini à l avance par le concepteur et mis en œuvre sans modification (art ). Pratiquement, sont ici visés des fabricants et non de simples revendeurs et sous-traitants soit d ouvrages préfabriquées (maisons préfabriqués), soit de parties d ouvrages préfabriquées (murs ou cloisons préfabriquées) ou, plus souvent, d équipements industriels préfabriqués tels que panneaux d isolation, ensembles sanitaire, appareils mécaniques ou électriques. Mais cela ne concerne pas les fabricants d éléments indifférenciés (tuiles, plâtre, ciment ), en raison de leur usage polyvalent et faute de spécificité suffisant. Ces fabricants seront responsables solidairement avec les constructeurs, d où le nom qui leur est donné aux éléments qu ils fabriquent (EPERS, pour éléments pouvant entraîner une responsabilité solidaire). Tous les constructeurs et personnes assimilées sont en principe responsables de plein droit de l ensemble de l ouvrage, quelle que soit leur mission contractuelle, qu ils soient ou non intervenus matériellement dans la construction. Mais on rappellera que certains d entre eux peuvent se dégager en invoquant l absence de lien causalité entre les désordres et leur mission (entrepreneurs architectes ou techniciens dont la mission était limitée). En cas de pluralité de responsables, tous sont tenus envers le maître de l ouvrage des garanties décennale ou biennale des articles 1792 et suivants du Code civil, ce qui conduira le juge à prononcer des condamnations in solidum (sauf pour le fabricant d EPERS, tenu solidairement). 130

9 Bien entendu, des recours en contribution pourront être exercés entre les coobligés afin de répartir la charge définitive de la réparation. Etant des tiers entre eux, ces recours auront un fondement délictuel et seront ainsi subordonnés à la preuve d une faute du défendeur. B- Les bénéficiaires 1. Le premier bénéficiaire des garanties et de la présomption de responsabilité qui en découle est le maître de l ouvrage (art. 1792) C. civ.). Mais il faut ici entendre cette expression dans un sens étroit. Il ne s agit pas en effet de toute personne ayant conclu un contrat de louage d ouvrage, mais seulement de celui qui, titulaire du droit de construire, a passé commande d un ouvrage. Cela exclut donc l entrepreneur qui sous-traite ou traite avec l architecte et divers techniciens. La présomption de responsabilité s appliquera donc au propriétaire du terrain ou au titulaire de droit réel immobilier (droit de superficie, bail emphytéotique, bail à construction), et même un simple locataire bénéficiaire d un droit ou d une autorisation de construire. Le maître de l ouvrage peut être aussi bien un particulier qu un professionnel qui construit pour ses propres besoins ou un investisseur qui fait construire pour louer. Mais il peut aussi s agir d un professionnel de la construction qui passe des contrats de louage d ouvrage pour réaliser un programme immobilier, par exemple une société de construction ( société de vente, société d attribution ). 2. Outre le maître de l ouvrage, la loi attribue à l acquéreur le bénéfice de la présomption de responsabilité. Plus généralement, ce sont tous les ayants cause, particuliers ou universels, du maître de l ouvrage qui se voient transmettre le bénéfice des garanties légales. S agissant d immeubles en copropriété, cela inclut les copropriétaires pour les dommages aux parties privatives et le syndicat des copropriétaires pour les dommages affectant les parties communes ou l ensemble de l immeuble. 131

10 En revanche, les titulaires d un simple droit de jouissance (locataires, locataires-attributaires d une société d habitations à loyers modérés ou les associés d une société d attribution) ne peuvent se prévaloir des garanties décennale ou biennale, ces garanties étant attachées à la propriété de l immeuble. Tels sont les traits essentiels du régime des garanties décennale et biennale des constructeurs en droit privé. Il convient maintenant d envisager ce qu il en est en droit public. 132

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