La stratégie immobilière de l entrepreneur

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1 LE GUIDE PRATIQUE La stratégie immobilière de l entrepreneur 1

2 ÉDITO L IMMOBILIER EST UN DÉFI POUR LES ENTREPRENEURS DE CROISSANCEPLUS CAR IL REPRÉSENTE NON SEULEMENT UN POSTE D INVESTISSEMENT TRÈS IMPORTANT, MAIS IL DÉTERMINE AUSSI L IDENTITÉ ET L IMAGE DE L ENTREPRISE. Enjeu financier et patrimonial majeur, l immobilier de l entreprise doit répondre à une stratégie claire. Les solutions ne sont pas uniques, et dépendent de l activité, de la localisation, mais également de la croissance de l entreprise. Grandir vite nécessite de s adapter rapidement à l évolution des équipes, à l augmentation des besoins et à l enrichissement de l offre. L entrepreneur de croissance n a pas d autre choix que d anticiper, en même temps que son business plan, l évolution de ses solutions immobilières. Pour autant, la stratégie immobilière ne peut plus exclusivement être une question financière ou logistique. A l heure où le coworking se développe, où l hyper connectivité des collaborateurs transforme les méthodes de management et où la politique environnementale de l entreprise est une donnée essentielle, les critères de l investissement immobilier se diversifient. Choisir une solution économiquement rentable et flexible, juridiquement fiable, socialement bénéfique et écologiquement responsable : tels sont les enjeux de la stratégie immobilière de l entrepreneur. Ce guide pratique se propose de vous accompagner dans votre réflexion, pour que l immobilier soit un atout et une force pour votre entreprise, et non un frein au développement. Bonne lecture! Stanislas de Bentzmann Président de 2

3 SOMMAIRE Édito Introduction 1 ère partie : Dans quels cas faut-il investir? A - Les différents produits immobiliers B - Comment apporter une valeur ajoutée à l immobilier d entreprise? C - Le marché immobilier français D - Critères de la stratégie immobilière E - Les acteurs d un projet immobilier 2 ème : Comment investir? A - Choisir l investissement immobilier adapté à son entreprise 1 : Réaliser son investissement 2 : Financer B - Comment mettre en valeur son immobilier professionnel? 1 : Mise en valeur juridique 2 : Cas pratique : l opération ElectroLec 3 : Mise en valeur technique 3 ème : Stratégie et perspectives A - Stratégie environnementale B - La société évolue, la stratégie immobilière aussi C - Mise en perspective des nouveaux modes de travail Annexe Lexique Conclusion Partenaire et Remerciements

4 INTRODUCTION Pourquoi ce guide pratique? L IMMOBILIER D ENTREPRISE EST EN MOYENNE LE DEUXIÈME POSTE DU BILAN DES ENTREPRISES APRÈS LA MASSE SALARIALE. C EST UN POSTE STRATÉGIQUE QUI EST DÉTERMINANT DANS LA POLITIQUE D UNE ENTREPRISE ET QUI VÉHICULE SON IMAGE AUPRÈS DE SES COLLABORATEURS, DE SES CLIENTS ET DE SES PRESTATAIRES. En France, pays traditionnellement attaché à la pierre, l immobilier d entreprise est en majorité (à plus de 50 %) un actif qui appartient aux entreprises. Si l on prend l exemple des grands groupes, l immobilier d entreprise représente plus de 30 % de la valeur capitalistique de l ensemble du CAC 40. On pourrait donc penser qu en tant qu actif de poids, il est légitime de souhaiter, dès que cela est financièrement possible, devenir propriétaire de son siège social ou de son parc immobilier. La réalité est bien évidemment plus contrastée. Si l on se tourne vers les Etats-Unis qui sont souvent précurseurs de tendances quant à l évolution des politiques entrepreneuriales, on constate que depuis une trentaine d années, l immobilier d entreprise s est très largement professionnalisé, de sorte que la grande majorité des sièges sociaux et des actifs immobiliers, tant des grands groupes que des entreprises de taille moyenne, est externalisée auprès d acteurs spécialisés. Il est vrai que la présence de fonds de pension et d acteurs très organisés qui existent depuis longtemps sur ce continent a favorisé cette tendance de fond qui s est plutôt accentuée ces dernières années, au point que les groupes encore propriétaires de leurs sièges sociaux sont aujourd hui très largement minoritaires. Qu en est-il de la France et de l Europe en matière d organisation de l investissement immobilier? Pour les PME/PMI, la problématique reste la même malgré la différence d échelle. Posséder son siège social est un avantage évident dans la mesure où il vient conforter son bilan. Toutefois, comme pour un grand groupe, cela implique également une grande consommation de fonds propres, pourtant nécessaires au bon développement d une entreprise en pleine croissance. S ajoute à ces problématiques une autre tendance forte du secteur : la prise en compte des tendances du développement durable et de nouvelles organisations du travail. Tant pour des raisons réglementaires, économiques, que pour des raisons liées à la responsabilité sociétale de l entreprise et à son image, cette dimension doit être intégrée dans la stratégie immobilière de l entreprise. Les pages qui suivent visent donc à informer de façon pratique les entrepreneurs sur les critères d étude et les moyens à mettre en place pour définir une stratégie immobilière pertinente pour l entreprise. 4

5 1ÈRE PARTIE Dans quels cas faut-il investir? AVANT DE DÉFINIR UNE POLITIQUE IMMOBILIÈRE, IL CONVIENT DE COMPRENDRE ET DE MAÎTRISER LES MÉCANISMES ET LES RÈGLES DU MARCHÉ DE L IMMOBILIER TANT EN TERMES DE PRODUIT QU EN TERMES DE RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE. A - LES DIFFÉRENTS PRODUITS IMMOBILIERS Pour comprendre le marché de l immobilier d entreprise, il convient d en définir ses contours et notamment les différents produits qui le constituent. Pour cette classification, nous avons retenu les cinq principales classes d actifs identifiées par le marché et par l ensemble des acteurs intervenant dans les domaines de la transaction, de la gestion, du conseil et de l audit. Immeuble de bureaux Locaux PME- PMI L immeuble de bureaux, comme son nom l indique, est un bâtiment où sont hébergés les salariés d une entreprise. Il répond à des règles de fonctionnement précises : trame, flexibilité, performance, etc. L immeuble de bureaux peut accueillir une ou plusieurs sociétés et chaque société peut moduler son espace, dans la limite des capacités techniques. Les locaux PME-PMI sont des locaux banalisés* destinés aux petites et moyennes entreprises ou industries. Des entreprises investissent dans ces locaux modulables et fonctionnels proches d axes routiers ou/et de transports en commun, et situés dans des zones économiques dynamiques (parcs d activités par exemple). Ils sont souvent proposés avec des modules de 1000 à 3000 m². Ces immeubles offrent généralement un mélange entre bureaux, locaux d activités (ateliers, laboratoires et stockage), et disposent d accès de livraison. (*) Les locaux banalisés sont des surfaces dont la conception a été standardisée de façon à permettre une relocation et une divisibilité modulable dans le temps. Cette banalité apporte une garantie de pérennité à un actif immobilier en respectant des règles strictes (trame, profondeur d immeuble, hauteur sous plafond, surcharge au sol, divisibilité,etc.). 5

6 Locaux de stockage : logistique, immeubles spécifiques Usines Locaux commerciaux Les locaux de stockage sont des locaux ou des aires couvertes de grande hauteur (minimum de 10 à 12 m de haut) où sont entreposés des produits ou des marchandises qui ne sont pas intégrés à une centrale de production. Les locaux de logistique, où l on gère les flux de marchandises, font partie de cette catégorie. Ces locaux sont définis selon une hauteur, une aire de manœuvre d une certaine profondeur, une résistance au sol minimale, un quai de décharge, un système d extinction et un chauffage en option. Dans les locaux de stockage, on peut également distinguer les entrepôts, les hangars, les silos, les garde-meubles, les locaux de conditionnement, etc. La tendance actuelle est aux grandes opérations (de 20 à plus de m²) sur les axes autoroutiers les plus importants. Une usine est composée d un ou plusieurs bâtiments (le plus souvent spécifiques) destinés à la production industrielle. Ce sont des locaux où s effectue une transformation de matières premières ou de semi-ouvrées en produits finis. Dans la mesure où ce sont des bâtiments spécifiques, leur commercialité est beaucoup plus complexe en cas de revente, ce qui peut entrainer d importantes dépréciations d actifs. Un local commercial est un local utilisé dans le but d effectuer une activité commerciale : la vente ou la fourniture de biens ou services. Les surfaces d un local commercial peuvent aller d une petite centaine de mètres carrés à plusieurs milliers de mètres carrés. Leur mise en œuvre répond à des règles de contrôle lourdes et complexes et nécessite la mise en place de procédures de CDAC (Commissions Départementales d Aménagement Commercial) pour toutes surfaces de plus de m². B - COMMENT APPORTER UNE VALEUR AJOUTÉE À L IMMOBILIER D ENTREPRISE? Pour les entreprises, l immobilier est avant tout un outil de travail qui répond à des besoins précis et qui s inscrit dans une conjoncture économique de marché fluctuante. Par sa diversité et par le montant des investissements qu il représente, le marché immobilier est financièrement très organisé. Il s est structuré depuis de nombreuses années autour d acteurs économiques spécialisés, qui font usage de produits financiers dédiés (SCPI, OCPI, SIIC, etc.). En une dizaine d années, ces sociétés foncières ont structuré le marché et lui ont donné une pleine maturité. Ce contexte offre aujourd hui aux investisseurs et aux utilisateurs de nombreuses possibilités pour solutionner leurs problématiques immobilières. Parmi les questions importantes que doit se poser un entrepreneur pour son projet immobilier, une thématique récurrente mérite d être approfondie, celle du choix entre un immeuble banalisé ou dédié. 6

7 Pour tous les produits immobiliers, l entrepreneur qui se positionne en tant qu investisseur sera confronté à ce dilemme : définir les critères d un immeuble spécifique dédié exclusivement à son activité, ou choisir plutôt un immeuble banalisé pouvant être commercialisé à nouveau facilement (à la location et à la vente). Ces deux options antinomiques constituent un des éléments centraux de toute réflexion immobilière. Pour l entrepreneur, ce choix définit non seulement la qualité de l outil de travail, mais aussi à terme la valeur résiduelle d un actif (particulièrement dans le cadre d une acquisition). A titre d exemple, imaginons une société qui réalise des locaux type PME-PMI répondant parfaitement à ses besoins, grâce à une large prise en compte des besoins spécifiques de l entreprise. Ces besoins ont influencé la conception architecturale et technique du projet. Cet immeuble répondra sans doute aux besoins de l entreprise à un instant «T» mais pas nécessairement à l évolution de l entreprise. Dans le cas où ce bien devrait être vendu, sa trop forte spécificité réduira sa valeur vénale, tout en augmentant considérablement le délai de revente du bien. Le risque financier peut dans ce cas être significatif. Un immeuble trop banalisé, par contre, peut ne pas convenir au cahier des charges de l entreprise, même si il sera plus facile à recommercialiser le moment venu. De la même façon, un immeuble dont les caractéristiques ne concordent pas avec son marché est plus difficile à recommercialiser, par exemple si son coût de revient suite à sa construction devient trop élevé par rapport à la valeur moyenne des locaux dans le secteur considéré. Une telle situation conduit le plus souvent pour le vendeur à accepter une forte dépréciation de son investissement. NB : cette problématique, apparemment simple et évidente, est en réalité assez complexe et nécessite le plus souvent les conseils de professionnels compétents, afin d éviter des erreurs aux lourdes conséquences pour l avenir d une entreprise. Une bonne connaissance du marché et du produit envisagé est donc une des premières clés de la réussite de tout projet d immobilier d entreprise. C - LE MARCHÉ IMMOBILIER FRANÇAIS Etant entendu que l immobilier d entreprise est directement lié à l activité économique et à la croissance du PIB, ainsi qu au marché de l emploi le chômage faisant baisser la demande de bureau, on peut penser que 2014 et 2015 sont de mauvaises années pour ce secteur. Il n en est rien pour la France où en 2014, la demande placée en Ilede-France a augmenté de 9 % dépassant les 2 millions de mètres carrés. Ainsi, cette année fait partie des trois meilleures de la dernière décennie. Les valeurs locatives se sont stabilisées et concernant l investissement, le volume placé dépasse les 22 milliards d euros, soit une progression de 36 % par rapport à l année précédente. Forts de ces bons résultats, on peut espérer que cette croissance de l immobilier continuera sa progression pour l année Si l investissement s est bien porté, c est en partie parce que des grands contrats, supérieurs à 100 millions d euros, se sont à nouveau réalisés sur la place parisienne, de même que quelques contrats géants, supérieurs à 1 milliard d euros. Ainsi, de 7

8 nombreux portefeuilles ont changé de propriétaires, ce qui a soutenu de façon significative le marché tout au long de l année, ceci s expliquant par l importance des ressources sous gestion. Ces fonds sont aussi bien nationaux qu internationaux. La tendance qui se confirme d année en année est d aller sur des activités sécurisées avec des emplacements de premier ordre et des risques toujours plus faibles. Pour autant, le volume d opérations en Vente en Etat Futur d Achèvement (VEFA) s est tout de même développé dans cet environnement. Ce mouvement s appuie sur le redémarrage d un marché locatif avec des transactions qui intègrent des mesures d accompagnement significatives (franchises de loyer, financement de travaux spécifiques, etc.). Cette évolution s intègre dans un contexte général d internationalisation des capitaux avec une forte présence des acteurs anglo-saxons, bien qu en volume les investisseurs français restent majoritaires, aux alentours de 62 %. Si l investissement immobilier reste attractif, ce n est pas seulement parce que c est une valeur refuge, mais c est aussi parce que les rentabilités proposées restent, en général, nettement supérieures à celles offertes par les autres produits financiers. Dans un contexte de taux d intérêt extrêmement bas, les perspectives d investissement pour l année 2015 restent bonnes. Ainsi, malgré les difficultés croissantes de l économie française, la place parisienne garde tout son attrait par rapport à d autres capitales européennes. La stabilité de l inflation entraine mécaniquement une stabilité des loyers qu il faut prendre en compte, tant en qualité d utilisateur que d investisseur. Il faut noter toutefois qu il n y a pas de corrélation entre le marché résidentiel et le marché de l immobilier d entreprise. Le NB : en Ile-de-France la demande placée s établit en 2014 à un peu plus de 2 millions de mètres carrés. Ce marché a été en partie réalisé par le retour de très grosses transactions dépassant les ou m², mais aussi par de nombreuses transactions supérieures ou égales à m². Les plus petites surfaces (petites et moyennes) se sont stabilisées autour d un million de mètres carrés. Ces entreprises ayant souvent saisi des opportunités, notamment pour des immeubles de seconde main. La première couronne reste un marché dynamique qui s appuie sur un réseau de transports en commun de qualité. Elle offre des perspectives avec des projets de développement et des fonciers disponibles. Une des motivations des entreprises depuis plusieurs années est avant tout la recherche de la performance, et donc la réalisation d économies, grâce à un déménagement ou un regroupement d activités. Ainsi, pour faire des économies, de nombreuses entreprises n ont pas hésité à quitter le prestige de Paris pour des sites en première couronne à proximité notamment des transports en commun. Dans ces différents marchés, les écarts de loyer se sont quelque peu réduits. Depuis la dernière crise, ce sont plutôt les loyers de la deuxième couronne qui ont subi les plus fortes corrections, notamment sur les actifs de deuxième main. Dans ce domaine, il convient d avoir une analyse sectorielle, car certaines zones sont clairement sinistrées avec des offres de seconde main pléthoriques. Plus globalement, l offre de bureaux en Ile-de-France s élève à 4,2 millions de mètres carrés, ce qui constitue un record. Il est donc clair que dans un marché offreur, l entreprise recherchant des locaux, a une position privilégiée pour négocier des conditions économiques les plus favorables. 8

9 premier étant touché par une diminution de la demande, en particulier en Ile-de-France, ce qui n est pas le cas pour l immobilier d entreprise. Avec la financiarisation du marché de l immobilier, on constate une tendance où dominent des transactions effectuées par des utilisateurs-preneurs. Cette tendance régulière semble s affirmer au fil du temps. Dans ce contexte, il convient toutefois de faire une différence entre les actifs de seconde main et les actifs récents ou de première main, surtout quand ils ont un niveau de performance environnementale qui garantit des niveaux de charges très réduits. Entre les deux, les opérations de rénovation peuvent offrir des opportunités intéressantes. Dans cet environnement, il faudra donc mécaniquement plus de deux ans pour écouler le stock disponible. En conclusion si vous êtes à la recherche de locaux en 2015 et 2016, de nombreuses opportunités s offrent à vous. D - CRITÈRES DE LA STRATÉGIE IMMOBILIÈRE Définition des besoins Ces besoins sont définis en fonction de l évolution prévisionnelle de l entreprise à moyen et long terme. Capacité financière Le choix entre l acquisition et la location est souvent lié à la capacité d autofinancement de l entreprise. La projection et la planification de la capacité d autofinancement de l entreprise constituent le deuxième critère décisionnel dans le choix entre l acquisition et la location. La position des banques sur la dette à long terme est elle aussi déterminante, elle dépend de la conjoncture, de la qualité du business plan et du bilan de l entreprise. L image de marque L image de marque du secteur et celle de l immeuble à réaliser vont déterminer une grande partie de l image de l entreprise. Ce critère doit être mesuré et faire l objet d un arbitrage en fonction de la capacité financière de l entreprise et de l image qu elle recherche. La politique environnementale La politique environnementale d une entreprise se mesure de façon très concrète dans la gestion des modes de transports de son personnel (véhicule, train, transports en commun, ) ainsi que dans ces choix immobiliers qui l engagent pour des périodes longues. Ces choix et ces orientations peuvent être déterminés en ayant au préalable pris connaissance des tendances et des règlementations présentes et à venir. (Cf chap 3.A.) 9

10 La politique sociale de l entreprise La localisation d une entreprise et en particulier en Ile-de-France doit intégrer la contrainte de desserte par les transports en commun et d accessibilité (avec la proximité de grands axes de circulation). La définition des besoins d une entreprise (déjà structurée) est l occasion de faire un état des lieux sur les besoins des collaborateurs et leurs aspirations. Cela constitue donc aussi une opportunité pour mesurer précisément le climat social d une entreprise. Cette mesure sera d autant plus efficace qu elle sera réalisée par un prestataire spécialisé dans le domaine du space planning, ce qui permettra aux collaborateurs de s exprimer librement. Le space planning Une fois ces critères sélectionnés, il convient de définir un space planning qui permettra de donner une vision plus précise des besoins qualitatifs et quantitatifs du projet immobilier. Le space planning est composé de plans qui organisent l aménagement d un espace de travail en fonction des locaux et des besoins de l entreprise. Il peut être composé de différentes configurations, ce qui permet de choisir la configuration la plus adaptée aux besoins des activités de l entreprise et des salariés. Cela permet également d optimiser le coût des mètres carrés. Lors d un projet d immobilier d entreprise, le space planning constitue l une des étapes clés. Le space planning se base sur le nombre des personnes occupant les locaux, le mobilier, le matériel utilisé, les rangements nécessaires ainsi que la possibilité d espace partagés en fonction de l architecture des lieux, des contraintes budgétaires, de l image de l entreprise et du bien-être des occupants. Plusieurs configurations sont testées dans le but d harmoniser les différents espaces (réception, travail, réunion, ), de densifier ou non les locaux et donc d optimiser le coût au mètre carré. Il permet également de comparer différents biens immobiliers en évaluant l adéquation d une offre par rapport aux besoins. En fonction de la taille de votre projet immobilier, il peut être utile de se faire accompagner, soit d un conseil en immobilier, soit d un prestataire de type architecte voire promoteur le cas échéant, à même de vous aider dans l élaboration de votre space planning et de vos scénarios immobiliers. Ce conseil peut, pour votre compte, collecter les informations, proposer un audit et une analyse, élaborer avec vous une stratégie, et mettre en place des outils d aide à la décision performants. Nous joignons en annexe un exemple de questionnaire de space planning qui vous aidera de façon ciblée à préciser la plupart de vos besoins. 10

11 Les étapes d une opération immobilière Définition des besoins qualitatifs et quantitatifs 1 Stratégie financière avec orientation location ou achat 2 Recherche géographique 3 Politique sociale du projet immobilier 4 Stratégie environnementale 5 Phase opérationnelle avec planning d exécution En fonction de l existence, la construction ou la rénovation de l immeuble. Durée : 2 à 24 mois selon la complexité du dossier. Au début de la phase opérationnelle, il convient de choisir le chef de projet et de retenir les prestataires extérieurs. Un planning d opération et un planning décisionnel sont nécessaires. 6 Livraison 7 Déménagement 8 11

12 TÉMOIGNAGE Pierre Lasry, Président du Directoire, Lowendalmasaï Problématique : Lowendalmasaï, entreprise de conseil en management des coûts, était installée depuis 9 ans dans des locaux devenus vétustes, où les équipes étaient réparties sur 4 étages. Enjeux Trouver un espace qui nous permette de réunir l ensemble de l équipe sur un seul et même plateau afin de traduire concrètement notre stratégie d offre globale intégrée réunissant toutes les expertises de la maison, développer les collaborations transverses entre les pôles d activité trop cloisonnés. Réaliser des économies sur ce poste de dépenses, tout en améliorant la qualité de notre environnement de travail. Nous avions sélectionné un conseiller immobilier indépendant pour nous accompagner dans notre choix, tant au niveau de l immeuble, que de la négociation du bail et de l agencement des locaux. Décision Lowendalmasaï a déménagé pour installer son nouveau siège social au sein de l Euroatrium, au cœur du nouveau quartier d affaires de Saint-Ouen (93). Les nouveaux locaux de Lowendalmasaï sont organisés sur un plateau unique de m², soit une surface suffisante pour loger 200 postes de travail, favoriser les échanges et la collaboration entre les équipes. Lowendalmasaï a choisi le nouveau quartier d affaires de Saint-Ouen, plus dynamique que l alternative proposée à Suresnes, et en plein essor, où de nombreux grands groupes se sont déjà implantés (L Oréal, Alstom, ISS, Peugeot, Citroën, Danone etc.), au cœur du projet du Grand Paris. Nos valeurs d esprit pionnier, d humilité et d engagement font parfaitement écho à celles de Saint- Ouen et Lowendalmasai profitera de ce déménagement pour développer un ancrage territorial fort qui s inscrira dans la durée. L immeuble que nous avons choisi présente toutes les prestations standards des immeubles contemporains, dont une façade vitrée toute hauteur qui rend les bureaux lumineux, et permet aux équipes d être bien installées. Elles bénéficient désormais d équipements innovants comme un restaurant inter-entreprises, un restaurant club, une cafétéria centrale, un auditorium, des salles de réunions très équipées ou encore une salle de sport. La qualité environnementale de l immeuble Euroatrium, dont la labellisation «HQE (Haute qualité environnementale) exploitation» est en cours, a été décisive dans le choix de Lowendalmasaï qui met en œuvre une politique de développement durable depuis de nombreuses années. Retour d expérience Le déménagement en lui-même s est déroulé en trois jours. Grâce à l efficacité de nos services généraux, du service informatique et l accompagnement d AOS, nous n avons «débranché» qu un jour. Concernant les ressources humaines, alors que le déménagement était une source d inquiétude pour beaucoup, et que nous anticipions quelques départs, celui-ci a finalement été bien vécu. Nous avons fait preuve de beaucoup de pédagogie, développé l accompagnement logistique et RH adéquat et avons eu un retour positif 12

13 des collaborateurs après plusieurs mois au sein de l Euroatrium. Le nouveau temps de trajet de chaque employé a été étudié et augmente légèrement, c est pourquoi nous avons multiplié les places de parking, laissé le choix aux employés de bénéficier du RIE ou de tickets-restaurants, ou mis en place du télétravail pour beaucoup de nos collaborateurs. Les craintes en matière de sécurité se sont également révélées infondées jusqu à aujourd hui. Finalement, nous y avons tous gagné en qualité de vie : la luminosité des bureaux, la salle de sport, la cantine, les espaces verts ont fini par convaincre les plus hésitants. Ce déménagement nous a également permis de tourner une page dans la vie de notre entreprise au moment où 24 de nos managers reprenaient le capital de l entreprise. Pour nos clients : Les entreprises de conseil sont traditionnellement installées dans le triangle d or. Pourtant, là encore, passée l appréhension de venir pour la première fois, ils reviennent bien volontiers. En termes d image, nous ne pouvions plus continuer à avoir des locaux aussi sombres, vétustes et répartis sur plusieurs étages, alors que nous revendiquons l esprit pionnier et l esprit d équipe comme valeurs. En termes financiers : En tant que cabinet de management des coûts, nous nous devions d être exemplaires en la matière. Ce déménagement nous a permis de réaliser des économies sur le long terme puisqu en contrepartie d un bail long (9 ans), nous avons obtenu deux ans de franchise incluant la prise en charge des travaux d aménagement par le propriétaire. Nous avons divisé par deux le coût de notre loyer (plus d un million d euros d économies annuelles). Et après? Nous avons aujourd hui des locaux parfaitement modulables : nos équipes peuvent grandir et évoluer sans pour autant devoir déménager, faute d espace. E - LES ACTEURS D UN PROJET IMMOBILIER Un projet immobilier intègre de très nombreuses contraintes de natures différentes. Il nécessite donc un cadrage précis pour pouvoir maîtriser l ensemble du process, faute de quoi l opération devient vite hors de contrôle. Lorsque les grandes lignes de la stratégie immobilière sont définies, il convient de choisir les acteurs les plus pertinents pour accompagner le projet dans ses différentes composantes. Selon la nature et la complexité du projet, il est important de retenir le ou les prestataires les plus adaptés à la taille de l opération. Parmi ces acteurs, nous retiendrons de façon non exhaustive : Promoteurs immobiliers Le promoteur immobilier est une personne physique ou morale qui a pour mission de développer un projet immobilier en vue de le revendre ou de le louer en une ou plusieurs parties. Le rôle d un promoteur immobilier est de rechercher un terrain et de l acheter. Ensuite il effectue le montage financier de l opération. Il passe les marchés de travaux avec les entreprises qui interviendront dans la conception et dans la réalisation du projet. Le promoteur suit le chantier et la partie administrative de l opération et assure le respect des différentes règles (techniques, d urbanisme, juridiques, réglementaires, sécuritaires) dont il est le garant. Un promoteur immobilier n est pas le constructeur, ce rôle de construction est celui du maître d œuvre. Il garantit le prix de revient et le délai de réalisation. 13

14 Conseillers immobiliers Architectes Maîtres d ouvrage délégués Assistant à la maîtrise d ouvrage Assistant à la maîtrise d ouvrage environnemental Le conseiller immobilier est missionné dans le but de rechercher et d estimer des biens pour le compte de son client, appelé maître d ouvrage. Le conseiller est chargé d assister et d accompagner son client pendant le déroulement complet de l affaire. Il joue le rôle de conseil. Il s occupe de la prospection, de la gestion financière du projet et du suivi administratif le cas échéant. L architecte est missionné par le maître d ouvrage afin de concevoir le projet de construction architecturalement, le projet de rénovation ou d entretien. Cette mission de conception comprend des plans et des documents décrivant l implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation, leur volume, leur luminosité ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. L architecte est compétent pour intervenir lors du choix du terrain, de la conception du projet, de l expertise de ce dernier ainsi que lors de son évaluation économique. Il peut également intervenir lors du montage financier pour les démarches administratives, lancer les appels d offre et sélectionner les entreprises, faire le suivi des travaux et assurer la réception de chantier. L architecte peut assurer le rôle de guide pour le maître d ouvrage. Il faut savoir que certains architectes sont spécialisés dans la conception et d autres dans la réalisation, ils n assurent donc pas les mêmes rôles. Le maître d ouvrage (le client) peut se sentir dépourvu devant son projet immobilier, il peut donc faire appel à un maitre d ouvrage délégué par le biais d un contrat de mandat. Le maitre d ouvrage délégué participe tout d abord à la définition des objectifs stratégiques et des besoins fonctionnels et techniques au vu des besoins du maitre d ouvrage. Il s occupe de la faisabilité des projets d un point de vue organisationnel, juridique, administrative et financière. Il gère les entreprises et les fournisseurs ainsi que les marchés avec ces derniers. Il assure le rôle de garant de la coordination et du pilotage pendant la durée du projet. La mission du maitre d ouvrage délégué n est en aucun cas de la conception. La mission de l assistant à la maitrise d ouvrage est d aider le maitre d ouvrage lorsque ce dernier est dans l impossibilité de définir ses besoins, de les exprimer ou encore d apprécier les solutions proposées par le maitre d œuvre. L assistant à la maitrise d ouvrage exprime au maitre d œuvre (celui qui réalise le projet de construction) les vœux du maitre d ouvrage. Il facilite la coordination de projet et permet au maitre d ouvrage de remplir ses obligations en toute connaissance de cause. Il ne représente en aucun cas le maitre d ouvrage. La mission de l assistant à la maitrise d ouvrage environnemental est comme la mission de l assistant à la maitrise d ouvrage, d accompagner le maitre d ouvrage, de le conseiller mais dans un domaine spécifique qui est le volet environnemental du projet. Il peut intervenir dans toutes les phases de projet, de la conception à l exploitation du bâtiment, ou effectuer des missions ponctuelles comme la programmation ou la faisabilité environnementale par exemple. Plus l assistant à la maitrise d ouvrage environnemental intervient en amont du projet, plus les éventuels problèmes seront anticipés. 14

15 Agent immobilier Crédit-bailleur Notaires L agent immobilier est un intermédiaire entre les différentes parties lors de transactions immobilières, il a pour rôle de vendre ou de louer des biens immobiliers. Il peut exercer de manière indépendante ou dans une société. L agent immobilier est mandaté par le propriétaire ou le bailleur ce qui l autorise à négocier ou à s engager avec le client. Le crédit-bailleur est une société de crédit. Il achète le bien immobilier pour le louer au crédit-preneur. Le crédit-bailleur est le propriétaire du bien pendant toute la durée de la location. A l issue du contrat, le crédit preneur (l entreprise) peut acheter le bien à un prix symbolique. Il octroie un crédit-bail qui peut prendre deux formes : le contrat de location-exploitation et le contrat de location-acquisition. D après l article 1 de l ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat, «les Notaires sont les officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d authenticité attaché aux actes d autorité publique.» Le fait d avoir recours à un Notaire lors de son projet d immobilier d entreprise permet d assurer la sécurité juridique de l acte et permet également de garantir son caractère incontestable. L intervention du Notaire est cruciale dans le cadre d un investissement Immobilier, tout particulièrement pour celui de l Entreprise. Il intervient aux différents stades de l opération dès la négociation de vente, et rédige l avant-contrat et l acte de vente ainsi que tous les contrats connexes ( le financement et le cas échéant les conventions en rapport avec la typologie du Bien acquis, tels les baux et la constitution des autres garanties qu hypothécaires). Une démarche environnementale, qu elle soit motivée pour des raisons liées aux valeurs de l entreprise ou simplement pour répondre aux évolutions réglementaires est un enjeu majeur qui se traduit par des réglementations thermiques qui changent tous les 5 à 7 ans. Elle justifie à elle seul un chapitre complet dans notre guide. (Cf. chap 3) 15

16 2ÈME PARTIE Comment investir? A - CHOISIR L INVESTISSEMENT IMMOBILIER ADAPTÉ À SON ENTREPRISE 1. Réaliser son investissement Construire En construisant son siège social, une entreprise peut concrétiser son identité, son image et sa culture d entreprise. La construction d un bâtiment nécessite cependant beaucoup de démarches, bien souvent longues et complexes (analyse du PLU, permis de construire, autorisations administratives, montage juridique et financier, réalisation, prise en compte du voisinage, chantier, etc.). De nombreuses réglementations doivent être parfaitement maitrisées et prises en compte à tous les stades d un projet : Réglementation handicapés Réglementation sécurité incendie Code du travail Réglementation de suivi de chantier Réglementation liée à la construction (zone sismique, pollution, etc.) Réglementation environnementale (RT2012) Réglementation ERP (dans certains cas) Vu les enjeux et les risques d enlisement des procédures, cette démarche nécessite la collaboration de spécialistes compétents, afin d assurer une bonne maitrise des coûts et des délais. Un tel projet reste une aventure passionnante dans la vie d une entreprise et peut donner de nombreuses satisfactions à l entrepreneur et aux collaborateurs. Acheter 1. Acquisition directe L entreprise a la possibilité de réaliser cet investissement directement, c est-à-dire de faire figurer l actif immobilier à son bilan. Cette option permet de faire significativement renforcer ses éléments d actif; sa «surface financière» se trouve appréciée et il est possible de lui réserver un traitement comptable spécifique (amortissement, assujettissement à la TVA, etc.). Cette option présente toutefois l inconvénient de «diluer» l actif immobilier dans le bilan global de la société, sans le différencier, alors que l immeuble pourra n avoir aucun lien avec l activité exercée soit en son sein même (à titre d illustration, les bureaux «siège» 16

17 d une entreprise de chaudronnerie n ont pas de rapport avec la production proprement dite), soit à cause de sa destination proprement dite (dans notre exemple, l atelier de chaudronnerie n aura pas de valeur différenciée du site d exploitation), soit parce que les locaux appartenant à l entreprise sont diversifiés (bureaux et sites de production distincts ou sur plusieurs sites). Dans toutes ces hypothèses, l acquisition en direct présente l inconvénient majeur de réunir des réalités immobilières différentes, qu il n est pas de bonne politique d entrepreneur de confondre dans le bilan de l entreprise. TÉMOIGNAGE Nicolas Chartier, Président - Aramis Auto Tout entrepreneur devrait acheter son immobilier car c est un investissement patrimonial. Cependant cela mobilise beaucoup de fonds propres et cela freine également la capacité d endettement de l entreprise. Chez Aramis Auto, nous exploitons aujourd hui 30 locaux commerciaux ainsi qu un siège social. Il n est pas évident de faire le choix d acquérir dans une entreprise de croissance car cela mobilise beaucoup de capacité de financement. Au départ, nous avons donc essentiellement loué des locaux car l achat supposait d avoir des moyens financiers que nous n avions pas ainsi qu une vision de l entreprise sur site à 5 ans. Avec la croissance de l entreprise, nous n étions pas sûrs de rester sur une telle période. La location représentait pour nous la souplesse financière dont nous avions besoin et un risque moindre que l achat. Aujourd hui, lorsque nous pouvons nous porter acquéreur et que le bien est intéressant nous le faisons. Pour acheter, nous avons utilisé un crédit financé par la banque, nous sommes donc allés chercher de la dette plutôt que des fonds propres. La souplesse financière représente le principal avantage de la location : aucune mobilisation des fonds propres, aucun impact sur la capacité d endettement ni sur les covenants. Ses inconvénients : pas de capitalisation et de création de patrimoine. Mon meilleur conseil : il faut faire attention à bien s entourer au niveau des conseils juridiques, notamment sur la location, et en particulier de locaux commerciaux. Tous nos baux sont revus par des avocats spécialisés avec pour objectif d éviter les clauses qui coûtent très chers. Pour les bureaux, il faut être très vigilant sur l état du bâtiment et les clauses d entrée et de sortie du bail qui doivent se négocier à l entrée. Enfin, il faut être attentif à la gestion de la caution et proposer des garanties bancaires à la place qui éviteront ainsi à l entrepreneur de mobiliser de l argent. 17

18 2. Acquisition indirecte Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société ayant un objet immobilier, sans but commercial et qui est constituée d au moins deux personnes, sans limite maximum. Ces personnes peuvent être physiques ou morales. Créer une SCI est une technique courante pour séparer l entreprise de son patrimoine immobilier. Ce système présente plusieurs avantages, notamment sa simplicité de fonctionnement, sa fiscalité de fonctionnement ou si l on considère la perspective d une transmission. Si les intéressés détiennent déjà plusieurs SCI, il faut s interroger sur la nécessité d en créer une nouvelle. Particularités et avantages de la détention indirecte > La séparation a posteriori L entreprise peut souhaiter séparer juridiquement a posteriori les activités de l entreprise de ses actifs immobiliers. Bien souvent, elle réalise cette opération en vue de répondre à des problématiques de cession, pour sortir l actif immobilier afin de créer des revenus locatifs ou encore pour réaliser une externalisation immobilière. Même si la réunion des actifs immobiliers et du fonds au sein d une même structure d exploitation est un bon gage de surface financière, séparer a posteriori l immobilier de l actif social est fiscalement coûteux. En effet, les plus-values exigibles sur les sorties d actifs sont fortement taxées. Engager une telle démarche est donc bien souvent source de difficultés juridiques et financières. Au même titre que la vente, le retrait d actif avec attribution aux associés génère une plus-value professionnelle dont le régime fiscal diffère en fonction de l imposabilité de l entreprise. Si l entreprise est soumise à l impôt sur les sociétés, il est possible de procéder à une distribution des dividendes en nature, afin d éviter de s acquitter du droit de vente et du droit de partage. La Cour de cassation considère en effet que le paiement de dividendes sous forme de remise de droits immobiliers ne s analyse pas comme une dation en paiement. Enfin, si une société commerciale fait apport des immeubles à une société civile, cela génère automatiquement des plus-values. BON À SAVOIR : compte tenu de ces difficultés, la dissociation anticipée de l exploitation et de l immobilier est préférable à une séparation a posteriori. > La séparation a priori La séparation a priori présente un intérêt patrimonial évident. Les détenteurs des parts de la SCI bénéficient ainsi d une source de revenus locatifs. De plus, en l absence d opérations ou de flux financiers anormaux entre la SCI et la société commerciale, les détenteurs peuvent échapper aux difficultés des procédures collectives de la société d exploitation. A cet égard, il est nécessaire que le dirigeant soit attentif à ce que le loyer corresponde à la valeur locative normale. Il doit également veiller à la bonne exécution du bail ainsi qu au respect, le cas échéant, des obligations légales relatives aux conventions réglementées. 18

19 La séparation est juridique et fiscale si : 1) La SCI et la société d exploitation comprennent des associés partiellement ou totalement identiques, 2) Les associés de la SCI sont différents de ceux de la société d exploitation, seulement si cette SCI regroupe des tiers investisseurs, 3) La SCI loue des locaux d exploitation à l entrepreneur individuel, 4) L entrepreneur, en tant que personne physique, loue des locaux à sa société d exploitation. BON À SAVOIR : quand une SCI non soumise à l IS détient un immeuble à usage mixte - professionnel ou commercial d une part et habitation d autre part - la location de celui-ci à un exploitant individuel ne permet normalement pas de déduire les intérêts d emprunt se rapportant à la partie affectée à la résidence principale. Si le bail est abandonné peu de temps après le remboursement du prêt, la SCI risque en effet une remise en cause de la déduction de ces charges. Cette pratique serait considérée comme un abus de droit. La séparation est exclusivement juridique si : 1) La société commerciale d exploitation est associée d une SCI semi-transparente 2) Les parts constituant le capital de la SCI sont portées au bilan de l entreprise individuelle. La séparation juridique permet de déduire les frais d acquisition de l immeuble par la SCI des bénéfices industriels et commerciaux de l associé, au prorata de ses droits. Il est cependant possible d y trouver d autres avantages : mise en place du financement facilitée, gage d adéquation entre l investissement, la gestion du bien et les besoins de l entreprise, échappatoire aux revenus fonciers, etc. > La Société par Actions Simplifiée (SAS) AVANTAGES Les associés bénéficient d une responsabilité limitée. Cela permet également d évacuer les hésitations légitimes suscitées par la présence de mineurs au sein de la société. La transmission de titres dématérialisés par ordre de mouvement est facilitée Le fonctionnement est bien souvent plus simple que pour la SCI La liberté dans le choix de l objet social. Celui-ci peut être civil ou/et commercial, donnant ainsi à la SAS un atout considérable par rapport à la SCI, qui par définition, ne peut être que civile. Il est simplement nécessaire que l activité réelle corresponde à l activité déclarée. INCONVÉNIENTS Recours obligatoire à un commissaire aux comptes aux comptes Obligation de tenir à une comptabilité commerciale Obligation de rendre ses comptes publics Libération au moins de moitié du capital de euros, le solde devant être libéré dans les cinq ans. 19

20 NB : la comparaison de la SCI de gestion et de la SAS prend tout son sens dans la perspective de la recherche d un assujettissement à l IS des revenus locatifs. Cependant, la vente des actions obéira au même régime fiscal que celle des parts d une SCI de gestion non soumise à l IS. Le droit de mutation sera perçu et la plus-value sur titres empruntera le régime des plus-values immobilières des particuliers. Cela est valable s il s agit d une société dite à prépondérance immobilière, c est-à-dire dont l actif brut est constitué pour la moitié au moins d immeubles non affectés par la société à une activité industrielle ou commerciale. En revanche, la situation des détenteurs de parts de SCI mérite une attention particulière notamment en cas d apparition de comptes courants importants, ainsi qu en cas de démembrement de propriété. Si les titres rémunérant l apport en nue-propriété font l objet d une donation, on observe une double imposition unanimement dénoncée par la doctrine. Les donataires devront alors déclarer la valeur de ces titres s ils sont soumis à l ISF, alors que cet impôt frappera le donateur sur la pleine propriété de l immeuble à raison de son usufruit. Subsidiairement, le recours à la société civile soumise à l IS recevant l usufruit de valeurs mobilières ou d un immeuble peut constituer une technique intéressante de plafonnement de l ISF. 20

21 Les limites de la détention indirecte > Définir le capital de la SCI CAPITAL FAIBLE - Pas d inconvénient fiscal, quelle que soit la nature de l immeuble, lorsque les associés détiennent les parts suffisamment longtemps pour bénéficier de l exonération pour durée de détention. - Intérêt dans un objectif de transmission. Exemple : des parents s associent égalitairement avec leurs enfants, et veulent leur constituer un «bas de laine» tout en accédant aux plus-values sur le «boni» de liquidation. Dans ce cas, il est préférable de définir un capital modique réparti par exemple égalitairement, l acquisition étant financée par des capitaux extérieurs. - Permet d apparenter la configuration à celle de l achat croisé, puisque les donations réciproques ou les échanges de droits démembrés portent sur une assiette insignifiante. Permet d avoir une faible assiette des droits de 4,80 %, l investissement étant financé par d importants comptes courants d associés, diminuant ainsi la valeur nette des parts et non taxables au droit proportionnel en cas de cession concomitante des parts et de cette créance. CAPITAL ÉLEVÉ - Intéressant dans le cadre d une cession de parts. Dans ce cas : Prix de revient = nominal souscrit + augmenté de la majoration forfaitaire de 10 % x coefficient d érosion monétaire. Plus le capital est faible et plus la plus-value risque d être importante, hormis l hypothèse de comptes courants élevés venant diminuer l actif net, donc la valeur des parts (c est-à-dire le premier terme de la différence pour le calcul de la plus-value sur cession des parts). - En cas de vente de l immeuble social, le montant du capital importe peu. Dans ce cas : Plus-value brute = prix de vente prix d achat ou valeur d apport. - Les sommes mises à la disposition d une SCI de gestion par ses associés en vue de l acquisition de l immeuble social ou de sa construction, ou encore de la réalisation de travaux, et qui ne sont pas incorporées au capital ne sont pas prises en compte dans le calcul du prix de revient des parts. - Le prix comprend les sommes laissées en réserve par les associés provenant de bénéfices déjà imposés et ultérieurement incorporés au capital social. Ne pas l admettre reviendrait à retenir une double imposition. - L acquisition d un compte courant peut réduire le droit d enregistrement pour l acquéreur, mais entraîne également la non-déductibilité des intérêts d emprunt. En outre un établissement bancaire est certainement plus réticent à consentir un financement sur un compte courant que sur les parts de société. 21

22 > Les aspects fiscaux L impôt sur les sociétés Une société civile immobilière est par principe semi-transparente, chaque associé étant imposé directement sur les revenus qu il tire de cette société. A loyer et remboursement d emprunt égaux, l associé de SCI semi-transparente paie l impôt sur le revenu foncier, sans toucher un euro de la SCI. Ce système est également bien connu, mais pas toujours bien compris par les chefs d entreprise. Ces derniers favorisent souvent le régime d impôt sur les sociétés, qui leur est plus familier. Les SCI ne dépendent toutefois du régime de l IS que si la société se livre à une exploitation ou à des opérations à caractère professionnel lucratif. La conséquence est que seule une option pourra soumettre la société civile immobilière à ce type d imposition. AVANTAGES Taux forfaitaire de l IS attrayant pour un contribuable taxé dans les hautes tranches du barème. Amortissement réel de l immeuble, avec une possibilité de différé en cas de déficit de la société. En comparaison, la déduction forfaitaire autorisée en matière de revenus fonciers s applique aux seuls loyers. INCONVÉNIENTS Option irrévocable : une hausse de taux est pénalisante Une fois l immeuble totalement amorti, plus aucune déduction forfaitaire possible ; notamment la déduction forfaitaire applicable dans le système des revenus fonciers. Revenus de l associé : double imposition (IS et IRPP) si la société distribue. Phénomène atténué par l avoir fiscal. Intérêts de l emprunt ayant servi à l acquisition des parts d une SCI non déductibles. Plus-value professionnelle en cas de sortie d un immeuble en SCI Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) On sait que les parts de sociétés civiles immobilières de gestion sont en principe comprises dans l assiette de l ISF. Il est cependant fait exception à cette règle pour les parts de SCI ayant pour objet, exclusif ou non, la location ou la mise à disposition d immeubles professionnels au profit de l entrepreneur détenant les parts de la société, et dont les droits sociaux constituent eux-mêmes des biens professionnels au regard de cet impôt. Chaque membre de la SCI également associé de la société d exploitation peut assimiler ses parts de SCI à un bien professionnel exclu de l assiette de l ISF dans une limite égale au produit de la quote-part de ses droits dans la société d exploitation par la valeur de l ensemble des immeubles qui lui sont loués par la société civile. L application de ce tempérament n est conditionnée ni par la forme de la société immobilière ni par l exigence que les associés de cette dernière soient les seuls associés de la société exerçant l activité commerciale, artisanale ou professionnelle. Si le contribuable détient par exemple 60 % du capital de la SA d exploitation avec son conjoint, les parts de la SCI qui loue l immeuble à la société commerciale, et également détenues par le couple, sont exonérées à concurrence de la même proportion. 22