«LE CLOÎTRE D OLONZAC» PROJET DE BAIL COMMERCIAL

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1 «LE CLOÎTRE D OLONZAC» PROJET DE BAIL COMMERCIAL Soumis aux articles L et suivants du Code du Commerce et dispositions non codifiées du décret du 30 septembre 1953 Accompagnant l achat de locaux d habitation meublés dans une «Résidence de Tourisme» classée Entre les soussignés : 1/ Le ou les propriétaires : Mademoiselle/ Madame :... Monsieur :... Demeurant : ou Société patrimoniale :... Siège social :... Représentée par :... Agissant en qualité de :... Forme juridique :... N et ville RCS :... Ci-après «Le BAILLEUR», d'une part 2/ La société dénommée GARRIGAE HOTELS & RESORTS, Société à Responsabilité Limitée au capital social de , dont le siège social est à BEZIERS, 12 bis rue de la Coquille, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BEZIERS sous le numéro Ici représentée par son gérant Monsieur Miguel ESPADA, ayant tous pouvoirs à l effet des présentes, en vertu des articles 2 et 10 des statuts, ou toute personne dûment habilité par lui. Ci-après dénommée «Le PRENEUR», d'autre part 1/21

2 ÉTANT PRÉALABLEMENT EXPOSÉ QUE Le PRENEUR s est rapproché de la société dénommée «SCI Le Cloître d Olonzac», société civile de construction de vente, qui développe une opération de promotion-construction dans un ensemble immobilier en état futur d achèvement (ci-après «la Résidence») situé sur la Commune ci-après : Département : Hérault (34) Commune : Olonzac, Adresse : au sud de la rue Cers Permis de construire : n PC H0011 purgé du recours des tiers Lieu-dit : Le Village Surface du terrain : m² Les biens immobiliers pour partie objet du présent bail sont situés dans cette Résidence dénommée «Le Cloître d Olonzac» situé au sud de la rue Cers Olonzac. Cette Résidence est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis aux termes de l acte de règlement de copropriété Etat Descriptif de Division et de ses modificatifs, et destinée à faire l objet d un classement «Résidence de Tourisme» dans la catégorie quatre étoiles selon les prescriptions de l arrêté du 14 février 1986 et faire l objet d une exploitation par un exploitant unique, dans les conditions prévues par la réglementation en vigueur. La Résidence est composée de : 1 appartement de type 1, 53 appartements de type 2 et 16 appartements de type 3, soit un total de 70 logements. Le PRENEUR désire exploiter ladite résidence et proposer les services d'usage dans ce type de résidence avec services. Les parties se sont rapprochées afin de conclure un bail commercial portant sur le(s) lot(s) dont le BAILLEUR est propriétaire dans ladite résidence. Il est précisé à toutes fins utiles que les immeubles dont dépendent les locaux, faisant l'objet du présent contrat seront livrés au PRENEUR par le constructeur, la société «SCI Le Cloître d Olonzac», enregistrée au RCS de Béziers sous le N société civile de construction de vente au capital de 1.000, domiciliée : 12 bis rue de La Coquille à Béziers (34500). Les biens mobiliers qui les garnissent sont détaillés en annexe. Tous les locaux loués, en vertu du présent bail, sont à usage commercial, l'activité du PRENEUR dans les locaux étant la suivante : Gestion d'une résidence de tourisme classée 4 étoiles. CECI EXPOSE, LES SOUSSIGNÉS SONT CONVENUS DE CE QUI SUIT : ARTICLE LIMINAIRE Par les présentes, le BAILLEUR donne à bail commercial au PRENEUR qui accepte, conformément aux dispositions des articles L et suivants du Code de commerce et aux dispositions du décret n du 30 septembre 1953 non codifiées, les locaux dont la désignation figure ci-après à l'article 1. 2/21

3 ARTICLE 1 : DÉSIGNATION DES LOCAUX Les biens et droits immobiliers constituant les lots de copropriétés portant désignés ci-après : N Plan de Vente Étage Type Surface habitable (m²) Surface annexe (m²) Et ainsi au surplus que lesdits biens et droits immobiliers existeront et se comporteront après achèvement complet de la construction, avec toutes les aisances et dépendances sans exception ni réserve. Ces logements sont donnés à bail meublés et équipés des éléments décrits dans un état qui demeura annexé aux présentes après avoir été signé par le BAILLEUR et le PRENEUR. Le PRENEUR déclare avoir une connaissance suffisante de la désignation et de la constance des locaux objets du présent bail, de la nature des biens mobiliers qui les garnissent, ainsi que de la désignation et de la consistance des parties communes qui y sont attachées, pour avoir reçu, dès avant ce jour : une copie de l état descriptif de division et du règlement de copropriété, l état des meubles et équipements garnissant ces locaux. ARTICLE 2 : DURÉE Le présent bail est conclu pour une durée ferme de 9 ans, avec une prise d effet au 4ème trimestre 2011 sans faculté pour le PRENEUR ni pour le BAILLEUR de donner congé à l expiration de chaque période triennale. La partie qui voudra mettre fin au bail au terme des neuf années devra donner congé à l autre par acte extra judiciaire dans les formes légales. Lors du renouvellement du bail, ainsi que lors des renouvellements successifs de celui-ci, le PRENEUR sera toutefois seul en droit de donner congé tous les ans à la date anniversaire du bail en respectant le préavis légal. Cette clause est déterminante de la volonté des parties sans laquelle elles n auraient pas conclues le présent accord. ARTICLE 3 : CLAUSES PARTICULIÈRES CONCERNANT LA PRISE D EFFET La prise d effet du bail interviendra au lendemain de la date d achèvement de la résidence, parties communes comprises, à la condition expresse d une livraison des biens sans réserve empêchant l'occupation effective des logements dans les conditions fixées à l Article 2. Au cas où les logements et/ou les parties communes ne seraient pas achevés à la date mentionnée ci-dessus, le bail prendrait effet seulement à la date de livraison effective du bien objet du bail. Le présent bail prendra fin à l expiration d une période de neuf années entières et consécutives, à compter de la prise d effet fixée ci-dessus, sauf l effet du droit au renouvellement au profit du PRENEUR résultant du statut des baux commerciaux. Cette durée initiale est ferme : le PRENEUR renonce à la faculté de résiliation triennale prévue par l article L du code de commerce, et le BAILLEUR renonce à la faculté de reprise prévue par les articles L , L et L dudit code. 3/21

4 Il est rappelé que cette renonciation du PRENEUR ne concerne pas la durée de renouvellement du bail pendant laquelle le PRENEUR pourra donner congé tous les ans comme précisé à l article 2. ARTICLE 4 : DESTINATION DES LIEUX Le PRENEUR ne pourra exercer, dans les biens et droits immobiliers faisant l'objet du présent contrat, qu'une activité d'exploitation d une résidence de tourisme classée, consistant en la sous location meublée des logements situés dans ledit immeuble, pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations, à sa clientèle, tels que : le nettoyage régulier des locaux, la distribution de petits déjeuners, la fourniture de linge de maison, l'accueil- réception. Le PRENEUR s'engage auprès du BAILLEUR à offrir aux clients de la résidence, en plus de l'hébergement au moins 3 de ces 4 prestations de service précitées, dans les conditions prévues par l'article 261 D-4-b du Code Général des Impôts et par l'instruction DGI 3-A-2-03 du 30 avril 2003 permettant l'assujettissement des loyers du présent bail à la TVA. Le BAILLEUR renonce expressément au bénéfice de la franchise en base prévue à l article 293 B du Code Général des Impôts. Il s engage, à cet effet, à exercer cette option lors de la souscription de la déclaration d existence prévue à l article du Code Général des Impôts, ainsi que par l envoi d une lettre recommandée à la Recette des Impôts dont il dépend, étant précisé qu il devra, par ailleurs, assumer toutes les obligations relatives aux assujettis à la TVA, et plus particulièrement à la souscription de la déclaration d existence précitée. ARTICLE 5 : CHARGES ET CONDITONS Le présent bail est respectivement consenti et accepté sous les charges, clauses et conditions suivantes que le PRENEUR s oblige à exécuter et accomplir, à savoir : 5.1. : Etat des lieux Entretien Jouissance Le PRENEUR prend les lieux loués ce jour dans l état où ils se trouvent. Un inventaire contradictoire du mobilier et des éléments d équipement sera établi dans les plus brefs délais. Le mobilier et les éléments d équipement devront correspondre à ce qui est prévu dans l état annexé aux présentes : Conditions générales de jouissance Le PRENEUR jouira des biens loués en bon père de famille, suivant leur destination, telle quelle sera indiquée ci-après ; il ne pourra en aucun cas rien faire ou laisser faire qui puisse les détériorer et il devra prévenir immédiatement le BAILLEUR de toute atteinte qui serait portée à la propriété, de toutes dégradations et détériorations qui viendraient à se produire dans les locaux loués : Entretien Réparations : Locaux Le PRENEUR entretiendra les locaux loués en bon état de réparations locatives pendant tout le cours du bail, de manière à ce qu à l expiration du bail, ces locaux soient rendus au BAILLEUR dans un état lié à une usure normale. En conséquence, le BAILLEUR ne pourra en aucun cas exiger de la part du PRENEUR, la remise à l état neuf d origine des locaux loués, dégradés par le seul effet de la vétusté et de l usage normal desdits locaux. Il supportera tous les travaux d entretien courant ainsi que toutes les menues réparations qui deviendraient nécessaires. 4/21

5 Il est convenu que le PRENEUR supportera également les gros travaux prévus à l article 606 du Code Civil. «Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.» Les parties au présent bail conviennent que, pour l avenir, si la réglementation venait à se modifier et de ce fait l immeuble loué n est plus conforme aux normes réglementaires, la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour adapter les locaux loués ou les mettre en conformité avec ladite réglementation (notamment les «travaux de sécurité») sera exclusivement supportée par le PRENEUR. Il supportera le coût de ces travaux dans le cadre des charges de copropriété attachées aux lots objet du présent bail : Mobilier et éléments d équipement Le PRENEUR entretiendra en bon état le mobilier et les éléments servant aux biens loués, tels qu ils sont décrits ci-dessus. Toutes les réparations d entretien y afférentes seront à sa charge. Il sera tenu, entre autre, de remplacer à ses frais tous objets qui viendraient, au cours du présent bail, à être perdus, volés ou détruits pour quelque cause que ce soit. Le PRENEUR sera tenu, en fin de bail, de restituer en nature le matériel, le mobilier et tous objets présentement loués en état d usage. Tout objet manquant devra être remplacé par un autre de même nature et qualité. Les améliorations faites par le PRENEUR aux éléments d équipement et au mobilier loués resteront acquises en fin de bail et de ses renouvellements successifs et le départ du dernier locataire au BAILLEUR, sans indemnité. En aucun cas, les éléments d équipement, les objets mobiliers et ustensiles portés dans l inventaire, de même que ceux mis à disposition du PRENEUR ou en remplacement par le PRENEUR, ne pourront être utilisés par lui ou par des tiers, en dehors des lieux loués. Les éléments d équipement et les objets mobiliers incorporés au fonds par le PRENEUR resteront, en toute hypothèse, sa propriété personnelle et il pourra les retirer en quittant les lieux. Le PRENEUR prendra à sa charge la totalité des charges d entretien concernant la maintenance des biens mobiliers et des éléments d équipements visés dans l état annexé aux présentes : Etat des lieux en fin de bail A l expiration du bail, il sera dressé un état des lieux contradictoire, tant en ce qui concerne les locaux loués, que le mobilier : Visite des lieux Le PRENEUR devra laisser le BAILLEUR et son architecte visiter les lieux loués au moins une fois par an, pour s assurer de leur état, huit jours après l envoi d une lettre recommandée avec accusé de réception et seulement aux jours ouvrables. Il devra également laisser visiter pendant les six derniers mois du bail ou en cas de mise en vente, par toute personne munie de l autorisation du BAILLEUR ou de son notaire. Toutefois, ces visites ne pourront avoir lieu que les jours ouvrables et seulement de 14 heures à 17 heures. 5/21

6 5.5. : Impôts et charges locatives Le PRENEUR acquittera la taxe professionnelle se rapportant à son activité et d une façon générale, tous les impôts, contributions et taxes lui incombant en sa qualité de locataire, en ce compris la taxe d enlèvement des ordures ménagères, de manière à ce que le BAILLEUR ne soit pas inquiété à ce sujet ; et il devra en justifier audit BAILLEUR, à toute réquisition. Le PRENEUR acquittera l ensemble des charges locatives usuelles de la copropriété et plus généralement, toutes les dépenses locatives nécessaires à l utilisation des locaux loués, ainsi que les consommations d eau, d électricité, etc... Le PRENEUR prendra également à sa charge les impôts et taxes qui sont ordinairement à la charge des propriétaires bailleurs excepté l impôt foncier qui reste à la charge du BAILLEUR. Le PRENEUR supportera également les charges de copropriété non récupérables : Assurances Le PRENEUR sera tenu de contracter, auprès d une ou plusieurs compagnies d assurances notoirement solvables, une ou plusieurs polices garantissant les risques d incendie, d explosion, de vols et de dégâts des eaux, couvrant les bien mobiliers et les éléments d équipement dissociables garnissant les lieux loués, les risques locatifs, les recours des voisins et des tiers. Il garantira également les risques de responsabilité civile et tous risques spéciaux inhérents à son activité professionnelle et à son occupation des lieux. Il devra justifier de ces assurances et de l acquis des primes à toute réquisition du BAILLEUR. Le PRENEUR se réserve la faculté de souscrire toute assurance de responsabilité professionnelle : Cession Le PRENEUR pourra céder son droit au présent bail à un successeur dans son fonds de commerce constitué dans les locaux et ce à la condition expresse que le cessionnaire poursuive l'exploitation de la résidence selon les mêmes droits et obligations telles qu'elles sont stipulées aux présentes. Le nouveau cessionnaire devra disposer de garanties de solvabilité et d'honorabilité équivalentes à celles du PRENEUR. Si le BAILLEUR ne participe pas à la signature de l'acte, le cédant devra lui notifier la cession dans les formes prévues par l'article 1690 du Code Civil, dans le mois suivant sa prise d'effet. Faute par le cédant d'avoir respecté la présente clause, la cession ne sera pas opposable au BAILLEUR, celui-ci se réservant alors la faculté de résilier le présent bail. Aucun apport ou cession ne pourra être fait s'il est dû des loyers et charges par le PRENEUR : Apport en société En cas d apport du présent bail à une société, il sera fait application des dispositions de l article 5.7., cidessus. 6/21

7 5.9. : Sous location Le PRENEUR pourra sous-louer les locaux objets du bail à condition que ces sous-locations et/ou contrat de prestation de service portent sur des locaux meublés et équipés et qu elle soit accompagnée de la fourniture des services ci-dessus visés à l article 4. La sous-location pourra être consentie à tout sous-locataire, même exerçant les mêmes activités que le PRENEUR : Interdiction pour le BAILLEUR Le BAILLEUR s interdit formellement d exploiter, directement ou indirectement, dans le surplus de l immeuble dont font partie les locaux objets du présent bail un commerce similaire à celui du PRENEUR. Il s interdit également de louer, dans le surplus de l immeuble des locaux pour l exercice d un commerce similaire à celui du PRENEUR : Restitution des lieux Le PRENEUR rendra les clés des locaux le jour où finira son bail, nonobstant tout prétendu délai de faveur, d usage ou de tolérance. La remise des clés ou leur acceptation par le BAILLEUR, ne supportera aucune atteinte à son droit de répéter contre le PRENEUR le coût des réparations de toute nature dont le PRENEUR est tenu suivant la loi et les clauses et conditions du règlement de copropriété. Lors de la remise des clés le PRENEUR, si le BAILLEUR lui en fait la demande, devra justifier du paiement des contributions, impôts, taxes et autres charges lui incombant, tant pour l année en cours que pour les années écoulées : Destruction des locaux donnés à bail Par dérogation à l article 1722 du Code Civil, au cas de destruction partielle ou totale des lieux loués quelle qu en soit la cause le bail sera maintenu pendant toute la durée des travaux de remise en état des lieux. Pendant cette période, le paiement du loyer sera subordonné à la perception de l indemnité d assurance au titre de la police perte d exploitation du PRENEUR lequel s engage à transférer au BAILLEUR le montant de l indemnité perte d exploitation au fur et à mesure de sa perception de son assureur dans la limite du montant contractuel du loyer. Le PRENEUR sera tenu de faire réaliser les travaux de remise en état des lieux et bénéficiera à ce titre de la totalité des versements effectués par l assurance souscrite à cet effet et dont les primes sont acquittées par le PRENEUR. Autant que de besoin, le BAILLEUR donne par la présente une délégation irrévocable au PRENEUR afin de bénéficier de toutes sommes versées par l assureur quelle qu en soit la nature au titre du sinistre lié à la destruction partielle ou totale des lieux et des préjudices matériels et de troubles de jouissance qui en résultent à l exception de la restitution de la partie de l indemnité d assurance au profit du BAILLEUR correspondant aux loyers contractuels : Tolérances Aucun fait de tolérance de la part du BAILLEUR, qu elle qu en soit la durée, ne pourra créer un droit en faveur du PRENEUR ni entraîner aucune dérogation aux obligations qui incombent au PRENEUR en vertu du bail, de la loi ou des usages, à moins du consentement exprès et par écrit du BAILLEUR : Installations d enseignes extérieures Le PRENEUR pourra installer, à ses frais exclusifs, toute enseigne extérieure indiquant son activité, à la condition expresse d obtenir les autorisations administratives nécessaires et l accord de l assemblée générale des copropriétaires, le cas échéant. Ces enseignes devront par la suite être maintenues en parfait état d entretien. 7/21

8 ARTICLE 6 : EXONÉRATION DE RESPONSABILITÉ Le BAILLEUR décline toute responsabilité à raison des vols qui pourraient être commis dans les locaux loués au détriment du PRENEUR, celui-ci acceptant cette dérogation à toute jurisprudence contraire. Le BAILLEUR est exonéré de toute responsabilité même sous forme de réduction de loyer, dans le cas où, par fait de force majeure, il y aurait interruption de fournitures de gaz, d eau, d électricité, etc. ARTICLE 7 : LOIS ET USAGES Pour tout ce qui n est pas prévu aux présentes, les parties déclarent se soumettre aux lois et usages. ARTICLE 8 : LOYER ET CRÉDITS D OCCUPATION Le présent bail est consenti moyennant un loyer assujetti à la TVA, au taux en vigueur par l option du BAILLEUR en conformité de l article 293 F du Code Général des Impôts. Le BAILLEUR déclare expressément opter pour l assujettissement à la TVA et renoncer à la franchise en base de l article 293 B du code général des impôts. Ce loyer se compose de deux parties : Une partie en numéraire Une partie en nature consistant en la mise à disposition du BAILLEUR d un «crédit d occupation» qui sera utilisé exclusivement à l exercice par le BAILLEUR : - D un droit à mise à disposition d un hébergement pour l utilisation de ses séjours dans les conditions visées à l article À l exclusion de toutes autres prestations de services. Le présent loyer comprend la quote-part du loyer annuel représentative des locaux d habitation et de leurs dépendances immédiates et nécessaires. Le loyer est fixé comme suit : N Plan de Vente Option crédit d occupation (1) Premium Plaisir Premium Plaisir Premium Plaisir Premium Plaisir Premium Plaisir Loyer annuel en numéraire hors taxes (HT) Loyer annuel en numéraire TVA incluse (5,5%) Prix d acquisition HT du(des) bien(s) objet(s) des présentes Loyer annuel en nature TVA incluse (5,5%) (1) : Cocher la mention choisie Le BAILLEUR pourra séjourner dans la résidence et si possible dans son logement, pour son usage personnel. Ce ou ces séjours s effectueront dans les conditions définies ci-dessous en fonction de l option d occupation retenue par le BAILLEUR. Pendant ses séjours le BAILLEUR bénéficiera des prestations d hébergement fournies à la clientèle du PRENEUR et comprises dans le tarif public en vigueur (voir annexe 3). À ses frais, le BAILLEUR pourra également bénéficier, pendant ses séjours et selon les tarifs en vigueur, des autres services offerts par le PRENEUR à ses locataires. 8/21

9 8.1. : Options d investissement : Option «Garrigae PREMIUM» investissement pur Un loyer annuel en numéraire net garanti de 4,5% net HT (hors taxes) du prix d acquisition HT du(des) bien(s) objet(s) des présentes, cette option ne droit à aucun crédit d occupation : Option «Garrigae PLAISIR» investissement avec un crédit d occupation Un loyer annuel en numéraire net garanti de 3,1% net HT (hors taxes) du prix d acquisition HT du(des) bien(s) objet(s) des présentes. Cette option donne droit au BAILLEUR à un loyer en nature annuel fixe de 2,1% TTC (TVA incluse) du prix d acquisition HT du(des) bien(s) objet(s) des présentes. Ce loyer en nature est utilisable par le BAILLEUR sous la forme d un «crédit d occupation» TVA incluse (voir article 8.2.) : Utilisation du crédit d occupation L occupation du(des) bien(s) objet(s) des présentes est réservée au BAILLEUR, ou toutes autres personnes de son choix. Il est ici préciser que le BAILLEUR devra transmettre le nom et prénom de la personne de son choix au PRENEUR dans les conditions de l article Le «crédit d occupation» pourra être utilisé par le BAILLEUR pour l occupation d un hébergement dans une résidence exploitée par le PRENEUR. La valeur du «crédit d occupation» sera calculée sur la base de 75% du tarif public (TVA incluse) en vigueur, hors promotions. Le PRENEUR communiquera chaque année au BAILLEUR le calendrier d occupation au plus tard : - le 15 juillet pour la période d hiver, - le 15 décembre pour la période d été. Le «crédit d occupation» ne pourra être utilisé entre le premier samedi du mois de juillet et le troisième samedi du mois d août, sauf accord exprès du PRENEUR. Dans le cas où le «crédit d occupation» serait insuffisant pour régler l intégralité du séjour effectué par le BAILLEUR, ce dernier devra s acquitter des sommes dues sur place (voir article 8.3.). La non utilisation partielle ou totale du «crédit d occupation» annuel ne donnera lieu, de la part du PRENEUR au BAILLEUR, ni à aucun remboursement, ni à aucune indemnité. L excèdent non utilisé sera perdu pour le BAILLEUR et ne sera pas reporté sur l année suivante : Tarif préférentiel Le BAILLEUR pourra, au-delà de son crédit d occupation, bénéficier à tout moment d un séjour moyennant le paiement d un prix calculé au tarif public en vigueur, hors promotions, réduit de 25%. En outre, le BAILLEUR pourra bénéficier de cette même réduction sur le prix des séjours qu il effectuerait dans les autres résidences gérées par le PRENEUR : Réservation des séjours Le BAILLEUR devra, chaque année, notifier au PRENEUR les dates auxquelles il entend user de son droit d occupation, au plus tard : - le 1er septembre pour la période d hiver, - le 31 janvier pour la période d été. 9/21

10 Les réservations en dehors de ces dates seront possibles sous réserve de la disponibilité dans la Résidence et de l accord du PRENEUR. La durée des séjours est au choix du BAILLEUR. Toutefois, il est rappelé que le droit de séjour du BAILLEUR ne pourra excéder 182 jours dans une année. Si, pour une raison ou une autre, le BAILLEUR n avait pas reçu les documents prévus à l article 8.2., il lui appartiendrait d en prévenir le PRENEUR, au plus tard 10 jours avant les dates d échéances définies cidessus. À défaut d avoir manifesté son choix dans les délais, le BAILLEUR ne pourra exercer ses droits de séjour qu en fonction des disponibilités selon les saisons qui lui seront indiquées par le PRENEUR. Il en sera de même en cas de changement après les dates limites et pour toute demande de modification. La stipulation du loyer en nature étant une condition déterminante du présent bail, le BAILLEUR ne pourra prétendre à aucune indemnité à son profit, ni droit de report l année suivante dans le cas où il n utiliserait pas la totalité des droits de séjour résultant de cette fraction de loyer. Pendant la période d'occupation, le BAILLEUR sera soumis aux mêmes obligations que tout autre locataire de la Résidence, notamment en ce qui concerne le règlement intérieur et les dommages qui pourraient être causés aux installations et au matériel mis à sa disposition. Le BAILLEUR bénéficiera des prestations fournies à la clientèle du PRENEUR et comprises dans le tarif public formule «locative» utilisé pour l évaluation des droits de séjour. Le BAILLEUR s'acquittera au moment du départ de la Résidence de l'ensemble des prestations facturées par le PRENEUR dans le cadre des services annexes payants éventuellement utilisés par le BAILLEUR pendant son séjour. ARTICLE 9 : PAIEMENT DU LOYER EN NUMÉRAIRE Le loyer annuel, dont le montant est TVA incluse, est payable trimestriellement, à terme échu, dans le mois qui suit le trimestre civil. Le BAILLEUR devra établir, à cette fin, une facture détaillant : - le montant du loyer en numéraire hors taxes et la TVA y afférant, - le montant du loyer en nature hors taxes et la TVA y afférant. Les loyers seront dus pour la première fois à compter du lendemain de la livraison du bâtiment entièrement meublé. Le cas échéant, le premier loyer sera calculé au prorata temporis depuis la date de prise d effet du bail. Le paiement du loyer en numéraire sera effectué en quatre termes égaux, à terme échu, les 10 janvier, 10 avril, 10 juillet, 10 octobre, de chaque année. Le premier paiement devant avoir lieu, le 10 janvier De convention expresse entre les parties, il n est pas stipulé de dépôt de garantie. ARTICLE 10 : RÉVISION DU LOYER Le loyer en numéraire, ainsi que le loyer en nature, feront, à compter de la première année entière suivant la prise du bail, l'objet d'une révision de plein droit le 1er janvier suivant chaque période triennale (tous les trois ans), dans la limite de 50% de la variation de l indice de référence des loyers (IRL), publiée trimestriellement par l INSEE, avec une garantie d augmentation de 1,00% net par an. L indexation de ces loyers est limitée à 50% par rapport à son application pleine et entière afin de compenser les charges payées par le PRENEUR en lieu et place du BAILLEUR. En cas de contestation de cette application partielle de l indice par le BAILLEUR, ce dernier sera débiteur immédiatement de l ensemble des charges autres que ceux qui figurent au décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables auprès des locataires. Le BAILLEUR sera ainsi notamment tenu de prendre en charge : 10/21

11 l entretien concernant la maintenance des biens mobiliers et des éléments d équipements visés dans la liste du mobilier annexée aux présentes. les travaux d entretien courant ainsi que toutes les menues réparations. les gros travaux prévus à l article 606 du Code Civil. la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour adapter les locaux loués ou les mettre en conformité avec la réglementation en vigueur, notamment en matière de sécurité. tous les impôts, contributions et taxes payées par le PRENEUR mais imputables au BAILLEUR au titre d un bail commercial usuel. les charges de copropriété non récupérables. Cette modification de la clause de charges s appliquera au bail en cours ainsi qu à ses renouvellements successifs. L indice de base réputé avoir servi à la fixation des présents loyers sera le dernier indice publié à la date de prise d effet des présentes. L indice de référence à prendre en compte pour le calcul de la révision des loyers sera le dernier indice publié à la date de la nouvelle révision. En cas de variation de la T.V.A. pendant la durée du présent bail, les loyers ci-dessus fixés subiront la même variation. De convention expresse, s il intervenait une mesure gouvernementale de limitation des prix, le jeu de la révision respectera la mesure administrative. ARTICLE 11 : CHARGES En sus des loyers, le PRENEUR prendra en charge directement, dans le cadre de l exploitation de la Résidence, les dépenses entrant dans la catégorie des charges récupérables telles que définies à l article 5.5 ci-dessus. ARTICLE 12 : DISPOSITION DIVERSES Dans le cas où le défaut de sous-location du bien résulterait : soit du fait ou d'une faute du BAILLEUR, soit de l'apparition de désordres de nature biennale et/ou décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves, soit l existence de désordres et/ou d imperfections autres que purement esthétiques, des malfaçons autres que de faibles importances et des défauts de conformité (autres que ceux qui n empêchent pas l utilisation des lieux conformément à leur destination et à condition d avoir été réparées dans un délai de 48 heures depuis la date de réception de l ouvrage avec les entreprises) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, les loyers définis ci-avant ne seront pas dus jusqu'à l'expiration du mois au cours duquel le trouble de jouissance aura pris fin. Pour la correspondance et la notification des dates de réservations, le Bailleur devra s adresser à GARRIGAE HOTELS & RESORTS, 12 bis rue de la Coquille BEZIERS. ARTICLE 13 : ASSEMBLÉES DE COPROPRIÉTAIRES Le BAILLEUR donne mandat irrévocable au PRENEUR ou à toutes personnes physiques ou morales choisies par celui-ci de le représenter aux assemblées de copropriétaires. A cet effet, il devra, lors de chaque convocation aux assemblées, donner un pouvoir spécial au représentant que le PRENEUR lui indiquera, avec mandat de prendre part aux délibérations en ses lieu et place, dans l'intérêt commun du mandant et du mandataire, afin de conserver à l'immeuble sa destination. 11/21

12 Le mandataire devra rendre compte de l'exécution de son mandat à première réquisition du mandant qui ne pourra révoquer son mandat qu'en cas de faute dans l'exercice de sa mission de mandataire. ARTICLE 14 : CLAUSE RÉSOLUTOIRE A défaut de paiement d un seul terme de loyer à son échéance ou d exécution d une seule des conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, et un mois après un simple commandement ou une sommation d exécuter fait au PRENEUR ou au domicile élu, contenant mention de la présente clause et mentionnant ce délai, restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR, et l expulsion du PRENEUR et de tous occupants de son chef, pourra avoir lieu en vertu d une simple ordonnance de référé, exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, sans préjudice de tous dépens et dommages intérêts et du droit du BAILLEUR d exercer toutes action qu il pourra juger utile et sans que l effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles, passé le délai sus-indiqué. ARTICLE 15 : CAUTION La société GARRIGAE INVESTISSEMENTS, au capital social de et inscrite au RCS de Béziers sous le numéro B , se porte caution solidaire du PRENEUR pour le paiement des loyers des présentes. ARTICLE 16 : FRAIS Les frais éventuels, relatifs au présent bail, seront à la charge du PRENEUR, toutefois, si le BAILLEUR souhaite que le bail soit établi par acte authentique, il en assumera seul les frais. ARTICLE 17 : ATTRIBUTION DE JURIDICTION Tous les litiges à naître du présent contrat ou à son occasion seront résolus par LA CHAMBRE D ARBITRAGE DU GRAND SUD (285 rue Alfred Nobel, Montpellier, tél : , fax : , mail : mpl-lr@wanadoo.fr), conformément à son Règlement que les parties déclarent connaître et accepter dans son édition en vigueur au jour de la demande d arbitrage. ARTICLE 18 : ÉLECTIONS DE DOMICILE Pour l exécution des présentes et de leurs suites, les parties font élection de domicile en leur siège respectif ou en leur domicile. Fait en deux exemplaires A : Le :. /. / Pour le BAILLEUR Pour le PRENEUR 12/21

13 ANNEXE 1 : LISTE DU MOBILIER LISTE DU MOBILIER ET ÉQUIPEMENTS FURNITURE & FITTINGS T1 T2 T3 Coin cuisine : Kitchen area : assortiment d ustensile de cuisine set of cooking utensils ensemble vaisselle et couverts set of crockery and cutlery ensemble de petits appareils électroménagers set of small household appliances Coin repas : Dining area : table table chaises chairs Séjour : Living room : canapé trois places convertible three-seater convertible sofa fauteuil armchair 1 2 table basse coffee table téléviseur TV Chambre 1 : Bedroom 1 : grand lit double bed 1 1 tables de chevet bedside tables 2 2 Chambre 2 : Bedroom 2 : grand lit ou 2 petits lits double bed or 2 single beds 1 tables de chevet bedside tables 2 Salle de bain (par salle de bain) Bathroom (per bathroom) miroir mirror ensemble porte papier, porte serviettes set of towel rails, toilet-roll holder Divers : Other items : Eclairage, éléments décoratifs suivant projet décorateur Lighting, decorative items as per decorator's plan Terrasse / Loggia : Terrace / Loggia mobilier de jardin garden furniture /21

14 ANNEXE 2 : AVENANT AU BAIL COMMERCIAL AVENANT AU BAIL COMMERCIAL Résidence «Le Cloître d Olonzac» à Olonzac (34210) Entre les soussignés : 1/ Le ou les propriétaires : Mademoiselle/ Madame :... Monsieur :... Demeurant : ou Société patrimoniale :... Siège social :... Représentée par :... Agissant en qualité de :... Forme juridique :... N et ville RCS :... Ci-après désignés par le vocable «Le BAILLEUR», d'une part 2/ La société dénommée GARRIGAE HOTELS & RESORTS, Société à Responsabilité Limitée au capital social de , dont le siège social est à BEZIERS, 12 bis rue de la Coquille, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BEZIERS sous le numéro Ici représentée par son gérant Monsieur Miguel ESPADA, ayant tous pouvoirs à l effet des présentes, en vertu des articles 2 et 10 des statuts, ou toute personne dûment habilité par lui. Ci-après désignée par le vocable «Le PRENEUR», d'autre part IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT : Les parties ont signé un Bail Commercial qui régit leur relation de manière générale. Afin de rendre effective leur collaboration, elles ont convenu de préciser les modalités particulières de celle-ci dans le présent avenant. I. LE PRENEUR S ENGAGE : A prendre à bail la totalité des lots de copropriété qui lui sont apportés par les copropriétaires pour une durée de neuf ans dans le cadre d un bail commercial régi par le décret du 30 septembre A affecter pendant toute la durée du bail, les locaux de services à l exploitation de la résidence, conformément à la destination définie au règlement de copropriété. A céder à la copropriété, pour un euro symbolique, l ensemble des locaux de services dans les conditions suivantes : En cas de résiliation du bail pour non-respect d une des clauses résolutoires, En cas de non renouvellement du bail du fait du PRENEUR, En cas de cession de l activité du PRENEUR, le nouvel exploitant accepte expressément les conditions de cet avenant. II. AUTRES DISPOSITIONS Aucunes des autres dispositions du Bail Commercial non contraires à celles du présent avenant n est modifiée. Fait en deux exemplaires originaux, À.., le. /. / 200 Pour le BAILLEUR Pour le PRENEUR 14/21

15 ANNEXE 3 : TARIFS LOCATIFS PUBLICS Formule Locative Haute Saison Moyenne Saison Basse Saison Type d'unité Juillet et Août Avril, Mai, Juin et Septembre Mars, Octobre, Novembre et Décembre 1 chambre chambres Prix à la semaine, du Samedi après-midi au Samedi matin suivant. Chaque semaine commence le samedi à 17 heures pour se terminer le samedi suivant à 10 heures. Fermeture annuelle en Janvier et Février, après les vacances du nouvel an. Cette grille tarifaire est à titre indicatif seulement. Elle est basée sur les tarifs Les propriétaires d'unités au Cloître d'olonzac bénéficient d'une réduction de 25% sur la grille tarifaire, hors promotions. 15/21

16 ANNEXE 4 : ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES 16/21

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