ACTUALITÉ JURIDIQUE LCA-FFB

Transcription

1 ACTUALITÉ JURIDIQUE LCA-FFB Actualité du 20 février 2017 DISPOSITIFS «PINEL», «DUFLOT», «SCELLIER», «ROBIEN», «BORLOO», «BESSON» PLAFONDS DE LOYER ET DE RESSOURCES POUR 2017 La plupart des dispositifs prévus en faveur de l'investissement immobilier locatif s'adressent uniquement aux bailleurs qui s'engagent à ce que le loyer du locataire n'excède pas certains plafonds. Il en est ainsi du dispositif «Pinel» et des dispositifs «Duflot», «Scellier», «Robien» (classique et recentré), «Borloo» (neuf ou ancien) ou encore «Besson» (neuf ou ancien), qui, bien que supprimés, continuent à produire leurs effets pour les investissements déjà réalisés. Rappel : Pour le calcul des plafonds de loyer au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon ). À ces plafonds de loyer, il est ensuite appliqué pour les dispositifs «Pinel» et «Duflot» un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Certains d'entre eux («Borloo», «Besson», «Scellier intermédiaire», «Duflot» et «Pinel») sont en outre subordonnés à la condition que les ressources du locataire au moment de la conclusion, du renouvellement ou de la reconduction du bail n'excèdent pas certains montants. Rappel : Les ressources du locataire correspondent au revenu fiscal de référence, qui figure sur l avis d impôt sur le revenu de l avant-dernière année précédant la signature du contrat de location. On apprécie le plafond à retenir à la date de signature du bail en fonction des titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux. Les plafonds de loyers et de ressources doivent être respectés pendant toute la durée de l'engagement de location.

2 Le BOFIP-Impôts a publié le 16 février 2017 une annexe (BOI-BAREME ) actualisant les différents plafonds de loyer et de ressources des locataires applicables pour les baux conclus entre le 1 er janvier 2017 et le 31 décembre Pour mémoire, la réduction d impôt Pinel est prorogée jusqu en décembre L article 68 de la loi de Finances pour 2017 (loi n du 29 décembre 2016) : - a prorogé d un an la réduction d impôt sur le revenu en faveur des particuliers qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés destinés à la location dans le secteur intermédiaire (CGI, article 199 novovicies) ; - a ouvert à certaines communes de la zone C, dite zone non tendue, la possibilité de bénéficier à titre expérimental du dispositif, lorsque certaines spécificités démographiques ou économiques des territoires concernés le justifient. Un agrément sera délivré en ce sens aux communes concernées. La réduction d impôt s appliquera en 2017, aux acquisitions de logements ou, s agissant des logements que le contribuable fait construire, aux dépôts de demande de permis de construire, réalisés à compter de l entrée en vigueur de l agrément. En résumé, le dispositif Pinel est donc applicable aux communes classées dans les zones A (A bis et A) et B1 définies à l article R du CCH ; Pour les logements situés dans les communes en zones B2 ou C, seules les communes qui bénéficient d un agrément dérogatoire, délivré par le préfet de région, sont éligibles au dispositif. L agrément rendant la commune éligible à la réduction d impôt peut être invoqué pour les logements dont l acte authentique d acquisition est signé ou pour les logements que le contribuable fait construire, dont le permis de construire est déposé à compter du lendemain de la publication de l arrêté préfectoral au recueil des actes administratifs. Il peut l'être dès le lendemain de sa mise en ligne sur le site internet de la préfecture. Vous pouvez consulter la liste des communes de zone B2 éligibles (à ce jour, il n y a pas encore de commune sous agrément en zone C) sur le site du Ministère du logement et de l habitat durable ainsi qu utiliser l outil de simulation et de calcul en cliquant sur le lien suivant : Ce calculateur vous permet : de vérifier si votre commune est éligible au dispositif ; de calculer le loyer plafond auquel vous pourrez louer votre logement ; de connaître le plafond de revenus maximal de vos futurs locataires ; de connaître le montant de la réduction d impôt dont vous pouvez bénéficier. 2

3 Peuvent donc bénéficier de la réduction d impôt «Pinel» (ouverture au bénéfice du dispositif) : les logements acquis neufs ou en l état futur d achèvement (VEFA) entre le 1 er septembre 2014 et le 31 décembre 2017 ; les logements que le contribuable fait construire (Ex : CCMI), faisant l objet d un dépôt de demande de permis de construire entre le 1 er septembre 2014 et le 31 décembre 2017 ; les logements acquis entre le 1 er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et qui font ou ont fait l objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d un immeuble neuf (la notion d «immeuble neuf» est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière) ;les logements, acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates (réalisés soit par l acquéreur, soit par le vendeur) définis par décret (décret du ) permettant aux logements d acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du ) ; les locaux, acquis entre le 1 er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, affectés à un usage autre que l habitation et qui font l objet, entre ces mêmes dates, de travaux de transformation en logement (réalisés soit par l acquéreur, soit par le vendeur). Les autres conditions d application du dispositif restent inchangées. On rappelle que l achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de signature de l'acte authentique d'acquisition, dans le cas d un logement acquis en l état futur d achèvement, ou la date de l obtention du permis de construire, dans le cas d un logement que le contribuable fait construire. L achèvement des travaux concourant à la production d un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l acquisition du local ou du logement concerné. Entre l achèvement des travaux et l acquisition par le contribuable, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit. Le taux de la réduction d'impôt varie en fonction de la durée de l'engagement de location. Il est ainsi fixé à : - 12 % dans le cas où l'engagement de location est pris pour une durée de six ans ; - 18 % dans le cas où l'engagement de location est pris pour une durée de neuf ans. Selon la durée minimale de l'engagement de location, la réduction d'impôt est répartie sur six ou neuf ans. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d'un sixième ou d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années. 3

4 En cas de prorogation de l'engagement de location dans les conditions fixées ci-dessus, le taux de la réduction d'impôt est de : - 6 % pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période triennale, s'il s'agit d'une prorogation pour trois années supplémentaires, renouvelable une fois, d'un engagement initial de location de six ans ; - 3 % pour la période triennale, s'il s'agit d'une prorogation pour trois années supplémentaires, d'un engagement initial de location de neuf ans. La réduction d'impôt «prorogée» est imputée, par période triennale, à raison d'un tiers de son montant sur l'impôt dû au titre de chacune des années comprises dans ladite période. Les investisseurs qui ont pris un engagement de location de douze ans bénéficient ainsi d'un taux de réduction d'impôt de 21 %. S agissant des investissements réalisés en outre-mer à compter du 1 er septembre 2014, le taux de la réduction d impôt est ramené à 23 % dès lors que l engagement de location est de six ans. Il reste à 29 % lorsque l engagement de location est de neuf ans. La possibilité d exercer l option pour une prorogation triennale de la durée de l engagement de location, pouvant aller jusqu à douze ans, est également ouverte. Le taux de la réduction d impôt est alors fixé à 32 % du prix de revient du logement. Concernant les investissements réalisés à compter de cette même date par voie de souscription au capital d une Société civile de placement en immobilier (SCPI), la réduction d impôt est désormais calculée sur 100 % du montant investi dans la SCPI, contre 95 % auparavant, et ce, toujours dans la limite de euros par contribuable et pour une même année d imposition. Tableau synthétisant les taux de la réduction d'impôt «Pinel» en fonction de la durée d'engagement de location. Durée de l'engagement initial Investissement en métropole Investissement en outre-mer 6 ans 12 % 23 % 1 e prorogation de 3 ans 6 % 6 % 2 e prorogation de 3 ans 3 % 3 % RI* maximale 21 % 32 % 9 ans 18 % 29 % Prorogation de 3 ans 3 % 3 % RI* maximale 21 % 32 % *réduction d impôt 4

5 Le prix de revient du logement est retenu dans la limite de 5500 par m² de surface habitable, sans pouvoir dépasser globalement Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le bailleur doit s engager à ce que le montant des loyers et les ressources du locataire ne dépassent pas un plafond dont le montant est relevé chaque année. La loi prévoit que les plafonds de loyers peuvent être réduits par le représentant de l'etat dans la région après avis du comité régional de l'habitat, afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux. Les conditions dans lesquelles les plafonds peuvent être réduits sont déterminées par le décret n du 19 juin 2013 publié au JO du 21 juin Ces plafonds de loyer modulés localement répondent aux mêmes modalités d application que les plafonds de loyer nationaux (même application du coefficient multiplicateur, révision des plafonds de loyer au 1er janvier de chaque année en fonction des variations annuelles de l IRL du 2 ème trimestre). Ils s appliquent aux logements dont l acte authentique d acquisition est signé ou dont la demande de permis de construire est déposée à compter de la date d entrée en vigueur de l arrêté. Vous pouvez consulter la liste des communes ayant fait l objet d une modulation du plafond de loyer régulièrement mise à jour sur le site du Ministère du logement et de l habitat durable en cliquant sur le lien suivant : Les logements doivent remplir certaines conditions de performance énergétique. Pour les constructions nouvelles, il s agit du respect de la réglementation thermique 2012 («RT 2012»), ou de l obtention du label «Bâtiment basse consommation, BBC 2005» (pouvant être délivré uniquement aux logements dont le dépôt du permis de construire est antérieur au 1 er janvier 2013). Enfin, pour les investissements «Pinel» en métropole, la réduction d'impôt annuelle obtenue est sous le plafonnement global des avantages fiscaux de prévu à l'article A du CGI (Ce plafond est porté à pour les investissements outre-mer). Pour en savoir plus sur le plafonnement des niches fiscales, vous pouvez consulter le site Service- Public.fr : 5