Kirkman c. Gagné 2006 QCCS 2125 COUR SUPÉRIEURE SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L HONORABLE MARTIN BUREAU, J.C.S.

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1 Kirkman c. Gagné 2006 QCCS 2125 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS N : DATE : 21 avril 2006 SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L HONORABLE MARTIN BUREAU, J.C.S. VALÉRIE E. KIRKMAN, domiciliée et résidant au 230, rue Tyler à Ayer's Cliff, J0B 1C0, district de Saint-François et HERVÉ GAGNON, domicilié et résidant au 230, rue Tyler à Ayer's Cliff, J0B 1C0, district de Saint-François Demandeurs c. ONIDE GAGNÉ, domicilié et résidant au 2727, chemin Ayer's Cliff à Magog, J1X 3W2, district de Saint-François Défendeur JUGEMENT [1] Les causes des problèmes éprouvés par les demandeurs, suite à l'acquisition de leur résidence, auraient-elles dû être constatées, décelées et notées par le défendeur lorsqu'il a procédé à une inspection préachat de l'immeuble? Les dommages, troubles, ennuis et inconvénients réclamés résultent-ils d'une faute du défendeur dans l'exécution de ses obligations contractuelles envers les demandeurs? JB 3778

2 CERTAINS FAITS PERTINENTS: Démarches antérieures à l'acquisition: [2] Les demandeurs, très intéressés à acquérir une résidence de style victorien construite en grande partie il y a plus de 50 ans, présentent le 23 mai 1999 une promesse d'achat. Ils complètent le formulaire obligatoire utilisé par les courtiers et agents immobiliers du Québec. Parmi les conditions de cette promesse d'achat, celle suggérée par l'association des courtiers et agents immobiliers du Québec quant à une inspection préachat est formulée. Les demandeurs y précisent ce qui suit: "B2.4 INSPECTION PAR UNE PERSONNE DÉSIGNÉE PAR L'ACHETEUR. Cette promesse d'achat est conditionnelle à ce que l'acheteur puisse faire inspecter l'immeuble par un expert en bâtiment dans les 7 jours suivant l'acceptation de la présente promesse d'achat. Si cette inspection révèle l'existence d'un facteur se rapportant à l'immeuble susceptible, de façon significative, d'en diminuer la valeur ou les revenus ou d'en augmenter les dépenses, l'acheteur devra en aviser le VENDEUR par écrit et devra lui remettre une copie du rapport d'inspection dans les quatre (4) jours suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d'achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception par le VENDEUR d'une copie du rapport d'inspection. Dans le cas où l'acheteur n'aviserait pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition." [3] À la suite d'un échange de proposition et de contre-proposition quant au prix de vente et certaines autres conditions, un accord de volonté intervient pour la vente de l'immeuble le 30 mai [4] Les demandeurs ne connaissent aucun expert en bâtiment, de sorte que l'agent d'immeuble Albert Brandt les réfère au défendeur Onide Gagné. Ils s'entendent avec lui afin qu'il procède à l'inspection de la propriété convoitée. [5] Les parties ne rédigent aucun contrat ou entente pour préciser les conditions de cette inspection et les obligations respectives de chacune d'elles. Les demandeurs témoignent qu'en raison de l'âge de la maison, il était important qu'ils puissent obtenir une inspection attentive et complète de celle-ci afin de connaître tous les travaux nécessaires en fonction de l'état du bâtiment. Ils affirment avoir particulièrement insisté pour que le défendeur leur fasse part de ses constatations en ce qui concerne l'état des fenêtres, du sous-sol, de la fournaise et d'un bâtiment accessoire. [6] Le défendeur affirme que, compte tenu du contexte de l'inspection et puisqu'il s'agit d'une maison ancestrale, il n'avait pas à s'attarder à toutes et chacune des petites défectuosités. Il dit avoir informé la demanderesse que cet immeuble nécessiterait un entretien constant. Bien qu'il déclare que les parties n'ont pas discuté spécifiquement

3 de la nature exacte et de l'étendue de ses services, il précise qu'il n'effectue jamais de visite préachat à la demande d'un futur acheteur sans que celui-ci n'ait été référé par un agent d'immeuble. [7] Il affirme n'effectuer des inspections qu'en fonction et relation avec les clauses habituelles des promesses d'achat relatives à l'inspection de l'immeuble. Ce n'est donc que si "cette inspection révèle l'existence d'un facteur se rapportant à l'immeuble, susceptible, de façon significative, d'en diminuer la valeur ou les revenus ou d'en augmenter les dépenses" qu'il avisera les acheteurs d'un problème. Sa responsabilité se limite donc, selon ses dires, à informer ses clients d'éléments significatifs quant à la valeur des revenus ou les dépenses relatives à l'immeuble inspecté. [8] C'est donc sans que les parties ne concluent d'entente écrite, et selon leurs témoignages respectifs avec des objectifs et des attentes différentes, que le défendeur entreprend la réalisation de son inspection préachat. [9] Le 4 juin 1999, le défendeur soumet le rapport d'inspection demandé. Il y décrit d'abord sommairement l'immeuble et les bâtiments connexes. Par la suite, il mentionne: " j'ai constaté que cette maison est en bon état et je n'ai remarqué aucun vice important qui pourrait affecter cette maison. Toutefois, les points suivants ont été remarqués ". [10] Il entreprend ensuite la description de certains éléments relatifs au sous-sol, à l'extérieur et à l'intérieur de la maison. Il formule également certains commentaires quant aux fondations du garage. [11] Les commentaires qui apparaissent à ce rapport rassurent les demandeurs quant à l'état de la propriété et l'absence d'éléments qui pourrait justifier une renégociation du prix ou des conditions de la vente. [12] Leur expert en bâtiment les informe que la maison est en bon état, qu'il n'y a aucun vice important, que le sous-sol est sec mais qu'il serait avantageux de le ventiler en ouvrant les fenêtres. Ils apprennent également que les fondations, le revêtement, les fenêtres ainsi que le toit et les galeries sont en bon état. Quant à l'intérieur de la propriété, le défendeur leur affirme qu'en considération de l'âge de la maison, les murs, plafonds et planchers de toutes les pièces sont en bon état mais qu'il serait toutefois préférable d'installer une rampe pour l'escalier qui conduit au demi-étage. Même le garage est en bon état bien que s'ils devaient le transformer un jour en résidence, certains travaux devraient alors être effectués. [13] Les demandeurs sont rassurés. Il n'y a aucune information ou commentaire inquiétant concernant l'immeuble qu'ils ont promis acheter. Ils donnent donc suite sans

4 autre négociation à la promesse d'achat et acquièrent le 3 août 1999 l'immeuble pour la somme de $. Problèmes éprouvés après l'achat: [14] Dans les mois qui suivent la prise de possession, les demandeurs déchantent et prennent connaissance de plusieurs défectuosités. [15] Les premières constatations et déceptions des demandeurs concernent le mauvais état de la fournaise et la vétusté des réservoirs d'huile. [16] Ils notent également, peu de temps après leur déménagement, des odeurs d'humidité assez prononcées provenant du sous-sol. Ils constatent qu'une fenêtre du deuxième étage est en très mauvais état parce que le bois est pourri en raison d'une accumulation d'eau. Cette fenêtre sera éventuellement remplacée et son emplacement modifié pour éviter de nouveaux problèmes. [17] Dès le premier automne lors du ramonage de la cheminée, ils sont informés que celle-ci est fissurée. [18] En février 2000, six mois après la prise de possession et au cours de leur premier hiver dans la résidence, les demandeurs constatent des infiltrations d'eau par la toiture du deuxième étage et d'autres près de l'entrée du sous-sol. Il n'est alors pas possible d'identifier précisément le lieu précis de l'infiltration par la toiture et les causes de celle-ci. Il y a suffisamment d'eau au sous-sol pour que le demandeur soit obligé pendant plusieurs jours de l'assécher et de prendre des mesures d'urgence pour corriger le problème. [19] Pendant les premières semaines qui suivent l'achat, les demandeurs constatent que certains barreaux de la galerie sont pourris et que la peinture qui les recouvre s'écaille. Ils en remplacent quelques-uns immédiatement et certains autres au cours de l'été Un poteau de soutien de la galerie secondaire située sur le côté de la résidence, et qui donne accès à une porte menant vers la cuisine, doit être remplacé parce qu'il est sérieusement endommagé et que la toiture s'affaisse. Cette galerie sera éventuellement entièrement modifiée et réparée en raison du réaménagement d'une ancienne fenêtre au sous-sol et de son état de vétusté. [20] Les demandeurs découvrent dans les mois suivants d'autres défectuosités particulièrement en ce qui concerne la toiture. [21] Ils affirment, eu égard à toutes ces défectuosités, que s'ils en avaient été informés ou si on leur avait fait part des risques à leur sujet, ils auraient refusé de donner suite à leur promesse d'achat ou, à tout le moins, auraient renégocié le prix

5 d'achat pour tenir compte des réparations nécessaires et des troubles liés à de tels problèmes. Les mises en demeure, les expertises et la réclamation: [22] Le 14 mars 2000, les demandeurs font parvenir une mise en demeure à leur vendeur pour obtenir le paiement d'un montant de 3351,92 $ représentant le coût de remplacement des réservoirs d'huile et de la fournaise. [23] Les demandeurs obtiennent l'opinion d'un expert, l'ingénieur Luc Muyldermans. Celui-ci, dans un document du 8 mai 2001, leur fait part de ses constatations quant à des défauts de l'immeuble et y formule ses recommandations afin de corriger la situation. Il estime enfin les coûts des travaux de réparation envisagés. [24] Cet expert conclut à la présence de plusieurs défauts visibles ou faciles à déduire et qui existaient lors de l'achat de la maison. Il précise que les vices sont importants parce qu'ils altèrent la durabilité, la stabilité, l'usage, la qualité de l'air et la sécurité de la maison et de ses occupants. Il conclut en mentionnant que des travaux importants d'un montant de ,56 $ sont nécessaires pour corriger les défauts. [25] Le 4 juin 2001, leur procureur avise le défendeur qu'il a reçu instructions de ses clients de lui réclamer $ dont ,48 $ pour des frais de réparation et le solde pour troubles, ennuis et inconvénients. Il fait état dans cette mise en demeure de différentes défectuosités et vices qui affectent l'immeuble et révèle avoir mandaté un expert qui aurait constaté la présence de défectuosités et vices dont les signes auraient dû être constatés par le défendeur lors de son inspection. [26] Dès qu'il est informé d'un éventuel recours contre lui, le défendeur mandate un procureur afin que celui-ci obtienne des précisions quant aux faits qui lui sont reprochés et quant aux réparations et dommages qui lui sont réclamés. [27] Le 8 juin 2001, son procureur informe celui des demandeurs que son client est très surpris de la teneur de la mise en demeure du 4 juin, puisque les demandeurs possèdent la maison depuis près de deux ans. Il requiert alors une copie du rapport de l'expert Muyldermans pour mieux évaluer la réclamation. [28] Un mois plus tard, le 9 juillet 2001, le procureur du défendeur communique de nouveau avec celui des demandeurs. Il l'informe avoir reçu copie du rapport d'expert des demandeurs et l'avoir soumis à son client. Celui-ci, après étude du rapport, nie devoir quelque montant que ce soit et considère que son travail a été fait suivant les règles de l'art. Il l'informe alors que toutes procédures seront vigoureusement contestées. [29] Moins de trois semaines plus tard, l'action est intentée.

6 [30] C'est sur la foi de cette expertise que les demandeurs intentent, le 26 juillet 2001, leur action contre le défendeur. Ils réclament $ pour dommages résultant de travaux de réparation déjà faits ou à effectuer et 8000 $ pour troubles, ennuis et inconvénients. À ces sommes, ils ajoutent 3351,92 $ pour le remplacement éventuel de la fournaise, dépense qu'ils n'ont pas encore effectuée. [31] Les demandeurs produisent au dossier de la Cour une liste des "FACTURES DÉPENSES" dont le total s'élève à ,62 $. Ils y font état de frais pour le réaménagement de la pente du terrain, la réparation de l'entrée de cave, des toitures, de la fenestration, balcon et margelle, de la réparation de la cheminée, de travaux d'électricité et de plomberie et de frais divers. On y retrouve également les coûts pour le remplacement de la fournaise. [32] Quelques mois plus tard, le 2 octobre 2001, un autre ingénieur, André Levesque, mandaté par le défendeur, visite la propriété et lui soumet le 21 janvier 2002 son rapport d'expertise. [33] L'ingénieur André Levesque procède à l'inspection des lieux en fonction des items mentionnés dans le rapport de l'ingénieur Muyldermans et s'attarde donc dans son propre rapport à traiter des vices ou défectuosités révélés par celui-ci. Il traite plus particulièrement des problèmes résultant de la pente du terrain, de la pourriture aux galeries de l'entrée secondaire et à la base de fenêtres à l'étage. Il discute du problème de l'entrée de cave, de la situation des toitures et de la ventilation des entre-toits. Il traite également des allégués relatifs aux infiltrations d'eau au sous-sol et de la poutre au plafond de la salle à manger. Il analyse également des défectuosités révélées quant au couronnement de la cheminée et au système de chauffage. [34] Les constatations et commentaires de l'expert Levesque se résument en disant que toutes les défectuosités auxquelles fait référence l'ingénieur Muyldermans étaient soit visibles et facilement décelables par les demandeurs, soit de peu d'importance et qu'aucune d'elles ne constitue un vice majeur, sauf peut-être en ce qui concerne le problème de ventilation des entre-toits. [35] C'est donc sur la base de ces deux expertises contradictoires que les parties poursuivent ensuite leurs démarches judiciaires et qu'elles se retrouvent devant le tribunal afin que celui-ci détermine laquelle a raison dans le litige qui les oppose. [36] Quels que soient la nature et la cause des défectuosités ou réparations alléguées par les demandeurs, ceux-ci ont encouru depuis l'acquisition de leur propriété en août 1999 plusieurs dépenses dont les principales résultent de réparations effectuées à l'entrée de la cave, à la réfection de la galerie située sur le côté de l'immeuble et d'une grande partie de la toiture.

7 LES PRÉTENTIONS DES DEMANDEURS: [37] Les demandeurs soulignent que l'achat d'une résidence est un geste économique important et qu'ils ont mis toute leur confiance dans les connaissances et l'expertise du défendeur puisqu'il s'agissait d'un immeuble d'un certain âge. [38] Ils invoquent que le défendeur ne s'est pas acquitté adéquatement de ses obligations et que le contrat de service auquel il s'est engagé nécessitait qu'il porte plus d'attention à son inspection et qu'il les informe avec détails de toutes les défectuosités constatées ou susceptibles de se produire eu égard aux indices révélés lors de son inspection. [39] Ils affirment que le contenu du rapport d'inspection du défendeur les incitait à croire et comprendre que la maison était en bon état, que tous les détails avaient été examinés et que les défectuosités étaient toutes rapportées. [40] Ils reprochent plus particulièrement au défendeur de ne pas avoir vérifié ou de ne pas les avoir incités à vérifier eux-mêmes de façon plus approfondie l'état de la fournaise. Ils lui reprochent également de ne pas les avoir informés adéquatement de l'état d'usure avancée des bardeaux de la toiture. Ils considèrent que le défendeur aurait dû soulever des interrogations quant à de possibles infiltrations d'eau au sous-sol en raison de l'humidité et des fissures dans les fondations de l'escalier extérieur qui y mène. [41] Ils soulèvent que celui-ci a mal fait son travail en ne les avisant pas du fléchissement d'une poutre au plafond de la partie rénovée surtout qu'il souligne l'absence d'une rampe dans un escalier, élément relativement peu important. Ils invoquent enfin qu'en raison de ses connaissances et de son rôle d'expert, le défendeur aurait dû porter plus d'attention aux erreurs de conception et au non-respect des normes de ventilation de la toiture. [42] En résumé, les demandeurs considèrent que la présence de nombreuses défectuosités de toute nature a un effet significatif et que la présence éventuelle de problèmes était susceptible d'influencer leur décision d'acquérir la propriété. Le défendeur n'aurait fait qu'un examen superficiel et inadéquat de la propriété et ils sont justifiés, en raison de ses fautes dans l'exécution de ses obligations contractuelles, d'exiger qu'il les indemnise pour les dommages encourus. LES PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR: [43] Le défendeur plaide qu'en raison de sa vaste expérience et de ses connaissances dans le domaine de la construction, il est qualifié pour faire le travail que les demandeurs lui ont confié. Le contrat intervenu avec les demandeurs est un contrat

8 de service verbal. C'est en fonction des conditions de la promesse d'achat et des motifs de son inspection qu'il faut analyser ses obligations. [44] Le défendeur soulève qu'il n'avait à souligner aux demandeurs que les facteurs susceptibles d'influencer de façon significative leur achat. Il affirme qu'il ne lui était pas nécessaire de soulever et de porter à leur connaissance toutes et chacune des défectuosités, surtout lorsqu'elles sont évidentes et résultent de l'âge de l'immeuble. [45] Le défendeur souligne qu'à titre d'inspecteur préachat, il n'a pas à déceler tous les vices cachés dont peut être affecté un immeuble ni à percer les murs. Il ne doit découvrir ou révéler que ce qui peut l'être après un examen attentif mais général. [46] Le défendeur plaide aussi que les défectuosités soulevées par les demandeurs sont des problèmes normaux dans les circonstances en fonction de l'âge de la bâtisse ou encore de véritables vices cachés qu'il lui était impossible de découvrir à moins de procéder à une analyse beaucoup plus approfondie, ce qui ne fait pas partie de son contrat de service. [47] Il invoque que les problèmes relatifs à la fournaise, à la pente du terrain, aux infiltrations d'eau par la toiture ou au sous-sol sont de véritables vices cachés et qu'il ne lui était pas possible de les découvrir par un examen visuel. [48] D'autre part, il soulève que les défectuosités concernant une partie des galeries, l'humidité au sous-sol et l'infiltration d'eau par une fenêtre ne constituent pas des facteurs susceptibles d'affecter de façon significative l'acquisition. [49] Le défendeur ajoute qu'il n'a pas été mis en demeure avant que les demandeurs procèdent à certains travaux de réparation, de sorte que ceux-ci sont forclos de lui réclamer des dommages. Enfin, il conclut que les montants réclamés sont exagérés, ne découlent pas tous des défectuosités constatées et que certains travaux constituent des améliorations eu égard à l'état des lieux avant l'achat. ANALYSE ET DISCUSSION: Nature des relations entre les parties: [50] Le contrat intervenu entre les parties est un contrat de service au sens des dispositions de l'article 2098 C.c.Q. Tel que le prévoit l'article 2099 C.c.Q., le prestataire de services a le choix des moyens d'exécution du contrat. L'article 2100 C.c.Q. stipule qu'il doit agir au mieux des intérêts de ses clients, avec prudence et diligence. Il doit agir conformément aux usages et aux règles de l'art et s'assurer que le service fourni est conforme au contrat. Enfin, l'article 2102 C.c.Q. impose au prestataire de services, avant la conclusion du contrat, de fournir au client, dans la mesure où les

9 circonstances le permettent, toute information utile relative à la nature de la tâche qu'il s'engage à effectuer. [51] Les services fournis par le défendeur ne sont ni officiellement ni obligatoirement réglementés par aucune corporation ou association professionnelle. Aucune disposition législative ou réglementaire ne définit les normes et exigences de ce métier. Il existe bien une association d experts dans le domaine, mais elle ne regroupe ses membres que de façon volontaire et ses règles de fonctionnement ne sont que des normes consensuelles qui ne constituent pas nécessairement la règle ou l usage reconnu en semblable matière bien qu'elles peuvent être une indication intéressante. 1 Le défendeur n'est pas membre de cette association. [52] Le défendeur, lorsque ses services sont requis par les demandeurs, ne leur fournit pas de documents explicatifs quant à la nature du travail spécifique qu'il effectuera et ceux-ci n'en n'exigent pas. Aucune entente écrite formelle n'intervient entre les parties, de sorte qu'il faut, eu égard aux témoignages et usages en semblable matière, déterminer les obligations auxquelles s'engage alors le défendeur. L'étendue des obligations du défendeur: [53] L'article 2803 al. 1 C.c.Q. prévoit que celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. En principe, c'est donc sur les demandeurs, qui réclament l'exécution d'une obligation, que repose le fardeau de la preuve. Toutefois, ce principe doit être atténué et distingué en fonction des dispositions de l'article 2102 C.c.Q. [54] Le défendeur s'est engagé à effectuer une inspection préachat de l'immeuble que voulaient acquérir les demandeurs. Puisque aucune entente écrite n'est intervenue sur la nature exacte et la portée de cette inspection, tout doute doit être interprété en faveur des demandeurs, bénéficiaires du contrat de service, et à l'encontre du défendeur, prestataire de ce service. [55] Dans ses procédures et lors de ses témoignages hors cour et à l'audience, le défendeur affirme à plusieurs reprises qu'il doit inspecter la maison de fond en comble, vérifier tous les éléments qui sont importants, même parfois de petits éléments. Il précise que s'il constate quelque chose qui est tout à fait anormal, il se doit de l'indiquer au rapport. Il affirme qu'il n'a pas à indiquer ce qui, selon son expérience, est correct. [56] Le défendeur déclare toutefois ne pas avoir fait état de certaines constatations puisqu'elles sont reliées à l'âge de la bâtisse. Il confirme qu'il prend des notes lors des 1 Mélanie HÉBERT «L'inspecteur pré-achat: sa responsabilité professionnelle a-t-elle des limites?, dans Service de la formation permanente, Barreau du Québec, Développements récents en droit immobilier (2002), Cowansville, Éditions Yvon Blais, p. 1

10 inspections et indique ce qui, selon lui, doit être remplacé rapidement, même si dans certains cas, les défectuosités ne sont pas tellement importantes. [57] En résumé, il affirme que son mandat consiste à relever les défauts importants mais qu'il lui arrive à l'occasion de révéler des petits défauts sans toutefois s'attarder aux détails sans importance. Le rôle qu il s attribue n est toutefois pas décrit dans une entente écrite et il diffère des attentes qu avaient les demandeurs. [58] Le contrat confié au défendeur n'est certes pas celui que l'on confie à un expert en vue de procéder à une vérification exhaustive de tous les aspects d'une construction pour s'assurer qu'à tous égards celle-ci est presque parfaite. Toutefois, le rôle de l'inspecteur en bâtiment préachat est important puisque s'il exécute mal son travail, il y a un risque important advenant la découverte de défectuosités de l'immeuble que l'acheteur n'ait pas de recours possible contre le vendeur, sauf si celles-ci sont des vices cachés dont aucun indice ne pouvait laisser soupçonner l'existence. [59] Il n'est plus nécessaire en vertu du Code civil du Québec qu'un acheteur fasse précéder l'achat d'un bien d'une inspection par un expert. Toutefois, lorsqu'il retient les services d'un inspecteur qualifié dans le domaine de la construction, et surtout lorsque cet inspecteur ne décrit pas convenablement les limites et la nature de son travail, il est normal que l'acheteur présume que les défectuosités ou anomalies quelles qu'elles soient, sauf celles bénignes ou ridicules et sans intérêt, lui seront soulignées. Les fautes ou la négligence du défendeur: [60] Si comme le prétend le défendeur, il procède à un examen attentif et détaillé de l'immeuble et s'il n'a pas l'obligation de relever les vices apparents de peu d'importance, comment expliquer qu'il ne mentionne pas plusieurs éléments mais qu'il prenne toutefois la peine de traiter de l'absence d'une rampe d'escalier, élément somme toute mineur. [61] En l absence d une entente écrite quant au rôle précis de l expert en bâtiment, comment peut-on expliquer que celui-ci ne souligne pas l'état de pourriture et l'affaissement d'un poteau de soutien d'une galerie? [62] Comment justifier que cet expert, dont le rôle est de vérifier attentivement l'état de la bâtisse, ne constate pas l'état de pourriture de certains barreaux, planches ou poteaux de la galerie quand bien même ceux-ci sont en partie cachés par des arbres ou arbustes? N'est-il pas justement important, compte tenu de la présence de ces arbres et arbustes et de la possibilité qu'ils provoquent ou maintiennent un degré d'humidité plus élevé, de vérifier avec plus de prudence ces endroits? [63] Comment expliquer que des promettants-acheteurs qui envisagent d'investir plus de $ dans l'achat d'une résidence assez âgée ne soient pas informés par leur

11 expert qu'une partie de la toiture est passablement âgée et qu'elle doit, sinon à court terme, tout au moins à moyen terme, être changée? [64] Comment expliquer qu'un inspecteur expérimenté, qui agit comme expert en bâtiment, n'ait pas soulevé certaines interrogations quant à des fissures dans les fondations menant à l'escalier du sous-sol ou quant à la présence d'une usure importante du seuil de cette porte? [65] Comment expliquer qu'un expert, qui affirme avoir une grande expérience dans le domaine, n'ait pas été à même de constater que l'état des contre-pentes sur le terrain pourrait éventuellement créer des problèmes d'infiltration d'eau, surtout si ce même expert prend la peine de souligner l'état d'humidité du sous-sol et la nécessité d'une meilleure aération? [66] Enfin, comment expliquer qu'un expert en bâtiment, dont les services sont recommandés par un agent d'immeuble qui fait fréquemment affaires avec lui, ne constate pas ou ne révèle pas des manquements aux normes de construction quant à la ventilation de la toiture dans la nouvelle section de la bâtisse et qu'il ne note pas l'affaissement d'une poutre au plafond de cette partie de l'immeuble? [67] La transaction, que s'apprêtent à effectuer les demandeurs en acquérant une résidence d'un certain âge pour un montant important, justifie qu'ils retiennent les services d'un expert. L'importance de cette transaction et l'âge de la résidence nécessitent que le défendeur fournisse ses services avec une grande prudence et beaucoup d'attention. Autant le défendeur juge bon d'indiquer l'absence d'une rampe, autant il doit noter presque tous les problèmes ou défectuosités qu'il constate lui-même et qui peuvent influencer des acheteurs sur le prix à offrir ou même la conclusion définitive de la transaction. [68] En l absence d un contrat limitant sa responsabilité ou ses obligations, il doit s attendre à ce que ses clients exigent de lui plus que ce qu il n a offert comme prestation de services. Même s'il n'est tenu qu'à une obligation de moyens, la preuve démontre qu'il n'a pas agi de manière à respecter ses obligations de prudence et diligence dans l'exécution de son contrat de service. Les conséquences des manquements du défendeur: [69] Quant aux problèmes qu'il aurait dû constater ou noter par un examen visuel sommaire et qui concernent la pourriture de barreaux, de poutres ou de planches de la galerie, l'état de la toiture, l'absence de ventilation pour une partie de celle-ci, la possibilité de problèmes d'infiltration d'eau au sous-sol et d'éventuels problèmes de structure en fonction de l'affaissement d'une poutre, le défendeur n'a pas justifié leur absence dans son rapport.

12 [70] Les problèmes éprouvés par les demandeurs sont identifiés autant par leur expert Luc Muyldermans que par André Levesque dont les services ont été retenus par le défendeur. Certaines défectuosités sont qualifiées par l'expert Muyldermans de sérieuses alors qu'elles sont considérées de peu d'importance par l'expert Levesque. Il n'en demeure pas moins que ces problèmes existent, qu'ils existaient au moment de l'inspection de l'immeuble et que pour la plupart ils auraient dû être soulignés dans le rapport, soit en raison de leur importance relative ou des conséquences ou réparations qu'ils pouvaient laisser soupçonner ou révéler. Il en est ainsi en ce qui concerne les éléments suivants: - La dénivellation au pourtour de la maison, les fissures dans le béton de l'entrée de cave et les possibles infiltrations d'eau à cet endroit; - La pourriture de certains barreaux, poteaux et plancher de la galerie avant et de côté de l'immeuble; - L'absence de ventilation de la toiture et le fléchissement d'une poutre dans la nouvelle partie de l'immeuble; [71] Il s'agit d'éléments qui, analysés individuellement, ont peut-être plus ou moins d'influence quant à une éventuelle décision d'acheter la résidence mais qui, pris dans leur ensemble, font en sorte qu'ils peuvent facilement amener un acheteur à reconsidérer sérieusement sa décision et à vouloir entamer de nouvelles discussions et négociations avec le promettant-vendeur afin qu'il en soit tenu compte avant de finaliser la transaction. [72] La preuve démontre que ces éléments ont et auraient eu de l'importance pour les demandeurs et qu'il en serait ainsi pour pratiquement tout acheteur dans les mêmes circonstances. [73] En ce qui concerne les autres éléments que l'on reproche au défendeur de ne pas avoir constatés ou identifiés, ceux-ci ne sont toutefois pas de sa responsabilité. Il en est ainsi soit parce qu'ils n'étaient pas décelables ou parce qu'ils ont vraiment peu d'importance en raison de leur faible incidence économique ou de leur peu de conséquences éventuelles. Il faut regrouper sous ce titre la réclamation relative au bris de la fournaise, celle de la cheminée, des divers travaux d'électricité ou de plomberie et des fenêtres du sous-sol. [74] La preuve révèle que même un expert dans le domaine du chauffage n'a pas été à même d'identifier, après une inspection et une réparation sommaire de la fournaise, de problèmes précis quant à celle-ci. Ce n'est qu'après quelques inspections, des recherches et démarches supplémentaires qu'il en est arrivé à la conclusion que la

13 fournaise était en mauvais état. Il n'était pas nécessaire que le défendeur pousse plus loin ses vérifications. Celles qu'il dit avoir faites étaient suffisantes. [75] Il en est de même en ce qui concerne les fenêtres du sous-sol d'autant que le défendeur avait souligné la nécessité de créer plus de ventilation. [76] Le tribunal tient compte dans l'analyse et l'évaluation des dommages et des coûts de réparation que certains travaux donnent à l'immeuble une plus-value et que certains autres auraient dû de toute façon se faire plus tard. Les demandeurs ont décidé de les réaliser sans délai compte tenu de la situation mais ils ne peuvent en réclamer le coût total. [77] Il faut également considérer que parmi les travaux effectués pour la réfection de la toiture, certains n'étaient pas nécessaires pour corriger les problèmes. Les méthodes employées par les ouvriers, dont les services ont été retenus par les demandeurs, ont entraîné des coûts supplémentaires qui ne sont pas de la responsabilité du défendeur. L'entrepreneur général, qui a procédé à ces travaux, n'a pas été en mesure d'éclairer le tribunal afin que l'on puisse distinguer les travaux effectués pour le garage et ceux réalisés pour la résidence. Les demandeurs n'ont pas été eux-mêmes capables d'apporter des précisions sur ce sujet bien qu'ils ont eu l'opportunité de le faire. [78] Il est donc nécessaire dans les circonstances, eu égard aux règles de preuve, au fardeau imposé aux demandeurs de prouver leurs dommages et à l'incertitude sur certains sujets, de mitiger certaines sommes relatives à divers travaux. Les demandeurs ont, à l'occasion des travaux, fait des modifications ou des améliorations à certaines pièces de la propriété et il faut en tenir compte dans l'évaluation des dommages. L'absence de mise en demeure: [79] Le défendeur soulève que les demandeurs ne peuvent lui réclamer en tout ou en partie certains dommages puisque les travaux de réparation qui les concernent ont été effectués avant qu'il n'ait été mis en demeure. Cet argument n'est pas retenu puisqu'il ne s'agit pas d'une obligation que le défendeur doit respecter en nature, mais plutôt d'un recours en dommages. [80] Il faut aussi distinguer la présente réclamation de celle que peut présenter un acheteur à l'encontre de son vendeur pour vices cachés. Le présent dossier ne concerne pas des vices cachés et les demandeurs n'avaient pas l obligation de dénoncer la situation dans un délai raisonnable comme le prévoit l'article 1739 C.c.Q. lorsque l'acheteur d'un bien atteint d'un tel vice en constate l'existence. [81] Il n'y avait dans le présent dossier aucune obligation pour les demandeurs de notifier ou de dénoncer la situation au défendeur. La seule conséquence que peut avoir

14 l'absence de mise en demeure concerne les intérêts ou l'indemnité additionnelle. Ce n'est qu'à compter de la mise en demeure et non à compter du moment où certaines réparations ont été faites ou que certains déboursés ont été encourus que les intérêts peuvent courir. [82] Les demandeurs ont fait la preuve que plusieurs des défectuosités constatées avaient individuellement ou collectivement une influence importante quant à leur décision d'acheter. Le tribunal est convaincu que s'ils avaient été informés adéquatement par le défendeur, ils auraient alors entrepris des démarches et des négociations avec leur vendeur, soit pour réduire le prix de vente ou mettre un terme à leur promesse d'achat. [83] Il n'est toutefois pas démontré que tous les déboursés encourus par les demandeurs auraient été considérés et auraient justifié ou entraîné une réduction du prix de vente convenu. Certains auraient certainement eu une influence importante, d'autres auraient peut-être incité le vendeur à réduire le prix de vente mais il est loin d'être assuré que tous auraient amené le vendeur à accepter une diminution du prix de vente convenu équivalente à une réparation complète des éléments problématiques. [84] C'est entre autres la situation en ce qui concerne la réparation de la toiture et de la ventilation. Il en est ainsi également en ce qui concerne la réfection complète de l'entrée du sous-sol et le remplacement de toutes les pièces de bois de la galerie qui étaient pourries en tout ou en partie et nécessitaient à court terme une réparation. [85] Chacun de ces éléments pris individuellement n'aurait peut-être pas eu une influence, mais c'est leur ensemble et l'importance générale de tous ces problèmes qui en ont une. Les dommages: [86] Dans les circonstances, il y a lieu d'accorder aux demandeurs des dommages évalués de la façon suivante: Pour la réparation de l'entrée de cave et du réaménagement de la pente du terrain à proximité de la maison: 1530,00 $ Pour la réparation d'une partie de la galerie, des poutres, plancher et barreaux: 1200,00 $ Pour la réparation des toitures, en tenant compte de l'âge de celles-ci et des travaux relatifs à la ventilation: 8500,00 $

15 Pour d'éventuelles réparations à la structure: 300,00 $ TOTAL: ,00 $ [87] En raison de l'absence d'indications par le défendeur quant à certaines défectuosités, les demandeurs ont éprouvé des troubles, ennuis et inconvénients. Ils ont droit à 3000 $ pour ceux-ci. [88] Les demandeurs ont également droit aux frais pour la préparation et la rédaction du rapport de leur expert et sa présence à la Cour. Ces frais s'élèvent à 4373,53 $ et doivent faire partie des frais judiciaires. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE partiellement l'action des demandeurs; CONDAMNE le défendeur à payer aux demandeurs la somme de QUATORZE MILLE CINQ CENT TRENTE DOLLARS ( $) avec intérêts à compter de l'assignation en plus de l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q.; CONDAMNE le défendeur aux dépens incluant les frais d'expertise de Luc Muyldermans ingénieur au montant de 4373,53 $. Me André Monette Monette & Associés Procureur des demandeurs Me Charles Gosselin Procureur du défendeur MARTIN BUREAU, J.C.S. Dates d audience: 14, 15, 16 novembre 2005