Crane Survey Paris Offices Winter 2012

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1 Crane Survey Paris Offices Winter 212

2 Introduction New Time - Neuilly-sur-Seine 495 m² de surfaces disponibles viendront alimenter le marché en 213, l équivalent du volume annuel total de livraisons de chacune des deux années précédentes. Opérations dont la surface de bureaux a été ajustée Carré Bréguet - Paris 11 e Eiffel O² - Montrouge W - Choisy-le-Roi Les Céramiques 1 et 2 - Montreuil Chantiers différés 24 rue Erlanger - Paris 16 e Espace Villiers - Neuilly-sur-Seine Evergreen (Eole) - Montrouge Errata (informations nouvelles) Cap 14 - Paris 14 e Le Garance - Paris 2 e 17 Boétie - Paris 8 e Seine Way - Rueil-Malmaison Pleyad 1 - Saint-Denis Levallois Square - Levallois-Perret Changements de noms Pixel - Nanterre La Défense Autrement La Garenne-Colombes Viva - Malakoff Eiffel O² - Montrouge Ex. 12/14 rue du port Ex. Boulevard National Ex. Upsilon Ex. rue Maurice Arnoux KCAP Architects and Planers/Ateliers 115 Le Paris Crane Survey, publié par Deloitte, a été réalisé en collaboration avec le GRECAM à partir de l exploitation de la base de données de l Observatoire immobilier d entreprise du GRECAM. Cette étude recense de façon exhaustive toutes les opérations neuves et les restructurations de bureaux «en blanc 1» de plus de 1 m² en chantier à Paris et en première couronne, ainsi que celles qui ont été livrées au cours des six mois écoulés, soit entre le 1 er avril 212 et le 3 septembre 212, et ayant fait l objet d un permis de construire. Après deux semestres de hausse consécutifs, la production neuve à Paris et en première couronne au 3 septembre 212 se stabilise à 1 34 m², autour de son niveau moyen historique constaté dans l étude, soulignant la résilience du marché immobilier de bureaux parisien dans les difficultés économiques actuelles. Le nombre de programmes en cours de construction, 62 au total, est constant par rapport aux 66 grues recensées il y a six mois, mais toujours loin des pics de construction de Rappelons que dans l édition précédente, le volume de mises en chantier avait été porté par les 115 m² du Campus SFR à Saint-Denis. Aucune nouvelle opération de cette envergure n a été initiée au cours des six derniers mois, même si les opérations de Bouygues Immobilier pour Sanofi à Gentilly (5 m²) et de BNP PI à Issy-les-Moulineaux (48 5 m² dont m² vendus à Yves Rocher) viennent renouveler la production en cours. Les lancements «en gris» représentent 26% des 275 m² mis en chantier sur la période écoulée, trois des quatorze nouvelles opérations entrant dans le champ de l étude. Ces 275 m² de nouveaux bureaux viennent à peine compenser les 32 m² livrés sur la période. Les livraisons intervenues entre mars et octobre dernier ont été soutenues par l achèvement de deux opérations de grande taille : les 87 5 m² du Carré 92 à Gennevilliers et les 41 m² du boulevard Macdonald dans le 19 e arrondissement. Sous ces impulsions, le niveau des livraisons atteint sa moyenne constatée depuis 23. Au total, les opérations livrées sont commercialisées à 7%. Le Carré 92 est occupé par Thales et BNP Paribas Corporate Banking a pris à bail l opération boulevard Macdonald. La principale disponibilité parmi les opérations livrées se situe à La Défense, dans la Tour Europe pour 27 5 m². Près de 475 m² auront été livrés chaque année en 211 et en 212. L année 213 connaîtra un nouveau pic de livraisons avec plus de 76 m². Les pré-commercialisations portent sur m² (35%), venant ajouter 495 m² de surfaces disponibles sur le périmètre étudié, l équivalent du volume annuel total de livraisons de chacune des deux années précédentes. Les trois quarts des surfaces disponibles à livrer en 213 se situent dans les Hauts-de-Seine. La demande placée dans le neuf, auprès de treize nouveaux occupants, a atteint 165 m² cet été, dont les futurs locaux de Sanofi et Yves Rocher, soit une croissance de 18% par rapport à notre précédente édition si l on en exclut le Campus SFR. Sanofi représente à lui seul près d un tiers de ces surfaces. Les engagements d occupants ont porté dans leur très grande majorité sur des opérations en cours de développement, seules trois transactions ont été réalisées sur des chantiers livrés et pour une surface totale d à peine 1 m² dans deux opérations parisiennes de Gecina (Hôtel Mercy d Argenteau et le Magistère). Paris Quinze opérations entrant dans le champ de notre étude étaient en chantier à Paris au 3 septembre 212. La production neuve parisienne, déjà faible lors de notre précédente édition, recule à nouveau, de 18% à seulement 2 m². Deux nouveaux chantiers ont été lancés sur la période écoulée, apportant m² disponibles en 214, dans la ZAC de la gare de Rungis (17 5 m² par Icade) et à Paris Rive Gauche (6 15 m² par Sogelym Dixence), tous deux dans le 13 e arrondissement. Six opérations ont été livrées à Paris en six mois, totalisant 65 m², un recul de 1% par rapport à fin mars 212. La taille unitaire des programmes s est réduite à m² en moyenne, à comparer aux m² constatés dans l édition précédente. Seuls 9 m² disponibles parmi les opérations livrées sont venus s ajouter aux 6 m² de première main disponibles dans le Quartier Central des Affaires, principalement dans l opération Victoire- Haussmann (7 474 m²). (1) Par souci d homogénéité avec les éditions britannique et allemande des Crane Survey de Deloitte, le Paris Crane Survey considère l absence d utilisateur final lors du dépôt de permis de construire, alors que la définition française du «blanc» a pour référence la date d ouverture du chantier. 2

3 Paris et l'ouest parisien Evolution des chantiers et des livraisons à Paris et en première couronne depuis octobre 23 m Surface disponible en chantier Surface livrée disponible* * au cours des 6 mois précédents Surface totale en chantier Surface livrée louée* Sources : Observatoire immobilier d'entreprise du GRECAM - Etude Deloitte Paris Crane Survey Tous arrondissements confondus, la demande placée annuelle dans le neuf à Paris atteint en moyenne 17 m² sur les quatre dernières années. L offre neuve immédiatement disponible n est que de 115 m² et 125 m² disponibles seront livrés au cours des trois prochaines années. Ce recul de la production neuve intra-muros va réduire encore les choix d implantation des utilisateurs dans Paris, et donner une position de force aux bailleurs de ces immeubles «prime» pour les prochaines années. Ces tensions prévisibles sur le «prime» sont soulignées par les prises à bail anticipées des opérations de grande taille ce semestre : PPR dans l ancien hôpital Laennec, et les 21 8 m² du Solstys dans le 8 e arrondissement, seule grande surface en cours de construction dans le QCA et dont la livraison n est pourtant prévue qu à la fin 213. L Ouest parisien Le département des Hauts-de-Seine concentre 85 m² en chantier ; 75% de ces surfaces sont disponibles. Ces 64 m² représentent près des trois quarts des surfaces en chantier disponibles recensées dans le périmètre de l étude. Les mises en chantier se concentrent encore dans l Ouest parisien avec deux tiers des nouveaux chantiers recensés, tant en nombre qu en volume. Neuf nouveaux chantiers y ont été lancés, avec deux pré-commercialisations pour 4 m² au total (acquisition par Yves Rocher précitée et prise à bail de Schneider à Rueil-Malmaison sur 16 m²). A La Défense, le Plan de Renouveau se poursuit avec deux nouvelles rénovations : la Tour Chartis (ex-aig) et la Tour Athéna. Ces deux chantiers ont été lancés «en blanc», ajoutant 57 m² disponibles à livrer en 214. Une seule nouvelle grue apparaît dans la skyline du sud du département, les promoteurs et investisseurs semblent considérer que la Boucle Sud est en suroffre. Cinq des dix plus grandes surfaces disponibles en chantier se situent à La Défense, totalisant 264 m², avec des tailles unitaires comprises entre 34 m² (Tour Athéna) et 78 m² (Eqho). Le total des disponibilités dans le premier quartier d affaires d Europe atteint même 287 m² en comptant les 23 m² de la Tour Chartis. Seule la tour Europe a été livrée à La Défense entre mars et octobre 212, elle ajoute près de 28 m² disponibles aux 4 m² neufs disponibles recensés au 1 er juillet dernier, alors que la demande placée moyenne dans le neuf n a été que d à peine 3 m² au cours des deux années précédentes. Dans le reste des Hauts-de-Seine 19 m², ont été livrés en huit opérations et en six mois, pré-commercialisés à plus de 8% (Thales, CNEN, Crédit Agricole, CCIP, EPADESA, Altran, Chanel, INPI, tous déjà recensés dans notre précédente édition). La faiblesse de la demande placée exprimée dans ce secteur traditionnellement actif est une nouvelle fois confirmée. Outre Yves Rocher et Schneider, seul Eiffage à Clichy s est engagé dans ce secteur et sur seulement 4 5 m², alors que le département rassemble 62% des surfaces en chantier à Paris et en première couronne. A La Défense notamment, l activité locative a été divisée par trois entre 29 et 212, 11 5 m² y ont été placés au 1 er semestre 212, loin derrière la taille unitaire moyenne des chantiers en construction. Au troisième trimestre, l activité locative a porté sur des immeubles de seconde main (EDF dans la tour éponyme et Bearingpoint dans la tour Galilée). La moyenne annuelle de la demande placée dans le neuf ou le restructuré des quatre dernières années n excède pas 45 m². Le secteur traditionnellement porté par les grandes surfaces est concurrencé par le reste de la première couronne parisienne, offrant des loyers plus attractifs. Nord et Est parisiens Le ralentissement de la production neuve en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne s accentue comme le relève cette 19 e édition du Paris Crane Survey. Pour le deuxième semestre consécutif, l activité de construction y est plus faible qu à Paris en nombre d opérations et en surface, abstraction faite du Crane Survey - Paris Offices Summer 212 3

4 Le Nord et l'est de Paris Surface de bureaux en chantier En m2 utiles Paris Secteur des Affaires de l Ouest La Défense Reste Hautsde-Seine Saint- Denis Reste Seine-Saint -Denis et Val-de-Marne Sources : Observatoire immobilier d'entreprise du GRECAM - Etude Deloitte Paris Crane Survey Campus SFR. Saint-Denis concentre cinq opérations en cours de construction. Seul le Campus SFR y étant pré loué, près de 55 m² sont disponibles. Trois nouveaux chantiers ont été lancés dans ce secteur sur la période écoulée, dont le Campus de Sanofi. Une seule opération a été lancée «en blanc», à Saint-Denis, en fort recul par rapport aux sept recensées dans notre précédente édition. Résultat du faible niveau d activité de l année 211, aucune opération n a été livrée à Saint-Denis sur les six mois écoulés. Dans le reste des deux départements, 25 m² disponibles répartis en deux programmes (Axéo à Arcueil et Ovalie à Saint- Ouen) viennent alimenter le stock de 185 m² d offre de première main disponible au 3 juin 212, même si Samsung a dernièrement pris à bail les 14 5 m² d Ovalie. L activité locative a légèrement repris depuis l édition précédente, 7 m² ont été transactés par quatre nouveaux locataires, sous l impulsion du «clé en main» de Sanofi. Les trois autres prises à bail totalisent modestement 2 m² : le clé en main de la Cité régionale de l environnement à Pantin porte sur près de 6 m² ; s y ajoutent deux locataires dans B Initial et Les Céramiques à Montreuil. Calendrier des livraisons m Livré Commercialisé Disponible Sources : Observatoire immobilier d'entreprise du GRECAM - Etude Deloitte Paris Crane Survey Les marchés londoniens La production neuve londonienne marque une pause dans cette édition du London Crane Survey de Drivers Jonas Deloitte, un soulagement pour ceux qui s inquiétaient de la reprise rapide de la construction observée ces dix-huit derniers mois. Les nouvelles grues maintiennent toutefois le volume de production à 835 m² en chantier, signe que la confiance des promoteurs n a pas disparu en six mois. L étude recense 25 nouvelles grues sur la période écoulée, légèrement plus que la moyenne de 18 observée ces dix dernières années. La part significative d opérations de restructuration se confirme ce semestre, à 6% des nouvelles grues et un quart des chantiers en cours. La tendance témoigne de l aversion au risque des opérateurs, ce type d opération étant souvent de plus petite taille qu une démolition-reconstruction ; la taille des opérations recule mécaniquement à 5 76 m² en moyenne. Grâce à la timide reprise de l activité locative en 212, 25% des surfaces en chantiers sont pré-loués, alors que cette proportion n atteignait pas 5% il y a un an ; mais elle n offre pas de véritable espoir d amélioration à court terme. La dernière étude Deloitte CFO Survey démontre que les utilisateurs n ont jamais été aussi prudents ces trois dernières années, cherchant d abord à réduire leurs coûts. Leurs demandes ont beaucoup évolué et leurs critères géographiques notamment s étendent. Agence Valode & Pistre, architectes Les certifications environnementales Le constat que nous faisions cet été selon lequel production neuve et production «verte» font pratiquement un seul et même ensemble se confirme ce semestre. Le pourcentage d immeubles faisant l objet d une certification environnementale multicritère et/ou d un label énergétique croît légèrement, de 89% à 92,5% (74 bâtiments sur un total de 8). Campus Val de Bièvre - Gentilly 4

5 Conclusion Le phénomène de certifications multiples, lui aussi déjà constaté lors des précédentes éditions, s intensifie au détriment de la certification unique. Il représente désormais 58% des immeubles en chantier au 3 septembre 212, contre 42% cet été : la combinaison HQE 1 -BREEAM augmente de 14% à 28% des immeubles en chantier ; la combinaison HQE-LEED, de 4% à 9% ; enfin, la triple certification HQE-BREEAM-LEED, de 7% à 21%. La certification HQE «seule» recule de 58% à 42% des chantiers du périmètre de l étude faisant l objet d une certification environnementale. Elle demeure cependant la certification la plus largement utilisée à Paris et en première couronne. Une analyse des «performances» des immeubles concernés a été menée à partir des profils environnementaux HQE lors de la précédente édition de l étude. Elle mettait en exergue des pratiques constructives privilégiant la gestion des fluides (énergie, eau, déchets) et les aspects organisationnels (chantier, systèmes et procédés) au détriment des aspects de santé (qualité sanitaire, qualité de l air, qualité de l eau) et de confort (hygrothermique, visuel, olfactif, mais aussi acoustique). Cette tendance dans les pratiques constructives se retrouve confirmée dans cette édition. Niveau de «performance» par cible sur un échantillon de 61 immeubles certifiés NF, bâtiments tertiaires, démarche HQE Santé & espaces Confort olfactif Top 1 Santé & air Confort visuel 15% Santé & eau Accoustique Environnement immédiat 3, 2, 1,, Hygrothermie Profil moyen Procédés et matériaux Nuisances chantier Gestion énergie Gestion eau Gestion déchets Gestion entretien & maintenance Répartition des certifications en surface au 3 septembre 212 (hors BBC) Conclusion Dans cette 19 e édition du Paris Crane Survey, le marché francilien de la production neuve est ralenti mais fait preuve de résilience dans le contexte économique difficile qui pèse depuis plusieurs semestres. Les utilisateurs à la recherche d une offre de qualité et de surfaces de grande taille disposent d un choix important de surfaces de première main en proche périphérie parisienne, notamment à La Défense. Les dix opérations disponibles les plus importantes en taille de l étude totalisent 4 m² à livrer dans les trois prochaines années, parmi lesquelles deux tours offrant de 63 m² à 78 m². A La Défense, le recul significatif de l activité locative depuis 27 et sa quasi-atonie en 212 n empêchent pas le lancement de nouvelles opérations «en blanc». Dans une moindre mesure, Saint-Denis et Boulogne-Billancourt concentrent un nombre important d offres ; les preneurs capables de s engager en tirent avantage tant avec les classiques mesures d accompagnement qu avec des ajustements de loyer faciaux. Intra-muros, la rareté de l offre neuve permettra de maintenir la pression sur les valeurs locatives du «prime». Les équilibres des marchés du neuf à Paris et en première périphérie se différencient et les écarts de valeur sont appelés à se creuser au cours de prochains semestres. 11% 9% 16% Principales disponibilités dans des opérations en chantier* Tour Eqho - La Défense Tour Majunga - La Défense Tour D2 - La Défense 21% 28% Carpe Diem - La Défense Citylights - Boulogne-Billancourt 42% * Par ordre décroissant de surface disponible 58% Opérations en chantier au 3 septembre 212 Surface totale en m² utiles HQE & BREEAM & LEED HQE & LEED HQE & BREEAM HQE Répartition au 31 mars 212 Principales opérations* livrées depuis avril 212** Carré 92 - Gennevilliers Claude Bernard - Paris 19 e Tour Europe - La Défense Park Azur - Montrouge New Side - La Garenne-Colombes * Par ordre décroissant de surface totale ** Livraisons jusqu'au 3 septembre 212 Surface commercialisée en m² utiles Surface disponible en m² utiles Paris SAO La Défense Reste St Denis Reste Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne TOTAL (1) NF, Bâtiments tertiaires démarche HQE Crane Survey - Paris Offices Winter 212 5

6 Chevilly-Larue Opérations en chantier / Under construction Opérations livrées / Completed N OPERATION / ADRESSE* DEVELOPMENT / ADDRESS* Paris - Opérations en chantier / Under construction HQE/ HEQ BBC BREEAM LEED VILLE TOWN PROMOTEURS PROPRIETAIRES DEVELOPERS OWNERS Rungis LOCATAIRE TENANT LIVRAI- SON COMPL- ETION SURFACE TOTALE** 1 SOLSTYS - 19/23 bis rue de Vienne n l Paris 8 e Nexity Entreprises (Sari) Deka Immobilien ND LE GARANCE - 12/18 rue des Pyrénées n Paris 2 e Icade Promotion Tertiaire Q CARRE BREGUET - 11/19 bis rue Bréguet n Paris 11 e CA Immobilier promotion / Promaffine Stam Europe / AEW Europe TOTAL AREA** SURFACE DISPO.** AVAILABLE AREA.** Q T8 - rue de Tolbiac, Paris Rive Gauche Paris 13 e Nexity Entreprises (Sari) Ville de Paris Ville de Paris PUSHED SLAB - rue Brillat-Savarin n Paris 13 e Icade Promotion Tertiaire BPCE LAENNEC - 4/42 rue de Sèvres - Tranche 1 n u Paris 7 e Altarea-Cogedim Allianz Global Investors PPR REZO - boulevard Péreire n u Paris 17 e Sodearif / SNEF Tishman Speyer Properties Q STRATO - boulevard Péreire n u Paris 17 e Sodearif / SNEF Tishman Speyer Properties Q SAINT-DOMINIQUE 2-45/51 rue Saint-Dominique Paris 7 e Foncière des 6 e et 7 e arrond. ND / Chateauform France Q CAP avenue Paul Vaillant-Couturier n Paris 14 e Kaufman & Broad Crédit Agricole Immobilier Q /25 avenue Franklin Roosevelt n Paris 8 e Caisse des Dépôts et Consignations Deutsche Bank Q KALEIDO - rue Albert Einstein n u Paris 13 e Sogelym Dixence Caisse d'assurance Vieillesse des Pharmaciens LE ROSSINI - 38 boulevard des Italiens n u Paris 9 e Pitch Promotion Inovalis Q BOETIE - 17 rue La Boétie n Paris 8 e Soferim Investisseur(s) privé(s) Q HOTEL DE SENECTERRE - 24 rue de l'université Paris 7 e Foncière des 6 e et 7 e arrond. Q Paris - Opérations livrées / Completed 16 CLAUDE BERNARD - 14/142 boulevard Macdonald Paris 19 e BNPPI Promotion Immo. d'ent. Seb Immo Invest / Next Estate Income Fund BNP Paribas Corporate Banking TOTAL Q VICTOIRE HAUSSMANN - 65/67 rue de la Victoire Paris 9 e La Mondiale Q avenue Matignon Paris 8 e Altarea-Cogedim Axa Hogan Lovells Q MAGISTERE - 62/64 rue de Lisbonne Paris 8 e Gecina / Sagi ND /35 rue de Chateaudun Paris 9 e Swiss Life ND Q HOTEL MERCY D'ARGENTEAU - 16 boulevard Montmartre Paris 9 e Gecina Villeneuve-le-Roi Mozilla / Superbuild / Greenflex Créteil Q TOTAL Secteur des Affaires de l'ouest - Opérations en chantier / Under construction 22 IN/OUT - 46 quai Alphonse Le Gallo u l BOULOGNE-BILL. Hines France Société Foncière Lyonnaise Q CITY LIGHTS 1-24 rond-point du Pont de Sèvres, Tour Vendôme n u BOULOGNE-BILL. CITY LIGHTS 2-24 rond-point du Pont de Sèvres, Tour Chenonceau n u BOULOGNE-BILL. BNPPI Promotion Immo. d'ent. GE Real Estate France / BNP Paribas BNPPI Promotion Immo. d'ent. GE Real Estate France / BNP Paribas General Electric PETRA - avenue Emile Zola - ZAC Seguin n l BOULOGNE-BILL. Hines France SITQ - Caisse de Dépôts du Québec Q NEW TIME - 4/52 boulevard du Parc n u NEUILLY-SUR-SEINE Sodearif Züblin Immobilière France KINETIK - avenue Emile Zola - ZAC Seguin n u BOULOGNE-BILL. 28 CITY LIGHTS 3-24 rond-point du Pont de Sèvres, Tour Amboise n u BOULOGNE-BILL. Vinci Immobilier / Nexity Entreprises (Sari) Union Investment BNPPI Promotion Immo. d'ent. GE Real Estate France / BNP Paribas Q General Electric PIXEL - 12/14 rue du Port NANTERRE BNPPI Promotion Immo. d'ent. BNP - Paribas (Cardif) Q ESPACE VILLIERS - ST PAUL - 55/57 bis rue de Villiers n u NEUILLY-SUR-SEINE Camar Finance Foncière de Lutèce Q LE GAIA - 258/323 avenue Georges Clémenceau n NANTERRE GA Entreprise / Paref Paref / GA Entreprise /28 rue Diderot n NANTERRE Caprim LEVALLOIS SQUARE - 6/8 Place Jean Zay n LEVALLOIS-PERRET Elysées Pierre (HSBC CCF) Q TOTAL

7 N OPERATION / ADRESSE* DEVELOPMENT / ADDRESS* HQE/ HEQ BBC BREEAM LEED VILLE TOWN PROMOTEURS PROPRIETAIRES DEVELOPERS OWNERS LOCATAIRE TENANT LIVRAI- SON COMPL- ETION SURFACE TOTALE** TOTAL AREA** SURFACE DISPO.** AVAILABLE AREA.** Secteur des Affaires de l'ouest - Opérations livrées / Completed 34 VIA VERDE - Place Nelson Mandela n NANTERRE BNPPI Promotion Immo. d'ent. M.A.C.S.F CCIP / EPADESA Q /14 avenue Charles de Gaulle n NEUILLY-SUR-SEINE Gecina Altran/Chanel Q E+ - 3 rue du Moulin des Bruyères COURBEVOIE Groupe natekko INPI INPI La Défense - Opérations en chantier / Under construction TOTAL TOUR EQHO u COURBEVOIE-EPAD Vinci Immobilier CDC / Icade Foncière Bureaux TOUR MAJUNGA u l PUTEAUX-EPAD Unibail - Rodamco Unibail - Rodamco TOUR D2 COURBEVOIE-EPAD Sogeprom / Bouygues Immobilier Sogecap CARPE DIEM l COURBEVOIE-EPAD Aviva Investors / Hines France Predica / Aviva Investors BASALTE PUTEAUX-EPAD Nexity Entreprises (Sari) Société Générale Société Générale Q TOUR ATHENA n u l PUTEAUX-EPAD Nexity Entreprises (Sari) Allianz Global Investors TOUR CHARTIS COURBEVOIE-EPAD Altarea-Cogedim Perella Weinberg Real Estate Fund La Défense - Opérations livrées / Completed TOTAL TOUR EUROPE u COURBEVOIE-EPAD KanAm Grund Reste Petite Couronne (Hauts-de-Seine) - Opérations en chantier / Under construction 45 ZENORA quai de la Bataille de Stalingrad n u ISSY-LES- MOULINEAUX BNPPI Promotion Immo. d'ent. / Poste Immo Wereldhave / Yves Rocher TOTAL Yves Rocher SOLARIS - 6 avenue Réaumur n CLAMART Sercib Kraft Food CITYZEN - avenue de l'europe - Tranche 1 n u BOIS-COLOMBES Sefri-Cime Union Investment Coface Q WEST PLAZA - rue du Débarcadère n COLOMBES H.R.O. Q SEINE WAY - 2/1 rue des Frères Caudron n u RUEIL-MALMAISON BNPPI Promotion Immo. d'ent. BNP - Paribas (Cardif) Cofiroute LA DEFENSE AUTREMENT - boulevard National - Tranche 1 n u GARENNE-COL. (LA) Sefri-Cime SMA BTP Q PARC D'AFFAIRES LOCATIF - Silic avenue Kléber, Beethoven n u COLOMBES Silic Silic Q AREA PRIMA - rue Pierre Sémard n CHATILLON Bouwfonds Marignan Immobilier Apollo Real Estate VIVA - 1 rue Raymond David n MALAKOFF L'Immobilière d'ile-de-france MGPA / Carval Investors FAIRWAY avenue Pierre Brossolette n MONTROUGE Alsei Promotion LaSalle Investment Management Q GREEN OFFICE 3 - ART AND FACT - rue Henri Ste-Claire Deville n u RUEIL-MALMAISON Bouygues Immobilier / BNPPI Promotion Immo. d'ent. Schneider Electric Q POINTE METRO - rue Henri Barbusse GENNEVILLIERS Nexity Entreprises (Sari) Gecina Q LA DEFENSE AUTREMENT - boulevard National - Tranche 2 n u GARENNE-COL. (LA) Sefri-Cime SMA BTP Q CITYZEN - avenue de l'europe - Tranche 2 n u BOIS-COLOMBES Sefri-Cime Union Investment GRT Gaz EIFFEL O² - 98/1 rue Maurice Arnoux n MONTROUGE Société de La Tour Eiffel Q ESPACE CLICHY - 45 rue Mozart CLICHY Eiffage Immobilier Foncière des Régions - GFR Eiffage Construction Q Reste Petite Couronne (Hauts-de-Seine) - Opérations livrées / Completed TOTAL CARRE 92 - CRYSTAL - avenue des Louvresses GENNEVILLIERS GA Entreprise AG Real Estate France Thales PARK AZUR - 97/15 avenue Pierre Brossolette n MONTROUGE Gecina CNEN NEW SIDE - 52 rue Veuve Lacroix n u l GARENNE-COL. (LA) Hines France Gecina EVERGREEN - 5 avenue Jean Jaurès - Tranche 3 MONTROUGE BNPPI Promotion Immo. d'ent. Crédit Agricole Immobilier Crédit Agricole PALATIS - 15/21 rue Louis Lejeune n MONTROUGE Sodearif AEW Europe Saint-Denis - Opérations en chantier / Under construction TOTAL CAMPUS SFR - ZAC Landyfrance Pleyel n u SAINT-DENIS Vinci SFR Q Le Sisley - avenue des Fruitiers SAINT-DENIS Icade Promotion Tertiaire / Altarea-Cogedim Silic Pyramides - avenue du Président Wilson n SAINT-DENIS Emerige BNP - Paribas (Cardif) Q LES STUDIOS DU LENDIT - avenue des Fruitiers - Tranche 2 n SAINT-DENIS Foncière Paris France Q PLEYAD - 39/53 boulevard Ornano n SAINT-DENIS UBS real Estate UBS real Estate Q TOTAL Saint-Denis - Opérations livrées / Completed TOTAL Reste Petite Couronne (Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) - Opérations en chantier / Under construction 71 CAMPUS VAL-DE-BIEVRE - 78/84 avenue Raspail u GENTILLY Bouygues Immobilier M.A.C.S.F SANOFI W - avenue Louis Luc - ZAC du Port Zephir et Libeccio bâtiment Zéphyr CHOISY-LE-ROI Icade Promotion Tertiaire URBAGREEN - route de la Pyramide n u JOINVILLE-LE-PONT Icade Promotion Tertiaire Wereldhave Q C2 - rue Albert Dhalenne n SAINT-OUEN Nexity Entreprises (Sari) Gecina B INITIAL - 89 rue Marceau n MONTREUIL Bouwfonds Marignan / Spie Batignolles Immo. Notapierre ECE Zodiac Q avenue du Général Leclerc u PANTIN PRD Cité Régionale de l'environnement Q LES CERAMIQUES 1 ET 2-63 rue Beaumarchais n MONTREUIL Sodearif ATD Quart Monde Reste Petite Couronne (Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) - Opérations livrées / Completed TOTAL OVALIE - rue Arago SAINT-OUEN Capital & Continental Aviva Investors / Capital & Continental Q AXEO 2-27/29 avenue Aristide Briand - Tranche 2 n ARCUEIL BNPPI Promotion Immo. d'ent. Macif Q LE RHIN - METROPOLITAIN - avenue de Paris - Tranche 3 VILLEJUIF Icade Promotion Tertiaire Crédit Lyonnais Q TOTAL Le texte vert référence les nouvelles opérations en chantier / Green text denotes new start this Survey Normes : HQE (Haute qualité environnementale), n BBC (Bâtiment basse consommation), u BREEAM (BRE Environmental Assessment Method), l LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). * Par ordre décroissant de surface totale / Areas listed in decending order ** Les surfaces sont en m² utiles / Floor areas are in usable m 2 Données fournies par le GRECAM - Data provided by GRECAM Crane Survey - Paris Offices Winter 212 7

8 Introduction 495, m² of available space will complete in 213, the equivalent of the total completed in each of 211 and 212. Office floor area adjusted by developers Carré Bréguet - Paris 11 e Eiffel O² - Montrouge W - Choisy-le-Roi Les Céramiques 1 et 2 - Montreuil Delayed construction starts 24 rue Erlanger - Paris 16 e Espace Villiers - Neuilly-sur-Seine Evergreen (Eole) - Montrouge Errata (new information) Cap 14 - Paris 14 e Le Garance - Paris 2 e 17 Boétie - Paris 8 e Seine Way - Rueil-Malmaison Pleyad 1 - Saint-Denis Levallois Square - Levallois-Perret Names modified Pixel - Nanterre La Défense Autrement - La Garenne-Colombes Viva - Malakoff Eiffel O² - Montrouge Ex. 12/14 rue du port Ex. Boulevard National Ex. Upsilon Ex. rue Maurice Arnoux The Paris Crane Survey published by Deloitte records all office construction and completions in Paris and the inner suburbs during the past six months. The survey includes all speculative office schemes 1 of more than 1, m² which are (a) currently under construction/ comprehensive refurbishment, or (b) which have been completed since our last publication. The data is provided by l Observatoire Immobilier d Entreprise du Grecam and covers the period 1 April 212 to 3 September 212. After two consecutive Crane Surveys showing an increase in activity, new development in Paris and the inner suburbs as at 3 September 212 has levelled off at 1,34, m², in line with the historical average level, highlighting the resilience of the Parisian office market against the current economic backdrop. There are now 62 schemes under construction, down from the 66 listed six months ago. In the last Crane Survey, the volume of new construction starts was supported by the 115, m² of the Campus SFR in Saint-Denis. No new development of such a scale has been initiated in this survey, even if schemes by Bouygues Immobilier for Sanofi at Gentilly (5, m²) and BNP PI at Issy-les-Moulineaux (48,5 m² of which 24,88 m² was sold to Yves Rocher) have boosted the current pipeline. The latest results identify 14 new starts, three of which are turn-key developments, representing 26% of the 275, m² started. The total level of new construction barely offsets the 32, m² completed during the past six months. The recent level of completed office floorspace is largely attributed to two schemes : 87,5 m² at Carré 92, Gennevilliers and 41, m² at Boulevard Macdonald in the 19 th arrondissement. Driven by these projects, the level of completions achieved has reached the market average. Those schemes that have completed in this survey have attained 7% letting success. Carré 92 is occupied by the Thales group and BNP Paribas Corporate Banking has leased the Boulevard Macdonald project. The Kanam Grund development, Tour Europe in the La Défense area continues to have 27,5 m² available. Approximately 475, m² of new space will have been delivered each year in 211 and 212. In 213, the market will see a new peak of supply with more than 76, m² scheduled to complete, of which 35% (266, m²) is pre-let. The remaining 495, m 2 of available space is equivalent to the total annual volume of completions of each of the two previous years. The Hauts-de-Seine area of Paris will see the highest concentration of available floorspace complete in 213, representing approximately three quarters of the total. The take-up of office space in new builds has increased by 18% on the level recorded in our last Crane Survey (excluding the Campus SFR scheme). Thirteen occupiers including Sanofi and Yves Rocher have taken a total of 165, m² this summer, with Sanofi accounting for nearly a third. The vast majority of lettings are for space under construction only three transactions have been completed on completed space for a total area of approximately 1, m² in two Parisian projects for Gecina (Hôtel Mercy d Argenteau and the Magistère). Paris Construction activity in Paris, already at a low level in our last Crane Survey, has dropped a further 18% to 2, m². 15 schemes within the scope of our study were under construction in Paris at the end of September. Two new schemes commenced development over the last six months totalling 23,65 m², both sites are scheduled to complete in 214. In the Gare de Rungis area, Icade will deliver 17,5 m² and in the Paris Rive Gauche area, Sogelym Dixence have started 6,15 m² of available office space. Both these schemes are located in the 13 th arrondissement. Six projects in Paris have completed since the last Crane Survey, totalling 65, m², representing a drop of 1%. The average size of these developments has also fallen, from 14,99 m² in the previous survey to 11,285 m². The central business quarter now has 6, m² of new space available, with recent completions having boosted this level notably from the Victoire-Haussman scheme (7,474 m²). The annual demand for new office space in Paris has averaged 17, m² over the past four years. Current availability levels of new or refurbished buildings stands at 115, m², with only a further 125, m² in the development pipeline over the next three years. A fall of 2% in development activity compared with the previous Crane Survey, will further reduce the choice of options for occupiers in Paris, and will give landlords of prime buildings a greater bargaining position for the next few years. (1) On submission of planning application 8

9 Paris and West of Paris Construction & completion in Paris and inner suburbs since 23 m2 2,, 1,8, 1,6, 1,4, 1,2, 1,, 7, 6, 4, 2, Available offices under construction Completed* * over the last 6 months Total area under construction Completed and let* Sources: Observatoire Immobilier d'entreprise du GRECAM - Deloitte Paris Crane Survey The continuing squeeze on prime space is further exacerbated with space under offer by PPR at the former Laennec hospital and the 21,8 m² at the Solstys building in the 8 th arrondissement, the only large scheme currently under construction in the centre. West of Paris Construction in the Hauts-de-Seine département totals 85, m², 75% of which is available, or 64, m². This also represents nearly three quarters of the available space under construction in the entire survey. New starts are still concentrated in the west of Paris accounting for two thirds of the new constructions listed, in number as well as in volume. Nine new starts have been identified in this area, two of which have commenced with pre-lets totalling 4, m²: the Yves Rocher scheme and 16, m² let at Rueil-Malmaison by Schneider. At La Défense, the Plan de Renouveau continues with two new significant refurbishments starting: the Tour Chartis (previously AIG) and the Tour Athéna. These two programmes were launched speculatively adding 57, m² of available space to the pipeline expected to complete in 214. Just one new scheme started in the south of the department, suggesting that developer and investor sentiment considers the Boucle-Sud district as oversupplied. Five of the ten largest available schemes under construction are situated at La Défense, totalling 264, m², with sizes ranging from 34, m² (Tour Athéna) to 78, m² (Tour Eqho). The total floorspace available in this market at the beginning of the year reached 287, m², including the 23, m² Tour Chartis. Tour Europe was the only scheme completed in La Défense market in this survey, adding nearly 28, m² of new space to the 4, m² already as at the beginning of July 212. The average take-up for new space over the past two years has only been 3, m². In the rest of the Hauts-de-Seine département, 19, m² comprising of eight schemes were completed in this survey period, of which 8% was pre-let (Thales, CNEN, Crédit Agricole, CCIP, EPADESA, Altran, Chanel, INPI, all listed in our previous edition). The low level of demand recorded in this traditionally active sector continues. Apart from Yves Rocher and Schneider, only Eiffage at Clichy let space and only 4,5 m², while the département as a whole represents 62% of total space under construction in Paris and the inner suburbs. At La Défense in particular, letting activity of new or refurbished space has fallen by two thirds between 29 and ,5 m² was let there in the first half of 212 far below the average total of office space under construction. In the third quarter of this year, letting activity has been focused on second hand office space (EDF in the eponymous tower and Bearingpoint in the Galilée tower). The average annual take-up in new or refurbished buildings over the past four years has not exceeded 45, m². This product type is traditionally supported by large sized requirements but is facing competition from the rest of the inner suburbs, that offer more attractive rents. North and East Paris The reduction of construction activity in the Seine-Saint-Denis and the Val-de-Marne départements has become more marked in the latest results. For the second consecutive survey the level of construction is lower than in Paris in both the number of projects and in floorspace (excluding the Campus SFR). Saint-Denis currently has five schemes under construction. Crane Survey - Paris Offices Winter 212 9

10 North and East of Paris Office space under construction or refurbishment In usable m2 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, Development pipeline m2 1,, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Paris Western Business Districts La Défense Rest of Hautsde-Seine Saint- Denis Sources: Observatoire Immobilier d'entreprise du GRECAM - Deloitte Paris Crane Survey Rest of Seine-Saint -Denis et Val-de-Marne , 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 1,, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Only the Campus SFR is pre-let, with 55, m² available to let elsewhere. The market has seen three new starts in this survey one of which is the Sanofi Campus. One speculative project was launched in Saint-Denis, a significant drop from the seven listed in our previous survey. As a result of the low level of new activity in 211, no scheme was delivered in Saint-Denis during the past six months. In the other two départements, 25, m² of available space has completed across two developments (Axeo at Arcueil and Ovalie at Saint-Ouen). This will add to the existing 185, m² of available new space, although Samsung recently took 14,5 m² at Ovalie. Rental activity has risen slightly since our last Crane Survey with 7, m² transacted by four new tenants, largely attributed to the Sanofi scheme. The three other leases total 2, m² and include Cité régionale de l Environnement in Pantin and two tenants in B Initial and Les Céramiques at Montreuil. The London markets The latest London Offices Crane Survey by Drivers Jonas Deloitte shows new construction has slowed over the past six months, a relief to those who were concerned about the strong increases in development over the last couple of years. Nevertheless, 25 new starts has maintain the construction volume at 835, m², a sign that the developer sentiment has not disappeared. The number of new starts is some way above the 1-year average of 18 per survey. The trend identified in the last survey, of refurbishments being favoured over ground up-new construction continues with 15 of the new starts being refurbishments. This trend reflects an appetite for less risk, consequently the average size of new development starts this survey has fallen to 5,76 m². An increase in leasing activity, shows that 24% of office space has been let prior to completion. Despite these leasing deals, total transactional activity remains low. The last Deloitte CFO Survey study shows that Corporates remain clearly focused on defensive balance sheet strategies, cutting costs and reducing leverage are now stronger priorities. Completed Let Available Sources: Observatoire Immobilier d'entreprise du GRECAM - Deloitte Paris Crane Survey Green Office 3 - Rueil-Malmaison Preview Environmental certification Our statement made this summer, that Green buildings and new buildings are barely undistinguishable, one from the other is confirmed this winter. The percentage of buildings falling into the scope of the survey that are certified either with a multi-criteria environmental assessment method or an energy label has slightly risen from 89% to 92.5% (74 out of the total of 8). The phenomenon of multiple certifications, which has also already been stated in previous editions, is intensifying. Single certification represents 58% of buildings under construction as per 3 September 212, in contrast with 42% this summer. The HQE 1 -BREEAM combination increases from 14% to 28%; The HQE-LEED combination from 4% to 9%; Finally, cross certification HQE-BREEAM-LEED raised from 7% to 21%. (1) NF, Bâtiments tertiaires démarche HQE 1

11 Conclusion The HQE single certification dropped from 58% to 42% percentage of certified buildings falling into the scope of the survey. HQE remains, however, the most widely used rating system in Paris and the inner suburbs. An average HQE profile reflecting green building practices among French professionals was undertaken in the last edition. The analysis tended to emphasize energy management (energy, water, waste) and organizational aspects (construction, systems and procedures) to the detriment of issues falling into the health and well-being (health, hygrothermal, visual, olfactory and acoustic comfort) category. The same patterns are found in this edition. "Performance" level by environmental impact over a sample of 61 buildings certified "NF, bâtiments tertiaires, démarche HQE" Health and air Health and space Olfactive comfort Health and water Immediate surroundings 3, 2, 1,, Process and Management Building Site Energy Water Conclusion In this nineteenth edition of the Paris Crane Survey, construction activity pace slows in the Parisian area but has shown resilience in the economic turmoil. For occupiers searching for large amounts of new space, there is a large choice in the inner Parisian periphery, notably in La Défense. The ten largest schemes will deliver a total of 4, m² over the next three years, among which two towers will offer 63, m² and 78, m². A significant decrease in leasing activity in La Défense since 27 and a drop off in demand during 212 has not prevented the launch of new speculative schemes. To a lesser extent, Saint-Denis and Boulogne-Billancourt offer significant volumes of new space; tenants who are able to commit, can take advantage of the usual incentives as well as headline nominal rent adjustments. While, the shortage of new space being delivered in the city centre is providing support for prime office rents, the value differentials between new builds in Paris and the inner suburbs are expected to be become more marked over the coming surveys. Visual comfort Acoustics Hygrothermics Top 1 Average Certification breakdown by m 2 (excl. BBC) 15% 21% 11% 42% 9% 58% 28% 16% Waste Operation and maintenance HQE & BREEAM & LEED HQE & LEED HQE & BREEAM HQE Breakdown as at 31 march 212 Main available office developments under construction* Tour Eqho - La Défense Tour Majunga - La Défense Tour D2 - La Défense Carpe Diem - La Défense Citylights - Boulogne-Billancourt * In descending order of total area Main completions* since April 211** Carré 92 - Gennevilliers Claude Bernard - Paris 19 e Tour Europe - La Défense Park Azur - Montrouge New Side - La Garenne-Colombes * In descending order of total area ** Completion up to the end of September 212 Offices under construction or refurbishment as at 3/9/212 Total floor area m² Let floor area m² Available floor area m² Paris 2,81 76,43 124,38 Western Business District 198,462 34, ,636 La Défense 33, 43, 287, Rest of Hauts-de-Seine 316,12 117,18 198,94 Saint-Denis 17,11 115, 55,11 Rest of Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne 127,414 7,457 56,957 TOTAL 1,342, , ,23 Crane Survey - Paris Offices Winter

12 Contacts Brice Chasles Associé [email protected] Olivier Gerarduzzi Evaluation [email protected] Deloitte Real Estate Advisory est une équipe de 2 spécialistes de l immobilier qui propose une offre de services unique Emmanuel Bertrand AMO [email protected] Christian Gillet Principal [email protected] Pascal Souchon Stratégie immobilière [email protected] Cécile Debouzie Support aux transactions [email protected] Alfonso Ponce Développement Durable [email protected] Edouard Guibert Conseil au financement [email protected] Deloitte fait référence à un ou plusieurs cabinets membres de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, société de droit anglais («private company limited by guarantee»), et à son réseau de cabinets membres constitués en entités indépendantes et juridiquement distinctes. Pour en savoir plus sur la structure légale de Deloitte Touche Tohmatsu Limited et de ses cabinets membres, consulter En France, Deloitte SA est le cabinet membre de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, et les services professionnels sont rendus par ses filiales et ses affiliés. Deloitte 185, avenue Charles-de-Gaulle Neuilly-sur-Seine Cedex Tél. : 33 () Fax : 33 () Décembre 212 Deloitte Conseil - Tous droits réservés - Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited Studio graphique Neuilly Document imprimé sur papier certifié PEFC