Crane Survey Paris Offices Summer 2013

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1 Crane Survey Paris Offices Summer 213

2 Introduction Le Paris Crane Survey, publié par Deloitte, a été réalisé en collaboration avec le GRECAM à partir de l exploitation de la base de données de l Observatoire Immobilier d Entreprise du GRECAM. Cette étude recense de façon exhaustive toutes les opérations neuves et les restructurations de bureaux «en blanc 1», de plus de 1 m², en chantier à Paris et en première couronne, ainsi que celles qui ont été livrées au cours des six mois écoulés, soit entre le 1 er octobre 212 et le 31 mars 213, et ayant fait l objet d un permis de construire. Eco Campus - Chatillon Rebond notoire de la production neuve, tout proche de son plus haut niveau historique sous l impulsion de «clefs-en-mains» de grande taille. Chiffres clés 19 1,66 48% nouveaux chantiers million de m² en chantier des chantiers sont précommercialisés Volume total livré en six mois Nombre total de chantiers Croissance de la production neuve sur six mois 1 Afin d homogénéité avec les éditions britanniques des Crane Survey de Deloitte, le Paris Crane Survey considère l absence d utilisateur final lors du dépôt de permis de construire, alors que la définition française du «blanc» a pour référence la date d ouverture du chantier 2 Opération pour laquelle un utilisateur s est engagé avant la date d ouverture du chantier. 3 Opération réalisée pour les besoins propres d un utilisateur. 73 2% 8 m² Agence d'architecture Bridot Willerval La production neuve à Paris et en première couronne est repartie à la hausse depuis notre dernière étude, à 1,66 million de m² en chantier au 31 mars 213, soit une croissance de 2% en six mois. Soixante-treize programmes étaient en cours de construction à cette date. Dix-neuf nouveaux chantiers ont été lancés cet hiver, représentant un volume de 4 m², en hausse de près de 5% par rapport à l étude précédente. Cependant, 75% de ces lancements sont «en gris 2», réduisant la surface disponible mise en chantier sur la période à 11 m². Ceci illustre l aversion au risque des investisseurs. Ainsi, malgré ce regain d activité de construction, le niveau de surfaces disponibles en chantier est resté stable sur la période écoulée, à 865 m². Les livraisons intervenues entre octobre et mars dernier ont été particulièrement peu nombreuses puisque seulement sept opérations ont été livrées pour un volume total de 8 m². Deux d entre elles, situées à Paris (Hôtel de Sénecterre et 17 Boétie), ont trouvé preneur sur la période écoulée, auprès de quatre occupants pour une surface totale d à peine 4 7 m². Comme lors de notre précédente édition, les opérations livrées sont commercialisées à 75%. Les 43 m² de la Salle des Marchés de la Société Générale à La Défense représentent à eux seuls plus de la moitié du volume livré sur la période écoulée. Aucune autre livraison d envergure n a eu lieu et seulement trois opérations dépassent les 1 m² unitaires, contre une dizaine il y a six mois. Pour la première fois dans cette vingtième édition de l étude, les livraisons passent sous la barre des 1 m². Ce niveau historiquement bas d approvisionnement en surfaces neuves du marché francilien est la conséquence du ralentissement des lancements d opérations intervenu ces dernières années. Cependant les livraisons devraient remonter à 75 m² d ici la fin de l année 213, dont plus de la moitié est encore disponible. La demande placée dans le neuf, auprès de vingt-deux nouveaux occupants, a plus que doublé par rapport à notre édition précédente et atteint 385 m² sur la période écoulée. Cette progression des transactions résulte des mises en chantier de campus «clefs-en-mains 3», soulignant à nouveau l importance de la pré-commercialisation dans les conditions actuelles de financement de la promotion a fortiori de celles de très grande taille. L importance de ces «clefs-en-mains» a été en constante croissance depuis notre édition du troisième trimestre 28. Ainsi, les deux campus de 71 m² chacun pour Orange à Châtillon (Eco Campus) et pour le Crédit Agricole en compte propre à Montrouge (Evergreen) représentent plus du tiers de la demande placée sur la période. 2

3 Paris et l'ouest parisien Evolution des chantiers et des livraisons à Paris et en première couronne depuis octobre 23 m Surface disponible en chantier Surface livrée disponible* * au cours des 6 mois précédents Surface totale en chantier Surface livrée louée* Sources : Observatoire immobilier d'entreprise du GRECAM - Etude Deloitte Paris Crane Survey Paris Vingt-et-une opérations entrant dans le champ de notre étude étaient en chantier à Paris au 31 mars 213. Grâce au lancement de six nouveaux chantiers, la production neuve parisienne croît de 6% à 325 m². La surface moyenne des chantiers à Paris n'augmente que légèrement, et passe de 13 4 m² lors de notre édition précédente à 15 4 m² au 31 mars 213. Trois opérations de grande taille ont été lancées, parmi lesquelles la principale développée par Icade dans le Parc du Millénaire dans le 19 e arrondissement. Plus de la moitié des 6 m² de ce chantier seront occupés par le Ministère de la Justice, offrant encore 25 m² disponibles à horizon 215. Ce signal est positif pour la production neuve à Paris, mais il faut noter que le niveau important de pré-commercialisation limite à 3 m² les surfaces disponibles supplémentaires qui viendront alimenter le marché parisien. Trois opérations ont été livrées dans la capitale en six mois, totalisant 16 m², en recul de 75% par rapport à fin septembre 212, n offrant que 5 m² disponibles au marché. La taille unitaire des programmes s est à nouveau considérablement réduite et tombe à 5 3 m² en moyenne, à comparer aux 15 m² constatés l année précédente. L unique surface disponible livrée ces six derniers mois dans l opération 17 Boétie (8 e arrondissement) représente 5 m², ne permettant pas de répondre à la pénurie d offre de qualité et de grande taille intra-muros. Les dix prises à bail recensées dans Paris sur la période écoulée représentent plus de la moitié de l ensemble des transactions hormis les deux «clefs-en-mains» de Montrouge et Châtillon, et 43% des surfaces signées. Ceci souligne l engouement des utilisateurs pour les surfaces neuves dans la capitale et la nécessité pour eux de se positionner rapidement sur ce type d opération. Les 155 m² en chantier disponibles au 31 mars 213, qui viendront alimenter le marché sur trois ans, ne permettent pas de répondre à la demande placée annuelle constatée ces quatre dernières années. L Ouest parisien Le département des Hauts-de-Seine concentre près d un million de mètres carrés en chantier et s approche du pic historique de Ce volume s explique principalement par l activité de production dans le sud des Hauts-de-Seine, avec le lancement des deux opérations Eco Campus et Evergreen qui représentent 142 m² à elles seules et la quasi-totalité de la progression de surfaces en chantier dans ce département sur la période écoulée. En raison de ces deux «clefs-en-mains», le niveau de commercialisation des surfaces en chantier a quasiment doublé. Cependant, il reste nettement inférieur à celui des autres secteurs à 35% en moyenne, contre 52% à Paris et 83% dans les départements de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. L absence totale de commercialisation pour les 29 m² en chantier à La Défense explique en grande partie ces fortes disparités. Sur les huit nouveaux chantiers lancés depuis notre dernière édition, aucun programme ne se situe à La Défense et un seul dans le Secteur des Affaires de l Ouest. Les deux opérations d envergure pour le Crédit Agricole et Orange représentent à elles seules plus des deux tiers du volume mis en chantier dans l Ouest parisien sur les six mois écoulés. De ce fait 9% des 21 m² lancés dans le département se situent en dehors de ses pôles traditionnels et plus de 85% de ces nouveaux chantiers étaient déjà commercialisés lors de leur lancement, contre 22% des nouveaux chantiers dans notre précédente édition. Dans l ensemble du département des Hauts-de-Seine, trois opérations, pour une surface totale de 6 m², ont été livrées en six mois, parmi lesquelles la Salle des marchés de la Société Générale à La Défense concentre 43 m². Les opérations Ponte Métro à Gennevilliers (14 m²) et Levallois Square (2 5 m²) restent à commercialiser. Crane Survey - Paris Offices Summer 213 3

4 Le Nord et l'est de Paris Surface de bureaux en chantier En m2 utiles Tout comme à La Défense, aucune prise à bail n a été recensée dans le Secteur des Affaires de l Ouest dans les opérations déjà en chantier dans notre précédente édition. Seuls Vinci Energies pour 6 m² et Novartis pour 4 m² ont signé dans Seine Way à Rueil-Malmaison. Les cinq autres prises à bail de l Ouest parisien ont porté sur des «clefs-en-mains» tels qu Unilever pour 16 m² dans le Green Office à Rueil-Malmaison ou encore le cabinet d avocats CMS Bureau Francis Lefebvre pour 18 m² à Neuilly-sur-Seine. Véritable moteur du marché, les opérations «clefs-en-mains» sont devenues incontournables pour les utilisateurs qui souhaitent s installer même dans des secteurs prisés du fait de la pénurie d offre de qualité, et sont nécessaires aux investisseurs quant à des secteurs émergents. Paris Secteur des Affaires de l Ouest La Défense Reste Hautsde-Seine Saint- Denis Reste Seine-Saint -Denis et Val-de-Marne Sources : Observatoire immobilier d'entreprise du GRECAM - Etude Deloitte Paris Crane Survey Nord et Est parisiens L activité de construction en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne est atone depuis plusieurs semestres. Douze opérations seulement y sont actuellement en chantier. Le total des surfaces disponibles en chantier se limite à 55 m² sur l ensemble des deux départements et aucune livraison n y est prévue au-delà de 214. Calendrier des livraisons m Livré Commercialisé Disponible Sources : Observatoire immobilier d'entreprise du GRECAM - Etude Deloitte Paris Crane Survey Deux nouveaux chantiers ont été lancés en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne sur la période écoulée, pour 5 m² au total : Le Québec dans le Parc d affaires développé par SILIC à Rungis a été lancé «en blanc» ; tandis que Casino installera son siège Groupe sur 25 m² à Vitry-sur-Seine. Une seule opération de 5 m² disponibles a été livrée à Saint-Denis au cours des six mois écoulés (le Pleyad d UBS Real Estate). L attractivité de ces territoires se confirme malgré la faiblesse de la production : 8 m² ont été absorbés par des utilisateurs dans ces départements. La BRED a acquis m² dans l immeuble Urbagreen face au RER de Joinville-le-Pont, plutôt que d entamer une rénovation lourde de ses deux immeubles du quartier de l Echat à Créteil. Les deux opérations du LandyFrance 2 ont trouvé preneur auprès de Siemens et de la SNCF. Grâce à ces prises à bail, il ne reste qu une seule opération en chantier de 11 m² disponible à Saint-Denis (le Coruscant). Les marchés londoniens L activité dans le secteur de la construction de bureaux dans la capitale britannique montre son dynamisme dans un contexte économique national affaibli, et marque le retour de la confiance des développeurs face aux signes d amélioration du marché Un vent d optimisme souffle sur le marché londonien. La production neuve est en hausse de 8% en six mois, à 95 m². Avec quinze nouvelles grues lancées sur la période écoulée, le volume touche un point haut sur les quatre dernières années et retrouve son niveau moyen historique. Les tendances diffèrent selon les secteurs de la capitale britannique. Certains quartiers comme Midtown ou King s Cross bénéficient de nouvelles infrastructures, de l audace de certains promoteurs et d utilisateurs qui s aventurent au-delà des secteurs traditionnels. La production neuve est en hausse de 57% sur la période écoulée dans le secteur de Midtown, et 4

5 Conclusion elle a plus que doublé à King s Cross où 6% des chantiers en cours sont déjà pré-loués. Google vient d ailleurs d y acheter un terrain de 1 m² pour y lancer la construction de son nouveau siège britannique d ici fin 213. L activité est restée relativement faible à La City hormis le lancement du nouveau siège de Bloomberg, sur un campus de 62 m², le plus gros chantier londonien lancé au cours des six mois écoulés. A l inverse, la production neuve est en recul dans les autres secteurs. Contrairement à l édition précédente, la demande placée dans le neuf est également en forte croissance, notamment dans les secteurs financiers et des Technologies de l Information et de la Communication qui représentent chacun 3% de l activité locative. Par ailleurs un tiers des chantiers en cours sont pré-commercialisés, contre seulement 1 % il y a deux ans. Conclusion Malgré la forte reprise de la production neuve de bureaux à Paris et en première couronne, cette vingtième édition du Paris Crane Survey montre un volume d offre disponible stable sur l année écoulée, à son niveau moyen constaté depuis notre première édition, ainsi que des disparités géographiques qui se creusent. Cette relance de la production neuve permet de répondre aux besoins des grands utilisateurs à la recherche de locaux de très grande taille dans des secteurs à loyers attractifs mais qui, par nature, doit s exprimer dans le cadre de «clefs-enmain», à l instar des deux campus mis en chantiers dans le sud des Hauts-de-Seine (pour le compte d Orange et du Crédit Agricole), à la suite notamment de SFR l année dernière à Saint-Denis. La demande placée exprimée hors de ces «clefs-en-main», ne porte que sur un quart des surfaces commercialisées cet hiver, soit à peine 9 m². Opérations dont la surface de bureaux a été ajustée 23/25 Avenue Franklin Roosevelt - Paris 8 e 17 BOETIE - Paris 8 e STRATO - Paris 17 e REZO - Paris 17 e TOUR ATHENA - La Défense IN/OUT - Boulogne-Billancourt ART AND FACT - Rueil-Malmaison BONNE ENERGIE - Pantin CAMPUS SFR - Saint-Denis PLEYAD 1 - Saint-Denis URBAGREEN - Joinville-le-Pont Chantiers différés W (ZEPHYR) - Choisy-le-Roi Changements de noms ARDEKO - Boulogne-Billancourt Opérations en chantier au 31 mars 213 Surface totale en m² utiles Principales disponibilités dans des opérations en chantier* TOUR EQHO - La Défense TOUR MAJUNGA - La Défense TOUR D2 - La Défense CARPE DIEM - La Défense TOUR ATHENA - LA Défense * Par ordre décroissant de surface disponible Principales opérations* livrées depuis le 3 septembre 212** BASALTE - La Défense POINTE METRO - Gennevilliers SAINT-DOMINIQUE - Paris 7 e PLEYAD 1 - SAINT-DENIS 17 BOETIE - Paris 8 e * Par ordre décroissant de surface totale ** Livraisons jusqu'au 31 mars 213 Surface commercialisée en m² utiles Surface disponible en m² utiles Paris SAO La Défense Reste St Denis Reste Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne TOTAL Quant à l offre, les pôles historiques montrent des tendances divergentes. Intra muros, la production neuve retrouve son niveau moyen historique de 3 m² en chantier, mais seulement la moitié sera disponible d ici 215. Tandis qu à la Défense, près de 29 m² disponibles seront livrés dans les dix-huit prochains mois, soit la totalité de la production en chantier. La commercialisation de ces six tours constituera un test pour les suites du Plan de renouveau. Parions que le quartier d affaires bénéficiera du report de la demande placée face à la rareté de l offre parisienne de qualité. Altarea Cogedim Le Sisley - Saint-Denis Crane Survey - Paris Offices Summer 213 5

6 Chevilly-Larue 75 Opérations en chantier / Under construction Opérations livrées / Completed N OPERATION / ADRESSE* DEVELOPMENT / ADDRESS* Paris - Opérations en chantier / Under construction HQE/ HEQ BBC BREEAM LEED VILLE TOWN PROMOTEURS DEVELOPERS PROPRIETAIRES OWNERS LOCATAIRE TENANT Villeneuve-le-Roi LIVRAI- SON COMPL- ETION Créteil SURFACE TOTALE** 1 PARC DU MILLÉNAIRE 3 et , rue de la Gare PARIS 19 e Icade Promotion Tertiaire Icade Foncière Parcs Tertiaires MINISTERE DE LA JUSTICE SOLSTYS bis, rue de Vienne n l PARIS 8 e Nexity Entreprises (Sari) Deka Immobilien NEXITY ND BOULEVARD MACDONALD (Reconversion de Icade Promotion Tertiaire BNPPI l'entrepôt Macdonald) n PARIS 19 e Promotion Immo. d'ent. BNP Paribas REIM - Société Générale BNP PARIBAS CORPORATE INVESTMENT BANKING TOTAL AREA** SURFACE DISPO.** AVAILABLE AREA.** Q LE GARANCE - 12/18, rue des Pyrénées n PARIS 2 e Icade Promotion Tertiaire Q CARRÉ BREGUET - 11/19 bis, rue Bréguet n PARIS 11 e CA Immo.promotion Promaffine Stam Europe AEW Europe Q T8 - rue de Tolbiac Paris Rive Gauche PARIS 13 e Nexity Entreprises (Sari) Ville de Paris VILLE DE PARIS , Place d'alleray n PARIS 15 e JP Morgan FRANCE TELECOM PUSHED SLAB - rue Brillat-Savarin PARIS 13 e Icade Promotion Tertiaire BPCE LAENNEC - 4/42, rue de Sèvres Tranche 1 n u PARIS 7 e Altarea-Cogedim Allianz Global Investors PPR RÉZO - boulevard Péreire n u PARIS 17 e Sodearif SNEF Tishman Speyer Properties Q TRIO DAUMESNIL - 43, rue du Charolais n PARIS 12 e Soferim STRATO - boulevard Péreire n u PARIS 17 e Sodearif - SNEF Tishman Speyer Properties Q /25, avenue Franklin Roosevelt n PARIS 8 e Caisse des Dépôts et Consignations DEUTSCHE BANK Q CAP , avenue Paul vaillant Couturier n PARIS 14 e Kaufman & Broad Crédit Agricole Immobilier GIE KAUFMAN & BROAD Q Générale Continentale Investissements 15 5/9, rue Jacques Bingen n u PARIS 17 e Rockspring Caisse d'assurance Vieillesse des 16 KALEIDO - rue Albert Einstein n u PARIS 13 e Sogelym Dixence Pharmaciens /75, rue de la Condamine n u PARIS 17 e Nexity Entreprises (Sari) Multimmo. 1 & 2 Eurofoncière 2 Q /27, rue Notre-Dame-des-Victoires u PARIS 2 e DB Real Estate (Deutsche Bank) LE ROSSINI - 38, boulevard des italiens n u PARIS 9 e Pitch Promotion Inovalis Q , rue la Boétie n PARIS 8 e Nacarat Groupe Monceau /24, Place Vendôme PARIS 1 er SIIC de Paris ND Q Paris - Opérations livrées / Completed TOTAL SAINT-DOMINIQUE 2-45/51, rue Saint-Dominique n PARIS 7 e Foncière des 6 e et 7 e arrondissements ND - CHATEAUFORM France Q BOÉTIE - 17, rue la Boétie n PARIS 8 e Soferim Investisseur(s) privé(s) MONOPRIX SA MODELAPS SOFERIM Q HÔTEL DE SENECTERRE - 24, rue de l'université PARIS 7 e Foncière des 6 e et 7 e arrondissements ND Q Rungis TOTAL Secteur des Affaires de l'ouest - Opérations en chantier / Under construction 25 IN/OUT - 46, quai Alphonse Le Gallo n u l BOULOGNE-BILL. Hines France Société Foncière Lyonnaise CITY LIGHTS 1-24, rond-point du Pont de Sèvres Tour Vendôme n u BOULOGNE-BILL. CITY LIGHTS 2-24, rond-point du Pont de Sèvres Tour Chenonceau n u BOULOGNE-BILL. BNPPI Promotion Immo. d'ent. BNPPI Promotion Immo. d'ent. GE Real Estate France BNP Paribas GENERAL ELECTRIC Q GE Real Estate France BNP Paribas Q ARDEKO - ave. E. Zola ZAC Seguin - Rives de Seine n l BOULOGNE-BILL. Hines France SITQ Caisse de Dépôts du Québec Q , rue Ancelle u NEUILLY/SEINE Unibail-Rodamco CMS Bureau F. Lefebvre JATTE 1 - NEW TIME - 4/52, boulevard du Parc n u NEUILLY/SEINE Sodearif Züblin Immobilière France KINETIK - ave. E. Zola ZAC Seguin - Rives de Seine n u BOULOGNE-BILL. Vinci Immobilier Nexity Entreprises (Sari) Union Investment Q CITY LIGHTS 3-24, rond-point du Pont de Sèvres Tour Amboise n u BOULOGNE-BILL. BNPPI Promo. Immo. d'ent. GE Real Estate France BNP Paribas GENERAL ELECTRIC Q PIXEL - 12/14, rue du Port NANTERRE BNPPI Promo. Immo. d'ent. BNP-Paribas (Cardif) Q ESPACE VILLIERS - 57/57 bis rue de Villiers n u NEUILLY/SEINE Camar Finance Foncière de Lutèce Q LE GAÏA - 258/323, avenue Georges Clémenceau n NANTERRE GA Entreprise Paref GA Entreprise /28, rue Diderot n NANTERRE Caprim Caprim Q TOTAL

7 N OPERATION / ADRESSE* DEVELOPMENT / ADDRESS* HQE/ HEQ BBC BREEAM LEED Secteur des Affaires de l'ouest - Opérations livrées / Completed VILLE TOWN PROMOTEURS DEVELOPERS PROPRIETAIRES OWNERS LOCATAIRE TENANT LIVRAI- SON COMPL- ETION SURFACE TOTALE** TOTAL AREA** SURFACE DISPO.** AVAILABLE AREA.** 37 LEVALLOIS SQUARE - 6/8, Place Jean Zay n LEVALLOIS-PERRET Lassere Promotions Elysées Pierre (HSBC CCF) La Défense - Opérations en chantier / Under construction 38 TOUR EQHO u COURBEVOIE-EPAD Icade Promotion Tertiaire Caisse des Dépôts et Consignations Icade Foncière Bureaux TOTAL Q TOUR MAJUNGA u l PUTEAUX-EPAD Unibail-Rodamco Unibail-Rodamco TOUR D2 COURBEVOIE-EPAD 41 CARPE DIEM l COURBEVOIE-EPAD Sogeprom Bouygues Immobilier Aviva Investors Hines France Sogecap Q Aviva Investors Predica Q TOUR ATHÉNA n u l PUTEAUX-EPAD Nexity Entreprises (Sari) Allianz Global Investors TOUR CHARTIS COURBEVOIE-EPAD Altarea-Cogedim Perella Weinberg Real Estate Fund La Défense - Opérations livrées / Completed TOTAL BASALTE PUTEAUX-EPAD Nexity Entreprises (Sari) Société Générale SOCIETE GENERALE Q Reste Petite Couronne (Hauts-de-Seine) - Opérations en chantier / Under construction 45 ECO CAMPUS - Boulevard de la Liberté n u CHATILLON Nexity Entreprises (Sari) Interconstruction TOTAL 43 FRANCE TELECOM - ORANGE Q EVERGREEN (EOLE) - 5, avenue Jean Jaurès u MONTROUGE BNPPI Promo. Immo. d'ent. Crédit Agricole Immobilier CREDIT AGRICOLE Q ZENORA - 179, quai de la Bataille de Stalingrad n u ISSY-LES- MOULINEAUX BNPPI Promo. Immo. d'ent. Poste Immo Wereldhave Yves Rocher YVES ROCHER SOLARIS - 6, avenue Réaumur n CLAMART Sercib KRAFT FOOD CITYZEN - avenue de l'europe n u BOIS-COLOMBES Sefri-Cime Union Investment COFACE Q WEST PLAZA - rue de Débarcadère n COLOMBES H.R.O. Q SEINE WAY - 2-1, rue des Frères Caudron n u RUEIL-MALMAISON BNPPI Promo. Immo. d'ent. BNP-Paribas (Cardif) COFIROUTE VINCI ENERGIES NOVARTIS Q LA DÉFENSE AUTREMENT - blvd National Tranche 1 n u GARENNE-COLO.(LA) Sefri-Cime SMA BTP BEETHOVEN - Parc d'affaires Silic avenue Kléber n u COLOMBES Silic Silic Q AREA PRIMA - rue Pierre Sémard n CHATILLON Bouwfonds Marignan Immobilier Apollo Real Estate VIVA - 1 rue Raymond David n MALAKOFF L'Immobilière d'ile-de-france MGPA Carval Investors SOFINEL Q FAIRWAY - 157, avenue Pierre Brossolette n MONTROUGE Alsei Promotion LaSalle Investment Management Q GREEN OFFICE - rue des Deux Gares Tranche 1 u RUEIL-MALMAISON Bouygues Immobilier UNILEVER FRANCE Q GREEN OFFICE - rue des Deux Gares Tranche 2 u RUEIL-MALMAISON Bouygues Immobilier Q ART AND FACT - rue H. Ste-Claire Deville Tranche 1 n u RUEIL-MALMAISON Bouygues Immo. BNPPI Promotion Immo. d'ent. Mutavie SCHNEIDER ELECTRIC Q LE BRAHMS - avenue Kléber n COLOMBES Silic Silic ALCATEL Q TRISALYS - avenue de la Division Leclerc n CHATENAY-MALABRY Les Nouveaux Constructeurs Q LA DÉFENSE AUTREMENT - blvd National Tranche 2 n u GARENNE-COLO.(LA) Sefri-Cime SMA BTP Q CITYZEN - avenue de l'europe Tranche 2 n u BOIS-COLOMBES Sefri-Cime Union Investment GRT GAZ EIFFEL O² , rue Maurice Arnoux n MONTROUGE Société de La Tour Eiffel Q LE PÉGASE - 45, rue Mozart CLICHY Eiffage Immobilier Foncière des Régions EIFFAGE CONSTRUCTION Q LES FAUVELLES - boulevard National n u GARENNE-COLO.(LA) Sefri-Cime SMA BTP Q Reste Petite Couronne (Hauts-de-Seine) - Opérations livrées / Completed TOTAL POINTE MÉTRO - rue Henri Barbusse GENNEVILLIERS Nexity Entreprises (Sari) Gecina Q Saint-Denis - Opérations en chantier / Under construction TOTAL CAMPUS SFR - ZAC Landy Pleyel n u SAINT-DENIS Vinci SFR Q LE SISLEY - avenue des Fruitiers SAINT-DENIS Icade Promotion Tertiaire Altarea-Cogedim Silic SIEMENS PYRAMIDES City One - avenue du Président Wilson SAINT-DENIS Emerige BNP-Paribas (Cardif) SNCF Q LE CORUSCANT - avenue des Fruitiers Tranche 2 n SAINT-DENIS Foncière Paris France Saint-Denis - Opérations livrées / Completed TOTAL PLEYAD - 39/53, boulevard Ornano n SAINT-DENIS UBS Real Estate UBS Real Estate Q Reste Petite Couronne (Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) - Opérations en chantier / Under construction TOTAL CAMPUS VAL-DE-BIÈVRE - 78/84, avenue Raspail u GENTILLY Bouygues Immobilier M.A.C.S.F SANOFI Q LE QUEBEC - Parc d'affaires Silic RUNGIS Silic Silic rue du Port à l'anglais - quai Jules Guesde n VITRY-SUR-SEINE Fulton GROUPE CASINO Q URBAGREEN - route de la Pyramide n u JOINVILLE-LE-PONT Icade Promotion Tertiaire BRED BANQUE POPULAIRE BRED BANQUE POPULAIRE Q C2 - rue Albert Dhalenne n SAINT-OUEN Nexity Entreprises (Sari) Gecina Q B INITIAL - 89, rue Marceau n MONTREUIL 79 BONNE ENERGIE - 9, avenue du Général Leclerc u PANTIN Bouwfonds Marignan Immo. Spie Batignolles Immo. PRD - Crédit Agricole Immobilier Notapierre ECE ZODIAC Q Goupe La Française CITÉ RÉGIONALE DE L'ENVIRONNEMENT LES CÉRAMIQUES 1 ET 2-63, rue Beaumarchais n MONTREUIL Sodearif ATD QUART MONDE TOTAL Le texte vert référence les nouvelles opérations en chantier / Green text denotes new start this Survey Normes : HQE (Haute qualité environnementale), n BBC (Bâtiment basse consommation), u BREEAM (BRE Environmental Assessment Method), l LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). * Par ordre décroissant de surface totale / Areas listed in decending order ** Les surfaces sont en m² utiles / Floor areas are in usable m 2 Données fournies par le GRECAM - Data provided by GRECAM Crane Survey - Paris Offices Summer 213 7

8 Introduction The Paris Crane Survey published by Deloitte records all office construction and completions in Paris and the inner suburbs during the past six months. The survey includes all speculative office schemes 1 of more than 1, m² which are (a) currently under construction/ comprehensive refurbishment, or (b) which have been completed since our last publication. The data is provided by l Observatoire Immobilier d Entreprise du Grecam and covers the period 1 October 212 to 31 March 213. The volume of new office space under construction in Paris and the inner suburbs has risen 2% since our last report six months ago, with 1.66 million m² under construction as at 31 March 213. This total was spread across seventy-three schemes. City One - Saint-Denis Significant uplift in new construction volumes, approaching the highest historical level, driven by major early-let projects. Market by numbers % new construction starts million m² of office space under construction of space under construction is let Completed office space in the past six months totals Total number of development scheme Construction activity up on six months ago 1 On submission of planning application 2 Scheme to which a user has committed between the filing date of the building permit and the date construction begins. 73 2% 8, m² Emerige Nineteen new construction projects were started during the winter, with a total of 4, m², up by almost 5% compared with the previous survey. However, three quarters of these were early-lets 2, reducing the available space launched over the period to 11, m², and shows investors current aversion to risk. So, despite the turnaround in activity, the volume of available space under construction remained stable during the period, at 865, m². There were very few completions between October and March: only seven schemes were delivered, with a total floorspace of 8, m². Two of these schemes, in Paris (Hôtel de Sénecterre and 17 Boétie), found tenants over the survey period, with four occupiers taking a total of 4,7 m². As in our previous survey, 75% of the completed space had already been let. The 43, m² of Société Générale s futures trading room at La Défense accounts for more than half of the new space completed over the period and there were no other major buildings completed - indeed only three schemes exceeded 1, m², against approximately ten six months ago. This 2 th edition of the survey marks the first time that the volume of completed new space in Paris and the inner suburb market has fallen below the 1, m² level. This is due to the slowdown in the number of schemes begun in previous years. However, we expect to see completions accelerate to 75, m² by the end of 213, more than half of which is currently available. The take-up of office space in new buildings has more than doubled since our previous survey, with 22 new tenants taking leases on a total of 385, m² over the period. This increase in transactions is due to the construction of early-let schemes, further underscoring the importance of occupier commitment in the current financing conditions in particular for bringing forward major schemes. The importance of these schemes has grown steadily since our 28 report. The Eco Campus for Orange in Châtillon and Crédit Agricole s Evergreen campus in Montrouge represent over a third of the this survey s take-up, with 71, m² each. 8

9 Paris and West of Paris Construction & completion in Paris and inner suburbs since 23 m2 2,, 1,8, 1,6, 1,4, 1,2, 1,, 7, 6, 4, 2, Available offices under construction Completed* * over the last 6 months Total area under construction Completed and let* Sources: Observatoire Immobilier d'entreprise du GRECAM - Deloitte Paris Crane Survey Paris Twenty-one schemes covered by our survey were under construction in Paris as at 31 March 213. The launch of six new schemes has meant that construction activity in the city centre rose by 6% to 325, m². The average size of schemes in Paris increased slightly from 13,4 m² in our previous survey to 15,4 m² at 31 March 213. Three large-scale projects were started, including the main scheme developed by Icade at the Parc du Millénaire in the 19 th arrondissement. More than half of the 6, m² on this site will be occupied by the Ministry of Justice, with 25, m² of space available in 215. This is a positive sign for new construction activity in Paris, but the high level of early-letting activity will limit the additional available space feeding into the Paris market to 3, m². Three schemes were delivered in the French capital over the six months, totalling 16, m² but only 5 m² of this was available space on the market, a 75% decrease compared with the end of September 212. The average scheme size again saw a marked decline - to 5,3 m² compared with 15, m² in the previous year. The only available space delivered over the six months in the 17 Boétie scheme (8 th arrondissement) amounted to 5 m², little compensation for the lack of large high quality space on offer in Paris. The ten lettings in Paris over the period represent more than half of all deals, excluding the two early-let projects in Montrouge and Châtillon, and 43% of leased floor space. This highlights the keen occupier competition for new space in the French capital and the need for potential tenants tomove quickly for this type of project. The 155, m² in available space under construction as at 31 March 213, which will come to the market over the next three years, will not match the average annual take-up recorded over the last four years. West Paris Office construction in the Hauts-de-Seine département totalled nearly one million m 2, approaching the long-term high of This volume is mainly attributable to development in the south of the département, with the launch of the Eco Campus and Evergreen schemes, which together will provide 142, m² and virtually all the growth in space under construction in this département over the period. Because of these two early-let schemes, the take-up for space under construction has almost doubled. However, at an average of 35%, it is still well below the other sectors, 52% in Paris and 83% in the Seine-Saint-Denis and Val-de- Marne départements. The total lack of leases agreed on the 29, m² under construction at La Défense largely explains this low level. None of the eight new projects launched since our last report is located at La Défense and only one in the West Business District. The two major schemes for Crédit Agricole and Orange alone account for more than two thirds of the construction volume in West Paris started over the six months. This means that 9% of the 21, m² of new space started during this survey period in the département is located outside these two traditional locations and more than 85% of these new schemes had a tenant in place at the start of construction, compared to just 22% of new schemes in our previous edition. In the entire Hauts-de-Seine département, three schemes, with a total floor space of 6, m², were delivered over the six months, the largest being SocGen s 43, m² trading roomat La Défense The Pointe Métro schemes at Gennevilliers (14, m²) and Levallois Square (2,5 m²) have yet to find occupiers. Crane Survey - Paris Offices Summer 213 9

10 North and East of Paris Office space under construction or refurbishment In usable m2 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, Paris Western Business Districts La Défense Rest of Hautsde-Seine Saint- Denis Sources: Observatoire Immobilier d'entreprise du GRECAM - Deloitte Paris Crane Survey Rest of Seine-Saint -Denis et Val-de-Marne 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, As at La Défense, no letting activity was seen in the Western Business District for schemes already under construction in our previous survey. The only leases signed involved Vinci Energies (6 m²) and Novartis (4, m²) for the Seine Way development in Rueil-Malmaison. The five other leases in West Paris were early-let schemes such as the 16, m² for Unilever project at the Green Office development in Rueil-Malmaison, and the 18, m² development for the law firm CMS Bureau Francis Lefebvre in Neuilly-sur-Seine. Early-let schemes have become drivers of the market: they are the required way for large occupiers to secure the space they need even in traditional high-value submarkets, and are needed by investors looking to develop schemes in emerging locations. North and East Paris Construction activity in Seine-Saint-Denis and Val-de-Marne has been moribund for several quarters, with just twelve schemes currently under construction. There is a total of 55, m² available across the entire sector and no delivery is scheduled beyond 214. Development pipeline m2 1,, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Completed Let Available Sources: Observatoire Immobilier d'entreprise du GRECAM - Deloitte Paris Crane Survey 1,, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Two new schemes totalling 5, m² were launched over the period: SILIC started its speculative Le Québec building in Rungis, while Casino will install its 25, m² group head office in Vitry-sur-Seine. In this sector, only a single scheme involving 5, m² of available space was completed in Saint-Denis over the six-month period (the Pleyad for UBS Real Estate). The appeal of these locations has been confirmed despite the low level of construction: tenants took 8, m² in these départements, including Bred signing for 17,67 m² in the Urbagreen building fronting the Joinville-le-Pont RER station, rather than refurbishing its two buildings in the Echat district of Créteil. Elsewhere, the two LandyFrance 2 schemes found takers in Siemens and SNCF, and as a result of this activity, there remains only 11, m² of available space under construction in Saint-Denis (le Coruscant). The London markets Office construction in the UK capital is on a roll despite a weak national economy. Developers are again showing confidence in an increasingly active market. The winds of optimism are blowing through the central London office market. New construction is up 8% in six months, standing at 95, m². With fifteen new schemes under construction over the period, the volume has reached its highest level for four years, coming close to its long term average. Trends differ across the submarkets. Certain districts such as Midtown or King s Cross are benefiting from new transport infrastructure, and bold moves by developers and tenants venturing beyond traditional sectors. Over the year, new construction has risen 57% in the Midtown sector and more than doubled in King s Cross, where 6% of current schemes have already been pre-let. Google has bought a 1, m² site to begin building its new British head office 1

11 Conclusion by the end of 213. Activity remains relatively weak in the City despite the start of Bloomberg s 62, m² head office campus, the largest London construction site started over the six-month period. Conversely, new construction has declined in other locations. In a turnaround from the previous survey, demand for new office space is up sharply, mainly in the financial, IT and communication sectors, which each represent 3% of the rental activity. One third of current projects have been pre-let, compared to only 1% two years ago. Conclusion Despite the strong recovery in new office construction in Paris and the inner suburbs, this 2th edition of the Paris Crane Survey shows that the volume of available space has remained stable over the past year, at the average level recorded over the period since the first edition, and geographical disparities that are widening. Office floor area adjusted by developers 23/25 Avenue Franklin Roosevelt - Paris 8 e 17 BOETIE - Paris 8 e STRATO - Paris 17 e REZO - Paris 17 e TOUR ATHENA - La Défense IN/OUT - Boulogne-Billancourt ART AND FACT - Rueil-Malmaison BONNE ENERGIE - Pantin CAMPUS SFR - Saint-Denis PLEYAD 1 - Saint-Denis URBAGREEN - Joinville-le-Pont Delayed construction starts W (ZEPHYR) - Choisy-le-Roi Names modified ARDEKO - Boulogne-Billancourt Main available office developments under construction* TOUR EQHO - La Défense TOUR MAJUNGA - La Défense TOUR D2 - La Défense CARPE DIEM - La Défense TOUR ATHENA - LA Défense * In descending order of total area Main completions* since September 212** BASALTE - La Défense POINTE METRO - Gennevilliers SAINT-DOMINIQUE - Paris 7 e PLEYAD 1 - SAINT-DENIS 17 BOETIE - Paris 8 e * In descending order of total area ** Completion up to the end of September 212 This upturn in new construction is driven by the requirements of major occupiers looking for large amounts of space in locations with attractive rents. These are necessarily early-let deals such as the two campuses under construction in the south of the Hauts-de-Seine (for Orange and Crédit Agricole), following the example of SFR last year in Saint-Denis. Non-early-let take-up only covered a quarter of the space leased this winter, scarcely 9, m². With respect to new provision, the principal office centres are showing diverging trends. City of Paris has regained its historical level of 3, m² under construction, but only half of this will be available before 215. While, at La Défense, nearly 29, m² of available space will be delivered over the next eighteen months, which is all the new space under construction, across six towers. The letting of these schemes will test the Renewal Plan in terms of its future. One could safely bet that the business district will benefit from demand driven by the scarcity of the quality new space available in the centre of Paris. Offices under construction or refurbishment as at 31/3/213 Total floor area m² Let floor area m² Available floor area m² Paris 323, , ,199 Western Business District 213,374 53,177 16,197 La Défense 288, ,175 Rest of Hauts-de-Seine 493,972 29,98 22,992 Saint-Denis 182, 17,8 11,2 Rest of Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne 158,69 113,152 45,457 TOTAL 1,659, ,48 863,22 Agence d'architecture Bridot Willerval Eco Campus - Chatillon Crane Survey - Paris Offices Summer

12 Contacts Deloitte Contacts Grecam Brice Chasles Associé [email protected] Olivier Gerarduzzi Directeur [email protected] Hugues Kirichian [email protected] Claude Ogier [email protected] Deloitte Real Estate Advisory est une équipe de 2 spécialistes de l immobilier qui propose une offre de services unique Pascal Souchon Directeur Associé [email protected] Christian Gillet Principal [email protected] Cécile Debouzie Conseil aux utilisateurs [email protected] Emmanuel-Henri Benchetrit Transactions [email protected] Pierre Mescheriakoff Stratégie économique et territoriale [email protected] Edouard Guibert Conseil au financement [email protected] Alfonso Ponce Développement Durable [email protected] Laurette Allix Evaluation [email protected] Paul Fenton Conseil technique [email protected] Arnaud Chevillat AMO [email protected] Deloitte fait référence à un ou plusieurs cabinets membres de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, société de droit anglais («private company limited by guarantee»), et à son réseau de cabinets membres constitués en entités indépendantes et juridiquement distinctes. Pour en savoir plus sur la structure légale de Deloitte Touche Tohmatsu Limited et de ses cabinets membres, consulter En France, Deloitte SA est le cabinet membre de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, et les services professionnels sont rendus par ses filiales et ses affiliés. Deloitte 185, avenue Charles-de-Gaulle Neuilly-sur-Seine Cedex Tél. : 33 () Fax : 33 () Juin 213 Deloitte Conseil - Tous droits réservés - Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited Studio graphique Neuilly Document imprimé sur papier certifié PEFC