Paris Office Crane Survey Winter 2013

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1 Paris Office Crane Survey Winter 213 Etude réalisée en partenariat avec

2 Introduction Les mises en chantier ont compensé les livraisons, revenues à leur moyenne semestrielle, maintenant un niveau de production élevé dans l attente des vagues de livraisons prévues jusqu à la fin de l année 214, et ce malgré une activité locative nettement ralentie cet été. Nombre de nouveaux chantier par Crane Survey T1 24 T3 25 T1 25 T3 26 T1 26 T3 27 T1 27 T3 28 T1 28 T3 29 T1 29 T3 21 T1 21 T3 211 T1 211 T3 Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Evolution des surfaces en chantier sur la période écoulée m Surfaces en chantiers au 31 mars 213* Chantiers différés Surfaces livrées Sources : Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Nouveaux chantiers Surfaces en chantiers au 31 sept T1 212 T3 213 T1 213 T3 Le Paris Crane Survey, publié par Deloitte, a été réalisé en collaboration avec la société Explore. Cette étude recense de façon exhaustive toutes les opérations neuves et les restructurations de bureaux «en blanc 1», de plus de 1 m², en chantier à Paris et en première couronne, ainsi que celles qui ont été livrées au cours des six mois écoulés, soit entre le 31 mars 213 et le 3 septembre 213, et ayant fait l objet d un permis de construire. Pas moins de vingt-cinq nouvelles grues ont été recensées dans cette 21 e édition du Paris Crane Survey, portant à soixante-quinze le nombre de programmes en cours de construction à Paris et en première couronne au 3 septembre 213. La production neuve est restée quasiment stable durant l été, à 1,56 million de m² en chantier à cette date. Dans un contexte économique pour le moins morose, la confiance des promoteurs dans les marchés de bureaux de Paris et de première couronne se concrétise autant dans la progression du nombre d opérations lancées sur six mois que par la forte proportion «du blanc» dans ces lancements (près des trois quarts), soit une inversion de la proportion constatée lors de notre précédente édition ; même si les secteurs moins établis montrent une forte proportion «de gris». La non-répétition, prévisible, des «campus clés en mains», fait baisser d un tiers la taille moyenne des nouvelles opérations à 14 m². Cette confiance des intervenants permet aux mises en chantier de compenser les surfaces livrées durant l été, soit 35 m², mais avec des disparités géographiques prononcées. 2

3 La plus grande opération lancée sur la période atteint 46 m² et se situe de manière plutôt inhabituelle dans la capitale. Le Quadrans, à proximité du projet Balard du Ministère de la Défense dans le 15 e arrondissement, a été lancé intégralement «en blanc». Ces 35 m², livrés au cours des deuxième et troisième trimestres, font suite à un premier trimestre quasi blanc et précèdent plus de 9 m² attendus dans les quinze prochains mois, dont plus de 4 m² sont disponibles. Plus de 21 m² sont attendus au quatrième trimestre 213, dont 88 m² encore disponibles répartis sur tous les secteurs étudiés. L année 213 permettra donc aux livraisons de revenir à leur niveau moyen historique, après deux années de livraisons moindres. Quant à la demande placée, à peine 8 m² répartis dans trois opérations sur les seize livrées ont trouvé preneur durant les six mois écoulés. La forte baisse des grandes transactions (supérieures à 5 m² unitaires) a directement impacté le marché du neuf. Du fait de cette absence de «campus clés en mains», l activité locative a souffert cet été, dans tous les secteurs géographiques. Malgré un nombre quasi stable de vingt-et-un nouveaux occupants, l absorption de surfaces a été divisée par deux et redescend à Répartition des surfaces lancées sur 6 mois par secteur d activité 27% 16% 57% Industrie Répartition de la demande placée dans les surfaces en construction ou livrées par secteur d'activité Public 42% Services Sources : Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte 175 m² sur la période écoulée. Soulignons qu un tiers de ces surfaces a été acheté par les utilisateurs eux-mêmes, une proportion habituellement moins significative. Le secteur public a été particulièrement actif ce semestre puisqu il représente plus de la moitié des nouveaux occupants et 57% des surfaces, à l image des prises à bail d ERDF dans la Tour Blanche à La Défense (25 m²), de la SNCF dans Le Monet à Saint-Denis (2 m²) et du Rectorat de Paris dans Visalto dans le 19 e arrondissement (15 m²). 19% 39% Chiffres clés 25 nouveaux chantiers m² en chantier 54% Nombre total de chantiers des surfaces en chantier sont précommercialisées 75 Volume total livré en six mois Croissance de la production neuve sur six mois -3%* m² * Selon les données fournies par Explore, la production neuve en chantier au 31 mars 213 était de m² contre m² selon le Grecam (Source Paris Office Crane Survey Summer 213). 1 A des fins d homogénéité avec les éditions britanniques des Crane Survey de Deloitte, le Paris Crane Survey considère l absence d utilisateur final lors du dépôt de permis de construire, alors que la définition française du «blanc» a pour référence la date d ouverture du chantier. Paris Office Crane Survey - Winter 213 3

4 Paris Fait inhabituel, deux des quatre plus grandes nouvelles opérations recensées sont intra-muros et contribuent à un accroissement de 8% de la production neuve disponible dans la capitale, mais toujours en deçà des besoins des utilisateurs. La production neuve parisienne continue de croître sur la période écoulée de 3%, à 38 m², portant à vingt-quatre le nombre d opérations en chantier. Contrairement à l étude précédente, les sept nouveaux chantiers ont tous été lancés «en blanc» à l exception du Visalto, 23 m², situé dans le 19 e arrondissement, pré-commercialisé aux deux tiers auprès du Rectorat de Paris. Ce besoin de pré-commercialisation ne s est pas posé pour les autres projets, tous situés dans l Ouest, même lorsqu ils excèdent 3 m² chacun : Le Quadrans à Balard près du futur site du ministère de La Défense, développé en co-promotion par Icade et Sodearif, pour le compte d AXA REIM, et l opération #Cloud (33 m²) développée par SFL à la Bourse. La pénurie de locaux neufs dans Paris s est poursuivie cet été, puisque deux opérations y ont été livrées, totalisant seulement 11 m², en recul de 3% par rapport à fin mars 213, et aucune disponibilité dans la continuité de l étude précédente. Les livraisons sont attendues principalement en 214 puis 215, avec au total 23 m² encore disponibles au 3 septembre 213, soit le niveau annuel de la demande placée dans le neuf à Paris. La pression sur les valeurs locatives «prime» sera encore alimentée pendant plusieurs années. Quatre prises à bail ont été recensées dans Paris sur la période écoulée, représentant seulement 25 m² au total. Hormis la prise à bail du Rectorat de Paris précitée, les trois autres prises à bail sont chacune inférieures à 5 m². Chiffres clés 7 nouveaux chantiers % m² en chantier des surfaces en chantier sont précommercialisées Nombre total de chantiers Croissance de la production neuve sur six mois Volume total livré en six mois 24 3% 1 8 m² 4

5 Paris - Calendrier des livraisons m Disponible Précommercialisé Livré Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Paris - Nombre de nouveaux chantiers T1 24 T3 25 T1 25 T3 26 T1 26 T3 27 T1 27 T3 28 T1 28 T3 29 T1 29 T3 21 T1 21 T3 211 T1 211 T3 212 T1 212 T3 213 T1 213 T3 Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Paris - Volume en chantier 39% Surface louée (m 2 ) 61% Surface disponible (m 2 ) Sources : Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Paris Office Crane Survey - Winter 213 5

6 L'Ouest parisien Plus de 9% des surfaces livrées cet été l ont été dans les Hauts-de-Seine, soit 327 m², dont 258 m² disponibles, alors que la demande placée n y a porté que sur 9 m². Trente-trois opérations étaient en chantier dans le département des Hauts-de-Seine au 3 septembre 213, représentant la moitié du volume en production recensé dans l étude. Ce volume de 81 m² est en baisse de 18% sur la période écoulée. Dix nouveaux chantiers ont été lancés sur ces six mois, représentant 155 m², en baisse de 25%. Aucune opération «clés en mains» n a été recensée, alors qu elles totalisaient 185 m² dans l édition précédente. Les opérations les plus importantes en surface ont toutes été lancées dans le secteur des affaires de l Ouest et sont entièrement disponibles : Lennys, développé par Bouygues Immobilier pour l AG2R La Mondiale à Issy-les-Moulineaux (39 5 m²), So Ouest Plaza d Unibail-Rodamco à Levallois- Perret (35 m²) et Green Office Spring de Bouygues Immobilier à Nanterre (33 m²). Soulignons qu une nouvelle fois, aucune opération n a été lancée à La Défense, alors qu une première vague de livraisons vient d y apporter 123 m² disponibles (Tours Equo et Carpe Diem) et que 214 apportera 113 m² disponibles additionnels (Tours Majunga et D²). Dans le reste du département, aucun nouveau chantier d une surface supérieure à 1 m² n a été recensé, l opération «R Comme» de La Française REM, 9 m² à Rueil-Malmaison, étant la plus significative. Sur la période étudiée, la demande placée dans le neuf a atteint tout juste 9 m² dans l ensemble du département, exprimée à 9% dans des chantiers en cours, sous l impulsion de La Défense où Allianz a officialisé l occupation de la tour éponyme de 35 m² et ERDF a pris à bail les 25 m² de la Tour Blanche. Coca-Cola a également pris à bail 13 4 m² dans Nora à Issy-les-Moulineaux et La Poste 5 m² dans Eiffel O² à Montrouge. Ces niveaux de demande exprimée ne permettent pas de réduire la pression baissière sur les valeurs locatives économiques et faciales, même pour ces immeubles «prime», notamment à La Défense. Chiffres clés % nouveaux chantiers m² en chantier des surfaces en chantier sont précommercialisées Croissance de la production neuve sur six mois Volume total livré en six mois Nombre total de chantiers 33-18% m² 6

7 Département des Hauts-de-Seine - Calendrier des livraisons m Disponible Précommercialisé Livré Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Département des Hauts-de-Seine - Nombre de nouveaux chantiers par Crane Survey Moyenne Reste du 92 La Défense 24 T1 24 T3 25 T1 25 T3 26 T1 26 T3 27 T1 27 T3 28 T1 28 T3 29 T1 29 T3 21 T1 21 T3 211 T1 211 T3 212 T1 212 T3 213 T1 213 T3 Secteur des Affaires de l Ouest Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Volume en chantier Département des Hauts-de-Seine Secteur des Affaires de l'ouest La Défense Reste des Hauts-de-Seine 45% 28% 35% 3% 55% 72% 65% 7% Surface louée (m 2 ) Surface disponible (m 2 ) Sources : Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Paris Office Crane Survey - Winter 213 7

8 Le Nord et l'est de Paris En dehors des quartiers établis, l aversion au risque reste à son paroxysme, avec des mises en chantier pré-commercialisées à 85%, seules prises à bail du secteur. Avec huit nouvelles opérations, la couronne Nord et Est de Paris concentre un tiers des nouvelles grues de la skyline et 2% des surfaces nouvelles, soit 72 m². Ces mises en chantier ont été conditionnées à des niveaux de pré-commercialisation significatifs, en ce qu une seule opération est lancée totalement «en blanc», et sur une surface modeste (le Vox à Saint- Denis, 5 19 m², initiés par Foncière Arizona). Pantin- Elis, de et pour BNP Paribas, est loué à 5% et porté par La Française AM. Les six autres lancements sont loués en totalité ou à 85%, à des entités publiques ou parapubliques, dont la SNCF pour la seconde fois à Saint-Denis (2 719 m² du Monet), et le Conseil général à Bobigny ( m² du Papillon). Alors que seul l immeuble B Initial a été livré à Montreuil (12 36 m² d Unofi loués à ECE Zodiac), le toujours fort niveau de chantiers en cours, à près de 37 m², inclut le Campus SFR pour plus d un tiers, dont la livraison est prévue pour la fin 214. Les disponibilités de plus de 5 m² se concentrent dans seulement quatre bâtiments, principalement à Saint-Ouen ( m² des Dock en Seine de Gecina) et Rungis (12 34 m² de Silic), et atteignent tout juste 4 m². La faiblesse de l activité locative, se matérialise également dans la banlieue nord et est, où aucun nouvel occupant n est venu se positionner sur des opérations en cours de construction ou tout juste livrées. Chiffres clés 8 nouveaux chantiers % m² en chantier des surfaces en chantier sont précommercialisées Croissance de la production neuve sur six mois Volume total livré en six mois Nombre total de chantiers 18 14% m² 8

9 Départements de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne - Calendrier des livraisons m Disponible Précommercialisé Livré Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Départements de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne - Nombre de nouveaux chantiers par Crane Survey T1 24 T3 25 T1 25 T3 26 T1 26 T3 27 T1 27 T3 28 T1 28 T3 29 T1 29 T3 21 T1 21 T3 211 T1 211 T3 212 T1 212 T3 213 T1 213 T3 Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Départements de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne - Volume en chantier 11% 89% Surface louée (m 2 ) Surface disponible (m 2 ) Sources : Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Paris Office Crane Survey - Winter 213 9

10 Les marchés londoniens Le rebond de la demande placée dans le neuf à Londres cet été permet aux développeurs de lancer 28 nouvelles opérations alors même que les livraisons sont au plus haut depuis 3 ans. Stable en volume à 9 m² en chantier, les marchés londoniens ont connu une reprise de la demande des utilisateurs cet été, avec une progression des prises à bail et une absorption des surfaces dites de «Grade A» au-dessus de sa moyenne à long terme. En particulier, la demande de grande taille progresse, doublant la surface moyenne transactée recensée dans la dernière édition de l étude, à près de 8 m². Cette résurgence de la demande s est également manifestée dans le fort niveau de commercialisation enregistré dans les opérations récemment achevées ; elles montrent un taux de commercialisation de plus de 6%, n apportant qu à peine 1 m² disponibles au marché. La production neuve dans la City progresse pour la sixième fois consécutive dans le London Crane Survey Winter 213, retrouvant son niveau de 28. Le West End voit lui son niveau de production ralentir, mais en répercutions d un niveau de livraison en 213 de retour au point haut de 26. Cette combinaison de retour de la demande et de production maîtrisée permet d anticiper une hausse des valeurs locatives et le retour des pré-commercialisations, dans sa définition britannique (entre dépôt de permis de construire et mise en chantier). Les opportunités foncières londoniennes, bénéficiant de permis de construire, laissent présager d une poursuite de la hausse de la production neuve. L afflux de capitaux sur les marchés immobiliers de la capitale britannique, combiné à une relative rareté de production neuve, a ramené les taux «prime» tout près de leur niveau d avant la crise (3,75% dans le West End et 4,25% dans la City). L anticipation de hausse de valeurs locatives fait croitre la compétition sur les fonciers entre développeurs. L assouplissement relatif des conditions de prêts et l accès aux financements alternatifs soulignent que la prise du risque locatif n effraye plus les bailleurs de fonds. La demande des investisseurs tant sur les immeubles construits que sur les opportunités de développement devrait continuer de croitre dans ce nouvel environnement de marché. Chiffres clés % nouveaux chantiers m² en chantier des surfaces en chantier sont précommercialisées Volume total livré en six mois Nombre total de chantiers Croissance de la production neuve sur six mois 71-1% m² 1

11 Conclusion Lors de la précédente édition, les mises en chantier de «campus» et «clés en mains» (185 m²), combinées à un niveau de livraison historiquement bas sur six mois (8 m² contre une moyenne de 3 m²), avaient porté l encours de production à un niveau quasi-historique. L amorce des abondantes livraisons intervenue cet été (35 m²) a été compensée par les mises en chantier (345 m²), maintenant le niveau de production neuve au-dessus de 1,5 million de m², toujours nettement au-dessus de la moyenne décennale. A l échelle de l étude, l offre neuve disponible en chantier reste, elle, particulièrement maîtrisée, du fait d un fort niveau de pré-commercialisation (dont ces «campus» et «clés en mains») et d importantes livraisons initiées cet été (26 m²). Evolution des chantiers et des livraisons à Paris et en première couronne depuis octobre 23 m T3 3 T1 4 T3 4 T1 5 T3 5 T1 6 T3 6 T1 7 T3 7 T1 8 Surface disponible en chantier Surface totale en chantier Moyenne surface totale en chantier Surface livrée disponible* Surface livrée louée* Moyenne surface livrée totale * au cours des 6 mois précédents T3 8 T1 9 T3 9 T1 1 T3 1 T1 11 T3 11 T1 12 T3 12 T1 13 T3 13 Dans un marché qui absorbe environ 5 à 6 m² neufs chaque année, ces livraisons n apporteront que 42 m² neufs disponibles au cours des quinze prochains mois, alors que l offre immédiatement disponible excède déjà le niveau de la demande placée annuelle, du fait des livraisons de cet été et du ralentissement de la demande exprimée. Cette situation d équilibre entre l offre et la demande, à l échelle de Paris et des trois départements de première couronne, couvre des disparités géographiques notoires : un marché parisien structurellement sous-offreur, et le département des Hauts-de-Seine où à la fois La Défense et le Croissant Ouest montrent une surproduction. Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Calendrier des livraisons million m 2 1,25 1,75 A l échelle des derniers semestres, les opérations de «campus» ou «clés en mains» ont dominé l activité locative. Leur typologie plus horizontale, à loyers modérés, donc moins centrale, n a pas permis à l offre de l Ouest parisien de s écouler, notamment à La Défense, contribuant à la constitution de cette suroffre. Les perspectives économiques moroses mènent à s interroger sur l adéquation de ces surfaces avec les attentes des utilisateurs, en particulier quant à leurs coûts d occupation. Les forts ajustements de loyers économiques et faciaux, actuellement en cours sur les opérations vides à La Défense, devraient permettre de rapprocher la demande de ce quartier historique, alors que son offre neuve à quinze mois approche près de six fois la demande placée annuelle constatée dans le neuf sur la décennie écoulée.,5, Disponible Précommercialisé Livré Moyenne Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Paris Office Crane Survey - Winter

12 Opérations en chantier au 3 septembre 213 Surface totale en m² utiles Surface commercialisée en m² utiles Surface disponible en m² utiles Paris Secteur des Affaires de l'ouest* La Défense Reste des Hauts-de-Seine Départements Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne TOTAL * Secteur des Affaires de l'ouest concentre : Courbevoie, Puteaux et Nanterre (hors La Défense) ; Suresnes, Rueil-Malmaison, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Peret, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Saint-Cloud, Sèvres et Meudon. Evolution des surfaces de bureaux en construction m Paris Winter Surface louée Secteur des Affaires de l Ouest La Défense Winter Surface disponible Reste Hauts-de-Seine Départements de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne Summer Surface louée Winter Surface louée (m 2 ) Summer Surface disponible Winter Surface disponible (m 2 ) Sources : Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Errata (informations nouvelles) 9 /11, rue du Dr Lanceraux - Paris 9 e SO OUEST PLAZA - Levallois-Perret ALEGRIA - Neuilly-sur-Seine UP WEST - Boulogne-Billancourt 164, PERETTI - Neuilly-sur-Seine 5/11, route de Vaugirard - Meudon GREEN OFFICE - Chatenay Malabry VOX - Saint-Denis 4, allée Rolland - Clichy-sous-Bois Chantiers différés LE CORUSCANT - Saint Denis PARC DU MILLENAIRE 4 - Paris 19 e LES CERAMIQUES 1 - Montreuil Errata (hors périmètre de l'étude) 6,Place d'alleray - Paris 15 e 22/24, Place Vendôme - Paris 1 er Changements de noms PARISQUARE - Paris 11 e ex. Carré Bréguet SILVERGREEN - Neuilly-sur-Seine ex. Espace Villiers TOUR BLANCHE - La Défense ex. Tour Chartis DOCKS EN SEINE - Saint-Ouen ex. C2 12

13 13 Carte Chevilly-Larue Villeneuve-le-Roi Rungis Créteil Opérations en chantier / Under construction Opérations livrées / Completed Paris Office Crane Survey - Winter

14 Opérations en chantier ou livrées au N OPERATION / ADRESSE* DEVELOPMENT / ADDRESS* Paris - Opérations en chantier / Under construction HQE/ HEQ BBC BREEAM LEED VILLE TOWN PROMOTEURS DEVELOPERS PROPRIETAIRES OWNERS LOCATAIRES TENANTS LIVRAI- SON COMPL- ETION SURFACE TOTALE** 1 QUADRANS - boulevard Valin n PARIS 15 e ICADE PROMOTION / SODEARIF AXA REIM Q #CLOUD - 81/83, rue de Richelieu n u l PARIS 2 e SFL Q PARC DU MILLENAIRE , rue de la Gare n PARIS 19 e ICADE ICADE MINISTERE DE LA JUSTICE Q SOLSTYS bis, rue de Vienne n l PARIS 8 e NEXITY IMMOBILIER D'ENTREPRISE DEKA IMMOBILIEN NEXITY Q LE GARANCE - 12/18, rue des Pyrénées n PARIS 2 e ICADE ICADE / RATP RATP Q ICADE PROMOTION / BNP PARIBAS 6 MACDONALD bd Macdonald n PARIS 19 e IMMOBILIER PROMOTION ENTREPRISE BNP PARIBAS IMMOBILIER PROMOTION 7 VISALTO - 8, boulevard d'indochine n PARIS 19 e ENTREPRISE CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER 8 PARISQUARE - 17, rue Bréguet n PARIS 11 e ENTREPRISE BNP PARIBAS CARDIF / SOGECAP STAM EUROPE / AEW EUROPE / TRISTAN CAPITAL PARTNERS BNP Paribas Corporate Investment Banking TOTAL AREA** SURFACE DISPO.** AVAILABLE AREA.** Q RECTORAT DE PARIS Q Q T8 - rue de Tolbiac Paris Rive Gauche n PARIS 13 e NEXITY IMMOBILIER D'ENTREPRISE Ville de PARIS Ville de PARIS Q PUSHED-SLAB - rue Brillat-Savarin n PARIS 13 e ICADE PROMOTION BPCE Q ALLIANZ REAL ESTATE FRANCE / 11 LAENNEC - 4/42, rue de Sèvres Tranche 1 n u PARIS 7 e ALTAREA COGEDIM KERING Q ALTAREA COGEDIM SODEARIF / ESPACES FERROVIAIRES 12 REZO - boulevard Péreire n u PARIS 17 e TISHMAN SPEYER PROPERTIES Q AMENAGEMENT SOC FRANCAISE D'ETUDES ET DE 13 TRIO DAUMESNIL - 41/45, rue de Charolais n PARIS 12 e SOFERIM Q REALISATIONS IMMO SODEARIF / ESPACES FERROVIAIRES 14 STRATO - boulevard Péreire n u PARIS 17 e TISHMAN SPEYER PROPERTIES Q AMENAGEMENT 15 CAP , avenue Paul vaillant Couturier n PARIS 14 e KAUFMAN & BROAD AMUNDI IMMOBILIER Q ADVANCED BUILDING CONSTRUCTION & 16 5/9, rue Jacques Bingen n u PARIS 17 e ROCKSPRING PROPERTY AM Q DESIGN - GCI rue Lafitte et 26 rue Lafayette PARIS EUROSIC ACM / EUROSIC / PREDICA Q OGIC / SOGELYM DIXENCE - ILE DE 18 KALEIDO - rue Albert Einsten n PARIS 13 e FRANCE DEUTSCHE ASSET & WEALTH 19 23/27, rue Notre-Dame-des-Victoires u PARIS 2 e MANAGEMENT CAISSE ASSURANCE VIEILLESSE DES PHARMACIENS Q Q /11, rue du Dr Lanceraux PARIS 8 e REDMAN MATMUT Q LA FRANCAISE AM / NEXITY PROPERTY 21 73/75, rue de la Condamine n u PARIS 17 e LA FRANCAISE AM DDB GROUPE FRANCE Q MANAGEMENT 22 29/31, rue des Sablons n PARIS 16 e FDR DEVELOPPEMENT TECHNICAL Q LA BOETIE - 2, rue de la Boétie n PARIS 8 e NACARAT MONCEAU GENERALE ASSURANCES Q , rue de Rivoli n u PARIS 1 er VINCI IMMOBILIER PROMOTION INVESCO Q Paris - Opérations livrées / Completed TOTAL /25, avenue Franklin Roosevelt n PARIS 8 e AEW EUROPE CDC DEUTSCHE BANK Q ROSSINI - 38, boulevard des italiens n u PARIS 9 e PITCH PROMOTION INOVALIS / PITCH PROMOTION DEVANLAY (LACOSTE) Q TOTAL 1 8 Secteur des Affaires de l'ouest - Opérations en chantier / Under construction 27 CITYLIGHTS - 24, rond-point du Pont de Sèvres n u BOULOGNE 28 LENNYS - 7/21, rue du Colonel Pierre Avia n u ISSY-LES- MOULINEAUX BNP PARIBAS IMMOBILIER PROMOTION ENTREPRISE SGAM AG2R LA MONDIALE / BOUYGUES IMMOBILIER BNP PARIBAS IMMOBILIER PROMOTION ENTREPRISE / GE REAL ESTATE FRANCE GENERAL ELECTRIC Q SGAM AG2R LA MONDIALE Q SO OUEST PLAZA- 1/3, rue Arthur Ladwig LEVALLOIS-PERRET UNIBAIL RODAMCO Q GREEN OFFICE SPRING - 53, rue du Port n u l NANTERRE BOUYGUES IMMOBILIER Q VEGA - 179, quai de Stalingrad n u ISSY-LES- BNP PARIBAS IMMOBILIER PROM- MOULINEAUX OTION ENTREPRISE / POSTE IMMO YVES ROCHER YVES ROCHER Q NODA - 179, quai de Stalingrad n u ISSY-LES- BNP PARIBAS IMMOBILIER PROM- MOULINEAUX OTION ENTREPRISE / POSTE IMMO WERELDHAVE COCA-COLA Q ARKEDO - ave. E. Zola ZAC Seguin n u BOULOGNE- BILLANCOURT HINES FRANCE IVANHOE CAMBRIDGE Q /8, rue Ancelle NEUILLY-SUR-SEINE UNIBAIL RODAMCO CMS Bureau F. Lefèbvre Q JATTE 1 - NEW TIME - 4/52, bld du Parc n u NEUILLY-SUR-SEINE SODEARIF ZUBLIN IMMOBILIERE FRANCE Q KINETIK - ave. E. Zola ZAC Seguin - Rives de Seine n u BOULOGNE BILLANCOURT VINCI IMMOBILIER PROMOTION / NEXITY IMMOBILIER D'ENTREPRISE UNION INVESTMENT Q ALEGRIA - 22, rue Garnier n u NEUILLY-SUR-SEINE ARTS ET TECHNIQUES DU PROGRES Q SILVERGREEN - 57/57 bis rue de Villiers n u NEUILLY-SUR-SEINE MACIFIMO FONCIERE DE LUTECE Q BOULOGNE- 39 UP WEST - 58/6, ave. Edouard Vaillant u BILLANCOURT OGIC LA MONDIALE OGIC Q PERETTI - ave. Achille Peretti n NEUILLY-SUR-SEINE ARTS ET TECHNIQUES DU PROGRES Q , route de Vaugirard n MEUDON COLOMBUS / BRICQUEVILLE COMMUNAUTE D'AGGLO GRAND PARIS SEINE OUEST Q TOTAL Secteur des Affaires de l'ouest - Opérations livrées / Completed 42 IN/OUT - 46, quai Alfonse Le Gallo n u l BOULOGNE SFL Q PIXEL - 34, rue du Port n NANTERRE BNP PARIBAS IMMOBILIER PROMOTION ENTREPRISE CARDIF VILLE DE NANTERRE Q GAÏA - 258/323, ave. G.Clémenceau n NANTERRE PAREF / GA ENTREPRISE PAREF / GA ENTREPRISE Q /28, rue Diderot n NANTERRE CAPRIM GROUPE MILAN Q TOTAL Le texte rouge référence les nouvelles opérations en chantier / Red text denotes new start this Survey Normes : HQE (Haute qualité environnementale), n BBC (Bâtiment basse consommation), u BREEAM (BRE Environmental Assessment Method), l LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). * Par ordre décroissant de surface totale / Areas listed in decending order ** Les surfaces sont en m² utiles / Floor areas are in usable m 2 14

15 3 septembre 213 N OPERATION / ADRESSE* DEVELOPMENT / ADDRESS* HQE/ HEQ BBC BREEAM LEED VILLE TOWN PROMOTEURS DEVELOPERS PROPRIETAIRES OWNERS LOCATAIRES TENANTS LIVRAI- SON COMPL- ETION SURFACE TOTALE** TOTAL AREA** SURFACE DISPO.** AVAILABLE AREA.** La Défense - Opérations en chantier / Under construction 46 TOUR MAJUNGA n u l PUTEAUX UNIBAIL RODAMCO Q TOUR D² n COURBEVOIE BOUYGUES IMMOBILIER / SOGEPROM SOGECAP Q ALLIANZ REAL ESTATE FRANCE / 48 TOUR ATHENA n u l PUTEAUX SOCAGEMO / NEXITY IMMOBILIER ALLIANZ REAL ESTATE FRANCE ALLIANZ FRANCE Q D'ENTREPRISE 49 TOUR BLANCHE n COURBEVOIE ALTAREA COGEDIM / PERELLA WEINBERG PERELLA WEINBERG ERDF Q TOTAL La Défense - Opérations livrées / Completed 5 TOUR EQHO n u COURBEVOIE ICADE ICADE Q CARPE DIEM n l COURBEVOIE AVIVA / PREDICA / HINES AVIVA / PREDICA Q TOTAL Reste Petite Couronne (Hauts-de-Seine) - Opérations en chantier / Under construction 52 EVERGREEN / EOLE - 5, ave. Jean Jaurès u MONTROUGE CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER CREDIT AGRICOLE Q ECO CAMPUS - Boulevard de la Liberté u CHATILLON NEXITY IMMOBILIER D'ENTREPRISE PREDICA / INTERCONSTRUCTION ORANGE Q GREEN OFFICE - rue des Deux Gares n u RUEIL-MALMAISON BOUYGUES IMMOBILIER UNILEVER Q SOLARIS - 6, avenue Réaumur n CLAMART SERCIB FRANCE KRAFT FOOD Q LE BELGIQUE - 18 rue de la République n u LA GARENNE-COLOMBES SEFRI CIME SMA BTP Q FAIRWAY - 157, avenue Pierre Brossolette n MONTROUGE ALSEI LASALLE INVESTMENT MANAGEMENT Q ART AND FACT - rue H. Ste-Ckaire Deville Tranche 1 u RUEIL-MALMAISON BNP PARIBAS IMMOBILIER PROMOTION ENTREPRISE / BOUYGUES IMMOBILIER MUTAVIE SCHNEIDER ELECTRIC Q R COMME - 7, rue Becquerel n RUEIL-MALMAISON LA FRANCAISE AM Q LE KLEBER - 42 bd National n u LA GARENNE COLOMBES SEFRI CIME SMA BTP Q BRAHMS - avenue Kléber n u COLOMBES SOCOMIE / GA PROMOTION SILIC ALCATEL LUCENT Q /9, rue d'arcueil MONTROUGE IMMODIEZE LA FRANCAISE AM Q GREEN OFFICE - ave. de la Division Leclerc n CHATENAY MALABRY BOUYGUES IMMOBILIER CAF Q FAUVELLES - 2 boulevard National n u LA GARENNE COLOMBES SEFRI CIME SMA BTP HYUNDAI Q TRISALYS av. de la Division Leclerc n CHATENAY-MALABRY LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS Q Reste Petite Couronne (Hauts-de-Seine) - Opérations livrées / Completed TOTAL CITYZEN - avenue de l'europe n u BOIS-COLOMBES SEFRI CIME UNION INVESTMENT GRT GAZ / COFACE Q WEST PLAZA - rue de Débarcadère n u COLOMBES HRO Q SEINE WAY rue des Frères Caudron n u RUEIL-MALMAISON CARDIF / ARTELIA CARDIF COFIROUTE / VINCI ENERGIES / NOVARTIS Q AREA PRIMA - rue Pierre Sémard n CHATILLON BOUWFONDS MARIGNAN AREA PROPERTY Q VIVA - 1 rue Raymond David n MALAKOFF L'IMMOBILIERE D'ILE DE FRANCE INSTITUTIONNEL SOFINEL Q EIFFEL O² rue Maurice Arnoux n u MONTROUGE GROUPE VINCI SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL LA POSTE Q BEETHOVEN - avenue Kléber n u COLOMBES SOCOMIE SILIC GROUPE TECHNIQUE HIPPODROMES PARISIENS Q TOTAL Reste Petite Couronne (Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) - Opérations en chantier / Under construction 73 CAMPUS SFR - ZAC Landy Pleyel n u SAINT-DENIS VINCI IMMOBILIER SFR / VINCI IMMOBILIER SFR Q CAMPUS VAL-DE-BIEVRE , avenue Raspail u GENTILLY BOUYGUES IMMOBILIER MACSF ASSURANCES SANOFI Q rue du Port à l'anglais - quai Jules Guesde n u VITRY-SUR-SEINE FULTON FULTON GROUPE CASINO Q LE MONET - avenue du Président Wilson n SAINT-DENIS NACARAT SILIC SNCF Q PYRAMIDES City One - avenue du Président Wilson n SAINT-DENIS EMERIGE CARDIF ASSURANCE VIE SNCF Q LE SISLEY - avenue des Fruitiers SAINT-DENIS ICADE PROMOTION / COGEDIM ENTREPRISE SILIC SIEMENS Q URBAGREEN - route de la Pyramide n u JOINVILLE-LE-PONT ICADE PROMOTION WERELDHAVE BRED BANQUE POPULAIRE Q DOCK EN SEINE - rue Albert Dhalenne n SAINT-OUEN NEXITY IMMOBILIER D'ENTREPRISE GECINA Q PANTIN ELIS - 5/7, rue du Général Compans n PANTIN BNP PARIBAS IMMOBILIER PROMOTION ENTREPRISE LA FRANCAISE AM BNP PARIBAS Q PAPILLON - ave,ue Paul vaillant Coutirier n BOBIGNY SODEARIF AMUNDI IMMOBILIER CONSEIL GENERAL DU 93 Q LE QUEBEC - Parc d'affaires Silic n u RUNGIS SOCOMIE SILIC Q rue Casanova n SAINT-DENIS BOUYGUES IMMOBILIER PLAINE COMMUNE HABITAT 85 BONNE ENERGIE PANTIN - 9, avenue du Général Leclerc u PANTIN PRD LA FRANCAISE AM PLAINE COMMUNE HABITAT CITE REGIONALE DE L'ENVIRONNEMENT Q Q VOX - 5, rue Francis de Pressense SAINT-DENIS FONCIERE ARIZONA INVESTMENT Q Avenue Julien Duranton VALENTON GROUPE IDEC / ALBAT FAUBOURG PROMOTION TRANSGOURMET FRANCE Q PERICLES - Rue Gisèle Halimi n BOBIGNY SPIRIT OPH 93 Q , allée Romain Rolland n CLICHY-SOUS-BOIS WATEL AM COMMUNAUTE D'AGGLO CLICHY SOUS BOIS Q MONTFERMEIL 9 LES CERAMIQUES 2-63, rue Beaumarchais n MONTREUIL SODEARIF ATD QUART MONDE Q TOTAL Reste Petite Couronne (Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) - Opérations livrées / Completed 91 B INITIAL - 89, rue Marceau n MONTREUIL BOUWFONDS MARIGNAN / SPIE BATIGNOLLES UNOFI ECE ZODIAC Q TOTAL Paris Office Crane Survey - Winter

16 Introduction The level of new construction in this survey has been offset by the volume of completed schemes, maintaining development levels at the six monthly average, until a wave of new schemes that are to be delivered until the end of 214. This is despite weak tenant demand over the summer. Number of new starts per crane survey Q1 24 Q3 25 Q1 25 Q3 26 Q1 26 Q3 27 Q1 27 Q3 28 Q1 28 Q3 29 Q1 29 Q3 21 Q1 21 Q3 211 Q1 211 Q3 Sources: Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Office space under construction or refurbishment over the period sq m Q1 212 Q3 213 Q1 213 Q3 25 new construction starts have been recorded in what is our 21st edition of the Paris Crane Survey, bringing the total number of development schemes 1 in Paris and the inner suburbs to 75, as at the end of September 213. The total volume of office space that is under construction remains stable since our last survey at 1.56 million m². Despite the less than rosy economic backdrop, developers growing confidence in the Paris office market is evident with the number of new schemes that have been launched in the past six months, especially as nearly three quarters of which are speculative. This is contrast to what was observed in our last survey; even though the less established sectors account for a strong proportion of turn-key projects. With no return of these campus projects in this survey, the average size of new schemes decreased by a third to 14,m². This confidence has allowed the level of completions over the summer to offset the volume of new schemes by 35,m², with the difference in locations of schemes more pronounced Office space under construction or refurbishment as at 31 March 213 Delayed construction starts Completed New starts Office space under construction or refurbishment as at 31 September 213 The largest new development site to start in this survey is Le Quadrans, a 46,m² speculative scheme and is in the somewhat unusual location of the 15th arrondissement, close to the future headquarter of the Ministry of Defense. Sources: Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte 1 On submission of planning application 16

17 The volume of space completed of the past two quarters totalled 35,m² following zero completions in the first three months of the year and an expected 9,m² set to be delivered over the next 15 months, 4,m² of which is available to let. More than 21,m² is scheduled to complete in the final months of the year of which 88,m² is available, this will bring the volume of completions in 213 back to the historical average, following two years of lower volumes. Leasing activity by sector over the period 27% 16% 57% Leasing activity by sector in the crane survey 42% 19% 39% Only 8,m² of office space was let across three of the 16 schemes that were completed. The fall in large transactions (over 5,m²) has had direct impact on the take-up of Grade A space. The lack of pre-lets has affected all office submarkets. Despite the number of new tenants (21) who took space, the absorption halved to 175,m² over the past six months, a third of which was owner-occupier transactions, which is usually less pronounced. Industry Public Services Sources: Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte The public sector was particularly active since the last survey, representing more than half of the new tenants and 57% of the office space. This is as a result of leases signed by ERDF at La Tour Blanche, La Defense (25,m²), SNCF at Le Monet, Saint-Denis (2,m²) and The Rectorat de Paris at Visalto in the 19th arrondissement (15,m²). Market by numbers 25 new construction starts m² of office space under construction 54% Total number of development schemes of space construction is let 75 Completed office space in the past six months totals Change in construction activity on six months ago -3%* m² Paris Office Crane Survey - Winter

18 Paris Unusually, two of the four largest new schemes surveyed are located in Paris and have contributed to an 8% increase of new available space in the capital, a market which is still under supplied. New construction activity in Paris continued to grow over the past six months, rising by 3% to 38,m² to total 24 schemes under construction. In contrast to our previous survey, six new schemes were speculative, and only the Visalto, was pre-let, with two thirds of the available space let to the Rectorat de Paris. The need for pre-letting was not an issue for the other projects, all of which were located on in the west, including those schemes that are larger than 3,m². One of which is Le Quadrans developed by Icade and Sodearif for AXA REIM in Balard, close to the site of the future Ministry of Defence and the #Cloud scheme (33,m²) developed by SFL at La Bourse. The shortage of new space in Paris continued over the summer, with only two schemes totalling 11,m² completed, down by 3% on the level seen at the end of March 213, with no availability. New space in the market is not expected to be delivered until 214 and 215, with 23,m² available as at the end of September 213. This volume is similar to the annual take-up level for Paris, thus the pressure on prime rents will be sustained for several years. Four transactions were recorded in Paris over the past six months, representing only 25,m². The largest of which was the aforementioned deal by Rectorat de Paris, the other three accounted for less than 5,m² each. Market by numbers 7 new construction starts % m² of office space under construction of space construction is let Total number of development schemes Change in construction activity on six months ago Completed office space in the past six months totals 24 3% 1 8 m² 18

19 Paris - Development pipeline sq m Available U/C Let U/C Completed Sources: Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Paris - Number of new starts per crane survey Q1 24 Q3 25 Q1 25 Q3 26 Q1 26 Q3 27 Q1 27 Q3 28 Q1 28 Q3 29 Q1 29 Q3 21 Q1 21 Q3 211 Q1 211 Q3 212 Q1 212 Q3 213 Q1 213 Q3 Sources: Grecam, Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Paris - Volume under construction 39% Let U/C (sq m) 61% Available U/C (sq m) Sources: Explore, Etude Paris Office Crane Survey Analyse Deloitte Paris Office Crane Survey - Winter

20 West of Paris More than 9% of floorspace completed this summer was located in the Hauts-Seine area, 327,m² of which almost 8% was available, and delivered in a market that saw take-up total only 9,m². 33 schemes totalling 81,m² were under construction in this market at the end of Q3 213, this level was 18% lower than the previous six months, yet still representing half of the total volume in this Crane Survey. 155,m² across ten new projects have been recorded, a decline of 25%. No turnkey schemes were started, which accounted for 185,m² in our previous survey. The largest schemes to start in the western business district and which are fully available include: Lennys developed by Bouyges Immoblier for AG2R, La Mondiale in Issy-les Moulineaux (39,5m²), So Ouest Plaza for Unibail-Rodamco in Levallois-Perret (35,m²) and Green Office Spring by Bouyges Immoblier in Nanterre (33,m²). In the rest of the département, no new starts exceeded 1,m² were identified, the most significant being 9,m² at R Comme scheme by La Française REM in Rueil-Malmaison. During the survey period, take-up of new space reached 9,m² throughout the department, 9% of this was in space under construction. This was largely driven by Allianz at La Défense, where it occupied its tower of 35,m² and ERDF letting 25,m² at La Tour Blanche. Coca-Cola signed at the Nora scheme in Issyles-Moulineaux (11,m²) and La Poste in the Eiffel O2 at Montrouge. This volume of demand has done little to reduce the downward pressure on economic rents as well as headline rents, even on prime buildings in submarkets such as La Défense. Once again, no new schemes were started in La Defense, whereas 123,m² of available space completed (Equo and Carpe Diem towers), and a further 113,m² will be delivered in 214 (Majunga and D2 towers). Market by numbers % new construction starts m² of office space under construction of space construction is let Total number of development schemes Change in construction activity on six months ago Completed office space in the past six months totals 33-18% m² 2

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