L immobilier d entreprise au cœur des marchés LES BUREAUX EN ÎLE DE FRANCE SYNTHÈSE DU MARCHÉ

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1 L immobilier d entreprise au cœur des marchés LES BUREAUX EN ÎLE DE FRANCE SYNTHÈSE DU MARCHÉ 2011

2 AVERTISSEMENT METHODOLOGIQUE SOMMAIRE 2 La présente synthèse a été rédigée à partir de données collectées par GEMOFIS, de sa connaissance du marché et des éléments recueillis auprès des divers intervenants du secteur d activité (agents immobiliers, promoteurs, propriétaires ), ainsi que des organismes publics et parapublics, associations professionnelles (agences de développement économique, ORIE, INSEE, ). Ces données intègrent l ensemble des informations (sauf informations confidentielles) en possession de GEMOFIS à la date d élaboration de la présente synthèse. Pour plus de précisions, le lexique en annexe définit les principales notions utilisées dans cette synthèse ainsi que les règles de calcul retenues. La présente synthèse est une compilation des données des principaux pôles et zones de marché en Ile de France tels que définis en page 8. Bien que jugées fiables, les informations que nous avons utilisées pour cette synthèse ne peuvent être garanties, ni engager la responsabilité de GEMOFIS. La reproduction de tout ou partie de la présente étude est autorisée sous réserve d en mentionner la source. SOMMAIRE 1 Présentation du contexte économique 2 Marché de l investissement 3 Présentation des territoires de la synthèse 4 Synthèse marché des bureaux 5 Perspectives Le marché des territoires d études bureaux en Ile de France Rédacteur Patricia VEVAUD Directrice du Département Etudes & Analyses 251 Boulevard Pereire, PARIS CEDEX 17 T : F : etudes@gemofis.com

3 L immobilier d entreprise au cœur des marchés 3 1 Présentation du contexte économique

4 PRESENTATION DU CONTEXTE ECONOMIQUE 4 Au niveau mondial, la crise des dettes souveraines en Europe, et la perte du triple A par les Etats-Unis ont conduit à une fragilisation du système bancaire et une perte de confiance généralisée. Les mesures d austérité budgétaire ralentissent également la reprise économique en pesant à la fois sur les entreprises et les ménages. En France, après une année 2009 en récession, 2010 avait enregistré une croissance significative du PIB. Cependant, l espoir d une reprise économique durable s est éloigné courant 2011, bien que le PIB sur l'ensemble de l'année ait atteint milliards d'euros en valeur et que la croissance (en volume) ait été de 1,7 % (1,4 % en 2010). L économie française a vu sa note dégradée tout comme les Etats-Unis, et la croissance est à l arrêt depuis fin Les différents indicateurs économiques ne donnent plus de signaux positifs : Baisse des échanges, Faible consommation des ménages (0,7 %), Diminution des investissements des entreprises, Hausse du chômage, Remontée de l inflation. On note également des tensions sur le financement, et ce, malgré une baisse du taux directeur de la BCE, qui souhaite ainsi améliorer le fonctionnement bancaire et relancer la croissance. Dans ce contexte, les prévisions de croissance pour 2012 ont été revues à la baisse et se situent entre 0,7 % et 1 %. En outre, la France entre en période électorale, ouvrant ainsi une période d incertitudes et d attentisme. Pour l Ile de France, on s attend, comme au niveau national, à ce que l économie soit affectée par le ralentissement de l activité. L emploi salarié a baissé légèrement au troisième trimestre Le chômage progresse. Certains secteurs, tels que l information et la communication, restent toutefois épargnés. On note également une baisse des créations d auto-entreprises. France métropolitaine Ile de France Part Territoire en km² ,21% Nombre de logements * ,90% Population * ,76% Population active * ,52% Nombre d'emplois * ,92% Nombre d'entreprises ** ,12% * source INSEE 2008 Création d'entreprises*** ,00% ** source INSEE 2009 dont en auto-entreprises *** source INSEE 2010 En ce qui concerne l immobilier d entreprise francilien, la loi de finance rectificative pour 2010 est venue modifier le régime de la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage en Ile de France, ainsi que la redevance pour création de bureaux, afin de financer le Grand Paris. Ces modifications ont pour conséquence principale une forte augmentation des coûts liée à la fois à l augmentation des tarifs et à la modification des circonscriptions. De plus, une extension du champ d application de ces taxes a été mise en place à compter du 1er janvier 2011 (taxe sur les surfaces de stationnement, redevance pour création de bureaux étendue aux locaux commerciaux et aux locaux de stockage). Ces impacts en termes de coûts vont fortement influer sur les décisions d implantation des entreprises et la concrétisation de nouveaux projets, d autant qu à cette nouvelle donne financière s ajoute la répercussion des mises aux normes des immeubles (accessibilités handicapés, économie d énergie, développement durable, ). Par ailleurs, on observe à nouveau une tendance de l ICC à de fortes augmentations, et malgré la mise en place de l ILAT, ces fortes augmentations ont un impact non négligeable sur les loyers.

5 L immobilier d entreprise au cœur des marchés 5 2 Marché de l investissement

6 MARCHE DE L INVESTISSEMENT 6 Le marché de l investissement en France en 2011 a connu une progression significative avec notamment de belles performances au second semestre. Le volume investi s établit entre 16,5 milliards et 17,2 milliards, soit une hausse de près de 50 % par rapport à l année Cette reprise du marché, notamment au second semestre, peut s expliquer par plusieurs facteurs : l abrogation annoncée d avantages fiscaux, le dynamisme du marché «utilisateur», l immobilier valeur refuge, l attractivité du marché français aux yeux des investisseurs internationaux. Concernant les actifs, ce sont les bureaux qui représentent la part la plus importante des investissements (70 %). Les commerces représentent 16 %, l hostellerie 9 % et les locaux industriels 5 % des sommes investies en Ces investissements sont principalement le fait d investisseurs français (65 %). Ce sont les investisseurs disposant de fonds propres (compagnies d assurances, caisses de retraite) qui ont été les plus actifs, de même que les SCPI ou OPCI qui ont bénéficié d un bon niveau de collecte, ainsi que quelques investisseurs privés n ayant pas recours à la dette. On note également le retour d acquéreurs-utilisateurs préférant investir dans l immobilier pour sécuriser leur placement (plutôt qu en Bourse, marché plus volatile). L Île de France concentre la plus grande partie de ces investissements (74 %), notamment grâce à son parc de bureaux et à son dynamisme économique. Ainsi, l'investissement en bureaux en Île de France a représenté en 2011 un montant d'environ 10 milliards, soit environ 89 % des volumes investis sur ce type d actifs au niveau national. Ce chiffre constitue le meilleur résultat depuis Ces investissements se sont principalement effectués sur Paris et sa première couronne dans des marchés réputés matures et situés dans des pôles tertiaires confirmés, à l'exception de la Défense qui a connu un montant d'investissement assez faible. Paris et les Hauts-de-Seine représentent plus de 80 % du marché francilien. Cette forte augmentation du volume investi est due, comme au niveau national, en grande partie à la hausse des grandes transactions (Europe Avenue acquis par Generali Predica pour 450 millions d euros), à des ventes de portefeuilles (portefeuille IDF d AXA acquis par Norges Bank) et à l acquisition, encore limitée, d opérations en blanc (la rareté de l offre de bureaux neufs a conduit certains investisseurs sur ce type d opérations : Ilot Rocher Vienne dans le VIIIème arrondissement, Strato et Rezo dans le XVIIème arrondissement parisien, ces mêmes investisseurs privilégient également les immeubles «verts»). Les taux de rendement «prime» sont restés stables compte tenu de la recherche d actifs ayant des caractéristiques identiques par la majorité des investisseurs (actif «core»). A noter par ailleurs que les actifs de second marché éloignés de Paris ou des transports en commun, enregistrant des vacances, n ont quant à eux pas trouvé preneurs, bien souvent à cause d un prix trop élevé. Pour 2012, le marché de l investissement devrait se maintenir pour les actifs «core» toujours recherchés ainsi que les programmes aux nouvelles normes environnementales et énergétiques. Les autres types d actifs devraient quant à eux trouver difficilement preneurs, sauf à être fortement décotés. Ainsi les taux «prime» devraient rester stables (cependant liés à l évolution des rendements obligataires) et les taux des actifs secondaires seront toujours élevés. Les banques deviendront de plus en plus sélectives quant à l octroi de crédits et exigeront des niveaux de fonds propres de plus en plus importants. En conséquence, ce seront à nouveau les investisseurs disposant de fonds propres qui seront les principaux acteurs du marché.

7 L immobilier d entreprise au cœur des marchés 7 3 Présentation des territoires de la synthèse

8 TERRITOIRES D ETUDES 8 Nous avons déterminé nos territoires d'études de marché en fonction des pôles et des zones de marché en immobilier d'entreprise. Ces pôles et zones de marché sont déterminés par la concentration de parcs tertiaires ou de parcs industriels (locaux d'activités et d'entreposages), géographiquement proches (pôle : 4-5 communes ou zone : une dizaine de communes) et bénéficiant d'infrastructures communes. Ils recouvrent près de la totalité de l offre en Ile de France ainsi que de la demande placée Pour la réalisation de cette synthèse, nous avons classé ces territoires d'études en fonction de leur degré de distance par rapport au cœur de l'ile de France, c'est-à-dire : Paris intramuros qui constitue la 1ère zone de marché avec La Défense, dénommée «Paris La Défense». La seconde zone de marché dénommée «Couronne 1» comprend les territoires d'études à proximité immédiate de Paris d'une part et à l'intérieur du tracé de l'a86 d'autre part. Au-delà de l'a86, se trouvent les territoires d'études constituant la 3ème zone de marché de l'ile de France (la plus éloignée de Paris), dénommée «Couronne 2».

9 L immobilier d entreprise au cœur des marchés 9 4 Synthèse marché des bureaux

10 MARCHE BUREAUX OFFRE ET DEMANDE PLACEE 10 Offre et demande placée 2011 en Ile de France Disponible immédiatement + 6 mois Offre Variation n/n-1 Part Taux de vacance m² placés Demande placée Variation n/n-1 PARIS LA DEFENSE ,62% 5,59% ,92% COURONNE ,49% 13,13% ,73% COURONNE ,89% 8,78% ,35% TOTAL IDF ,88% Part On observe une faible baisse de l'offre disponible à moins de 6 mois (- 0,77 %). Cette offre se répartit majoritairement sur la «Couronne 1» (seul secteur sur lequel le stock est en hausse), et le solde de façon quasi égale entre «Paris La Défense» et la «Couronne 2». Globalement, la demande placée est en hausse (11,9 %). Cette dernière a bénéficié d un nombre important de transactions supérieures à m² (75) représentant m² placés. Deux des trois plus importantes transactions de 2011 ont été conclues en «Couronne 1» (SFR à St-Denis pour m² et Thales à Gennevilliers pour m²). En «Couronne 2» ont également été enregistrées des transactions importantes en volume justifiant d un placement en augmentation de 53 % (Carrefour à Massy pour m², Egis à St-Quentin-en-Yvelines pour m², Telindus à Courtaboeuf pour m²). C'est «Paris La Défense» qui enregistre toujours le volume placé le plus important (près de 45 %) bien qu en baisse de 4,62 % par rapport à La part importante des pré-commercialisations sur les grandes transactions explique (avec les libérations sur le second marché) que l offre disponible se maintienne quasiment au même niveau que fin Ce sont d ailleurs principalement les surfaces neuves/restructurées ou à livrer qui trouvent preneurs, les surfaces de second marché peinent davantage à s écouler.

11 MARCHE BUREAUX OFFRE ET DEMANDE PLACEE Evolution de l'offre ,50 % ,93 % - 8,95 % Paris La Défense Couronne 1 Couronne m² construits (source ORIE 2009) Globalement en Ile de France, l'offre disponible à moins de 6 mois a diminué de 0,77 % en un an. La baisse de l'offre disponible est plus marquée sur «Paris La Défense» et la «Couronne 2» que sur la «Couronne 1», qui enregistre pour sa part une hausse de 14,5 %. La demande placée enregistre une hausse globale de 11,9 %. Derrière ce chiffre, on observe des différences majeures de résultats entre «Paris La Défense» qui voit une diminution de la demande placée, et les «Couronnes 1 et 2» où l'on observe une hausse du volume placé par rapport à Si l'on compare aux années 2007 ( m²) et 2008 ( m²) post crise économique, l'année 2011 ( m²) constitue la meilleure de ces 5 dernières années en termes de placement après les années plus difficiles (conséquences de la crise économique mondiale) que furent 2009 et ,62 % Evolution de la demande placée + 23,23 % ,49 % Paris La Défense Couronne 1 Couronne

12 MARCHE BUREAUX OFFRE ET DEMANDE PLACEE 12 Etat de l'offre en Ile de France Etat de l'offre 24% % 76% % 11 % Neuf/Restructuré Second marché 0 Paris La Défense Couronne 1 Couronne 2 Second marché Neuf/Restructuré L'offre neuve/restructurée représente 24 % de l'offre totale francilienne. Elle est en augmentation à «Paris la Défense» où elle représente 23 % du stock disponible (principalement la Défense dont l offre est constituée à 43 % de surfaces neuves/restructurées). Les «Couronnes 1 et 2» ont vu leur part d offres neuves/restructurées diminuer de 2 points. Ce sont les pôles de Boulogne/Issy, Colombes/Gennevilliers et Montreuil/Bobigny qui concentrent l essentiel de l offre neuve. St-Denis et Rueil/St-Germain restent également des territoires offrant des opportunités. A l inverse, Paris et Levallois Péri-Défense sont en sous offre, du fait d une absence de renouvellement du parc liée à une raréfaction du foncier disponible. Seules les restructurations peuvent répondre à la demande. L offre neuve en «Couronne 2» est constituée principalement de programmes restructurés. On trouvera le plus de disponibilités (environ m²) sur les territoires d Orly/Rungis/Draveil et de St-Quentin-en-Yvelines. 39 % du volume placé l'ont été sur des surfaces neuves/restructurées ou à livrer. C est la «Couronne 2» qui enregistre la part de placement la plus importante (secteurs Massy/Morangis, Velizy/Versailles et Sénart/Melun à l échelle d un marché de ville nouvelle). En «Couronne 1», les transactions SFR à St-Denis et Thales à Gennevilliers sur des programmes à livrer représentent à elles seules 13 % des 49 % de volume placé sur du neuf/restructuré ou à livrer. Etat de la demande placée Etat de la demande placée en Ile de France % 39% % 61% % Neuf/Restructuré ou à livrer Second marché 0 Paris La Défense Couronne 1 Couronne 2 Second marché Neuf/Restructuré ou à livrer

13 MARCHE BUREAUX OFFRE ET DEMANDE PLACEE 13 Répartion de l'offre en Ile de France (hors Paris la Défense) Répartition de l'offre 14% % 86% % Location Vente Couronne 1 Couronne 2 Location Vente L'offre à la vente «utilisateur» représente 14 % de l'offre francilienne hors Paris et la Défense, elle est proportionnellement un peu plus importante en «Couronne 2». Le marché est globalement sous offreur. Ce sont les territoires de Montrouge/Clamart et St-Quentin-en-Yvelines qui disposent du volume d'offres à la vente le plus élevé. 17 % du volume placé l'ont été à la vente (part en augmentation : 9 % en 2010). C est en «Couronne 1» que l on retrouve la part la plus importante de volume placé à la vente, ce qui s explique par la transaction SFR à St-Denis sur m² à construire. Répartion de la demande placée en Ile de France 17% Répartition de la demande placée % % 25 % Location Vente % 0 Paris La Défense Couronne 1 Couronne 2 Location Vente

14 MARCHE BUREAUX OFFRE FUTURE 14 Offre future certaine en Ile de France ( m²) Offre future Paris La Défense % % Couronne Couronne m² disponibles à - d'1an m² disponibles à + d'1an m² disponibles à - d'1an m² disponibles à + d'1an Projets L offre future non pré-commercialisée livrable dans les 2 années à venir représente m² dont un petit tiers livré en Il s agit ici de la part non pré-commercialisée des surfaces mises en chantier à fin 2011 ( m² source CAPEM). L'offre future à moins d'un an (livraison 2012) représente ainsi près de m² répartis à 53 % sur «Paris La Défense» (principalement à la Défense), 36 % sur la «Couronne 1» (principalement Levallois Péri-Défense, Montrouge/Clamart et St- Denis) et 11 % sur la «Couronne 2». L'offre à plus d'un an, soit m², correspond aux surfaces mises en chantier et non pré-commercialisées au 31 décembre 2011, livrables en Proportionnellement, c est encore sur «Paris la Défense» que l offre sera la plus importante (60 %). La «Couronne 1» représente 35 %, et la «Couronne 2» seulement 5 % (sur ce marché, les promoteurs préfèrent attendre un bon niveau de pré-commercialisations avant de lancer de nouveaux programmes). Toutes les autres opérations non lancées au 31 décembre 2011 (PC déposés ou projets) représentent m². Elles sont pour beaucoup en attente de pré-commercialisation et situées à 73 % en «Couronne 1». On observe que la plupart de ces nouveaux programmes prennent en compte le développement durable et les nouvelles dispositions réglementaires en la matière, de même que la performance énergétique. La proportion de bâtiments intégrant ces notions est passée de 17 % en 2007 à plus de 80 % en Les certifications et labels environnementaux sont devenus un critère important pour les grands utilisateurs et sont incontournables pour les investisseurs. Quelques livraisons futures : Programme Ville Promoteur / Investisseur Surface disponible Livraison LE MAGISTERE 62/64 rue de Lisbonne Paris (8è) Gecina / Sagi rue Erlanger Paris (16è) Gecina PALATIS 15/21 rue Louis Lejeune Montrouge (92) Sodéarif NOVA 71 boulevard National la Garenne Colombes (92) OVALIE ZAC Victor Hugo Saint Ouen (93) Aviva LE CAMILLE DONCIEUX Bezons (95) SOLTYS 38/46 rue du Rocher Paris (8è) Nexity / Deka CARPE DIEM La Défense Courbevoie (92) Hines / Aviva IN / OUT 46 quai Alphonse Le Gallo Boulogne Billancourt (92) SFL STRATO / REZO ZAC des Batignolles Paris (17è) Sodéarif / Tishman Speyer SOLARIS 6 rue Réaumur Clamart (92) Sercib CITY ONE La Plaine St Denis Saint Denis (93) LE PARVIS 23/67 rue J Baptiste Oudry Créteil (94) CRYSTAL PLAZA 40 avenue Victor Basch Massy (91) Lazard EQHO La Défense Courbevoie (92) Icade Vinci Immobilier MAJUNGA La Défense Puteaux (92) Unibail Rodamco CARRE HAUSSMANN Evry (91) Investisseurs privés ORIGAMI Mantes la Jolie (78) Vinci Immobilier mois ap accord VELIZY SQUARE Vélizy Villacoublay (78) Gecina mois ap accord LE BELLINI Serris (77) Disneyland Resort Paris mois ap accord

15 MARCHE BUREAUX VALEURS LOCATIVES 15 Les valeurs locatives les plus élevées se trouvent sur le marché de «Paris La Défense». Paris Rive Gauche enregistre la plus haute valeur «prime» : 830 /m², et la valeur moyenne de second marché la plus élevée se trouve à la Défense : 560 /m². Sur ce marché, on enregistre une augmentation généralisée des valeurs «prime», cependant la moyenne de second marché est en baisse. Sur la «Couronne 2», on observe globalement une stagnation des valeurs moyennes de second marché, cependant certains secteurs enregistrent une hausse. Elle est significative sur Velizy/Versailles et Marne-la-Vallée. La valeur «prime» la plus élevée se trouve sur Massy/Morangis : 265 /m². Sur la «Couronne 1», la situation est plus contrastée. Certains territoires enregistrent une hausse des valeurs moyennes de second marché (Boulogne/Issy, Ivry, Montrouge/Clamart et Créteil/Boissy), sur les autres on observe une baisse. La valeur «prime» est de 535 /m² sur Levallois Péri-Défense, mais elle est seulement de 285 /m² sur Créteil/Boissy. Valeur moyenne second marché Variation n/n-1 Valeur Prime Variation n/n-1 1 PARIS QCA NORD OUEST PARIS NORD EST PARIS RIVE GAUCHE LA DEFENSE PARIS LA DEFENSE COLOMBES GENNEVILLIERS BIS LEVALLOIS PERI-DEFENSE BOULOGNE ISSY BIS MONTROUGE CLAMART IVRY FONTENAY (CHAMPIGNY) MONTREUIL BOBIGNY SAINT DENIS RUEIL ST GERMAIN CRETEIL (BOISSY) COURONNE ARGENTEUIL HERBLAY VELIZY VERSAILLES MASSY (MORANGIS) ORLY RUNGIS (DRAVEIL) MARNE LA VALLEE NEUILLY (AULNAY) PARIS NORD 2 ROISSY MONTMORENCY GONESSE CERGY PONTOISE SEINE AVAL ST QUENTIN EN YVELINES COURTABOEUF ST AUBIN EVRY SENART (MELUN) CHELLES MITRY COURONNE

16 MARCHE BUREAUX OFFRE 16 Part des surfaces > à m² dans l'offre disponible % NC 32 % Paris La Défense Couronne 1 Couronne 2 < à m² Le stock le plus élevé, bien qu en baisse, se situe sur le pôle Paris QCA Nord Ouest (plus de m² sur 796 programmes). Le pourcentage de surfaces neuves/restructurées le plus important se trouve à la Défense. En «Couronne 1», ce sont les territoires de Boulogne/Issy, Levallois Péri-Défense, et Rueil/St- Germain qui enregistrent les stocks les plus élevés. C est également à Boulogne/Issy que l on trouvera le plus de programmes supérieurs à m². On observe une offre disponible et un volume d offres supérieures à m² également très élevés sur le pôle de St Quentin en Yvelines en «Couronne 2» : m² dont m² de surfaces supérieures à m². Marne-la-Vallée et Cergy-Pontoise ont également des stocks supérieurs à m² (intégralement de second marché pour Cergy-Pontoise). Les taux de vacance les plus élevés concernent les pôles de St Quentin en Yvelines et Courtaboeuf/St Aubin en «Couronne 2», et Colombes/Gennevilliers en «Couronne 1». A la différence des 2 premiers (dont le stock est constitué essentiellement de second marché), Colombes/Gennevilliers a un volume neuf disponible représentant près de 36 % de son stock. Taux de vacance Disponible Variation immédiatement n / n mois % du > m² Nbre de programmes dont > m² sur le stock disponible Nbre de programmes > m² % du neuf sur le stock disponible % de la vente sur le stock disponible 1 PARIS QCA NORD OUEST 6,17% ,13% 2 PARIS NORD EST 9,27% ,05% 3 PARIS RIVE GAUCHE 2,40% ,33% 4 LA DEFENSE 6,50% ,65% PARIS LA DEFENSE 5,59% ,34% 5 COLOMBES GENNEVILLIERS 21,49% ,25% 11 35,72% 18,06% 5 BIS LEVALLOIS PERI-DEFENSE 15,53% ,09% 8 8,91% 8,13% 6 BOULOGNE ISSY 14,77% ,53% 14 31,57% 2,66% 6 BIS MONTROUGE CLAMART 12,60% ,94% 13 34,16% 27,52% 7 IVRY 11,63% ,27% 3 32,14% 23,58% 8 FONTENAY (CHAMPIGNY) 4,78% ,61% 1 8,78% 11,21% 9 MONTREUIL BOBIGNY 11,95% ,74% 5 50,75% 9,93% 10 SAINT DENIS 14,25% ,53% 12 37,39% 9,68% 12 RUEIL ST GERMAIN 11,73% ,74% 14 31,52% 6,89% 16 CRETEIL (BOISSY) 7,65% ,10% 2 41,50% 27,35% COURONNE 1 13,13% ,77% 83 31,48% 12,34% 11 ARGENTEUIL HERBLAY 4,03% ,22% 1 13,43% 24,86% 13 VELIZY VERSAILLES 7,68% ,17% 4 5,52% 18,98% 14 MASSY (MORANGIS) 7,89% ,61% 4 4,77% 13,52% 15 ORLY RUNGIS (DRAVEIL) 8,62% ,09% 3 41,93% 12,21% 17 MARNE LA VALLEE 9,77% ,02% 3 24,24% 11,37% 18 NEUILLY (AULNAY) 7,75% ,25% 2 0,00% 44,24% 19 PARIS NORD 2 ROISSY 7,15% ,96% 1 0,00% 5,70% 20 MONTMORENCY GONESSE 2,35% ,00% 0 7,14% 18,21% 21 CERGY PONTOISE 12,19% ,85% 3 0,00% 24,05% 22 SEINE AVAL 1,69% ,00% 0 16,12% 29,43% 23 ST QUENTIN EN YVELINES 17,42% ,14% 9 8,46% 29,38% 24 COURTABOEUF ST AUBIN 14,61% ,56% 2 7,08% 21,49% 25 EVRY 6,92% ,00% 0 6,48% 32,56% 26 SENART (MELUN) 3,15% ,00% 0 60,90% 24,27% 27 CHELLES MITRY COURONNE 2 TOTAL IDF 8,78% ,73% 32 11,39% 21,92% 8,88% ,94% 63 23,99% 11,75%

17 MARCHE BUREAUX DEMANDE PLACEE 17 Part des surfaces > à m² dans la demande placée % 51 % 59 % PARIS LA DEFENSE COURONNE 1 COURONNE 2 < à m² C est sur le pôle Paris QCA Nord Ouest que le volume placé a été le plus élevé ( m² pour transactions). Et c est sur Paris Rive Gauche que le volume placé de surfaces supérieures à m² a été le plus important ( m² pour 10 transactions). En «Couronne 1», ce sont les secteurs de Levallois Péri-Défense, Colombes/Gennevilliers et St-Denis qui enregistrent le plus fort volume placé. Levallois Péri-Défense et Boulogne/Issy sont les pôles ayant enregistré le plus de transactions supérieures à m² (11). C est «Paris la Défense» et la «Couronne 1» qui comptabilisent le plus de transactions supérieures à m² (30 chacun). Les volumes placés en «Couronne 2» sont en augmentation mais restent beaucoup plus faibles, et seuls les pôles de Massy/Morangis et St Quentin-en-Yvelines ont dépassé les m² placés. m² placés Variation n / n-1 % du > Nbre de transactions dont > m² m² sur le volume placé Nbre de transactions > m² % du neuf/à livrer sur le volume placé % des ventes sur le volume placé 1 PARIS QCA NORD OUEST ,12% 7 8,02% 2 PARIS NORD EST ,68% 7 30,13% 3 PARIS RIVE GAUCHE ,29% 10 39,76% 4 LA DEFENSE ,10% 6 26,50% PARIS LA DEFENSE ,42% 30 21,19% 11,95% 5 COLOMBES GENNEVILLIERS ,88% 2 66,36% 6,48% 5 BIS LEVALLOIS PERI-DEFENSE ,91% 5 29,36% 11,38% 6 BOULOGNE ISSY ,68% 6 41,47% 21,89% 6 BIS MONTROUGE CLAMART ,11% 3 60,88% 10,95% 7 IVRY ,35% 1 33,00% 3,75% 8 FONTENAY (CHAMPIGNY) ,53% 3 3,58% 59,33% 9 MONTREUIL BOBIGNY ,19% 2 27,08% 25,71% 10 SAINT DENIS ,80% 2 83,65% 72,62% 12 RUEIL ST GERMAIN ,37% 3 47,88% 6,10% 16 CRETEIL (BOISSY) ,50% 3 67,39% 29,07% COURONNE ,34% 30 50,85% 25,27% 11 ARGENTEUIL HERBLAY ,00% 0 6,00% 42,25% 13 VELIZY VERSAILLES ,96% 2 88,87% 1,29% 14 MASSY (MORANGIS) ,73% 2 93,75% 3,35% 15 ORLY RUNGIS (DRAVEIL) ,00% 0 36,48% 8,76% 17 MARNE LA VALLEE ,77% 3 42,61% 7,40% 18 NEUILLY (AULNAY) ,00% 0 0,00% 0,00% 19 PARIS NORD 2 ROISSY ,91% 1 7,48% 5,29% 20 MONTMORENCY GONESSE ,00% 0 0,00% 0,00% 21 CERGY PONTOISE ,00% 0 3,20% 1,46% 22 SEINE AVAL ,00% 0 5,02% 0,00% 23 ST QUENTIN EN YVELINES ,43% 4 42,33% 4,84% 24 COURTABOEUF ST AUBIN ,01% 3 71,45% 0,00% 25 EVRY ,00% 0 0,00% 26,51% 26 SENART (MELUN) ,00% 0 87,77% 9,84% 27 CHELLES MITRY COURONNE 2 TOTAL IDF ,23% 15 57,25% 5,06% ,50% 75 38,51% 16,18%

18 MARCHE BUREAUX DEMANDE PLACEE 18 La moyenne de m² placés est en hausse, elle s explique par le grand nombre de transactions supérieures à m² (75), et plus encore par les 13 transactions portant sur plus de m² représentant à elles seules m² placés. C est le pôle de Massy/Morangis en «Couronne 2» qui enregistre la plus forte moyenne. On trouve ensuite le pôle de la Défense, puis St-Denis et Colombes/Gennevilliers. Ces 4 pôles atteignent des moyennes supérieures à m²/transaction grâce à des transactions portant sur des volumes élevés (SFR m² à St-Denis, Carrefour m² à Massy, et Thales m² à Gennevilliers), à l exception de la Défense où les transactions de 2011 sont majoritairement de l ordre de m². m² placés Nbre de m² moyens transactions placés 1 PARIS QCA NORD OUEST PARIS NORD EST PARIS RIVE GAUCHE LA DEFENSE PARIS LA DEFENSE COLOMBES GENNEVILLIERS BIS LEVALLOIS PERI-DEFENSE BOULOGNE ISSY BIS MONTROUGE CLAMART IVRY FONTENAY (CHAMPIGNY) MONTREUIL BOBIGNY SAINT DENIS RUEIL ST GERMAIN CRETEIL (BOISSY) COURONNE ARGENTEUIL HERBLAY VELIZY VERSAILLES MASSY (MORANGIS) ORLY RUNGIS (DRAVEIL) MARNE LA VALLEE NEUILLY (AULNAY) PARIS NORD 2 ROISSY MONTMORENCY GONESSE CERGY PONTOISE SEINE AVAL ST QUENTIN EN YVELINES COURTABOEUF ST AUBIN EVRY SENART (MELUN) CHELLES MITRY COURONNE 2 TOTAL IDF SFR LANDY PLEYEL - ST DENIS (93) CARREFOUR MASSY CAMPUS - MASSY (91) THALES CRISTAL - GENNEVILLIERS (92)

19 MARCHE BUREAUX DEMANDE PLACEE Les principales transactions > à m² 19 AON et EDUCATION NATIONALE CARRE SUFFREN - PARIS 15 APRIA RSA TERRA NOVA - MONTREUIL (93) KRAFT FOODS SOLARIS - CLAMART (92) GENERAL ELECTRIC CITY LIGHTS - BOULOGNE (92) EGIS START - ST QUENTIN EN YVELINES (78) EULER HERMES TOUR FIRST - LA DEFENSE (92) STERIA GREEN OFFICE - MEUDON (92) EAU DE PARIS MODUL 19 - PARIS 13 TELINDUS SOLIS - LES ULIS (91) FIVES STEIN HUIT DOUZE SUR PARC MAISON ALFORT (94) Preneur / Acquereur Immeuble CP Ville Transaction Surface Etat BPCE Avant-Seine Paris Location Ancien MINISTERE INTERIEUR OUTRE MER COLLEC TERRITORIALES Le Lumière Paris Location Ancien MINISTERE DE LA JUSTICE ET DES LIBERTES Parc du Millénaire Paris Vente utilisateur A construire SYSTRA Le Farman Paris Location Ancien BPCE Pushed-Slab Paris Vente utilisateur A construire AON FRANCE Carré Suffren Paris Location Rénové GROUPE EXPRESS ROULARTA rue de Châteaudun Paris Location Ancien INGENICO GROUPE Le Link Paris Location Rénové CONSEIL D'ETAT rue de Richelieu Paris Location Ancien ALCARA GIE Central Seine Paris Location Rénové BAKER & MC KENZIE 1 rue Paul Baudry Paris Location Ancien AXA BANQUE Opéra Victoire Paris Location Rénové MAIRIE DE PARIS 100 rue Réaumur Paris Location Ancien EAU DE PARIS Modul Paris Location Neuf LIBRAIRIE FERNAND NATHAN Olympique Paris Location Ancien GIDE LOYRETTE NOUEL 22 cours Albert Ier Paris Location Rénové DEUTSCHE BANK FRANCE 23 Roosevelt Paris Location Rénové CONSEIL REGIONAL D'ILE DE FRANCE 24 rue du Général Bertrand Paris Location Rénové EDUCATION NATIONALE Carré Suffren Paris Location Rénové LAGARDERE Washington Plaza Paris Location Rénové OCE FRANCE Citalys Montévrain Location Neuf GROUPE EGIS Start Guyancourt Location Rénové EUROPCAR FRANCE Val Saint-Quentin Voisins-le-Bretonneux Location A construire HILTI FRANCE ZAC de la Croix Bonnet Bois-d'Arcy Location A construire DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA POSTE 3 avenue du Centre Guyancourt Location Rénové BLIZZARD ENTERTAINMENT Immeuble Versailles Turgot Versailles Location Rénové ERDF Rue Stéphenson Montigny-le-Bretonneux Location Rénové CARREFOUR PROPERTY FRANCE Massy Campus Massy Location A construire TELINDUS FRANCE Solis Les Ulis Location Rénové ITRON FRANCE ZAC de la Bonde Massy Location A construire SPORT AND FIVE ZAC de la Croix Blanche Sainte-Geneviève-des-Bois Location Ancien THALES Cristal Gennevilliers Location A construire GENERAL ELECTRIC City Lights Boulogne-Billancourt Location Neuf COFACE CityZen Bois-Colombes Location A construire KRAFT FOODS FRANCE Solaris Clamart Location A construire STERIA Green Office Meudon Location Neuf EULER HERMES Tour First Courbevoie Location Ancien GRAS SAVOYE Quai Puteaux Location Ancien AUDIOVISUEL EXTERIEUR DE LA FRANCE L'Ilot Issy-les-Moulineaux Location Rénové VEOLIA TRANSDEV Séreinis Issy-les-Moulineaux Location Ancien THALES avenue Morane Saulnier Meudon Location Ancien HEINEKEN ENTREPRISE H2O Rueil-Malmaison Location Rénové GRT GAZ City Zen Bois-Colombes Location A construire SERVICES PETROLIERS SCHLUMBERGER Le Palatin Puteaux Location Ancien FRANCE TELEVISIONS EOS Issy-les-Moulineaux Location Ancien CHARTIS EUROPE Tour CB Courbevoie Location Rénové PRENEUR NON COMMUNIQUE 32 avenue Pierre Grenier Boulogne-Billancourt Location Neuf COMPASS GROUP FRANCE HOLDINGS 200 avenue de Paris Châtillon Location Ancien FAGOR BRANDT Rueil Electra Rueil-Malmaison Location Rénové PRENEUR NON COMMUNIQUE 23 boulevard Georges Clemenceau Courbevoie Vente utilisateur Ancien PRENEUR NON COMMUNIQUE 77 avenue du Général de Gaulle Clamart Vente utilisateur Ancien SFR Landy Pleyel Saint-Denis Vente utilisateur A construire ENDEMOL PRODUCTIONS Immeuble Parc des Portes de Paris Aubervilliers Location Ancien AGORA DISTRIBUTION - TATI - GIGA STORES Plainespace Saint-Denis Location Ancien APRIA RSA - GAMEX Terra Nova V Montreuil Location Neuf PRENEUR NON COMMUNIQUE Charenton-le-Pont Vente utilisateur Ancien FIVES STEIN 8-12 sur Parc Maisons-Alfort Location Neuf CHOREGIE Centre commercial et d'affaires Okabé Le Kremlin-Bicêtre Location Neuf CONSEIL GENERAL DU VAL DE MARNE Zone d'activités Europarc Créteil Location Rénové COMPUTACENTER FRANCE Colonnadia Roissy-en-France Location Ancien

20 MARCHE BUREAUX OFFRE ET DEMANDE PLACEE 20 La dynamique la plus élevée se retrouve sur Paris, ainsi que sa périphérie, à l exception des pôles Rueil/St-Germain et Champigny/Fontenay. On observe que la «Couronne 2» enregistre les taux les plus bas à l exception notable de Massy/Morangis, Courtaboeuf/St- Aubin et St Quentin-en-Yvelines, pôles qui ont bénéficié de transactions sur des volumes élevés (Carrefour à Massy, Telindus aux Ulis, Egis à Guyancourt). Le délai théorique d écoulement du stock (lissé sur 3 ans) est de 74 mois à l échelle de l Ile de France (+ 1 mois par rapport à fin 2010) et le taux de vacance est de 8,88 % (en faible baisse). 17,42% 15,53% 14,25% 14,77% 14,61% ,60% 11,95% 11,63% 11,73% 12,19% 135 9,27% 6,17% 7,89% 7,65% 6,50% 7,15% 9,77% 7,68% 8,62% 6,92% 84 7,75% 8 2,40% ,03% 15 4,78% ,15% ,69% ,35% PARIS NORD EST PARIS RIVE GAUCHE PARIS QCA NORD OUEST MASSY (MORANGIS) ARGENTEUIL HERBLAY CRETEIL (BOISSY) LA DEFENSE FONTENAY (CHAMPIGNY) COLOMBES GENNEVILLIERS SAINT DENIS LEVALLOIS PERI DEFENSE MONTROUGE CLAMART BOULOGNE ISSY MONTREUIL BOBIGNY PARIS NORD 2 ROISSY SEINE AVAL SENART (MELUN) IVRY MARNE LA VALLEE COURTABOEUF ST AUBIN VELIZY VERSAILLES RUEIL ST GERMAIN ORLY RUNGIS (DRAVEIL) EVRY MONTMORENCY GONESSE ST QUENTIN EN YVELINES CERGY PONTOISE NEUILLY (AULNAY) Taux de vacance Délai théorique d'écoulement du stock en mois