Rénovation d un immeuble de 10 appartements

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1 Service Facilitateur Bâtiment Durable / Rapport de guidance n Rénovation d un immeuble de 10 appartements OBJET Nom & adresse du bâtiment ACP Deschanel, avenue Paul Deschanel 247 à Schaerbeek Coordonnées du demandeur Contact : M. Serge Mirzabekiantz Téléphone : 0485/ Mail : sergemirzabek@hotmail.com INFORMATIONS GENERALES Type de bâtiment Affectation du bâtiment : Logement Nombre d unité : 10 Superficie : 1340 m² Rapport de guidance 1

2 OBJECTIFS DE LA GUIDANCE Contexte de la guidance Ce rapport analyse votre immeuble afin de de vous guider dans les mesures à mettre en œuvre pour économiser l énergie. Nous analysons plus particulièrement la toiture, le pignon gauche et la façade arrière. GUIDANCE Date & lieu de la Guidance 07/01/2015 Avenue Paul Deschanel 247 à Schaerbeek Personnes présentes Serge Mirzabekiantz Michel Quere Yves Govaerts Thomas Tegas Propriétaire Propriétaire Propriétaire Facilitateur : spécialiste Energie nouveaux bâtiments et rénovations lourdes Rapport de guidance 2

3 INTRODUCTION Depuis plusieurs années, la Région de Bruxelles-Capitale s est engagée à relever les défis environnementaux spécifiques à une ville durable. Dans le cadre de cette démarche, la construction et la rénovation durables font partie des priorités du Gouvernement. A cet effet, les initiatives lancées par Bruxelles Environnement sont nombreuses : l établissement d un référentiel pour la certification et la labellisation de bâtiments durables, la mise au point d'un guide pratique pour soutenir la conception et la réalisation de bâtiments à haute qualité environnementale, la valorisation de bâtiments exemplaires ou encore la mise en place du service «Facilitateur Bâtiment Durable». Pour augmenter la durabilité des bâtiments, Bruxelles Environnement peut vous accompagner, grâce à son service Facilitateur Bâtiment Durable, dans les 9 thèmes qui définissent la durabilité d un bâtiment, à savoir : Vous trouverez plus d information sur ces 9 thématiques du bâtiment durable en consultant le Guide Bâtiment Durable. Rapport de guidance 3

4 GUIDANCE Ce rapport de guidance concerne un des thèmes du bâtiment durable, à savoir l énergie 1. ENERGIE 1.1. INTRODUCTION L optimisation des performances énergétiques d un projet doit idéalement se faire en suivant la logique du Trias Energetica, à savoir : Une réduction des besoins en chaud et en froid, par l étude d une enveloppe performante (compacité, isolation et étanchéité à l air élevées, optimisation des charges solaires en hiver, limitation des charges de chaleur en été, ). L énergie nécessaire pour combler ces besoins de chaud et de froid est produite via des systèmes d énergies renouvelables, en valorisant les sources disponibles sur le site ou à proximité. Enfin, le reste de l énergie nécessaire est produit aux moyens de techniques les plus efficaces possibles. Le schéma ci-dessous illustre cette approche du Trias Energetica Figure 1 : Logique du Trias Eneergetica (Source : Fiche ENE00 du guide pratique de la construction durable de Bruxelles Environnement) Votre demande concerne la réduction de la demande de chaleur grâce à l isolation de l enveloppe. En outre, vous trouverez des informations sur les primes disponibles. Rapport de guidance 4

5 1.2. BILAN CONSOMMATIONS DE COMBUSTIBLE Nous effectuons un bilan simplifiée de l enveloppe de l immeuble afin de localiser les points faibles, d estimer la consommation et de trouver les mesures prioritaires à mettre en œuvre. Le calcul permet également d évaluer la puissance nécessaire des chaudières avant et après les différentes mesures proposées. Nous évaluons également le rendement de l installation de chauffage et le taux de ventilation des logements Hypothèses Les hypothèses suivantes ont été retenues pour modéliser les murs, le toit, les châssis et le sol. La valeur U représente le coefficient de déperditions énergétique en Watts par m² de la paroi et pour un degré d écart entre l intérieure et l extérieure. Au plus la valeur est importante, au plus la perte énergétique est importante. Des parois bien isolées ont des coefficients U inférieurs à 0.3 W/m²K et pour des bâtiments modernes superisolés ce coefficient peut descendre sous les 0.12 W/m²K (logements passifs). Nous estimons également le taux de ventilation moyen de l immeuble (nombre de m³ d air neuf pénétrant dans le bâtiment par heure) et le rendement moyen du système de chauffage. Nous n estimons pas la quantité de chaleur «gratuitement» apportée par le soleil et appliquons de ce fait des valeurs standards. Le résultat final est donc approximatif mais permet de cibler les grandes tendances Façades et pignon Mur simple en maçonnerie terre cuite (3 briques, épaisseur 26cm) avec différentes finitions U = 2,1 W/m²K Toiture Toiture en béton armé 20cm, béton léger de pente 5cm et membrane bitumineuse pour l étanchéité U = 1,9 W/m²K Châssis Châssis avec double vitrage des années 90 U = 2,9 W/m²K (en moyenne) Sol sur caves Structure portante en béton armé 20cm avec chape 5cm et couche de finition (parquet, lino, carrelage, ) U = 1,3 W/m²K Rapport de guidance 5

6 Dimensions Le nombre de m² a été estimé sur base des plans de l époque et des dimensions disponibles. Paroi Dimensions Valeur U retenue Façade avant m² U = 2,1 W/m²K Façade arrière m² U = 2,1 W/m²K Pignons 47.0 m² U = 2,1 W/m²K Toiture m² U = 1,9 W/m²K Vitrages m² U = 2,9 W/m²K Sol m² U = 1,3 W/m²K Températures intérieures La température intérieure moyenne des locaux est estimée à 20 C, c est une valeur moyenne recommandée et que l on rencontre habituellement dans les habitations. Des personnes plutôt économes se contenteront de 18 ou 19 C alors que d autres préféreront 21 ou 22 C. Nous considérons également une réduction de température la nuit de 2 C environ. Température intérieure moyenne des locaux 20 C Réduction pour coupure de nuit et de WE 2 C Réduction pour apports solaires et internes 3 C Température moyenne intérieure équivalente 15 C Chauffage et ventilation Le rendement saisonnier des installations de chauffage est estimé à 85% et nous estimons à 0,3 volumes/heure le taux de ventilation du bâtiment. Pertes par ventilation 14 kw Pertes par parois 59 kw Puissance chaudière 73 kw Résultats Sur base de ces paramètres, nous obtenons la consommation théorique suivante (il s agit d une consommation très approximative car l ensemble des paramètres sont grossièrement évalués) : Pourcentage Equivalent Fuel ou Gaz Toiture kwh/an 19% 2836 litres/an Pignon 4944 kwh/an 3% 494 litres/an Facade avant kwh/an 7% 1069 litres/an Facade arrière % 2104 Vitrages - portes kwh/an 18% 2760 litres/an Planchers kwh/an 8% 1294 litres/an Ventilation parasite kwh/an 16% 2466 litres/an Pertes exploitation chauffage kwh/an 15% 2298 litres/an litres/an Total kwh/an 100% litres/an Rapport de guidance 6

7 Sur le graphique ci-dessous, on visualise mieux la répartition des pertes : Figure 2 : Bilan énergétique Sans surprise, c est par la toiture, les murs et les fenêtres que s échappe la grande majorité de votre énergie. Ce résultat n est pas surprenant car d après les plans, aucune de ces parois n est isolée. L on peut donc dégager les priorités qui seront ici clairement l isolation de la toiture (avec le pignon) en premier lieu (plus simple à réaliser) et ensuite l isolation par l extérieur de la façade arrière (avec éventuellement les fenêtres). Rapport de guidance 7

8 1.3. ISOLATION DE LA TOITURE Thermographie aérienne Une thermographie aérienne de la ville de Bruxelles a été réalisée fin décembre Les prises de vue peuvent aider à déterminer si une toiture est ou non isolée. Pour pouvoir interpréter les résultats comme indicateur des pertes de chaleur, il est indispensable de se poser quelques questions préliminaires. Les vols ont été effectués les 29 et 30 décembre 2008 en soirée (entre 22h et 4h). 1. Votre chauffage était-il en fonctionnement lors des prises de vues aériennes ou dans la journée qui a précédé celles-ci? 2. La toiture de votre bâtiment est-elle isolée? La thermographie annonce des déperditions faibles. Les gaines techniques (cheminées et ascenseur) constituent par contre d importants points de déperdition. Cependant, ces résultats ne certifient pas que la toiture est isolée. Selon les propriétaires, la toiture a été rénovée il y a 18 ans. Aucune isolation ne semble avoir été prévue à ce moment. Les deux appartements en toiture ne devaient donc pas être chauffés au moment de la prise de vue Améliorations possibles La toiture représente une grande surface d'échange avec l'ambiance extérieure. Un bâtiment avec une toiture mal isolée est comme une casserole à pression sans couvercle. L'isolation du toit demande donc une attention particulière. Les toits plats peuvent être isolés par des isolants de type polyuréthane ou équivalents placés sur la surface extérieure. Rapport de guidance 8

9 Il y a plusieurs manières d envisager la rénovation de sa toiture : Toiture chaude Le plus souvent possible on réalisera une toiture chaude en plaçant l'isolant en sandwich entre 2 étanchéités (le pare-vapeur en dessous et la membrane au-dessus) : Toiture inversée On peut également poser l'isolant au-dessus d'une membrane d'étanchéité existante (suffisamment bonne pour servir de pare-vapeur), on réalise ainsi une toiture inversée (lestage nécessaire) : Lorsque la toiture est du type "toiture inversée", le seul matériau isolant généralement utilisé est la mousse de polystyrène extrudé XPS, à cause de son caractère hermétique étant donné que l isolant sera mouillé en cas de pluie. Vu l état actuel de l étanchéité (bulles d air, affaissement, ), il s avère indispensable de remplacer intégralement cette membrane et donc de réaliser une toiture chaude qui est bien plus efficace qu une toiture inversée (l isolant conserve constamment ses caractéristiques étant donné qu il n est jamais mouillé). Figure 3 : Toiture actuelle Rapport de guidance 9

10 Voici les épaisseurs d isolant nécessaires pour obtenir des primes «énergie» selon le type de matériau utilisé : TOITURE Isolant Lambda (W/mK) Epaisseur min pour primes (cm) R (m²k/w) Polyuréthane (PUR) 0, ,4 25 9,2 Laine minérale (LM) 0, Polystyrène extrudé (XPS) 0, ,4 33 9,2 Fibres de bois 0, ,1 36 9,2 R min pour primes 1 4, Calcul de l économie réalisable En se basant sur le devis fourni par un des propriétaires (12cm de PUR) : Economie d'énergie 128 kwh/an/m² Economie financière 8,96 EUR/an/m² Investissement HTVA 155 EUR/m² Investissement primes de base comprises 140 EUR/m² TRS - Primes de base comprises 15,6 années TRS - Hors primes 17,3 années Remarques 1. Il ne faudra pas négliger les remontées aux niveaux du mur mitoyen, des acrotères et des cheminées ou gaines techniques : 1 BONUS «isolant naturel» + 10 /m² de matériaux isolant naturel et BONUS «vers le passif» + 10 /m² de toiture isolée (R 9 m²k/w). Les bâtiments résidentiels situés en zone E.D.R.L.R. (Espace de Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation) bénéficient d'une majoration automatique de 10% du montant de la prime (c est votre cas). Rapport de guidance 10

11 2. Une attention particulière devra aussi être portée au niveau du parapet en toiture pour éviter des ponts thermiques lors de l isolation future de la façade avant. Si l isolation future est réalisée par l extérieur (très peu probable), il faudra prévoir le recouvrement du balcon ainsi que des couvre-murs assez longs : Si l isolation future est réalisée par l extérieur, il faudra prévoir un retour d isolation au plafond des appartements (avec un trajet de plus d 1 m comme indiqué sur le croquis) : Rapport de guidance 11

12 1.4. ISOLATION DE LA FACADE ARRIERE + PIGNON Améliorations possibles La meilleure solution et la moins coûteuse à envisager est une isolation par l extérieur du type «enduit sur isolant» (il existe aussi d autres types de finitions tels que les bardages, etc.). Ce système est le plus courant. Il est constitué : De panneaux de polystyrène expansé, de panneaux semi-rigides de laine minérale, de verre cellulaire ou de polyuréthane,... Ces panneaux sont collés et/ou fixés mécaniquement au support. D'un enduit de finition armé d'un treillis synthétique ou métallique. 1. Mur plein. 2. Mortier de collage de l'isolant. 3. Panneau d'isolation. 4. Armature synthétique ou métallique + sous-couche de l'enduit. 5. Enduit de finition. (De droite à gauche) L'isolation par l'extérieur est un système qui permet d'isoler un mur existant de manière continue pour autant que les détails aux nœuds constructifs (interruptions dans le mur et raccords avec les parois adjacentes tels que ceux montrés ci-dessous) soient réalisés avec soin. Seul le pont thermique au droit d'un balcon reste plus difficile à éviter (mais reste tout à fait évitable). Seuils et linteaux 1. Mur existant + enduit intérieur. 2. Arrêt d'enduit + mastic. 3. Panneau isolant collé. 4. Armature et mortier d'enrobage. 5. Enduit de finition. 6. Armature d'angle. 7. Retour d'isolation au niveau du linteau (panneau collé revêtu des mêmes couches que le mur). 8. Profilé d'interruption fixé mécaniquement à la maçonnerie. 9. Retour d'isolation au niveau du seuil. Etapes à suivre : 1. Le seuil en pierre existant est démonté. 2. Un support de forme adéquate pour laisser de la place à l'isolant sous le châssis (un profilé en acier en "U" par exemple) est placé sous le châssis pour le soutenir. 3. Une couche isolante (isolant compressible) est placée sous le châssis jusqu'au panneau isolant extérieur. 4. Un nouveau seuil plus fin (métallique par exemple) est placé en garantissant l'écoulement vers l'extérieur de l'eau évacuée par le châssis (le conduit de drainage doit se trouver en avant du "talon" du seuil). Rapport de guidance 12

13 Ébrasements de baies 1. Mur existant + enduit intérieur. 2. Arrêt d'enduit + mastic. 3. Panneau isolant collé. 4. Armature et mortier d'enrobage. 5. Enduit de finition. 6. Armature d'angle. 7. Retour d'isolation au niveau de l'ébrasement (panneau collé revêtu des mêmes couches que le mur). Dans votre bâtiment, ce sont ces particularités qui seront extrêmement importantes et auxquelles il faudra apporter une attention particulière. Voici les épaisseurs d isolant nécessaires pour obtenir des primes «énergie» selon le type de matériau utilisé : FACADE Isolant Lambda (W/mK) Epaisseur min pour primes (cm) R (m²k/w) Polyisocyanurate (PIR) + enduit 0, ,2 Laine minérale (LM) + bardage 0, ,75 Fibres de bois 0, ,6 R min pour primes 2 3, Calcul de l économie réalisable En se basant sur le devis fourni par un des propriétaires (12cm d isolant avec λ de 0,032) : Economie d'énergie 139 kwh/an/m² Economie financière 9,73 EUR/m² Investissement HTVA 100 EUR/m² Investissement primes comprises 60 EUR/m² TRS - Primes comprises 10,3 années TRS - Hors primes 6,2 années 2 Le bonus «isolant naturel» de 10 /m² est accordé si la ou les couches d isolant mises en œuvre sont composées à + de 85% de composants renouvelables (à base de fibres végétales ou animales) et si le lambda est inférieur ou égal à 0,055 W/mK. Les bâtiments résidentiels situés en zone E.D.R.L.R. (Espace de Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation) bénéficient d'une majoration automatique de 10% du montant de la prime. Rapport de guidance 13

14 1.4.3 Remarques Voici quelques points auxquels il faudra être très attentif lors des travaux : 1. Isoler le plancher par le dessous : 2. Assurer un retour contre tous les châssis (comme expliqué ci-dessus) : Rapport de guidance 14

15 1.5. ANALYSE DU DEVIS Ce chapitre consistera à analyser le devis que vous avez pu nous fournir après cette guidance : Isolation de la façade arrière + pignon Le prix par m² (100 /m²) nous semble tout à fait correct (voir faible) étant donné la complexité de ces travaux due à tous les «retours» aux niveaux des châssis et des balcons. Le nombre de m² (586) nous semble assez élevé selon nos rapides calculs. Nous arrivons environ à 300 m² châssis compris. L offre prend en compte la surface totale de la façade arrière, châssis compris, et non simplement les surfaces de mur Isolation de la toiture plate Le prix par m² (155 /m²) nous semble tout à fait réaliste. Il s agit d un travail assez conséquent vu l état actuel de la toiture. Actuellement il n y a pas de pente prévue pour l évacuation des eaux pluviales. Il serait donc intéressant d envisager la mise en œuvre d un isolant avec pente intégrée Points en vue pour la rénovation et l'isolation de votre bâtiment Ce plan d actions, s il a bien été établi par l entrepreneur, nous semble correct, il prend bien en compte les points particuliers des éventuels travaux : o o o o o Démolition du complexe existant jusque la mise à nu du support. Mise en œuvre d un pare-vapeur. Retombées sur les rives extérieures et traitement étanche du seuil de la porte du cabanon. Epaisseurs d isolant correctes en vue d obtenir des primes. Prise en compte des trois terrasses ouvertes. Rapport de guidance 15

16 1.6. CONCLUSIONS Selon nous, les travaux envisagés sont très intéressants et justifiés, cela permettra d améliorer considérablement le confort de vie même si les temps de retour annoncés sont un peu élevés (on ne dispose que de très peu d informations quant à la composition actuelle de la toiture et les BONUS pour les primes ne sont pas pris en compte). Nous vous conseillons d exécuter ces travaux dans l ordre suivant : 1. Isolation de la toiture plate en priorité accompagnée du pignon pour assurer une bonne continuité de l isolation. 2. Isolation de la façade arrière. Rapport de guidance 16

17 2. ANNEXES 2.1. LE SERVICE DU FACILITATEUR BATIMENT DURABLE Vous êtes un professionnel actif dans le bâtiment en Région bruxelloise? Bruxelles-Environnement met un service gratuit à votre disposition : Le Service du facilitateur Bâtiment Durable Le Service du Facilitateur Bâtiment Durable vous propose une permanence et une guidance générale pour toutes les thématiques touchant à la gestion, la rénovation ou la construction d un bâtiment dans une optique durable : énergie, matière, eau, territoire, santé et confort, Une guidance approfondie complète cette guidance générale afin de vous apporter une aide concrète et objective dans votre projet quel qu en soit le stade de développement. Le Service du Facilitateur Bâtiment Durable vous offre ses services pour fournir : Des informations générales : technologies existantes et fournisseurs sur le marché, procédures d'octroi de subsides, sources d information et services utiles,...; Une guidance stratégique au stade initial d'une démarche de gestion rationnelle de l énergie (URE), de la formulation d un plan «énergie» global ou dans la gestion quotidienne des installations techniques ; Une aide méthodologique à l'identification des mesures URE rentables dans le bâtiment ; Une analyse critique «énergie» d études de (pré-)faisabilité de projet de construction, rénovation énergétique d'un bâtiment ou d'intégration de systèmes énergétiques utilisant une source d'énergie renouvelable ; Une analyse critique des clauses «énergie» d'un cahier des charges ; Il participe à des jurys, des séminaires, des visites de sites, en apportant une expertise technique, tout en gardant une approche neutre. Rapport de guidance 17

18 2.2. LES PRIMES ENERGIE Vous retrouverez l ensemble des informations, montants et conditions pour l octroi des primes sur le site de Bruxelles Environnement : Accueil > Professionnels > Guichet > Primes, subsides, aides et fiscalité Rapport de guidance 18