LES BAILLEURS LAGRANGE. VUE GENERALE JANVIER 2013 PARIS ----

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1 LES BAILLEURS LAGRANGE. VUE GENERALE JANVIER 2013 PARIS ---- Cette note a pour but de décrire la situation des bailleurs Lagrange. 2 typologies extrêmes de bailleurs. - 1er type de bailleur: Ceux qui ont acheté il y a longtemps (15 ans) Leur contrainte : le bail commercial - 2 ème type de bailleur : Ceux qui ont acheté récemment (5 ans) Leurs contraintes : Les obligations ZRR-Demessine Leur crédit Le risque de défaillance du gestionnaire

2 1. SMAS Tourisme : Le 1 er type de bailleur. 1.1 Le cadre Intérêt pour Lagrange (exemple le village des Lapons) : gérer une résidence ultra rentable (le loyer annuel versé aux propriétaires est approximativement égal au tarif public d une semaine de location en Très Haute Saison. C est un loyer qui n a jamais été revalorisé ce qui n est pas conforme aux clauses du bail). En 15 ans l immobilier a pris de la valeur, pas leur loyer. 1.2 La contrainte du bailleur: le bail commercial Caractéristiques d un bail commercial: Le bail commercial protège le preneur. Le statut des baux commerciaux est régi par le Code du Commerce. LES BAUX COMMERCIAUX Ce que dit la loi L Un contrat est soumis de droit aux statuts des baux commerciaux si les 4 conditions sont réunies : - Le contrat est un bail - Qui porte sur un immeuble - Dans lequel est exploité un fonds commercial - Par un preneur immatriculé au RCS DUREE: Avant la LOI n du 22 juillet art. 16 Art Un bail commercial a une durée minimale de 9 ans. SORTIE DU BAIL: Avant LOI n du 22 juillet art. 16 Le preneur a une faculté triennale de résiliation (3/6/9) Modifiable par clause contractuelle insérée dans le bail : OUI/NON NON Une clause qui mentionnerait que le contrat est un bail d habitation ou autre serait nulle. Elle serait contraire à l art NON. Art 145-4: La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Seule possibilité pour une durée inférieure à 9 ans: le bail précaire de 2 ans (Art voir ci-dessous). OUI : le preneur peut renoncer à sa faculté de résiliation triennale si une clause est insérée dans le bail. L : à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale SORTIE DU BAIL: Le bailleur n a pas de faculté de résiliation avant 9 ans NON : pas de faculté de résiliation anticipée par le preneur avant 9 ans. Art : Le redressement et la

3 BAUX PRECAIRES Art Les baux de 2 ans maximum peuvent être exclus du champ d application des baux commerciaux. DUREE : Depuis la LOI n du 22 juillet art. 16 (décret d application 23 déc 2009) Art Les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l'article L du code du tourisme sont d'une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale CESSSION : Le preneur peut céder le bail DROIT AU RENOUVELLEMENT : Au terme du bail (9 ans) le preneur a droit au renouvellement du bail. DROIT AU RENOUVELLEMENT/ INDEMNITE D EVICTION Art L Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement liquidation judiciaires n'entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Nota : Loi n du 26 juillet 2005 art. 165 II : les références faites au redressement judiciaire et au plan de redressement sont remplacées, respectivement, par des références aux procédures de sauvegarde ou de redressement judiciaire, et aux plans de sauvegarde ou de redressement En conséquence : une clause qui mentionnerait que le bail est résolu de plein droit en cas de non-paiement du loyer, en cas de mise en sauvegarde, redressement judiciaire, liquidation etc etc serait nulle Art : Les parties peuvent déroger aux dispositions du présent chapitre (statut des baux commerciaux) à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans NON. Une clause insérée dans le bail ne peut être en contradiction avec la loi. Effet : tout bail de 2 ans signé après le 23 dec 2009 est contraire à l Art Une des parties peut demander le reclassement en bail de 9 ans. NON. L Sont également nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail NON :L code du commerce : Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement NON : Aucune clause ne peut faire renoncer le locataire au versement d une indemnité d éviction. Une telle clause serait en contradiction avec l Art

4 1.3 A retenir : - Les bailleurs ne peuvent se libérer d un bail dont le loyer est trop bas qu au terme du bail et qu en payant une indemnité d éviction correspondant au manque à gagner pour le preneur. - Un bail d une durée inférieure à 9 ans signé après le 23 décembre 2009 entre un propriétaire et un exploitant de résidence de tourisme peut être reclassé en bail de 9 ans à la demande d une des parties. Les clauses relatives aux baux commerciaux s appliquent (droit de cession, droit au renouvellement, indemnité d éviction ). - Aucune clause ne peut priver le preneur du droit au renouvellement ou du droit au paiement de l indemnité d éviction en cas de non renouvellement du bail à son terme.

5 2. 2 ème type de bailleurs. Résitel/Soderev 2.1 Le cadre de l investissement La théorie Acquisition d un package : bien + bail commercial + crédit Inconvénients - Prix de vente surévalué (ordre de grandeur 20%) - Rentabilité moyenne sans plus (environ 4%) - Obligation de louer pendant 9 ans à un gestionnaire (pas forcément vu comme une contrainte au moment de l acquisition) afin de bénéficier l avantage Demessine-ZRR - Obligation de louer pendant 20 ans sous le régime de la résidence de Tourisme afin de bénéficier de l acquisition HT En contrepartie d avantages - Loyer garanti par bail irrévocable de 9 ou 11 ans - Solidité du groupe Lagrange (avec ou sans caution) - Gestion sans souci - Possibilité de récupérer son bien au terme de l opération (20 ans) - Possibilité de jouissance de son bien pendant l opération (semaines d occupation) - Avantage fiscal (Demessine ZRR et acquisition hors TVA) Réalité de l opération. Les loyers promis n ont pas de réalité économique. Ils ont été déterminés en fonction du prix de vente (par exemple 20 % au dessus du marché) et de la rentabilité vendue (par exemple 4%). Les loyers promis sont payés en partie par des fonds de concours versés par le promoteur. Une fois les fonds de concours épuisés, le gestionnaire ne peut plus payer le loyer promis. Dans le meilleur des cas : au terme du bail (9 ans), le loyer est revu à la baisse avec un loyer au maximum en conformité avec la réalité du marché (P&V) ou inférieur à la réalité du marché (possible entente entre gestionnaires). Le loyer ne pourra pas donc pas être maintenu sur les 20 ans de l opération.

6 Dans les autres cas, le gestionnaire est défaillant avant le terme du bail. Les bailleurs signent un avenant avec une baisse de loyer ou doivent chercher une solution (gestionnaire/autogestion) avec une baisse conséquente de revenus. Le commercialisateur (LPC, banque, filiale bancaire) décline toute responsabilité Cas spécifique de Lagrange (Résitel/Soderev) Défaillance du gestionnaire AVANT le terme du bail, aggravée par une gestion délibérément déficitaire organisée par le groupe Lagrange. Ceci pourrait rentrer dans le cadre d une stratégie générale du groupe Lagrange L objectif global de Lagrange a. Faire du profit via la promotion immobilière (commission sur la vente de biens surévalués). b. Garder la gestion de résidences très rentables sur le long terme (par baisse des loyers via des avenants) (les bailleurs ayant signé des avenants deviendront des bailleurs de type I). c. Abandonner les autres résidences sans leur payer de dommages et intérêts. d. Remonter un maximum de bénéfice vers les maisons mères placées dans des paradis fiscaux Outils utilisés par Lagrange: - Un montage défiscalisant du groupe Lagrange - Une gestion délibérément déficitaire - Le code du commerce: la sauvegarde - La loi Demessine ZRR - Pour les signataires des avenants: Les baux commerciaux - Pour les non signataires: Le droit des contrats

7 Le montage défiscalisant du groupe Lagrange

8 Le montage est légal. La démonstration de ce montage repose sur l analyse croisée des comptes du groupe. (Voir en Annexe 1) Pour atteindre l objectif de desfiscalisation, le montage repose sur le principe d un fonctionnement déficitaire des filiales françaises pour échapper à l IS en France. Ce déficit justifie légalement le recours à la procédure de sauvegarde Une gestion délibérément déficitaire Un déficit organisé (surfacturation entre filiales ) n est pas légal. Voir exemple en Annexe 2 des éléments relevés sur la gestion de Résitel. Une structure similaire se retrouve dans le fonctionnement de Soderev Le code du commerce: la sauvegarde i. La procédure de sauvegarde (régie par le Code du commerce) a pour but de permettre à une entreprise en difficulté d être sauvée. La société en difficulté fait une demande de mise en sauvegarde auprès du TC (Tribunal de commerce) (Art L620-1) dont il dépend (Tarbes pour Résitel, Paris pour Soderev). Art L621-4 : Le TC nomme : 1. Un juge Commissaire (Monsieur BUISAN pour Résitel, Monsieur PERRAUD pour SODEREV): magistrat du TC. 2. Un administrateur proposé par la société en difficulté (Maître Abitbol pour Résitel et Soderev) qui doit aider la société en difficulté à mettre en place les mesures correctives permettant de redresser la société et présentera au juge commissaire un plan de sauvegarde. 3. Un mandataire (Maître Legrand pour Résitel, Maître Leloup-Thomas) qui représente les créanciers et fait l état du passif. Une fois la sauvegarde ouverte (26 Mars 2012 pour Résitel, 18 septembre pour Soderev) démarre la période d observation (Art L622). ii. Les créances impayées antérieures à la date d ouverture de la sauvegarde (loyers impayés dont l échéance était antérieure au 26 mars (résitel) ou 18 sept (Soderev)) ne peuvent être réclamées. Ces sommes seront incluses dans le passif de la société. iii. Pendant la période d observation 1. La société doit payer les créances nées pendant la période d observation (loyer tombant à échéance pendant la période d observation) (Art L622-17) 2. Il faut réorganiser la société: Art : L administrateur peut négocier ou résilier les contrats en cours (*) 3. Il faut établir le passif de la société: le mandataire fait l état des créances antérieures et des créances nées pendant la période d observation. Le juge commissaire statue sur l admission ou le rejet des créances (L624)

9 iv. La période d observation doit permettre d établir un plan de sauvegarde (L626) qui : 1. Prévoit l apurement du passif (remboursement des créances avec un étalement possible sur 10 ans) 2. Démontre que l application du plan de sauvegarde permet de sauvegarder l entreprise Le juge commissaire approuve le plan ou le rejette (passage en redressement judicaire (RJ) ou Liquidation Judiciaire (LJ)) (*) IMPORTANT (iii.2.) : Effet de la résiliation de contrats (baux) par l administrateur. L art L du code du commerce, autorise l administrateur a mettre fin au contrat néanmoins l article L précise «l inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant» L Art 1149 du code civil : «Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu il a faite et du gain dont il a été privé» Les baux étant irrévocables, les dommages et intérêts correspondent aux loyers à échoir jusqu au terme des baux. Ils s inscrivent dans le passif. A retenir : o Au titre de l art L du code du commerce et du code civil art 149 la résiliation unilatérale de baux a pour effet de donner droit à des dommages et intérêts pour les résiliés à hauteur des loyers à échoir jusqu au terme des baux. Cette créance doit être admise par le Juge Commissaire. (code du commerce L624) o La résiliation des baux a pour effet d augmenter le passif de la société et de compromettre la réussite du plan de sauvegarde La loi Demessine ZRR Le maintien de l avantage fiscal est un levier permettant d inciter les bailleurs à signer les avenants proposés. Arguments utilisés par Maître Abitbol En cas de non signature des avenants les avantages fiscaux sont perdus En cas de non signature des avenants les baux seront résiliés En cas de non signature des avenants les résidences fermées Ultimatum avec délais courts Pression sur des copropriétaires isolés Commentaires Faux. Les propriétaires disposent d alternatives (autre gestionnaire, autogestion) mais ils doivent rester ensembles (70%/50%) et choisir une solution commune. Vrai. Mais ouvre droit aux dommages et interêts Faux. Avec un autre gestionnaire ou en autogestion, l exploitation de la résidence peut être maintenue

10 Pour les signataires des avenants : Les baux commerciaux Le régime des baux commerciaux s appliquent aux avenants. Cf 1. Le droit au renouvellement, le droit à l indemnité d éviction, s appliquent. Lagrange est donc gagnant sur le long terme. Les signataires des avenants, s ils ont consenti à des baisses de loyer importantes deviennent des bailleurs du 1 er type cf Pour les non-signataires des avenants: Le droit des contrats L objectif de Lagrange est de payer un minimum de dommages et intérêts. Cas 1 : Le passif est faible. Possible si les créances ne sont pas admises : le Juge commissaire a rejeté les créances (décision en contradiction avec le code civil 1149). Les recours (TC, puis cour d appel) des créanciers ont échoué. Résitel ou Soderev continuent en ne gérant que des résidences rentables grâce aux avenants. Cas 2 : le passif est élevé. Le montant des dommages et intérêts demandé par les créanciers est admis même après les recours (TC, cour d appel). Dans le cas de Résitel, la résiliation massive de baux par l administrateur augmente le passif (2 500 KE pour Vignec, KE pour Valloire, ), Résitel ne peut payer ce passif même étalé sur 10 ans. La liquidation de Résitel est le scénario très probable. L enjeu devient la possibilité ou non d écarter la responsabilité de la maison mère et du groupe vis-à-vis de sa filiale. Deux possibilités : La responsabilité du groupe est écartée. Légalement, un groupe de sociétés n a pas la personnalité juridique, ce qui signifie que l on ne peut pas conclure un contrat avec le groupe dans son ensemble mais seulement avec des sociétés déterminées. Or un contrat ne produit d effet qu entre les parties. Ceci permet en principe d écarter la responsabilité de la maison mère vis-à-vis de sa filiale. Dans ce cas, les créances de Résitel ou de Soderev resteront impayées. La responsabilité du groupe est engagée : les jurisprudences montrent que dans certains cas, la responsabilité de la maison mère et du groupe peut être engagée : immixtion fautive de la part de la maison mère dans les affaires de sa filiale apparence trompeuse faisant croire légitimement au créancier que la maison mère était aussi son cocontractant confusion de patrimoine, extension du passif

11 caution Ces conditions seraient applicables au cas Lagrange et pourraient permettre d engager les responsabilité de la maison mère (Vacantour, Lagrange Luxembourg)

12 SMAS RESITEL/SODEREV Bailleurs Loyers bas Bailleurs Loyers élevés Sauvegarde = Proposition d avenant Contrainte: Maintien des avantages fiscaux Necessite de revenus (crédits) Toile de fond: Montage Lagrange Lux = remontée de bénéfices vers les paradis fiscaux Avenant signé avec forte baisse Avenant signé baisse moyenne Avenant non signé Résiliation des baux Dommages et interets Le bail est cédé Proposition d avenant Liquidation Avenant signé Avenant non signé Contraints par le bail commercial: - droit au renouvellement par le preneur - droit d éviction en cas de non renouvellemen = Bail à vie Ou Bail cher à rompre Tentative d écartement de responsabilité du groupe et de la maison mère

13 Pour finir

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