DIRECTIVES POUR LES PRETS HYPOTHECAIRES

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1 A DIRECTIVES POUR LES PRETS HYPOTHECAIRES (à taux d'intérêt variable) Édition 2002 Pensionskasse Alcan Schweiz Bellerivestrasse 28/Postfach CH Zürich

2 Contenu Art. 1 Art. 2 Art. 3 Art. 4 Art. 5 Art. 6 Art. 7 Art. 8 Art. 9 Champ d'application des directives pour les prêts hypothécaires Demande de prêt Contrat de prêt Objet mis en gage Limite des prêts Charge admissible Versement du prêt et amortissement Annuités, mode de paiement et de décompte Taux d'intérêt Art. 10 Résiliation Art. 11 Assurance des risques Art. 12 Dispositions générales et entrée en vigueur Avenant 1 : Taux d'intérêt et d'annuité 2

3 1. Champ d'application des directives pour les prêts hypothécaires 1.1 La Pensionskasse Alcan Schweiz, ci-après dénommée la "Caisse", accorde des prêts hypothécaires sur la base des présentes directives à ses assurés et à des personnes extérieures. 1.2 La Caisse n'octroie, par principe, pas de prêt de second rang pour des hypothèques d'autres créanciers. La constitution de prêt de second rang auprès de créanciers-tiers requiert l'accord exprès de la Caisse ; si la Caisse n'a connaissance que tardivement de pareils faits, elle peut immédiatement dénoncer le contrat. 2. Demande de prêt 2.1 La demande de prêt hypothécaire est à déposer auprès de l'administration de la Caisse. Elle comprend le formulaire de demande entièrement complété le questionnaire entièrement complété ainsi que tout autre document requis par l'administration de la Caisse. 2.2 L'obtention de tous les documents exigés est l'affaire de l'emprunteur. Toutes les pièces portées au dossier restent propriété de la Caisse ; les informations fournies sont strictement confidentielles. 2.3 S'il s'avère ultérieurement que l'emprunteur a fait des déclarations inexactes ou incomplètes, la Caisse peut immédiatement dénoncer le contrat. 3. Contrat de prêt 3.1 Le prêt hypothécaire consenti fait l'objet d'un contrat de prêt individuel entre la Caisse (créancière) et l'emprunteur (débiteur). 3.2 Si le débiteur est marié, le conjoint est solidairement responsable. Au cas où une communauté de personnes (par exemple, une communauté d'héritiers) serait débitrice, tous les propriétaires collectives/copropriétaires seront, le cas échéant, solidairement responsables avec leurs conjoints. Le contrat de prêt doit être signé par tous les débiteurs solidairement responsables. 3.3 Le prêt doit être garanti par l'emprunteur par une inscription hypothécaire ou une cédule hypothécaire. Les frais de constitution ou de translation d'un tel titre de gage sont à la charge du débiteur. 3.4 La valeur de base de l'objet mis en gage prise en compte pour la constitution du prêt est fixée par la Caisse et spécifiée dans le contrat de prêt. 3.5 La valeur de base d'un logement habité par l'emprunteur, tout comme celle des objets gagés considérés comme placements financiers, sera fixée par l'expert de la Caisse ou par un expert mandaté par cette dernière. 3

4 3.6 En cas de risques importants (par exemple, si le prix d'achat est surévalué, en cas de demande forte de biens immobiliers ou durant les périodes au cours desquelles les risques économiques généraux sont importants), la Caisse se réserve le droit de fixer la valeur de base nettement en dessous du prix d'achat attesté officiellement. 3.7 Pour les résidences secondaires, la valeur de base calculée conformément à l'article 3.5 sera diminuée de 20 %. Pour les objets de luxe et ayant une valeur affective, la valeur de base pourra être réduite jusqu'à 50 % de la valeur calculée selon les critères de l'article Le débiteur s'engage à communiquer immédiatement tout changement d'adresse, toute modification significative de sa situation financière (par exemple, changement d'emploi, chômage, insolvabilité imminente, faillite du conjoint ou d'un débiteur solidaire) ainsi que toute modification concernant l'objet mis en gage. En cas de non-respect de cette obligation d'information, la Caisse est en droit de dénoncer immédiatement le contrat. 3.9 Dans certaines circonstances (telles que notamment une chute généralisée des prix de l'immobilier, un entretien insuffisant ou un risque de perte de valeur de l'objet mis en gage), la Caisse est en droit de réévaluer la valeur de base, même pour les contrats de prêt en cours, et de demander un complément de couverture et/ou un amortissement partiel du prêt. 4. Objet mis en gage 4.1 Les hypothèques sont accordées pour des immeubles situés en Suisse, appartenant sans restriction au constituant du gage ; sont exclus de l'hypothèque les objets sur des parcelles à droit de superficie. L'objet gagé doit être entretenu correctement et assuré au moins à la valeur du neuf contre les dégâts des eaux et l'incendie. Le propriétaire doit, en outre, prouver qu'il a conclu une assurance de responsabilité civile suffisante. L'administration de la Caisse est en droit de vérifier à tout moment le respect de ces conditions. 4.2 Dans des cas exceptionnels, il est aussi possible de donner en gage une parcelle à bâtir située dans une zone résidentielle. 4.3 Après le versement du prêt hypothécaire, toute modification du gage (par exemple, cession de terrain, établissement de servitudes, etc.) doit faire l'objet d'un accord de la Caisse. 4.4 Le débiteur se doit d'informer immédiatement l'administration de la Caisse de toute circonstance susceptible d'influer négativement sur la valeur de l'immeuble gagé, tels qu'incendies, dommages, changement de zone, etc. 4.5 L'administration de la Caisse doit être immédiatement informée si l'objet gagé est utilisé pour obtenir une avance de capital dans les termes prévus par la "Loi fédérale sur l'encouragement à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle" (EPL). 4

5 5. Limite des prêts 5.1 En règle générale, les prêts sont accordés jusqu'à concurrence de 80 % de la valeur de base (article 3). 5.2 Cette limite peut atteindre 90 % de la valeur de base stipulée dans le contrat dans des cas exceptionnels et sur production de garanties supplémentaires telles que terrain à construire, cautionnement de la Confédération dans le cadre de l'epl ou mise en gage de droits futurs conformément à la "Loi fédérale sur l'encouragement à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle" (EPL). 5.3 La Caisse accorde des hypothèques de premier rang n'excédant pas 65 % de la valeur de base et de deuxième rang n'excédant pas 15 % ou 25 % en cas de garanties supplémentaires. 6. Charge admissible 6.1 Pour les logements habités par l'emprunteur, le montant annuel des intérêts sur le capital et de l'amortissement ne doit dépasser en aucun cas 30 % du revenu annuel régulier dont l'emprunteur peut justifier. 6.2 Pour les objets gagés ayant caractère de placement financier, le montant de l'annuité ne doit pas excéder 80 % du total des revenus nets des loyers effectifs. 6.3 Si les limites mentionnées dans les articles 6.1 et 6.2 sont dépassées après la conclusion du contrat de prêt, la Caisse peut dénoncer tout ou partie du contrat. Le débiteur devra fournir à la demande de la Caisse toutes les pièces justificatives nécessaires (déclaration d'impôts, par exemple). 7. Versement du prêt et amortissement 7.1 Le versement du prêt n'interviendra en aucun cas avant que la Caisse ne soit en possession du contrat de prêt dûment signé, ainsi qu'éventuellement du contrat EPL également dûment signé et de l'attestation officielle d'enregistrement du gage immobilier au registre foncier ou du titre de gage. Le cas échéant, l'administration de la Caisse peut également accepter provisoirement, en lieu et place du titre de gage, une promesse irrévocable du créancier actuel. 7.2 La Caisse n'est redevable d'aucun intérêt sur les paiements faits à celle-ci par le débiteur (par exemple, amortissements, annuités) avant le versement du montant du prêt. 7.3 Les prêts de premier et second rang sont amortissables selon le mode de paiement et de décompte décrit à l'article 8. Le débiteur est entièrement libre de verser à tout moment des amortissements supplémentaires. 5

6 7.4 Ces présentes directives autorisent des augmentations ou des reversements de prêts. Il faut alors revoir l'annuité, la période de paiement ainsi que le complément de couverture nécessaire ou les redéfinir. 7.5 Les frais de rénovation de l'objet gagé n'induisent pas directement de revalorisation de la valeur de base. Il revient à la Caisse de décider, le cas échéant, de réviser la valeur de base une fois les travaux de rénovation effectués. 8. Annuités, mode de paiement et de décompte 8.1 Il sera fixé pour le paiement des intérêts et l'amortissement du prêt des annuités (versements fixes à l'année) pour une période de paiement de trois années civiles complètes. La première période de paiement faisant suite au versement du prêt comprend également les mois de l'année en cours, soit au maximum 47 mois. 8.2 Dans le cas où il n'existe qu'une hypothèque de premier rang, l'annuité correspond normalement pour la première période de paiement à l'intérêt pour l'hypothèque de premier rang (taux d'annuité 1A) pour les périodes suivantes de paiement au solde du prêt multiplié par le taux d'annuité 1B. 8.3 Tant qu'il existe également une hypothèque de deuxième rang, l'annuité correspond normalement pour la première période de paiement au solde du prêt multiplié par le taux d'annuité 2A pour les périodes suivantes de paiement au solde du prêt multiplié par le taux d'annuité 2B. 8.4 Sont déterminants pour le calcul de l'annuité a) le montant du prêt individuel au début de la période de paiement b) les taux d'annuité fixés par le conseil de fondation. Tant que le conseil de fondation ne fixe pas d'autres taux, la règle générale prévaut: Taux d'annuité 1A = taux d'intérêt pour hypothèques de 1 er rang Taux d'annuité 1B = taux d'intérêt pour hypothèques de 1 er rang + 1 % Taux d'annuité 2A = taux d'intérêt pour hypothèques de 2 ème rang Taux d'annuité 2B = taux d'intérêt pour hypothèques de 2 ème rang + 1 % 8.5 Si l'objet gagé est la résidence principale du débiteur, ce dernier peut demander que son annuité soit calculée d'après les règles en vigueur pour la première période de paiement, s'il n'existe pas d'hypothèque de deuxième rang ou s'il donne à la Caisse une police d'assurance génératrice de capital et à valeur de rachat progressive ("amortissement indirect"). 6

7 8.6 Si le débiteur a un contrat de travail avec l'une des entreprises affiliées à la Caisse, il peut s'acquitter de son annuité par prélèvement sur son salaire. Il devra pour ce faire convenir avec le service du personnel d'une retenue mensuelle fixe sur son salaire. 8.7 L'annuité minimale prévue par le contrat doit être portée au crédit de la Caisse au plus tard au 31 décembre. Tous les autres frais d'encaissement éventuels seront facturés au débiteur. 8.8 Il lui sera imputé un taux d'intérêt plus élevé pour les montants des annuités versés en retard, frais non compris ; le taux d'intérêt appliqué dans ce cas correspond au taux d'intérêt des hypothèques de deuxième rang augmenté de 1 %. 8.9 Chaque paiement sera automatiquement pris en compte pour l'amortissement du prêt à sa date de valeur. Les amortissements versés en plus de l'annuité ne donnent pas droit à une réduction de l'annuité fixée par le contrat pour le reste de la période de paiement. Dans certains cas dûment fondés, l'administration de la Caisse est toutefois susceptible d'accorder une réduction En cas d'augmentation des taux hypothécaires, ce système d'annuités fixes pour plusieurs années peut aboutir à ce que la dette dépasse la couverture existante en titres. Pour éviter une telle situation, l'administration de la Caisse est habilitée à réviser l'annuité ainsi que la période de paiement et/ou à exiger un amortissement supplémentaire et/ou une modification de la couverture Le débiteur reçoit chaque année avant fin février un relevé de son compte ainsi qu'une attestation pour sa déclaration d'impôts comportant les informations nécessaires. 9. Taux d'intérêt 9.1 Les taux d'intérêt pour les hypothèques de premier et de deuxième rang sont fixés par le conseil de fondation de la Pensionskasse Alcan Schweiz. 9.2 Il sera tenu compte pour fixer les taux d'intérêt et d'annuité des conditions actuelles régnant sur le marché ainsi que des besoins en placements de la Caisse conformément à sa stratégie d'investissement. 9.3 Les taux d'intérêt et d'annuité actuellement en vigueur figurent à l'annexe 1 des présentes. 9.4 Les emprunteurs seront informés des augmentations des taux d'intérêt par écrit, en temps utile pour leur permettre de faire usage de leur droit légitime de résiliation. 9.5 La Caisse se réserve le droit de fixer des taux d'intérêt correspondant aux risques encourus. 7

8 10. Résiliation 10.1 Chacune des deux parties peut résilier le contrat dans son intégralité sans avoir à préciser de motif au 30 juin ou au 31 décembre moyennant le respect d'un préavis de trois mois ; sous réserve d'autres délais de préavis conformément au titre de gage La dissolution du contrat de travail avec l'une des entreprises affiliées à la Caisse n'influe en rien sur le maintien du contrat de prêt Si les droits de la Caisse portant sur les intérêts et le remboursement du capital s'avéraient compromis ou si le débiteur ne remplissait pas ses obligations conformément aux présentes, la Caisse pourrait demander le remboursement immédiat du prêt sans tenir compte des délais stipulés à l'article Assurance des risques 11.1 Pour le bénéficiaire du prêt et pour sa famille, le fait de contracter une hypothèque signifie souvent un accroissement des risques financiers. Pour cette raison, la Caisse conseille généralement de souscrire auprès d'une compagnie d'assurances privée une assurance couvrant notamment les risques de décès et d'invalidité. Les polices générant du capital peuvent être présentées à la Caisse pour examen en vue de convenir d'un amortissement indirect (voir aussi art. 8.5). 12. Dispositions générales et entrée en vigueur 12.1 Le conseil de fondation de la Pensionskasse Alcan Schweiz se réserve le droit de modifier à tout moment les présentes directives Il est formellement convenu que le tribunal Zurich 8 sera seul compétent en cas de litige découlant des présentes Les présentes entreront en vigueur le et remplaceront l'édition Zurich, le 15 août 2002 Le conseil de fondation 8