Guide pratique de la copropriété

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1 ANCC Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires 13 rue Littré PARIS Téléphone : Télécopie : Guide pratique de la copropriété Ce guide a été réalisé : avec le concours de la Délégation Interministérielle à l Innovation Sociale et à l Économie Sociale et avec le soutien de, 2006 ISBN :

2 Introduction générale Un peu d histoire Déjà à Babylone et à Rome existaient des immeubles comportant des logements appartenant à différents propriétaires. En France, cette forme de propriété apparaît sous l Ancien Régime dans différentes villes. Cependant, il ne s agit encore que d une superposition de propriétés individuelles. Chacun construit et entretient le gros œuvre de son étage. Le propriétaire du dernier étage se charge de la couverture de l immeuble. Il n y a donc pas encore de parties communes, hormis le terrain. La copropriété fait son apparition dans le Code civil en En effet, le caractère impartageable, de fait, des parties communes fait échec à l application de l adage «nul n est tenu de rester en indivision.» L article 664 du Code Napoléon est ainsi rédigé : «Lorsque différents étages d une maison appartiennent à divers copropriétaires, si des titres de propriété ne règlent pas le mode des réparations et reconstruction, elles doivent être faites ainsi qu il suit : les gros murs et le toit sont à la charge de tous les copropriétaires, chacun en proportion de la valeur de l étage lui appartenant ; le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche, le propriétaire du premier étage fait l escalier qui y conduit, celui du second étage l escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite.» Ce texte reprend le principe des propriétés superposées (chaque étage ne comprenait généralement qu un logement), mais introduit la notion de parties communes en mettant le gros œuvre à la charge de tous les propriétaires. Au cours du XIX e siècle, le nombre d immeubles collectifs se multiplie et l on constate l apparition d équipements communs : eau courante, gaz, électricité, chauffage collectif et ascenseur, ainsi que de services communs : concierges. Des règlements de copropriété tentent alors de pallier l absence de législation.

3 Guide pratique de la copropriété L article 664 du Code civil se révélant tout à fait insuffisant, diverses études furent entreprises dès 1922, aboutissant en 1926 à un projet préconisant d organiser la copropriété en coopérative. Les reconstructions qui suivirent la Première Guerre mondiale avaient accéléré le processus de collectivisation de l habitat. Les promoteurs immobiliers demandèrent alors un cadre législatif pour exercer leur profession. La loi du 28 juin 1938 créa alors le premier «statut de la copropriété des immeubles divisés en appartements.» Ce texte introduit la notion de lot de copropriété regroupant un droit de propriété privatif sur l appartement et une quote-part indissociable de la propriété des parties communes de l immeuble. Les copropriétaires sont regroupés de plein droit dans un syndicat, dont le syndic est le représentant légal. Le syndicat bénéficie alors d un privilège pour le recouvrement des charges. Enfin apparaît le règlement de copropriété, dont le rôle est essentiel. En effet les dispositions de la loi ne sont pas obligatoires, et les copropriétaires peuvent définir d autres modalités d organisation. Cependant, l unanimité est nécessaire pour modifier le règlement de copropriété ou décider des travaux d amélioration ou de modernisation de l immeuble. Il faut préciser que les copropriétés d alors étaient de petits immeubles. La législation actuelle Après la Seconde Guerre mondiale, l accroissement des immeubles en copropriété qui comportent un nombre important de logements et des équipements plus complexes, montra les limites de la loi de Lois et décrets Les textes fondamentaux concernant la copropriété, que sont la loi du 10 juillet 1965 et son décret d application du 17 mars 1967, furent mis en place. Le décret du 17 mars 1967 dans son entier, la loi dans la quasi-totalité de ses articles, sont d ordre public. Ce qui signifie qu en aucune façon un texte d un niveau hiérarchique inférieur, comme par exemple le règlement de copropriété, ne peut remplacer une disposition de la loi par une autre qui lui serait contraire. Cela veut

4 Introduction générale également dire que toutes dispositions contenues dans un règlement de copropriété, même antérieur à la loi et au décret, seront considérées comme nulles et inapplicables. Au cours des années, ces textes de base ont fait l objet de modifications plus ou moins substantielles. La loi a été modifiée par des lois et le décret par des décrets 1. Mais chacun de ces textes de base garde la même dénomination, simplement à l intérieur du texte, chaque article qui ne figurait pas dans le texte originel porte la marque du texte législatif ou réglementaire qui l a introduit 2. On parle donc toujours de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, même si la proportion du texte d origine est de moins en moins importante. À quoi sert un décret? Une loi ne peut pas tout préciser, il est donc courant qu un décret vienne la compléter, l expliquer et préciser ses modalités d application. La loi annonce parfois elle-même la venue d un décret 3. D autres lois ou décrets, bien que concernant d autres domaines, complètent dans une moindre mesure le domaine de la copropriété. Prenons quelques exemples : les décrets du 7 février 1996, 13 septembre 2001 et 3 mai 2002 concernant l amiante ; la loi du 8 juin 1999 et le décret du 3 juillet 2000, concernant la protection contre les termites et autres insectes xylophages ; la loi du 29 juillet 1998 et les décrets du 11 juin 1999, concernant le plomb dans les peintures ; la loi du 2 juillet 1996 et le décret du 22 décembre 1967, sur le droit à l information et l installation des antennes en copropriété ; les différents textes sur les ascenseurs ; 1. Il faut se rappeler que si la loi est votée par le parlement (pouvoir législatif), le décret est l œuvre du gouvernement (pouvoir exécutif). 2. Par exemple, l article 14 originel de la loi du 10 juillet 1965 a été enrichi d un article 14-1 qui porte la mention Loi n du 13 décembre 2000, article Ce qui signifie que cet article a été introduit par la loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU (Solidarité et renouvellement urbains), par son article Par exemple, l article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 précise que «des règles comptables spécifiques» seront fixées par décret.

5 Guide pratique de la copropriété les dispositions du Code de la construction et de l habitation sur l eau chaude et le chauffage ; la loi du 2 janvier 1970 et son décret d application du 20 juillet 1972, sur la profession de syndic de copropriété Mais la loi n est pas suffisante pour régler la vie dans toutes les copropriétés : elle ne peut que fixer un cadre d obligations. D autres documents viennent la compléter ou la préciser, comme les recommandations et décisions de justice. Le règlement de copropriété 1 Il est généralement rédigé par le notaire, le promoteur ou un géomètre expert. Ce règlement définit les droits et obligations individuels des copropriétaires. C est en quelque sorte le contrat de départ entre le copropriétaire, personne individuelle, et le syndicat de copropriétaires constituant la collectivité des copropriétaires. Il s impose à toutes les personnes qui ont des intérêts dans la copropriété, qu il s agisse des copropriétaires eux-mêmes ou des personnes liées par contrat avec le syndicat par le biais de son représentant légal, le syndic. Les recommandations de la commission relative à la copropriété Instituée après d importantes modifications de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars , cette commission est rattachée au ministère de la Justice. Elle a pour objectif de faire le point des difficultés d application de la législation, de fournir des explications et de proposer des modalités pratiques d application. Elle réunit des juristes, des représentants des ministères concernés (Logement et Justice), des représentants des professionnels de l immobilier, notamment de la profession de syndic, et des représentants des copropriétaires Rendu obligatoire par l article 8 de la loi du 10 juillet Introduites par la loi du 31 décembre 1985 et le décret du 9 juin L ANCC a été nommée membre consultant de cette commission.

6 Introduction générale Elle émet des recommandations 1 adoptées par les parties prenantes. Celles-ci fixent les principes d application respectueux de l esprit et de la lettre des textes promulgués. Ces recommandations n ont aucun caractère obligatoire. Elles sont par exemple relatives : aux convocations aux assemblées générales et à l ordre du jour ; aux délais de la convocation à l ordre du jour complémentaire, à la délégation du droit de vote à un mandataire ; à l identification et à l information des copropriétaires ; à la tenue des assemblées générales ; à la présentation des comptes de copropriété ; aux appels de fonds que le syndic peut exiger des copropriétaires ; à l information réciproque de l acquéreur et du syndic en cas de vente amiable d un lot ; au conseil syndical ; à l ouverture d un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat de copropriétaires. La jurisprudence Celle-ci recouvre l ensemble des décisions rendues par les juridictions dans les litiges concernant l application du droit de la copropriété. Elle constitue une interprétation pratique de la loi, du décret et du règlement de copropriété, en donnant une solution concrète lorsqu un litige n a pas trouvé de solution. Elle permet également de régler les conflits d adéquation du règlement de copropriété avec les deux textes précédents. Il est donc difficile de ne pas prendre en considération les enseignements qui en résultent. 1. La dernière recommandation porte le n 24. Elle date du 8 décembre Elle est relative à l article 6-2 du décret du 17 mars 1967.

7 Guide pratique de la copropriété Schéma d application des textes de loi Textes normatifs Interprétation Conseils non obligatoires Loi Décrets Règlement de copropriété Jurisprudence Jurisprudence Jurisprudence Recommandations de la Commission relative à la copropriété Pour résumer et simplifier : la loi est supérieure au décret, qui lui-même est supérieur au règlement de copropriété. Ce dernier doit donc être conforme aux règles énoncées par les deux premiers. Les différents mode de gestion Plusieurs modes de gestion ont été prévus par la loi du 10 juillet 1965 : la gestion dite «professionnelle», par un mandataire extérieur qui fait profession de cette activité (syndic professionnel) ; la gestion dite «bénévole», par un copropriétaire élu par l assemblée générale (syndic bénévole). Ce système est souvent utilisé dans les petites copropriétés comportant peu de parties et de services communs ; la gestion selon le mode du «syndicat de forme coopérative». Le syndic est élu par le conseil syndical parmi ses membres et assume la présidence du conseil syndical (président-syndic). Ce système instaure une gestion collégiale tout en assurant sa pérennité car, en cas de démission ou d empêchement du président-syndic, le conseil syndical peut élire un nouveau syndic sans avoir à réunir une assemblée générale. La copropriété en chiffres L ANIL (Agence nationale pour l information sur le logement) a publié en novembre 2001 une étude sur «les copropriétés vues par les copropriétaires.» Nous disposons rarement de données statistiques et globales sur le sujet. Le tableau suivant, tiré de cette étude, donne une vue synthétique de la copropriété.

8 Introduction générale La copropriété en France Nombre de logements par immeuble Immeubles Logements % Nombre % Nombre 2 à 9 58,90 % ,80 % à 19 25,00 % ,40 % à 29 8,70 % ,30 % à 39 3,40 % ,50 % à 49 1,60 % ,00 % à 99 2,00 % ,70 % et plus 0,40 % ,30 % TOTAL 100,00 % ,00 % Ainsi, sur 28,2 millions de logements en France, seulement 6,2 millions sont en copropriété. Ceux-ci forment à peine plus de copropriétés. La taille moyenne d une copropriété est de douze logements, ce qui est très modeste. Près de 59 % des immeubles en copropriété ont moins de dix logements. Plus intéressant : 38 % des copropriétés de moins de dix logements sont gérées par des bénévoles (syndics ou syndicats de forme coopérative) et 10 % sont dépourvues de syndics. Par conséquent, copropriétés (28 % du total) échappent au contrôle des syndics professionnels. L enquête conclut : «Ceci ne signifie pas, apparemment, que ces petites copropriétés sont plus mal gérées, ou qu elles connaissent plus de difficultés que celles d une taille plus importante, mais plutôt que le formalisme imposé par la loi y est moins nécessaire et plus difficile à respecter.»