COPROPRIETE DU 24 RUE EDMOND BONTE RIS ORANGIS. Groupe ESSIA, 4 sociétés complémentaires au service de l habitat 1 FAITS MARQUANTS

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1 COPROPRIETE DU 24 RUE EDMOND BONTE RIS ORANGIS Groupe ESSIA, 4 sociétés complémentaires au service de l habitat 1 FAITS MARQUANTS IMMEUBLE CONSTRUIT ENTRE 1920 ET LOGEMENTS DE PETITE SURFACE (35 m² moyen) 7 LOTS COMMERCIAUX UNE CINQUANTAINE DE COPROPRIÉTAIRES OCCUPANTS 1989 : MISE EN COPROPRIETE ET COMMERCIALISATION PAR LOT : DÉBUT DE LA DÉGRADATION DE L IMMEUBLE EN RAISON DE PROBLÈMES D INSÉCURITÉ (Squats, trafics, agressions ) 2000 : ALERTE DU CONSEIL SYNDICAL SUR L ÉTAT DE LA COPROPRIÉTÉ 2005 : SIGNATURE DU PREMIER PLAN DE SAUVEGARDE (septembre 2005 à décembre 2010) 2009 : LE CONSEIL SYNDICAL ET LA VILLE DE RIS-ORANGIS CONSTATENT DES CARENCES DANS LA GESTION DU SYNDIC: PROBLÈME DE COMMUNICATION AVEC LE CONSEIL SYNDICAL, GESTION OPAQUE DU PLAN DE SAUVEGARDE VIS-À-VIS DES PARTENAIRES DIFFICULTÉ DANS LE SUIVI DES TRAVAUX, DANS LA GESTION DES CONTENTIEUX ET DES PROCÉDURES. 19 MAI 2010 : DÉSIGNATION DE GEXIO SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ 2

2 STRUCTURE DU BATI ET PEUPLEMENT Un bâti ancien présentant de fortes dégradations techniques Une concentration de petits logements locatifs Une précarité économique et sociale des résidents Une insécurité Audit réalisé en 2010 PEU D ATTRACTIVITE Une offre structurellement déqualifiée Des charges élevées (chauffage, eau, entretien) Un fort taux de mutation Une part de propriétaires investisseurs de plus en plus importante De nombreuses valeurs anormales CONSEQUENCES FINANCIERES ET SOCIALES Un décrochage des valeurs vénales (2.300 euros/m 2 en 2010) Dévalorisation immobilière Un taux d impayés de charges anormalement élevé Une trésorerie insuffisante pour assurer le paiement des factures «fournisseurs» Une situation financière en cessation de paiement Démobilisation des copropriétaires Groupe ESSIA, 4 sociétés complémentaires au service de l habitat 3 LES PREMIERES ACTIONS DE GEXIO REMOBILISATION DU CONSEIL SYNDICAL À COMPTER DE JUIN 2010 RETABLISSEMENT DE LA COMPTABILITE Appel de fond exceptionnel de Régularisation des écritures comptables pour les comptes «travaux» Mise en place d échéanciers de paiement pour résorber la dette «fournisseurs» PRIORISATION DES TRAVAUX NON REALISES DANS LE CADRE DU PLAN DE SAUVEGARDE ENCLENCHEMENT DE DEMARCHES DE RECOUVREMENT DES CREANCES DOUTEUSES CREATION D UNE COMMISSION D IMPAYES EN COLLABORATION AVEC LES PARTENAIRES SOCIAUX Protocole d accord, 4

3 LES PREMIERS RESULTATS DE GEXIO DIMINUTION DE LA DETTE «FOURNISSEURS» RECONSTITUTION DE LA TRÉSORERIE UNE AUGMENTATION APPARENTE DE L IMPAYÉ DE DEPUIS LA NOMINATION DE GEXIO EN EFFET, EN NEUTRALISANT L APPEL DE FOND EXCEPTIONNEL DE , UNE BAISSE CONSTATEE DE L IMPAYÉ DE SOIT DE 39% Dette au 31/12/ UNE BAISSE DES CRÉANCES DOUTEUSES AMORCÉE DEPUIS DÉCEMBRE 2011 DU FAIT DE LA DISTRIBUTION DE PRIX DE Distribution de prix Adjudications closes Nouvelle créance douteuse Dette au 20/08/ CONSTATS ET BILAN BILAN DU PLAN DE SAUVEGARDE LA NOMINATION TARDIVE DE GEXIO A PARTIR DE JUIN 2010 N A PU STOPPER LE CYCLE DE LA DEQUALIFICATION UN NOMBRE IMPORTANT DE TRAVAUX REALISES TRAITEMENT DU PLOMB DANS LES PARTIES COMMUNES MISE EN CONFORMITÉ DES ASCENSEURS TRAVAUX SUR LA SECURITE INCENDIE (Portes CF parties communes) REMPLACEMENT DES DEUX CHAUDIERES AVEC MISE AUX NORMES ELECTRIQUES DES TRAVAUX IMPERATIFS RESTANT A REALISER REMPLACEMENT DES PORTES PALIERES SECURISATION DES ACCES REPRISE DES RESEAUX EP & EU POSE DE COMPTEURS INDIVIDUELS FINALISATION DES LOCAUX EXTÉRIEURS POUR LES ORDURES MÉNAGÈRES POSE DE FILETS ANTI-PIGEONS DES LITIGES SUR LES TRAVAUX SUIVIS PAR LE PRECEDENT SYNDIC & DES PROCEDURES A ENGAGER TRAVAUX SUR CONDUITE GAZ PAR UNE ENTREPRISE NON CERTIFIEE PAR GDF PAIEMENT DE TRAVAUX NON ACHEVES EVALUATION PROSPECTIVE EN 2011 PAR «VILLE ET HABITAT» 6

4 UNE PERIODE PROBATOIRE DE 2 ANS 1. SUITE AU COMITE DE PILOTAGE DU 17 JUIN AU REGARD DU BILAN DU PREMIER PLAN DE SAUVEGARDE ET DES PREMIERES DYNAMIQUES INITIEES PAR GEXIO POURSUITE DE L ACTION PUBLIQUE PAR UN SECOND PLAN DE SAUVEGARDE SUR LA PERIODE 2012 à PHASE TRANSITOIRE ET PERIODE PROBATOIRE DE DEUX ANS RESTAURER LA CAPACITE DE GESTION DE LA COPROPRIETE ACCOMPAGNER LA COPROPRIETE DANS LA MISE EN ŒUVRE D UNE GESTION PATRIMONIALE CONNAÎTRE L ETAT DES LOGEMENTS LUTTER CONTRE L INDECENCE DES LOGEMENTS ET LES MARCHANDS DE SOMMEIL AMELIORER LES CONDITIONS DE VIE RENFORCER L INFORMATION DES COPROPRIETAIRES ET NOTAMMENT DES NOUVEAUX ACQUEREURS DEFINIR ET METTRE EN OEUVRE UNE STRATEGIE DE PORTAGE 7 SCENARIO 1 - REUSSITE DE LA PHASE TRANSITOIRE CE SCENARIO AURA PERMIS: 1. D EVITER LA MISE EN ECHEC DE LA COPROPRIETE 2. D ETABLIR DES BASES POUR MENER UNE STRATEGIE DE REDRESSEMENT A PLUS LONG TERME GESTION FINANCIERE GESTION PATRIMONIALE REPOSITIONNEMENT SUR LE MARCHE DU LOGEMENT SCENARIO 2 - ECHEC DE LA PHASE TRANSITOIRE 1. INCAPACITÉ DE LA COPROPRIÉTÉ À ASSAINIR SA GESTION 2. ORIENTATION VERS UN CONSTAT DE CARENCE DE LA COPROPRIÉTÉ 3. NÉCESSITÉ D UNE APPROPRIATION PUBLIQUE 4. METTRE EN ŒUVRE UNE REFLEXION POUR UNE STRATEGIE DE PORTAGE EN PARTENARIAT AVEC LE GROUPE ESSIA AUTOUR DES 3 SOCIÉTÉS DU GROUPE ESSIA: SCP HLM GEXIO GESTION DE LA COPROPRIETE SCP HLM TERRALIA AMENAGEUR & PROMOTEUR SOCIAL ESH ESSONNE HABITAT BAILLEUR SOCIAL & MISSION RELOGEMENT 8

5 Conclusion Groupe ESSIA, 4 sociétés complémentaires au service de l habitat 9