Rapport pour la commission permanente du conseil régional

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1 Rapport pour la commission permanente du conseil régional <%moiscx%> AVRIL 2014 Présenté par Jean-Paul Huchon Président du conseil régional d'ile-de-france ATTRIBUTIONS DE SUBVENTIONS DANS LE CADRE DE LA POLITIQUE REGIONALE DU LOGEMENT - AIDE AU PARC PRIVE DEUXIEME AFFECTATION POUR 2014 <%numcx%> CP

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3 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 3 RAPPORT N <%numcx%> CP Chapitre budgétaire : 905 : Aménagement des territoires Sous-Fonction 54 : Habitat - Logement Programme HP (154004) : Aide au parc privé Action : «Aide aux copropriétés en difficulté» Sommaire EXPOSE DES MOTIFS... 4 ANNEXE AU RAPPORT :... 5 FICHES LABELS... 5 ANNEXE 1 A LA DELIBERATION : ETAT RECAPITULATIF...82 ANNEXE 2 A LA DELIBERATION : FICHES PROJETS ANNEXE 3 A LA DELIBERATION : ACTUALISATION DES BAREMES DE - 14/02/14 09:02:00

4 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 4 RAPPORT N <%numcx%> CP EXPOSE DES MOTIFS Le présent rapport a pour objet, d une part, d accorder 6 labels CDSR en faveur de copropriétés en difficulté de Sevran et d Argenteuil, d autre part, d attribuer 35 subventions et de proposer l affectation d un montant de ,24 d autorisations de programme prélevées sur le chapitre 905 «Aménagement des territoires» code fonctionnel 54 «Habitat-Logement» au titre du programme HP (154004) «Aide au parc privé», action «Aide aux copropriétés en difficulté» du budget Ces opérations relèvent de la politique régionale du logement «Aide au Parc Privé» votée par - délibération CR du 14 décembre modifiée par délibération CR du 13 mars 2007, - délibération CR du 10 février délibération CR du 27 septembre 2012 Les opérations financées vous sont présentées dans les fiches projet annexées à la délibération (annexe 2). Elles concernent d une part, le soutien à des programmes de travaux de réhabilitation intéressant les sites de Sevran, d Argenteuil et de Villiers-le-Bel (soit 8 opérations comprenant 560 logements). Elles concernent également 27 mesures d ingénierie (diagnostics préalables, suivi-animation et expertise technique) intéressant notamment les communes de Torcy, Aubervilliers, Bondy, Clichy-sous-Bois, Epinay-sur-Seine, Sevran et Argenteuil. Par ailleurs, il est proposé d actualiser les barèmes de revenus fiscaux servant au calcul des subventions régionales, sur la base de l évolution indiciaire des prix à la consommation (annexe 3 de la présente délibération). Je vous prie de bien vouloir en délibérer. Le président du conseil régional d Ile-de-France JEAN-PAUL - 14/02/14 09:02:00

5 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 5 RAPPORT N <%numcx%> CP ANNEXE AU RAPPORT : FICHES - 14/02/14 09:02:00

6 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 6 RAPPORT N <%numcx%> CP Adresse: Résidence Les Jardins de Beausevran allée de la Marseillaise, 3-5 allée Kilian et 12 allée de la Roseraie SEVRAN Caractéristiques : Date de construction : Février 1990 Nombre de lots : 67 lots d habitation et 66 parkings en sous-sol Localisation / contexte géographique : La copropriété est localisée dans le quartier des Beaudottes à Sevran (Seine-Saint-Denis). Ce quartier, à la limite d'aulnay-sous-bois a été aménagé entre 1960 et 1992 et est le plus gros quartier d'habitat collectif de la ville. Plus précisément, la copropriété se situe au cœur des «Nouvelles Beaudottes», secteur construit au début des années Le quartier, classé en zone urbaine sensible, se caractérise par : - une population jeune (38% de moins de 20 ans) - un taux important de familles nombreuses: 14% des ménages comptent au moins 6 personnes - une grande précarité économique : un quart de la population active est au chômage - un faible niveau de formation - des tensions sociales fortes : tensions entre habitants des logements sociaux et des copropriétés, conflits entre bandes, trafics, etc. Au-delà, des difficultés de gestion, des problématiques sociales, des problèmes de dégradation et de remise aux normes, cette copropriété présente un enjeu urbain fort. En effet, elle se trouve dans le périmètre du projet ANRU et à proximité de la gare Sevran-Beaudottes prévue dans le cadre du réseau Grand Paris Express. Description physique sommaire : La résidence construite en est composée d un seul immeuble en forme de U (67 logements en R+4), élevé sur un parking en sous-sol. L immeuble compte quatre entrées pour cinq cages d escaliers (dont deux ne disposant pas d ascenseurs). Dans la résidence, on compte deux appartements T1, quatorze T2, seize T3, vingt-cinq T4 et dix T5. La copropriété est donc composée d assez grands logements. Toutes les entrées donnent sur des petites allées piétonnes ; aucune n est directement desservie par une voie routière. Certains copropriétaires situés en rez-de-chaussée possèdent des petits jardins. Ces jardins ne sont pas toujours entretenus et font l objet de vandalisme, ce qui a poussé certains copropriétaires à mettre du fil barbelé. Très tôt, la résidence s est dégradée en raison à la fois de l insécurité régnant dans le quartier (dégradations des parties communes, squats) mais aussi des difficultés socio-économiques des copropriétaires (copropriétaires modestes, taux d impayés élevés, manque d entretien des espaces communs). Répartition PO/PB : La copropriété compte 55 propriétaires occupants (PO) pour 12 propriétaires bailleurs (PB). 64 % des PO ont acheté leur lot dès la construction de l immeuble en - 14/02/14 09:02:00

7 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 7 RAPPORT N <%numcx%> CP Gestion : La copropriété des Jardins de Beausevran est gérée par le cabinet EVAM, sis 4 avenue Kléber AULNAY SOUS BOIS, depuis Date de la dernière assemblée générale ordinaire : 11 Décembre 2013 Date prévisionnelle de la prochaine assemblée générale ordinaire : Décembre 2014 Contexte d intervention: Plan de sauvegarde (arrêté du 7 février 2012) Caractéristiques socio-économiques : 1/ Situation des ménages : Sur 55 propriétaires occupants, une très grande majorité a de faibles ressources financières : - 44 ont des revenus «très modestes» et 5 ont des revenus «modestes» selon les critères définis par l ANAH. - 4 ménages sont «hors plafond» et 2 propriétaires occupants n ont pas répondu à l enquête effectuée en Novembre Le revenu moyen annuel des propriétaires occupants «modestes» et «très modeste» est de pour une famille de 4 personnes soit par mois. - Taux de rotation : 3% en Valeur vénale : 2089 /m² (soit un prix largement inférieur au prix du m² sur la ville de Sevran égal à /m²) - Locataires peu nombreux (12).Pas d impayés locatifs relevés durant l enquête. - Aucun bailleur institutionnel - Aucun marchand de sommeil - Aucun bailleur ne pratique les loyers conventionnés, mais les loyers pratiqués sont plutôt bas (entre 7.5 et 12 /m² pour des logements dont les surfaces se situent entre 50 et 85 m²) - Sur-occupation : 5 ménages concernés (dont une famille de 6 personnes dans un F3 et une famille de 4 personnes dans un F2) - Aucune vacance - Charges trimestrielles (en moyenne 850 / trimestre pour un appartement de 80m²) - Nombreux copropriétaires débiteurs : 4 copropriétaires avec des impayés entre et ; 4 copropriétaires ont des dettes de charges entre et ; 5 copropriétaires ont des dettes de charges supérieures à / Besoins d accompagnement des ménages : - Mise en place d une commission sociale (Ville, SSD, CAF, opérateur) - Mobilisation des aides : 11 dossiers FSL envisagés lors de l élaboration du plan de sauvegarde, CAF, SACICAP - Poursuite des procédures envisagées pour 3 PO et 2 PB endettés - Portage envisagé pour 5 lots d habitation (2 portages en cours d étude avec COPROCOOP) - Traitement des cas de sur-occupation impliquant 2 relogements - Travaux en parties privatives (électricité, fenêtres, plomberie, adaptation vieillissement) - Veille sur d éventuels logements insalubres Gestion et fonctionnement de la copropriété : 1/ Eléments d analyse : - Implication des différents acteurs - 14/02/14 09:02:00

8 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 8 RAPPORT N <%numcx%> CP Conseil syndical de 12 membres motivés mais regroupant 3 gros débiteurs suivis en commission sociale. Le nombre trop important de membres (le règlement de copropriété en prévoit 5) a rendu la communication difficile au début du plan de sauvegarde Rapport de confiance mutuel entre les copropriétaires et le cabinet EVAM (syndic). Copropriétaires très impliqués dans la réhabilitation de la résidence. - Niveau des charges courantes : Niveau de charges élevé : 285 / mois/ lot pour un logement de 80 m² Les charges intègrent eau froide, eau chaude et chauffage - Montant du budget de la copropriété sur 3 ans : Budget réalisé stable sur les 3 derniers exercices clos : : : Budget prévisionnel stable depuis 3 ans : (soit 1% au-dessus du budget réalisé). Fonds de roulement ( ) systématiquement surévalué pour faire face aux impayés - Montant des impayés sur 3 ans : La copropriété a un taux d impayés équivalent à 60 % du budget prévisionnel, au 16 décembre 2013 (impayés de 121 K charges + travaux, budget prévisionnel 200 K ). Le montant des impayés a diminué de 25% depuis le début du plan de sauvegarde et les débiteurs ont diminué de 35%. Un copropriétaire occupant concentre à lui seul 25 % du montant des impayés ( ). - Montant des dettes envers les fournisseurs sur 3 ans ,74 de dettes fournisseurs soit 18% du budget (540 par lot environ). En nette diminution depuis Procédures contentieuses et non contentieuses en cours : En décembre 2013, sept dossiers font l objet d un échéancier ; trois dossiers sont suivis par un avocat ; trois dossiers ont été transmis à l huissier pour saisie immobilière (1 PO et 2 PB). - Taux de participation aux assemblées générales : AGO 2011 : 46 copropriétaires (71%) AGO 2012 : 37 copropriétaires (55%) (Début du plan de Sauvegarde) AGO Mars 2013 : 36 copropriétaires (53%) AGO Décembre 2013 : 50 copropriétaires (74%) - Fréquence des assemblées générales : annuelle - Préoccupations et attentes des copropriétaires exprimées (contexte gestion courante problèmes structurels) Méconnaissance et incompréhension des factures d eau chaude sanitaire et de chauffage (incohérences supposées entre le relevé du syndic et celui de la société de chauffage - 14/02/14 09:02:00

9 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 9 RAPPORT N <%numcx%> CP / Préconisations d amélioration - mise en place d une commission impayée trimestrielle - définition de protocoles de redressement pour les charges présentées tous les 3 ans en AGO (lettres de relance, mises en demeure de payer, prise d hypothèque, plan d apurement, procédure judiciaire ) - mise en place d échéanciers pour les petits débiteurs - mise en place des procédures contre les gros débiteurs - négociation des contrats de maintenance liés à l eau et au chauffage et réajustement du fonds de roulement - nomination d un nouveau prestataire du réseau secondaire - suppression de la «redevance éclairage et espaces verts» par la ville pour les copropriétés en plan de sauvegarde - individualisation des contrats d eau après la pose des compteurs individuels - nomination d un référent membre du conseil syndical pour chaque cage d escalier afin d améliorer la communication - ajustement du nombre de membres au sein du conseil syndical et redéfinition des modalités de travail - amélioration de l information et de la formation des copropriétaires concernant le fonctionnement de la copropriété Caractéristiques techniques : 1/ Etat général du bâti : A/ Evaluation des principaux désordres sur le bâti et les équipements communs : Façades : dégradées en raison de la carbonatation des bétons, de l encrassage des supports et de la corrosion des peintures métalliques Couverture : infiltrations d eau dans la toiture terrasse ; performance énergétique insuffisante ; dégradations liées à l installation d antennes et paraboles Assainissement : infiltrations provenant d un dysfonctionnement du réseau d assainissement ; inondations dans le parking Ventilation : grilles d'extraction dans les pièces humides encrassées et/ou bouchées empêchant la ventilation généralisée des logements Parties communes : cages d escaliers et paliers dégradés (tags, squat, défaut d entretien, éclairage insuffisant, portes d accès et faux plafonds vandalisés) Ascenseurs : mise aux normes nécessaire ; groupes de tractions et câbles en assez mauvais état Electricité : services généraux non raccordés à la terre ; parkings et espaces communs mal éclairés Chauffage : des canalisations extérieures en très mauvais état, des dépenses de chauffage anormalement élevées. B/ Travaux récemment réalisés (dans le cadre de l ancienne labellisation) - travaux de sécurité et d éclairage (décembre janvier 2012) - travaux sécurité incendie et système de désenfumage (décembre janvier 2012) - travaux de fermeture des halls (avril - mai 2012) - mise aux normes 2010 et habillage des cabines des ascenseurs (travaux réalisés en décembre 2011 et avril 2013) C/ Résultats de l audit thermique : - déperdition thermique de base de 400 kw /h soit environ 6 kw par logement - émissions de gaz à effet de serre estimées à 38,7 kgéqco2/m²/an - consommation moyenne actuelle d énergie de 175,5kWh EP /m².an (classe D) Propositions de deux scénarios de travaux d amélioration des performances énergétiques de la copropriété - 14/02/14 09:02:00

10 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 10 RAPPORT N <%numcx%> CP Scénario 1 : ravalement thermique, réfection et isolation de la terrasse, changement des garde-corps, pose de robinets thermostatiques, ventilation Hygro Type B, réseau chauffage intérieur du bâtiment (coût de travaux estimé : soit un reste à charges moyen par copropriétaire de ; projection de consommation moyenne 127,8 kwh EP /m².an soit un passage en étiquette classe C et un gain énergétique de 27,05%) Scénario 2 : idem + menuiseries (coût de travaux estimé : soit un reste à charges moyen par copropriétaire de ; projection de consommation moyenne 122,2 kwh EP /m².an soit un passage en étiquette classe C et un gain énergétique de 30,23%) 2/ Préconisations techniques et thermiques : A/ Travaux votés - mise aux normes des ascenseurs : mise aux normes , remplacement des groupes de tractions et câbles - réfection des canalisations extérieures de chauffage - réfection des parties communes : cages d escaliers, halls, paliers, locaux poubelles, électricité - travaux d amélioration des performances énergétiques : ravalement ITE, garde-corps, toiture, robinets thermostatiques, VMC, chauffage - travaux d amélioration des réseaux : éclairage parking, individualisation des contrats d eau, réseau TV parabole, assainissement B/ Préconisations thermiques, cibles recherchées, justification du scenario retenu L assemblée générale a choisi le scénario 1 compte tenu du fait que les fenêtres en double-vitrage ne sont pas en mauvais état et du fait des capacités financières réduites de plusieurs copropriétaires. Réalisation de travaux : ravalement thermique des façades ; changement des garde-corps, isolation thermique et étanchéité de la toiture terrasse, ventilation, pose de robinets thermostatiques, réseau chauffage intérieur du bâtiment A terme, ces travaux d amélioration des performances énergétiques de la copropriété devraient permettre d atteindre une consommation finale de 127,8 kwh EP /m².an (étiquette C), soit un gain énergétique de 27,05%. C/ Typologie des actions concourant à l amélioration de la performance énergétique : Objectif d obtention du label HPE rénovation 2009 D/ Autres leviers concourant à la modération des consommations : - formation des copropriétaires sur les moyens individuels de réduction des dépenses énergétiques (ateliers, livret d accompagnement) - vérification des consommations d eau et de chauffage par le conseil syndical - entretien du réseau secondaire de chauffage à mettre en place Propositions d intervention en vue d un redressement durable de la copropriété : 1/ Concernant l accompagnement social des ménages : - résorption des impayés en séparant les appels de fonds travaux des charges courantes - soutien des familles les plus démunies en lien avec les travailleurs sociaux (Ville, Département, ) - mise en place d une commission sociale une fois par trimestre (9 dossiers) - mobilisation des aides des SACICAP pour les travaux - mobilisation du FSL pour les copropriétaires en difficulté - Portage de cinq lots d - 14/02/14 09:02:00

11 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 11 RAPPORT N <%numcx%> CP / Concernant l amélioration de la gestion et du fonctionnement de la copropriété : - mise en œuvre d un protocole de recouvrement des charges - accompagnement du syndic et du syndicat des copropriétaires pour le suivi du plan de sauvegarde : organisation de réunions thématiques, interface entre les partenaires (MOE, Ville, financeurs) - suivi des impayés et procédures contentieuses: suivi trimestriel avec le syndic, réunion avec le conseil syndical tous les trimestres (11 dossiers) - suivi des appels de fond par le syndic - aide aux contrôles des comptes : participation et formation du conseil syndical aux méthodes du contrôle des comptes - actions de formation des copropriétaires sous forme d ateliers thématiques et quizz - informations de l ensemble des copropriétaires : communication sur les étapes du plan de sauvegarde (réunion, affiches) - conception d un livret d accueil des nouveaux arrivants présentant la procédure de plan de sauvegarde - mise en place avec les centres sociaux d une «bourse aux services» semestrielle permettant l échange de temps et de compétences entre les occupants. - réalisation deux fois par an d une soirée sur «l histoire de la copropriété» permettant aux copropriétaires d échanger sur leurs vécus et l évolution de la copropriété. - réalisation d outils de communication (affichage, livret) spécifiques au bilan des soirées et aux entretiens 3/ Concernant le programme global de travaux visant à la réhabilitation technique et à l insertion urbaine de l ensemble immobilier: A/ Nature et montant des travaux : Mise aux normes des ascenseurs : - mise aux normes changement du groupe de tractions Montant total estimé : (honoraires techniques et syndic compris) Réfection des canalisations extérieures de chauffage Montant total estimé : (honoraires techniques et syndic compris) Nota : Compte tenu du caractère urgent des interventions sur le groupe de traction des ascenseurs et de réfection des canalisations extérieures, il est proposé d intégrer ces deux postes de travaux dans le programme global, à l appui de l accord de dérogation pour démarrage anticipé desdits travaux. Réfection des parties communes intérieures : - réfection des halls, cages d escaliers, paliers, locaux poubelles - électricité - inspection assainissement Montant total estimé : (honoraires techniques et syndic compris) Amélioration des performances énergétiques : - ravalement thermique des façades - changement des garde-corps - isolation thermique et étanchéité de la toiture terrasse - ventilation - pose de robinets thermostatiques - réseau chauffage intérieur du bâtiment Montant total estimé : TTC (honoraires techniques et syndic - 14/02/14 09:02:00

12 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 12 RAPPORT N <%numcx%> CP Travaux d amélioration des réseaux - Eclairage des parkings - Individualisation des contrats d eau - Réseau TV Parabole Montant total estimé : TTC (honoraires techniques et syndic compris) Travaux de résidentialisation - Fermeture des accès à la copropriété - Réfection des espaces extérieurs Montant total estimé : TTC (honoraires techniques et syndic compris) Travaux en parties privatives Il est prévu que 41 copropriétaires fassent des travaux en parties privatives pour un montant de par lot (électricité, fenêtres, plomberie) soit un montant total estimé à Travaux d accessibilité et d adaptation des logements aux personnes à mobilité réduite pour 8 familles pour un montant de par lot soit estimés. B/ Quote-part moyenne et reste à charge des copropriétaires : La quote-part moyenne est de Une fois les subventions déduites, le reste à charge moyen des copropriétaires est de C/ Echéancier d exécution - novembre 2013 : Mise aux normes des ascenseurs (mise aux normes , changement du groupe de tractions - janvier 2014 : Réfection des canalisations extérieures de chauffage - second semestre 2014: Réfection des parties communes intérieures (halls, paliers, cages d escalier, électricité, inspection caméra assainissement) - second semestre 2015 : Travaux d amélioration des performances énergétiques (Ravalement ITE, toiture, garde-corps, VMC, Robinets thermostatiques, chauffage) : Travaux d amélioration des réseaux (Individualisation des contrats d eau, réseau TV avec parabole, éclairage des parkings, assainissement) : Travaux de résidentialisation (Fermeture des accès à la copropriété, Réfection des extérieurs) Appréciation qualitative du porteur de projet sur la faisabilité de l opération Points forts : - copropriété située à proximité des transports (RER) et en bordure de zone pavillonnaire - commune engagée dans trois plans de sauvegarde dont les «Jardins de Beausevran» et par conséquent fortement mobilisée dans la requalification du parc privé. - porteur (Coprocoop) intéressé par le projet Points faibles : - construction récente qui empêche la mobilisation de certaines aides financières (ECOPTZ) - mauvaise réputation du quartier par les non-sevranais Types d aides régionales sollicitées : - aide à la lutte contre la précarité énergétique : aide aux travaux en parties communes : /02/14 09:02:00

13 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 13 RAPPORT N <%numcx%> CP aides aux travaux privatifs : 41 dossiers aide aux procédures de recouvrement et contentieux : 17 dossiers aide à la gestion : pour 3 ans - aide à l accompagnement social (ASLL) : 29 dossiers aide à l ingénierie : 2 dossiers (création d une bourse aux services et montage d un bail à réhabilitation aide à la formation : 45 personnes Propositions d engagements de la copropriété : - soumettre à l assemblée générale toute décision utile à l avancement du projet - voter les travaux d économie d énergie et de sécurisation des bâtiments - informer les nouveaux copropriétaires - participer aux actions de formation (conseil syndical) - alerter l opérateur ou la commune des difficultés rencontrées (financières, sociales, techniques...) - faciliter l accès aux parties privatives lors des travaux - voter la mise en place d un fonds de provision pour les travaux de rénovation et de maintenance de la copropriété - syndic : transmettre à l opérateur chargé du suivi-animation un plan annuel d actions exposant l ensemble des objectifs et des tâches arrêtés par le syndic dans le but de contribuer au redressement de la copropriété et justifiant des surcoûts de gestion facturés Propositions d engagements de la commune ou de son groupement : - reloger les propriétaires occupants ne pouvant se maintenir dans la copropriété dans le parc locatif public - réserver une enveloppe financière dans le cadre de la rénovation urbaine afin de combler les déficits d'opération de portage - rechercher un organisme de portage de lots d habitation - accompagner les instances de la copropriété dans la renégociation de leur contrat de chauffage auprès du délégataire (modulation de la puissance souscrite, engagement sur un contrat de résultat avec clause P3 transparente) - étudier l'intégration dans le mix énergétique du réseau de chaleur de la ville d'une source d énergie renouvelable afin de désindexer les coûts de MWh du prix des énergies fossiles. - remettre à plat la domanialité telle qu'elle résulte de l'organisation prévue à l'origine dans le cahier des charges d'aménagement de la ZUP - rénover les espaces publics attenants à la copropriété - étudier la suppression de la redevance communale d'entretien des espaces extérieurs. - mettre à disposition locaux et matériel pour la réalisation d actions d animation - étudier la mise en place d un réseau enterré de ramassage des ordures ménagères permettant à la copropriété d envisager une reconversion des locaux «poubelles» - suivre la mission relative au changement d'énergie du réseau de chaleur et en tirer les conséquences pour la - 14/02/14 09:02:00

14 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 14 RAPPORT N <%numcx%> CP PRECONISATIONS SELON LES THEMATIQUES DETAILLEES DANS LE LABEL ECHEANCE ENGAGEMENTS DE LA COPROPRIETE ENGAGEMENTS DE LA COLLECTIVITE ENGAGEMENTS DE LA REGION ENGAGEMENTS DES AUTRES FINANCEURS INTERVENTIONS TECHNIQUES ET THERMIQUES SUR LE BATI Mise aux normes ascenseurs Coût TTC 2014 Vote des travaux Aide financière : Aide aux travaux en parties communes : Aide financière de l ANAH : Réfection des canalisations extérieures Coût : TTC 2014 Vote des travaux Aide financière de Aide aux travaux en parties communes : Aide financière de l ANAH de Réfection des parties communes intérieures (cages d escaliers, halls, électricité, inspection assainissement) Coût : TTC 2014 Vote des travaux Aide financière de Aide aux travaux en parties communes : Aide financière de l ANAH de Travaux d amélioration des performances énergétiques (ravalement ITE, Toiture, Robinets thermostatiques, garde-corps, VMC, chauffage) Coût : TTC 2015 Vote des travaux Aide financière de Aide à la lutte contre la PES : Aide financière de l ANAH : , ANAH PRIME FART : Travaux d amélioration des réseaux (éclairage parking, eau, réseau TV parabole) et assainissement Coût : TTC 2016 Vote des travaux Aide financière de Aide aux travaux en parties communes : Aide financière de l ANAH de /02/14 09:02:00

15 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 15 RAPPORT N <%numcx%> CP Travaux d accessibilité aux PMR Coût : ACCOMPAGNEMENT SOCIAL DES MENAGES 2014 à 2017 Autorisation d accès aux parties privatives par les PO Aide aux travaux en parties privatives : pour 8 dossiers Mobilisation d aides financières (FSL, ) 2014 à 2017 Participation à la mobilisation des aides (syndic) Mobilisation des aides (FSL, CAF, SACICAP) Aide financière pour l accompagnement social de pour 29 dossiers (ASLL) Participation à la mobilisation des aides (ADIL, ) Portage de cinq lots 2014 à 2017 Mobilisation d une structure de portage via un opérateur dédié Relogement des copropriétaires occupants ne pouvant se maintenir dans le parc locatif social Lutte contre la décohabitation et la sur-occupation 2015 Vote de l étude Mise en œuvre d une étude Commission sociale 2014 Transmission des documents nécessaires au suivi social (syndic) Mise en place et participation commission trimestrielle Participation des AS du département et de la CAF à la commission sociale GESTION ET FONCTIONNEMENT Commission Impayés 2014 à 2017 Participation à la commission (Syndic et Conseil Syndical) Suivi trimestriel des impayés Mise en place d une réunion - 14/02/14 09:02:00

16 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 16 RAPPORT N <%numcx%> CP Protocole de recouvrement des charges 2014 Vote du protocole de recouvrement des charges Présentation du protocole et suivi Traitement des impayés Validation des échéanciers (syndic) Mise en place des procédures pour les gros débiteurs (syndic) Négociation des échéanciers Suivi des procédures Aide pour les procédures : pour 17 dossiers Compte spécifique travaux 2014 Vote de maintien du compte spécifique pour travaux Fonds de roulement travaux (provisions 2014 Vote Contrôle des comptes 2014 à 2015 Participation au contrôle des comptes annuel selon la méthode proposée (conseil syndical et syndic) Analyse des factures et formation du conseil syndical sur la méthode de contrôle des comptes Aide à la gestion de pour 3 ans (sous réserve de transmission d un plan de charge annuel détaillé par le syndic) Maitrise des charges 2014 Contrôle des consommations (eau, chauffage, assurance) et renégociation des contrats le cas échéant) Appui du syndic pour la négociation Vote d un nouveau prestataire pour le réseau de chauffage secondaire Suppression de la redevance «éclairage et espaces verts» Vote de l individualisation des Réalisation d une étude de faisabilité avec Véolia - 14/02/14 09:02:00

17 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 17 RAPPORT N <%numcx%> CP contrats d eau l individualisation contrats d eau des Financement des travaux 2014 à 2017 Transmission des documents relatifs aux appels de fonds (syndic) Suivi des appels de fonds travaux Règlement des dettes fournisseurs 2014 Mise en place d échéanciers (syndic) Analyse des dettes et négociation des échéanciers Formation des copropriétaires (gestion et maîtrise des dépenses énergétiques) 2015, 2016 Participation aux formations Animation des formations, Réservation de salles pour les réunions et AG Aide à la formation pour 45 personnes : Fonctionnement de la copropriété 2015 à à 2017 Participation à la bourse (copropriétaires) Participation aux soirées de la copropriété (copropriétaires) Mise en place d une «bourse aux services» tous les semestres Réalisation deux fois par an d une soirée sur «l histoire de la copropriété» Aide pour l ingénierie innovante de (montage d un bail à réhabilitation, création d une bourse aux services) 2014 Vote de la réduction du nombre de membres du conseil syndical Vote de la désignation de référents par cage d escaliers et thématiques 2015 Présentation du livret d accueil des nouveaux arrivants (conseil Préparation d un livret d - 14/02/14 09:02:00

18 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 18 RAPPORT N <%numcx%> CP syndical et syndic) Vote du nouveau règlement de copropriété Appui à la refonte du règlement de copropriété MESURES D INSERTION SOCIO-URBAINE Rénovation des espaces publics Vote du point d information Désenclaver le quartier dans le cadre du projet ANRU (voies, espaces publics) Financement ANRU, Ville Résidentialisation (Fermeture des accès, réfection des espaces extérieurs) Coût TTC 2017 Vote d un projet de résidentialisation Mise en place d un projet de résidentialisation dans le cadre de l ANRU Aide aux travaux en parties communes : Aide de l ANAH de Traitement des déchets Vote de la résolution Etudier la mise en place d un réseau enterré de ramassage des ordures LUTTE CONTRE L HABITAT INDIGNE Identification habitat indigne 2014 Signalisation de tout logement indigne Prise de contact avec le service hygiène après identification Travaux parties privatives 2014 à 2017 Réalisation de travaux parties privatives (fenêtres, plomberie, électricité) Montage des dossiers de subventions pour les travaux en parties privatives Aide financière de pour 41 dossiers de travaux en parties privatives Aide de l - 14/02/14 09:02:00

19 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 19 RAPPORT N <%numcx%> CP Entretien de la copropriété 2014 à 2017 Maintenance des lieux après les travaux MESURES DIVERSES Réseau de chaleur Foncier Etudier l intégration d une énergie renouvelable dans le réseau de chaleur communal Redéfinir la domanialité du quartier selon le cahier des charges de la - 14/02/14 09:02:00

20 20 Adresse : résidence Le Florence rue Montesquieu et 4, rue Voltaire Argenteuil. Caractéristiques : Date de construction : 1969 Nombre de lots : La copropriété comporte 278 lots à usage d habitation, 277 lots à usage de caves et 280 lots de parkings. Localisation / contexte géographique : Pendant la période de la reconstruction l habitat collectif s est développé dans le Val d Argent Sud. Il s agit pour l essentiel de barres de logements à l aspect simple et de taille réduite dans la partie ouest du Val Sud, tandis que la partie est, le long de l avenue Maurice Utrillo, se compose d ensembles plus récents, de taille plus imposante. En 1958, la ville d Argenteuil décide de restructurer le centre-ville et de créer une ZUP sur le quartier du Val d Argent. Ce quartier est alors subdivisé en deux zones d habitation, le Val Nord et le Val Sud, qui se sont développées de part et d autre de la voie ferrée. Dans le Val Sud, le parc privé de logements en copropriétés est plus important que le parc social. La résidence Le Florence a été construite en 1969 dans le quartier du Val Sud à Argenteuil. La copropriété se situe aux abords directs de la voie ferrée. Elle fait partie des immeubles de grande taille qui borde l avenue Maurice Utrillo. Description physique sommaire : Parties communes La résidence Le Florence est composée de 4 bâtiments de R+8 à R+14. Les bâtiments sont attenants et non alignés. Cette disposition particulière des bâtiments a pour effet d augmenter les surfaces déperditives en énergie en diminuant la compacité du bâti. Les espaces extérieurs sont d aspects simples et bien entretenus. Le parking est situé sous une dalle. Les logements sont répartis selon 8 cages d escaliers. Une cave est attribuée à chaque logement. Une loge de gardien a été transformée en logement par la suite et intégrée aux lots d habitation. La copropriété possède une chaudière collective au gaz Parties privatives Le bâtiment A est composé de 32 logements de type T1 et de 72 logements de type T2 répartis sur 14 étages. Le bâtiment B est composé de 30 logements de type T1 et de 28 logements de type T2, répartis sur 14 étages. Le bâtiment C est composé de 42 logements de type T3 répartis sur 10 étages. Le bâtiment D est composé de 2 logements de type T1 et de 70 logements de type T2 répartis sur 8 étages. Une loge en rez-de-chaussée a été aménagée en logement depuis la création de l ensemble immobilier, ce qui porte le total de logements à 278. Répartition PO/PB : 42 % de PO soient 118 copropriétaires 58 % de PB soient 131 copropriétaires détenant 160 logements Le bailleur AB-Habitat possède un logement à cette adresse. Gestion : syndic professionnel Cabinet Toussaint Agence de Franconville 92, rue du général Leclerc Franconville

21 Date de la dernière assemblée générale ordinaire : 20 septembre 2013 Date prévisionnelle de la prochaine assemblée générale ordinaire : Septembre Contexte d intervention: La ville d Argenteuil a lancé début juillet 2012, en partenariat avec la Région Ile-de-France, un appel à projets auprès de 23 copropriétés du Val d Argent, dont la résidence Le Florence. La convention de l appel à projets, signée entre la ville et la Région, s appuie sur un travail d accompagnement des copropriétés du Val d Argent que la ville d Argenteuil a préalablement mis en place à travers différents dispositifs d aides (fond d aide à la gestion, aide aux travaux de sécurisation et de résidentialisation, aide au gardiennage, etc.). L objectif principal de l appel à projets est de rendre les copropriétés motrices de leur projet d amélioration avec une vision à long terme de leur entretien. Il s agit pour chacune d entre elles d élaborer leur plan de patrimoine. La copropriété Le Florence a été sensibilisée à l importance de la rénovation énergétique par l action de la ville dès 2011, bien avant le lancement de l appel à projets. Une première étape a été engagée par la réalisation d études courant 2012 par un cabinet d architectes et un bureau d études thermique. Les premiers résultats de ces études ont permis au conseil syndical de commander des compléments d études votés lors de l assemblée générale de septembre Ces compléments portent sur la préparation d un ravalement des façades et de la toiture avec isolation thermique par l extérieur et le changement des colonnes d eau. La copropriété se trouve actuellement dans une phase charnière de la vie de son bâtiment. Aucun programme de travaux importants n a été réalisé depuis sa construction il y a plus de 40 ans. Les copropriétaires sont conscients du besoin de travaux et ont bien intégré la nécessité de mettre en place les ressources qui permettront de porter ce projet à maturation. L architecte et le bureau d études missionnés par la copropriété ont établi un projet de rénovation thermique complet à ce jour. L objectif pour cette copropriété est la maîtrise de ses charges par l isolation thermique du bâtiment. Caractéristiques socio-économiques : 1/ Situation des ménages : Le mini diagnostic réalisé par Urbanis en 2012 n a pas révélé de situation particulièrement préoccupante au niveau des propriétaires occupants de la résidence. Néanmoins, il a été constaté des difficultés passées pour le règlement d appels de fonds pour des travaux d entretien de la copropriété, ce qui révèle une difficulté pour certains copropriétaires à payer un montant de charge supérieur aux charges courantes. Au fur et à mesure de l avancement de l opération, de nouvelles difficultés d ordre social pourraient apparaître et rendre nécessaire un accompagnement spécifique pour ces ménages. Les propriétaires bailleurs sont très présents dans le bâtiment B, ce qui rend parfois les votes de travaux d entretien plus difficiles. Les parties communes sont plus dégradées dans ce bâtiment que dans le reste de la copropriété. Néanmoins, aucune situation alarmante n a été signalée au niveau de l occupation. - Etat de la mobilisation des copropriétaires pour le redressement de leur copropriété La copropriété a confirmé son adhésion à l appel à projets par un vote lors de l assemblée générale du 29 septembre La copropriété a voté également à cette occasion les compléments d études sur le ravalement et les colonnes d eau dans l optique de lancer l appel d offre auprès des entreprises pour la réalisation des travaux. Une demande de financement des études engagées à cet effet a été déposée à la Région et à la ville d Argenteuil pour une participation totale de 80% du montant des études engagées (50% Région + 30% Ville).

22 22 - Taux de rotation des ménages Le taux de rotation est de 2, 7 % sur les trois dernières années, il est proche de la moyenne du quartier, à 3 %. Le prix moyen de vente au m² observé sur les trois dernières années est de 2 521, sur un nombre de 22 DIA observées (8 en 2010, 8 en 2011, 6 en 2012). Ce prix est légèrement supérieur à la moyenne observée dans le quartier, à Les faibles prix par rapport aux moyennes observées dans d autres secteurs de la ville s expliquent actuellement par un manque global d attractivité du quartier. - Vacance / Suroccupation Le mini diagnostic réalisé par Urbanis fin 2012 dans le cadre de l appel à projets ne révèle pas de problématique particulièrement lourde au niveau de la vacance et de la suroccupation. 2/ Besoins d accompagnement des ménages : Le mini diagnostic réalisé par Urbanis fin 2012 dans le cadre de l appel à projets ne révèle pas de situations particulièrement préoccupantes. Néanmoins, des difficultés ont été relevées lors du paiement d appels de fonds pour des travaux d entretiens réalisés ces dernières années. Ces difficultés passées demandent une attention particulière pour ne pas mettre en difficulté les copropriétaires avec le financement de travaux plus conséquents. Des mesures de préfinancement des aides et de prêts sur les restes à charge seront étudiées en prévention de ces difficultés. Pour les copropriétaires les plus modestes, une aide complémentaire individuelle pourra être demandée auprès de l Anah afin de compléter les financements de l appel à projets (Ville d Argenteuil + Région Ile-de-France). L état des parties privatives devra être traité postérieurement aux travaux d amélioration. Gestion et fonctionnement de la copropriété : Le conseil syndical est soutenu par un référent technique extérieur. Il s agit d un ancien membre du conseil syndical qui se dédie entièrement à la préparation des futurs travaux d amélioration. Le référent technique du conseil syndical est très impliqué dans l entretien général de la copropriété. Plusieurs actions ont été mises en place ces dernières années. Notamment, toutes les ampoules à incandescence ont été remplacées par des globes à détection équipés d ampoules économes en énergie. En complément, le parking est actuellement équipé d un éclairage LED, ce qui ferait réaliser 30 à 40 % d économies à la copropriété selon le conseil syndical. Une campagne de travaux bénévoles a été réalisée par les membres du conseil syndical entre 2008 et Durant cette période, les parties communes ont été repeintes (y compris le sous-sol) et un local poubelle a été créé. Néanmoins, le conseil syndical s est retrouvé impuissant devant des problèmes d infiltration venant de la toiture. C est ce constat qui a amené les membres du conseil syndical à réfléchir à un programme de travaux plus ambitieux, avec le soutien du syndic. Le cabinet Toussaint gère la copropriété Le Florence depuis plus de 7 ans Le conseil syndical est composé de 6 membres élus (tous PO), soit 2,17 % de représentativité des copropriétaires, ce qui est peu.

23 En complément du conseil syndical, l implication du référent technique permet d assurer une certaine dynamique de projet dans la copropriété. Le conseil syndical est très vigilant à propos de la réactivité du syndic au niveau de la gestion courante. Les sujets sont régulièrement débattus entre le conseil syndical et la gestionnaire de la copropriété. - Niveau des charges courantes 23 Le niveau des charges de cette copropriété est de 593 par trimestre et par logement, ce qui est légèrement plus faible que la moyenne observée dans le quartier (641 ). Les charges de chauffage (hors ECS) ne sont pas trop élevées, elles représentent 212,75 par trimestre, sachant que la moyenne du quartier pour des copropriétés en chauffage collectif est de 226 par trimestre. La chaudière au gaz est en bon état de fonctionnement. Le niveau des charges de chauffage pourrait être abaissé si la copropriété réalise son programme d isolation thermique. Le poste de gardien ne pèse pas trop lourd dans le budget puisque le niveau moyen de charges pour les emplois salariés est de 31,50 par trimestre alors que la moyenne observée dans le quartier se situe à 66. Ceci est dû à la taille de la copropriété qui lui permet d absorber le coût de ce salaire. - Montant du budget de la copropriété sur 3 ans Le budget annuel en cours est de Le montant des précédents budgets votés s établissait à en 2012 et à en Une augmentation du budget a été mise en place ces dernières années pour faire face à l augmentation des dépenses. - Montant des impayés sur 3 ans Le montant des impayés était de à la clôture des comptes au 31 décembre 2011, représentant 23 % du budget annuel de la copropriété. Ce taux est proche du seuil d alerte de 25 % mais la copropriété n a pas été en difficulté de paiement sur les derniers exercices. - Montant des dettes fournisseurs Le montant des dettes fournisseurs s établissait à à la clôture des comptes au 31 décembre 2011.

24 24 - Procédures contentieuses et non contentieuses en cours Le taux d impayés est à surveiller dans cette copropriété (20 %). Le syndic suit régulièrement les retards de paiement qu il sanctionne systématiquement de mises en demeure. Un service contentieux gère les procédures de façon à ce que la copropriété ne se retrouve pas en difficulté. Il est identifié 31 copropriétaires débiteurs de plus de 1 000, dont 13 copropriétaires dont les dettes sont supérieures à (les dettes s échelonnant de à ). L ensemble des 13 débiteurs de plus de font l objet de procédures. - Taux de participation aux assemblées générales Le quorum de l article 25 n a jamais été atteint ces trois dernières années. En général, moins de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés. Pour l assemblée générale ordinaire de 2012, le taux de participation était de 36 %. Il était de 35 % en 2011 et de 40 % en Fréquence des assemblées générales La copropriété a fonctionné dans un rythme normal d assemblées lors des trois dernières années, avec une assemblée générale ordinaire par an. Caractéristiques techniques Travaux récemment réalisés Le conseil syndical tient à jour un carnet d entretien précis des travaux réalisés par la copropriété : 2008 : - remplacement des groupes tractions des ascenseurs et des pompes de portes du parking ; - remplacement des portes rue, hall, caves, de l interphone vidéo du bâtiment D ; - remplacement des claviers digicodes des bâtiments A et B : - mise en place de systèmes de désenfumage dans les bâtiments B, C et D ; - remplacement des purgeurs automatiques, réfection des aérateurs du parking, de la rampe d accès à la chaufferie, installation d un contrôle d accès et de la vidéosurveillance dans le parking ; - remplacement des boîtes aux lettre des bâtiments B et D ; - réfection des portes palières, de l accès en caves, de l éclairage des parties communes et condamnation des vide-ordures dans le bâtiment D ; - réfection des rampes d accès aux bâtiments A, B et D : - mise aux normes de la réception TNT ; - remplacement des fenêtres palières dans les bâtiments C et D ; - mise aux normes de désenfumage du bâtiment A ; - remplacement des boîtes aux lettres des bâtiments A et C ; - remplacement des portes d entrée et d accès caves dans les bâtiments B et C : - réfection des caves du bâtiment D ; - mise aux normes des colonnes sèches des bâtiments A, B et C ; - remplacement des fenêtres palières du bâtiment B ; - remplacement des boîtes aux lettres et réfection de la rampe d accès du bâtiment C ; - réfection de l éclairage des parties communes dans les bâtiments A, B et C : - vote de travaux de sécurité électrique, des blocs de secours, de l éclairage des sous-sols, des portes coupe-feu des locaux poubelles, des portillons anti-panique en rez-de-chaussée, de l ajustement des nez-de rampe, des grilles de protection des colonnes des vide-ordures, des rampes d accès cour, de l installation des plans de sécurité, des portes coupe-feu en parkings, de jardinières de sécurité, du renforcement du contrôle d accès, de la sécurité anti-escalade des grilles de protection.

25 25 Ces travaux sont financés en partie par la ville d Argenteuil dans le cadre du plan d action global en faveur des copropriétés du Val d Argent au titre de la sécurité. La copropriété est en attente de récupérer les fonds nécessaires à la réalisation de ces travaux de sécurisation. Plusieurs postes de travaux sont réalisés bénévolement par des copropriétaires. Il s agit des travaux de peinture, de remplacement des boutons électriques, de la mise en place des globes à détection, de la réfection d une loge et des locaux poubelles, de la mise en place de portes blindées en caves. Résultats de l audit thermique Consommations énergétiques à l état existant (calcul règlementaire) : Bâtiment A : 282 kwhep/m2.an soit l étiquette D Bâtiment B : 291 kwhep/m2.an soit l étiquette D Bâtiment C : 249 kwhep/m2.an soit l étiquette D Bâtiment D : 275 kwhep/m2.an soit l étiquette D Consommation énergétique du projet retenu : Bâtiment A : 92 kwhep/m2.an soit l étiquette C à la limite de l étiquette B Bâtiment B : 94 kwhep/m2.an soit l étiquette C à la limite de l étiquette B Bâtiment C : 78 kwhep/m2.an soit l étiquette B Bâtiment D : 90 kwhep/m2.an soit l étiquette B Soit une économie d énergie de : 67 % pour le bâtiment A 68 % pour le bâtiment B 69 % pour le bâtiment C 67 % pour le bâtiment D Le programme de travaux envisagé permettrait à la copropriété d obtenir un label BBC Rénovation. Propositions d intervention en vue d un redressement durable de la copropriété : 1/ Concernant l accompagnement social des ménages : - Surveiller les difficultés des copropriétaires La mise en place d un programme de travaux conséquent oblige la copropriété à porter son attention sur les copropriétaires les plus modestes afin de ne pas les mettre en difficultés. Un accompagnement spécifique des ménages en difficulté sera étudié dans le cadre de l opération. - Réduction des impayés Le conseil syndical et le syndic mettront en place un suivi des impayés sous la forme d une commission trimestrielle, pour suivre l avancée des procédures. Il est en effet nécessaire d appuyer le syndic dans sa lutte contre les impayés. Une systématisation de la mensualisation des charges sera également être mise en place. - Observation des DIA, information des acquéreurs Afin d informer au mieux les nouveaux acquéreurs, il conviendra de mettre en place une communication beaucoup plus large (par la chambre des notaires, par la presse locale, réseau d agences locales ) et ce, afin d informer, au mieux, les copropriétaires sur le montant des charges qu ils devront supporter. Une information spécifique doit être donnée à tout nouvel acquéreur afin d enrayer la venue de propriétaires indélicats ou trop fragiles économiquement.

26 Par ailleurs, le rendement locatif étant assez élevé dans la copropriété, une veille devra être mise en place afin d éviter l arrivée de bailleurs indélicats. Cette veille doit être effectuée tout au long de la durée du label. - Aide au financement des travaux En outre, une communication devra être faite auprès des copropriétaires concernant les aides individuelles à solliciter en plus des aides au syndicat des copropriétaires (subventions, primes, prêts). Le conseil syndical et le syndic mettront en place une commission spéciale dès les premiers appels de fonds travaux afin d identifier les difficultés et de traiter chaque cas en orientant les personnes vers les dispositifs d aide adaptés. Il est prévu une communication en assemblée générale sur le rôle du Pact du Val d Oise dans l instruction de dossiers individuels en secteur diffus (ou autre opérateur, le cas échéant). Le mode d intervention de l Anah doit être préparé lors de la première année de labellisation. 2/ Concernant l amélioration de la gestion et du fonctionnement de la copropriété : - Audit des comptes Un audit des comptes sera prévu à l issue des travaux de raccordement au chauffage urbain, sur le premier exercice comptable bénéficiant du changement de mode de gestion du chauffage. De la même façon, un audit sera réalisé à la suite de la phase de travaux d économies d énergie - Fonctionnement des instances Le conseil syndical devra être remobilisé et accompagné autour de l organisation de commissions spécifiques trimestrielles afin de conforter les démarches entreprises tout au long de la durée du label. Une commission trimestrielle sera mise en place pour le suivi des travaux. - Amélioration de la gestion Il est nécessaire d appuyer la démarche du syndic dans la gestion courante de la copropriété et la logistique à mettre en place au niveau du financement des travaux. Des commissions seront organisées tout au long de la durée du label sur les sujets suivants : impayés, gestion et travaux. 3/ Concernant le programme global de travaux visant à la réhabilitation technique et à l insertion urbaine de l ensemble immobilier: Nature des travaux La copropriété souhaite réaliser en premier lieu les travaux suivants : - le raccordement au chauffage urbain - la réfection de la plomberie - la mise aux normes du réseau électrique La copropriété pourra ensuite s engager dans un bouquet de travaux d amélioration incluant : - l isolation par l extérieur des façades - l amélioration de la ventilation - le remplacement des fenêtres d origine - l isolation et l étanchéité des toitures terrasses - le désenfumage Montant des travaux - raccordement au chauffage urbain TTC - réfection de la plomberie TTC - la mise aux normes du réseau électrique TTC - l isolation par l extérieur par l extérieur des façades TTC - l amélioration de la ventilation TTC - le remplacement des fenêtres d origine TTC - l isolation et l étanchéité des toitures terrasses TTC 26

27 - désenfumage TTC Total travaux TTC - honoraires diverses TTC Total travaux + honoraires TTC Quote-part moyenne Quote-part moyenne pour 278 logements : TTC Reste à charge estimé avec aides de l appel à projets : TTC Reste à charge estimé avec aides de l appel à projets et complément de l Anah : TTC Echéancier d exécution La copropriété s engagera dans la première phase de travaux urgents dès La deuxième phase de travaux pourrait démarrer à partir de L objectif pour la copropriété est de réaliser l ensemble des travaux dans la durée du label, soit entre 2014 et Typologie des actions concourant à l amélioration de la performance énergétique : Les programmes de travaux présentés dans le cadre de l appel à projets font systématiquement l objet d un audit énergétique et d un audit technique faisant la synthèse des améliorations envisageables par les copropriétés. Ces audits doivent présenter plusieurs scénarios de réhabilitation avec des objectifs de performances énergétiques définis, correspondant notamment aux objectifs de l ADEME. Un cahier des charges établi par le bureau d études Sénova et par Urbanis a été transmis aux copropriétés afin de les aider à cadrer cette démarche. D autre part, toujours dans le cadre de l appel à projets, le bureau d études Sénova est chargé du contrôle de la qualité des audits thermiques réalisés et des programmes de travaux présentés au niveau des performances thermiques. - Autres leviers concourant à la modération des consommations : L engagement de travaux d amélioration thermique nécessite une évolution de l usage des occupants. Une réunion d information devra être prévue en préparation et à l issue des travaux afin d informer les occupants. Dans la mesure où un audit énergétique a été réalisé, il pourra être envisagé de relever les consommations réelles après travaux afin de vérifier les résultats de performances énergétiques. 27 Appréciation qualitative du porteur de projet sur la faisabilité de l opération La solidité du projet développé par la copropriété Le Florence réside dans la capacité du conseil syndical à organiser les travaux d entretien courant en mobilisant les copropriétaires pour des actions bénévoles. En complément de ces actions, le conseil syndical a pris conscience de la nécessité d élaborer un projet de réhabilitation plus ambitieux dont la mise en place dépasse les compétences de ses membres. La copropriété a ainsi su faire appel à une équipe qualifiée pour élaborer son projet de réhabilitation thermique. La résidence Le Florence a donc pu lancer les premières études de définition de son projet sans attendre le démarrage de l appel à projets, ce qui prouve sa capacité à élaborer son propre projet.

28 28 Types d aides régionales sollicitées : Label CDSR, dont : - Aides classiques au syndicat Aides aux économies d énergie au syndicat Ces aides de la Région devront être complétées par les dispositifs suivants afin de donner les moyens aux copropriétaires de réaliser l ensemble du programme de travaux : - Aide de la ville d Argenteuil selon le règlement de l appel à projets estimées à Complément d aide de l Anah. Propositions d engagements de la copropriété : Mise en place de commissions thématiques (gestion, impayés, travaux) dans un rythme de 2 par an pour la gestion et les travaux et de 4 par an pour les impayés. Propositions d engagements de la commune ou de son groupement : Dans le cadre de l appel à projets, la ville d Argenteuil et la Région Ile-de-France se sont engagées, par le biais de la convention du 8 octobre 2012, à accompagner les copropriétés du Val d Argent dans la définition de leur projet d amélioration. La ville d Argenteuil a mis en place une ingénierie dédiée pour accompagner la démarche des copropriétés engagées dans l appel à projet. Une veille active est également exercée par la ville pour repérer et prévenir des difficultés rencontrées par les copropriétés. Un accompagnement renforcé pourra être envisagé pour la copropriété Le Florence si des difficultés spécifiques apparaissent au cours de la mise en œuvre du programme de travaux. La ville met à disposition de la copropriété Le Florence un opérateur pour accompagner la définition et la mise en œuvre du programme de travaux ainsi qu une ingénierie spécifique pour le suivi des travaux d économie d énergie. La ville soutient financièrement les travaux réalisés via deux dispositifs de subvention : Le dispositif d aide aux travaux de sécurisation et résidentialisation des copropriétés qui permet à la copropriété Le Florence de bénéficier d une subvention de 80% du coût des travaux plafonné à 500 par logement pour les travaux votés avant fin Le dispositif d aide aux travaux de l appel à projet qui permet à la copropriété de bénéficier d une subvention de 10% du montant des travaux plafonné à 1500 par logement pour les travaux votés avant fin La copropriété a déjà bénéficié d une subvention de pour la réalisation de travaux de sécurisation des accès à la copropriété et des caves afin de limiter les intrusions. La ville d Argenteuil poursuivra la veille active sur les copropriétés engagées dans l appel à projet afin de prévenir et repérer les difficultés qui pourront survenir dans la poursuite de la démarche et la mise en œuvre du programme de travaux. Le lien avec les services sociaux de droit commun sera favorisé et si nécessaire un accompagnement plus conséquent via l intervention d un opérateur spécifique pourra être envisagé afin de réaliser un suivi social des ménages. Un opérateur est missionné jusqu en juin 2015 pour l accompagnement des copropriétés engagées dans la démarche. La ville d Argenteuil et la Région Ile-de-France s engagent à mettre en œuvre les moyens nécessaires pour appuyer l accompagnement des copropriétaires au niveau des subventions individuelles. Un opérateur sera notamment missionné pour mettre en place un dispositif de préfinancement et le montage des dossiers de subvention individuels. Si des difficultés apparaissent, un accompagnement renforcé pourra être envisagé pour la copropriété Le Florence afin d appuyer la copropriété dans l organisation de commission gestion, le suivi et la stratégie de recouvrement des impayés et le suivi des travaux.

29 29 La copropriété Le Florence est éligible au fonds d aide à la gestion de la ville d Argenteuil qui permet à la copropriété de bénéficier d une avance des frais induits par les procédures de recouvrement des impayés pour faciliter la mise en place de ces procédures sans grever la trésorerie de la copropriété.. La copropriété bénéficie également du dispositif de portage mis en place par la ville dans le cas de vente par adjudication. La ville d Argenteuil peut exercer son droit de préemption pour éviter l arrivée de propriétaires indélicats ou insolvables. La ville réalise une veille sur les déclarations d intention d aliéner dans les copropriétés et une information systématique auprès des nouveaux acquéreurs sur les projets en cours de la copropriété. La mise en place d un circuit d information et de sensibilisation en amont grâce à la mobilisation des acteurs de l immobilier pourra être envisagée. Parallèlement, la ville d Argenteuil a mis en place depuis septembre 2013 un plan de formation à destination des copropriétaires de l ensemble de la ville. Une communication spécifique sur les différentes sessions est réalisée dans les copropriétés du Val d Argent.

30 30 ANNEXE A LA CONVENTION VALANT PROTOCOLE DE REDRESSEMENT DE LA COPROPRIETE FLORENCE MONTESQUIEU A ARGENTEUIL (95100) PRECONISATIONS SELON LES THEMATIQUES DETAILLEES DANS LE LABEL ECHEANCE ENGAGEMENTS DE LA COPROPRIETE ENGAGEMENTS DE LA COLLECTIVITE ENGAGEMENTS DE LA REGION ENGAGEMENTS DES AUTRES FINANCEURS INTERVENTIONS TECHNIQUES ET THERMIQUES SUR LE BATI Aides de l appel à projets Label CDSR Aides de l Anah Raccordement au chauffage urbain (avec honror.) de travaux à voter en Economies d énergie Vote du programme global de travaux Réfection plomberie + électricité Bouquet de travaux d économies d énergie (avec honor.) de travaux à voter en 2014 en (avec honor.) de travaux à voter en Travaux classiques Travaux classiques Economies d énergie Travaux de lutte contre la précarité énergétique Aides de l ADEME Participation à un appel à projets ACCOMPAGNEMENT SOCIAL DES MENAGES Accompagnement social Accompagnement social Réalisation d une veille active auprès de la copropriété pour surveiller l apparition de difficultés Le cas échéant mise en place d une ingénierie pour l accompagnement social des ménages : Organisation de commissions sociales pour favoriser le suivi des ménages dans le cadre des dispositifs de droit commun Mise en place d un suivi social dédié pour les ménages en difficulté Aide à la gestion Dispositif à mettre en place

31 31 GESTION ET FONCTIONNEMENT Organisation opérationnelle Mise en place d un fonds de provision travaux Tenue d un carnet d entretien Organisation de commissions Accompagnement tout au long du label et réalisation d une veille sur la situation de la copropriété. Si nécessaire mise en place d un opérateur pour un accompagnement renforcé : commissions gestion et impayés ; mise en place et suivi d un dispositif de préfinancement ; montage de dossiers de subvention individuels. Suivi des dépenses et contrats Commissions gestion semestrielles Audit des comptes Objectif d optimisation des charges liées à l énergie Dispositif du fond d aide à la gestion actif jusqu en La reconduction de ce dispositif sera envisagée. Lutte contre les impayés Commissions impayés trimestrielles si apparition de difficultés. Objectif : aucun débiteur >1000 maintien du niveau des impayés <25% Poursuite de la veille sur les DIA : transmission d un courrier d information aux nouveaux acquéreurs. La mise en place d un dispositif d information élargi pourra être envisagée. Suivi des travaux Commissions travaux semestrielles et suivi de chantier Mise en place d une ingénierie pour le suivi des économies d énergie Intervention d un BET pour le suivi des travaux d économie d énergie MESURES D INSERTION SOCIO- URBAINE Sécurisation des accès En cours de réalisation Eligibilité de l a copropriété au dispositif ATSC (80% du montant TTC à 500 /lot) LUTTE CONTRE L HABITAT INDIGNE Sensibilisation aux aides dans le diffus Visite du SCHS en cas de signalement. Prise d arrêté le cas échéant. Aides aux parties privatives : électricité, plomberie/sanitaire, adaptation au handicap. Aide de l ANAH dans le diffus : réhabilitation d un logement indigne ou très dégradé, travaux de 12

32 32 MESURES DIVERSES Communication Présentation du projet en AG Recherche d un outil de partage du projet Documents de présentation de l appel à projets Organisation de réunions publiques Financement de l intervention d un organisme d économie sociale et solidaire sécurité pour la salubrité, travaux pour l autonomie de la personne Intervention d un organisme pour l accompagnement aux travaux privatifs. Formation Plaquettes d accueil pour les nouveaux arrivants Mise en place d un plan de formation des copropriétés depuis septembre

33 33 Adresse : résidence Angèle Tour K 7, rue Jean Lurçat Argenteuil Caractéristiques : Date de construction : 1971 Nombre de lots : La copropriété comporte 52 lots à usage d habitation et 52 lots à usage de caves. Localisation / contexte géographique : En 1958 la ville d Argenteuil décide de restructurer le centre-ville et de créer une ZUP sur le quartier du Val d Argent. Ce quartier est subdivisé en deux zones d habitation, le Val Nord et le Val Sud qui se sont développées de part et d autre de la voie ferrée. Le centre du Val Nord a été construit sur le principe d une dalle située à 8 mètres du sol, nommée «les Terrasses du Val d Argent», réunissant des ensembles immobiliers en copropriété ou de logements sociaux. Les travaux du Val Nord ont débuté en 1965 et se sont terminés en 1977, à un rythme de 1000 logements/an. Près de 14 ans plus tard, en 1982, le quartier du Val d Argent Nord est inscrit en procédure «d îlot sensible». Des difficultés marquées sont observées sur les copropriétés du Val Nord. Elles sont dues notamment à d importants impayés de charges, à la paupérisation des habitants et à des besoins importants en travaux de rénovation. La construction de la résidence Angèle s est achevée en 1971, pendant la création du quartier du Val Nord. La résidence était composée de trois bâtiments distincts à l origine : les tours K, L et M. Par la suite, les trois bâtiments ont été gérés de façon autonome sous la forme de trois copropriétés distinctes, chaque tour désignant son syndic. Les trois copropriétés ainsi formées, Angèle K, Angèle L et Angèle M, partagent néanmoins la gestion d une chaufferie commune et d un gardien sous la forme d une association syndicale libre, l «Association des co-propriétaires de la Résidence Angèle» (ciaprès désignée «ASL Angèle»). La chaufferie commune est située dans la Tour M ainsi que la loge du gardien. Description physique sommaire : - Parties communes La résidence Angèle se compose d une tour de 12 étages et 2 niveaux de sous-sols, située entre la gare du Val d Argent et la dalle du Val Nord. Les espaces extérieurs sont de petite surface et ne comportent aucune place de stationnement. Le rez-de-chaussée comporte 3 appartements de 3 pièces et 1 appartement de 4 pièces. Chacun des 12 étages comporte 2 appartements de 3 pièces et 2 appartements de 4 pièces. Les paliers sont desservis par 2 cages d ascenseurs et 2 cages d escaliers. La copropriété est raccordée à la chaufferie de la copropriété Angèle tour M. - Parties privatives La résidence est composée de 27 logements de 3 pièces et 25 logements de 4 pièces. Répartition PO/PB : 85 % de PO soient 44 copropriétaires 15 % de PB soient 8 copropriétaires détenant 8 logements Gestion : syndic professionnel Cabinet Cazalières 12, rue Eugène Flachat Paris

34 34 Date de la dernière assemblée générale ordinaire : 24 juin 2013 Date prévisionnelle de la prochaine assemblée générale ordinaire : Juin 2014 Contexte d intervention: La ville d Argenteuil a lancé début juillet 2012, en partenariat avec la Région Ile-de-France, un appel à projets auprès de 23 copropriétés du Val d Argent, dont la copropriété Angèle K. La convention de l appel à projets, signée entre la ville et la Région, s appuie sur un travail d accompagnement des copropriétés du Val d Argent que la ville d Argenteuil a préalablement mis en place à travers différents dispositifs d aides (fonds d aide à la gestion, aide aux travaux de sécurisation et de résidentialisation, aide au gardiennage, etc.). L objectif principal de l appel à projets est de rendre les copropriétés motrices de leur projet d amélioration avec une vision à long terme de leur entretien. Il s agit pour chacune d entre elles d élaborer leur plan de patrimoine. La copropriété Angèle K s est montrée intéressée par l appel à projets dès les premiers contacts avec le conseil syndical. Le chauffage de la copropriété Angèle K est géré par l ASL Angèle par le biais d une chaufferie commune aux trois copropriétés (Angèle K, L et M). La tour K est située loin de la chaufferie, implantée dans la tour K, et subit des pannes régulières au niveau de son raccordement. Les copropriétaires ont voté l adhésion à l appel à projets et un budget pour la réalisation du diagnostic technique et de l audit énergétique lors de leur assemblée générale du 19 décembre Un architecte et un bureau d études thermicien ont été missionnés courant 2013 afin de réaliser les études dans le but de développer un projet de rénovation thermique. Ce projet est actuellement défini. L objectif pour cette copropriété est la réalisation de travaux d urgence ainsi que la maîtrise de ses charges par l individualisation de sa chaufferie et l isolation des parois. Caractéristiques socio-économiques : 1/ Situation des ménages : - Le mini diagnostic réalisé par Urbanis en 2012 n a pas révélé de situation particulièrement préoccupante au niveau des propriétaires occupants de la résidence. Toutefois, le conseil syndical indique une grande proportion de ménages retraités touchés par une diminution de revenus et les copropriétaires ont exprimé leur inquiétude vis-à-vis du montant prévisionnel des travaux et des difficultés de paiement des appels de fonds correspondants. Au fur et à mesure de l avancement de l opération, des difficultés pourraient apparaître pour certains copropriétaires et rendre nécessaire un accompagnement spécifique pour ces ménages. Les bailleurs sont très minoritaires dans cette copropriété (15%) et aucun d entre eux ne possède plus d un seul lot. Le mini diagnostic réalisé par Urbanis fin 2012 dans le cadre de l appel à projets ne révèle pas de problématique particulièrement préoccupante au niveau des propriétaires bailleurs. - Etat de la mobilisation des copropriétaires pour le redressement de leur copropriété La copropriété a validé son adhésion à l appel à projets lors d une assemblée générale extraordinaire le 19 décembre La copropriété a voté également à cette occasion des budgets lui permettant de lancer un audit technique et un audit thermique dans le cadre de sa participation à l appel à projets. Une demande de financement des études engagées a été déposée à la Région et à la ville 15

35 d Argenteuil pour une participation totale de 80% du montant des études engagées (50% Région + 30% ville). Les copropriétaires ont suivi l ensemble des recommandations qui leur ont été formulées dans la cadre de l appel à projets Taux de rotation des ménages Le taux de rotation est de 4,5% sur les trois dernières années, il est supérieur à la moyenne du quartier. - Valeur vénale (prix de vente au m²) et situation au regard du marché local Le prix moyen de vente au m² observé sur les trois dernières années est de 1 904, sur un nombre de 7 DIA analysées. Ce prix est légèrement inférieur à la moyenne observée dans le quartier. Les faibles prix dans le quartier du Val d Argent par rapport aux moyennes observées dans d autres secteurs de la ville s expliquent actuellement par un manque global d attractivité du quartier. - Vacance / Suroccupation Le mini diagnostic réalisé par Urbanis fin 2012 dans le cadre de l appel à projets ne révèle pas de problématique particulièrement lourde au niveau de la vacance et de la suroccupation. 2/ Besoins d accompagnement des ménages : Le mini diagnostic réalisé par Urbanis fin 2012 dans le cadre de l appel à projets ne révèle pas de besoin immédiat de mesures d accompagnement à grande échelle pour cette copropriété. La grande majorité des copropriétaires est à jour du paiement de ses charges, seuls 5 copropriétaires ont été repérés ayant un niveau d impayés situé entre et Aucun impayé supérieur à n est à déplorer. Néanmoins, selon les difficultés qui pourraient apparaître pendant le financement des phases de travaux, le syndic pourra mettre en place une commission de suivi des impayés. Des mesures de préfinancement des aides et de prêts sur les restes à charge seront étudiées en amont, en prévention des difficultés qui pourraient apparaître. Pour les copropriétaires les plus modestes, une aide complémentaire individuelle pourra être demandée auprès de l Anah afin de compléter les financements de l appel à projets (Ville d Argenteuil + Région Ile-de-France). En ce qui concerne les travaux en parties privatives, les copropriétaires éligibles aux aides individuelles de l Anah dans le diffus seront orientés vers la permanence de l opérateur chargé du montage de ces dossiers. Gestion et fonctionnement de la copropriété : 1/ Eléments d analyse : - Implication des différents acteurs Le conseil syndical se réunit régulièrement en nombre pour les besoins du suivi de gestion de l immeuble. Une équipe de 5 à 6 personnes est toujours présente lors des rendez-vous. Chaque membre du conseil syndical apporte ainsi ses compétences propres (technique, gestion, etc.). Le syndic a su mettre en place une dynamique de travail efficace avec l équipe de maîtrise d œuvre et du bureau d études thermique. Le conseil syndical est composé de 7 membres (tous PO), soit plus d un copropriétaire sur 10, ce qui est assez élevé. 16

36 36 - Niveau des charges courantes Le niveau moyen des charges de cette copropriété est de 849, 25 par trimestre, ce qui est très élevé par rapport à la moyenne observée dans le quartier (641 ). Un tiers du montant des charges concerne le chauffage, soit 272,50 par trimestre, ce qui est plus élevé que la moyenne du quartier pour des copropriétés en chauffage collectif, située à 226 par trimestre. L ASL Angèle gère la question du chauffage. La copropriété est alimentée par une chaufferie située dans la tour Angèle M, assez éloignée de la tour Angèle K, ce qui occasionne des pertes énergétiques importantes. La dissolution de l ASL et l individualisation du chauffage de la tour Angèle K doivent permettre une meilleure maîtrise de ce poste. - Montant du budget de la copropriété sur 3 ans Après un budget équilibré en 2007, les budgets de 2008 et de 2009 avaient été votés à hauteur de mais systématiquement dépassés de près de 10%. Ainsi, les montants des budgets votés ont été réévalués à en 2010, puis à en 2011, 2012 et 2013 afin de revenir à une situation plus stable. - Montant des impayés sur 3 ans Le montant des impayés était de à la clôture des comptes au 31 décembre 2011, représentant 5% du budget annuel de la copropriété. - Montant des dettes envers les fournisseurs sur 3 ans Le montant des dettes fournisseurs s établissait à à la clôture des comptes au 31 décembre Procédures contentieuses et non contentieuses en cours Le taux d impayés est très faible dans cette copropriété (5%). Le syndic suit régulièrement les retards de paiement qu il sanctionne systématiquement de mises en demeure. Il est identifié à ce jour 5 débiteurs dont les dettes sont inférieures à

37 37 - Taux de participation aux assemblées générales Le quorum de l article 25 n a jamais été atteint ces trois dernières années. En général, moins de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés. Pour l assemblée générale ordinaire de 2012, le taux de participation était de 39 %. Il était de 49 % en 2011 et de 36 % en La copropriété a fonctionné dans un rythme normal d assemblées lors des trois dernières années, avec une assemblée générale ordinaire par an. Une assemblée générale extraordinaire a eu lieu fin 2012 pour voter l adhésion à l appel à projets et un budget pour les études. - Préoccupations et attentes des copropriétaires exprimées (contexte gestion courante problèmes structurels) La gestion courante de la copropriété Angèle K ne souffre pas de difficulté particulière, mise à part la question du chauffage, géré par la SIAP, syndic de l ASL Angèle. En effet, le réseau d alimentation partant de la tour M est en mauvais état et occasionne de nombreuses interventions coûteuses pour le maintien de son fonctionnement. L ASL Angèle gère également un poste de gardien commun aux trois copropriétés (Angèle K, L et M). La principale problématique de gestion est donc l individualisation de la tour K par rapport à l ASL Angèle. Cette question a fait l objet d un audit spécial de la gestion de l ASL Angèle, financé par la Région Ile-de-France et la ville d Argenteuil. Les conclusions de cet audit prévoient la mise en place d un calendrier d actions pour la sortie du système de chauffage et de gardiennage commun. Caractéristiques techniques : Travaux récemment réalisés 2013 : pose d un interphone (sécurisation) - Résultats de l audit thermique Consommations énergétiques à l état existant (calcul règlementaire) : 165 kwhep/m².shon.an Etiquette D Consommation énergétique du projet retenu : 55 kwhep/m².shon.an Etiquette B Soit une économie d énergie de 67 %. Propositions d intervention en vue d un redressement durable de la copropriété : 1/ Concernant l accompagnement social des ménages : - Surveiller les difficultés des copropriétaires La mise en place d un programme de travaux conséquent oblige la copropriété à porter son attention sur les copropriétaires les plus modestes afin de ne pas les mettre en difficultés. Un accompagnement spécifique des ménages en difficulté sera étudié dans le cadre de l opération. - Prévention des impayés Le conseil syndical et le syndic mettront en place un suivi des impayés sous la forme d une commission trimestrielle afin de prévenir toute apparition de difficulté de paiement de la part d un copropriétaire. 18

38 38 - Observation des DIA, information des acquéreurs Afin d informer au mieux les nouveaux acquéreurs, il conviendrait de mettre en place une communication beaucoup plus large (par la chambre des notaires, par la presse locale, réseau d agences locales ). Une information spécifique doit être donnée à tout nouvel acquéreur et ce, afin d informer, au mieux, les copropriétaires sur le montant des charges qu ils devront supporter, afin d enrayer la venue de propriétaires trop fragiles économiquement ou indélicats. - Aide au financement des travaux En outre, une communication devra être faite auprès des copropriétaires concernant les aides individuelles à solliciter en plus des aides au syndicat des copropriétaires (subventions, primes, prêts). Le conseil syndical et le syndic devront mettre en place une commission spéciale dès les premiers appels de fonds travaux afin d identifier les difficultés et de traiter chaque cas en orientant les personnes vers les dispositifs d aide adaptés. En complément de l intervention d Urbanis dans le cadre de l appel à projets, il sera prévu une communication en assemblée générale sur le rôle du Pact du Val d Oise dans l instruction de dossiers individuels en secteur diffus (ou autre opérateur, le cas échéant). 2/ Concernant l amélioration de la gestion et du fonctionnement de la copropriété : - Audit des comptes Un audit des comptes sera prévu à l issue des travaux de raccordement au chauffage urbain, sur le premier exercice comptable bénéficiant du changement de mode de gestion du chauffage. De la même façon, un audit sera réalisé à la suite de la phase de travaux d économies d énergie. - Fonctionnement des instances Le conseil syndical doit être accompagné tout au long de la durée du label afin de conforter les démarches entreprises par le président et remotiver les autres membres. Une commission trimestrielle sera mise en place pour le suivi des travaux. - Amélioration de la gestion Le syndic et le conseil syndical s assureront de la mise en place du plan d actions conduisant à la dissolution de l ASL par le syndic de l ASL dès fin 2013 et ce jusqu à la dissolution effective : - suppression du poste de gardien et vente de la loge - individualisation eau froide de la copropriété Angèle K - individualisation chauffage et eau chaude sanitaire suivi de la négociation des nouveaux contrats avec un prestataire chauffage - dissolution de l ASL Angèle au motif de la fin de son objet social. => une aide à la gestion pourrait être mobilisée pour éviter une augmentation des honoraires du syndic 3/ Concernant le programme global de travaux visant à la réhabilitation technique et à l insertion urbaine de l ensemble immobilier: - Nature des travaux La copropriété est confrontée à plusieurs urgences qui sont : - l individualisation du chauffage vis-à-vis de l ASL Super Argenteuil - la mise aux normes des ascenseurs - la sécurité incendie / plomberie - plomberie (hors convention avec la Région Ile-de-France) Ces premiers postes de travaux devront être réalisés dans un premier temps en La copropriété pourra ensuite s engager dans un bouquet de travaux d amélioration incluant : - l isolation par l extérieur des façades - l amélioration de la ventilation - l isolation des toitures terrasses - le remplacement des fenêtres d origine (70%) - l isolation du plancher bas 19

39 39 - la mise en conformité de l installation électrique + éclairages - mise aux normes de la sécurité incendie - Montant des travaux - l individualisation du chauffage vis-à-vis de l ASL Super Argenteuil : TTC - la mise aux normes des ascenseurs : TTC - la sécurité incendie / plomberie : TTC - l isolation par l extérieur des façades : TTC - l isolation des toitures terrasses TTC - l amélioration de la ventilation : TTC - le remplacement des fenêtres d origine (70%) : TTC - l isolation du plancher bas : TTC - la mise en conformité de l installation électrique + éclairages TTC - mise aux normes de la sécurité incendie : TTC Total travaux : TTC Honoraires divers : TTC Total travaux + honoraires : TTC Quote-part moyenne pour 52 logements : TTC Reste à charge estimé avec aides de l appel à projets : TTC Reste à charge estimé avec aides de l appel à projets et complément de l Anah : TTC Echéancier d exécution La copropriété s engagera dans la première phase de travaux urgents dès En revanche, il faudra un temps nécessaire au redressement de la copropriété avant d engager le bouquet de travaux d économies d énergie. Cette deuxième phase de travaux ne pourrait pas démarrer avant L objectif pour la copropriété est de réaliser l ensemble des travaux dans la durée du label, soit entre 2014 et Appréciation qualitative du porteur de projet sur la faisabilité de l opération (Atouts inconvénients points forts points faibles éléments conjoncturels : structurels) La copropriété Angèle K a adhéré rapidement à l appel à projets, ce qui prouve son intérêt pour la démarche et sa motivation à porter un propre de réhabilitation thermique. La qualité du projet développé par la copropriété Angèle K repose ainsi sur l implication du conseil syndical et la mobilisation du syndic à ses côtés. En outre, la volonté de la copropriété pour l indépendance vis-à-vis de l ASL Angèle va dans le sens de sa responsabilisation au niveau de la maîtrise des charges. 20

40 40 Types d aides régionales sollicitées : Label CDSR, dont : - Aides classiques au syndicat Aides aux économies d énergie au syndicat Ces aides de la région devront être complétées par les dispositifs suivants afin de donner les moyens aux copropriétaires de réaliser l ensemble du programme de travaux : - Aide de la Ville d Argenteuil selon le règlement de l appel à projets. - Complément d aide de l Anah, au mieux dans le cadre d un dispositif spécifique, au minimum à titre individuel dans le diffus. Propositions d engagements de la copropriété : Mise en place de commissions thématiques (gestion, impayés, travaux) dans un rythme de 2 par an pour chaque thème. Actions de communication envers les copropriétaires pour les sensibiliser à l usage de leur logement dans le cadre d un projet d amélioration thermique du bâtiment. Propositions d engagements de la commune ou de son groupement : Dans le cadre de l appel à projets, la ville d Argenteuil et la Région Ile-de-France se sont engagées, par le biais de la convention du 8 octobre 2012, à accompagner les copropriétés du Val d Argent dans la définition de leur projet d amélioration. La ville d Argenteuil a mis en place une ingénierie dédiée pour accompagner la démarche des copropriétés engagées dans l appel à projet. Une veille active est également exercée par la ville pour repérer et prévenir des difficultés rencontrées par les copropriétés. Un accompagnement renforcé pourra être envisagé pour la copropriété Angèle K si des difficultés spécifiques apparaissent au cours de la mise en œuvre du programme de travaux. La ville met à disposition de la copropriété Angèle K un opérateur pour accompagner la définition et la mise en œuvre du programme de travaux ainsi qu une ingénierie spécifique pour le suivi des travaux d économie d énergie. La ville soutient financièrement les travaux réalisés via deux dispositifs de subvention : Le dispositif d aide aux travaux de sécurisation et résidentialisation des copropriétés qui permet à la copropriété Angèle K de bénéficier d une subvention de 80% du coût des travaux plafonné à 500 par logement pour les travaux votés avant fin Le dispositif d aide aux travaux de l appel à projet qui permet à la copropriété de bénéficier d une subvention de 10% du montant des travaux plafonné à 1500 par logement pour les travaux votés avant fin La copropriété a déjà bénéficié de travaux de résidentialisation en 2012 pris en charge à 100% par les partenaires publics. Ces travaux de sécurisation (pose d un vigik) seront réalisés par la ville en La copropriété est éligible au dispositif de subvention ATSC qui lui permettra de bénéficier d une subvention pour améliorer la sécurisation des accès. La ville d Argenteuil poursuivra la veille active sur les copropriétés engagées dans l appel à projet afin de prévenir et repérer les difficultés qui pourront survenir dans la poursuite de la démarche et la mise en œuvre du programme de travaux. Le lien avec les services sociaux de droit commun sera favorisé et si nécessaire un accompagnement plus conséquent via l intervention d un opérateur spécifique pourra être envisagé afin de réaliser un suivi social des ménages. Un opérateur est missionné jusqu en juin 2015 pour l accompagnement des copropriétés engagées dans la démarche. La ville d Argenteuil et la Région Ile-de-France s engagent à mettre en œuvre les moyens nécessaires pour appuyer l accompagnement des copropriétaires au niveau des subventions 21

41 individuelles. Un opérateur sera notamment missionné pour mettre en place un dispositif de préfinancement et le montage des dossiers de subvention individuels. Si des difficultés apparaissent, un accompagnement renforcé pourra être envisagé pour la copropriété Angèle K afin d appuyer la copropriété dans l organisation de commission gestion, le suivi et la stratégie de recouvrement des impayés et le suivi des travaux. La copropriété Angèle K est éligible au fonds d aide à la gestion de la ville d Argenteuil qui permet à la copropriété de bénéficier d une avance des frais induits par les procédures de recouvrement des impayés pour faciliter la mise en place de ces procédures sans grever la trésorerie de la copropriété. La copropriété bénéficie également du dispositif de portage mis en place par la ville dans le cas de vente par adjudication. La ville d Argenteuil peut exercer son droit de préemption pour éviter l arrivée de propriétaires indélicats ou insolvables. La ville réalise une veille sur les déclarations d intention d aliéner dans les copropriétés et une information systématique auprès des nouveaux acquéreurs sur les projets en cours de la copropriété. La mise en place d un circuit d information et de sensibilisation en amont grâce à la mobilisation des acteurs de l immobilier pourra être envisagée. Parallèlement, la ville d Argenteuil a mis en place depuis septembre 2013 un plan de formation à destination des copropriétaires de l ensemble de la ville. Une communication spécifique sur les différentes sessions est réalisée dans les copropriétés du Val d Argent. Afin de permettre la faisabilité du programme de travaux dans son ensemble, des aides complémentaires devront être recherchées auprès d autres financeurs pour les copropriétaires les plus modestes. La ville d Argenteuil et la Région Ile-de-France s engagent à mettre en œuvre les moyens nécessaires pour appuyer l accompagnement des copropriétaires au niveau des subventions individuelles

42 42 ANNEXE A LA CONVENTION VALANT PROTOCOLE DE REDRESSEMENT DE LA COPROPRIETE ANGELE K A ARGENTEUIL (95100) PRECONISATIONS SELON LES THEMATIQUES DETAILLEES DANS LE LABEL ECHEANCE ENGAGEMENTS DE LA COPROPRIETE ENGAGEMENTS DE LA COLLECTIVITE ENGAGEMENTS DE LA REGION ENGAGEMENTS DES AUTRES FINANCEURS INTERVENTIONS TECHNIQUES ET THERMIQUES SUR LE BATI Aides de l appel à projets Label CDSR Aides de l Anah Sécurité / Ascenseurs (avec honor.)de travaux à voter en Classiques Individualisation chauffage Bouquet de travaux d économies d énergie Plomberie EU/EV/EP ACCOMPAGNEMENT SOCIAL DES MENAGES Hors convention Accompagnement social (avec honor.) de travaux à voter en (avec honor.)de travaux à voter en 2014 Fonds de travaux à mettre en place Réalisation d une veille active auprès de la copropriété pour surveiller l apparition de difficultés Le cas échéant mise en place d une ingénierie pour l accompagnement social des ménages : Organisation de commissions sociales pour favoriser le suivi des ménages dans le cadre des Travaux classiques Travaux classiques Economies d énergie co-financement de l ingénierie ville - continuité de l accompagnement tout au long du label Possibilité de mobiliser une aide à la gestion Possibilité de mobiliser Aides de l Anah : - travaux de lutte contre la précarité énergétique - Aides de l ADEME Participation à un appel à projets.

43 43 dispositifs de droit commun Mise en place d un suivi social dédié pour les ménages en difficulté une aide pour la réalisation d audits GESTION ET FONCTIONNEMENT Organisation opérationnelle Suivi des dépenses et contrats Mise en place d un fonds de provision travaux Tenue d un carnet d entretien Organisation de commissions - commissions gestion semestrielles - audit des comptes - objectif d optimisation des charges liées à l énergie Accompagnement tout au long du label et réalisation d une veille sur la situation de la copropriété. Si nécessaire mise en place d un opérateur pour un accompagnement renforcé : commissions gestion et impayés ; mise en place et suivi d un dispositif de préfinancement ; montage de dossiers de subvention individuels. Dispositif du fond d aide à la gestion actif jusqu en La reconduction de ce dispositif sera envisagée. Lutte contre les impayés Empêcher l arrivée de marchands de sommeil ou de copropriétaires n ayant pas la capacité de se maintenir Commissions impayés trimestrielles si apparition de difficultés. objectif : aucun débiteur 1000 maintien du niveau des impayés <25% Communication avec les nouveaux copropriétaires Poursuite de la veille sur les DIA : transmission d un courrier d information aux nouveaux acquéreurs. La mise en place d un dispositif d information élargi pourra être envisagée. Eligibilité au dispositif de portage lors de ventes par adjudication. La reconduction de ce dispositif sera étudiée. 24

44 44 Suivi des travaux Commissions travaux semestrielles et suivi de chantier LUTTE CONTRE L HABITAT INDIGNE Travaux en parties privatives sensibilisation des copropriétaires aux aides dans le diffus MESURES DIVERSES Communication présentation de projet en AFG - recherche d un outil de partage du projet Mise en place d une ingénierie pour le suivi des travaux d économies d énergie. Visite du SCHS en cas de signalement. Prise d arrêté le cas échéant. - documents de présentation de l appel à projets - organisation de réunions publiques Aides en parties privatives - électricité - plomberie/sanitaire - adaptation au handicap - financement de l intervention d un organisme d économie sociale et solidaire. Aides de l Anah dans le diffus - réhabilitation d un logement très dégradé - travaux pour la sécurité et la salubrité - travaux pour l autonomie de la personne Formations plaquettes d accueil pour les nouveaux copropriétaires - animation du plan de formation des copropriétés depuis septembre

45 45 Adresse : résidence Monet 22 boulevard du Général Leclerc / 2-8 place François Rabelais Argenteuil. Caractéristiques : Date de construction : 1975 Nombre de lots : La copropriété comporte 124 lots à usage d habitation, 9 lots à usage commercial. Localisation / contexte géographique : Pendant la période de la reconstruction l habitat collectif s est développé dans le Val d Argent Sud. Il s agit dans une première période allant des années 50 aux années 60 de barres de logements à l aspect simple et de taille réduite. A partir de la fin des années 60 et jusque dans les années 70, des ensembles immobiliers de taille plus imposante ont vu le jour le long de l avenue Maurice Utrillo. C est le cas de la copropriété Monet. En 1958, la ville d Argenteuil décide de restructurer le centre-ville et de créer une ZUP sur le quartier du Val d Argent. Ce quartier est alors subdivisé en deux zones d habitation, le Val Nord et le Val Sud, qui se sont développées de part et d autre de la voie ferrée. Dans le Val Sud, le parc privé de logements en copropriétés est plus important que le parc social. Description physique sommaire : Parties communes La résidence Monet est composée de 2 bâtiments principaux en R+4 et R+6. Les bâtiments sont implantés en L et l espace entre les deux ailes formées par l ensemble est couvert par un supermarché. Parties privatives Le bâtiment A est composé de 6 logements de type T1, de 19 logements de type T2, de 24 logements de type T3 et de 8 logements de type T5 répartis sur 4 étages. Le bâtiment B est composé de 3 logements de type T1, de 4 logements de type T2, de 25 logements de type T3 et de 35 logements de type T4 répartis sur 6 étages. La copropriété comporte ainsi un total de 124 logements dont 9 T1, 23 T2, 49 T3, 35T4 et 8T5. Répartition PO/PB : 82 % de PO soient 102 copropriétaires 18 % de PB soient 12 copropriétaires détenant 22 logements Gestion : syndic professionnel Agence Foncia Dupont-Delal 9, rue Paul Vaillant Couturier Argenteuil Dépend du cabinet Foncia Marceau 67, avenue Marceau Courbevoie Date de la dernière assemblée générale ordinaire : octobre 2012 Date prévisionnelle de la prochaine assemblée générale ordinaire : décembre 2013

46 46 Contexte d intervention: La ville d Argenteuil a lancé début juillet 2012, en partenariat avec la Région Ile-de-France, un appel à projets auprès de 23 copropriétés du Val d Argent, dont la résidence Monet. La convention de l appel à projets, signée entre la ville et la Région, s appuie sur un travail d accompagnement des copropriétés du Val d Argent que la ville d Argenteuil a préalablement mis en place à travers différents dispositifs d aides (fonds d aide à la gestion, aide aux travaux de sécurisation et de résidentialisation, aide au gardiennage, etc.). L objectif principal de l appel à projets est de rendre les copropriétés motrices de leur projet d amélioration avec une vision à long terme de leur entretien. Il s agit pour chacune d entre elles d élaborer leur plan de patrimoine. Les copropriétaires de la résidence Monet ont bien entretenu leur patrimoine jusqu à présent. L opportunité de l appel à projets a permis aux copropriétaires de se questionner sur la rénovation des bâtiments qui n ont pas connu de modifications importantes depuis leur construction il y a près de 40 ans, hormis la pose d un isolant sur les pignons, et de se projeter dans un projet plus global d amélioration des performances énergétiques. Les copropriétaires ont ainsi voté une mission de diagnostic technique et d audit énergétique financée par la Région Ile-de-France et la ville d Argenteuil dans le cadre de l appel à projets. L architecte et le bureau d études missionnés par la copropriété ont établi un projet de rénovation thermique complet à ce jour. L objectif pour cette copropriété est la mise en place d une véritable stratégie de valorisation patrimoniale tout en ayant une meilleure maîtrise de ses charges par l isolation thermique du bâtiment. Caractéristiques socio-économiques : 1/ Situation des ménages : Le mini diagnostic réalisé par Urbanis en 2012 n a pas révélé de situation particulièrement préoccupante au niveau des propriétaires occupants de la résidence. Néanmoins, les copropriétaires ont exprimé leur inquiétude vis-à-vis du montant prévisionnel des travaux et des difficultés de paiement des appels de fonds correspondant. Au fur et à mesure de l avancement de l opération, des difficultés pourraient apparaître pour certains copropriétaires et rendre nécessaire un accompagnement spécifique pour ces ménages. Les propriétaires bailleurs sont peu nombreux dans cette copropriété. Aucune situation alarmante n a été signalée au niveau de l occupation. - Etat de la mobilisation des copropriétaires pour le redressement de leur copropriété La copropriété a confirmé son adhésion à l appel à projets par un vote lors de l assemblée générale du 15 octobre La copropriété a voté également à cette occasion un budget pour le lancement d une étude technique et d un audit énergétique dans le cadre de l appel à projets. Une demande de financement des études engagées à cet effet a été déposée à la Région et à la ville d Argenteuil pour une participation totale de 80% du montant des études engagées (50% Région + 30% ville). - Taux de rotation des ménages Le taux de rotation est de 2,2% sur les trois dernières années et correspond à 8 ventes. Ce taux est plus faible que la moyenne du quartier, à 3%. 27

47 Le prix moyen de vente au m² observé sur les trois dernières années est de 2 284, pour 8 DIA observée (3 en 2010, 1 en 2011 et 4 en 2012). Ce prix est légèrement supérieur à la moyenne observée dans le quartier, à Vacance / Suroccupation Le mini diagnostic réalisé par Urbanis fin 2012 dans le cadre de l appel à projets ne révèle pas de problématique particulièrement lourde au niveau de la vacance et de la suroccupation. 2/ Besoins d accompagnement des ménages : Les copropriétaires sont très attentifs à l évolution du niveau des charges, ce qui laisse supposer que le niveau des charges de copropriété est jugé élevé par les familles. Ce constat implique le fait d avoir une attention particulière pour ne pas mettre en difficulté les copropriétaires avec le financement des travaux. Des mesures de préfinancement des aides et de prêts sur les restes à charge seront étudiées en prévention de ces difficultés. Pour les copropriétaires les plus modestes, une aide complémentaire individuelle pourra être demandée auprès de l Anah afin de compléter les financements de l appel à projets (ville d Argenteuil + Région Ile-de-France). L état des parties privatives devra être traité postérieurement aux travaux d amélioration. 47 Gestion et fonctionnement de la copropriété : Le conseil syndical se réunit toujours en nombre et s implique réellement dans la vie de la copropriété. La participation à l appel à projets a convaincu le conseil syndical de l intérêt de réaliser des études techniques et thermiques préalables à la définition d un ensemble de travaux cohérents. Les membres se réunissent régulièrement afin de suivre ce projet. Le cabinet Foncia gère la copropriété Monet depuis 2012 Le conseil syndical est composé de 7 membres élus, soit 5,6 % de représentativité des copropriétaires, ce qui est assez faible pour être représentatif de l ensemble des copropriétaires. Néanmoins, les copropriétaires investis dans le conseil syndical travaillent dans le respect de l intérêt collectif. - Niveau des charges courantes Le niveau des charges de cette copropriété est de 630 par trimestre et par logement, ce qui se situe dans la moyenne observée dans le quartier (641 ). - Montant du budget de la copropriété sur 3 ans 28

48 48 - Montant des impayés sur 3 ans Le montant des impayés était de à la clôture des comptes au 30 juin 2012, représentant 23% du budget annuel de la copropriété. Le seuil d alerte est proche au niveau des impayés, mais la situation reste maîtrisable - Montant des dettes envers les fournisseurs sur 3 ans Le syndic gérant la copropriété n a pas fourni l ensemble des documents permettant d appréhender ce poste. - Procédures contentieuses et non contentieuses en cours Le taux d impayé est proche du seuil d alerte. Cette situation résulte des récents travaux d ascenseur. Sur 21 débiteurs, 17 ont une dette située entre et 5 000, tandis que 4 ont une dette située entre et La tendance est à la baisse, en fonction du règlement des échéanciers suite aux travaux. - Taux de participation aux assemblées générales Le quorum de l article 25 est toujours atteint lors des assemblées générales ordinaires. Pour l assemblée générale ordinaire de 2012, le taux de participation était de 81%. En 2011, le taux de participation à l assemblée générale était de 52% et de 63% en En revanche, une assemblée générale extraordinaire a réuni seulement 34% des voix de copropriétaires en Le taux fort de participation en assemblée générale ordinaire démontre l intérêt de l ensemble des copropriétaires dans la gestion de leur patrimoine. - Fréquence des assemblées générales La copropriété a fonctionné dans un rythme normal d assemblées lors des trois dernières années, avec une assemblée générale ordinaire par an. En revanche, l ancien cabinet de gestion prenait beaucoup de retard dans les convocations. Caractéristiques techniques Résultats de l audit thermique Consommations énergétiques à l état existant (calcul règlementaire) : l étiquette D 214 kwh/m2.an soit Consommation énergétique du projet retenu : 91 kwh/m2.an soit l étiquette C à la limite de l étiquette B. Soit une économie d énergie de : 57% Le programme de travaux envisagé permettrait à la copropriété d obtenir un label BBC Rénovation. Propositions d intervention en vue d un redressement durable de la copropriété : 1/ Concernant l accompagnement social des ménages : - Surveiller les difficultés des copropriétaires La mise en place d un programme de travaux conséquent oblige la copropriété à porter son attention sur les copropriétaires les plus modestes afin de ne pas les mettre en difficultés. Un accompagnement spécifique des ménages en difficulté sera étudié dans le cadre de l opération. 29

49 49 - Prévention des impayés Le conseil syndical et le syndic surveilleront le niveau des impayés afin de prévenir toute apparition de difficulté de paiement de la part d un copropriétaire. - Observation des DIA, information des acquéreurs Afin d informer au mieux les nouveaux acquéreurs, il conviendrait de mettre en place une communication beaucoup plus large (par la chambre des notaires, par la presse locale, réseau d agences locales ) et ce, afin d informer, au mieux, les copropriétaires sur le montant des charges qu ils devront supporter. Par ailleurs, le rendement locatif étant assez élevé dans la copropriété, une veille devra être mise en place afin d éviter l arrivée de bailleurs indélicats. Cette veille doit être effectuée tout au long de la durée du label. - Aide au financement des travaux En outre, une communication devra être faite auprès des copropriétaires concernant les aides individuelles à solliciter en plus des aides au syndicat des copropriétaires (subventions, primes, prêts). Le conseil syndical et le syndic devront mettre en place une commission spéciale dès les premiers appels de fond travaux afin d identifier les difficultés et de traiter chaque cas en orientant les personnes vers les dispositifs d aide adaptés. 2/ Concernant l amélioration de la gestion et du fonctionnement de la copropriété : - Audit des comptes Un audit des comptes sera prévu à l issue des travaux de raccordement au chauffage urbain, sur le premier exercice comptable bénéficiant du changement de mode de gestion du chauffage. De la même façon, un audit sera réalisé à la suite de la phase de travaux d économies d énergie - Fonctionnement des instances Le conseil syndical devra être mobilisé et accompagné autour de l organisation de commissions spécifiques trimestrielles afin de conforter les démarches entreprises tout au long de la durée du label. Une commission trimestrielle sera mise en place pour le suivi des travaux. - Amélioration de la gestion Il est nécessaire d appuyer la démarche du syndic dans la gestion courante de la copropriété et la logistique à mettre en place au niveau du financement des travaux. Des commissions seront organisées tout au long de la durée du label sur les sujets suivants : impayés, gestion et travaux. => une aide à la gestion pourrait être mobilisée pour éviter une augmentation des honoraires du syndic 3/ Concernant le programme global de travaux visant à la réhabilitation technique et à l insertion urbaine de l ensemble immobilier: Nature des travaux La copropriété souhaite réaliser en premier lieu les travaux suivants : - isolation des toitures-terrasses - l amélioration de la ventilation - mise en place de robinets thermostatiques - calorifugeage du réseau ECS Ce premier poste pourra être réalisé indépendamment du bouquet de travaux d économie d énergie La copropriété pourra ensuite s engager dans un bouquet de travaux d amélioration incluant : - l isolation par l extérieur des façades - réfection des garde-corps 30

50 50 - le remplacement des fenêtres d origine et les volets Montant des travaux - isolation des toitures-terrasses TTC - l amélioration de la ventilation TTC - mise en place de robinets thermostatiques TTC - calorifugeage du réseau ECS TTC - l isolation par l extérieur par l extérieur des façades TTC - réfection des garde-corps TTC - le remplacement des fenêtres d origine et les volets TTC Total travaux TTC - honoraires diverses TTC Total travaux + honoraires TTC Quote-part moyenne Quote-part moyenne pour 124 logements : TTC Reste à charge estimé avec aides de l appel à projets : TTC Reste à charge estimé avec aides de l appel à projets et complément de l Anah : TTC Echéancier d exécution La copropriété devra s engager dans la première phase de travaux urgents dès La deuxième phase de travaux pourrait démarrer à partir de L objectif pour la copropriété est de réaliser l ensemble des travaux dans la durée du label, soit entre 2014 et Typologie des actions concourant à l amélioration de la performance énergétique : Les programmes de travaux présentés dans le cadre de l appel à projets font systématiquement l objet d un audit énergétique et d un audit technique faisant la synthèse des améliorations envisageables par les copropriétés. Ces audits doivent présenter plusieurs scénarios de réhabilitation avec des objectifs de performances énergétiques définis, correspondant notamment aux objectifs de l ADEME. Un cahier des charges établi par le bureau d études Sénova et par Urbanis a été transmis aux copropriétés afin de les aider à cadrer cette démarche. D autre part, toujours dans le cadre de l appel à projets, le bureau d études Sénova est chargé du contrôle de la qualité des audits thermiques réalisés et des programmes de travaux présentés au niveau des performances thermiques. - Autres leviers concourant à la modération des consommations : L engagement de travaux d amélioration thermique nécessite une évolution de l usage des occupants. Une réunion d information devra être prévue en préparation et à l issue des travaux afin d informer les occupants. Dans la mesure où un audit énergétique a été réalisé, il pourra être envisagé de relever les consommations réelles après travaux afin de vérifier les résultats de performances énergétiques. Appréciation qualitative du porteur de projet sur la faisabilité de l opération La résidence Monet a été bien entretenue jusqu à présent. La copropriété peut compter sur un conseil syndical impliqué dans la gestion et investi dans les tâches quotidiennes. Dans le cadre de l appel à projets, la copropriété a fait appel à une équipe qualifiée pour élaborer un projet de réhabilitation thermique ambitieux, pour atteindre un objectif de réduction de la consommation énergétique de 57 %, soit une consommation future de 91 kwh qui correspond aux performances BBC rénovation. 31

51 51 Types d aides régionales sollicitées : Label CDSR, dont : - Aides classiques au syndicat Aides aux économies d énergie au syndicat Ces aides de la Région devront être complétées par les dispositifs suivants afin de donner les moyens aux copropriétaires de réaliser l ensemble du programme de travaux : - Aide de la ville d Argenteuil selon le règlement de l appel à projets estimées à Complément d aide de l Anah ; Propositions d engagements de la copropriété : Mise en place de commissions thématiques (gestion, impayés, travaux) dans un rythme de 2 par an pour la gestion et les travaux et de 4 par an pour les impayés. Propositions d engagements de la commune ou de son groupement : La ville soutient financièrement les travaux réalisés via deux dispositifs de subvention : Le dispositif d aide aux travaux de sécurisation et résidentialisation des copropriétés qui permet à la copropriété Monet de bénéficier d une subvention de 80% du coût des travaux plafonné à 500 par logement pour les travaux votés avant fin Le dispositif d aide aux travaux de l appel à projet qui permet à la copropriété de bénéficier d une subvention de 10% du montant des travaux plafonné à 1500 par logement pour les travaux votés avant fin La ville d Argenteuil poursuivra la veille active sur les copropriétés engagées dans l appel à projet afin de prévenir et repérer les difficultés qui pourront survenir dans la poursuite de la démarche et la mise en œuvre du programme de travaux. Le lien avec les services sociaux de droit commun sera favorisé et si nécessaire un accompagnement plus conséquent via l intervention d un opérateur spécifique pourra être envisagé afin de réaliser un suivi social des ménages. Un opérateur est missionné jusqu en juin 2015 pour l accompagnement des copropriétés engagées dans la démarche. La ville d Argenteuil et la Région Ile-de-France s engagent à mettre en œuvre les moyens nécessaires pour appuyer l accompagnement des copropriétaires au niveau des subventions individuelles. Un opérateur sera notamment missionné pour mettre en place un dispositif de préfinancement et le montage des dossiers de subvention individuels. Si des difficultés apparaissent, un accompagnement renforcé pourra être envisagé pour la copropriété Monet afin d appuyer la copropriété dans l organisation de commission gestion, le suivi et la stratégie de recouvrement des impayés et le suivi des travaux. La copropriété Monet est éligible au fonds d aide à la gestion de la ville d Argenteuil qui permet à la copropriété de bénéficier d une avance des frais induits par les procédures de recouvrement des impayés pour faciliter la mise en place de ces procédures sans grever la trésorerie de la copropriété. La copropriété bénéficie également du dispositif de portage mis en place par la ville dans le cas de vente par adjudication. La ville d Argenteuil peut exercer son droit de préemption pour éviter l arrivée de propriétaires indélicats ou insolvables. 32

52 52 La ville réalise une veille sur les déclarations d intention d aliéner dans les copropriétés et une information systématique auprès des nouveaux acquéreurs sur les projets en cours de la copropriété. La mise en place d un circuit d information et de sensibilisation en amont grâce à la mobilisation des acteurs de l immobilier pourra être envisagée. Parallèlement, la ville d Argenteuil a mis en place depuis septembre 2013 un plan de formation à destination des copropriétaires de l ensemble de la ville. Une communication spécifique sur les différentes sessions est réalisée dans les copropriétés du Val d Argent. Afin de permettre la faisabilité du programme de travaux dans son ensemble, des aides complémentaires devront être recherchées auprès d autres financeurs pour les copropriétaires les plus modestes. La ville d Argenteuil et la Région Ile-de-France s engagent à mettre en œuvre les moyens nécessaires pour appuyer l accompagnement des copropriétaires au niveau des subventions individuelles. 33

53 53 ANNEXE A LA CONVENTION VALANT PROTOCOLE DE REDRESSEMENT DE LA COPROPRIETE MONET A ARGENTEUIL (95100) PRECONISATIONS SELON LES THEMATIQUES DETAILLEES DANS LE LABEL ECHEANCE ENGAGEMENTS DE LA COPROPRIETE ENGAGEMENTS DE LA COLLECTIVITE ENGAGEMENTS DE LA REGION ENGAGEMENTS DES AUTRES FINANCEURS INTERVENTIONS TECHNIQUES ET THERMIQUES SUR LE BATI Aides de l appel à projets Label CDSR Vote du programme global de travaux 2014 Vote du programme de travaux en 2014 Accompagnement des études Accompagnement d es études Phase 1 : toitures, ventilation, robinets thermostatiques et calorifugeage ECS (avec honor.) de travaux Travaux classiques Economies d énergie Aides de l Anah Travaux de lutte contre la précarité énergétique Phase 2 : Bouquet de travaux d économies d énergie (avec honor.) de travaux Travaux classiques Economies d énergie Aides de l ADEME Participation à un appel à projets ACCOMPAGNEMENT SOCIAL DES MENAGES Accompagnement social Réalisation d une veille active auprès de la copropriété pour surveiller l apparition de difficultés Le cas échéant mise en place d une ingénierie pour l accompagnement social des ménages : Organisation de commissions sociales pour favoriser le suivi des ménages dans le cadre des

54 54 dispositifs de droit commun Mise en place d un suivi social dédié pour les ménages en difficulté GESTION ET FONCTIONNEMENT Organisation opérationnelle Suivi des dépenses et contrats Lutte contre les impayés Mise en place d un fonds de provision travaux Tenue d un carnet d entretien Organisation de commissions Commissions gestion semestrielles Audit des comptes Objectif d optimisation des charges liées à l énergie Commissions impayés trimestrielles si apparition de difficultés Objectif aucun débiteur >1000 Accompagnement tout au long du label et réalisation d une veille sur la situation de la copropriété. Si nécessaire mise en place d un opérateur pour un accompagnement renforcé : commissions gestion et impayés ; mise en place et suivi d un dispositif de préfinancement ; montage de dossiers de subvention individuels. Dispositif du fond d aide à la gestion actif jusqu en La reconduction de ce dispositif sera envisagée. Co financement de l ingénierie ville Continuité de l accompagnement tout au long du label. Possibilité d une aide à la gestion Possibilité de mobiliser une aide pour la réalisation d audits. Empêcher l arrivée de marchands de sommeil ou de copropriétaires n ayant pas la capacité de se maintenir Communication avec les nouveaux copropriétaires Poursuite de la veille sur les DIA : transmission d un courrier d information aux nouveaux acquéreurs. La mise en place d un dispositif d information élargi pourra être envisagée. 35

55 55 Suivi des travaux Commissions travaux semestrielles et suivi de chantier Mise en place d une ingénierie pour le suivi des économies d énergie Intervention d un BET pour le suivi des travaux d économie d énergie MESURES D INSERTION SOCIO-URBAINE résidentialisation Projet de résidentialisation comprenant un échange de foncier avec la Ville Eligibilité de l a copropriété au dispositif ATSC (80% du montant TTC à 500 /lot) LUTTE CONTRE L HABITAT INDIGNE Sensibilisation aux aides dans le diffus Visite du SCHS en cas de signalement. Prise d arrêté le cas échéant. Aides aux parties privatives : électricité, plomberie/sanitaire, adaptation au handicap. Financement de l intervention d un organisme d économie sociale et solidaire Aide de l ANAH dans le diffus : réhabilitation d un logement indigne ou très dégradé, travaux de sécurité pour la salubrité, travaux pour l autonomie de la personne MESURES DIVERSES Communication Présentation du projet en AG Recherche d un outil de partage du projet Documents de présentation de l appel à projets Organisation de réunions publiques Intervention d un organisme pour l accompagnement aux travaux privatifs. Formation Plaquettes d accueil pour les nouveaux arrivants Mise en place d un plan de formation des copropriétés depuis septembre

56 56 Adresse : résidence les Erables 61/75 rue d Asq Argenteuil. Caractéristiques : Date de construction : 1950 Nombre de lots : La copropriété comporte 80 lots à usage d habitation et 80 lots à usage de caves. Localisation / contexte géographique : Pendant la période de la reconstruction l habitat collectif s est développé dans le Val d Argent Sud. Il s agit dans une première période allant des années 50 aux années 60 de barres de logements à l aspect simple et de taille réduite. A partir de la fin des années 60 et jusque dans les années 70, des ensembles immobiliers de taille plus imposante ont vu le jour le long de l avenue Maurice Utrillo. L habitat collectif du Val Sud est raccordé au tissu pavillonnaire plus ancien. Le parc privé de copropriétés y est plus important que le parc social. La résidence les Erables a été construite en 1950 dans la partie Ouest du Val Sud. En 1958, la Ville d Argenteuil décide de restructurer le centre-ville et de créer une ZUP sur le quartier du Val d Argent. Ce quartier est alors subdivisé en deux zones d habitation, le Val Nord et le Val Sud qui se sont développées de part et d autre de la voie ferrée. Description physique sommaire : Parties communes La résidence Les Erables est composée d une barre de 4 étages sur un sous-sol surélevé, située en bordure des voies de chemin de fer. Les espaces extérieurs sont bien entretenus, ils ne comportent aucune place de stationnement. Les logements sont répartis selon 8 cages d escaliers. Une cave est attribuée à chaque logement. L ancienne loge de gardien a été transformée en logement par la suite et intégrée aux lots d habitation. La copropriété s alimente en énergie sur la chaudière de l OGIF, bailleur dont le patrimoine est mitoyen. La chaudière est propriété de l OGIF qui demande à la copropriété une participation proratisée. Parties privatives La résidence est composée de 25 logements de 2 pièces, 30 logements de 3 pièces et de 25 logements de 4 pièces. Le manque de ventilation dans les parties privatives engendre l apparition de moisissures dans les logements. Répartition PO/PB : 70 % de PO soient 56 copropriétaires 30 % de PB soient 24 copropriétaires détenant 24 logements Gestion : syndic professionnel Cabinet Gatfic 22 bis, boulevard Jean Allemane Argenteuil Date de la dernière assemblée générale ordinaire : 25 mars 2013 Date prévisionnelle de la prochaine assemblée générale ordinaire : mars 2014

57 57 Contexte d intervention: La ville d Argenteuil a lancé début juillet 2012, en partenariat avec la Région Ile-de-France, un appel à projets auprès de 23 copropriétés du Val d Argent, dont la Tour Billy. La convention de l appel à projets, signée entre la ville et la Région, s appuie sur un travail d accompagnement des copropriétés du Val d Argent que la ville d Argenteuil a préalablement mis en place à travers différents dispositifs d aides (fonds d aide à la gestion, aide aux travaux de sécurisation et de résidentialisation, aide au gardiennage, etc.). L objectif principal de l appel à projets est de rendre les copropriétés motrices de leur projet d amélioration avec une vision à long terme de leur entretien. Il s agit pour chacune d entre elles d élaborer leur plan de patrimoine. La copropriété Les Erables a été sensibilisée à l importance de la rénovation énergétique par l action de la ville dès 2011, bien avant le lancement de l appel à projets. Une première étape a été engagée par le vote de travaux de sécurisation en 2012 (pose d un interphone) financés par la ville d Argenteuil. La copropriété subit régulièrement les nuisances sonores dues à la proximité avec les voies ferrées. Les copropriétaires ont insisté auprès de leur architecte pour que leur projet comporte notamment un volet concernant l amélioration de l isolation acoustique du bâtiment. La copropriété se trouve actuellement dans une phase charnière de la vie de son bâtiment. Aucun programme de travaux importants n a été réalisé depuis sa construction il y a plus de 60 ans. Les copropriétaires sont conscients du besoin de travaux et ont bien intégré la nécessité de mettre en place les ressources qui permettront de porter ce projet à maturation. Cette copropriété a été choisie par la ville d Argenteuil pour faire partie de l appel à projets afin d accompagner les efforts entrepris par la copropriété et de lui permettre de développer un programme de travaux d amélioration ambitieux. Un architecte et un bureau d études thermicien ont été missionnés en 2011 afin de réaliser des études dans le but de développer un projet de rénovation thermique. Ce projet est actuellement défini. L objectif pour cette copropriété est la maîtrise de ses charges par l individualisation de sa chaufferie et l amélioration du confort au niveau de l isolation thermique, de la qualité de l air et de l acoustique. Caractéristiques socio-économiques : 1/ Situation des ménages : Le mini diagnostic réalisé par Urbanis en 2012 n a pas révélé de situation particulièrement préoccupante au niveau des propriétaires occupants de la résidence. Néanmoins, lune population vieillissante, par nature plus fragile financièrement, occupe une place importante dans cet immeuble d après-guerre. Une population plus jeune de primo-accédant compose une autre part importante des ménages fragiles. Au fur et à mesure de l avancement de l opération, des difficultés pourraient apparaître pour ces copropriétaires et rendre nécessaire un accompagnement spécifique pour ces ménages. Les propriétaires bailleurs sont minoritaires dans cette copropriété (30 %) et aucun d entre eux ne possède plus d un lot. - Etat de la mobilisation des copropriétaires pour le redressement de leur copropriété Le conseil syndical a signifié son adhésion à l appel à projets par une lettre datée du 30 septembre La copropriété a confirmé son adhésion à l appel à projets par un vote lors de l assemblée générale du 25 mars La copropriété a voté également à cette occasion un budget pour le lancement d une étude technique et d un audit énergétique dans le cadre de l appel à projets. Une demande de financement des études engagées à cet effet a été déposée à la Région et à la ville d Argenteuil pour une participation totale de 80% du montant des études engagées (50% Région + 30% ville). 38

58 58 - Taux de rotation des ménages Le taux de rotation est de 2% sur les trois dernières années et correspond à une seule vente. Ce taux est bien plus faible que la moyenne du quartier, à 3%. Le prix moyen de vente au m² observé sur les trois dernières années est de 2 253, sur un nombre de 5 DIA observées (0 en 2010, 1 en 2011, 4 en 2012). Ce prix est légèrement supérieur à la moyenne observée dans le quartier, à Le nombre plus important de DIA en 2012 est un élément significatif, le lien avec les prévisions de travaux n est pas avéré. Les faibles prix par rapport aux moyennes observées dans d autres secteurs de la ville s expliquent actuellement par un manque global d attractivité du quartier. - Vacance / Suroccupation Le mini diagnostic réalisé par Urbanis fin 2012 dans le cadre de l appel à projets ne révèle pas de problématique particulièrement lourde au niveau de la vacance et de la suroccupation. 2/ Besoins d accompagnement des ménages : Le mini diagnostic réalisé par Urbanis fin 2012 dans le cadre de l appel à projets ne révèle pas de besoin immédiat de mesures d accompagnement à grande échelle pour cette copropriété. Néanmoins, la relative fragilité d une partie des ménages, même si la grande majorité des copropriétaires est à jour du paiement de ses charges, implique une attention particulière pour ne pas les mettre en difficulté avec le financement des travaux. Selon les difficultés qui pourraient apparaître pendant le financement des phases de travaux, une commission de suivi des impayés sera mise en place afin de contenir l endettement des ménages. Des mesures de préfinancement des aides et de prêts sur les restes à charge devront être étudiées en amont, en prévention de ces difficultés. Pour les copropriétaires les plus modestes, une aide complémentaire individuelle pourra être demandée auprès de l Anah afin de compléter les financements de l appel à projets (ville d Argenteuil + Région Ile-de-France). L état de dégradation notable des revêtements dans les parties privatives, due au manque de ventilation, devra être traité postérieurement aux travaux d amélioration. Les copropriétaires éligibles pourront alors solliciter des aides individuelles pour les travaux privatifs. Gestion et fonctionnement de la copropriété : Le conseil syndical est composé de 9 membres (8 PO et 1 PB), soit plus d un copropriétaire sur 10, ce qui est assez élevé. Le président du conseil syndical est très impliqué dans la gestion de la copropriété et notamment dans l élaboration du projet de travaux. D autres membres du conseil syndical sont actifs sur d autres sujets précis (contrôle des comptes, etc.). Le cabinet Gatfic gère la copropriété Les Erables depuis plus de 10 ans. Le syndic gère la copropriété en prenant en compte la situation des copropriétaires. Selon cette approche, le conseil syndical accorde une certaine confiance au syndic. Le syndic organise les rencontres nécessaires entre le conseil syndical et l équipe composée du maître d œuvre et du bureau d études thermicien dans le cadre du suivi de projet. Une entente cordiale permet ainsi au conseil syndical de travailler en toute sérénité avec son syndic. 39

59 59 - Niveau des charges courantes Le niveau des charges de cette copropriété est de 385,25 par trimestre, ce qui est très faible par rapport à la moyenne observée dans le quartier (641 ). Notamment, les charges de chauffage y sont peu élevées, elles représentent 111,75 par trimestre, alors que la moyenne du quartier pour des copropriétés en chauffage collectif est de 226 par trimestre. Ceci s explique par la nature du contrat qui unit la copropriété avec le bailleur voisin qui possède et gère la chaufferie. La copropriété ne doit payer qu un certain pourcentage du coût total de fonctionnement de l installation, sans aucun comptage de l énergie fournie à la copropriété. Or, le bailleur voisin ayant isolé ses bâtiments, ces derniers consomment moins à l heure actuelle. Une révision du contrat est à prévoir avec le bailleur et la copropriété risque de se retrouver face à une augmentation brutale de ses charges en cas de comptage de l énergie fournie. Cette situation ne pouvant plus perdurer, la copropriété a décidé de développer son propre projet d isolation et de mettre en place son propre moyen de fourniture d énergie. Une autre raison expliquant le niveau faible des charges est l absence d ascenseurs. - Montant du budget de la copropriété sur 3 ans Le budget annuel en cours est de Le montant des précédents budgets votés s établissait à en 2012 et à en Montant des impayés sur 3 ans Le montant des impayés était de à la clôture des comptes au 31 décembre 2011, représentant 12% du budget annuel de la copropriété. Le montant des dettes fournisseurs s établissait à à la clôture des comptes au 31 décembre Procédures contentieuses et non contentieuses en cours Le taux d impayés est relativement faible dans cette copropriété (12%). Le syndic suit régulièrement les retards de paiement qu il sanctionne systématiquement de mises en demeure. Il est identifié à ce jour 8 débiteurs dont les dettes sont inférieures à Un seul copropriétaire est concerné par une procédure. - Taux de participation aux assemblées générales Le quorum de l article 25 n a jamais été atteint ces trois dernières années. En général, moins de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés. 40

60 Pour l assemblée générale ordinaire de 2012, le taux de participation était de 47 %. Il était de 46 % en 2011 et de 48 % en Fréquence des assemblées générales La copropriété a fonctionné dans un rythme normal d assemblées lors des trois dernières années, avec une assemblée générale ordinaire par an. 60 Caractéristiques techniques Travaux récemment réalisés 2013 : pose d un interphone (sécurisation) Résultats de l audit thermique Consommations énergétiques à l état existant (calcul règlementaire) : l étiquette E 232 kwh/m².an soit Consommation énergétique du projet retenu : 89 kwh/m².an soit l étiquette B. Soit une économie d énergie de : 62% Le programme de travaux envisagé permettrait à la copropriété d obtenir un label BBC Rénovation. Propositions d intervention en vue d un redressement durable de la copropriété : 1/ Concernant l accompagnement social des ménages : - Surveiller les difficultés des copropriétaires La mise en place d un programme de travaux conséquent oblige la copropriété à porter son attention sur les copropriétaires les plus modestes afin de ne pas les mettre en difficultés. Un accompagnement spécifique des ménages en difficulté sera étudié dans le cadre de l opération. - Prévention des impayés Le conseil syndical et le syndic surveilleront le niveau des impayés afin de prévenir toute apparition de difficulté de paiement de la part d un copropriétaire. - Observation des DIA, information des acquéreurs Afin d informer au mieux les nouveaux acquéreurs, il conviendrait de mettre en place une communication beaucoup plus large (par la chambre des notaires, par la presse locale, réseau d agences locales ) et ce, afin d informer, au mieux, les copropriétaires sur le montant des charges qu ils devront supporter. Une veille devra également être mise en place afin d éviter l arrivée de bailleurs indélicats. Cette veille doit être effectuée tout au long de la durée du label. - Aide au financement des travaux En outre, une communication devra être faite auprès des copropriétaires concernant les aides individuelles à solliciter en plus des aides au syndicat des copropriétaires (subventions, primes, prêts). Le conseil syndical et le syndic mettront en place une commission spéciale dès les premiers appels de fond travaux afin d identifier les difficultés et de traiter chaque cas en orientant les personnes vers les dispositifs d aide adaptés. 41

61 61 2/ Concernant l amélioration de la gestion et du fonctionnement de la copropriété : - Audit des comptes Un audit des comptes sera prévu à l issue des travaux de raccordement au chauffage urbain, sur le premier exercice comptable bénéficiant du changement de mode de gestion du chauffage. De la même façon, un audit sera réalisé à la suite de la phase de travaux d économies d énergie - Fonctionnement des instances Le conseil syndical devra être mobilisé et accompagné autour de l organisation de commissions spécifiques trimestrielles afin de conforter les démarches entreprises tout au long de la durée du label. Une commission trimestrielle sera mise en place pour le suivi des travaux. - Amélioration de la gestion Il est nécessaire d appuyer la démarche du syndic dans la gestion courante de la copropriété et la logistique à mettre en place au niveau du financement des travaux. Des commissions devront être organisées tout au long de la durée du label sur les sujets suivants : impayés, gestion et travaux. Il est nécessaire pour la copropriété de prévoir son individualisation par rapport à la chaufferie gérée par l OGIF, ce qui entraînera une modification du poste chauffage. La gestion du poste de chauffage nécessitera toute l attention du syndic. => une aide à la gestion pourrait être mobilisée pour éviter une augmentation des honoraires du syndic 3/ Concernant le programme global de travaux visant à la réhabilitation technique et à l insertion urbaine de l ensemble immobilier: Nature des travaux La copropriété souhaite réaliser en premier lieu les travaux suivants : - isolation et étanchéité de la toiture terrasse La copropriété pourra ensuite s engager dans un bouquet de travaux d amélioration incluant : - l isolation par l extérieur des façades - l amélioration de la ventilation - le remplacement des fenêtres d origine et les volets - l isolation des planchers hauts de caves - installation d une chaudière à condensation Idéalement, l ensemble des postes de travaux pourrait être menés simultanément. Montant des travaux - isolation et étanchéité des toitures terrasses TTC - l isolation par l extérieur par l extérieur des façades TTC - l amélioration de la ventilation TTC - le remplacement des fenêtres d origine et les volets TTC - l isolation des planchers hauts de caves TTC - l installation d une chaudière à condensation TTC Total travaux TTC - honoraires diverses TTC Total travaux + honoraires TTC Quote-part moyenne Quote-part moyenne pour 80 logements : TTC Reste à charge estimé avec aides de l appel à projets : TTC Reste à charge estimé avec aides de l appel à projets et complément de l Anah : TTC 42

62 62 Echéancier d exécution La copropriété s engagera dans la première phase de travaux urgents dès La deuxième phase de travaux pourrait démarrer à partir de L objectif pour la copropriété est de réaliser l ensemble des travaux dans la durée du label, soit entre 2014 et Typologie des actions concourant à l amélioration de la performance énergétique : Les programmes de travaux présentés dans le cadre de l appel à projets font systématiquement l objet d un audit énergétique et d un audit technique faisant la synthèse des améliorations envisageables par les copropriétés. Ces audits doivent présenter plusieurs scénarios de réhabilitation avec des objectifs de performances énergétiques définis, correspondant notamment aux objectifs de l ADEME. Un cahier des charges établi par le bureau d études Sénova et par Urbanis a été transmis aux copropriétés afin de les aider à cadrer cette démarche. D autre part, toujours dans le cadre de l appel à projets, le bureau d études Sénova est chargé du contrôle de la qualité des audits thermiques réalisés et des programmes de travaux présentés au niveau des performances thermiques. - Autres leviers concourant à la modération des consommations : L engagement de travaux d amélioration thermique nécessite une évolution de l usage des occupants. Une réunion d information devra être prévue en préparation et à l issue des travaux afin d informer les occupants. Dans la mesure où un audit énergétique a été réalisé, il pourra être envisagé de relever les consommations réelles après travaux afin de vérifier les résultats de performances énergétiques. Appréciation qualitative du porteur de projet sur la faisabilité de l opération La copropriété Les Erables a su lancer les premières études de définition de son projet sans attendre le démarrage de l appel à projets, ce qui prouve sa capacité à élaborer son propre projet. La qualité du projet développé par la copropriété Les Erables porte sur le caractère global de l amélioration du bâtiment. En effet, non seulement le projet est basé sur l amélioration énergétique du bâti, mais il comporte également des volets d amélioration du confort acoustique (nuisance sonore de la voie ferrée proche) et de la salubrité (condensation, humidité). La volonté de la copropriété pour un système indépendant de chauffage va dans le sens de sa responsabilisation au niveau de la maîtrise des charges. Types d aides régionales sollicitées : Label CDSR, dont : - Aides classiques au syndicat Aides aux économies d énergie au syndicat Ces aides de la région devront être complétées par les dispositifs suivants afin de donner les moyens aux copropriétaires de réaliser l ensemble du programme de travaux : - Aide de la ville d Argenteuil selon le règlement de l appel à projets estimées à Complément d aide de l Anah. 43

63 63 Propositions d engagements de la copropriété : Mise en place de commissions thématiques (gestion, impayés, travaux) dans un rythme de 2 par an pour chaque thème. Propositions d engagements de la commune ou de son groupement : Dans le cadre de l appel à projets, la ville d Argenteuil et la Région Ile-de-France se sont engagées, par le biais de la convention du 8 octobre 2012, à accompagner les copropriétés du Val d Argent dans la définition de leur projet d amélioration. La ville d Argenteuil a mis en place une ingénierie dédiée pour accompagner la démarche des copropriétés engagées dans l appel à projet. Une veille active est également exercée par la ville pour repérer et prévenir des difficultés rencontrées par les copropriétés. Un accompagnement renforcé pourra être envisagé pour la copropriété Les Erables si des difficultés spécifiques apparaissent au cours de la mise en œuvre du programme de travaux. La ville met à disposition de la copropriété Renouveau un opérateur pour accompagner la définition et la mise en œuvre du programme de travaux ainsi qu une ingénierie spécifique pour le suivi des travaux d économie d énergie. La ville soutient financièrement les travaux réalisés via deux dispositifs de subvention : Le dispositif d aide aux travaux de sécurisation et résidentialisation des copropriétés qui permet à la copropriété Renouveau de bénéficier d une subvention de 80% du coût des travaux plafonné à 500 par logement pour les travaux votés avant fin Le dispositif d aide aux travaux de l appel à projet qui permet à la copropriété de bénéficier d une subvention de 10% du montant des travaux plafonné à 1500 par logement pour les travaux votés avant fin La copropriété a déjà bénéficié d une subvention de pour la réalisation de travaux de sécurisation des accès extérieurs de la copropriété. La ville d Argenteuil poursuivra la veille active sur les copropriétés engagées dans l appel à projet afin de prévenir et repérer les difficultés qui pourront survenir dans la poursuite de la démarche et la mise en œuvre du programme de travaux. Le lien avec les services sociaux de droit commun sera favorisé et si nécessaire un accompagnement plus conséquent via l intervention d un opérateur spécifique pourra être envisagé afin de réaliser un suivi social des ménages. Un opérateur est missionné jusqu en juin 2015 pour l accompagnement des copropriétés engagées dans la démarche. La ville d Argenteuil et la Région Ile-de-France s engagent à mettre en œuvre les moyens nécessaires pour appuyer l accompagnement des copropriétaires au niveau des subventions individuelles. Un opérateur sera notamment missionné pour mettre en place un dispositif de préfinancement et le montage des dossiers de subvention individuels. Si des difficultés apparaissent, un accompagnement renforcé pourra être envisagé pour la copropriété Les Erables afin d appuyer la copropriété dans l organisation de commission gestion, le suivi et la stratégie de recouvrement des impayés et le suivi des travaux. La ville d Argenteuil a mis en place un dispositif «aide aux travaux de sécurisation et résidentialisation des accès dans les copropriétés» qui permet à la copropriété de bénéficier d une subvention de 80% du montant des travaux plafonné à 500 par logement pour les travaux de sécurisation et résidentialisation de la dalle (travaux votés avant la fin de l année 2014). La copropriété les Erables est éligible au fonds d aide à la gestion de la ville d Argenteuil qui permet à la copropriété de bénéficier d une avance des frais induits par les procédures de recouvrement des impayés pour faciliter la mise en place de ces procédures sans grever la trésorerie de la copropriété. 44

64 64 La copropriété bénéficie également du dispositif de portage mis en place par la ville dans le cas de vente par adjudication. La ville d Argenteuil peut exercer son droit de préemption pour éviter l arrivée de propriétaires indélicats ou insolvables. La ville réalise une veille sur les déclarations d intention d aliéner dans les copropriétés et une information systématique auprès des nouveaux acquéreurs sur les projets en cours de la copropriété. La mise en place d un circuit d information et de sensibilisation en amont grâce à la mobilisation des acteurs de l immobilier pourra être envisagée. Parallèlement, la ville d Argenteuil a mis en place depuis septembre 2013 un plan de formation à destination des copropriétaires de l ensemble de la ville. Une communication spécifique sur les différentes sessions est réalisée dans les copropriétés du Val d Argent. Afin de permettre la faisabilité du programme de travaux dans son ensemble, des aides complémentaires devront être recherchées auprès d autres financeurs pour les copropriétaires les plus modestes. La ville d Argenteuil et la Région Ile-de-France s engagent à mettre en œuvre les moyens nécessaires pour appuyer l accompagnement des copropriétaires au niveau des subventions individuelles. 45

65 65 ANNEXE A LA CONVENTION VALANT PROTOCOLE DE REDRESSEMENT DE LA COPROPRIETE LES ERABLES A ARGENTEUIL (95100) PRECONISATIONS SELON LES THEMATIQUES DETAILLEES DANS LE LABEL ECHEANCE ENGAGEMENTS DE LA COPROPRIETE ENGAGEMENTS DE LA COLLECTIVITE ENGAGEMENTS DE LA REGION ENGAGEMENTS DES AUTRES FINANCEURS INTERVENTIONS TECHNIQUES ET THERMIQUES SUR LE BATI Aides de l appel à projets Label CDSR Aides de l Anah Vote du programme global de travaux Bouquet de travaux d économies d énergie de travaux (avec honor.) à voter en Travaux classiques Economies d énergie travaux de lutte contre la précarité énergétique - Aides de l ADEME ACCOMPAGNEMENT SOCIAL DES MENAGES Accompagnement social organisation des commissions trimestrielles si apparition de difficultés : objectif maintien du niveau des impayés <25% Réalisation d une veille active auprès de la copropriété pour surveiller l apparition de difficultés Le cas échéant mise en place d une ingénierie pour l accompagnement social des ménages : Organisation de commissions sociales pour favoriser le suivi des ménages dans le cadre des dispositifs de droit commun Mise en place d un suivi social dédié pour les ménages en difficulté

66 66 GESTION ET FONCTIONNEMENT Organisation opérationnelle Mise en place d un fonds de provision travaux Tenue d un carnet d entretien Organisation de commissions Accompagnement tout au long du label et réalisation d une veille sur la situation de la copropriété. Si nécessaire mise en place d un opérateur pour un accompagnement renforcé : commissions gestion et impayés ; mise en place et suivi d un dispositif de préfinancement ; montage de dossiers de subvention individuels. - co-financement de l ingénierie ville - continuité de l accompagnement tout au long du label Suivi des dépenses et contrats commissions gestion semestrielles - audit des comptes - objectif d optimisation des charges liées à l énergie Dispositif du fond d aide à la gestion actif jusqu en La reconduction de ce dispositif sera envisagée. Possibilité de mobiliser une aide à la gestion. Possibilité de mobiliser une aide pour la réalisation d audits Lutte contre les impayés Empêcher l arrivée de marchands de sommeil ou de copropriétaires n ayant pas la capacité de se maintenir Suivi des travaux Commissions impayés trimestrielles si apparition de difficultés - objectif aucun débiteur >1000 Communication avec les nouveaux copropriétaires Commissions travaux semestrielles et suivi de chantier Poursuite de la veille sur les DIA : transmission d un courrier d information aux nouveaux acquéreurs. La mise en place d un dispositif d information élargi pourra être envisagée. Eligibilité au dispositif de portage lors de ventes par adjudication. La reconduction de ce dispositif sera étudiée. Mise en place d une ingénierie pour le suivi des travaux d économies d énergie. 47

67 67 LUTTE CONTRE L HABITAT INDIGNE Travaux en parties privatives sensibilisation des copropriétaires aux aides dans le diffus. MESURES D INSERTION SOCIO-URBAINE Sécurisation des accès 2013 Déjà réalisée. MESURES DIVERSES Communication présentation de projet en AG - recherche d un outil de partage du projet Visite du SCHS en cas de signalement. Prise d arrêté le cas échéant. Eligibilité de la copropriété au dispositif ATSC (80% du montant TTC à 500 /lot) La copropriété a déjà bénéficié d une subvention de dans le cadre du dispositif ATSC pour la réalisation de travaux de sécurisation des accès des espaces extérieurs. - documents de présentation de l appel à projets - organisation de réunions publiques Aides en parties privatives - électricité - plomberie/sanitaire - adaptation au handicap - financement de l intervention d un organisme d économie sociale et solidaire. Aides de l Anah dans le diffus - réhabilitation d un logement très dégradé - travaux pour la sécurité et la salubrité - travaux pour l autonomie de la personne Formations plaquettes d accueil pour les nouveaux copropriétaires - animation du plan de formation des copropriétés depuis septembre

68 68 Adresse: résidence Le Renouveau 59, rue d Asq /1 et 2, rue de Ronceveaux Argenteuil. Caractéristiques : Date de construction : 1959 Nombre de lots : La copropriété comporte 98 lots à usage d habitation. Localisation / contexte géographique : Pendant la période de la reconstruction l habitat collectif s est développé dans le Val d Argent Sud. Il s agit dans une première période allant des années 50 aux années 60 de barres de logements à l aspect simple et de taille réduite dans la partie ouest du Val Sud, tandis que la partie est, le long de l avenue Maurice Utrillo, se compose d ensembles plus récents, de taille plus imposante. L habitat collectif du Val Sud est raccordé au tissu pavillonnaire plus ancien. Le parc privé de copropriétés y est plus important que le parc social. En 1958, la ville d Argenteuil décide de restructurer le centre-ville et de créer une ZUP sur le quartier du Val d Argent. Ce quartier est alors subdivisé en deux zones d habitation, le Val Nord et le Val Sud qui se sont développés de part et d autre de la voie ferrée. Description physique sommaire : Parties communes La résidence Le Renouveau est composée de 3 bâtiments sur 2 parcelles séparées de part et d autre de la rue de Ronceveaux. Les espaces extérieurs sont bien entretenus. Les copropriétaires disposent de boxes en extérieur. Ces bâtiments sont particuliers dans leur conception. Ils font partie des types de construction dites «familiales», dans l esprit de ce que recherchait l Abbé Pierre. La copropriété ne dispose pas de système de chauffage commun. Parties privatives La résidence est composée de 98 logements répartis en 3 bâtiments. Les logements sont équipés de systèmes de chauffage individuels (environ 80% gaz et 20% électrique). Répartition PO/PB : 77 % de PO soient 75 copropriétaires 23 % de PB soient 23 copropriétaires Gestion : syndic professionnel Agence Foncia Montrouge 89, RUE Gabriel Péri Argenteuil Date de la dernière assemblée générale ordinaire : avril 2013 Date prévisionnelle de la prochaine assemblée générale ordinaire : mars 2014

69 69 Contexte d intervention: La ville d Argenteuil a lancé début juillet 2012, en partenariat avec la Région Ile-de-France, un appel à projets auprès de 23 copropriétés du Val d Argent, dont la copropriété Le Renouveau. La convention de l appel à projets, signée entre la ville et la Région, s appuie sur un travail d accompagnement des copropriétés du Val d Argent que la ville d Argenteuil a préalablement mis en place à travers différents dispositifs d aides (fond d aide à la gestion, aide aux travaux de sécurisation et de résidentialisation, aide au gardiennage, etc.). L objectif principal de l appel à projets est de rendre les copropriétés motrices de leur projet d amélioration avec une vision à long terme de leur entretien. Il s agit pour chacune d entre elles d élaborer leur plan de patrimoine. La copropriété Le Renouveau a été sensibilisée à l importance de la rénovation énergétique par l action de la ville dès 2011, bien avant le lancement de l appel à projets. Cette copropriété a été choisie par la Ville d Argenteuil pour faire partie de l Appel à projets afin d accompagner la copropriété et de lui permettre de développer un programme de travaux d amélioration ambitieux. Un architecte et un bureau d études thermicien ont été missionnés en 2013 afin de réaliser des études dans le but de développer un projet de rénovation thermique. Ce projet est actuellement défini. L objectif pour cette copropriété est l amélioration du confort par l isolation thermique. Caractéristiques socio-économiques : 1/ Situation des ménages : Le mini diagnostic réalisé par Urbanis en 2012 n a pas révélé de situation particulièrement préoccupante au niveau des propriétaires occupants de la résidence. Néanmoins, le conseil syndical a signalé la présence de nombreux retraités et primo-accédant qui pourraient avoir des difficultés de paiement au niveau des appels de fonds pour les travaux. Au fur et à mesure de l avancement de l opération, des difficultés pourraient apparaître pour ces copropriétaires et rendre nécessaire un accompagnement spécifique pour ces ménages. Une population vieillissante, par nature plus fragile financièrement, occupe une place importante dans cet immeuble d après-guerre. Une population plus jeune de primo-accédants compose une autre part importante des ménages fragiles. Les bailleurs sont minoritaires dans cette copropriété (23%) et aucun d entre eux ne possède plus d un seul lot. - Etat de la mobilisation des copropriétaires pour le redressement de leur copropriété Le conseil syndical avait signifié son adhésion à l appel à projets par un vote en assemblée générale le 22 novembre La copropriété a voté également à cette occasion des budgets lui permettant de lancer les missions de diagnostic technique et d audit énergétique. Une demande de financement des études engagées à cet effet a été déposée à la Région et à la ville d Argenteuil pour une participation totale de 80% du montant des études engagées (50% Région + 30% Ville). - Taux de rotation des ménages Le taux de rotation est de 2% sur les trois dernières années, il est plus faible que la moyenne du quartier, à 3%. 50

70 Le prix moyen de vente au m2 observé sur les trois dernières années est de 2 325, sur un nombre de 6 DIA observées (2 en 2010, 2 en 2011, 2 en 2012). Ce prix est supérieur à la moyenne observée dans le quartier, à Les faibles prix par rapport aux moyennes observées dans d autres secteurs de la ville s expliquent actuellement par un manque global d attractivité du quartier. Néanmoins, la copropriété Le Renouveau bénéficie d une situation plus isolée que les autres copropriétés du secteur, aux abords du quartier pavillonnaire, qui lui permet de mieux valoriser son patrimoine. - Vacance / Suroccupation Le mini diagnostic réalisé par Urbanis fin 2012 dans le cadre de l appel à projets ne révèle pas de problématique particulièrement lourde au niveau de la vacance et de la suroccupation. 2/ Besoins d accompagnement des ménages : Le mini diagnostic réalisé par Urbanis fin 2012 dans le cadre de l appel à projets ne révèle pas de besoin immédiat de mesures d accompagnement à grande échelle pour cette copropriété. Néanmoins, la relative fragilité d une partie des ménages, même si la grande majorité des copropriétaires est à jour du paiement de ses charges, implique une attention particulière pour ne pas les mettre en difficulté avec le financement des travaux. Selon les difficultés qui pourraient apparaître pendant le financement des phases de travaux, une commission de suivi des impayés sera être mise en place afin de contenir l endettement des ménages. Des mesures de préfinancement des aides et de prêts sur les restes à charge devront être étudiées en amont, en prévention de ces difficultés. Pour les copropriétaires les plus modestes, une aide complémentaire individuelle pourra être demandée auprès de l Anah afin de compléter les financements de l appel à projets (Ville d Argenteuil + Région Ile-de-France). L état de dégradation notable des revêtements dans les parties privatives, due au manque de ventilation, devra être traité postérieurement aux travaux d amélioration. Les copropriétaires éligibles pourront alors solliciter des aides individuelles pour les travaux privatifs. 70 Gestion et fonctionnement de la copropriété : Le conseil syndical se réunit toujours en nombre et s implique réellement dans la vie de la copropriété. Le cabinet Foncia gère la copropriété Le Renouveau. Le conseil syndical est composé d un ensemble de membres représentatifs de la copropriété. - Niveau des charges courantes Le niveau des charges de cette copropriété est de 325,50 par trimestre, ce qui relativement peu par rapport à la moyenne observée dans le quartier pour des copropriétés en chauffage individuel (378 ). Ce faible niveau de charge doit être relativisé par les factures énergétiques qui sont individualisées. Les gains à attendre d une opération de rénovation énergétique ne seront pas visibles au niveau de la gestion de la copropriété mais bien au niveau des factures énergétiques individuelles. 51

71 71 - Montant du budget de la copropriété sur 3 ans Le budget annuel en cours est de Le montant des précédents budgets votés s établissait à en 2011 et à en Un dépassement du budget de l ordre de a été constaté sur l exercice Montant des impayés sur 3 ans Le montant des impayés était de fin 2012, représentant 25% du budget annuel de la copropriété. Ce montant d impayés est notamment dû aux appels de fonds concernant les travaux de cage d escalier réalisés en Le montant des dettes fournisseurs s établissait à fin Le taux d impayés atteint le seuil de vigilance dans cette copropriété (25%). Le syndic règle chaque impayé par une négociation avec les copropriétaires concernés et la mise en place d un échéancier. Il est identifié à ce jour 11 débiteurs dont les dettes sont inférieures à Aucun impayé ne dépasse cette somme. - Taux de participation aux assemblées générales Les assemblées générales ordinaires rassemblent peu de copropriétaires mais les pouvoirs ont permis d atteindre le quorum de l article 25 ces trois dernières années. - Fréquence des assemblées générales La copropriété a fonctionné dans un rythme normal d assemblées lors des trois dernières années, avec une assemblée générale ordinaire par an. Caractéristiques techniques Travaux récemment réalisés 2012 : ravalement des cages d escalier et pose de portiques (résidentialisation). Résultats de l audit thermique Consommations énergétiques à l état existant (calcul règlementaire) : Bâtiment A : 249 kwh/m2.an soit l étiquette E Bâtiment B : 246 kwh/m2.an soit l étiquette E Bâtiment C : 250 kwh/m2.an soit l étiquette E 52