E T U D E pré-opérationnelle P I G amélioration de l habitat. Volets 2 et 3 : PROGRAMME d ACTIONS 20 juillet 2012

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1 P A Y S H A U T L A N G U E D O C E T V I G N O B L E S E T U D E pré-opérationnelle P I G amélioration de l habitat Volets 2 et 3 : PROGRAMME d ACTIONS 20 juillet

2 SOMMAIRE Partie 1 : rappel des données de cadrage 1.1 Evolutions socio-démographique et offre de logements 1.2 Le poids du parc ancien et l impact de l OPAH 1.3 Des besoins en réhabilitation qui restent élevés 1.4 Des contraintes qui restent fortes 1.5 Evolution du contexte réglementaire et financier Partie 2 : Les thématiques d actions prioritaires 2.1 L habitat de type insalubre, très dégradé ou indécent 2.2 La précarité énergétique 2.3 L adaptation des logements 2.4 L offre locative Partie 3 : Le programme d actions 3.1 Objectifs quantitatifs 3.2 Priorités d actions qualitatives 3.3 Financements de l opération 3.4 Actions spécifiques périmètre d aménagement 2

3 1. Rappel des données de cadrage 3

4 1.1 Evolutions socio démographique et offre de logements Une croissance démographique importante de la population et des ménages(1,2% /an), liée principalement à l apport migratoire, entrainant le maintien de besoins en offre de logements permanents Une offre globale de logements qui a progressé, permettant de maintenir le taux de résidences principales à 67%, mais avec une part toujours élevée des résidences secondaires (22 %), et un volant de vacance de l ordre de 10 % Un poids encore important du parc ancien et du parc inconfortable (36 %), malgré l accroissement de l offre récente de logements et l impact significatif de l OPAH Une offre ayant bénéficié principalement aux propriétaires occupants (71 %), avec une offre locative qui reste de l ordre de 25 % et ne semble pas globalement excédentaire, compte tenu de la forte réduction des logés gratuits (4 %),et de la nécessité de maintenir une offre alternative à l accession et permettant la mobilité Le maintien d une population de ménages très modestes dans l ensemble disposant d un revenu moyen fiscal nettement inférieur au reste du département et orientant la production de logements prioritairement vers le secteur aidé. 4

5 1.2 Le parc ancien et les logements améliorables l impact de l OPAH Le parc ancien d avant 1949 représentait encore en 2006 : résidences principales soit 49.3% ( RP), pour 22.8% à l échelle du département Si on note une réduction des logements inconfortables par rapport à 1999 (48 % du parc), ils représentent encore 36 % du parc de logements en 2008 : - les logements occupés inconfortables au sens INSEE (pas de chauffage central) sont estimés unités soit 32 % pour résidences principales -les logements très inconfortables sont encore estimés à 960 unités soit 3.45 % (absence SDB/WC) 5

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9 1.2 Impact de l OPAH (au ) Le parc ancien potentiellement réhabilitable avait été estimé à logements en 2006 l OPAH a permis de financer l amélioration de 1083 logements en 4,5 ans (du 07/2007 au 31/12/2011) soit près de 10 % de ce parc dont Propriétaires occupants: 782 logements, 73 % Amélioration : 579 Adaptation : 190 (24 %) Sortie d insalubrité : 10 Mise aux normes logements très dégradés : 2 dont Logements locatifs privés : 301 logements, 27 % Locatifs occupés : 179 Vacants rénovés : 122 dont sortie d insalubrité occupé: 3 Un impact quantitatif très important mais avec la nécessité de renforcer les actions ciblées en direction du parc le plus dégradé 9

10 RAPPEL estimation des potentiels de l OPAH-RR du Pays HLV schéma territorial 10

11 1.3 Des besoins en réhabilitation qui restent élevés - le parc ancien inconfortable au sens INSEE représente encore résidences principales (32% des résidences principales) - le parc encore très inconfortable près de résidences occupées de type très dégradé ou présentant des signes d insalubrité - le maintien d un volant de vacance qui perdure dans le parc ancien le plus dégradé - la permanence de besoins sociaux et très sociaux en termes de ménages mal logés dans des logements non décents ou de type insalubre (20 à 25 plaintes par an) - l existence d une population en situation de précarité énergétique mesurable par le nombre de demandes d aides auprès du FSL énergie de l ordre de 360 ménages par an - des besoins grandissants en terme de maintien à domicile 11

12 1.4 Des contraintes qui restent fortes - la fréquence des interventions en logement occupé souvent indécent, parfois insalubre, fréquemment inadapté ou difficilement accessible, qui nécessiteront des actions renforcées dans le cadre de ce nouveau PIG, - une vacance qui se concentre dans le parc le plus dégradé, nécessitant des investissements lourds, - des prix fonciers et immobiliers à la hausse influés par le marché péri urbain des agglomérations littorales d une part et le marché de la résidence secondaire et des locations saisonnières d autre part, - des capacités d investissement modestes dans l ensemble de la part des propriétaires locaux (occupants ou propriétaires bailleurs), et qui nécessiteront dès lors un dispositif adapté et des aides financières majorées 12

13 Localisation de la dégradation du bâti dans les centre urbains La dégradation se situe principalement en cœur d îlot denses. Des périmètres d aménagement seront à envisager comme à Bédarieux dans les centres bourgs Le dégradation se localise dans les secteurs au parcellaire étroit induisant mauvais éclairement et accessibilité difficile dans les villages et hameaux La dégradation est plutôt diffuse et concerne des maisons de type unifamilial. 13

14 Vacance et dégradation du bâti Ces immeubles ou maisons de village vacants représentent à l échelle des périmètres d étude 7% des tènements immobiliers relevés, soit près de 1050 unités. Le recensement INSEE de 1999 indique qu elle est concentrée à 86% dans le parc de logements d avant Dans les centres urbains elle est concentrée en coeur d îlot mais également en bordure des axes traversants. Dans les centres bourgs de type périurbain, elle concerne plutôt les maisons unifamiliales et les maisons viticoles. Dans les villages et les hameaux, elle est liée à la maison de type unifamiliale de parcellaire étroit (noyau médiéval) mais également à la présence de remises non utilisées. Structure de propriété Deux grands types dominent : La majorité du bâti est de type unifamilial et de type propriétaire occupant. Les immeubles collectifs : ces derniers sont liés à l ancienne activité industrielle et ouvrière. Cette structure a conduit au développement de petites copropriétés (de 4 logements et plus), parfois inorganisées. 14

15 Contraintes liées à la typo morphologie du bâti 1 - La maison unifamiliale en centre village Contraintes de taille d éclairement d accessibilité Potentialités Aménagement en duplex ou triplex, à vocation unifamillale. Potentialités d accession à la propriété ou à but locatif pour couple ou jeune actif. 15

16 Contraintes liées à la typo morphologie du bâti 2 La maison de la plaine viticole Contraintes La longueur importante des immeubles génère des espaces sombres centraux qu il peut être parfois difficile d aménager. La mise aux normes d habitabilité éventuelle des rezde-chaussée reste difficile à réaliser Potentialités Le plateau de l étage représente une surface conséquente permettant l aménagement de grands logements familiaux. Possibilités de division en deux logements pour les immeubles de plus grande surface. 16

17 Contraintes liées à la typo morphologie du bâti 3 - L immeuble de rapport Contraintes Lié à divers types de propriété : Propriété unique ou petite copropriété parfois en désorganisation ayant abouti à des retards d entretien notamment des parties communes. Potentialités Ce type d immeuble représente une réelle opportunité d aménagement. Le coût des travaux sera alors important et sera fonction de la capacité financière du propriétaire unique, pourra représenter un produit pour investisseur, ou nécessitera des actions spécifiques liées à la copropriété. 17

18 Potentialités liées à la typo morphologie du bâti 4 Les bâtiments liés à l activité agricole Contraintes - Difficultés d éclairement en cas de transformation d usage. Nécessité d un traitement de fond de l humidité et reprise des sols. - Couts de travaux élevés Potentialités Les bâtiments agricoles peuvent être de réelles opportunités de créations de logements. Une mise aux normes d habitabilité entraînera une surcoût de travaux par rapport à une réhabilitation (surcoût assimilable coût construction neuve). 18

19 1.5 Evolution du contexte réglementaire et financier La réforme de l ANAH en 2011 : - un «durcissement» des conditions d éligibilité pour les propriétaires bailleurs réservant des aides financières uniquement au logement très dégradé et dans une moindre mesure au logement moyennement dégradé, - des aides de l ANAH réduites pour le conventionnement social, réservées prioritairement au secteur du marché tendu «littoral» et défavorisant les zones rurales, compensées en partie par les aides du Département et de la Région, - des aides globalement plus favorables aux propriétaires occupants avec néanmoins des priorités d octroi concernant : l habitat très dégradé, l amélioration de la performance énergétique, et l adaptation du logement mais visant uniquement des personnes en perte d autonomie effective. L impact prévisible pour un nouveau PIG par rapport à l OPAH précédente: - un financement rendu plus difficile des opérations locatives concernant l habitat très dégradé, et à loyer conventionné - une réduction d une façon générale des travaux d amélioration «simples», bien utiles, mais ne répondant pas suffisamment aux exigences des nouveaux critères d éligibilité des travaux - la nécessité d actions renforcées visant la réduction de l habitat insalubre, très dégradé, et d amélioration de la performance énergétique par rapport à l OPAH précédente 19

20 Partie 2 : Les thématiques d actions prioritaires 20

21 Thème 1 : l habitat insalubre, très dégradé ou indécent Les chiffres clefs : - Logements occupés inconfortables au sens INSEE (pas de chauffage central) estimés unités soit 32 % pour résidences principales (2008) - Logements très inconfortables estimés encore à 960 unités soit 3.45 % (manque SDB/WC) - Nombre de plaintes locataires pour logement non décent reçues par le dispositif CAF/Conseil Général entre 2009 et 2011 : 55 plaintes soit près de 20/an - l impact de l OPAH : nombre de ménages ayant fait l objet d une aide pour travaux de sortie d insalubrité : 13 logements (dont 10 PO et 3 locatifs) Les actions prioritaires à mettre en oeuvre : - propriétaires occupants : renforcer les mesures d aides financières, d accompagnement et de solvabilisation pour la réalisation de travaux, - secteur locatif privé : inciter les bailleurs à mettre aux normes leurs logements et mieux mobiliser les dispositifs existants : action départementale de lutte contre l habitat indécent, saisine de l ARS en matière d insalubrité, ou des communes (RSD) pour la mise en œuvre de mesures coercitives le cas échéant, - Instaurer des périmètres d aménagement pour des secteurs d ilôts urbains cumulant des contraintes foncières et de bâti très dégradé et nécessitant des opérations sous maitrise d ouvrage publique se substituant aux propriétaires défaillants. 21

22 Thème 2 : la précarité énergétique Les chiffres clefs : - Nombre des résidences principales équipées avec un chauffage tout électrique: soit 38 %. - Nombre de demandes d aides FSL pour impayés énergie ( 2011) : 364 ménages (1,3 %) - Nombre de ménages suivis dans le cadre de l action FATMEE: 15 - Demandes d information auprès du Point Info Energie : 250 ménages/an, dont 80 % de propriétaires occupants - impact de l OPAH : logements ayant fait l objet de travaux d économie d énergie en 2011: 79 (dont 13 primes FART), pour ces dossiers 48% utilisent le fioul, 32 % le bois, 28% l électricité et 4% le gaz. Les actions prioritaires à mettre en oeuvre : - mettre en œuvre un meilleur repérage des ménages en situation de précarité énergétique et une communication spécifique afin de développer un programme à l échelle du territoire - développer le conseil préalable en performance énergétique et renforcer les réseaux des artisans qualifiés - propriétaires occupants : mobiliser les aides renforcées de l ANAH pour les travaux d amélioration de la performance énergétique avec la recherche de cofinancements (Collectivités locales, fournisseurs énergie, prêts sociaux) afin de mieux solvabiliser et préfinancer les travaux - secteur locatif : n est plus aidé par l ANAH pour ce type de travaux. Nécessité de mobiliser des outils complémentaires comme le FATMEE pour aider les locataires les plus en difficultés. 22

23 Thème 3 : l adaptation des logements Les chiffres clefs : Le taux des personnes de plus de 60 ans est de 31.2% dans le PHLV (Hérault : 24 %) - Taux des personnes âgées entre 60 et 74 ans est de 18,20 % (Hérault : 14.7 %) - Taux de population des plus de 75 ans est de 13% (Hérault : 4.63 %) - Impact de l OPAH : les travaux d adaptation du logement ont concerné 190 ménages (17% des logements réhabilités) Les actions prioritaires à mettre en oeuvre : - Informer les personnes âgées sur les possibilités du maintien à domicile lorsque cela est possible et renforcer la coordination avec les services évaluateurs afin de mieux cibler les demandes prioritaires (CARSAT, MSA, UTAG) - mettre en oeuvre un diagnostic adaptation à domicile et développer des réseaux d artisans qualifiés - renforcer les dispositifs d aide et le préfinancement des travaux envers les situations prioritaires - développer des offres alternatives lorsque le maintien à domicile n est plus possible ou envisageable, notamment en raison de contraintes techniques d adaptation ou de proximité des services : maisons familles d accueil, maisons de services, dans le cadre d un «schéma gérontologique du territoire?» qui serait à décliner 23

24 Thème 4 : l OFFRE LOCATIVE Les chiffres clefs : - Le parc locatif progresse (en 2008) de unités, mais ne représente que 25 % de l offre totale de logements du Pays, et on note une forte réduction du parc des logés gratuits jouant souvent un rôle locatif - Le parc privé représente encore 87 % de l offre, -Le parc HLM, en progression, représente un parc de 887 logements. La demande exprimée reste significative : 3 candidats pour 1 logement HLM disponible - Le patrimoine communal à usage locatif représente un parc de 300 logements, dont 35 logements vacants à rénover L offre ne semble donc pas globalement excédentaire à l échelle du Pays, mais indique plutôt des besoins d adaptation de l offre à la demande selon les bassins d habitat : - logement privé dégradé non louable en l état, inadapté en taille (petits logements) ou en prix, entrainant de la vacance locative - groupes HLM présentant de manière très localisée des signes de vacance ou de rotation L impact de l OPAH : celle-ci a bénéficié à 73 % aux propriétaires occupants, mais 122 vacants à destination locative ont été réhabilités principalement selon des loyers conventionnés sociaux. 24

25 Thème 4 : l OFFRE LOCATIVE Les actions prioritaires à mettre en œuvre : - mieux connaitre les sous marchés locaux locatifs du logement et le rapport offre/demande, très différencié selon les bassins d habitat : réalisation d une enquête annuelle auprès des professionnels de l immobilier, des communes, des opérateurs HLM, - maintenir un volant de réhabilitation du parc privé vacant à vocation locative en calibrant le produit proposé aux propriétaires bailleurs correspondant à la demande locale : taille, type de loyer, localisation, - augmenter le nombre de mise aux normes de décence de logements locatifs occupés, en lien avec la thématique n 1, en mobilisant les aides de l ANAH, du Département et de la Région lorsque cela est possible (loyer pratiqué proche du loyer conventionné ) afin d encourager ce type de travaux, - recourir le cas échéant à la mise en œuvre de mesures coercitives en matière de santé-sécurité pour le parc très dégradé occupé : saisine de l ARS en cas d insalubrité avérée mobilisation des Maires pour un «rappel à l ordre» des propriétaires en cas d infraction caractérisée au RSD - maintenir un volant minimum de réhabilitation du patrimoine communal à destination locative 25

26 Partie 3 : programme d actions 26

27 3.1 Les objectifs quantitatifs Ils sont fixés à 365 logements minimum, compte tenu des exigences de la programmation départementale et des crédits affectables, répartis comme suit : 330 logements éligibles aux aides de l ANAH logements occupés par leur propriétaire (75%) - 80 logements locatifs appartenant à des bailleurs privés faisant l objet de loyers conventionnés après travaux (25 %) et 35 logements communaux à réhabiliter 27

28 3.2 Des priorités d interventions ciblées L habitat indigne de type insalubre : 30 logements (9 %) - 20 logements propriétaires occupants - 10 logements locatifs occupés L habitat très dégradé : 40 logements (12 %) - 15 logements propriétaires occupants - 25 logements locatifs L habitat dégradé : 45 logements à destination locative, à dominante vacant (14 %) L amélioration de la performance énergétique : 185 logements (56 %) à usage de propriétaires occupants L adaptation du logement aux personnes dépendantes : 30 logements (9%) 28

29 3.3 Financements de l opération Un cout total d opération de pour de subventions réservées soit un taux d aide global de 39 % de travaux privés pour de subventions soit un taux d aide moyen de 32 % de budget d ingénierie subventions au suivi animation :

30 3.4 Des actions d accompagnement spécifiques Volet foncier et définition de périmètres d aménagement Descriptif du dispositif Le diagnostic a repéré la présence d îlots très dégradés cumulant des contraintes foncières, de trame bâti, d immeubles en situation de péril ou d insalubrité aggravée qui nécessiteront des interventions publiques renforcées par l instauration de périmètres d aménagement et de restructuration urbaine (par opposition au traitement à l immeuble). Ces quartiers nécessitent la programmation d études de faisabilité puis préopérationnelle en vue d instaurer un ou des périmètres de RHI/THIRORI. Cette programmation permettrait d obtenir une enveloppe supplémentaire de crédits d aide à la pierre dédiées à ce type d opération Objectifs : Il est fixé la réalisation d une étude de faisabilité et pré-opérationnelle concernant le périmètre du quartier St Louis situé dans le centre ancien de la commune de Bédarieux (selon le périmètre annexé). 30

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33 ANNEXES : étude de cas 33

34 Thème 1 : l habitat insalubre, indécent ou très dégradé propriétaire occupant en sortie d INSALUBRITE Couple retraités, disposant d un revenu mensuel de /mois (plafond «social») Maison de village de type R+1, logement de 73 m2, de type insalubre (note 0.48), assez énergivore (classe E) Montant des travaux : soit 750 /m2, dont travaux d amélioration de la performance énergétique (plafond maximum subventionnable : 1000 /m2) Les Financements mobilisables : - ANAH taux maximum (50 %) : Prime FART majorée : (dont 500 du Département) - Département (15%) : Aide sociale Caisse de Retraite (maximum) : Total aides : soit 72% de prise en charge Reste à charge : , finançable par un prêt social SACICAP sans intérêt sur 10 ans, avec une mensualité de 128, éligible à une allocation logement de 28 soit un reste à charge de 100 /mois environ pour un taux d effort < 10 % des revenus Facteurs de faisabilité : un taux de prise en charge très élevé pour ce type de travaux, levant les blocages financiers, mais reposant sur une prime FART majorée, une aide sociale complémentaire significative de la Caisse de Retraite, ainsi qu un prêt social compte tenu des préfinancements importants Facteurs de contraintes : - persuader le ménage d engager des travaux assez importants et perturbants et assurer un accompagnement social - préfinancement et prêt social indispensable; financeurs multiples complexifiant le montage et les délais cumulés - contrôle de travaux qui peuvent devenir complexes en milieu occupé - solution d hébergement provisoire à trouver selon les cas 34

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38 Thème 1 : l habitat insalubre, indécent ou très dégradé logement LOCATIF mise aux normes de DECENCE Maison viticole comprenant un logement locatif occupé de 70 m2 nécessitant des travaux de mise aux normes suite à plainte du locataire et réalisation d une expertise décence contradictoire. Suite à suspension du 1/3 payant par la CAF, le propriétaire souhaitant sortir de cette situation a accepté d engager des travaux. Le loyer pratiqué est modeste : 350 /mois (4.9 /m2) et légèrement inférieur au loyer social ANAH (5.12 ). Le propriétaire peut conventionner son logement 9 ans sans perte de loyer après travaux (loyer de 368, soit une hausse de 5 %) Montant des travaux : (électricité, chauffage, étanchéité diverses) soit 94 /m2.priorité aux travaux de santé sécurité pour rendre le logement conforme. Pas de travaux d amélioration énergétique (les bailleurs privés n étant pas éligible à des aides ) Les financements mobilisables : opération subventionnable à 80 % Reste à charge : 2 700, le bailleur pourra le déduire du revenu locatif au titre des charges réelles, de plus il pourra bénéficier de la déduction forfaitaire majorée pour loyer social (taux de 60 %) Facteurs de faisabilité : - La reconnaissance par l ANAH de la procédure de mise en demeure par la CAF, ou au titre du RSD - Un taux d aide significatif grâce à la majoration du Département, et l aide de la Région, malgré des travaux «limités», ainsi que des avantages fiscaux non négligeables Facteurs de contraintes : - médiation locataire/propriétaire bailleur nécessaire - loyer avant travaux qui ne doit pas excéder le loyer conventionné ANAH, sinon travaux sans subventions - pas d aide à l amélioration de l isolation thermique pour le locatif. 38

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40 LE PROJET : Descriptions des travaux : Réfection des fuites en toiture Reprise des revêtements muraux, sol et plafond Mise aux normes de l installation électrique Reprise partielle de la plomberie Remplacement d une menuiserie par une fenêtre PVC double vitrage. Pose d un chauffage électrique rayonnant Coût global des travaux TTC soit 153 TTC /m² de la S. Hab. ANALYSE DE FAISABILITE FINANCIERE Coût d opération Travaux de mise aux normes Frais de maitrise d oeuvre Montant HT Montant TTC Coût TTC / m² de la surf. habitable Total /m Calcul des subventions ANAH 25% pour travaux de mise en décence Département majoration pour sortie de décence 2000 Département réduction de loyer 3500 Région TOTAL soit (113%) Ecrêtement 80% Plan de financement Total des subventions 8000 Reste à charge Déduction fiscale des revenus du foncier 60% Loyer conventionné 360 (5.15 /m²) Loyer actuel pratiqué par le bailleur : 350 euros 40

41 Thème 2 : la précarité énergétique 2.1 propriétaire occupant cas n 1 Famille avec 1 enfant, disposant d un revenu très modeste de /mois (plafond «très social») Maison de village de type R+1, logement de 90 m2, en assez bon état général mais énergivore (classe F); La maison, peu isolée bien que mitoyenne en partie, dispose d une chaudière fioul, mais le ménage restreint le chauffage compte tenu des charges Le cout annuel des charges est de euros (180 /mois) soit près de 15 % des revenus Descriptif des travaux : Isolation thermique de la toiture et du mur pignon non mitoyen, remplacement de menuiseries, Gain énergétique : passage en classe D, gain de 46 % Cout des charges : /an (95 /mois) soit 48%, le taux d effort est ramené à 8 % Cout des travaux : soit 117 /m2, Les financements mobilisables : - ANAH taux maximum (35%) : Prime FART majorée : (dont 500 du Département) - Département (10%) : Total subventions : soit 66 % de prise en charge Reste à charge : 3 765, finançable par un prêt social SACICAP sans intérêt sur 10 ans, avec une mensualité de 32, non éligible à une allocation logement. Compte tenu d un cout de charges ramené à 95 /mois le taux d effort global sera de 127 /mois soit 10 % des revenus. Facteurs de faisabilité : - un taux de prise en charge à hauteur de 66 % levant l obstacle financier mais reposant sur une prime FART majorée, un ratio taille du logement/ taux d occupation favorable Facteurs de contraintes : - préfinancement et prêt social nécessaire pour atteindre objectif de 10 % de taux d effort maximum. 41

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45 Thème 2 : la précarité énergétique 2.2 propriétaire occupant retraité cas n 2 Personne retraitée, âgée de 67 ans, disposant d un revenu très modeste de 766 /mois (plafond «très social») Maison de village de type R+2, logement de 130 m2, en assez bon état général mais très énergivore (classe G); Afin de compenser une sous occupation, monsieur ne chauffe que le 1er étage (séjour, cuisine) et 1 chambre au 2é étage La maison, peu isolée bien que mitoyenne en partie, dispose d un chauffage à bois et de l électrique en appoint Le cout annuel des charges est de euros soit près de 30 % des revenus Descriptif des travaux : Isolation thermique (et réfection de la toiture nécessaire), isolation sous face plancher sur vide du RDC, remplacement de menuiseries, ventilation contrôlée hygro-réglable Gain énergétique : passage en classe E, gain de 50 % Cout des charges : /an (116 /mois) soit 48%, le taux d effort est ramené à 15 % Cout des travaux : soit 221 /m2, Les financements mobilisables : - ANAH taux maximum (35%) : Prime FART majorée : (dont 500 du Département) - Département (10%) : Aide sociale Caisse de Retraite CARSAT (maximum) : Total subventions : soit 50 % de prise en charge Reste à charge : , finançable par un prêt social SACICAP sans intérêt sur 10 ans, avec une mensualité de 124, éligible à une allocation logement de 65 soit un reste à charge de 59 /mois.compte tenu d un cout de charges ramené à 106 /mois le taux d effort global sera de 165 /mois soit environ 20 % des revenus. Facteurs de faisabilité : un taux de prise en charge à hauteur de 50% mais reposant sur une prime FART majorée, une aide sociale complémentaire significative de la Caisse de Retraite, ainsi qu un prêt social compte tenu du reste à charge Facteurs de contraintes : - cas de sous occupation du logement, assez courant, limitant l impact des économies d énergie - préfinancement et prêt social indispensable 45

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49 Thème 3 : l adaptation des logements 3.1 propriétaire occupant n 1 logement accessible Couple retraités, disposant d un revenu mensuel très modeste de /mois (plafond «très social»), âgés de 80 ans et souhaitant rester à domicile. Le GIR du ménage a été évalué à 4, indiquant un degré de dépendance moyen Maison de village, sur 2 niveaux, assez spacieuse, logement de 110 m2, permettant un aménagement en RDC d une SDB adaptée et facile d accès (en remplacement d une petite salle d eau à l étage) Montant des travaux : soit (78 /m2) Les Financements mobilisables : - ANAH taux maximum (50 %) : Département (10%) : Aide sociale Caisse de Retraite (CARSAT) : 0, le ménage étant bénéficiaire de l APA Total subventions : soit 57 % de prise en charge Reste à charge : 3 854, finançable par un prêt social SACICAP sans intérêt sur 3 ans, avec une mensualité de 107, éligible à une allocation logement de 42 soit un reste à charge de 65 /mois environ pour un taux d effort < 10 % des revenus Facteurs de faisabilité : - possibilité d un aménagement durable au RDC compte tenu de la configuration du logement Facteurs de contraintes : - persuader le ménage d engager des travaux assez importants et perturbants - pas d aide de la caisse de retraite, avec un reste à charge assez important (malgré la majoration du Département) compte tenu de la modestie des ressources - nécessiter de recourir à prêt social 49

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53 Thème 3 : l adaptation des logements 3.2 propriétaire occupant n 2 logement peu accessible Couple retraités, disposant d un revenu mensuel modeste de /mois (plafond «social»), âgés de 65 ans et souhaitant rester à domicile. Le GIR du ménage a été évalué à 4, indiquant un degré de dépendance moyen Maison étroite, de type R+ 2, escalier raide depuis RDC non habitable pour accéder au logement en duplex de 90 m2; Le projet d adaptation nécessitera - d une part d installer un monte escalier pour accéder à la partie habitable et la rendre accessible - d autre part adapté à minima la salle d eau existante à l étage de vie Montant des travaux : (112 /m2), surcout induit par le monte escalier électrique Les Financements mobilisables : - ANAH taux maximum (50 %) : Département (10%) : Aide sociale Caisse de Retraite (CARSAT) : 0, le ménage étant bénéficiaire de l APA Total subventions : soit 56 % de prise en charge Reste à charge : 4 465, finançable par un prêt social SACICAP sans intérêt sur 3 ans, avec une mensualité de 124. Le ménage n est pas éligible à une AL, toutefois le reste à charge mensuel entrainera un taux d effort limité à 10 % des revenus Facteurs de faisabilité : - Ménage motivé, relativement peu âgé, permettant d envisager un amortissement dans le temps de l investissement pour rendre le logement plus accessible Facteurs de contraintes : - bâti très contraint, surcout d équipement, accessibilité minimale - pas d aide de la caisse de retraite, avec un reste à charge assez important (malgré la majoration du Département), nécessitant de recourir à un prêt social complémentaire 53

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57 Thème 4 : l OFFRE LOCATIVE 4.1 logement très dégradé hypothèse 1 Maison de centre ville vacante et très dégradée (indice de dégradation de 0.76) de type R+1, très énergivore (classe G) Le projet : rénovation lourde d un logement T3 en duplex de 60 m2, avec une partie garage en RDC Montant des travaux : , soit du m2/sh NB : le projet inclue également des travaux de performance énergétique afin d atteindre au moins la classe E, n ouvrant pas droit à subvention majorée mais permettant d être éligible à un éco-prêt (sans intérêt) afin d améliorer le financement de l opération Les financements mobilisables : Total subventions : soit 35 % Apport personnel 10 % minimum : Eco prêt taux 0%, 10 ans : (cout bouquet de travaux) Prêt hypothécaire 4,5% sur 20 ans : Total cout mensuel des prêts : Loyer conventionné brut : 343 /mois (5,34 /m2/sh + loyer annexe garage RDC de 31 ) Loyer net après abattement pour frais divers de gestion (- 10 %) : 308 Bilan d exploitation pour le bailleur : résultat net = 0, après déduction des charges Facteurs de faisabilité : - Faisabilité difficile pour ce type d habitat très dégradé avec des couts supérieurs au plafond Anah ( /m2), si l on prend en compte la notion de revenu d appoint recherché par la majorité des petits bailleurs traditionnels à faible revenus fonciers (avantages fiscaux compensatoires sans effet) - Toutefois la remise à flot d un patrimoine pourra constituer une motivation selon les propriétaires 57