Rapport pour la commission permanente du conseil régional OCTOBRE 2013

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1 CP Rapport pour la commission permanente du conseil régional OCTOBRE 2013 Présenté par Jean-Paul Huchon Président du conseil régional d'ile-de-france LUTTE CONTRE LA PRECARITE ENERGETIQUE ET SOCIALE CINQUIEME AFFECTATION POUR 2013

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3 24/09/13 08:09:00 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 3 RAPPORT N CP Chapitre budgétaire : 905 «Aménagement des territoires» Code fonctionnel : 54 «Habitat Logement» Programme : HP (154008) «Lutte contre la précarité énergétique» Action : «Lutte contre la précarité énergétique» Sommaire EXPOSE DES MOTIFS... 4 ANNEXE AU RAPPORT N PROJET DE DELIBERATION ANNEXE A LA DELIBERATION N ANNEXE A LA DELIBERATION N

4 24/09/13 08:09:00 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 4 RAPPORT N CP EXPOSE DES MOTIFS Le présent rapport propose, d une part, d agréer et de financer 8 projets de rénovation thermique intéressant une copropriété de la ville d Athis-Mons, une copropriété de la ville de Nanterre et 5 copropriétés de la ville d Argenteuil ainsi qu une copropriété de la ville de Sevran (agrément dans le cadre du label accordé par délibération n CP du 21 novembre 2012) et, d autre part, d attribuer 7 subventions à des opérations de réhabilitation thermique dans le parc locatif social pour une affectation totale de ,78 d autorisations de programme prélevées sur le chapitre 905 «Aménagement des territoires» - sous fonction 54 «Habitat Logement» - programme HP (154008) «Lutte contre la précarité énergétique», action «Lutte contre la précarité énergétique» du budget Ces opérations relèvent de l intervention régionale en faveur de la lutte contre la précarité énergétique et sociale votée par délibération CR du 10 février 2011 modifiée relative à l action régionale en faveur du logement. Parmi les opérations proposées, les 7 programmes permettent la rénovation thermique de logements concernant le parc locatif social et les 8 opérations concernant le parc privé portent sur 552 logements. Ces opérations vous sont présentées dans les fiches projet annexées à la délibération. Je vous prie de bien vouloir en délibérer. Le président du conseil régional d Ile-de-France JEAN-PAUL HUCHON

5 24/09/13 08:09:00 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 5 RAPPORT N CP ANNEXE AU RAPPORT N 1 Agréments proposés en faveur de sept copropriétés

6 24/09/13 08:09:00 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 6 RAPPORT N CP Adresse : Résidence de la Ferme - 19, rue Geneviève Anthonioz de Gaulle Athis- Mons Caractéristiques : Date de construction : 1961 Nombre de lots : 63 Localisation / contexte géographique : Il s agit d une copropriété située près du centre ancien du quartier Mons de la commune d Athis-Mons. La parcelle OE 336 est bordée de la rue Antoine-Jean-Baptiste Renoux, la rue de Châtillon et de la rue Geneviève Anthonioz de Gaulle. Description physique sommaire : La copropriété est composée de 3 immeubles non alignés sur rues: un comportant 4 escaliers (bâtiment A), et deux comportant 2 escaliers chacun (bâtiment B et C). Chaque escalier dessert 8 logements. Ces immeubles de 4 niveaux possèdent des sous-sols où se trouvent des caves ainsi que la chaufferie équipée d une chaudière au fioul. La parcelle clôturée est aussi occupée par des emplacements de parkings en surface, des jardins et une zone d évacuation des déchets. Les façades sont en panneaux de béton préfabriqués avec finition lavée. Les toitures terrasses ne sont pas accessibles. Répartition PO/PB : sur 63 copropriétaires, 36 sont occupants et 27 sont des propriétaires bailleurs. Gestion : Syndic bénévole : depuis 2009 deux copropriétaires occupants en alternance (M. DARFEUILLE et M. KADDOUR) assisté d un comptable (M. BURGUET) Date de la dernière assemblée générale ordinaire : en mai 2013 Contexte opérationnel et caractéristiques sociales: Contexte opérationnel : Cette copropriété a été repérée par l observatoire des copropriétés de la DDT91 comme étant fragile : classée en catégorie «fort risque» en 2009 et L OPAH copropriétés dégradées de la communauté d agglomération des Portes de l Essonne lancée en septembre 2008 est l occasion d aider la copropriété à se redresser. La copropriété a déjà obtenu la notification d attribution des aides de l Anah dans le cadre de son programme d aide au redressement des copropriétés en difficulté. Caractéristiques sociales (situation des ménages, besoins d accompagnement) : 1/ Situation des ménages : La copropriété compte 57% de propriétaires occupants (36) pour 42% de PB (27). Des ménages de petite taille : la taille des ménages varie de 1 à 4 personnes. L ancienneté moyenne dans le logement est de 15 ans avec 30% des PO rencontrés installés depuis moins de 5 ans dans la résidence. 2/3 des PO sont éligibles aux aides de l Anah. Plafonds Effectif % PO très modestes 1 3 % PO modestes % PO plafonds majorés % PO hors plafonds 9 30 % Total % Non communiqué 6 Des propriétaires informés et mobilisés quant au projet de travaux.

7 24/09/13 08:09:00 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 7 RAPPORT N CP Parmi les propriétaires bailleurs ayant communiqué les taux de loyer pratiqués, la quittance moyenne des locataires s élève à 762,50 charges comprises (725 pour les T3 et 800 pour les T4): - 6 loyers se situent sous le plafond de loyer intermédiaire, variant de 9,71 /m² HC à 11, 58 /m² HC; - 2 au niveau du loyer social (9,06 /m² et 9,42 /m²); - 1 au niveau du loyer très social (7,87 /m²); - un propriétaire loue le logement à sa mère avec un bail à titre gratuit, à l exception des charges. 2/ Besoins d accompagnement des ménages : Nécessité de la mise en place d un accompagnement spécifique pour : - 5 PO de plus de 70 ans, - une personne sous tutelle. 3/ Gestion et fonctionnement : Nomination d un administrateur judiciaire en 2006, suivie d une instabilité de syndics professionnels. Depuis 2009, 2 propriétaires occupants assurent la fonction de syndic bénévole. Mais, en raison de leur manque de professionnalisme la gestion courante est mal assurée, malgré l assistance d un comptable et d un avocat (les résolutions sont souvent rejetées en assemblée générale car mal libellées). L accompagnement de la copropriété via un syndic professionnel est une priorité dans les attentes des copropriétaires et dans les préconisations de l opérateur. Budget sur 3 ans : avant 2009, le budget prévisionnel était de avec des dépassements en fin d exercice. En 2009, il est passé à (pour des dépenses de ) et est revenu à en Impayés sur 3 ans : 2008 : , : , : , 20 Niveau élevé des charges annuelles : 1500 Procédures contentieuses : 11 procédures potentielles en recouvrement des charges travaux (mise en demeure et poursuites judiciaires) 2 litiges avec des extérieurs (problèmes de voisinage) 1 litige avec un fournisseur datant de l ancien syndic professionnel. Participation aux assemblées générales : 2008 : 29, 98 % avec 62, 94 % des tantièmes 2009 : 38 % avec 73, 98 % des tantièmes 2010 : 31 % avec 68, 48 % des tantièmes Programme de travaux envisagé : Vue la fragilité sociale de plus d un tiers des ménages, le mode de chauffage utilisé (chaudière classique au fuel), les caractéristiques énergivores de ce type de bâti des années 1960 et la tendance à l augmentation du coût de l énergie, cette copropriété, contrainte d augmenter fortement ses charges, risque de basculer vers une situation d importants impayés. Cela entrainerait à long terme l impossibilité de paiement du fuel et une coupure du chauffage collectif. Afin de prévenir cette situation de précarité énergétique, il est primordial que la copropriété réalise des travaux d isolation afin d améliorer les performances thermiques du bâtiment.

8 24/09/13 08:09:00 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 8 RAPPORT N CP Programme global de travaux visant à la réhabilitation des parties communes voté ou à voter par l assemblée générale : Travaux préconisés : Ravalement des façades + ITE Réfection de l étanchéité de la toiture terrasse + isolation révision du système électrique. Fourniture et pose d une VMC Changement de chaudière : implantation d une double chaudière gaz à condensation. Fourniture et pose de portes formant sas thermiques et sécurisés Les copropriétaires ont opté pour la réalisation : -de l isolation thermique des façades par l extérieur -de l isolation thermique de la toiture avec réfection de l étanchéité Révision du système électrique. -la pose d une VMC collective avec bouches d entrée d air hygroréglables B -la pose de portes formant sas thermiques et sécurisés Le changement de la chaudière et la révision du système électrique ont été écartés du projet lors du vote en assemblée générale en raison d un manque de moyens. Ces travaux seront programmés dans une seconde phase. Date de l assemblée générale concernée : 23 janvier 2012 Postes de travaux et d ingénierie connexes concernés par la demande de prise en charge au titre du dispositif de lutte contre la précarité énergétique et sociale : Travaux : isolation thermique des façades par l extérieur, isolation thermique et étanchéité de la toiture, révision du système électrique, pose d une VMC collective, pose de portes de halls formant sas thermique. Maîtrise d œuvre : PMP Architectures, SARL Bureau d étude thermique et ingénierie : MBE (Marc Balanger Etudes) (compris dans le contrat de maîtrise d œuvre) Sécurité et protection de la santé : ARC 77 Montant des travaux et de l ingénierie connexe à prendre en charge au titre du dispositif de lutte contre la précarité énergétique et sociale ,62 uros HT, soit ,36 uros TTC Quote-part moyenne : ,95 uros HT, soit ,24 uros TTC par lot. Date prévisionnelle de démarrage des travaux : dès réception des notifications d attribution des aides de tous les financeurs. Eléments de méthodologie : Résultat de l audit thermique avant intervention : 333 kwhep/m²/an (étiquette F) Préconisations thermiques, cibles recherchées, justification du scenario retenu : La copropriété a décidé de réaliser le programme de travaux préconisé, sans le poste «changement de chaudière» car le coût des travaux aurait été trop élevé pour les capacités financières des copropriétaires. L objectif étant de redresser la copropriété et non de la fragiliser, les copropriétaires souhaitent changer de chaudière dans une seconde phase de travaux. Les travaux finalement votés par la copropriété permettent aux trois bâtiments d atteindre le milieu de l étiquette D (208 kwhep/m²/an), soit une amélioration énergétique de près de 38%.

9 24/09/13 08:09:00 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 9 RAPPORT N CP Typologie des actions concourant à l amélioration de la performance énergétique : Durant les travaux, la présence d un maître d œuvre qualifié garantit le bon déroulement des travaux. Puis en fin de chantier, ce même maître d œuvre réalisera sa mission de réception et l architecte de l équipe de l OPAH fera une visite de fin de travaux afin de pouvoir attester leur bonne exécution auprès des différents financeurs. Ingénierie de l OPAH : groupement AUFJ/HER (Architecture Urbanisme Fiumani & Jacquemot / Habitat Etudes Recherche) Maîtrise d œuvre : PMP Architectures, SARL (Cf. Contrat de maîtrise d œuvre joint) Bureau d études thermiques : MBE (Marc Balanger Etudes) (Cf. Etude thermique jointe) Autres leviers concourant à la modération des consommations : Un accompagnement par l équipe de suivi-animation de l OPAH est prévu pour poursuivre la sensibilisation de la copropriété sur l intérêt du changement de la chaudière et sur les bons usages à adopter une fois les travaux achevés. Réalisation d un audit de performances énergétiques un an après les travaux. Aides sollicitées auprès de la Région et sur les autres dispositifs d accompagnement parallèlement mobilisés («habiter mieux», eco-ptz, crédit d impôts etc ) : Aides de l ANAH : aides au syndicat Aides du programme Habiter Mieux Aides de la communauté d agglomération Les Portes de l Essonne Aides de la ville d Athis-Mons Aide de la Région dans le cadre du dispositif de lutte contre la précarité énergétique et sociale Préfinancement des aides publiques et prêt travaux avec le Crédit Foncier Il est proposé d accorder l agrément «lutte contre la précarité énergétique et sociale» permettant l accès à l aide aux travaux d amélioration des performances thermiques et énergétiques pour le syndicat des copropriétaires.

10 24/09/13 08:09:00 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 10 RAPPORT N CP Adresse : 1-11 allée de Provence Nanterre Caractéristiques : Date de construction : 1957 Nombre de lots : Le nombre de logements initial est de 109. L immeuble est situé au coeur d un périmètre de requalification ANRU, une forte valorisation du quartier dans les années à venir est donc à prévoir. Dans ce contexte, l immeuble fait l objet d un projet de démolition d une des cages d escalier (n 1) en 2013 ce qui réduira le nombre de logements à 95. Localisation / contexte géographique : L immeuble est situé dans le quartier de la cité universitaire de Nanterre. L inscription du quartier dans le périmètre ANRU incite les copropriétaires à préparer la rénovation de leur immeuble. Description physique sommaire : L immeuble est composé d un bâtiment qui compte 109 logements. L immeuble présente un fort potentiel d amélioration thermique. En effet, l absence d isolation des façades entraîne une forte surconsommation de chauffage. La toiture terrasse avec combles est isolée par de la laine de verre qui commence à se disloquer et à prendre l humidité, ce qui diminue fortement son efficacité. 25% des fenêtres sont encore en simple vitrage. La production de chaleur est assurée par une chaufferie collective au gaz. Le chauffage est assuré par un plancher chauffant à tous les niveaux. Le bâtiment est ventilé indépendamment par logement. Répartition actuelle PO/PB : 52 PO/ 37 PB Gestion : Syndic professionnel Agence CAVENEL, COGEFO, ROMPTEAUX Date de la dernière assemblée générale ordinaire : 25/02/2013 Date prévisionnelle de la prochaine assemblée générale extraordinaire : novembre Contexte opérationnel et caractéristiques sociales: Contexte opérationnel : En 2001, le dispositif Nanterre Habitat Plus est créé afin d intervenir sur le parc privé de l ensemble du territoire communal. Le 15 décembre 2005 ce dispositif s est transformé en Programme d Intérêt Général (PIG). Le PIG est terminé depuis le 31 mars 2013, sa reconduction est prévue pour le début du mois de juillet, pour une durée de 13 mois. Caractéristiques sociales : Le projet fait l objet d une forte implication du syndic et du conseil syndical. La majorité des copropriétaires occupe les logements et souhaite rester dans l immeuble à moyen ou long terme. Parmi les propriétaires concernés, 70 % des propriétaires occupants et 54% des bailleurs ont répondu aux questionnaires envoyés par le PACT. De plus, la présence en assemblée générale est importante, ce qui prouve la volonté des copropriétaires de s investir dans la démarche. A ce jour, 53 % des propriétaires occupants qui ont répondu sont susceptibles, compte tenu des ressources déclarées, de bénéficier des subventions de l Anah dont 73 % entrent dans la catégorie très modeste et 34% dans la catégorie modeste. Le montant des impayés s élèvent à en juin Programme de travaux envisagé : Programme global de travaux visant à la réhabilitation des parties communes voté par l assemblée générale: Travaux d isolation thermique de tous les murs donnant sur l extérieur avec changement des garde-corps, isolation de la couverture, remplacement des menuiseries les plus anciennes par des menuiseries en double-vitrage, mise en place d un réseau de VMC simple flux hygroréglable, mise aux normes de l électricité, et mise en place d un arrêt de nuit sur le réseau partant de la chaufferie. Date de l assemblée générale votant les travaux : travaux votés le 25/02/2013

11 24/09/13 08:09:00 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 11 RAPPORT N CP Postes de travaux et d ingénierie connexes concernés par la demande de prise en charge au titre du dispositif de lutte contre la précarité énergétique et sociale : Etudes et travaux induits par le programme d amélioration thermique Etude d un avant-projet détaillé pour la création d une VMC Audit énergétique avant et après travaux Montant des travaux et de l ingénierie connexe à prendre en charge au titre du dispositif de lutte contre la précarité énergétique et sociale : TTC (travaux et honoraires) Etudes induites par le programme d amélioration thermique (montants non inclus dans le montant ci-dessus) Avant-projet détaillé pour la création d une VMC: 2930 Audit énergétique : 7176 Montant total des travaux, honoraires et études : Quote-part moyenne : Date prévisionnelle de démarrage des travaux : novembre 2013 Eléments de méthodologie : Le diagnostic thermique a été réalisé par le bureau d études CTH en décembre Le pack de logiciel utilisé est Clima-Win 2005 avec la méthode de calcul THCEx. Un complément d étude a été réalisé en mai 2013 afin de connaitre le gain énergétique correspondant aux travaux votés. Résultat de l audit thermique avant intervention du bâtiment existant : Consommation énergétique de l immeuble avant travaux 342 KWhEP/m².an (Soit une étiquette Energie F) Emissions de gaz à effet de serre avant travaux : 85 KgéqCO2/m²SHON.an (Soit une étiquette Climat G) Préconisations thermiques, cibles recherchées, justification du scenario retenu : Au regard des déperditions constatées, il apparaît que la mise en œuvre d une isolation thermique par l extérieur des murs donnant sur l extérieur et des combles sont les premiers postes de travaux à prévoir pour permettre une amélioration thermique. En effet l audit montre que 58% des déperditions du bâtiment proviennent du manque de performance des murs donnant sur l extérieur. La copropriété a également voté le remplacement de l ensemble des menuiseries extérieures d origine (en simple vitrage) par des menuiseries extérieures performantes. Cette deuxième intervention permettra de parfaire l isolation puisque les fenêtres actuelles favorisent les infiltrations et amplifient les déperditions thermiques mais également de permettre un traitement unifié des façades. La mise en place d une VMC hygro-réglable de type GAZ a également été votée et permettra une meilleure répartition du débit d air entre les logements et un bon complément aux travaux d isolation de la copropriété. Les travaux votés permettront d après les projections du bureau d étude thermique d atteindre les performances suivantes : Résultats pour les 95 logements: Une consommation énergétique après travaux de 229,3 kwhep/m²shon.an (étiquette D) soit un gain de 34, 7 % par rapport aux consommations du bâtiment existant. Des émissions de gaz à effet de serre après travaux de 42 KgéqCO2/m²SHON.an (étiquette E) soit un gain de 50, 5 % par rapport aux consommations du bâtiment existant. Typologie des actions concourant à l amélioration de la performance énergétique : - Références des entreprises et maîtres d œuvre chargés des travaux et autres interventions techniques associées ; M. CROZ Chargé d affaire, Agence CROUE & LANDAZ Bureau d études thermiques : Bureau d études CTH Autres leviers concourant à la modération des consommations : - Actions de sensibilisation envisagées pour une adaptation des pratiques et des comportements des usagers : sensibilisation aux éco-gestes via fiche d information et actions d information-formation.

12 24/09/13 08:09:00 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 12 RAPPORT N CP Aides sollicitées auprès de la Région et sur les autres dispositifs d accompagnement parallèlement mobilisés («habiter mieux», eco-ptz, crédit d impôts etc ) : - Aide régionale au syndicat pour les travaux d amélioration thermique dans le cadre de l agrément lutte contre la Précarité énergétique et sociale ( ) - Aide Plan Patrimoine de la Ville de Nanterre ( ), - Aide à la réalisation d un audit énergétique de la ville de Nanterre (50% du coût de l étude soit 3588 ), - Aides individuelles Anah et Habiter Mieux ( ), - Aides individuelles Conseil Général des Hauts-de-Seine ( ), - Crédit d impôts ( ), - CEE (première estimation d un montant de ), Il est proposé d accorder l agrément «lutte contre la précarité énergétique et sociale» permettant l accès à l aide aux travaux d amélioration des performances thermiques et énergétiques pour le syndicat des copropriétaires.

13 24/09/13 08:09:00 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 13 RAPPORT N CP Adresse : 3, allée François Villon Argenteuil Caractéristiques : Date de construction : 1969 Nombre de lots : 135 lots dont 68 logements et 67 caves Localisation / contexte géographique : La tour du 3 Allée François Villon se situe à près de 600 mètres de la gare RER du Val d Argent, au nordouest de la commune. La copropriété est une composante d un îlot délimité par les allées François Villon et Molière qui se situe au contact direct des Terrasses du Val d Argent Nord, le secteur d urbanisation sur dalle de ce quartier. Composé de quatre bâtiments, l îlot forme un sous-ensemble cohérent et homogène autant du point de vue des caractéristiques de son bâti que du peuplement de ses ensembles immobiliers. Description physique sommaire : La copropriété 3 Allée François Villon est composée d un seul bâtiment sous forme de tour et s élève sur 16 niveaux desservis par une cage d escalier et deux ascenseurs. Le bâtiment est exclusivement dédié à un usage résidentiel et ne possède pas de parking. L ensemble immobilier est chauffé au gaz de ville. Répartition PO/PB : 48 PO / 18 PB / 1 personne logé à titre gratuit Gestion : Un syndic professionnel Cabinet FONCIA DUPONT DELAL 9 Rue Paul Vaillant Couturier ARGENTEUIL Date de la dernière assemblée générale ordinaire : 24 juin 2013 Date prévisionnelle de la prochaine assemblée générale ordinaire : juin 2014 Contexte opérationnel et caractéristiques sociales: Contexte opérationnel : L OPAH Copropriété Dégradée s inscrit dans le cadre d une action globale en faveur des copropriétés portée depuis 2010 par la ville d Argenteuil et l ensemble des partenaires publics dans le quartier du Val d Argent. La ville d Argenteuil a approuvé en décembre 2010 puis en 2011 un «Plan d actions prioritaire» en faveur des 10 copropriétés du Val d Agent Nord les plus en difficulté puis un «Plan d action global Copropriété» qui s inscrivent dans le programme de rénovation urbaine signé avec l Agence Nationale de Rénovation urbaine le 22 février 2005 et prorogé jusqu en Dans ce cadre, 7 OPAH CD et 2 plans de sauvegarde concernant les 10 copropriétés les plus en difficulté ont été mis en œuvre sur le quartier du Val d Argent Nord. En complément, la ville d Argenteuil a mis en place plusieurs actions d accompagnement concourant à la requalification simultanée du quartier du Val d Argent et des nombreuses copropriétés qu il abrite (40% du parc de logements du Val d Argent) afin d assurer leur bonne insertion urbaine et de promouvoir une redynamisation globale de ce parc, en intégrant des objectifs de développement durable tels que : La restructuration de l offre commerciale intégrée aux copropriétés, Une aide aux travaux visant à la sécurisation des parties communes et à la résidentialisation des copropriétés ;

14 24/09/13 08:09:00 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 14 RAPPORT N CP La mise à disposition d une ingénierie pour la simplification de la gestion (ASL). Remise à niveau de l offre de stationnement Une étude sur la possibilité d un raccordement des copropriétés au réseau de chaleur urbain ; Une aide à la pérennisation des gardiens d immeubles pour améliorer la sécurisation et la gestion des espaces extérieurs et des accès aux parkings ; La mise en place d une MOUS pour le lancement d un appel à projet en direction des copropriétés (22 ensembles abritant logements) situées en dehors des dispositifs d OPAH et de plan de sauvegarde ; La mise en place d un fonds d aide à la gestion ; La mobilisation d AB Habitat et de la ville sur la double thématique du portage immobilier provisoire et de l accession sociale à la propriété. La convention d OPAH Copropriétés Dégradées entre l Etat, l ANAH et la ville d Argenteuil est signée le 29 décembre 2009 pour une durée de 5 ans. A cette même date, la ville d Argenteuil confie la mission du suivianimation au cabinet CitéMétrie. La copropriété a également reçu le label CDSR de la Région Île-de-France le 20 octobre 2011 (règlementation de 2005), pour une durée de 2 ans. Caractéristiques sociales (situation des ménages, besoins d accompagnement) : 1/ Situation des ménages : (sur la base des AI 2012 sur les revenus 2011) Des propriétaires occupants aux ressources limitées : 65 % des copropriétaires occupants disposent de revenus inférieurs au plafond «très modeste» de l ANAH. Leur capacité financière pour faire face à une quote-part travaux importante est faible. Copropriétaires occupants «très modestes» : 31 Copropriétaires occupants «modestes»: 2 Copropriétaires occupants «hors plafonds» : 7 Copropriétaires bailleurs : 18 Copropriétaires non renseigné : 9 Précision de la situation des PB niveau et fourchette des loyers : Suite à l enquête entre avril 2013 et juin 2013, 9 propriétaires bailleurs on fait parvenir les informations sur la location de leur bien. 5 de ces logements sont loués et 4 sont vacants dont 2 sont en vente. Les loyers sont tous aux alentours de charges comprises. Les loyers étant relativement bas, ils pourraient tous potentiellement être conventionnés «loyer intermédiaire». Etat de la mobilisation des copropriétaires pour le redressement de leur copropriété : Dans le cadre de l OPAH CD des commissions impayés et travaux sont organisées trimestriellement. Le conseil syndical est très souvent représenté lors de ces réunions soit par 1 ou 3 membres. Ils s impliquent beaucoup dans le projet et sollicitent les partenaires à tout moment. Les copropriétaires ont besoin d être rassuré sur la mise en place du dispositif et sur tout le coût que les travaux vont engendrer. Les copropriétaires viennent plus nombreux à la permanence hebdomadaire tenue sur site tous les mardis. Taux de rotation des ménages faible, valeur vénale : 2011 : 2 DIA un prix moyen au m² de : 2 DIA le prix du m² étant de Prix de vente au m² sur la commune : Les prix de vente de la copropriété sont bien en dessous de celui de la commune. Vacance /sur occupation Selon les informations fournies par les propriétaires bailleurs, il y a 4 cas de vacance. Aucune sur occupation constatée. L accompagnement des ménages : L accompagnement social des copropriétaires est assuré par la conseillère en économie sociale et familiale (CESF) de CitéMétrie : - elle assure une permanence hebdomadaire sur rendez-vous, - tous les copropriétaires débiteurs de plus de 1500 ont été contactés par la CESF en vue d un accompagnement social.

15 24/09/13 08:09:00 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 15 RAPPORT N CP Depuis le début de l OPAH, 11 copropriétaires ont été suivis ou sont toujours suivis par la CESF Les problématiques identifiées sont les suivantes : Fragilité financière importante Problématiques liées à l emploi très marquées Taux d endettement très élevé surtout lié à l accession à la propriété Nombreux droits (RSA, AL) ne sont pas ouverts par les familles Malgré le travail social entrepris et les procédures engagées par le syndic, le montant des impayés reste élevé en décembre 2012, il était de soit 46 % du budget réalisé en 2012 mais ce montant est à nuancer car 6 copropriétaires concentrent 70 % de la dette. D importantes procédures ont été lancées à l encontre des très gros débiteurs (1 assignation et 2 saisies immobilières) mais les délais de procédure sont très longs. Programme de travaux déjà réalisé : La copropriété a souhaité anticiper un certain nombre de travaux peu de temps avant que le dispositif d OPAH CD soit mis en place : la mise aux normes des ascenseurs, l individualisation du comptage d eau et la rénovation de la chaufferie. Dans le cadre de l OPAH CD, une première tranche de travaux a été votée en juin 2011 : Travaux de réfection de la toiture-terrasse, désenfumage et condamnation des vide-ordures accompagnée de l aménagement du local poubelles. Nature des travaux votés Coût prévisionnel de l'opération Subvention ANAH Subvention CG95 Subvention Ville Reste à charge global à la copropriété Reste à charge moyen par copropriétaire Travaux de réfection de la toiture-terrasse Travaux de désenfumage Condamnation videsordures et création local poubelles Le paiement des restes à charges pour cette phase de travaux a connu des difficultés et les travaux n ont pu être engagés que fin La condamnation des vide ordures est terminée. Les autres travaux restent en cours. Ils ont fait l objet d un préfinancement des subventions par la caisse d épargne Ile-de-France. Cette phase de travaux a été financée à hauteur de 60 % avec les financements de l Anah, le département 95 et la ville. Au vu de la faiblesse des restes à charge, la Région Ile-de-France n avait pas été sollicitée pour ces phases, bien que ce projet ait préalablement donné lieu à un label CDSR par la commission permanente du 20 octobre En 2013, une phase de travaux concernant principalement la performance énergétique est proposée aux copropriétaires pour un montant tel qu une sollicitation de la Région Ile de France est indispensable.

16 24/09/13 08:09:00 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 16 RAPPORT N CP Programme de travaux envisagé : Programme global de travaux visant à la réhabilitation des parties communes voté ou à voter par l assemblée générale : Les travaux proposés au vote en octobre 2013 aux copropriétaires sont les suivants : Estimations de l architecte (Mai 2013) Mécanisation de la ventilation naturelle : TTC Etanchéité : TTC Remplacement des menuiseries : TTC Ravalement ITE : TTC Montant total des travaux TTC : TTC TTC honoraires maitrise d œuvre et autres prestataires TTC honoraires syndic et dommage ouvrage imprévus de 5% intérêts prévisionnels de préfinancement. Coût prévisionnel global des travaux : TTC Postes de travaux et d ingénierie connexes concernés par la demande de prise en charge au titre du dispositif de lutte contre la précarité énergétique et sociale : Ravalement thermique Montant : TTC Quote-part moyenne : TTC S agissant d une copropriété bénéficiant d un label CDSR, certains postes de travaux seront accompagnés conformément aux modalités applicables au titre dudit label. Afin de prendre en compte l ambition et l envergure du programme global de réhabilitation dont le volet thermique répond aux objectifs définis par la délibération cadre CR du 10 février 2011, il est proposé d accompagner le poste lié au ravalement thermique ITE dans le cadre du dispositif de lutte contre la précarité énergétique et sociale. Echéancier d exécution : Le vote des travaux sera présenté en octobre 2013 en vue d un engagement début Eléments de méthodologie : Résultat de l audit thermique avant intervention : 201,3 KWhep/m²/an ( étiquette D).

17 24/09/13 08:09:00 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 17 RAPPORT N CP Etat existant : Etat futur après réalisation des travaux : Le diagnostic thermique réalisé montre que l isolation des façades, des terrasses, le remplacement des portes d entrée et d accès au sous-sol, le remplacement des menuiseries extérieures et le remplacement des ventilations sont nécessaires à l obtention d une réduction des consommations d énergie pouvant aller jusqu à 62,3 %, ce qui permettrait d atteindre une consommation énergétique de 75,9 Whep/m²/an (étiquette B). Préconisations thermiques, cibles recherchées, justification du scenario retenu : Une vision dans le long terme implique l intégration du traitement de la précarité énergétique au projet de réhabilitation. Répondre aux exigences de performance énergétique suppose : Isolation et Etanchéité des toitures terrasses (travaux d urgence en cours) Remplacement des portes d entrée et d accès au sous-sol (travaux effectués) Isolation Thermique Extérieure et ravalement complet des façades Remplacement des menuiseries Mise en place de VMC Ces postes permettront de résoudre les problèmes d infiltration et de condensation dans les logements. Ce problème est aujourd hui très important selon l exposition des logements. Les autres travaux (mentionnés ci-dessus) seront proposés au vote en assemblée générale extraordinaire en octobre Le remplacement des menuiseries étant une composante importante dans le gain énergétique, les travaux seront proposés dans le cadre des travaux d intérêts collectifs. Ce programme de travaux permettra de passer d une consommation d énergie de 201,3 Kwh à 75,9 Kwh.

18 24/09/13 08:09:00 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 18 RAPPORT N CP Autres leviers concourant à la modération des consommations : - Actions de sensibilisation envisagées pour une adaptation des pratiques et des comportements des usagers. Des réunions et formation des conseillers syndicaux sont prévues ainsi que la diffusion de documents d information sur les bonnes pratiques à adopter dans un logement isolé. Un plan de formation a été mis en place par l opérateur et commencera dès la rentrée D autre part, la ville d Argenteuil a désigné l ARC à la suite d un appel d offres pour mettre en place des formations pour l ensemble des copropriétés de la commune à la rentrée Réalisation d un audit de performances énergétiques un an après les travaux. Aides sollicitées auprès de la Région et sur les autres dispositifs d accompagnement parallèlement mobilisés («habiter mieux», eco-ptz, crédit d impôts etc ) : Aides de l ANAH : aide au syndicat Aides du programme Habiter Mieux Aide de la Région dans le cadre du dispositif de lutte contre la précarité énergétique Aide du département Aide de la ville Il est proposé d accorder l agrément «lutte contre la précarité énergétique et sociale» permettant l accès à l aide aux travaux d amélioration des performances thermiques et énergétiques pour le syndicat des copropriétaires.

19 24/09/13 08:09:00 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 19 RAPPORT N CP Adresse : 4, allée François Villon Argenteuil Caractéristiques : Date de construction : 1969 Nombre de lots : 103 lots dont 52 logements et 51 caves Localisation / contexte géographique : La tour du 4 Allée François Villon se situe à près de 600 mètres de la gare RER du Val d Argent, au nordouest de la commune. La copropriété est une composante d un îlot délimité par les allées François Villon et Molière qui se situe au contact direct des Terrasses du Val d Argent Nord, le secteur d urbanisation sur dalle de ce quartier. Composé de quatre bâtiments, l îlot forme un sous-ensemble cohérent et homogène autant du point de vue des caractéristiques de son bâti que du peuplement de ses ensembles immobiliers. Description physique sommaire : La copropriété 4 Allée François Villon est composée d un seul bâtiment sous forme de tour et s élève sur 12 niveaux desservis par une cage d escalier et deux ascenseurs. Le bâtiment est exclusivement dédié à un usage résidentiel et ne possède pas de parking. L ensemble immobilier est raccordé au chauffage urbain depuis le printemps Répartition PO/PB : 39 PO / 12 PB dont 4 lots appartenant à ABH (bailleur social) Gestion : Administrateur provisoire REAJIR 8 Impasse J.-C. Chabanne PONTOISE Date de la dernière assemblée générale ordinaire : 10 juillet 2013 Date prévisionnelle de la prochaine assemblée générale ordinaire : juillet 2014 Contexte opérationnel et caractéristiques sociales: Contexte opérationnel : L OPAH Copropriété Dégradée s inscrit dans le cadre d une action globale en faveur des copropriétés portée depuis 2010 par la ville d Argenteuil et l ensemble des partenaires publics dans le quartier du Val d Argent. La ville d Argenteuil a approuvé en décembre 2010 puis en 2011 un «Plan d actions prioritaire» en faveur des 10 copropriétés du Val d Agent Nord les plus en difficulté puis un «Plan d action global Copropriété» qui s inscrivent dans le programme de rénovation urbaine signé avec l Agence Nationale de Rénovation urbaine le 22 février 2005 et prorogé jusqu en Dans ce cadre, 7 OPAH CD et 2 plans de sauvegarde concernant les 10 copropriétés les plus en difficulté ont été mis en œuvre sur le quartier du Val d Argent Nord. En complément, la ville d Argenteuil a mis en place plusieurs actions d accompagnement concourant à la requalification simultanée du quartier du Val d Argent et des nombreuses copropriétés qu il abrite (40% du parc de logements du Val d Argent) afin d assurer leur bonne insertion urbaine et de promouvoir une redynamisation globale de ce parc, en intégrant des objectifs de développement durable tels que : La restructuration de l offre commerciale intégrée aux copropriétés, Une aide aux travaux visant à la sécurisation des parties communes et à la résidentialisation des copropriétés ; La mise à disposition d une ingénierie pour la simplification de la gestion (ASL). remise à niveau de l offre de stationnement

20 24/09/13 08:09:00 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 20 RAPPORT N CP Une étude sur la possibilité d un raccordement des copropriétés au réseau de chaleur urbain ; Une aide à la pérennisation des gardiens d immeubles pour améliorer la sécurisation et la gestion des espaces extérieurs et des accès aux parkings ; La mise en place d une MOUS pour le lancement d un appel à projet en direction des copropriétés (22 ensembles abritant logements) situées en dehors des dispositifs d OPAH et de plan de sauvegarde ; La mise en place d un fonds d aide à la gestion ; La mobilisation d AB Habitat et de la Ville sur la double thématique du portage immobilier provisoire et de l accession sociale à la propriété. La convention d OPAH Copropriétés Dégradées entre l Etat, l ANAH et la ville d Argenteuil est signée le 29 décembre 2009 pour une durée de 5 ans. A cette même date, la ville d Argenteuil confie la mission du suivianimation au cabinet CitéMétrie. La copropriété a également reçu le label CDSR de la Région Île-de-France le 20 octobre 2011 (règlementation de 2005), pour une durée de 2 ans. Caractéristiques sociales (situation des ménages, besoins d accompagnement) : 1/ Situation des ménages : (sur la base des AI 2012 sur les revenus 2011) Des propriétaires occupants aux ressources limitées : 64 % des copropriétaires occupants disposent de revenus inférieurs au plafond «très modeste» de l ANAH. Leur capacité financière pour faire face à une quote-part travaux importante est faible. Copropriétaires occupants «très modestes» : 25 Copropriétaires occupants «modestes»: 3 Copropriétaires occupants «hors plafonds» : 2 Copropriétaires bailleurs : 12 Copropriétaires non renseigné : 9 Précision de la situation des PB niveau et fourchette des loyers : Suite à l enquête menée entre avril 2013 et juin 2013, 5 propriétaires bailleurs, hors bailleur social, ont fait parvenir les informations sur la location de leur bien. Ces logements sont tous loués. Les loyers sont tous aux alentours de 900 et charges comprises. Les loyers étant relativement bas, ils pourraient tous potentiellement être conventionnés «loyer intermédiaire». Etat de la mobilisation des copropriétaires pour le redressement de leur copropriété : Dans le cadre de L OPAH CD des commissions impayés et travaux sont organisées trimestriellement. Le conseil syndical est très souvent représenté lors de ces réunions soit par 1 ou 2 membres. Ils s impliquent beaucoup dans le projet et sollicitent les partenaires à tout moment. Les copropriétaires viennent plus nombreux à la permanence hebdomadaire tenue sur site tous les mardis. Les copropriétaires ont besoin d être rassurés sur la mise en place du dispositif et sur le coût que les travaux vont engendrer. Taux de rotation des ménages faible, valeur vénale : 2011 : 2 DIA un prix moyen au m² de : 2 DIA le prix du m² étant de Prix de vente au m² sur la commune : Les prix de vente de la copropriété sont bien en dessous de celui de la commune. Vacance /sur occupation Aucune vacance constatée Un cas potentiel de sur occupation. L accompagnement des ménages : L accompagnement social des copropriétaires est assuré par la conseillère en économie sociale et familiale (CESF) de CitéMétrie : - elle assure une permanence hebdomadaire sur RDV - tous les copropriétaires débiteurs de plus de 1500 ont été contactés par la CESF en vue d un accompagnement social. Depuis le début de l OPAH, 19 copropriétaires ont été suivis ou sont toujours suivis par la CESF

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