Programme ESSEC Gestion de patrimoine

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1 Programme ESSEC Gestion de patrimoine Séminaire «L investissement immobilier» Généralités sur l immobilier François Longin 1

2 Généralités sur l immobilier Statistiques de l immobilier L immobilier dans le patrimoine des ménages Le marché de l immobilier L immobilier et les besoins des individus L immobilier d usage L immobilier de rapport François Longin 2

3 Patrimoine des ménages en France Sources: Comptes nationaux Insee Valeur du patrimoine net des ménages en 2005 : Md 75% du patrimoine total de la nation Equivalent de 7 années de revenu disponible brut Taux d épargne: 15% du revenu des ménages Structure du patrimoine Actif Passif Actifs non financiers Patrimoine net Actifs financiers Crédits François Longin 3

4 Structure du patrimoine des ménages en France Actifs non financiers : Md Terrains : Md Logements : Md Autres bâtiments et génie civil : 158 Md Machines et équipements : 43 Md Actifs financiers : Md Produits d assurance : Md Numéraire et dépôts : 980 Md Actions et OPCVM : 855 Md Passifs financiers : 943 Md Crédits immobiliers: 502 Md François Longin 4

5 Analyse du patrimoine des ménages en France Répartition du patrimoine des ménages par grands postes d actifs : Immobilier : 63% (du patrimoine brut) Placements (long terme) : 22% Produits d assurance : 12% Produits financiers : 10% Liquidités (court terme) : 11% Conclusion: importance de l immobilier dans le patrimoine des ménages Immobilier (patrimoine) et investissement immobilier (gestion de patrimoine) : usage et rapport François Longin 5

6 L immobilier L immobilier d usage : une double fonction Un élément à l actif du patrimoine qui peut se valoriser au cours du temps Un bien «consommé» par l individu au cours du temps L immobilier de rapport : une réponse à différents besoins Augmenter ses revenus Préparer sa retraite Se constituer un capital Améliorer sa prévoyance Optimiser sa fiscalité La pier r e : une dimension affective et patr imoniale François Longin 6

7 Le mode d investissement Achat d un bien immobilier en direct Propriétaire: des individus (personnes physiques) Achat d un bien immobilier via une société Propriétaire du bien: la société (personne morale) Propriétaire des parts de la société: des individus Achat de parts de sociétés immobilières Foncières / SCPI / OPCI François Longin 7

8 Place de l immobilier : comparaison internationale Part du patrimoine non financier (en % du patrimoine net) Pays France 70% 63% 73% Allemagne 73% 68% 65% Italie 71% 62% 69% Royaume Uni 52% 46% 66% Etats Unis 43% 35% 46% Deux effets : volume et prix Exercice : le poids de l immobilier est il plus important en Europe continentale que dans les pays anglo saxons? François Longin 8

9 Evolution du patrimoine des ménages en France Evolution entre 1995 et 2005: +10% par an Hausse des marchés financiers CAC en 1995 : CAC en 2005 : soit +9% par an Hausse de l investissement en immobilier Ménages propriétaires: 50% en 1982 et 57% en 2005 Utilisation du crédit Encours de 502 Md en 2005 (+10% en 2003, +14% en 2004 et +15% en 2005) Durée d emprunt plus longue: 13 ans en 1996 et 17 ans en 2005 Taux d intérêt bas:8 10% en 1996 et 3 5% en 2005 Hausse des prix de l immobilier En France : +15% en 2004 et +10% en 2005 François Longin 9

10 Les acteurs Le marché de l immobilier (1) Acheteurs / vendeurs : individus, institutionnels, Etat Intermédiaires : agents immobiliers, medias Prêteurs : institutions financières (banques, secteur coopératif et mutuel), compagnies d assurance Les secteurs du marché L immobilier d habitation Résidence principale et secondaire (usage et placement) / Investissement locatif (placement) Maisons individuelles / Immeubles collectifs L immobilier professionnel Bureaux, centres commerciaux, mus de boutiques, entrepôts et usines, etc. (placement) François Longin 10

11 L offre et la demande Le marché de l immobilier (2) Données générales (économie, fiscalité, société, etc.) Taux d intérêt du crédit Prix de l immobilier et des investissements alternatifs Incitations fiscales Réglementation : rapport entre locataires et propriétaires Tendance démographie : augmentation constante de la population Mode de vie : divorces, familles recomposées, etc. Préférences des individus : type de bien, zone géographique, etc. Données particulières relatives au bien Le bien lui même : état, surface, nombre de pièces, disposition des pièces, luminosité, exposition, mode de chauffage, étage, cave, parking, etc. L immeuble : qualité de la construction, état des parties communes, travaux prévus et à prévoir, problèmes de copropriété, etc. L emplacement : quartier, proximité des commerces et des transports, etc. Exercice : trouver et étudier les grilles de prix de biens immobiliers (sur un site d annonces immobilières sur internet). Quel est l intérêt de ces gr illes pour la gestion de son patr imoine? François Longin 11

12 Le marché de l immobilier (3) Les prix et les volumes François Longin 12