«Le Salon Indépendant de la Copropriété» 6 ème édition du salon de l ARC et de l UNARC. «Les copropriétés en difficulté après la loi ALUR»

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1 «Le Salon Indépendant de la Copropriété» 6 ème édition du salon de l ARC et de l UNARC «Les copropriétés en difficulté après la loi ALUR»

2 Qu est-ce qu une copropriété en difficulté? Les 3 portes d entrée à la «dégradation» des copropriétés : - Des charges élevées (disproportionnées par rapport aux services/équipements) - Des carences d entretien nécessitant la mise en œuvre de gros travaux devenus difficiles à décider ou à financer - Des impayés de charges non maîtrisés, entraînant un endettement de la copropriété vis-à-vis de ses principaux fournisseurs et prestataires Ces 3 facteurs qui s alimentent et se répondent ; Dans certains cas, la situation de ces copropriétés «fragiles» dérive vers une «spirale de la dégradation» ; Les propriétaires les plus mobilisés et solvables commencent à partir et les nouveaux acquéreurs, du fait de la dégradation du bâti et donc de la valeur des logements, sont des copropriétaires de plus en plus modestes ou des bailleurs (parfois indélicats) Un phénomène qui peut toucher tout type de copropriété ; Aujourd hui l ANAH identifie 15% des copropriétés comme potentiellement «fragiles», c est-à-dire ayantdumalàassumerlescharges+lesbesoinsdetravaux 2

3 Laprocédure d alerte renforcée avec la loi ALUR Nécessité d intervenir de manière préventive auprès des copropriétés fragiles avant que la situation ne dérive et que l intervention soit plus lourde et plus coûteuse - La procédure d alerte permet de faire désigner un expert (mandataire ad hoc) en cas d impayés par le Tribunal pour identifier l origine des problèmes et faire des préconisations de redressement ; - Abaissement du seuil à 15% d impayés pour les copropriétés de plus de 200 lots, 25% pour les autres copropriétés; - Les collectivités peuvent désormais déclencher cette procédure; Les syndics ne la déclenchaient que très rarement (obligation théorique car pas de sanction prévue) - Un professionnel autre qu un administrateur judiciaire pourra être désigné comme expert s il justifie des compétences suffisantes (en attente d un décret) - Le jugeprécise à la chargede qui sera le coûtde cette procédure 3

4 En matière d impayés : Autres dispositions préventives - Impossibilité pour un débiteur (même actionnaire d une SCI) d acheter un autre lot dans la même copropriété ; - Autorisation d engager une saisie immobilière : le copropriétaire concerné par la saisie ne peut pas voter ; - Amélioration du privilège spécial au profit des copropriétés (en cas de saisie immobilière par exemple) : frais de justice (dommages & Intérêts + frais d huissiers) inclus dans le super privilège. - Plafonnement des honoraires privatifs (notamment les frais de recouvrement) qui peuvent in fine coûter chers à la copropriété En matière d entretien et de travaux: - Instauration d un Fonds Travaux obligatoire à partir du 1 er janvier 2017; - Allégement des majorités pour certains travaux (ex : individualisation des contrats d eau permettant une meilleure maîtrise des charges) ; Enmatièredegestion: - Compte bancaire séparé obligatoire pour les copropriétés > à 15 lots ; - Possibilité pour le Président du conseil syndical de convoquer une AG en cas d empêchement du syndic (pour quelque cause que ce soit). 4

5 L obligation d audit global dans le cadre d un arrêté - Les copropriétés ont désormais l obligation de se décider de sa réalisation ou non en assemblée générale (mais pas d obligation de la réaliser) ; - Pour les copropriétés concernées par un arrêté (péril, insalubrité, équipements communs), la loi ALUR a introduit la possibilité pour une collectivité de demander la production du Diagnostic Technique Global (DTG) et à défaut de le faire réaliser d office (aux frais de la copropriété) ; - L audit doit comprendre une analyse de l état du bâti, une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale, un diagnostic de performance énergétique (l audit énergétique satisfait cette obligation) Le Bilan Initial de Copropriété(BIC) peutêtreunoutilpréalablecaril réduit le coût du Diagnostic. 5

6 L administration provisoire en cas de copropriété en difficulté : Quoi de neuf? - Le poids des collectivités renforcé - Des professionnels plus spécialisés (en attente d un décret) - Une rémunération mieux encadrée (en attente d un décret) - Plus d outils à la disposition de l administrateur provisoire : plan d apurement; suspension automatique de l exigibilité des créances; abandon de créances; cession de biens appartenant à la copropriété ; possibilité de modifier le règlement de copropriété/les équipements et les parties communes - La création d une nouvelle procédure «d administration provisoire renforcée» (convention passée avec un opérateur public pour la réalisation de travaux) 6

7 L intervention des pouvoirs publics pour les copropriétés fragiles ou en grande difficulté Dispositifs peu ou pas modifiés par la loi ALUR : Dispositifs curatifs - Plan de Sauvegarde (PDS) - Opération Programmée d Amélioration de l Habitat (OPAH) Dispositif préventif - Programme opérationnel de prévention et d accompagnement en copropriété (POPAC) Pour plus de renseignements sur ces questions vous pouvez venir vous renseigner au stand n 5 : pôle «Copropriétés fragiles et en difficulté relations avec les collectivités territoriales» 7

8 «Le salon Indépendant de la Copropriété» 6 ème édition du salon de l ARC et de l UNARC Les ouvrages de l ARC concernant les copropriétés en difficulté que vous pouvez retrouver à la librairie du Salon de la Copropriété : 8