GRAND LYON IMMOBILIER D ENTREPRISE. Le marché 2003 : bilan et perspectives

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1 Immobilier d entreprise, support, reflet et vecteur des succès du Grand-Lyon IMMOBILIER D ENTREPRISE GRAND LYON Le marché 2003 : bilan et perspectives 30 janvier janvier

2 La FNAIM ENTREPRISES en France et à Lyon - L Observatoire de l Immobilier d Entreprise, mis en place cette année en partenariat avec le Grand Lyon est né de la collaboration entre : -la FNAIM Entreprises : organisme professionnel qui regroupe en France personnes salariés et 62 entreprises et qui enregistre dans le Grand Lyon près de 80% des transactions réalisées sur le marché. -le CECIM (Centre d Etude de la Conjoncture Immobilière) : organisme qui regroupe depuis plus de 30 ans tous les acteurs privés ou publics de la profession immobilière. 30 janvier

3 Le marché des utilisateurs (chiffres clés) Quelques chiffres clés en 2003 Tous locaux, Tous secteurs géographiques sur le Grand Lyon Chiffres du marché = Transactions professionnelles + Transactions directes Plus de 700 transactions à utilisateurs m² en bureaux m² en locaux d activité, industriel et entrepôts 30 janvier

4 Sommaire Le marché tertiaire Le parc immobilier tertiaire de l agglomération lyonnaise : les principaux chiffres - Le total des m² - Leur répartition par secteurs - L état des livraisons - Les différents acteurs NOUVEAUTE Le marché des utilisateurs Les locations et vente aux utilisateurs en : - Bureaux - Locaux mixtes, industriels et entrepôts Les ventes aux investisseurs Un exemple concret de l Observatoire de l Immobilier d Entreprise : une analyse précise par secteur 30 janvier

5 Parc total de bureaux du Grand Lyon m² utiles recensés et qualifiés Privé Public Lyon-Villeurbanne Autres communes 30 janvier

6 Répartition du parc de bureaux sur le Grand Lyon 30 janvier

7 Répartition du parc de bureaux sur Lyon-Villeurbanne 30 janvier

8 Répartition du parc de bureaux du Grand Lyon par état d immeubles Récent 30% Moderne 42% Restructuré 1% 6% Neuf 19% Ancien 2% Rénové 30 janvier

9 Répartition du parc de bureaux du Grand Lyon par état des locaux A rénover Neuf 3,0% 5,5% 0,5% Restructuré 30,3% Récent Etat d usage 59,5% 1,2% Rénové 30 janvier

10 Répartition du parc de bureaux du Grand Lyon par type de propriétaires Investisseur institutionnel 44,0% Développeur 2,0% 25,0% Utilisateur 14,0% Investisseur privé 15,0% Collectivité 30 janvier

11 Répartition du parc de bureaux du Grand Lyon appartenant aux institutionnels par nationalité Pays-Bas 4% Suisse 3% Etats-Unis 7% Royaume-Uni 2% France - Local 17% Allemagne 3% Suède 2% France - National 62% 30 janvier

12 L Observatoire de l Immobilier d Entreprise : un cas concret Le parc de bureaux, un indicateur essentiel pour comparer le développement économique des grandes métropoles. Agglomération / Métropoles Parc de bureaux en m² utiles Population active Emplois tertiaires Part emplois tertiaires / population active (en %) Grand Lyon ,2% Ile-de-France ,9% Barcelone (ville) ,2% Milan ,5% Francfort ,4% Bruxelles ,5% Source : CECIM, GRECAM, Jones Lang LaSalle, INSEE, 2003 A partir d un ratio vérifie d un emploi tertiaire pour 16 à 17 m² utiles de bureaux, on obtient la meilleure estimation du nombre d emplois «véritablement» tertiaires, tous secteurs d activités confondus. 30 janvier

13 L Observatoire de l Immobilier d Entreprise : un cas concret Part Dieu : exemple d un marché immobilier tertiaire clé à Lyon. Parc de bureaux de Part Dieu : m² utiles (soit 18% du parc total du Grand Lyon). Parc utilisateurs : m² utiles Parc public : m² utiles. Parc locatif : m² utiles Année Surfaces vendues en m² Utilisateurs Investisseurs Surfaces louées en m² Moyenne Données Source : CECIM 30 janvier

14 L Observatoire de l Immobilier d Entreprise : un cas concret Vaise : exemple d un marché immobilier tertiaire fortement renouvelé. Parc de bureaux de Vaise : m² utiles (soit 8,3% du parc total du Grand Lyon). Parc utilisateurs : m² utiles, avec un flux moyen de m²/an (4,2% par an). Parc public : m² utiles. Parc locatif : m² utiles, dont 22% ont été loués sur les seules années 2000 et En dehors de cette période, 2% du parc est en rotation (4 310 m²/an). Année Surfaces vendues en m² Utilisateurs Investisseurs Surfaces louées en m² Moyenne Données Source : CECIM 30 janvier

15 Le marché des bureaux placés aux utilisateurs! Les chiffres qui suivent correspondent aux chiffres de la profession lyonnaise (permettant une analyse tendancielle par rapport aux années précédentes) LA CONSOMMATION confirme la bonne tenue du marché lyonnais transactions enregistrées courant m² placés en 2003 (+15% par rapport à 2002) Location : m² dont m² anciens et m² en neufs Vente : m² dont m² anciens et m² en neufs - Le panier moyen 2003 est de 333 m² et augmente de 12% par rapport à celui de (360 m² en 2001 à 297 m² en 2002) - Marché essentiellement locatif avec 78% des transactions réalisées. - Le secteur de Gerland, avec près de m² placés devance le quartier d affaires de la Part Dieu ( m²). 30 janvier

16 Evolution de la demande placée à utilisateurs neuf et ancien confondus (chiffres de transaction réalisés par les professionnels de FNAIM Entreprises) janvier

17 Ventilation neuf/ancien par secteurs Répartition géographique des surfaces de bureaux commercialisés en 2003 Secteurs Neuf Ancien Presqu Ile/Cx Rousse 3% 4% 97% 96% Nord 3% Part Dieu/6ème Ouest Villeurbanne /3e/8e/Bron Gerland Lyon Est 53% 50% 38% 7% 46% 47% 13% 52% 47% 50% 62% 93% 54% 53% 87% 48% Ouest 23% Presqu île/crx Rousse 5% Part-Dieu/6 /tonkin 23% 12% Villeurb./3 /8 /Bron Nord 0% 73% 100% 27% TOTAL Ventilation % % % % 1er secteur en centre ville 30% Gerland/Lyon-Est Gerland est le secteur qui a enregistré le plus fort taux d augmentation de la demande placée entre 2002 et 2003 (+18% entre 2002 et 2003), alors que les secteurs en centreville (Part-Dieu, Villeurbanne ) enregistrent un certain recul de la demande placée. Autres secteurs 4% 1er secteur en périphérie 30 janvier

18 Evolution des surfaces de bureaux placées à utilisateurs par nature de transactions Location Vente Comme en 2002, la demande placée en 2003 est équivalente à celle de 1998, année de référence, quelque soit la nature des transactions (location ou vente). La vente à utilisateurs, elle, a plus que doublé alors que la location a seulement diminué de 1% (1/3 des ventes à utilisateurs en neuf réalisées par une collectivité, 1/3 des ventes en ancien réalisée par une entreprise et les 2/3 restants en diffus). En 2003, les acteurs du marché ont constitué un patrimoine immobilier face aux taux attractifs proposés. 30 janvier

19 Evolution des surfaces de bureaux placées à utilisateurs par nature de locaux En valeur absolue Ancien Neuf janvier

20 Evolution des surfaces de bureaux placées à utilisateurs par nature de transactions Ancien 120% En valeur relative Neuf 100% 80% 60% 71% 72% 72% 76% 66% 61% 58% 60% 40% 20% 29% 28% 28% 24% 34% 39% 42% 40% 0% janvier

21 Les loyers Les valeurs se maintiennent sur le neuf et l ancien. Les locataires en contre partie ont obtenu des franchises de loyers ou des travaux d aménagement. Quelques valeurs significatives : NEUF Part Dieu et environs : 191 euros Périphérie : 125 à 135 euros ANCIEN Part Dieu et environs : 115 à 150 euros Périphérie : 90 à 125 euros 30 janvier

22 Les loyers en Europe Euros/HT/m²/an Londres West End Loyers «prime» Paris Francfort Madrid Milan Munich Amsterdam Bruxelles Lyon 30 janvier

23 Quelques transactions significatives en 2003 BNP PARIBAS m² Part-Dieu ADAMAS m² - Part Dieu CAP GEMINI m² Saint-Priest - Parc Technologique LE GAN m² Vaise UNEDIC m² - Lyon Sud DGCCRF m² Part Dieu 30 janvier

24 Quelques transactions significatives en 2003 Quelques autres transactions significatives : TNT Express France : m² Lyon Gerland, BASF : m² à Ecully, Générale des Eaux : m² à Caluire, Ministère de la Justice : m² à Lyon 7ème, CNAM Grand Lyon : m² à Lyon Gerland, Général Electric : m² à Saint Cyr au Mont d Or 30 janvier

25 Le stock et les prévisions! Les chiffres qui suivent correspondent aux chiffres de la profession lyonnaise (permettant une analyse tendancielle par rapport aux années précédentes) - Le stock de bureaux dans l agglomération lyonnaise continue à augmenter avec un niveau d environ m² en 2003, soit une hausse de 22%. - Le stock des bureaux en région lyonnaise : => ancien : il a augmenté légèrement chaque année, avec en 2003 une hausse significative de 58% m² en m² en m² en m² en 2003 => neuf : les disponibilités à 6 mois représentent m² dont m² sur le secteur 6ème/Part Dieu/Tonkin. Au cours du second semestre, seront livrés m² à la Cité Internationale ainsi que m² en périphérie. - Pas d arrivée de produits neufs avant 18 mois sur le secteur Part Dieu. 30 janvier

26 Stock de bureaux à moins de 6 mois Total Neuf Quelques chiffres signicatifs en Ile de France : -Le stock est d environ 3 millions de m², soit une augmentation de 12% par rapport à Taux de vacance : 5,90% Demande placée : + 11,2% en 2003 (Lyon : + 15% en 2003) janvier

27 Evolution de l offre neuve En m² Livraison d immeubles de bureaux neufs Commercialisation de bureaux neufs Prévisions janvier

28 Conclusion Les tendances significatives du marché de bureaux dans l agglomération lyonnaise : 1. Les valeurs se stabilisent 2. Les délais de négociation restent longs m² placés sur des grandes transactions, soit près de 40%. 4. L offre de seconde main est en augmentation. 5. Taux de vacance : environ 5,90% (analogue à Paris) 6. Taux de rotation : 4,25% (pour information : 3,7% en Ile de France) 7. La demande placée est équivalente aux années de référence La part de la demande placée en ancien augmente proportionnellement plus fortement que le neuf. 9. Les administrations, les sociétés de conseil juridique, les banques et compagnies d assurance ont animé le marché en Baisse des valeurs locatives dans les principales villes européennes. Celles ci ont enregistré des taux de vacance en augmentation et proche des 10%. 30 janvier

29 Immeubles en cours de réalisation Le Dauphiné Part Dieu m² Lyon 3ème Cité Internationale m² Lyon 6ème L Atrium Part-Dieu m² Lyon 3ème Le Saint Clair m² Caluire Telyca m² Caluire 30 janvier

30 Le marché des locaux -mixtes - industriels - et entrepôts 30 janvier

31 Le marché des locaux d activité, mixtes et entrepôts! Les chiffres qui suivent correspondent aux chiffres de la profession lyonnaise (permettant une analyse tendancielle par rapport aux années précédentes) LA CONSOMMATION transactions m² placés en 2003 de locaux industriels, logistiques et locaux mixtes - Le panier moyen est de m² et reste constant sur les 5 dernières années. - Baisse significative de la demande placée en locaux d activité, atténuée par la bonne tenue du marché de l immobilier logistique. - L immobilier logistique a retrouvé un bon niveau de demande placée. - Les secteurs de l Isle d Abeau et de la Rocade Est se partage 59% de la demande placée en région lyonnaise. 30 janvier

32 Part de marché en m² par secteurs Rhône Nord 5% 11% Nord lyonnais 14% Ain Nord Ouest lyonnais 2% 20% Est lyonnais 5% Lyon/Bron/Villeurbanne 21% Rhône Est Sud-Ouest lyonnais 1% 20% Sud-Est lyonnais Rhône Sud-Ouest 0,2% 1% Rhône Sud-Est 30 janvier

33 Evolution des surfaces de locaux industriels, logistiques et locaux mixtes placées à utilisateurs En valeur absolue vente location total janvier

34 Evolution des surfaces de locaux industriels, logistiques et locaux mixtes placées à utilisateurs 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% En valeur relative vente location 0% janvier

35 Exemples de transactions significatives Locaux d activité - Ecovert : m² à St Priest - Ets Bahadourian : m² à St Priest - Orfit : m² à Villefranche sur Saône - Ets Fournier : m² à Rillieux - Empack : m² à Vénissieux - Shugard : m² à Vaise - Pétrochimie : m² à Irigny - Villa Vebe : m² à St Priest 30 janvier

36 Exemples de transactions significatives Logistique - Geodis : m² à la Plaine de l Ain - Hays Logistique : m² à La Boisse (01) - Skis Rossignol : m² à l Isle d Abeau - Botanic : m² à l Isle d Abeau - Morin Logistique : m² à L Isle d Abeau - Décathlon : m² à l Isle d Abeau - La Poste : m² à St Laurent de Mure - Transports Fatton : m² à Mions 30 janvier

37 Le stock - Locaux d activité : Le stock disponible à 6 mois baisse : m² contre m² en Les grosses quantités disponibles en 2002 ont trouvé preneur (IP, Calor, Majorette, ). Concentration du stock sur l Est lyonnais (environ 75% du stock total) - La logistique : Le stock neuf disponible immédiatement a diminué : il est constitué de deux immeubles pour un total de m². Cette baisse est liée à une hausse significative de la demande placée. Très peu de projet à l horizon 2006, lié au manque d offres foncières. 80% du stock sur l Isle d Abeau et le long de la Rocade Est. 30 janvier

38 Les prix Les valeurs sont stables. Quelques valeurs significatives : ACTIVITE anciens : 29 à 38 euros récents : 39,5 à 47,3 euros neufs : 50 à 60 euros LOGISTIQUE anciens : 35 à 38 euros neufs : 45 à 49 euros 30 janvier

39 Investissement - Investissement en 2003 : 392 millions d euros investis dans le Grand Lyon Bureaux Locaux d activité et mixtes / Logistique 277 millions d euros 115 millions d euros Résultat intéressant puisque ce niveau d investissement n est pas affecté par de grosses cessions de portefeuille comme en Ce niveau est le résultat de la confirmation de la confiance des investisseurs. - L année 2003 est le deuxième meilleur millésime des 10 dernières années. - Réapparition des investisseurs institutionnels français et renforcement des acteurs européens. - Le tiers des investissements en bureaux a été réalisé en blanc, par des investisseurs étrangers, essentiellement allemands. 30 janvier

40 Conclusion (1/2) Début 2003, nous avions pronostiqué pour le marché des bureaux : - une tenue des valeurs, - une absorption de la production neuve, - la croissance de la tertiairisation de l économie lyonnaise. Les résultats de l année écoulée confirment ces pronostics. Le volume global placé en hausse de 15% et la progression des transactions des locaux neufs ( m²) ont contribué à absorber le stock neuf disponible au 1er janvier 2003 et une grande partie des livraisons réalisées au cours de l année. Les valeurs ont tenu et se situent au niveau de celles de La remontée de la demande exprimée sur la fin de l année devrait contribuer à soutenir le volume des transactions en Si le stock global remonte, les disponibilités dans le neuf en 2004 devraient, sans plus, satisfaire aux besoins des entreprises. 30 janvier

41 Conclusion (2/2) Certains secteurs et notamment la Part Dieu ne verront pas de nouvelles opérations livrées avant 2005 ce qui devrait constituer un facteur de tension sur ce secteur. Nous ne pouvons que rappeler notre souhait de la mise en œuvre, sur Lyon, d une véritable politique de programmation foncière qui permettrait de lisser dans le temps les mises sur le marché. La marché de la logistique est reparti à la hausse et le peu de disponibilité dans le neuf contribuera à la relance d opérations en blanc. Un seul point sombre reste le marché de l activité qui a subi, à Lyon, comme sur le reste de la France, un fort ralentissement. En investissement, Lyon reste une place particulièrement privilégiée par les investisseurs nationaux et internationaux. Le faible niveau d offres disponibles défavorisera le volume des placements sur l année La poursuite des investissements en blanc, constatés en 2003, peut seule modifier cette tendance. Lyon est un marché mature qui continue et continuera d attirer les capitaux ; il serait regrettable de freiner la dynamique de ce marché si nous n avons plus de réponses à apporter aux besoins des investisseurs. Les professionnels de FNAIM Entreprises sont prêts à participer à une réflexion sur ce sujet avec les autres acteurs du marché de l immobilier d entreprises. 30 janvier