2eme Programme Local de l'habitat. Séminaire du 1er Avril. ATELIER N 2 Parc privé

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1 2eme Programme Local de l'habitat 1 Séminaire du 1er Avril ATELIER N 2 Parc privé ArThemis V i l l e e t h a b i t a t Séminaire PLH 1er Avril 2010 Edition 29/03/2010

2 L offre nouvelle privée L ordre de grandeur de la production est d environ logements / an avec une montée en charge des logements collectifs dans la production. Le rythme de mises en chantier est très irrégulier, avec deux années de forte activité (2006 et 2007) Une partie de l accélération est liée au développement des produits défiscalisés Logements autorisés et commencés et programmation locative sociale logts autorisés logts commencés logts sociaux programmés Sources : Logements autorisés : fichier CA Grand Avignon Logements commencés : Sitadel et Sitadel2 pour 2007 et 2008 Logements sociaux programmés : Bilan PLH 2009 CA Grand Avignon 2 ème PLH du Grand Avignon GTC ArThemis - avril

3 Provenance des acquéreurs par type de biens Source Perval traitement observatoire Habitat Grand Avignon 2 ème PLH du Grand Avignon GTC ArThemis - avril

4 Le marché immobilier Prix / m² en 2009 des appartements (source PERVAL) appartement ancien appartement neuf Av ignon Grand Avignon hors Av ignon PACA Languedoc Roussillon Prix moyen en 2009 des maisons (source PERVAL) maison ancienne maison neuv e Av ignon Grand Av ignon PACA Languedoc hors Av ignon Roussillon Sur les deux cartes ci-dessous, les prix sont calculés par MeilleursAgents.com sur la base des données d'annonces immobilières publiées sur un grand nombre de supports. Les estimations de prix ( au 1er février 2010) sont exprimées en net vendeur (hors frais d'agence et notaires), donc avant négociation. 2 ème PLH du Grand Avignon GTC ArThemis - avril

5 Simulation d'investissement Maisons 4 pièces et + dans l'ancien Prix moyen /m² hab 2117 Surface moyenne 100 Prix d'achat "Frais de Notaire " (8% dans l'ancien) Frais divers (5%) (déménagement, travaux d'embellissement) Total achat Apport initial 20% Taux d'intérêt 4,30% Durée 20 Remboursement mensuel 1190 Coût annuel Part des revenus 30% Revenus déclaratifs correspondant Un marché privé accessible à un peu plus de 30% des ménages de 4 personnes Revenu des ménages de 4 personnes habitant le Grand Avignon en 2007 et condition d'accès au parc social et privé (maisons 4 pièces) Source : INSEE DGI, PERVAL (Observatoire Grand Avignon) - Traitement GTC PLUS : Marché privé PLS : PLAI PLAI : 25 : er décile 2e décile 3e décile 4e décile 5e décile 6e décile 7e décile 8e décile 9e décile Les plafonds de ressources pour les logements locatifs sociaux sont artificiellement rehaussés de 10%, afin d être comparés avec les revenus fiscaux fournis par l Insee-DGI. 2 ème PLH du Grand Avignon GTC ArThemis - avril

6 Simulation d'investissement Appartement 1/2 pièces dans l'ancien Prix moyen /m² hab 2036 Surface moyenne 45 Prix d'achat "Frais de Notaire " (8% dans l'ancien) Frais divers (5%) (déménagement, travaux 4581 d'embellissement) Total achat Apport initial 10% Taux d'intérêt 4,30% Durée 25 Remboursement mensuel 507 Coût annuel 6089 Part des revenus 30% Revenus déclaratifs correspondant Un marché privé accessible à un peu plus de 30% des ménages de 1 personne Source : INSEE DGI, PERVA (Observatoire Grand Avignon) Traitement GTC Revenu des ménages de 1 personne habitant le Grand Avignon en 2007 et condition d'accès au parc social et privé (appartements 1-2 pièces) PLAI : PLUS : Marché privé ancien PLS : er décile 2e décile 3e décile 4e décile 5e décile 6e décile 7e décile 8e décile 9e décile Les plafonds de ressources pour les logements locatifs sociaux sont artificiellement rehaussés de 10%, afin d être comparés avec les revenus fiscaux fournis par l Insee-DGI. Loyer dans le parc public Secteur locatif social (en /m2 de surf.utile) Zone II PLAI 4,52 PLUS 5,1 PLS 7,64 PLAI, PLUS : circulaire UHC/DH2 du 04/07/08 PLS : circulaire du 06/03/01 (150% du PLUS) Loyer dans le parc privé Source : FONCIA LOCATION au m² par mois hors charge en ( prix constatés au 01/07/2009) studio 2 pièces 3 pièces 4 pièces et + maison tendance AVIGNON centre-ville 11,0 13,0 10,0 11,0 8,0 10,0 7,0 8,0 7,0 9,0 = extra-muros 10,0 12,0 9,0 11,0 7,0 9,0 7,0 9,0 8,0 10,0 = Barbentane - Châteaurenard 10,0 11,0 8,0 11,0 7,0 10,0 7,0 9,0 7,0 10,0 baisse Morières - Montfavet 9,0 10,0 9,0 11,0 7,0 9,0 7,0 9,0 8,0 10,0 = Villeneuve - Les Angles 11,0 12,0 8,0 11,0 8,0 11,0 8,0 11,0 9,0 12,0 baisse 2 ème PLH du Grand Avignon GTC ArThemis - avril

7 Quels outils mobilisables? Actions programmatives Objectifs de production moyen et long termes, études préalables, études préopérationnelles, OBJECTIFS Développer l offre nouvelle Améliorer l état du parc existant Actions réglementaires Outils d intervention Secteur sauvegardé, zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) Mise en œuvre des moyens de police du maire ou préfet - arrêtés d'insalubrité ou de péril Contrôle de la décence des logements par CAF et MSA OPAH, Programme Social Thématique (PST), OPAH copropriétés, plans de sauvegarde Opération de restauration immobilière (ORI), opération de RHI, Programme d Intérêt Général (PIG) Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD), 2 ème PLH du Grand Avignon GTC ArThemis - avril

8 Un parc locatif privé accueillant des ménages à très faibles ressources Ménages revenus < seuil de pauvreté* en 2007 % dans le parc de dans le parc social dans le locatif privé dans le parc propriétaire occupant RP Volume % du parc Volume % du parc Volume % du parc Avignon 28,5% ,7% % % CA Grand Avignon 21,7% ,2% % % CA hors Avignon 13,7% ,1% % % Vaucluse 22,4% ,1% % % * Le seuil de pauvreté correspond à la moitié de la médiane des revenus de la population. En 2007, il correspond à un revenu annuel de par unité de consommation Source : FILOCOM 2007 METATTM, d après DGI 2 ème PLH du Grand Avignon GTC ArThemis - avril

9 Quel potentiel de récupération de la vacance? Des estimations très disparates et probablement surévaluées de la vacance : -avec 6412 logements dont 4729 logements sur Avignon selon l'insee en et 9384 logements dont 6518 logements sur Avignon selon les sources fiscales FILOCOM en Vacance 2006 Logts vac. (LV) Volume % 1999 Avignon ,7% -0,68% 36,2% CA Grand Avignon ,7% 0,16% 35,0% CA hors Avignon ,9% 0,05% 31,4% Vaucluse ,2% 0,62% 46,0% Gard ,0% -0,12% 52,9% source : INSEE Tx d'év. /an du nb depuis % de LV d'avt 1949 Selon Filocom, un cinquième de cette vacance serait une vacance de longue durée, un logement sur 10 serait médiocre à très médiocre un tiers serait une vacance potentiellement récupérable ( vacance de 1 à 3 ans) 2 ème PLH du Grand Avignon GTC ArThemis - avril

10 Quelle réalité du parc privé potentiellement indigne? total PPPI (*) en % parc privé dont classemt cadastral : 7-8 dont âge de la personne de référence > 75 ans Avignon % 25% 14% CA Grand Avignon % 24% 17% CA hors Avignon % 21% 21% Vaucluse % 27% 20% Gard % 46% 22% Source : FILOCOM 2007 METATTM, d après DGI (*) le total inclue les autres catégories de logts ( hébergements). 10% du parc privé repéré comme potentiellement indigne par les sources fiscales. Sur Avignon, il se concentre sur le locatif privé ( 68% des PPPI de la ville). Sur le reste de l agglomération, il se répartit également entre propriétaire occupant et locatif privé. PPPI autres Ménages Prop.Occ.Très Sociaux PPPI locatif privé % de ces ménages / PO (logts de + 15 ans) Avignon ,0% CA du Grand Avignon ,9% CA hors Avignon ,1% Bouches-du-Rhône ,1% Gard ,0% Vaucluse ,8% Languedoc Roussillon ,8% Provence Alpes Côte d'azur ,5% Source : FILOCOM 2007 METATTM, d après DGI en % parc loc. privé PPPI propriétaire occupant en % parc prop.occ. Avignon ,9% ,0% CA Grand Avignon ,6% ,8% CA hors Avignon ,1% ,0% Vaucluse ,8% ,4% Gard ,0% ,6% Source : FILOCOM 2007 METATTM, d après DGI (*) le total inclue les autres catégories de logts ( hébergements). La part des propriétaires occupants à très faibles ressources est significative sur le territoire. PPPI : Le parc privé potentiellement indigne est composé des ménages du parc privé (propriétaires occupants et locataires de résidences principales) habitant : -un logement classé en catégorie cadastrale 6 occupé par un ménage dont les revenus annuels imposables sont inférieurs à 30% des plafonds de ressources HLM -un logement classé en catégorie cadastrale 7 et 8 dont les revenus annuels imposables sont inférieurs à 60% des plafonds de ressources HLM. -Catégorie 6 = «Qualité de construction courante, matériaux habituels dans la région, mais durabilité moyenne, conditions d habitabilité normales, mais dimension des pièces réduites, et absence à l origine assez fréquente des locaux d hygiène dans les logements anciens». -Catégorie 7 = «Qualité de construction médiocre, matériaux bon marché, logement exigu, absence de confort, impression d ensemble médiocre» -Catégorie 8 = «Aspect délabré, ne présente pas les caractères élémentaires d habitabilité» 2 ème PLH du Grand Avignon GTC ArThemis - avril

11 Quelle réalité du parc privé potentiellement indigne? PPPI : Le parc privé potentiellement indigne est composé des ménages du parc privé (propriétaires occupants et locataires de résidences principales) habitant : -un logement classé en catégorie cadastrale 6 occupé par un ménage dont les revenus annuels imposables sont inférieurs à 30% des plafonds de ressources HLM -un logement classé en catégorie cadastrale 7 et 8 dont les revenus annuels imposables sont inférieurs à 60% des plafonds de ressources HLM. -Catégorie 6 = «Qualité de construction courante, matériaux habituels dans la région, mais durabilité moyenne, conditions d habitabilité normales, mais dimension des pièces réduites, et absence à l origine assez fréquente des locaux d hygiène dans les logements anciens». -Catégorie 7 = «Qualité de construction médiocre, matériaux bon marché, logement exigu, absence de confort, impression d ensemble médiocre» -Catégorie 8 = «Aspect délabré, ne présente pas les caractères élémentaires d habitabilité» 2 ème PLH du Grand Avignon GTC ArThemis - avril

12 Bilan ANAH (sur 5 ans) Les interventions de l ANAH Propriétaire occupant Logts subventionnés en % du parc Logts Logts Propriétaire bailleur Logts subventionnés en % du parc en volume >15 ans conventionnés intermédiaires en volume >15 ans Logts indignes Les Angles 10 0,5% 2 2 0,5% Rochefort-du-Gard 5 0,4% 2 2 1,3% 2 Saze 0,0% 1 1 1,4% Villeneuve-lès-Avignon 9 0,3% 0,0% Avignon 144 1,0% ,6% 50 Caumont-sur-Durance 10 0,9% ,7% 0 Entraigues-sur-la-Sorgue 24 1,5% ,0% 0 Jonquerettes 3 1,0% ,0% 0 Morières-lès-Avignon 15 0,8% ,2% 1 Le Pontet 43 1,3% ,3% 0 Saint-Saturnin-lès-Avignon 11 1,3% ,9% 3 Vedène 8 0,5% ,7% 0 Velleron 13 1,7% ,6% 0 CA Grand Avignon 295 0,9% ,6% 56 CA hors Avignon 151 0,8% ,5% 6 LES PROCEDURES MISES EN ŒUVRE PIG/PST départemental pour la production de loyers sociaux et très sociaux du Vaucluse (lancé en 2006, renouvelé sur ) PIG du Gard (programme réhabilitation solidaire) qui s est achevé en 2007 et un PST du Gard, initié en 2007 et prolongé sur OPAH n 4 Ville d'avignon (objectifs :310 logements, soit 62 par an, dont 60 occupés par leurs propriétaires, dont 20 indignes et 250 locatifs, dont 200 à loyer maîtrisé) au 20/10/ logements conventionnés. Plan de sauvegarde de l Athénée à Avignon intégré dans la convention ANRU Monclar Lutte contre l habitat indigne 2 ème PLH du Grand Avignon GTC ArThemis - avril

13 Le parc privé QUESTIONNEMENT : Les incitations des OPAH sont-elles suffisantes? Doit-on lancer des OPAH hors Avignon? Comment faire progresser la performance énergétique dans le parc privé existant, particulièrement celui des propriétaires occupants à faibles ressources? Comment rendre accessible aux plus modestes des logements performants sur le plan énergétique? En neuf et en ancien? Comment encadrer la production neuve privée dans les zones d aménagement (taille, performances énergétiques, prix)? L aide à l accession sociale est-elle d intérêt communautaire? Quelles pistes pour inciter la filière bâtiment à s adapter, si nécessaire, aux nouvelles normes en limitant les surcoûts? 2 ème PLH du Grand Avignon GTC ArThemis - avril