DAUPHIN Immobilier La Note de conjoncture Le Marché des entrepôts à Rennes (Bilan 2011 sur 9 mois) Site CHARTRES DE BRETAGNE Entrepôt SAINT JACQUES DE LA LANDE Plateforme Logistique TORCE Site CESSON SEVIGNE SOMMAIRE L offre 1 La demande 2 Les valeurs 3 Conclusion et prospective 5 Les données statistiques contenues dans ce document peuvent être reproduites avec la mention «source DTZ Jean Thouard» DTZ DAUPHIN Immobilier 4 Allée Marie Berhaut - 35000 RENNES téléphone 02 99 33 33 33 E-mail : dtz.rennes@dtz.com
L offre au 30 Septembre 2011 Evolution de l'offre immédiate en ENTREPOTS (en milliers de m²) 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 Offre seconde main Offre en neuf source DTZ Jean Thouard 0 2009 2010 2011 (9 mois) Commentaires : L offre disponible d entrepôts neuf ou de classe A s est largement résorbée sur l année 2011 révélateur d une reprise d activité sur les bâtiments aux normes. En revanche, l offre de seconde main s est accentuée. L offre disponible à un an, porte à la fois sur des entrepôts à construire et sur des entrepôts de seconde main de qualité mais ne bénéficiant pas d autorisations d exploiter. L année 2011 aura été marquée par le remplissage total de la plateforme logistique PROLOGIS à Torcé diminuant de 18 000 m² le stock de neuf. En ce qui concerne le seconde main, notons la bonne résistance des entrepôts SOCOREGE qui affichent complets depuis plus d un an. Enfin, l offre d entrepôt est logiquement positionnée sur le sud et l est de Rennes, à proximité des axes les plus fréquentés : - RN 157 (route de Paris) : 49 000 véhicules/jour - RN 137 (route de Nantes) : 47 000 véhicules/jour Pour trouver de l embranchement fer il faut s orienter vers l ouest (St Méen le Grand).
Cartographie de l offre au 30 Septembre 2011
La demande au 30 Septembre 2011 Evolution de la demande placée en ENTREPOTS (en milliers de m²) 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 Demande placée seconde main Demande placée en neuf source DTZ Jean Thouard 0 2009 2010 2011 (9 mois) Commentaires : Le marché des entrepôts aura connu une année 2011 sous le signe de la reprise sur notre métropole. En effet, avec 28 000 m² de demande placée sur 9 mois, nous constatons une progression par rapport à 2010, malgré une conjoncture économique de plus en plus menaçante. Cette année aura surtout été marquée par deux transactions significatives, l une de 12 000 m² au profit d une enseigne de la grande distribution, l autre de 6 500 m² au profit d un répartiteur spécialisé. La demande exprimée est constante, elle est focalisée sur l Est et le Sud de la métropole, elle est variée sur les surfaces, de 2 000 à 30 000 m² mais aussi sur le mode d occupation (location ou acquisition). En revanche les critères communs sur lesquelles les utilisateurs transigent de moins en moins sont : - A/ Les autorisations d exploiter - B/ Les hauteurs - C/ Le nombre de portes à quai - D/ La qualité des aires de manœuvre - E/ La situation et l accessibilité - F/ Le loyer et le montant des charges - G/ Les aménagements spécifiques (type embranchement fer)
Les valeurs locatives au 30 Septembre 2011 Commentaires : Les valeurs locatives sur le seconde main : 25 à 33 /m²/ht/hc/an Les valeurs locatives sur le neuf ou le restructuré : 35 à 42 /m²/ht/hc/an 46 /m²/ht/hc/an neuf embranché fer Les taux de rendement (du neuf à l ancien sans autorisations): 7,90 % à 10,20 %
Tendances et prospectives Tendances En conclusion, nous pouvons constater que les utilisateurs sont de plus en plus exigeants, ils recherchent des produits d excellente qualité, fonctionnels et surtout bien localisés. La mutation de la distribution a créée de nouvelles attentes : - Les e-commerçants de plus en plus présents recherchent la proximité des centres urbains par des plateformes de messagerie permettant la logistique des flux importants et peu de stocks. - Les grandes enseignes de distribution ou leurs prestataires recherchent de grands entrepôts (classe A) loin des villes mais accessible facilement par des axes majeurs. - Les TPE et PME de transports locaux se positionnent en grande partie sur des surfaces de 1 000 à 5 000 m² souvent à l acquisition, soit sur de l existant à prix discount soit sur du terrain à bâtir auprès des communautés de commune. Enfin, nous enregistrons sur cette fin d année des demandes de qualité sur des volumes importants. Il est de ce fait indispensable pour les élus de bien comprendre que la logistique n est pas qu un produit d investissement immédiat. La bonne intégration d une plateforme logistique sur un site n est pas uniquement attachée à la qualité de l utilisateur, mais avant tout à l expérience et au savoir faire du constructeur liée à la capacité de l investisseur d anticiper de futures disponibilités et donc la mise sur un marché futur de cellules fonctionnelles et adaptées. Et prospectives La poursuite du développement de notre secteur passe obligatoirement par la mise sur le marché d une offre de qualité adaptée bénéficiant d autorisations d exploiter et répondant au mieux aux exigences des utilisateurs. La situation privilégiée de Rennes (au cœur d un nœud autoroutier de grande qualité) demeure un atout majeur, mais restons prudents, les perspectives d une crise économique importante risquent de freiner la croissance retrouvée du premier semestre. Stéphane DAUPHIN Directeur Stephane.dauphin@dtz.com Rennes Septembre 2011 DTZ DAUPHIN Immobilier 4 Allée Marie Berhaut 35000 RENNES Téléphone 02.99.33.33.33 E-mail : dtz.rennes@dtz.com