ATELIER N 2 Identification et programmation des produits logement

ATELIER N 2 Identification et programmation des produits logement

SOMMAIRE Rappel du diagnostic La programmation logements La programmation locative sociale Les publics spécifiques

Rappel du diagnostic DES MÉNAGES CANDIDATS A L ACCESSION CONTRAINTS DE QUITTER LE TERRITOIRE FAUTE D UNE OFFRE ADAPTÉE Des revenus des ménages se situant dans une situation intermédiaire entre des niveaux de revenus bas à l échelle régionale et des revenus métropolitains plus élevés, et se déclinant de manière différenciée entre première, deuxième et troisième couronnes, Une répartition géographique différenciée des revenus des ménages peut s observer avec : - une 1ère couronne résidentielle disposant de ménages plus aisés allant de 1 830 par mois pour un adulte sur Bastelicaccia à 2 060 par mois sur Villanova (soit respectivement +30 % à + 40 % par rapport à la médiane régionale), - une deuxième couronne résidentielle disposant de ménages aux revenus allant de 1460 par mois pour un adulte à 1760 par mois et se situant de 0 % à 20 % audessus dans la médiane régionale, - une troisième couronne disposant des ménages aux revenus les plus modestes notamment sur les communes du Nord et du Sud-Ouest, allant de 1 130 par mois sur Balogna ( 20 % par rapport à la médiane régionale) à 1 400 euros par mois sur Ucciani ou Tavaco (CAPA).

Rappel du diagnostic Des budgets des ménages relevant de la zone C dans un marché relevant de la zone A Des revenus des ménages faibles relevant de la zone C, zone la plus détendue du zonage Scellier, alors que les prix de vente pratiqués dans le neuf sont proches de la zone A, zone la plus tendue du zonage du logement locatif défiscalisé. Un budget logement médian en locatif (non compris les allocations logement de la CAF) de : - 10,5 par mètre carré pour une personne seule (sur la base d un T2), - 13 par mètre carré pour un couple avec un enfant (sur la base d un T3). Part des ménages disposant de revenus compatibles avec un achat immobilier BBC sur la CAPA (tx de 4% sur 20 ans apport personnel de 25 K et PTZ +) DGI INSEE 2007 Revente appartement T4 2725 /m2 T2 3500 Neuf appartement T4 3575 /m2 à 3550 /m2 T2 Personne seule- T2 couple avec 1 enfant- T4 10% 10% 20% 10% marché libre (MI) -425 K < à 10% < à 10% un budget logement médian des ménages de la CAPA en accession de : 105 000 pour une personne seule, 171 000 pour un couple avec un enfant. 160 000 pour un couple primo-accédant avec enfant. Neuf accession sociale zonage B1 (collectif ou MI) - 2637 /m2 Neuf accession sociale zonage C (collectif ou MI) -2040 /m2 30% 30% 50% 50%

Rappel du diagnostic Des indicateurs d une forte tension du marché immobilier une forte baisse du parc des logements vacants qui alimente le parc des résidences principales et le parc des résidences secondaires supérieure à celle observée à l échelle régionale et nationale, Des marges de manœuvre réduites avec un taux qui passe de 10% à 7% en 2010 voir en dessous du seuil des 6%: Afa (3,8 %), Alata (4,5 %) ou des territoires comme le SIVOM de la Rive Sud du Golfe d Ajaccio (5,6 %).

Rappel du diagnostic Des enjeux de développement de l offre de résidences principales Un parc sur la CAPA qui progresse de 271 résidences principales par an entre 1999 et 2010 dont seulement 50 % est porté par la ville centre (134 résidences principales par an). Des taux de croissance élevés sur les communes périurbaines (+1,7 % à 3,7 % par an) et une croissance de 12 % de la construction neuve de résidences principales depuis 2005 ne permettent pas de compenser la pénurie de résidences principales liée au faible développement de cette offre de logements sur la ville centre, Des communes périurbaines de la CAPA qui poursuivent une diversification de l offre en terme de typologie (petits logements) et de statut au profit du parc locatif privé mais qui voit leur croissance se tasser au profit des autres territoires limitrophes, Des mobilités résidentielles qui baissent (recul de la primo-accession sociale), dans un contexte de recul du volume des transactions, et un phénomène de paupérisation des locataires du parc privé captif d un parc social de fait (29 % de ménages disposant de revenus inférieurs au seuil de pauvreté contre 14 % en 1999).

Rappel du diagnostic Des enjeux de mise en adéquation de l offre avec la demande Dans un contexte de pénurie d offre, l ensemble du marché immobilier est tendu à des niveaux plus ou moins importants. Seuls les ménages extérieurs à la région peuvent être en capacité d acquérir les biens à la vente, alimentant l inflation des prix immobiliers. Soit pour un couple avec un enfant: 4800 de salaire pour un T4 et 3800 pour un T3 LES ENJEUX: Réorienter la production du marché du neuf vers la clientèle locale primo-accédante ou secundo accédante au travers de produits relevant de la primo-accession sociale ou de l accession à prix maîtrisé Poursuivre la diversification du parc des résidences principales au profit de l offre locative privée mais surtout HLM sur les communes périurbaines et la ville centre 53% des ventes relevant de CSP+ Voire ~80% sur certaines communes

Des enjeux de développement de l offre HLM Un parc de logements HLM dont la part régresse hors Ajaccio qui enregistre sur la période très récente une forte reprise de l activité permettant de remplir les objectifs de programmation du 1 er PLH (98 logements par an), Un objectif du premier PLH de rééquilibrage de l offre locative sociale sur les communes périphériques non atteint (5 % des 35 logements par an programmés), LES ENJEUX: Accroître l offre de logements locatifs sociaux sur Ajaccio, Rééquilibrer l offre HLM au profit des communes périurbaines et anticiper les obligations liées à l article 55 de la Loi SRU pour les communes d Afa et d Alata en mettant en œuvre une programmation locative sociale (10 logements par an sur Afa, et 12 logements par an Alata), Développer les partenariats sur les centres villages dans le cadre des projets des collectivités de construction de logements communaux.

Des enjeux de renforcement de la politique d amélioration de l habitat Un parc de logements vacants ne relevant que très partiellement d un problème d obsolescence de l offre (500 logements) à la différence des territoires périphériques, Un parc locatif privé disposant de caractéristiques techniques et sociales relevant d un parc social (1 100 PPPI dont 600 logements de qualité médiocre ) de fait appelant des actions spécifiques, Sur la période récente, un rythme annuel de 100 logements traités par des aides de l ANAH en diffus relevant essentiellement du parc de propriétaires occupants, avec une forte baisse depuis 2009 en terme de volume comme d enveloppes financières, Une OPAH-RU en cours de renouvellement sur Ajaccio qui a permis de traiter 184 logements mais qui restent en-deçà de ses objectifs initiaux notamment sur la cible de 335 propriétaires bailleurs, Un projet d OPAH copropriétés dégradées sur le secteur des Cannes en cours de finalisation, Un projet d OPAH multi sites «cœur de village» élaboré dans le cadre du premier PLH identifiant une cible de 1082 logements dégradés. LES ENJEUX: Développer et amplifier la politique d aides à destination du parc locatif dégradé voire potentiellement indigne, Anticiper les limites des actions incitatives vis-à-vis des propriétaires bailleurs par des actions coercitives de recyclage immobilier et foncier d ilots ou de bâtiments dégradés, Mais un prérequis : une détente du marché immobilier par une production accrue de logements incitant les propriétaires bailleurs à rendre attractif leur logement par des travaux de remise à niveau.

Les publics spécifiques: rappel du diagnostic PROPOSITION DE PROGRAMMATION DE RÉSIDENCES PRINCIPALES Prendre en compte les revenus des ménages Ajacciens pour bâtir une logements adaptés programmation en

Les publics spécifiques: rappel du diagnostic PROPOSITION DE PROGRAMMATION DE RÉSIDENCES PRINCIPALES

Les publics spécifiques: rappel du diagnostic LES OBLIGATIONS LÉGALES LIÉES A L ARTICLE 55 DE LA LOI SRU Une commune centre soumise à objectif triennal (plancher) de rattrapage de 63 logements /an (pour la période 2011-2013) Trois communes périurbaines susceptibles d atteindre à l horizon 2015-2016 le seuil des 3 500 habitants et à ce titre être soumise à un objectif de rattrapage: Sarrola-Carcopino : un minimum de 14 logements/an à partir de 2016 soit un total de 42 logements sur la durée du PLH² Afa (projection sur la base du RGP INSEE) : un minimum de 13 logements/an à partir de 2016 soit 26 logements sur la durée du PLH² Alata : un minimum de 15 logements/an à partir de 2016 soit un total de 30 logements sur la durée du PLH² Ces obligations légales appellent la mise en œuvre d outils règlementaires pour permettre la production effective de ces logements via des servitudes de mixité sociale dans le cadre du PLU ou plus directement par la mise à disposition de foncier public dédié aux logements locatifs aidés.

Les publics spécifiques: rappel du diagnostic QUELLES SONT LES POPULATIONS DITES «SPÉCIFIQUES» Personnes défavorisées : relevant du seuil de pauvreté soit des revenus inférieurs à 650 pour une personne seule représentant 20% à l échelle de la CAPA (contre 17% pour l ensemble de la métropole) soit 6 300 ménages équivalent à plus de 15 000 personnes Personnes âgées dépendantes, personnes handicapées: 9,4% des occupants de résidences principales de plus de 75 ans (contre 8,7% pour l ensemble de la métropole), représentant 7420 habitants dont 1/4 soit 1855 disposent de revenus médians inférieurs à 950 /mois Les Jeunes (18-30 ans): 17% de la population de la CAPA dont ¼ soit 3 400 disposent de revenus médians inférieurs à 900 /mois de revenu médian Les étudiants, les apprentis et les travailleurs précaires Les gens du voyage

Les publics spécifiques: rappel du diagnostic LES ÉTUDIANTS, LES APPRENTIS ET LES TRAVAILLEURS SAISONNIERS» Les objectifs DALO à mettre en œuvre au cours du PLH²: loi n 2007-290 du 5 mars 2007 dite DALO : «La capacité à atteindre (en terme d hébergement d urgence) est au minimum d une place par tranche de 2000 habitants pour les communes membres d un EPCI dont la population est supérieure à 50 000 habitants [ ] Cette capacité est portée à une place par tranche de 1000 habitants dans toutes les communes qui sont comprises dans une agglomération de 100 000 habitants.» Des capacités d accueil des communes largement au-dessus des objectifs DALO pour la ville centre, 5 communes périurbaines soumises aux objectifs DALO susceptibles d être réalisés dans le cadre des programmes de logements locatifs sociaux attendus

Les publics spécifiques: rappel du diagnostic LES ÉTUDIANTS, LES APPRENTIS ET LES TRAVAILLEURS SAISONNIERS» Les besoins identifiés : 900 saisonniers en lien avec l activité touristique issus d une commune extérieure à l arrondissement d Ajaccio susceptible d être à la recherche d un hébergement (contrat court avec un bas salaire et un budget plafond de 340 /mois) 500 apprentis venant suivre régulièrement une formation une partie de leur formation sur le secteur de la CAPA (2 jours par semaine) dont 50% recherche un hébergement 900 salariés en alternance attendus annuellement au sein du futur pole méditerranéen de formation et d hébergement Soit un potentiel de 2300 personnes à la recherche d un logement locatif abordable sur des durées allant de 3 mois à 9 mois, dans un contexte de: - pénurie d offre de logements locatifs (13 offres identifiées de T1 et T2 en septembre 2011 à 15,7 /m2 soit 550 le T1), - de saturation de l offre hôtelière lors de la saison haute. - De faiblesse d offre adaptée dans l attente de la livraison en septembre 2014 d une résidence étudiante de 40 logements étudiants dont 16 studios susceptibles d être mis en itinérance Programmation proposée : Réalisation d une résidence sociale de 50 à 60 chambres en PLUS avec une maitrise d ouvrage bailleur social et une mise en gestion par une association

Les publics spécifiques: rappel du diagnostic LES ÉTUDIANTS, LES APPRENTIS ET LES TRAVAILLEURS SAISONNIERS» Les besoins identifiés : Un phénomène de vieillissement attendue de la population avec un quasi doublement des plus de 75 ans dans les vingt prochaines années, Une part importante de personnes âgées dépendantes, pauvres (ASV: 740 /mois) et isolées notamment sur les communes périurbaines, Un déficit important de places d hébergement médicalisées (121 lits) malgré un effort important de construction sur la période récente, Un enjeu de développement des dispositifs d aide et d accompagnement pour les communes ne disposant de CCAS (Afa, Sarrola-Carcopino, Valle-di-Mezzana, Tavaco, Appietto, Villanova). La programmation : Développer une offre d hébergement banalisée adaptée aux personnes âgées à des prix abordables au travers d une résidence de logements foyer en PLAI et PLUS avec une maitrise d ouvrage bailleur social et gestion par une association ou un CCAS Coordonner les actions des CCAS communaux et assister les communes non dotées dans l accompagnement des personnes âgées isolées et modestes (mission de préfiguration en cours de la CAPA)

Les publics spécifiques: rappel du diagnostic LES GENS DU VOYAGE Les besoins identifiés : Les communes d Ajaccio et de Sarrola-Carcopino figurent au schéma départemental d accueil des gens du voyage adopté en 2002, dont l actualisation est prévue pour 2012. Les besoins identifiés pour le territoire de la CAPA étaient les suivants : Sur Ajaccio, trois sites avaient été envisagés et étudiés : Saint-Antoine, Aspretto, la Rocade. La programmation : Le 1 er PLH fixait un objectif de création d une cinquantaine d emplacements. A ce jour une aire de stationnement a été aménagée sur la ville de Propriano, aucune sur le territoire de la CAPA Les besoins identifiés sont ils toujours les mêmes? quelle mise en œuvre au cours du PLH 2013-2018?