DOSSIER PATRIMONIAL Paramètres de l'étude Evolution du résultat foncier de l'associé de la SCI Evolution de la fiscalité de l'associé de la SCI Evolution de la trésorerie de l'associé de la SCI Résultat fiscal pour la société d'exploitation Trésorerie pour la société d'exploitation Cession de l'immeuble au terme
Paramètres de l'étude Simulation établie sur les bases suivantes : Désignation de l'étude : SCI IR Type de simulation : Acquisition par la SCI en pleine propriété Durée de l'étude : 15 ans Date d'acquisition : 01/01/2015 Date d'exploitation : 01/01/2015 Valeur des parts : 40 000 euros Taux de détention de parts : 100.00 % Valeur du terrain : 50 000 euros Valeur de l'immeuble : 450 000 euros Frais d'acquisition : 14 550 euros Droits d'enregistrement : 25 450 euros Durée d'amortissement de l'immeuble : 30 ans, soit 15 000 euros Flux prévisionnels relatif à l'acquisition Compte tenu d'un taux d'évolution de 2.00 % Année Revenus Charges locatives Charges propriétaire 2015 48 000 2016 48 960 2017 49 939 2018 50 938 2019 51 957 2020 52 996 2021 54 056 2022 55 137 2023 56 240 2024 57 364 2025 58 512 2026 59 682
Paramètres de l'étude (suite) Année Revenus Charges locatives Charges propriétaire 2027 60 876 2028 62 093 2029 63 335 2030 830 085 Financement de l'acquisition Un emprunt amortissable d'un montant de 500 000 est souscrit le 01/01/2015, pour une durée de 180 mois, au taux annuel de 4.00 %. Tableau d'amortissement de l'emprunt Année Intérêts Capital Capital payés remboursé restant dû 2015 17 957 22 726 477 274 2016 18 622 25 759 451 515 2017 17 573 26 809 424 706 2018 16 480 27 901 396 806 2019 15 344 29 038 367 768 2020 14 161 30 221 337 547 2021 12 929 31 452 306 096 2022 11 648 32 733 273 362 2023 10 314 34 067 239 296 2024 8 926 35 455 203 841 2025 7 482 36 899 166 941 2026 5 979 38 403 128 539 2027 4 414 39 967 88 572 2028 2 786 41 595 46 976 2029 1 091 43 290 3 686 2030 12 3 686 165 718
Evolution du résultat foncier de l'associé de la SCI Evolution sans l'investissement Evolution avec l'investissement immobilier immobilier Année Revenus Déficits Déficits Déficits Revenus Déficits Déficits Déficits fonciers fonciers fonciers fonciers fonciers fonciers fonciers fonciers sur global à imputer sur global à imputer 2015 30 043 2016 30 338 2017 32 367 2018 34 458 2019 36 613 2020 38 835 2021 41 126 2022 43 489 2023 45 925 2024 48 438 2025 51 030 2026 53 703 2027 56 462 2028 59 307 2029 62 244 2030 12 664 378 12 Remarques : Les déficits fonciers sont déductibles des revenus fonciers. Les déficits fonciers imputables sur le revenu global sont déductibles de l'ensemble des revenus du contribuable. Les déficits fonciers à imputer sont reportables pendant une durée maximale de 10 années. Au-delà de cette période, la portion du déficit non imputée est perdue.
Evolution de la fiscalité de l'associé de la SCI Evolution sans l'investissement Evolution avec l'investissement immobilier immobilier Année Nb Revenu TMI Prélèv. Impôt Revenu TMI Prélèv. Impôt Economie part net sociaux. total net sociaux. total ou imposable imposable supplément 2015 41.00 30 043 41.00 4 657 16 974-16 974 2016 41.00 28 806 41.00 4 702 16 513-16 513 2017 41.00 30 819 41.00 5 017 17 653-17 653 2018 41.00 32 807 41.00 5 341 18 792-18 792 2019 41.00 34 856 41.00 5 675 19 966-19 966 2020 41.00 36 968 41.00 6 019 21 176-21 176 2021 41.00 39 146 41.00 6 375 22 424-22 424 2022 41.00 41 391 41.00 6 741 23 711-23 711 2023 41.00 43 707 41.00 7 118 25 038-25 038 2024 41.00 46 096 41.00 7 508 26 407-26 407 2025 41.00 48 559 41.00 7 910 27 819-27 819 2026 41.00 51 101 41.00 8 324 29 275-29 275 2027 41.00 53 723 41.00 8 752 30 778-30 778 2028 41.00 56 428 41.00 9 193 32 328-32 328 2029 41.00 59 219 41.00 9 648 33 928-33 928 2030 41.00-3 174 41.00-1 302 1 302 630 495 102 980 361 480-361 480 Remarques : Ce tableau détermine l'impact de l'opération sur le plan fiscal, en affichant les catégories modifiées (revenu net imposable, réduction d'impôt, et prélèvements sociaux). Pour mémoire : - Le revenu net imposable correspond à la somme de tous les revenus déclarés auxquels sont déduits les abattements et les déductions de revenus (pensions alimentaires,...). Il permet de calculer l'impôt au barème. - TMI, signifie tranche marginale d'imposition. Celle-ci est déterminée en fonction du revenu net imposable et du nombre de parts du foyer fiscal. - Les réductions d'impôt sont les sommes déduites de l'impôt au barème. Si le total des réductions est supérieur à l'impôt au barème + les impôts forfaitaires, le supplément n'est pas remboursé. - Les prélèvements sociaux incluent la CSG (déductible + non déductible), la CRDS, les contributions additionnelles, et le RSA. - Le revenu net imposable de l'année N tient compte de la CSG déductible de l'année N-1.
Evolution de la trésorerie de l'associé de la SCI Année Loyers Frais Apports Rembours. Economie[+] Flux perçus et financiers d'emprunt ou de charges (adossement) supplément [-] trésorerie d'impôt 2015 48 000-40 000-40 683-32 683 2016 48 960-44 381-16 974-12 396 2017 49 939-44 381-16 513-10 955 2018 50 938-44 381-17 653-11 096 2019 51 957-44 381-18 792-11 216 2020 52 996-44 381-19 966-11 351 2021 54 056-44 381-21 176-11 502 2022 55 137-44 381-22 424-11 669 2023 56 240-44 381-23 711-11 853 2024 57 364-44 381-25 038-12 055 2025 58 512-44 381-26 407-12 277 2026 59 682-44 381-27 819-12 518 2027 60 876-44 381-29 275-12 781 2028 62 093-44 381-30 778-13 066 2029 63 335-44 381-32 328-13 374 2030-3 698-33 928-37 626 830 085-40 000-665 715-362 782-238 418 Evolution du flux de trésorerie 0-50 000-100 000-150 000-200 000 0 2 4 6 8 10 12 14 Flux de trésorerie Cumul flux de trésorerie
Résultat fiscal pour la société d'exploitation Années Recettes Charges Amortissements Intérêts de Résultats Economie(+) imposables déductibles déductibles de l'emprunt fiscaux supplément (-) par la SE souscrit d'impôt 2015-48 000-48 000 16 000 2016-48 960-48 960 16 320 2017-49 939-49 939 16 646 2018-50 938-50 938 16 979 2019-51 957-51 957 17 319 2020-52 996-52 996 17 665 2021-54 056-54 056 18 019 2022-55 137-55 137 18 379 2023-56 240-56 240 18 747 2024-57 364-57 364 19 121 2025-58 512-58 512 19 504 2026-59 682-59 682 19 894 2027-60 876-60 876 20 292 2028-62 093-62 093 20 698 2029-63 335-63 335 21 112 2030-830 085-830 085 276 695
Trésorerie pour la société d'exploitation Années Recettes Dépenses Emprunt souscrit Economie (+) Trésorerie par la société supplément (-) d'exploitation d'impôt 2015-48 000 16 000-32 000 2016-48 960 16 320-32 640 2017-49 939 16 646-33 293 2018-50 938 16 979-33 959 2019-51 957 17 319-34 638 2020-52 996 17 665-35 331 2021-54 056 18 019-36 037 2022-55 137 18 379-36 758 2023-56 240 18 747-37 493 2024-57 364 19 121-38 243 2025-58 512 19 504-39 008 2026-59 682 19 894-39 788 2027-60 876 20 292-40 584 2028-62 093 20 698-41 395 2029-63 335 21 112-42 223 2030-830 085 276 695-553 390
Cession de l'immeuble au terme Valeur de cession : 672 934 Valeur d'acquisition : 500 000 Frais d'acquisition (+ droits d'enregistrement) : 40 000 Travaux : 75 000 Plus-value : 57 934 Quote part de plus-value taxable : 57 934 Taux abattement fiscal pour durée de détention : 60.00 % Taux abattement PS pour durée de détention : 16.50 % Base taxable à l'impôt de PV : 23 174 Base taxable des prélèvements sociaux : 48 375 Impôt : 11 901 Capital restant dû sur emprunt : 0 Produit de cession net : 661 033
DOSSIER PATRIMONIAL Paramètres de l'étude Détail de l'évaluation de l'usufruit économique Evolution du résultat foncier de l'associé de la SCI Evolution de la fiscalité de l'associé de la SCI Evolution de la trésorerie de l'associé de la SCI Paramètre de l'acquisition Résultat fiscal pour la société d'exploitation Trésorerie pour la société d'exploitation Cession de l'immeuble au terme
Paramètres de l'étude Simulation établie sur les bases suivantes : Désignation de l'étude : Acquisition démembrée de l'immeuble Type de simulation : Acquisition de l'usufruit temporaire du bâtiment Durée de l'étude : 15 ans Date d'acquisition : 01/01/2015 Date d'exploitation : 01/01/2015 Valeur des parts : 40 000 euros Taux de détention de parts : 100.00 % Valeur du terrain : 50 000 euros Valeur de l'immeuble : 450 000 euros Frais d'acquisition du nu-propriétaire : 14 550 euros Droits d'enregistrement du nu-propriétaire : 13 743 euros Durée d'amortissement de l'immeuble : 30 ans, soit 15 000 euros Valeur de la nue-propriété : 126 419 euros Valeur usufruit temporaire du bâtiment : 373 581 euros Durée du démembrement : 15 ans Flux prévisionnels relatif à l'acquisition Compte tenu d'un taux d'évolution de 2.00 % Année Valeur locative Charges usufructuaires Charges nue-propriété 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Paramètres de l'étude (suite) Année Valeur locative Charges usufructuaires Charges nue-propriété 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Financement de l'acquisition Un emprunt amortissable d'un montant de 126 419 est souscrit le 01/01/2015, pour une durée de 180 mois, au taux annuel de 4.00 %. Tableau d'amortissement de l'emprunt Année Intérêts Capital Capital payés remboursé restant dû 2015 4 540 5 746 120 673 2016 4 708 6 513 114 160 2017 4 443 6 778 107 382 2018 4 167 7 054 100 328 2019 3 879 7 342 92 986 2020 3 580 7 641 85 345 2021 3 269 7 952 77 393 2022 2 945 8 276 69 116 2023 2 608 8 613 60 503 2024 2 257 8 964 51 539 2025 1 892 9 330 42 209 2026 1 512 9 710 32 500 2027 1 116 10 105 22 394 2028 704 10 517 11 877 2029 276 10 945 932 2030 3 932 41 899
Détail de l'évaluation de l'usufruit économique L'usufruit économique de l'immeuble est déterminé par la Valeur Nette Actualisée (VAN) des flux annuels de trésorerie "théoriquement" générés par la location de l'immeuble. On a exclu l'indexation de la valeur locative pour le calcul de l'usufruit temporaire du bâtiment. Taux d'actualisation : 9.60% Année Valeur Charges Trésorerie Taux Valeur locative usufructuaire nette d'actualisation actualisée 2015 48 000 48 000 9.60% 43 796 2016 48 000 48 000 20.12% 39 960 2017 48 000 48 000 31.65% 36 459 2018 48 000 48 000 44.29% 33 266 2019 48 000 48 000 58.14% 30 352 2020 48 000 48 000 73.33% 27 694 2021 48 000 48 000 89.97% 25 268 2022 48 000 48 000 108.20% 23 055 2023 48 000 48 000 128.19% 21 035 2024 48 000 48 000 150.10% 19 193 2025 48 000 48 000 174.10% 17 512 2026 48 000 48 000 200.42% 15 978 2027 48 000 48 000 229.26% 14 578 2028 48 000 48 000 260.87% 13 301 2029 48 000 48 000 295.51% 12 136 Montant total : 373 581
Evolution du résultat foncier de l'associé de la SCI Evolution sans l'investissement Evolution avec l'investissement immobilier immobilier Année Revenus Déficits Déficits Déficits Revenus Déficits Déficits Déficits fonciers fonciers fonciers fonciers fonciers fonciers fonciers fonciers sur global à imputer sur global à imputer 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 3 3 Remarques : Les déficits fonciers sont déductibles des revenus fonciers. Les déficits fonciers imputables sur le revenu global sont déductibles de l'ensemble des revenus du contribuable. Les déficits fonciers à imputer sont reportables pendant une durée maximale de 10 années. Au-delà de cette période, la portion du déficit non imputée est perdue.
Evolution de la fiscalité de l'associé de la SCI Evolution sans l'investissement Evolution avec l'investissement immobilier immobilier Année Nb Revenu TMI Prélèv. Impôt Revenu TMI Prélèv. Impôt Economie part net sociaux. total net sociaux. total ou imposable imposable supplément 2015 41.00 41.00 2016 41.00 41.00 2017 41.00 41.00 2018 41.00 41.00 2019 41.00 41.00 2020 41.00 41.00 2021 41.00 41.00 2022 41.00 41.00 2023 41.00 41.00 2024 41.00 41.00 2025 41.00 41.00 2026 41.00 41.00 2027 41.00 41.00 2028 41.00 41.00 2029 41.00 41.00 2030 41.00 41.00 Remarques : Ce tableau détermine l'impact de l'opération sur le plan fiscal, en affichant les catégories modifiées (revenu net imposable, réduction d'impôt, et prélèvements sociaux). Pour mémoire : - Le revenu net imposable correspond à la somme de tous les revenus déclarés auxquels sont déduits les abattements et les déductions de revenus (pensions alimentaires,...). Il permet de calculer l'impôt au barème. - TMI, signifie tranche marginale d'imposition. Celle-ci est déterminée en fonction du revenu net imposable et du nombre de parts du foyer fiscal. - Les réductions d'impôt sont les sommes déduites de l'impôt au barème. Si le total des réductions est supérieur à l'impôt au barème + les impôts forfaitaires, le supplément n'est pas remboursé. - Les prélèvements sociaux incluent la CSG (déductible + non déductible), la CRDS, les contributions additionnelles, et le RSA. - Le revenu net imposable de l'année N tient compte de la CSG déductible de l'année N-1.
Evolution de la trésorerie de l'associé de la SCI Année Loyers Frais Apports Rembours. Economie[+] Flux perçus et financiers d'emprunt ou de charges (adossement) supplément [-] trésorerie d'impôt 2015-28 293-10 286-38 579 2016-11 221-11 221 2017-11 221-11 221 2018-11 221-11 221 2019-11 221-11 221 2020-11 221-11 221 2021-11 221-11 221 2022-11 221-11 221 2023-11 221-11 221 2024-11 221-11 221 2025-11 221-11 221 2026-11 221-11 221 2027-11 221-11 221 2028-11 221-11 221 2029-11 221-11 221 2030-935 - 935-28 293-168 315-196 608 Evolution du flux de trésorerie 0-20 000-40 000-60 000-80 000-100 000-120 000-140 000-160 000-180 000 0 2 4 6 8 10 12 14 Flux de trésorerie Cumul flux de trésorerie
Paramètre de l'acquisition par la société d'exploitation Acquisition établie sur les bases suivantes : Type de constitution : Acquisition de l'usufruit temporaire du bâtiment Durée d'acquisition de l'usufruit : 15 ans Valeur de la nue propriété : 126 419 euros Valeur de l'usufruit temporaire : 373 581 Droits d'enregistrement de l'usufruitier : 11 707 Frais d'acquisition de l'usufruitier : 0 Financement par la société d'exploitation Un emprunt amortissable d'un montant de 373 581 est souscrit le 01/01/2015, pour une durée de 180 mois, au taux annuel de 4.00 %. Tableau d'amortissement de l'emprunt Année Intérêts Capital Capital payés remboursé restant dû 2015 13 417 16 980 356 601 2016 13 914 19 246 337 355 2017 13 130 20 030 317 325 2018 12 314 20 846 296 478 2019 11 464 21 696 274 782 2020 10 580 22 580 252 203 2021 9 660 23 500 228 703 2022 8 703 24 457 204 246 2023 7 707 25 453 178 793 2024 6 670 26 490 152 302 2025 5 590 27 570 124 732 2026 4 467 28 693 96 039 2027 3 298 29 862 66 178 2028 2 081 31 079 35 099 2029 815 32 345 2 754
Paramètre de l'acquisition par la société d'exploitation (suite) Tableau d'amortissement de l'emprunt Année Intérêts Capital Capital payés remboursé restant dû 2030 9 2 754 123 819
Résultat fiscal pour la société d'exploitation Années Recettes Charges Amortissements Intérêts de Résultats Economie(+) imposables déductibles déductibles de l'emprunt fiscaux supplément (-) par la SE souscrit d'impôt 2015-11 707-24 905-13 417-50 029 16 676 2016-24 905-13 914-38 819 12 940 2017-24 905-13 130-38 035 12 678 2018-24 905-12 314-37 219 12 406 2019-24 905-11 464-36 370 12 123 2020-24 905-10 580-35 486 11 829 2021-24 905-9 660-34 566 11 522 2022-24 905-8 703-33 608 11 203 2023-24 905-7 707-32 612 10 871 2024-24 905-6 670-31 575 10 525 2025-24 905-5 590-30 496 10 165 2026-24 905-4 467-29 372 9 791 2027-24 905-3 298-28 203 9 401 2028-24 905-2 081-26 987 8 996 2029-24 905-815 -25 721 8 574 2030-9 -9 3-11 707-373 575-123 819-509 107 169 703
Trésorerie pour la société d'exploitation Années Recettes Dépenses Emprunt souscrit Economie (+) Trésorerie par la société supplément (-) d'exploitation d'impôt 2015-11 707-30 397 16 676-25 427 2016-33 160 12 940-20 220 2017-33 160 12 678-20 482 2018-33 160 12 406-20 754 2019-33 160 12 123-21 037 2020-33 160 11 829-21 331 2021-33 160 11 522-21 638 2022-33 160 11 203-21 957 2023-33 160 10 871-22 289 2024-33 160 10 525-22 635 2025-33 160 10 165-22 995 2026-33 160 9 791-23 369 2027-33 160 9 401-23 759 2028-33 160 8 996-24 164 2029-33 160 8 574-24 586 2030-2 763 3-2 760-11 707-497 400 169 703-339 403
Cession de l'immeuble au terme Valeur de cession : 672 934 Valeur d'acquisition : 500 000 Frais d'acquisition (+ droits d'enregistrement) : 37 500 Travaux : 75 000 Plus-value : 60 434 Quote part de plus-value taxable : 60 434 Taux abattement fiscal pour durée de détention : 60.00 % Taux abattement PS pour durée de détention : 16.50 % Base taxable à l'impôt de PV : 24 174 Base taxable des prélèvements sociaux : 50 463 Impôt : 12 415 Capital restant dû sur emprunt : -0 Produit de cession net : 660 519
DOSSIER PATRIMONIAL Paramètres de l'étude Détail de l'évaluation de l'usufruit économique Evolution de la fiscalité de la SCI à l'is (sans y avoir opté) Evolution de la trésorerie da la SCI à l'is Paramètre de l'acquisition Résultat fiscal pour la société d'exploitation Trésorerie pour la société d'exploitation Cession de l'immeuble au terme
Paramètres de l'étude Simulation établie sur les bases suivantes : Désignation de l'étude : Cession de l'usufruit des parts sociales Type de simulation : Acquisition de l'usufruit temporaire des parts de la SCI Durée de l'étude : 15 ans Date d'acquisition : 01/01/2015 Date d'exploitation : 01/01/2015 Valeur des parts : 40 000 euros Taux de détention de parts : 100.00 % Valeur du terrain : 50 000 euros Valeur de l'immeuble : 450 000 euros Frais d'acquisition : 14 550 euros Droits d'enregistrement : 25 450 euros Durée d'amortissement de l'immeuble : 30 ans, soit 15 000 euros Valeur usufruit temporaire des parts : 21 464 euros Durée du démembrement : 15 ans Assiette taxable sur cession d'usufruit : 21 464 euros Impôt de sur cession d'usufruit : 12 127 euros Flux prévisionnels relatif à l'acquisition Compte tenu d'un taux d'évolution de 2.00 % Année Revenus Charges locatives Charges propriétaire 2015 48 000 2016 48 960 2017 49 939 2018 50 938 2019 51 957 2020 52 996 2021 54 056 2022 55 137
Paramètres de l'étude (suite) Année Revenus Charges locatives Charges propriétaire 2023 56 240 2024 57 364 2025 58 512 2026 59 682 2027 60 876 2028 62 093 2029 63 335 2030 830 085 Financement de l'acquisition Un emprunt amortissable d'un montant de 500 000 est souscrit le 01/01/2015, pour une durée de 180 mois, au taux annuel de 4.00 %. Tableau d'amortissement de l'emprunt Année Intérêts Capital Capital payés remboursé restant dû 2015 17 957 22 726 477 274 2016 18 622 25 759 451 515 2017 17 573 26 809 424 706 2018 16 480 27 901 396 806 2019 15 344 29 038 367 768 2020 14 161 30 221 337 547 2021 12 929 31 452 306 096 2022 11 648 32 733 273 362 2023 10 314 34 067 239 296 2024 8 926 35 455 203 841 2025 7 482 36 899 166 941 2026 5 979 38 403 128 539 2027 4 414 39 967 88 572 2028 2 786 41 595 46 976 2029 1 091 43 290 3 686 2030 12 3 686 165 718
Détail de l'évaluation de l'usufruit économique L'usufruit économique des parts de la SCI est déterminé par la Valeur Nette Actualisée (VAN) du flux de trésorerie net d'is, remontant à la société d'exploitation chaque année. On a exclu l'indexation de la valeur locative pour le calcul de l'usufruit temporaire du bâtiment. Taux d'actualisation : 8.89% Année Valeur Charges Emprunt IS Trésorerie Taux Valeur locative usufructuaire nette d'actualisatio actualisée 2015 48 000-40 683 8 319 15 636 8.89% 14 360 2016 48 960-44 381-5 113-534 18.57% - 450 2017 49 939-44 381-5 789-231 29.11% - 179 2018 50 938-44 381-6 486 71 40.58% 50 2019 51 957-44 381-7 204 371 53.08% 242 2020 52 996-44 381-7 945 670 66.69% 402 2021 54 056-44 381-8 709 966 81.50% 532 2022 55 137-44 381-9 496 1 259 97.64% 637 2023 56 240-44 381-10 308 1 550 115.20% 720 2024 57 364-44 381-11 146 1 837 134.33% 784 2025 58 512-44 381-12 010 2 121 155.16% 831 2026 59 682-44 381-12 901 2 400 177.85% 864 2027 60 876-44 381-13 820 2 674 202.54% 884 2028 62 093-44 381-14 769 2 943 229.44% 893 2029 63 335-44 381-15 748 3 206 258.72% 894 Montant tota 21 464
Evolution de la fiscalité de la SCI (IS), sans y avoir opté. Années Recettes Charges Amortissements Intérêts Résultats imposables déductibles déductibles d'emprunt fiscaux 2015 48 000-40 000-15 000-17 957-24 957 2016 48 960-15 000-18 622 15 338 2017 49 939-15 000-17 573 17 367 2018 50 938-15 000-16 480 19 458 2019 51 957-15 000-15 344 21 613 2020 52 996-15 000-14 161 23 835 2021 54 056-15 000-12 929 26 126 2022 55 137-15 000-11 648 28 489 2023 56 240-15 000-10 314 30 925 2024 57 364-15 000-8 926 33 438 2025 58 512-15 000-7 482 36 030 2026 59 682-15 000-5 979 38 703 2027 60 876-15 000-4 414 41 462 2028 62 093-15 000-2 786 44 307 2029 63 335-15 000-1 091 47 244 2030 830 085-40 000-225 000-165 706 399 378 Article 238 bis K du CGI : Lorsque les droits dans une société ou un groupement mentionnés aux articles 8, 8 quinquies, 239 quater, 239 quater B, 239 quater C, 239 quater D sont inscrits à l'actif d'une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l'impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l'entreprise qui détient ces droits. Conformément à l'article 238 bis K ci-dessus, la SCI est donc assujettie à l'is pendant toute la durée du démembrement des parts.
Evolution de la trésorerie de la SCI (IS) Année Recettes Dépenses Remboursement Trésorerie d'emprunt 2015 48 000-40 683 7 317 2016 48 960-44 381 4 579 2017 49 939-44 381 5 558 2018 50 938-44 381 6 557 2019 51 957-44 381 7 575 2020 52 996-44 381 8 615 2021 54 056-44 381 9 675 2022 55 137-44 381 10 756 2023 56 240-44 381 11 858 2024 57 364-44 381 12 983 2025 58 512-44 381 14 130 2026 59 682-44 381 15 301 2027 60 876-44 381 16 494 2028 62 093-44 381 17 712 2029 63 335-44 381 18 954 2030 830 085-662 017 168 064 Evolution du flux de trésorerie 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 0 2 4 6 8 10 12 14 Flux de trésorerie Cumul flux de trésorerie
Paramètre de l'acquisition par la société d'exploitation Acquisition établie sur les bases suivantes : Type de constitution : Acquisition de l'usufruit temporaire des parts de la SCI Durée d'acquisition de l'usufruit : 15 ans Valeur de l'usufruit temporaire : 21 464 Droits d'enregistrement : 920 Frais d'acquisition : 0
Résultat fiscal pour la société d'exploitation Années Recettes Charges Amortissements Intérêts de Résultats Economie(+) imposables déductibles déductibles de l'emprunt fiscaux supplément (-) par la SE souscrit d'impôt 2015-72 957-1 431-74 388 24 796 2016 15 338-48 960-1 431-35 053 11 684 2017 17 367-49 939-1 431-34 004 11 335 2018 19 458-50 938-1 431-32 911 10 970 2019 21 613-51 957-1 431-31 775 10 592 2020 23 835-52 996-1 431-30 592 10 197 2021 26 126-54 056-1 431-29 360 9 787 2022 28 489-55 137-1 431-28 079 9 360 2023 30 925-56 240-1 431-26 745 8 915 2024 33 438-57 364-1 431-25 357 8 452 2025 36 030-58 512-1 431-23 913 7 971 2026 38 703-59 682-1 431-22 410 7 470 2027 41 462-60 876-1 431-20 845 6 948 2028 44 307-62 093-1 431-19 217 6 406 2029 47 244-63 335-1 431-17 522 5 841 2030 424 335-855 042-21 465-452 171 150 724 Remarque : La société d'exploitation détenant l'usufruit temporaire des parts de la SCI, le résultat fiscal lui revient en complément de son résultat propre. De ce fait, l'économie ou le supplément d'impôt sont théoriques puisque dépendants du résultat (bénéficiaire ou déficitaire) de la société d'exploitation.
Trésorerie pour la société d'exploitation Années Recettes Dépenses Emprunt souscrit Economie (+) Trésorerie par la société supplément (-) d'exploitation d'impôt 2015 7 317-70 384 24 796-38 271 2016 4 579-48 960 11 684-32 697 2017 5 558-49 939 11 335-33 047 2018 6 557-50 938 10 970-33 411 2019 7 575-51 957 10 592-33 790 2020 8 615-52 996 10 197-34 184 2021 9 675-54 056 9 787-34 594 2022 10 756-55 137 9 360-35 022 2023 11 858-56 240 8 915-35 466 2024 12 983-57 364 8 452-35 929 2025 14 130-58 512 7 971-36 410 2026 15 301-59 682 7 470-36 911 2027 16 494-60 876 6 948-37 433 2028 17 712-62 093 6 406-37 976 2029 18 954-63 335 5 841-38 541 2030 168 064-852 469 150 724-533 682 Remarque : Au terme du démembrement, les associés de la SCI détiendront à nouveau la pleine propriété des parts. Il y a exonération totale de la plus-value en cas de cession de l'immeuble après 30 ans. Dès lors que la durée de détention (démembrement compris) se situe entre 5 et 30 ans, l'exonération n'est que partielle.
Cession de l'immeuble au terme Valeur de cession : 672 934 Valeur d'acquisition : 500 000 Frais d'acquisition (+ droits d'enregistrement) : 40 000 Travaux : 75 000 Plus-value : 57 934 Quote part de plus-value taxable : 57 934 Taux abattement fiscal pour durée de détention : 60.00 % Taux abattement PS pour durée de détention : 16.50 % Base taxable à l'impôt de PV : 23 174 Base taxable des prélèvements sociaux : 48 375 Impôt : 11 901 Capital restant dû sur emprunt : 0 Produit de cession net : 661 033
DOSSIER PATRIMONIAL Synthèse des simulations SCI
Synthèse Synthèse des simulations d'acquisition d'immeuble d'exploitation via une SCI Cession de l'usufruit des parts sociales Acquisition démembrée de l'immeuble SCI IR Trésorerie Trésorerie Trésorerie Trésorerie Trésorerie Trésorerie Individuelle Société Individuelle Société Individuelle Société associée exploitation associée exploitation associée exploitation -30 663-38 271-38 579-25 427-32 683-32 000-32 697-11 221-20 220-12 396-32 640-33 047-11 221-20 482-10 955-33 293-33 411-11 221-20 754-11 096-33 959-33 790-11 221-21 037-11 216-34 638-34 184-11 221-21 331-11 351-35 331-34 594-11 221-21 638-11 502-36 037-35 022-11 221-21 957-11 669-36 758-35 466-11 221-22 289-11 853-37 493-35 929-11 221-22 635-12 055-38 243-36 410-11 221-22 995-12 277-39 008-36 911-11 221-23 369-12 518-39 788-37 433-11 221-23 759-12 781-40 584-37 976-11 221-24 164-13 066-41 395-38 541-11 221-24 586-13 374-42 223-935 -2 760-37 626-30 663-533 681-196 612-339 405-238 418-553 390 661 033 660 519 661 033 630 370 463 907 422 615 Solde de Cession net : 661 033 Solde de Cession net : 660 519 Solde de Cession net : 661 033