IMMOBILIER D ENTREPRISE Bilan 2013 Conjoncture, environnement et enjeux 2014 2015 AGGLOMÉRATION LYONNAISE 29 janvier 2014 FNAIM ENTREPRISES : 15 CABINETS À VOTRE SERVICE 1
MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉ Présenté par : Jean-Marie Guillet - Directeur du département industriel et logistique France, Jones Lang Lasalle 2013 ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF 350 000 300 000 296 629 321 319 292 567 276 093 282 744 309 712 310 149 322 468 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 30% 23% 21% 12% 11% 15% 14% 11% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 demande placée part du neuf 2
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE EN VOLUME ET EN NOMBRE 340 000 m² 340 320 000 m² 322 468 m² 320 305 262 m² 300 000 m² 280 000 m² 260 000 m² 283 255 300 280 260 240 000 m² 240 220 000 m² 220 200 000 m² 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 200 ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION VENTE 44% 51% 46% 44% 51% 49% 37% 50% 56% 49% 54% 56% 49% 51% 63% 50% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 location vente 3
RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE (EN M²) NORD OUEST 4% EXT. NORD 14%* PLATEAU NORD 5% CARRE DE SOIE 7% Grand EST 52% AUTRES 5% SUD OUEST 2% NORD ISERE 11% * Dont une transaction de près de 25 000 m² RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR TAILLE M² NOMBRE 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 46% 45% 32% 25% 21% 11% 12% < ou = 500 m² De 500 à 1 000 m² De 1 000 à 3 000 m² > à 3 000 m² 8% 4
QUELQUES TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2013 PRENEUR SURFACE LIEU CYBELE CONSTRUCTION 24 484 m² QUINCIEUX MATEL 13 675 m² NORD ISERE RIAL 10 450 m² SAINT PRIEST 6EME SENS 9 050 m² DECINES CHARPIEU L2G 7 888 m² CORBAS ALSTOM 7 500 m² VILLEURBANNE SOCARA 7 000 m² RILLIEUX LA PAPE MGA TECHHNOLOGIES 6 069 m² CIVRIEUX D'AZERGUES FOYER NOTRE DAME DES SANS ABRIS 5 772 m² DECINES CHARPIEU SAMSE 5 000 m² SAINT PRIEST LES VALEURS DES LOYERS (EN ) 80 78 75 70 65 60 55 67 57 55 loyer moyen seconde main loyer moyen neuf 50 45 40 2008 2009 2010 2011 2012 2013 5
LES VALEURS A L ACQUISITION (EN ) 940 840 831 740 640 540 440 340 240 725 435 399 prix moyen / m² seconde main prix moyen / m² neuf 140 40 2008 2009 2010 2011 2012 2013 OFFRE DE LOCAUX D ACTIVITÉ DISPONIBLES À MOINS DE 6 MOIS (M²) 670 000 350 000 350 000 570 000 380 000 479 000 530 000 570 000 590 000 fin 2005 fin 2006 fin 2007 fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 2011 fin 2012 fin 2013 6
BILAN 2013 LA DEMANDE PLACÉE Une année 2013 similaire aux exercices 2011 et 2012 en volume placé : Stabilité. Mais un marché plus tendu du fait d une baisse du nombre de transactions notamment sur le panier 500 / 1 000 m² mais d une hausse des transactions supérieures à 5 000 m². Augmentation du panier moyen. Hausse de la partie acquisition malgré un accès au crédit plus exigeant. Situation d équilibre alors qu à la fin de l exercice précédent nous nous interrogions sur la perspective d atteindre 70 % de transactions à la location. LES VALEURS Maintien des valeurs locatives. Légère baisse des valeurs à l acquisition sur l ancien: qualité et taille des bâtiments. 100% des demandes de plus de 5000 m² ont été réalisées sur des locaux l ancien L OFFRE Absorbation de l offre 12 % malgré un vieillissement du parc constaté fin 2012. 60 000 m² dans le neuf ce qui correspond à une année de transaction (12 à 15 mois). Concentration sur le secteur Sud PERSPECTIVES 2014 Nombre de signatures à surveiller => mutualisation de notre activité. Faire évoluer la tolérance du PLU vers la demande exprimée par le marché: baisse du manufacturing, apparition de nouvelles activités semi commerciales et de loisir. Identifier le foncier propice à de nouveaux développement en première périphérie MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE Présenté par : Jean-Marie Guillet - Directeur du département industriel et logistique France, Jones Lang Lasalle 2013 7
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF 500 000 450 000 431 468 LOGISTIQUE 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 248 499 315 261 72% 364 561 227 009 300 319 377 321 281 073 100 000 50 000 0 55% 56% 65% 39% 42% 29% 14% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 demande placée part du neuf ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION LOCATION VENTE 21% 18% 20% 33% 20% 20% 11% 17% LOGISTIQUE 79% 82% 80% 67% 80% 80% 89% 83% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 location vente 8
OFFRE LOGISTIQUE DISPONIBLE À MOINS DE 6 MOIS (M²) 616 000 520 000 546 000 LOGISTIQUE 280 000 380 000 450 000 340 000 340 000 fin 2006 fin 2007 fin 2008 fin 2009 fin 2010 fin 2011 fin 2012 fin 2013 BILAN 2013 LA DEMANDE PLACÉE Baisse de 25 % par rapport à l année 2012 qui était une année exceptionnelle. Cependant 2013 reste une année dans la moyenne de ces dix dernières années. Demande orientée essentiellement vers des entrepôts de classe A seconde main (80 %). Demandes Endogènes. Bonne répartition entre les pôles de la plaine de l Ain et l Isle d Abeau. Prépondérance des chargeurs (60%). Période économique plus tendue. Stabilité des valeurs locatives et des mesures d accompagnements. LOGISTIQUE L OFFRE Baisse de l offre de qualité: 150 000 m², soit moins d une année de commercialisation. Phénomène de sous offre pour les bâtiments neuf ou de catégorie A. Vieillissement du stock disponible. Difficulté de satisfaire des demandes de grandes tailles, même en développement. PERSPECTIVES 2014 Contraction de la demande placée par manque d offres. Leger redressement des valeurs locatives économiques. Urgence d identifier de nouveaux secteurs de développement (foncier). 9
MARCHÉ DES BUREAUX Présenté par : Thomas Durand- Directeur Régional DTZ 2013 ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (M²) ET PART DU NEUF 350 000 300 000 285 937 BUREAUX 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 194 000 200 000 165 000 45% 41% 41% 60% 236 000 59% 163 540 219 488 54% 39% 259 445 53% 184 715 45% 252 000 61% 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 demande placée part du neuf 10
TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2013 PRENEUR SURFACE LIEU ALSTOM 29 100 m² CARRE DE SOIE SNCF 22 000 m² PART DIEU SANOFI 18 500 m² GERLAND BUREAUX SANOFI 6 091 m² GERLAND HANDICAP INTERNATIONAL 4 979 m² LYON 8EME MMA VIE 4 968 m² PART DIEU VILLEURBANNE EST HABITAT 3 957 m² CARRE DE SOIE SETEC 3 798 m² PART DIEU DIMO GESTION 3 421 m² TECHLID VINCI CONSTRUCTION 3 363 m² GRAND LYON EST RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR TAILLE M² NOMBRE 45% 40% 39% 45% BUREAUX 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 7% 22% 9% 8% 12% 17% 32% 5% 3% 1% 0% 11
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE EN VOLUME ET EN NOMBRE 300 000 m² 600 280 000 m² 553 550 260 000 m² 240 000 m² 220 000 m² 200 000 m² 180 000 m² 160 000 m² 140 000 m² 175 820 m² 252 000m² 500 465 450 400 350 300 120 000 m² 250 100 000 m² 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 200 RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (EN M²) TONKIN 4% VAISE 6% CARRE DE SOIE 18% BUREAUX TECHLID 8% PART DIEU 21% GL EST 9% CONFLUENCE 2% GERLAND 18% LYON 8 5% AUTRES INTRAMUROS: 7% AUTRES EXTERIEURS: 2% 12
LES VALEURS DES LOYERS (EN ) 220 200 196 loyer moyen 180 171 185 BUREAUX 160 140 144 169 144 loyer moyen seconde main loyer moyen neuf 120 100 2008 2009 2010 2011 2012 2013 COMPARAISON DES PERFORMANCES BUREAUX Demande placée (m²) Évolution 2012/2013 Offre immédiate (m²) Loyer HT/m²/an PRIME Paris IDF 1 844 497 25% 3 925 000 710 Francfort 440 500 14% 1 327 400 420 BUREAUX Milan 227 290 9% 1 599 010 450 Amsterdam 221 730 3% 934 920 335 Barcelone 177 420 12% 884 210 210 LYON 252 000 +35 % 300 570 270 Marseille / Aix 156 416 31% 234 606 270 Toulouse 129 595 19% 208 736 277 Manchester 150 420 6% 408 480 400 Lille 160 296 +7% 232 050 220 Données CECIM / Jones Lang Lasalle / BNP Paribas Real Estate 13
OFFRE DE BUREAUX DISPONIBLES À MOINS DE 6 MOIS (M²) 396 400 382 000 380 000 283 000 310 000 278 000 253 000 300 000 355 000 345 000 BUREAUX 22% 27% 32% 32% 29% 32% 33% 35% 39% 39% Part du neuf VENTILATION DE L OFFRE DE BUREAUX DISPONIBLES À MOINS DE 6 MOIS 200 000 180 000 160 000 BUREAUX 71 % 140 000 120 000 100 000 80 000 90 % 60 000 40 000 20 000 0 10 % 53% 47% Lyon intra muros 71% 29% Extérieur Ancien Neuf Ancien Neuf Lyon intra muros 100 000 m 2 90 000 m 2 Extérieur 110 000 m 2 45 000m 2 TOTAL 210 000 m 2 135 000 m 2 14
BILAN 2013 LA DEMANDE PLACÉE Une très belle année 2013 pour le marché tertiaire lyonnais avec 252 000 m², soit + 35% de demandes placées par rapport à 2012 contrairement à l île de France avec 25%. 2013 c est aussi l année des méga transactions avec Alstom 29 000m², SNCF 22 000 m² et Sanofi 18 500 m². Stabilité du nombre de transactions depuis 2008 avec plus de 450 mouvements par an. Recentrage de la demande (+10%) sur Lyon intra murosdontplusdelamoitiésurlapart Dieu, Gerland et Carré de Soie. Les valeurs de présentation en neuf augmentent légèrement et les mesures d accompagnement persistent BUREAUX L OFFRE 2013, c est l année du lancement de la plus grande Tour de Lyon, la Tour «INCITY» Une légère résorption du stock de 10% sur Lyon intramuros avec un global de 345 000 m² disponibles. Sur certains secteurs et sur certains créneaux de surfaces, l offre disponible ne répond pas toujours à la demande des grands utilisateurs Les immeubles vides en intra muros de plus 30 ans et obsolètes font l objet de réhabilitation, démolition reconstruction et participent au renouvellement urbain PERSPECTIVES 2014 Nous sommes confiants pour 2014 car nous avons déjà identifié de grandes transactions en cours de finalisation. Après deux années consécutives de hausse, les livraisons de bureaux ralentiront sur l agglomération lyonnaise en 2014. Le nombre de projets avec PC (20 environ..), ainsi que les prises de discisions de lancer sur les secteurs Part Dieu et Confluence pour 2015 16, confirment l attractivité du marché tertiaire lyonnais. INVESTISSEMENT Présenté par : Loïc de Villard - Directeur Régional, CBRE 2013 15
EVOLUTION COMPAREE DES MONTANTS INVESTIS À LYON ET EN REGION 2012 2013 INVESTISSEMENT 3 458 M / 80% 845 M / 20% 3 548 M / 80% 900 M / 20% Régions (hors IDF) Lyon RÉPARTITION PAR TYPOLOGIE (EN MILLIONS D EUROS) 900 millions d euros investis: 800 700 672 INVESTISSEMENT 600 500 400 300 200 100 89 57 46 36 0 2012 2013 2012 2013 2012 2013 2013 2012 2013 BUREAUX COMMERCE LOGISTIQUE LOCAUX MIXTES LOCAUX INDUSTRIELS 16
TYPOLOGIE DES INVESTISSEMENTS Répartition par tranches de montants investis (% du nb de transactions) : < 1 M INVESTISSEMENT 9% 12% 18% 1 à 15 M 15 à 30 M 61% > 30 M ÉVOLUTION DES TAUX PRIMES 9,5% 9,0% 9,0% INVESTISSEMENT 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 7,3% 7,6% 5,8% 7 6 5 4 Comparatif des taux Primes européens 2013 en bureaux 5,5 5,65 6,5 4,7 6 5,15 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3 bureaux logistique 2 1 0 17
PERSPECTIVES 2014 ACTIVITÉ Maintien de l attractivité du marché lyonnais Confirmation de l intérêt des investisseurs sur les nouvelles zones tertiaires INVESTISSEMENT TYPOLOGIE Recherche de produits «Prime» au rendement régulier Augmentation de la part de restructuration et d Asset Management pour maintenir des rendements élevés ACTEURS Core : Intérêt marqué au gré des opportunités Value added et opportunistes : Forte augmentation TENDANCES Bon début d année : Importantes transactions en cours Foncières propriétaires : Développements en blanc pour pallier à l absence d offres FNAIM ENTREPRISES : 15 CABINETS À VOTRE SERVICE Téléchargez cette présentation sur www.cecimobs.net ou sur www.fnaim69.com 18