Marché Immobilier d entreprise Bilan 212 Crédits photos : Lionel Antoni, Christian Lauté, Gitka Olivier, APCL, GEMOFIS, DR ECE. Imprimerie : Le réveil de la Marne. Février 213. www.agglo-evry.fr
édito Introduction évry Centre Essonne, acteur des salons d immobilier d entreprise Dans le contexte économique que nous connaissons, les territoires se mobilisent plus que jamais pour construire la reprise et favoriser les objectifs d un développement local porteur d ambition et d innovation. Avec le projet d aménagement du Grand Stade de la Fédération Française de Rugby à Ris-Orangis et Bondoufle, nous faisons dorénavant partie des 14 territoires d intérêt métropolitain en Île-de-France. Nous venons de lancer une consultation internationale d urbanistes pour accompagner l implantation de cet équipement, en dédiant des réserves foncières à un futur pôle de loisirs et à un cluster dédié à l économie du sport. Nous renforçons également notre présence aux salons d immobilier d entreprise ; après une édition du SIMI dynamique, nous abordons le MIPIM pour prolonger nos échanges avec les développeurs et les aménageurs. Dans le sillage de l implantation du stade de rugby, dont nous présentons la maquette au MIPIM 213, nous valorisons l accessibilité de notre territoire, facteur clé d attractivité économique, dont les perspectives de modernisation sont désormais confortées. Dans l agglomération, nous continuons d améliorer les aménagements de nos parcs d activités : desserte renforcée et accès multi-modaux, gestion des déchets, changement de signalétique. Et nous nous réjouissons de signaux encourageants : extension du centre commercial de Villabé, implantation d un centre de relations clients à Lisses, réalisations effectives d un promoteur à Courcouronnes ou encore poursuite du programme de bureaux Carré Hausmann à évry. Avec nos partenaires, nous poursuivrons ces efforts afin de contribuer au dynamisme économique du Centre Essonne et, au-delà, contribuer à l émergence d un fait métropolitain porteur de croissance pour le développement de nos territoires. Les informations analysées concernent les transactions de bureaux, de locaux d activités et d entrepôts réalisées en 212, ainsi que leurs évolutions respectives depuis 24 sur le territoire de la communauté d agglomération évry Centre Essonne. Elles portent sur : ala nature des transactions (location, vente), ale nombre et/ou le volume des surfaces placées par secteur géographique, par taille de biens, en fonction de l état des biens, ales valeurs des transactions. Définitions et principes atransaction : location ou vente à un utilisateur d un bien immobilier formalisée par la signature d un bail ou d un acte de vente. ala catégorie «entrepôt» comprend les bâtiments de grande taille avec une faible proportion de bureaux (< 15-2 %), une hauteur sous plafond d au moins 6 mètres, plusieurs quais de chargement, un accès de plain pied, une charge au sol d au moins 3t/m² ; ces bâtiments sont destinés principalement à un usage de stockage, de distribution ou d expédition de marchandises. ala catégorie «bureau» inclut également des biens disposant de surfaces de laboratoire. aseules sont analysées ici les transactions utilisateurs. évry Centre Essonne en chiffres a116 4 habitants, a6 communes (Bondoufle, Courcouronnes, évry, Lisses, Ris-Orangis et Villabé), a6 6 établissements publics et privés dont 1 5 PME/PMI et des sièges de grands groupes, a69 emplois, a15 étudiants, a3 pôles de compétitivité dont deux mondiaux : Medicen, System@tic Paris Région et Cap Digital, a94 ha de parcs d activités, a7 m² de bureaux construits, a4 pépinières d entreprises ou incubateurs. Le marché de l immobilier d entreprise en berne pour 212 Le ralentissement de l économie mondiale s est accentué au cours de l année 212. Dans ce contexte difficile, l activité de l immobilier d entreprise sur les marchés français a reculé, a annoncé Olivier Gérard, président de Cushman et Wakefield France, lors de sa présentation annuelle sur les marchés de l immobilier d entreprise en France le 9 janvier 213. On enregistre d une part une baisse générale du nombre de transactions, d autre part le durcissement des conditions de négociation entre bailleurs et locataires, ce qui a fortement pesé dans le bilan. Le territoire de la communauté d agglomération évry Centre Essonne se caractérise par une offre abondante de locaux d activités. Par rapport à 211, l année 212 a été marquée par une croissance en volume de 1 % de la demande placée des locaux d activités alors que le marché du bureau affiche une baisse de la demande placée de 26 %. Au total, 89 transactions ont été réalisées en 212 sur l ensemble des segments de marché, contre 81 en 211, soit une hausse de 8,5 %, mais avec une baisse de 34 % des surfaces placées qui ont représenté 42 26 m² en 212 contre 63 945 m² en 211. L actualité récente ne laisse pas entrevoir d amélioration franche de la conjoncture économique internationale, ce qui ne pousse pas à l optimisme sur le marché de l immobilier d entreprise pour l année 213. Francis CHOUAT Président de la communauté d agglomération évry Centre Essonne 2 3
Bureau En 212, le a augmenté de manière significative passant de 37 à 44 (+ 19 %). Par ailleurs, l année a également été marquée par une baisse du volume de 26 % des surfaces de bureaux placées par rapport à 211, avec 7 898 m² vendus ou loués. Une demande placée dans l ancien, essentiellement locative et plutôt endogène Les tendances constatées les années précédentes concernant la location sur le second marché sont encore plus marquées pour 212. Du fait de l absence d une offre neuve immédiatement disponible, la commercialisation a exclusivement porté sur l ancien. Le marché des bureaux a été essentiellement locatif (91 % des transactions en 212 contre 86,5 % en 211) et 68 % des transactions ont répondu à une demande endogène. Le nouveau programme CARRé HAUSSMANN, de 1 5 m², en cours de pré-commercialisation à proximité immédiate du centre urbain, devrait permettre un renouvellement qualitatif de l offre de bureaux tout en répondant au besoin de locaux de petite taille. En effet, une forte proportion des transactions ont porté sur des petites surfaces : 82 % des transactions de bureaux ont concerné des surfaces inférieures à 3 m², soit une hausse de 9 % par rapport à l année précédente pour cette catégorie de surfaces. Les m² cumulés pour ce segment de marché ont pesé pour 43,5 % du total (32 % en 211). Il est à noter que si la demande est forte pour ce type de produit, l offre, notamment en centre urbain, était en 212 trop peu abondante pour la satisfaire. m² placés 4 35 3 25 2 15 34% Nombre et surface de bureaux loués ou acquis ventilés en neuf et seconde main de 24 à 212 Répartition du en fonction de la taille (m²) 9% 33 443 9% 28 313 1 18 352 1 191 12 41 4 627 12 653 5 1 74 7 898 4 454 1 516 3 278 4 158 4 271 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Années 48% bureaux anciens bureaux neufs < 1 de 11 à 3 de 3 à 5 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 de 51 à 1 Des valeurs de transactions à la location en légère baisse sur le second marché En l absence de transactions dans le neuf, l analyse porte exclusivement sur l ancien. Sur le second marché, le prix moyen du m² à la location s est élevé à 114 HT/HC/m²/an (contre 118 en 211 et 21). Les valeurs locatives ont varié de 1 à 16 HT/HC/m²/an en centre urbain, et de 9 à 151 HT/HC/m²/an en périphérie. Les valeurs annoncées ne tiennent pas compte des négociations éventuelles entre bailleurs et preneurs (franchises de loyers, travaux dans les locaux...). Le prix moyen à la vente du m² de bureau de seconde main a atteint 1 755 en 212 (+ 14,5 % par rapport à 211). Il s est situé entre 1 32 et 2 2 selon l état du bien et sa localisation. Les principales transactions 1 94 25% Répartition des surfaces (m²) par commune 1 143 15% 2 751 37% 1 75 23% COURCOURONNES ÉVRY LISSES RIS-ORANGIS Les prix des transactions CENTRE PéRIPHéRIE Prix location en /HT/m²/an Vente en /m² Prix location en / HT/ m² /an Vente en /m² 211 212 211 212 211 212 211 212 NEUF * * * * * * * * SECONDE MAIN 11-16 1-16 125-175 132-22 8-13 9-151 * * * Peu ou pas de références en 211 et/ou 212 LE RéPUBLICAIN : 824 m² (Ris-Orangis) - location MICRO CONTROLE : 824 m² (évry) - location SOUPLETUBE : 686 m² (Courcouronnes) - location ITM LOGISTIQUE : 667 m² (Lisses) location AGEFOS PME : 398 m² (Lisses) - location En 212, le volume de m² de bureaux placés en centre urbain a atteint 1 522 m² (3 685 m ² en 211), avec 15 transactions, soit une baisse de 6,5 % en nombre et de près de 58,7 % en volume. Avec une augmentation de 38 % en nombre (29 transactions en 212) et une baisse en volume de près de 9 %, la périphérie a concentré le volume le plus important de m² de bureaux placés avec un total de 6 376 m² (7 19 m² en 211). 4 5
Activité La tendance de lente reprise observée sur le marché des locaux d activités en 211 semble se confirmer en 212 sur le territoire de la communauté d agglomération. La demande placée sur le marché des locaux d activités a atteint 25 22 m², soit une hausse de 1 % en volume par rapport à 212. Cette progression a permis de dépasser le niveau de 28 qui s élevait à 25 16 m². En 212, le s est élevé à 44 (33 en 211). Il a évolué à la hausse (+ 33 %) et a concerné 7 ventes (6 61 m²) et 37 locations (18 61 m²). 6 Nombre et surface des locaux d activités loués ou acquis ventilés en neuf et seconde main de 24 à 212 7 Une hausse du prix des transactions En 212, les valeurs de transaction à la location étaient comprises entre 52 et 1 HT/HC/m²/an sur le second marché. Le prix moyen du m² loué, en hausse, a été de 73 pour les locaux anciens (+ 9 % par rapport à 211) et la valeur vénale de 764 /m² contre 555 /m² en 211. Ces valeurs ne tiennent pas compte des négociations éventuelles entre bailleurs et preneurs (franchises de loyers, travaux dans les locaux...). Elles dépendent par ailleurs de l état du bien, de sa taille (prix plus élevé pour des petites surfaces), de sa localisation et de la répartition interne de ses surfaces. Pour le neuf, le faible à la vente (2 cessions) et l absence de références à la location ne permettent pas de réaliser d analyse significative. 11 911 47% Répartition des surfaces (m²) par commune 1 55 6% 718 3% 5 256 21% 5 767 23% BONDOUFLE COURCOURONNES ÉVRY LISSES RIS-ORANGIS Le prix des transactions Parcs d Activités Prix location en /HT/HC/m²/an Vente en /m² NEUF * * Prédominance d un marché locatif majoritairement endogène En, la part des surfaces locatives placées a augmenté de 42,5 % par rapport à 211 et celle des ventes a progressé de 19,5 %. Le locatives est resté largement majoritaire (84 % contre 79 % en 211), du fait de la faible quantité de biens disponibles à la vente sur le marché. Le développement endogène demeure une caractéristique forte du marché. Le nombre de demandes placées issues d utilisateurs de l agglomération et de sa proche périphérie a représenté en 212, 61 % des transactions contre 55 % en 211 et 63 % en 21. Une majorité de transactions de moins de 1 m² Seulement 16 % des transactions ont été réalisées sur des surfaces supérieures à 1 m² (24 % en 211). Ainsi, la tendance constatée depuis 24 se confirme en 212. En effet, 84 % des transactions ont concerné des surfaces inférieures à 1 m², 66 % des surfaces inférieures à 5 m² et 18 % des surfaces situées entre 5 et 1 m². m² placés 5 4 3 2 1 11% 14 591 29 42 3 321 5 791 33 45 37 27 13 55 15 928 2 612 8 983 4 44 Répartition du en fonction de la taille (m²) 9 711 18 415 21 832 24 3 854 1 117 1 199 24 25 26 27 28 29 21 211 212 18% 5% Années 66% anciens neufs < 5 de 51 à 1 de 11 à 2 de 21 à 6 6 5 4 3 2 1 Des transactions concentrées sur 2 communes Les communes de Lisses et Bondoufle ont concentré 79,5 % des transactions en nombre. Le volume correspondant a représenté 17 167 m², soit 68 % du volume global des surfaces placées. En termes de volume, la part des transactions dans le neuf n a représenté que 5 % du total des m² placés (1 199 m² sur 25 22 m²). Cette tendance reste stable par rapport à 21 mais bien inférieure aux chiffres enregistrés en 29, année durant laquelle la part des transactions en neuf représentait plus de 52 % du total des m² placés soit 9 711 m². SECONDE MAIN 52-1 516-171 * Peu ou pas de références en 211 et/ou 212 Les principales transactions IMPACT LIVRES : 2 25 m² (Courcouronnes) - location AIR TECHNOLOGY : 2 81 m² (Lisses) - achat ANETT & CIE : 2 m² (Courcouronnes) - location EURO ASCENSEURS : 1 834 m² (Lisses) - location NCBI : 1 683 m² (Lisses) - location 6 7
Entrepôt La Bourse des Locaux Un outil au service des entreprises et des professionnels de l immobilier d entreprise Dans un contexte de non renouvellement de l offre d entrepôts et de vieillissement du stock existant, la demande placée a représenté en 212 un volume de 8 926 m², soit une baisse de près de 7,5 % par rapport à l exercice précédent. Ce résultat reste cependant à relativiser étant donné qu une seule transaction a été enregistrée sur ce secteur. Afin de répondre aux demandes d implantation ou de développement d entreprises (18 dossiers traités en 212) la communauté d agglomération a mis en place depuis 22 une «Bourse des Locaux» alimentée exclusivement par les offres des commercialisateurs. La base de données ainsi constituée propose en permanence entre 2 et 3 offres de locaux d activités, bureaux, entrepôts et terrains sur l agglomération évry Centre Essonne, à la location et/ou à la vente. Les commercialisateurs partenaires Raison Sociale N de téléphone Site internet Un marché de seconde main La faible quantité de transactions réalisées pour cet exercice ne permet pas une analyse détaillée mais quelques données peuvent cependant être mises en exergue. Les valeurs locatives des entrepôts, sur le marché de l ancien, sont restées stables par rapport à 211, et la majorité du stock disponible était proposé entre 4 et 6 HT/HC/m²/an. La principale transaction ARèNES : 8 926 m² (Bondoufle) location m² placés 12 1 8 6 4 2 47 762 Nombre et surface d entrepôts loués ou acquis ventilés en neuf et seconde main de 24 à 212 37 757 66 38 15 341 45 584 3 292 26 63 19 224 12 789 5 886 1 584 8 926 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Années 16 14 12 1 8 6 4 2 BNP PARIBAS REAL ESTATE 1 47 59 2 www.realestate.bnpparibas.fr CBRE 1 53 64 www.cbre.fr DBX CONSEIL 1 6 78 9 9 www.dbxconseil.fr DTZ JEAN THOUARD 1 45 21 59 www.dtz-immo.fr EOL 1 41 79 77 77 www.eolreal.com GEMOFIS 1 64 97 82 82 www.gemofis.com GSA IMMOBILIER 1 6 77 55 44 www.gsa-immobilier.com JONES LANG Lasalle 1 4 55 15 15 www.joneslanglasalle.fr KEOPS 1 49 65 1 1 www.colliers-keops.fr SERGIC 1 6 78 4 www.sergic.com SOCOMIE 1 45 12 5 2 www.socomie.fr CENTURY 21 1 6 6 21 21 www.century21egerie.com Pour plus de renseignements, contactez la Mission Entreprises et Territoire au 1 69 91 59 38 ou sur dev-eco@agglo-evry.fr anciens neufs 8 9
Un territoire pour s implanter et se développer Une offre foncière immédiate et diversifiée L agglomération évry Centre Essonne propose près de 47 hectares de foncier à vocation économique immédiatement disponibles sur ses parcs d activités et une constructibilité de 11 8 m² de surface de plancher sur le parc d activités des Aunettes à évry. A moyen, long terme, plus de 19,5 hectares sont en projet dans les parcs d activités et 21 4 m² de surface de plancher en centre urbain (ZAC du Centre Urbain et ZAC des Aunettes). Sur l agglomération, le foncier est essentiellement commercialisé par l Agence Foncière et Technique de la Région Parisienne (AFTRP), le partenaire aménageur de la communauté d agglomération, en lien étroit avec la direction du développement économique de l enseignement supérieur et de la recherche de l agglomération. 32 hectares de foncier disponible se situent sur le parc d activités «Léonard de Vinci» à Lisses. Ce parc est dédié principalement à l implantation de laboratoires, de sièges sociaux, de PME innovantes et de centres de formation. Un caractère paysager unique, une faible densité de construction, une attention soutenue portée aux aspects environnementaux et paysagers des implantations et à la qualité architecturale des bâtiments en font un site dédié à l accueil de projets qualitatifs. Des entreprises comme SEBIA, FANUC ROBOTICS, SOLUTYS, GUTEMBERG NETWORKS, ORELYA, DAM VOGEL S ou TRUFFAUT ont déjà choisi cet environnement d exception pour y ancrer leur développement. Le lotissement d activités «Les Petits Bois», destiné à l accueil d activités artisanales et de PME/PMI, situé en limite sud du parc d activités de la Marinière à Bondoufle, d une surface de 2,9 hectares divisée en 1 lots, est commercialisé par la communauté d agglomération. Les autres disponibilités foncières immédiates à vocation économique sont concentrées essentiellement dans les parcs d activités : aparc d activités du Bois de l épine à Courcouronnes/ Ris-Orangis (1,7 ha), aparc d activités des Meulières à Ris-Orangis (4,6 ha), aparc d activités des Bordes à Bondoufle (,53 ha). Pour tous renseignements complémentaires : Mission Entreprises et Territoire Tél : 1 69 91 59 38 AFTRP évry Tél : 1 6 87 4 Une offre immobilière renouvelée et de qualité Les investissements réalisés par des acteurs de l immobilier tels que le Groupe LAZARD, SILIC, GEFEC, GICRAM-GEMFI, ALSEI ou K PROMOTION, au cours des dernières années, confirment l attractivité d évry Centre Essonne et confortent sa position de principal carrefour économique du sud francilien. En 212, de nouveaux programmes d immobilier d entreprises ont vu le jour. Il s agit, dans un environnement qualitatif, de réalisations significatives et exemplaires répondant à la demande du marché local. Ainsi, GICRAM-GEMFI a livré la deuxième tranche de son programme sur le parc d activités du Bois Briard à Courcouronnes. Par ailleurs, l installation des entreprises Dam Vogel s et Orelya dans le bâtiment réalisé par GEFEC sur le parc d activités Léonard de Vinci, l inauguration du centre de relations clients IKEA sur le parc d activités du Clos aux Pois à Lisses ainsi que le lancement du retail park baptisé Singula sur le parc d activités Derrière la Ferme à Villabé, illustrent le dynamisme du territoire. De nouvelles opérations de promotion sont à l étude ou en phase de pré-commercialisation et pourraient voir le jour dans les prochains mois. Leur réalisation permettra de renforcer et de renouveler une offre immobilière et foncière de qualité, tant sur les parcs d activités qu en centre urbain. Diversifiée, cette nouvelle offre immobilière de l agglomération répond à la demande des entreprises et correspond au tissu économique d évry Centre Essonne, qui est majoritairement constitué de PME/PMI et d établissements secondaires de groupes. 1 5 m² de surfaces de bureaux et environ 22 8 m² de locaux d activités pourraient voir le jour assez rapidement et venir compléter l offre existante. 1 11