OBSERVATOIRE IMMOBILIER DES ENTREPRISES (OBIE 77) 214 Les transactions immobilières en Seine-et-Marne L essentiel des transactions par catégories La répartition par secteurs géographiques S eine-et-marne Développement a le plaisir de vous présenter les chiffres de l OBservatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne. Soucieux de vous apporter les informations les plus pertinentes possibles dans l exercice de vos métiers, nous avons réuni depuis 5 ans, les principaux acteurs de l immobilier au sein d un observatoire (OBIE 77). Grâce à leur concours, nous avons analysé plus de 42 transactions pour l année 214. Ces chiffres nous ont permis de dégager les tendances du marché seine-et-marnais de l année écoulée, et vont nous permettre d anticiper avec vous les mouvements pour développer, ensemble, notre territoire.
LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES ANNÉE 214 RÉPARTITION DES TRANSACTONS PAR ACTIF (EN NOMBRE DE TRANSACTIONS) RÉPARTITION DES TRANSACTIONS PAR m 2 COMMERCIALISÉS Locaux logistique 9% Bureaux 4% Locaux d activités 51% Sont considérés comme locaux d activités : les locaux TPE/PME généralement équipés d'un ou plusieurs accès de plain-pied, d'une hauteur d au moins 3,5 m et de bureaux d accompagnement, les ateliers et petits entrepôts ainsi que les laboratoires. RÉPARTITION DES TRANSACTIONS EN NOMBRE DE TRANSACTIONS ÉVOLUTION EN m² COMMERCIALISÉS DES TRANSACTIONS DEPUIS 21 7 6 5 4 3 2 1 21 211 212 213 214 Le travail mené par les membres de l OBIE 77 porte ses fruits et permet d obtenir de plus en plus de transactions et ainsi une meilleure analyse du marché immobilier. Bureaux Locaux d activités Locaux logistique Total général Un peu plus de 6 m² commercialisés grâce aux résultats du 1 er semestre 214 qui affichait, à son terme, 467 297 m² commercialisés, soit 77 % du total de l année écoulée. ÉVOLUTION DU NOMBRE DES TRANSACTIONS DEPUIS 21 45 4 35 3 25 2 15 1 5 21 211 212 213 Bureaux Locaux d activités Locaux logistique 214 Total général Les locaux d activités ont été confortés à leur place de leader sur la demande placée en Seine-et-Marne avec 51 %. Les bureaux représentent 4 % du total des transactions, comme l année dernière. Les locaux logistique continuent leur progression, passant de 6 % pour l année 213 à 9 % des transactions. Disney Arcas Kreaction
LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES ANNÉE 214 VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE DEPUIS 21 (LOCATION/VENTE) EN NOMBRE DE TRANSACTIONS 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Vente 21 211 212 213 Location 214 Une constante : 75 % des transactions à la location, 25 % à la vente. VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE DEPUIS 21 (ETAT DES LOCAUX NEUF/SECOND MARCHÉ) EN NOMBRE DE TRANSACTIONS Atelier d'architecture Emmanuel Gutel et Thomas Deschamps 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Neuf 21 211 212 213 Second marché 214 Un marché concentré essentiellement sur le second marché qui représente 75 % des parts des transactions. LOCALISATION DES TRANSACTIONS 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 213 214 Sud Sénart/Melun Marne-la-Vallée/Chelles Francilienne Est Paris-CDG/Meaux Les deux marchés moteurs que sont Marne-la-Vallée/Chelles (23 communes concernées par des transactions) et Sénart/Melun (13 communes concernées par des transactions) concentrent 83 % des transactions.
LES BUREAUX Un marché porté par Marne-la-Vallée ÉVOLUTION DU NOMBRE DE TRANSACTIONS DEPUIS 21 DÉTAIL DES TRANSACTIONS SELON LE NOMBRE DE m² COMMERCIALISÉS DEPUIS 21 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 21 211 212 213 214 Grâce au résultat du second semestre 214, qui représente 53 % du nombre de transactions de l année, le nombre de transactions de bureaux affiche un rebond de plus 17 % par rapport à l année 213. DÉTAIL DES TRANSACTIONS DEPUIS 21 VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE DEPUIS 21 (LOCATION/VENTE) EN NOMBRE DE TRANSACTIONS 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 211 212 213 214 Location Vente Les surfaces inférieures à 1 m² représentent 51 % des transactions, proportion similaire à l année 213. Au regard des années précédentes, les transactions supérieures à 1 m² sont en nette progression, passant de 5 % à 7 % du total des transactions. La vente représente 12 % des transactions, soit le niveau le plus bas enregistré par rapport aux années précédentes (18 % en 213, 17 % en 212 et 13 % en 211). ÉVOLUTION DU NOMBRE DE m² COMMERCIALISÉS DEPUIS 21 7 6 LES PRIX : Après analyse de 51 % des transactions renseignées, nous observons des valeurs locatives toujours en stagnation par rapport aux années précédentes et des mesures d accompagnement toujours présentes. 5 4 3 2 1 Les deux plus importantes transactions sont sur Marne-la- Vallée : 14 m² de bureaux achetés par la CASDEN à Champs-sur-Marne et 8 m² loués par Euro Disney Associés Disneyland Paris SCA à Serris. 21 211 212 213 214
LES LOCAUX D ACTIVITÉS Une bonne année 214 ÉVOLUTION DU NOMBRE DE TRANSACTIONS DEPUIS 21 DÉTAIL DES TRANSACTIONS DEPUIS 21 EN m² COMMERCIALISÉS 25 2 15 1 5 21 211 212 213 214 Les deux semestres de l année 214 ont été soutenus et ont permis à cet actif d afficher, en nombre de transactions, un résultat supérieur aux années précédentes. DÉTAIL DES TRANSACTIONS DEPUIS 21 EN NOMBRE DE TRANSACTIONS VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE DEPUIS 21 (LOCATION/VENTE) EN NOMBRE DE TRANSACTIONS Depuis 21, la proportion des transactions inférieures à 5 m² est constante et représente 58 % des transactions. Les transactions entre 2 m² et 4 m² représentent 1 % des transactions, ce qui est un record par rapport aux années précédentes qui se concentraient autour de 7 %. ÉVOLUTION DU NOMBRE DE m² COMMERCIALISÉS DEPUIS 21 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 211 212 213 214 Location Vente La vente représente 35 % des transactions (27 % en 213). 14 % des transactions ont eu lieu dans le neuf, contre 13 % en 213 et 19 % en 212. 25 2 15 1 5 LES PRIX : après analyse des 5,1 % des transactions renseignées, les locaux de seconde main affichent des valeurs locatives stagnantes par rapport aux années précédentes. Les deux plus importantes transactions : acquisitions par APTARGROUP SAS de 9 6 m² de locaux à Poincy et par ISO DUMONT de 6 15 m² à Pontault-Combault. 21 211 212 213 214 La part des transactions de moyennes surfaces implique une augmentation du volume des m² commercialisés, ce qui permet à 214 d afficher les meilleurs résultats depuis 211.
LES LOCAUX LOGISTIQUE Une reprise encore fragile ÉVOLUTION DU NOMBRE DE TRANSACTIONS DEPUIS 21 DETAIL DES TRANSACTIONS DEPUIS 21 EN m² COMMERCIALISES 4 35 3 25 2 15 1 5 21 211 212 213 214 C est le 1 er semestre qui a boosté l année 214. VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE DEPUIS 21 (LOCATION/VENTE) EN NOMBRE DE TRANSACTIONS DÉTAIL DES TRANSACTIONS DEPUIS 21 EN NOMBRE DE TRANSACTIONS 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 211 212 213 214 ÉVOLUTION DU NOMBRE DE m² COMMERCIALISÉS DEPUIS 21 Location Vente 445 4 35 3 25 2 15 1 5 21 211 212 213 214 Si le marché logistique avait terminé le 1 er semestre 214 sur une bonne performance, avec 262 189 m² commercialisés pour 22 transactions, le second semestre totalise 14 transactions pour 77 53 m² commercialisés. L activité locative est très active, passant de 53 % en 212 à 77 % en 213, pour atteindre 81 % en 214. La rareté, sinon l absence d offre neuve, explique ce chiffre. LES PRIX : après analyse des 42 % des transactions renseignées, les valeurs locatives indiquées restent à un niveau plancher. Les propriétaires continueraient de faire preuve de souplesse pour faciliter les prises à bail et/ou sécuriser une occupation de leurs locaux. Les deux plus importantes transactions : Auchan, construction d une plateforme de distribution de 51 549 m 2 et location par Carrefour Property France d un entrepôt de 36 792 m² sur Moussy-le-Neuf.
FOCUS SUR LES TERRITOIRES Ne sont étudiés ici que les grands territoires où ont été recensés, par les partenaires de l Observatoire, plus de 2 transactions. MARN E-L A-VAL LÉ E /CH ELLES : UNE S ECTO RISAT ION PLUS LARGE QUE LA V I LLE NO UVELLE D E MARN E-L A-VAL LÉ E, COMPOS ÉE D E 2 3 CO MMUNES CO N C ERNÉ ES PAR DES T RANSACT I O NS. PARIS CDG/MEAUX : 12 COMMUNES CONCERNÉES PA R DES T RA N SAC T I ON S Les 3 communes qui ont eu le plus de transactions sont par ordre décroissant : Mitry-Mory, Meaux et Moussy-le-Neuf. Les 3 communes qui ont eu le plus de transactions sont par ordre décroissant : Serris, Bussy-Saint-Georges, Lognes et à égalité Saint-Thibault-des-Vignes. SÉNART/ME LUN, CE SECT EUR CO MPT E 13 CO MMUN ES CO N C ERNÉ ES PAR DES T RANSACT I O NS FRA N C I L I E N N E : 8 COM M U N ES CON C E R N É ES PA R DES T RA N SAC T I ON S Les 3 communes qui ont eu le plus de transactions sont par ordre décroissant : Lieusaint, Moissy-Cramayel et Savigny-le-Temple. Les 3 communes qui ont eu le plus de transactions sont par ordre décroissant : Brie-Comte-Robert, Gretz Armainvilliers et Ozoir-la Ferrière. Le département a été découpé en 6 secteurs : Sud Francilienne Paris-CDG/Meaux Sénart/Melun Est Marne-la-Vallée/Chelles S E IN E & M A R NE D EVELO PPEM ENT - OBSE RVATOIRE IMMOBIL IE R DES EN T REP RI S ES
OBSERVATOIRE IMMOBILIER DES ENTREPRISES (OBIE77) 214 ZOOM SUR L OFFRE DE GREENPARK SUR LE PARC INTERNATIONAL D ENTREPRISES A SERRIS ( www.greenpark-valdeurope.com ) En cours de commercialisation (1 ère tranche livrée en mars 215, 2 nde prévue pour fin 215). Programme mixte de locaux d activité, de stockage et de bureaux. Un ensemble de deux bâtiments ultra modulaires : surfaces d activité de 133m 2 à 6m 2 et des surfaces de bureaux de 38m 2 à 5m 2 avec la particularité de pouvoir choisir les surfaces car les deux types de locaux peuvent être liés ou non. Chaque local d activité est équipé d une porte sectionnelle. Chaque lot est indépendant en électricité triphasée, eau et téléphonie. Les bureaux sont desservis par une entrée principale avec escalier et ascenseur et sont livrés prêts à emménager. Avec l avantage de pouvoir profiter d une coursive extérieure les jours de beau temps! POURQUOI AVOIR CHOISI CETTE LOCALISATION? Le site propose également une multitude de services pour ses salariés grâce au «Forum du parc» : restaurant inter-entreprise, salle de sport, crèche privée de 52 berceaux, agence de voyage, coiffeur, location de véhicules, Il occupe 5 m². L architecture des bureaux et des locaux d activité que nous réalisons répond à des demandes techniques. Chaque programme est spécifique et nous permet de répondre de manière précise aux besoins des entreprises qui s implantent sur le secteur. Chaque bureau et chaque local d activité sont, dans la mesure du possible, «taillés» aux exigences de nos clients. Nous développons nos produits en partenariat étroit avec les services de l EPA Marne, d Euro Disney, des communes et du SAN. Nous arrivons à trouver le bon montage architectural à chaque fois. Nous faisons appel en priorité à des architectes qui se trouvent sur le secteur afin d avoir une relation facile et rapide avec eux. Le développement du Val d Europe prévoit de construire autant de m² de bureaux et d activités que de logements. Cette ligne directrice permet d atteindre un équilibre appréciable entre emploi et habitat. Cette vision séduit. La Chambre de Commerce et d Industrie de Seine-et-Marne a décidé de s implanter dans le parc il y a quelques années par exemple. Le site continuera également de bénéficier de sa facilité de communication. C est vrai aujourd hui grâce à sa connexion avec l aéroport Paris CDG par le TGV. Ça le sera encore plus demain grâce à la fibre optique. Chaque entreprise du parc peut la faire venir facilement jusqu à son bâtiment. La dimension environnementale ne sera pas en reste. Le site est déjà équipé d un réseau de chaleur alimenté par l activité d un data center.» Jean-Louis Cloud (CJL Immobilier) et Gauthier Costentin (PDG GCI) «CJL Immobilier et GCI sont, à ce jour, les premiers promoteurs du territoire de Val d Europe pour le développement des bureaux et des locaux d activité. Nous travaillons sur le Val d Europe depuis les premiers jours. Nous avons réalisé des produits adaptés aux demandes qui sont en pleine mutation. Nous proposons des solutions permettant d accueillir des PME et des grands groupes. Le panel de surface va de 38 à 5 m². De plus, nous pouvons faire du clé-en-main. Le Val d Europe, et notamment le parc international d entreprises, offre une qualité d environnement exceptionnel avec ses espaces verts, la qualité de ses aménagements (voiries, bordures ), sa sécurité, sa proximité des logements permettant aux salariés qui y travaillent d habiter à proximité De plus, le parc est multiproduit avec ses bureaux, ses locaux d activité, ses showrooms... Et la fiscalité est attractive. OBIE77 : l Observatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne est composé autour de Seine-et-Marne Développement, des principaux acteurs de l immobilier actifs sur le territoire : Arthur Loyd, CBRE, Century 21 Businessity, Century 21 Egérie, Cushman & Wakefield, Data Immo, DTZ, EOL, Euro Disney Associés S.C.A, JLL, Gemofis, GSA Immobilier, Karea, BNP Paribas, Keops, Evolis et nos partenaires territoriaux comme la Communauté de Communes de Moret Seine et Loing, les communautés d agglomération de Marne-et-Gondoire, Marne-et-Chantereine, Marne-la-Vallée/Val Maubuée, Sénart, le SAN du Val d Europe, les Etablissements Publics Marne-la-Vallée et Sénart. Un très grand merci à chacun pour sa contribution. Tous les détails de l'étude et plus encore, en devenant membre de l'observatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne : http://www.seine-et-marne-invest.com/businest/groupes/obie-77 Contact : Lydie Benko - Tél. : 1 64 14 19 11 - Email : l.benko@smd77.com Photos : SMD/yannpiriou.com Réalisé par thierrylamouche.com