Assemblée générale 13 Mai 2011 Observatoire des marchés de l habitat en Seine-Saint-Denis Accession aidée- Accession socialeen Seine-Saint-Denis Présentation des dispositifs et expériences locales L accession «aidée» L intérêt des consultants de l ADIL 93 pour l accession à la propriété- Sondage ADIL93 Connaissance des primo-accédants en Seine- Saint- Denis- étude du PTZ en 2009 Les dispositifs actuels d aides à l accession La construction à coûts maîtrisés L accession «sociale» Les acteurs de l accession sociale Le PASS FONCIER, la maison à 100 000 Le PSLA La vente de logement HLM
INTRODUCTION Le marché immobilier de Seine- Saint- Denis n affiche aucun signe de détente Les plus modestes ont de grandes difficultés à accéder à la propriété Les collectivités s intéressent aux dispositifs d aide à l accession
L intérêt des consultants de l ADIL 93 pour l accession à la propriété Avril 2011 ADIL93 145 questionnaires Les consultants favorables à l achat 58% souhaitent devenir propriétaire 73% de ceux qui souhaitent acheter ont déjà entamé des recherches (56% auprès des banques)
Sondage: intérêt pour l accession Plus de la moitié souhaite rester en Seine-Saint-Denis
Sondage: intérêt pour l accession La motivation première d achat : «être chez soi»
Sondage: intérêt pour l accession L intérêt des consultants envers «l accession sociale» Sur les 24% de locataires du parc social, près des 2/3 favorable à l achat d un logement HLM - au moins 8% des locataires du parc privé également intéressés A la question : y a-t-il des projets d accession sociale à la propriété dans votre commune: moins de 20% disent en avoir connaissance
Le PTZ, dispositif le plus connu Sondage: intérêt pour l accession Réponse à la question : Connaissez-vous des prêts aidés et des dispositifs d'aide à l'accession? Volume % de réponses Aucune connaissance de dispositifs 35 41,7% Le prêt à taux zéro + 39 46,4% Le prêt à taux zéro (ancienne formule) 21 25,0% La TVA à 5,5% pour les logements neufs en zone de rénovation urbaine 7 8,3% Le prêt à l'accession sociale (PAS) 7 8,3% Le prêt social de location-accession (PSLA) 4 4,8% Nombre de sondés désirant accéder à la propriété 84 134,5% Près des ¾ de ceux qui veulent acheter seraient intéressés par la location avec option d achat
PTZ accordés en 2009 Profil des bénéficiaires du PTZ L ACCESSION AIDEE 81% des bénéficiaires viennent de la Seine-Saint-Denis et Paris 5 communes ressortent : Montreuil, Saint-Denis, Drancy, Aulnay-sous- Bois et Noisy-le-Grand
L ACCESSION AIDEE Répartition des bénéficiaires du PTZ selon le type de ménage
L ACCESSION AIDEE
Futur logement des acquéreurs L ACCESSION AIDEE
Typologie détaillée des opérations Consruction seule L ACCESSION AIDEE 0% 1% 2% 4% Construction avec financement du terrain 47% 20% Individuel achat neuf Individuel ancien avec travaux 47% de logements collectifs anciens sans travaux Individuel ancien sans travaux 18% Collectif achat neuf 8% Collectif ancien avec travaux Collectif ancien sans travaux
L ACCESSION AIDEE Une majorité de logements familiaux et un tiers de petits logements
L ACCESSION AIDEE L effet du PTZ sur la solvabilité des ménages
Comportement des acquéreurs du PTZ en Seine-Saint-Denis en 2009
De réformes en réformes les aides à l accession aujourd hui Les aides à la personne ne sont pas prises en compte Les prêts Atouts Contraintes Pour mémoire : PTZ avant 2011 PTZ+ -Neuf et ancien -Simple, bien connu, populaire -Majorations: en ZUS dans le neuf BBC 2005 Si <plafonds PLUS et aide de la collectivité -Fréquentes revalorisations -En cas d achat transfert du prêt possible -Plus de conditions de ressources -Logement pour la retraite (délai de 6 ans) -Majoration cas achat d un logement HLM -Majoration cas Neuf BBC 2005 -Durée de 5 à 30 ans! -Effet sur la hausse des prix -Impression de saupoudrage -Restrictions à la location et à la vente -Effet sur la hausse des prix -Nombreux paramètres dictant le montant -Restrictions à la location et à la revente -Logements anciens et particulièrement ceux qui sont diagnostiqués E,F, ou G (majoritaires en SSD) PAS et PC -PAS équivalent aux prêts bancaires -Ouvre droit aux APL (stricto sensu) -Durée jusqu à 30 ans Épargne logement -Constitution de l apport personnel -Droits à prêts transférables à la famille -Peut financer une résidence secondaire dans le neuf -Populaire -Rares revalorisations des plafonds -Restrictions à la location et à la vente -Taux élevés 5,7% -Hypothèque obligatoire -Peu utilisés pour l achat d une résidence principale (placement financier sûr) -Montant du prêt variable selon les intérêts acquis (selon le dépôt) -Si taux courants bas, peu intéressant Autres prêts spécifiques Action Logement (1%) -Fonctionnaires -Mutuelles -Pas de critère de ressources - Action logement: taux de 1,5% -Confidentiels et marginaux -Salarié d une entreprise de 10 employés - A la discrétion de l employeur et des organismes d Action logement - Action logement mis à part, les autres taux attractifs?
A mi-chemin entre accession «aidée» et accession «sociale» L ACCESSION AIDEE L accession à coûts maîtrisés (sans sécurisation): Spécificités: Le préalable: la maîtrise foncière ou aide en nature pour garantir des prix accessibles au public sous plafonds de l accession sociale Les prix de sortie: entre 2 800 et 3 500 /m² + autres logements produits au prix du marché par les promoteurs pour équilibrer les opérations. Quels opérateurs? HLM ou promoteurs privés Quels outils? TVA 5,5% et subvention en zone ANRU Pour qui? Commercialisation ciblée Quels types de logements? Clauses anti-spéculatives? Risques: Pas de suivi social Constituer des copropriétés fragiles? Attirer les investisseurs
À mi-chemin entre accession «aidée» et accession «sociale» L ACCESSION AIDEE Saint-Ouen: développer une offre pour les audoniens Depuis 2005, choix de l accession libre à prix maîtrisés Négociation avec les promoteurs: «charte promoteurs» 3200 /m² 65% de T3 et T4 Commercialisation vers les Audoniens Favoriser les propriétaires occupants Clauses anti-spéculatives (droit de préférence à la revente) Les Docks: 100 ha, ZAC opérationnelle en 2010 Maîtrise foncière :institutionnels ALSTOM, SNCF, RFF, TOTAL 107 logements en cours de commercialisation (1400 logements prévus en tout) Kaufman & Broad: publicité dans le journal municipal et boîtes aux lettres = 50% des réservations par les Audoniens Bobigny: développer l attractivité résidentielle de la commune Contexte: 80% des logements en accession libre sont en TVA 5,5%; du fait de trois secteurs ANRU (2 à Bobigny et bénéfice du PRU de Bondy ) donc, zone des 500 m ANRU étendue Négociation avec les promoteurs: «charte de l habitat» Maîtrise foncière à travers 5 ZAC Prix de sortie négocié à 3000 /m² à TVA 5,5% parking inclu Minimum de 60% de T3 et plus Convention de commercialisation pour prioriser les habitants et les salariés sur le territoire et privilégier l accession à titre de résidence principale.
LES OBJECTIFS ET LES ACTEURS Trajectoire résidentielle et mixité: évolution du discours officiel, Jusqu en 2000 accession sociale = offre d accession pour les classes moyennes. puis influence de la LOI SRU et Rénovation urbaine notion de diversité dans les formes urbaines et statut de l occupation à l échelle du quartier. Nécessité de la mixité sociale rappelée dans les documents réglementaires Réponse pour les «captifs» de la location Les acteurs de ces politiques: Le monde HLM et les coopératives Le 1% Logement (Action logement) Les collectivités et l Etat (Pass foncier) L ANRU et la Foncière logement L EPF Environ 1000 logements mis en vente / selon AORIF en IDF (2004)
TVA 5,5% 4000 à 5000 collectivité Anru Accès direct $$$ à Si la propriété PLUS NPTZ majoré PRIX PLAFONNES Garantie de RACHAT Assurance REVENTE sans décote (AORIF) SECURISATION de l occupant pendant la 1ère période RELOGEMENT pour les plafonds PLUS PASS FONCIER Prêts banques et autres 1 ère période: remboursement des intérêts du prêt PASS FONCIER Taux 1,5% +remboursement des autres prêts 2 ème période: Après fin de remboursement des autres prêts Remboursement du captal du prêt PASS FONCIER Taux 4,5 % max pendant 10 ans max Atouts: Accédants issus du vivier d Action logement Prix plafonnés max: 3932 /m² et < aux prix des logements de la même opération en TVA 19,6% TVA 5,5% +subvention en zone ANRU Financement PTZ, et 1% et PAS APL possibles Différé allant jusqu à 25 ans 10 ans de plus pour le capital Action renforcée sur la solvabilité de l accédant Sécurisation pendant toute la 1 ère période sous certaines conditions et donc suivi social après achat Contraintes: Prêt souscrit par le ménage Public moins «social» depuis Avril 2009 et plafonds PTZ, sauf si sécurisation Manque de lisibilité: trop de plafonds, trop de changements dans le temps et dans l espace (Plafond de ressources, plafond montant du prêt, plafond montant de l opération) Limité à 30% du coût de l opération Décote terrain insuffisante, aide obligatoire de la collectivité Relogement si, et seulement si, plafond PLUS Retard et difficulté dans la gestion des dossiers en Seine-Saint-Denis Charge foncière doit être négociée à la baisse.
Les maisons à «100 000» à Epinay- sur- Seine: développer une offre de maisons à coûts maîtrisés par Terralia et AA TEQUI 5200 m² de terrain,bande des 500 m ANRU près zone pavillonnaire 28 maisons de ville de 83m² 100% dédié aux Spinassiens Liste de candidats proposés par la ville. Prix de vente définitif 119 000 (imposé par la ville) Conditions: locataires du parc social de la ZUS pas de dette de loyer revenus < plafonds PLUS Profil accédants: couples mariés avec enfants Apport personnel moyen < 10 000 2000 à 3000 de ressources mensuelles nettes. Les PASS FONCIER de Noisy-le-Grand: à visée des jeunes salariés décohabitants, une offre adaptée Quartier de grand ensemble Foncier espace public- privé mal défini: ville et copropriété Programme mixte en accession de 62 logements dont 47 en PASS FONCIER Subvention ville 4000 à 5000 euros Prix de 2850 /m² Taux d effort des ménages 40% maximum En deux week- ends, tout réservé. Clauses anti-spéculatives Label HPE (haute performance énergétique) Origine des acheteurs : 39 acquéreurs originaires du 93, 8 de Grande Couronne 35 acquéreurs sont de Noisy-le-Grand dont 22 décohabitants/ hébergés
Pierre- Etoile Noisy-le-Grand
TVA Phase locative Pas de 5,5% TFPB PRIX MAITRISES 15 ANS ANRU Parcours $$ résidentiel en«cadré» Propriété de l opérateur HLM Maturation du statut d accédant l emprunt Locataire paye une redevance Si levée d option Phase d accession Transfert de la propriété Le ménage accédant rembourse Atouts: Accédants ne disposant pas d apport personnel Public PTZ mais, grâce à la sécurisation, réellement «social» Prix plafonnés max: 3932 /m² TVA 5,5% + subvention en zone ANRU+ exonération TFPB Financement PTZ,et 1% et PAS + renégociation possible du prêt au moment de la levée d option APL possibles «Rassurant» : mensualité prêt plafonnée < ou = à la redevance de la phase locative le ménage a le temps de se préparer à rembourser Garantie de RACHAT pendant 15 ans l emprunt Accès progressif à la propriété Sécurisation avec maintien dans les lieux possible suivi social après achat Le locataire se constitue une épargne Il peut bénéficier d un bail pour le terrain (portage foncier) Le ménage peut rester locataire sur place ou ailleurs Prêt d abord souscrit par une personne morale Prêt initial supporté par bailleurs sociaux, privés et mixtes. Contraintes: Sécurisation pendant 15 ans après levée d option. Trouver le foncier Charge foncière doit être négociée à la baisse. Assurance REVENTE sans décote pendant 5 ans (AORIF) MAINTIEN dans les lieux si accord ou RELOGEMENT HLM pendant 15 ans 1-loyer+ charges 2-épargne pour éventuel achat La sécurisation de l organisme est engagée pour l occupant SECURISATION de l occupant
Blanc-Mesnil: avec COOPIMMO Accession sociale préférée par la ville au PASS FONCIER choix délibéré. Pas de surprise sur le montant de la mensualité après achat 45 logements dans la bande des 500m de la zone ANRU TVA 5,5% Ex: les T3 sont à 3100 /m² Destiné au fichier des demandeurs de logements sociaux (ne pas susciter un départ massif des locataires en titre les plus solvables du parc HLM). Bulle de vente en centre-ville (alors que l opération était en périphérie). Livraison en 2013. Plaine Commune: 10% d accession sociale inscrits au PLH Exemple de l Ile- Saint- Denis par la CAPS VEFA ICADE en 2 tranches de 10 logements collectifs chacune, livrables en 2013 : «Entre 2 rives T1» et «Friche Michel T2» «Quai de la marine» production propre CAPS: 33 logements en semi- collectif, en construction, livrables en 2014 Priorisation des locataires du Parc social du quartier et auprès d une liste d attente des familles de la ville qui souhaitent accéder à la propriété. Pas de bulle de vente: envoi systématique d une plaquette et d un dossier de candidature Prix de vente moyen à 2 905 /m² Sécurisation avec Plaine Commune Habitat et l OPH de Saint-Ouen.
LA VENTE DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX Principe : Atouts Contraintes Propositions AORIF Stratégie communale Logement individuel VENTE HLM Propositions USH IDF 2004 Hors zone SRU Attention: plus- value zone valorisée et patrimoine dégradé en ZUS Rosny- sous- bois: Vente parc par BATIGER, I3F et OSICA informent la ville de leur souhait de vendre des logements de leur parc. Oui mais, à condition: décote sur le prix du logement plus volontiers sur le parc individuel, où de toute façon il n y pas ou peu de turn over Ménages solides financièrement Blanc- Mesnil: 50 pavillons individuels en cité jardin par OPIEVOY La ville demande en contrepartie la reconstitution du parc
CONCLUSION Sondage: Les consultants manifestent de l intérêt pour l achat de leur résidence principale : 2/3 souhaitent devenir propriétaire Accession sociale : 3/4 des personnes souhaitant acheter sont intéressées par le PSLA, 2/3 des locataires du parc HLM et au moins 8% des locataires issus du parc privé intéressés par l achat d un logement social Plus de la moitié désire investir en Seine-Saint-Denis mais ne connaissent pas les dispositifs. Les primo- accédants: 4 communes en tête de classement des ventes: Montreuil, Saint-Denis, Drancy et Noisy-le-Grand Des acquéreurs jeunes, mobiles, issus du secteur privé, venant se loger avec leur conjoint et/ou avec ses enfants Un revenu «suffisant» mais différence entre le nord et le sud Les logements accessibles sont des logements collectifs, anciens et familiaux avec des montants moyens faibles à l échelle francilienne Enjeux accession aidée: Lutter contre étalement urbain (les familles modestes achètent loin), Permettre une densification dans les zones tendues, Trajectoire résidentielle. Mixité sociale Maîtrise foncière pour prix de sortie acceptables pour la population ciblée Accession sociale en Seine-Saint-Denis: Nombreux secteur dans le périmètre des 500 m des zones ANRU, vrai potentiel. Le Pass Foncier n a pas été beaucoup mobilisé. Le PSLA intéresse d avantage mais volume de production sans rapport avec la pression de la demande potentielle Vente HLM confidentielle
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