Le commerce de proximité dans l Intra Muros Eléments de diagnostic Problématique : Depuis 2004, on observe une perte de dynamisme commercial sur le secteur de l Intra-Muros avec une augmentation du nombre de fermeture de commerces et un accroissement des rotations commerciales. Cette fragilité accrue des petits commerces de proximité ainsi que la difficulté dans la transmission et le renouvellement du tissu commercial de l Intra Muros apparaît inquiétant pour l avenir du centre ville, d autant que certains pôles commerciaux continuent de s étendre (Le Pontet, Les Angles). Les élus de la commune souhaitent aujourd hui agir pour structurer et consolider le tissu commercial Intra Muros et valoriser un territoire qui possède de nombreux atouts. Pour cela, le droit de préemption commercial est à l étude sur la commune, en particulier sur le quartier de l Intra Muros. Cette étude nous permet de cerner plus précisément l origine de cette perte de dynamisme commercial et de trouver des réponses adaptées. 1) l Intra Muros, l hyper-centre du bassin de vie d Avignon 1.1) L Intra Muros, «capitale» des petits commerces de la région avignonnaise Le territoire du Grand Avignon représente 36 communes et plus de 250 000 habitants. Une grande majorité des services tertiaires sont situés sur Avignon, chef lieu du département et plus précisément dans l Intra Muros. Concentrant sur un même espace le centre historique, culturel, économique, politique, administratif, touristique ; l hyper centre passe de 13 500 à 27 500 individus sur une journée. Sur ce territoire du Grand Avignon, on compte six pôles principaux en terme d offre commerciale : - Avignon Intra Muros - Cap Sud (Avignon) - Courtine (Avignon) - Le Pontet - Auchan - Les Angles - Leclerc - Mistral 7 (Avignon) En terme de nombre de commerces, l Intra Muros arrive en première position avec plus de 60% des commerces des différents pôles du bassin de vie. Toutefois, lorsque l on analyse les pôles sur l angle de la surface commerciale, l Intra Muros arrive en dernière position avec seulement 4 % des surfaces commerciales. Le secteur du Pontet occupant à lui seul plus de 50% des surfaces de vente. La différence est d autant plus importante que les types de commerces présents sur ces pôles restent sensiblement différents. En effet, l Intra Muros propose principalement les équipements à la personne avec plus d un commerce sur trois. 1
1.2) L intra Muros : de nombreux logements pour de petits ménages Concernant la population, on compte sur l Intra-Muros près de 14 000 personnes. Ce sont majoritairement des petits ménages, composés généralement de personnes seules avec ou sans enfant (étudiants, jeunes actifs et retraités). Cette structure de population correspond bien à un type d habitat où les T1 et T2 forment la majorité du parc. Toutefois cette composition familiale très spécifique entraîne une consommation également très orientée vers certains commerces et délaissant d autres types plus en lien avec les familles avec enfants. L amélioration de l habitat à travers les OPAH a permis une réduction progressive de la vacance Intra-Muros, aidée en partie par l université, dont les étudiants ( au nombre de 7 400 sur Avignon en 2006) ont favorisé cette réduction des logements vacants. La validation du prochain recensement, en 2009 permettra certainement d acter l accroissement de la population Intra-Muros (aux alentours de 15 000). Cette augmentation devrait se poursuivre avec toutes les opérations de réhabilitation du secteur situé entre les remparts et la voie ferrée. Ce retour des habitants en centre ville se révèle avec l arrivée de petites surfaces commerciales Intra Muros devenus de «petits centres de quartier». L Intra-Muros peut être considéré comme un système composée d un ensemble de cadres bâtis d équipements, d infrastructures, de réseaux qui assurent la communication et permettent à la population d avoir les activités qu ils souhaitent : travail, repos, loisirs, Il est dont important d avoir une approche globale de l Intra-Muros dans les domaines variés que sont les habitants, le logement, les équipement administratifs, les activités commerciales, l éducation, les loisirs, la culture, les transports et le déplacement. 2
2.) Le commerce de proximité sur l Intra Muros entre 2001 et 2008 2.1) Définition du commerce de proximité La définition, est celle de l EUROSTAT, l Office Statistique des Communautés Européennes. Un magasin de proximité ou de «convenance» correspond à une petite ou moyenne surface, qui travaille essentiellement avec une clientèle proche et, en général, piétonne. Un tel magasin répond à des besoins de réassortiment, d achats rapides ou impromptus pour des produits de consommation courante, principalement alimentaire. 2.2) Analyse de l évolution du commerce de proximité Intra-Muros Evo 01/08 en VA 2001 2004 2008 01 04 07/08 INTRA-MUROS - AVIGNON 2001 2004 2008 Evo 01/04 Evo 04/08 Evo 01/08 alimentaire 119 118 108-0,8% -8,5% -9,2% -11 17,3% 17,3% 16,9% 2,5% 5,1% 15,7% de culture loisirs 59 50 49-15,3% -2,0% -16,9% -10 8,6% 7,3% 7,7% 5,1% 12,0% 4,1% de santé beauté 42 42 39 0,0% -7,1% -7,1% -3 6,1% 6,1% 6,1% 9,5% 7,1% 2,6% d'équipement de la maison 47 53 47 12,8% -11,3% 0,0% 0 6,8% 7,8% 7,4% 6,4% 9,4% 12,8% d'équipement de la personne 249 250 225 0,4% -10,0% -9,6% -24 36,2% 36,6% 35,2% 3,6% 6,0% 12,0% divers 83 82 73-1,2% -11,0% -12,0% -10 12,1% 12,0% 11,4% 3,6% 8,5% 12,3% Réparations d'ordinateurs, de biens personnels et domestiques 14 11 14-21,4% 27,3% 0,0% 0 2,0% 1,6% 2,2% 0,0% 9,1% 7,1% Services personnels 74 77 84 4,1% 9,1% 13,5% 10 10,8% 11,3% 13,1% 8,1% 6,5% 11,9% 100,0 TOTAL 687 683 639-0,6% -6,4% -7,0% -48 % 100,0% 100,0% 4,5% 7,0% 11,4% Source : Tableau CCI Vaucluse Les activités de proximité retenues dans le cadre de la mise en place d un périmètre de préemption : (avec la part de chacun sur l ensemble des commerces Intra Muros, en 2008) - alimentaire (16,9%) - de culture loisirs : (7,7%) - de santé beauté :(6,1%) - d équipement de la maison :(7,4%) - d équipement de la personne : (35%) - Commerce détail divers : (11,4%) - Services personnels (+ biens personnels): (15%) L ensemble des commerces Intra Muros représente plus de 639 établissements. Ce chiffre est en diminution constante. En effet, on observe entre 2001 et 2008 une baisse de 7% de l activité commerciale, soit une disparition nette de 48 commerces. La moitié des commerces qui ont disparu concerne les équipements à la personne et dans une moindre mesure les commerces de détail de culture-loisirs(-10). Toutefois il reste une répartition homogène depuis 2001 entre les différents types de commerce. Durant la période 2001-2004 il y avait un solde positif entre les commerces créés et radiés. Durant la période 2004/2007-08, il apparaît une augmentation de radiations commerciales avec 44 qui ont disparus. On observe donc une rotation plus importante sur les commerces, notamment pour le secteur alimentaire, l équipement de la personne et les services personnels. 3
Lors d une enquête «ménages» réalisée par la CCI en février 2006 (sur 617 ménages), ces derniers ont défini leur pôle alimentaire à 66% pour la proximité de leur domicile et 32% pour l accessibilité et le stationnement. Ainsi Auchan - le Pontet est le 1 er pôle des 6 pôles les plus fréquentés. Plus de 60% des personnes interrogées sont venues en centre-ville pour une des quatre enseignes suivantes : FNAC 36%, H&M 12%, Monoprix 8% et ZARA 7%. Seulement 6% des personnes interrogées se rendaient dans un restaurant, un café ou un hôtel. Enfin, à la question : «quels sont les commerces manquants Intra Muros», les trois enseignes suivantes ressortent des réponses : - Les Galerie Lafayette - Mango - Virgin Et les types de magasins manquants : - Vêtements - Décoration, équipement de la maison, meubles L analyse des données concernant l âge des consommateurs en centre ville montre que l alimentaire est majoritairement choisi par les résidents : jeunes (étudiants, jeunes actifs) et seniors (retraités). Alors que pour le non alimentaire, les actifs sont les plus importants, bien que les jeunes (15 à 24 ans) restent omniprésents (<30%). 2.3) localisation et fonctionnement du commerce Intra Muros Certains axes et places concentrent la majorité des commerces de proximité du centre ville. Ce cœur commercial de la ville est localisé sur les rues suivantes : - Joseph Vernet, - République Cours Jaurès - St Agricol - Henri Fabre - Des trois Faucons Place St Didier - Des marchands, Carnot, Carreterie - Les rues piétonnes (Rouge, Place Principale, fourbisseurs, ) - Place Jérusalem, Place Pie Les Halles, Thiers Carte : CCI 84 Cet espace est dominé par le commerce non alimentaire, en particulier les équipements et services à la personne. Il y a toutefois quelques zones spécifiques au commerce alimentaire : les Halles, rue Portail Matheron et une partie de la rue Carreterie. 4
L Université d Avignon en partenariat avec la CCI de Vaucluse a réalisé une étude sur la qualité de l offre de consommation courante dans le centre d Avignon à différentes heures de la journée et sur différents jours de la semaine, afin d analyser la «complétude» de l offre et de la demande. En semaine, vers 19H30, durant les sorties de bureaux, il est apparu que la majorité des commerces étaient fermés. Ainsi pour faire ses courses, bon nombre d individus ont l obligation d aller en hypermarché ou supermarché hors des remparts. Le dimanche, à 10H00 du matin, la situation est quasi-identique. En dehors du quartier des Halles, quasiment tous les commerces du centre ville sont fermés. Enfin, il apparaît difficile pour les clients extérieurs, de venir dans l Intra Muros pour faire leurs achats. Le stationnement est souvent problématique, avec une accessibilité contraignante, en particulier pour les personnes ayant un handicap (40% de la population Française selon l INSEE). Outre le transport de ses achats vers son véhicule ; le stationnement à proximité des commerces reste payant. Ce problème est inexistant pour les autres pôles commerciaux du bassin de vie d Avignon. 3.) Synthèse de l analyse 3.1) Les points forts de l Intra Muros - Un cadre exceptionnel où se concentre de nombreuses fonctions polarisant l ensemble du bassin de vie d Avignon - Une offre commerciale de proximité satisfaisante en terme de volume et de diversité - Le centre-ville reste attractif pour les achats non alimentaires - La proximité du domicile est le 1 er critère dans l achat alimentaire des individus. Elément intéressant car l Intra-Muros gagne en habitants - Un positionnement plutôt qualitatif en cœur de ville avec les Halles - Une population qui double dans la journée (hors festival) grâce aux actifs et aux touristes 3.2) Les dysfonctionnements - Diminution des points de vente de moins de 300 m² entre 2001 et 2008 - Une offre alimentaire de proximité fluctuante selon les jours et les horaires - Une offre de proximité alimentaire déconnecté de la clientèle des actifs (positionnement des commerces/parking) - Le centre ville n est pas une destination en soi pour les achats alimentaires - Fort développement autorisé en CDEC depuis 2004 sur une logique de diversification de l offre, notamment au profit d Avignon Nord (y compris sur une offre traditionnelle de commerces centre ville) - Une répartition du commerce de proximité hétérogène entre le cœur et la périphérie de l Intra-Muros - Le rythme des rotations d enseignes s accélère - L implantation de commerces consommateur de grandes surfaces très difficile - Accessibilité routière difficile à l intra-muros et stationnement problématique. Absence de solutions alternatives performantes - Offre en logements très faible pour les familles avec enfants 5