Vers un nouvel atterrissage en douceur

Trimestriel n 29 juillet 211 Vers un nouvel atterrissage en douceur Depuis le début de l année apparaissent des signes de tassement du marché résidentiel : recul des ventes, amorce de freinage des prix (qui restent toutefois en forte hausse), début de repli de la production de crédits habitat. Le marché a été très soutenu en 2 et ce freinage est en partie un effet de contrecoup. Que peut-on attendre sur les prochains trimestres? Le marché immobilier devrait rester assez soutenu. D abord, les «fondamentaux» favorables du marché vont continuer à jouer. Ensuite, l effet «valeur refuge» devrait demeurer très présent. Les incertitudes géopolitiques, économiques et financières restent fortes. En particulier, la crise persistante de la dette souveraine des pays périphériques européens alimente les inquiétudes des investisseurs et devrait conforter l attrait de l immobilier aux dépens des marchés boursiers et obligataires. Enfin, les avantages fiscaux sont légèrement rabotés mais restent incitatifs, notamment le dispositif Scellier. Ces éléments positifs vont compenser les effets d une conjoncture économique mitigée : croissance du PIB et hausse des revenus modérées, taux de chômage élevé, proche de 9,1% en 211 et,% en 212. La demande sera donc élevée mais va s infléchir. D abord, la solvabilité continue à se dégrader (les prix sont toujours très surévalués, d environ 2% dans l ancien début 211). Ensuite, les taux de crédit habitat ont commencé à remonter début 211 et ce mouvement va se poursuivre. D où un effet d éviction d une partie des acheteurs et des acquéreurs plus attentistes et plus exigeants sur les niveaux de prix. Parallèlement, l offre pourrait s élargir un peu. Les ventes de logements anciens pourraient ainsi se replier, de l ordre de % en 211 et % en 212 et les prix connaître des hausses très modérées, +% en 211 et +2% en 212. Une baisse des prix est même probable sur certains segments. On retrouverait une phase d atterrissage en douceur comparable à celle observée en 26-27. En cas de remontée très marquée et très rapide des taux de crédit, une chute des ventes et une baisse généralisée des prix pourraient intervenir. Mais un tel scénario semble à ce stade assez peu probable. Sommaire Tendances récentes dans l ancien...2 Signes de tassement des ventes début 211...2 Prix toujours en forte hausse...2 Tendances récentes dans le neuf...3 Repli des ventes de logements neufs début 211...3 Légère reprise des mises en ventes et des stocks... Redémarrage des mises en chantier... Hausse des prix de vente des appartements neufs... 211-212 : correction graduelle du marché... Un rebond rapide, marqué et surprenant en 2... Des «fondamentaux» favorables... Trois facteurs exceptionnels...6 211-212 : nouvel atterrissage en douceur...7 Indicateurs des marchés immobiliers français...9 Olivier ELUERE

Signes de tassement des ventes début 211 Les ventes se sont redressées vigoureusement en 2, après la forte baisse de 2-29. Elles restent élevées début 211. Mais elles se replient au premier trimestre, notamment en Ile-de-France. En France, le nombre de transactions dans l ancien a atteint 72 en 2 (source : Conseil général de l environnement et du développement durable, d après les bases fiscales et notariales). Les ventes se sont ainsi redressées de 32% par rapport à 29. Ce rebond efface le repli des deux années précédentes, -17% en 2 et -12% en 29. Les ventes ont été particulièrement soutenues au quatrième trimestre, 2. Au premier trimestre 211, elles restent fortes, à 2 unités, en hausse de 13% sur un an, mais sont en léger repli par rapport au trimestre précédent. Les ventes de logements anciens ont pratiquement retrouvé les records de 2-26, 2 par an. En Ile-de-France, les ventes connaissent une sensible inflexion début 211. En 2, elles avaient été encore plus dynamiques que dans le reste de la France. Sur les appartements anciens, elles avaient atteint 113 unités, +36% sur un an, et retrouvé le niveau des pics de 2-26 (source : Notaires Paris Ile-de- France). Au premier trimestre 211, les ventes d appartements anciens se replient de 7% sur un an (et de 12% à Paris). La tendance est du même ordre pour les maisons anciennes, -9% sur un an. Ceci peut être en partie lié à la faiblesse de l offre nouvelle (les stocks étant très bas) mais traduit surtout une accalmie de la demande après une phase de ventes record fin 2. Prix toujours en forte hausse Les prix de l ancien restent sur une tendance très soutenue début 211. Selon les indices INSEE Notaires, les prix de l ancien se sont accrus de,7% sur un an au premier trimestre 211, soit un rythme toujours très soutenu et en freinage modéré après 9,% au quatrième trimestre 2. Les progressions sont plus soutenues pour les appartements (,1%) que pour les maisons (7,%). En province, les hausses de prix sont plus mesurées et en léger freinage, 7% environ sur un an, après % fin 2. En Ile-de-France, elles continuent à accélérer, à 13,6% sur un an après 12,%. A Paris, un nouveau record a été franchi, à 2,% après 1%. Au premier trimestre 211, le prix moyen du mètre carré des appartements anciens s élève à 7 7 à Paris, 27 en Petite Couronne et 3 en Grande Couronne. En rythme trimestriel, la hausse est toutefois plus modérée, 1,% t/t après 2,% au quatrième trimestre 2. De plus les prix tendent à se stabiliser, voire baisser légèrement sur certains segments, notamment les maisons anciennes : % t/t en Essonne, -,1% en Val d Oise, -,6% en Seine Saint Denis. Malgré ces premiers signes de stabilisation, les prix restent dans l ensemble en forte hausse. Le rebond de 2 et du début 211 a plus que compensé la baisse de 9% observée entre mi-2 et mi-29 et les prix dépassent les pics de mi-2. Ils restent ainsi clairement surévalués (cf. analyse page ). Les chiffres FNAIM indiquent une tendance encore soutenue au deuxième trimestre 211. Les prix sont en hausse de 3,3% t/t. En glissement annuel (T2 211/T2 2), ils sont en croissance de 6,%. Tendances récentes dans l ancien 2 2 France : Transactions de logements anciens nombre estimé par trimestre Graphique 1 6 7 9 Nombre de transactions estimées Source : CGEDD, Notaires, Crédit Agricole S.A. 2 a/a France : Prix des logements anciens Graphique 2 - Variation sur un an, % - indice base T 2 97 9 99 1 2 3 6 7 9 Source : INSEE, Notaires * indice 2 19 17 13 1 9 7 Graphique 3 France : Appartements anciens vendus libres à Paris 3 2 6 7 9 Source : Chambre des notaires Nombre de transactions N 29 juillet 211 2

Tendances récentes dans le neuf Repli des ventes de logements neufs début 211 Au premier trimestre 211, les ventes de logements neufs (réservations, filière promoteurs, programmes d au moins cinq logements) se sont repliées assez nettement. Elles ont atteint 21 9 unités (chiffre cvs), en baisse de 17% sur un an et de 2% par rapport au trimestre précédent. Rappelons que, sur l ensemble de l année 2, 1 logements avaient été vendus, +,% par rapport à 29. Cette hausse succédait à un rebond de 3% en 29 et les ventes de neuf avaient retrouvé en 2 un niveau proche des records des années 2-27, 122 par an. Sur les douze derniers mois connus, les ventes atteignent 111 unités, + 3% sur un an. En Ile-de-France. les ventes du premier trimestre sont en recul de 21% sur un an et 17% par rapport au trimestre précédent. Mais le cumul sur les douze derniers mois reste très proche des points hauts de 2-27 et progresse de 3% sur un an. Les ventes dans le neuf restent donc globalement soutenues, mais marquent le pas sur les premiers mois de l année 211. Comme pour le logement ancien, ceci traduit un repli «mécanique» après des ventes record au second semestre 2 : certaines transactions avaient, en effet, été anticipées pour profiter au mieux du dispositif Scellier (qui devient moins avantageux à partir de 211, (cf. plus bas) et de taux de crédit très attractifs. De plus, en Ile-de-France, les stocks étant à des plus bas historiques, la faiblesse relative des ventes s explique en partie par le bas niveau de l offre nouvelle. Il est donc possible que les ventes remontent sur les prochains trimestres. Mais, sur l année 211, le volume des ventes sera très probablement en retrait par rapport à 2. Au regard des récentes enquêtes auprès des promoteurs, la demande de logements neufs à acheter diminue d ailleurs assez nettement depuis le début de l année. L effet valeur refuge va continuer à jouer clairement en 211. Mais les autres facteurs de soutien seront moins présents (cf. page pour plus de détail). le dispositif Scellier est revu en baisse en 211-212 : ce dispositif, mis en place en 29, permettait une réduction d impôt de 2% (étalée à parts égales sur neuf ans) du montant de l investissement, dans la limite de 3 euros. L économie d impôt pouvait atteindre 333 euros par an. La réduction d impôt est ramenée à 22% en 211 et 1% en 212 pour les logements BBC («bâtiment basse consommation») ; et réduite à 13% en 211 et 9% en 212 pour les logements non-bbc. les taux d intérêt et les taux de crédit remontent graduellement depuis le début de l année et ce mouvement devrait se poursuivre. Les investisseurs, qui totalisaient les deux tiers du marché du neuf en 29-2, vont donc devenir un peu moins nombreux et plus hésitants. Parallèlement, la demande des acquéreurs classiques et notamment des primo-accédants devrait rester assez modeste (prix très élevés, hausse des taux), en dépit de la mise en place du nouveau PTZ+. 9 1 33 2 1 Graphique France : Commercialisation de logements neufs milliers par trim. 91 9 97 3 6 9 Mises en vente Ventes 13 1 9 7 France : Stocks de logements neufs * Graphique 3 3 91 9 97 3 6 9 Stocks à vendre Stock en mois de vente (éch. dr.) 3 3 2 2 milliers mois 23 19 11 7 Graphique 6 France : Ventes et stocks de logements neufs ventes en milliers mois de vente 91 9 97 3 6 9 Ventes Stocks en mois de vente 2 2 16 12 N 29 juillet 211 3

Légère reprise des mises en vente et des stocks Les mises en vente de logements ont continué à se redresser au premier trimestre 211, 2 3 unités, en hausse de,2% sur un an. Sur l année 2, elles ont totalisé 1 unités, en net rebond par rapport à 29, + 1%. Les mises en vente étaient très basses en 29 (77 ), les promoteurs s étant montrés très prudents après la chute des ventes de 2. Les stocks étant revenus rapidement à la normale et la demande étant repartie, les promoteurs ont accrû leurs mises en vente. Ils restent toutefois vigilants. Les mises en vente restent nettement en deçà du niveau moyen annuel de 2-27, 36 par trimestre. Les stocks de logements neufs atteignent 63 logements au premier trimestre, et remontent un peu par rapport au trimestre précédent (9 ), le nombre de ventes ayant été inférieur à celui des mises en ventes au cours du trimestre. Sur un an, les stocks restent en baisse de 7%. Le ratio stocks/ventes, qui mesure le délai moyen d écoulement des stocks, atteint 7, mois en mars 211, contre 7, mois un an plus tôt. Il reste proche du niveau moyen de 2-2, 7,7 mois et nettement au-dessus du point bas de 2 (3, mois). Seulement 3% des stocks sont achevés ou en cours de construction, et 62% sont en projet. En Ile-de-France, en revanche, les stocks ont retrouvé leurs plus bas historiques, à,3 mois de vente. La demande reste soutenue et l offre nouvelle est très faible, du fait notamment des difficultés des promoteurs à mobiliser du foncier. L offre de logements neufs est structurellement insuffisante, ce qui tend à brider la demande. Redémarrage des mises en chantier Les promoteurs et constructeurs avaient été très prudents et réactifs pendant la crise de 2. Face à la chute des ventes et la nette remontée des stocks, ils avaient nettement réduit leurs mises en vente et leurs mises en chantier de logements en 2 et 29. Depuis quelques trimestres, la construction de logements se redresse, grâce à la bonne tenue de la demande et à des stocks ayant retrouvé leur moyenne de longue période. Ce mouvement, perceptible depuis fin 29 sur les permis de construire, se concrétise enfin sur les mises en chantier (qui réagissent avec un certain délai). Sur les trois derniers mois connus (février-avril), les mises en chantier rebondissent de 2% sur un an et les permis de construire de %. En cumul douze mois, les mises en chantier totalisent 379 unités, +12% sur un an et les permis de construire 73 unités, +% sur un an. Les mises en chantier demeurent toutefois nettement en deçà des records de 26-27, 6 unités par an. Hausse des prix de vente des appartements neufs Les prix des appartements neufs restent en hausse soutenue et ne montrent pas encore de signes de freinage. Ils se sont accrus de 6,% sur un an au premier trimestre 211, et de 2,% en Ilede-France. Sur les douze derniers mois comparés aux douze mois précédents, les prix ont été en hausse de 6% pour les appartements et de,9% en Ile-de-France. Cette hausse des prix est liée aux faibles niveaux des stocks, inférieurs à leur moyenne de longue période. Elle s explique aussi par la nécessité d amortir les hausses de coûts de production, avec la remontée des prix des matières premières et le poids des normes environnementales («bâtiment basse consommation»). Il s agit de prix «à la réservation». 2 17 1 11 Graphique 7 France : Stocks de logements neufs (Ile-de-France) milliers 91 9 97 3 6 9 6 3 mois 3 2 2 Stocks à vendre Stocks en mois de vente (éch. dr.) Graphique France : Mises en chantier et permis de construire milliers, cumul 12m 2 199 2 22 2 26 2 2 mises en chantier de logements permis de construire 3 2 - -2 France : Prix des appartements neufs variation annuelle, % Graphique 9 91 9 97 3 6 9 France Ile-de-France N 29 juillet 211

211-212 : correction graduelle du marché Un rebond rapide, marqué et surprenant en 2 En 2, le marché immobilier a connu un rebond très marqué. Les ventes se sont accrues de 32% dans l ancien par rapport à 29, et de,% dans le neuf (promoteurs). Elles ont retrouvé des niveaux équivalents aux points hauts de 2-26. Les prix se sont accrus de 9,% dans l ancien en glissement annuel et dépassent légèrement les points hauts de la mi-2. Le rebond du crédit habitat a été encore plus soutenu. La croissance de l encours de crédit habitat a atteint,2% sur un an en décembre 2, contre 3,6% fin 29. La production de crédit habitat (en cumul douze mois) a accéléré beaucoup plus fortement, en hausse de 77,% sur un an, du fait de la reprise du marché immobilier, mais aussi des opérations de remboursements anticipés/nouveaux prêts liés à la baisse des taux de crédit. Cette reprise est surprenante. D ailleurs, la France fait figure d exception en Europe, où la plupart des marchés immobiliers restent en phase de correction (Espagne, Royaume-Uni, Irlande) ou de stabilisation (Italie, Allemagne). La France a connu, comme la plupart de ses voisins, un boom immobilier soutenu de dix ans (199-27) avec une hausse cumulée des prix de 13% dans l ancien. La crise économique et financière de 2 a donné un coup d arrêt à ce cycle haussier. Mais la phase de correction a été courte et modérée. Les ventes (dans l ancien) ont baissé de 27% entre 27 et 29, mais les prix ne se sont repliés que de %, de mi-2 à mi-29. De plus, le marché s est redressé dès le second semestre 29. Or, dans les cycles immobiliers, les phases de repli sont en général longues et les mouvements de reprise graduels. En France, dans le cycle précédent, la baisse du marché a duré cinq ans (1992-1996) et le redémarrage a été lent : il a fallu cinq ans pour que les ventes passent de 3 (199) à (2). Dans le cycle actuel, le repli a été bref et il n a fallu qu un an pour que les ventes passent de 9 (29) à près de (2). La reprise récente est donc clairement atypique. 6 2 France : Encours de crédits aux ménages Graphique 97 99 1 3 7 9 11 montants croissance sur 12m (éch.dte) Source : BdF, Crédit Agricole S.A. 3 2 Mds Prix de l'immobilier résidentiel Indice base =T2 1996 %a/a 2 Graphique 11 96 9 2 6 UK Espagne France Irlande Sources : Halifax, Ministerio de Fomento, Fnaim, DS Des «fondamentaux» favorables Pour comprendre la spécificité de ce cycle, il faut d abord rappeler, au risque de se répéter, que les «fondamentaux» du marché immobilier français sont sains. D abord, la demande de logements est solide et soutenue par des facteurs structurels (démographie favorable, décohabitation, préparation de la retraite, désir d accession à la propriété, nombreuses incitations fiscales). Il n y a pas eu au cours des années récentes de comportements spéculatifs généralisés, à la différence de la période 19-1991, où la présence des marchands de biens et des spéculateurs était significative. Ensuite, l offre de logements n est pas excessive, mais plutôt insuffisante, notamment en Ilede-France. Les promoteurs, échaudés par la crise immobilière du début des années 9, sont restés prudents et il n y a pas eu d excès en matière de construction. Enfin et surtout, la politique d octroi de crédit a été prudente, ce qui a évité la formation d une «bulle» du crédit, à la différence des pays anglo-saxons. L octroi d un prêt habitat est fondé sur la capacité de l emprunteur à rembourser son prêt et non pas sur la valeur du 3 3 2 Graphique 12 France : Appartements anciens vendus libres à Paris 2-3 6 9 92 9 9 1 7 Ventes variations de prix sur un an (éch. dr.) Source : Chambres des notaires % 2 2 - N 29 juillet 211

bien, le taux d effort 1 doit être limité à environ un tiers du revenu, les prêts sont majoritairement à taux fixe et l allongement des maturités est resté raisonnable. Les ratios de créances douteuses sont demeurés assez bas et un processus de «develeraging» marqué n était pas nécessaire. Le boom immobilier français de 199-27 n est donc pas assimilable à une bulle spéculative classique, à la différence de la période 19-1991, ce qui permet d expliquer la brièveté du mouvement de correction. Mais la reprise aurait dû être a priori lente et modérée. La croissance économique était molle, le taux de chômage élevé, 9,% début 2, et la solvabilité nettement dégradée. Au regard de la prime de risque sur un investissement immobilier ou du taux d effort théorique 1, les prix étaient, au point haut du cycle, fin 27, surévalués de 2%. Fin 29, ils restaient surévalués de 2%. Enfin, en phase de stabilisation ou d amorce de reprise du marché immobilier, les acheteurs sont en général plutôt prudents et attentistes. 22 2 17 12 France : Immobilier et Bourse Séries déflatées indices base T1 19 Graphique 13 7 9 92 9 96 9 2 6 Sources : FNAIM, Notaires, Crédit agricole S.A. prix de l'ancien en France prix de l'ancien à Paris CAC (éch.dte) 3 2 Trois facteurs exceptionnels La reprise a été effectivement modérée au second semestre 29 (ventes en légère hausse, limitées à 6 en niveau annualisé, prix stables). Mais le marché s est nettement redressé en 2. La demande a été stimulée par trois facteurs exceptionnels, qui ont compensé les éléments négatifs décrits cidessus. Un effet «valeur refuge» marqué : face au manque de visibilité sur l environnement économique, à des marchés boursiers volatils et incertains et aux faibles rémunérations des placements financiers, l immobilier est apparu plus que jamais comme une valeur refuge. Selon diverses enquêtes, la part des investissements locatifs dans les achats de logement ancien serait passée de 12% environ en moyenne depuis dix ans à 17% environ en 2². L effet valeur refuge a joué pour les investisseurs, mais aussi pour les acheteurs «classiques». Les mesures de soutien fiscal, notamment le dispositif Scellier pour l investissement locatif dans le neuf, le prêt à taux zéro et le crédit d impôt pour les intérêts d emprunt. Le «verdissement» du Scellier et la suppression du crédit d impôt sur les intérêts d emprunt en 211 ont d ailleurs poussé certains acquéreurs à acheter avant la fin 2. Des taux de crédit habitat en baisse, et atteignant des plus bas historiques fin 2, 3,1% pour un prêt habitat à taux fixe de durée supérieure à un an (contre 3,9% fin 29 et,2% fin 2). D où une forte hausse des ventes, retrouvant presque le niveau des années du boom (2-26) : les investisseurs sont devenus nettement plus nombreux ; le nombre des acheteurs «classiques» s est également accrû, la surévaluation des prix étant à peu près compensée par la baisse des taux de crédit et par l effet valeur refuge. 12 6 2 France : Taux de crédit habitat moyennes trimestrielles en % Graphique 1 91 93 9 97 99 1 3 7 9 11 taux moyen d'un crédit habitat à taux fixe (TEG) taux OAT ans Source : BdF, Crédit Agricole S.A. 2 2 Graphique France : Ventes et prix de logements anciens milliers - 3 6 7 9 Ventes variations de prix sur un an (éch. dr.) Source : CGEDD, notaires % 2 - - Parallèlement, l offre était basse en France et très limitée en Ile- 1 Le taux d effort est la charge de remboursement annuelle d un crédit habitat (capital et intérêts) rapportée au revenu annuel du ménage acquéreur. Le taux d effort théorique est calculé aux conditions du marché (prix, taux, durée des crédits), mais en supposant que les acheteurs achètent toujours le même type de bien (en termes de surface et de standing). ² Il n y a pas de statistiques officielles sur la part des investissements locatifs dans le logement ancien, donc ces chiffres sont des estimations, basées sur diverses enquêtes, et à prendre avec prudence. N 29 juillet 211 6

de-france. Les propriétaires de logements mis en location hésitaient à les mettre en vente : ces actifs sont jugés sûrs et rentables et ces vendeurs potentiels étaient peu attirés par des arbitrages en faveur de placements financiers. Les ménages désirant vendre un bien pour en acheter un autre sont restés prudents, par crainte de vendre à un prix jugé insuffisant et de ne pas trouver le bien adéquat du fait de la faiblesse de l offre. De plus, dans le neuf (promoteurs), l offre était très faible en Ilede-France, avec des stocks au plus bas Ceci a conduit à des hausses des prix marquées. Le déséquilibre offre-demande était encore plus net dans les grandes villes et notamment à Paris, avec des hausses de prix très accusées et des niveaux de surévaluation très importants (de l ordre de 3% à Paris). 39 37 3 33 31 29 27 en % France : Taux d'effort théorique dans le logement ancien Graphique 16 211-212 : nouvel atterrissage en douceur Après ce rebond un peu surprenant, le marché immobilier devrait peu à peu se stabiliser, voire se corriger un peu sur certains segments. Le premier trimestre 211 montre d ailleurs des signes de tassement : repli des ventes, léger freinage des prix (cf. pages précédentes). De plus, la production de crédits habitat est en léger repli. Le cumul douze mois reste en forte hausse mais ralentit à +9% en mai 211, contre +77% fin 2. Et le flux du dernier trimestre est en léger recul par rapport au trimestre précédent. Ceci est en partie lié à un effet de contrecoup après une fin d année 2 très dynamique. Que peut-on attendre sur les prochains trimestres? Le marché immobilier devrait rester globalement assez soutenu. D abord, les «fondamentaux» favorables du marché vont continuer à jouer. Ensuite, l effet «valeur refuge» devrait demeurer très présent. Les incertitudes géopolitiques, économiques et financières restent fortes. En particulier, la crise persistante de la dette souveraine des pays périphériques européens alimente les inquiétudes des investisseurs et devrait conforter l attrait de l immobilier aux dépens des marchés boursiers et obligataires. Et même si les taux à court terme remontent un peu, les placements monétaires demeurent assez peu attractifs. Par ailleurs, les avantages fiscaux sont un peu réduits mais restent importants : dispositif Scellier, qui permet une réduction d impôt significative pour les logements «bâtiment basse consommation», 22% du montant de l investissement en 211 et 1% en 212 ; mise en place d un PTZ renforcé. Ces éléments positifs vont en bonne partie compenser les effets d une conjoncture économique mitigée : la croissance tend à ralentir après un bon début d année, la hausse des revenus est modérée et le taux de chômage ne va se replier que très progressivement, vers 9,1% en 211 et,% en 212. La demande sera donc encore élevée. Mais elle devrait s effriter, pour deux raisons. D abord, la solvabilité continue à se dégrader (les prix sont toujours très surévalués, d environ 2% dans l ancien début 211). Ensuite, les taux de crédit habitat ont commencé à remonter début 211 : 3,3% en mai pour un prêt habitat à taux fixe de durée supérieure à un an, contre 3,1% en décembre. Ce mouvement va se poursuivre, compte tenu de la remontée 2 7 9 91 93 9 97 99 1 3 7 9 11 annuité de crédit habitat/revenu Source : BdF, Notaires, calculs CA 13 3-2 -7 France : Prix des logements anciens et stocks de logements neufs Graphique 17-12 2 7 9 91 93 9 97 99 1 3 7 9 11 Source : hausse des prix sur un an Fnaim, BdF stocks neuf en mois de vente (éch.dte inv) 6 2 % mois 12 16 2 Graphique 1 France : Prime de risque sur l'investissement immobilier en France en % Prime de risque sur un investissement immobilier -2 199 199 199 22 26 2 Source : Insee, BdF, Crédit Agricole S.A. N 29 juillet 211 7

prévue des taux trois mois et dix ans : le taux Euribor trois mois devrait remonter à 2,% fin 211 et 2,% fin 212, contre 1% fin 2, et les taux dix ans à,2%, puis,% (contre 3,3%). Face à des niveaux de prix très élevés, une remontée des taux de crédit peut avoir des effets marqués : effet d éviction d une partie des acheteurs, acquéreurs plus attentistes et plus exigeants sur les niveaux de prix. Parallèlement, l offre pourrait s élargir un peu. Les secondoaccédants reviennent peu à peu et, dans le neuf, l offre s élargit progressivement. D où un certain repli des ventes et un freinage des prix. On retrouverait une phase de soft landing (atterrissage en douceur) comparable à celle de 26-27 : le boom immobilier était toujours très marqué, mais les taux de crédit habitat se sont accrus de pdb sur cette période (de,29% à,3% pour le TEG). Les ventes se sont érodées et les prix ont freiné à +% sur un an début 27 et +% début 2 contre à % par an entre 22 et 2. Les ventes de logements anciens pourraient ainsi se replier de l ordre de % en 211 et % en 212 et les prix connaître des hausses très modérées, + % en 211 et +2% en 212. Une baisse des prix est même probable sur certains segments. Dans le logement neuf, le mouvement serait comparable, avec un repli des ventes de % en 211 et % en 212 et des hausses de prix très mesurées, 3% par an. Si la remontée des taux de crédit s avérait très marquée et très rapide, une chute des ventes et une baisse généralisée des prix en résulteraient. Mais un tel scénario nous semble assez peu probable. 11 9 7 6 3 France : Taux de rendement locatif à Paris en % Graphique 19 2 91 93 9 97 99 1 3 7 9 11 taux de rendement locatif initial taux des obligations Source : OLAP, BdF 2 France : Prix des logements anciens et taux de chômage Graphique 2 - hausse des prix sur un an taux de chômage (éch.dte inversée) - 7 9 91 93 9 97 99 1 3 7 9 11 Source : FNAIM, BdF 6 12 N 29 juillet 211

Indicateurs des marchés immobiliers français Résidentiel Non résidentiel Ancien Ventes Demande Prix Offre Construction Taux de vacance Valeur locative Neuf Achevé de rédiger le 22 juillet 211 Directeur de la Publication : Jean-Paul Betbèze Comité de Rédaction : Olivier Eluère Réalisation & secrétariat de rédaction : Fabienne Pesty Contact : publication.eco@credit-agricole-sa.com Crédit Agricole S.A. Pôle Études Économiques Groupe 77 PARIS Cedex Fax : +33 ()1 3 23 6 Copyright Crédit Agricole S.A. ISSN : 176-93 Cette publication reflète l opinion de Crédit Agricole S.A. à la date de sa publication, sauf mention contraire (contributeurs extérieurs). Cette opinion est susceptible d être modifiée à tout moment sans notification. Elle est réalisée à titre purement informatif. Ni l infor mation contenue, ni les analyses qui y sont exprimées ne constituent en aucune façon une offre de vente ou une sollicitation commerciale et ne sauraient engager la responsabilité du Crédit Agricole S.A. ou de l une de ses filiales ou d une Caisse Régionale. Le Crédit Agricole S.A. ne garantit ni l exactitude, ni l exhaustivité de ces opinions comme des sources d informations à partir desquelles elles ont été obtenues, bien que ces sources d informations soient réputées fiables. Ni Crédit Agricole S.A., ni une de ses filiales ou une Caisse Régionale, ne sauraient donc engager sa responsabilité au titre de la divulgation ou de l utilisation des informations contenues dans cette publication. www.credit-agricole.com Études Économiques Abonnez-vous gratuitement à nos publications électroniques N 29 juillet 211 9