FOCUS * LES INDICES CB RICHARD ELLIS I FRANCE DÉCEMBRE 2008 * Une nouvelle publication du département Études & Recherche
Les différents indices immobiliers Quels locaux? Le fonctionnement de l indexation L indice utilisé Activité / Logistique / Bureaux Commerces Logements Les articles L.145-37 et 38 du Code de Commerce prévoient que le bailleur dispose de la faculté de demander la révision du loyer tous les trois ans, en fonction de la variation de l Indice trimestriel du Coût de la Construction : c est la révision dite triennale. Toutefois, lors de la signature du bail, les co-contractants peuvent compléter le dispositif légal par une indexation conventionnelle appelée clause d échelle mobile. Cette dernière permet de réaliser une réévaluation plus rapide et dénuée de tout formalisme : le loyer évolue automatiquement chaque année, à la hausse ou à la baisse, suivant des modalités de révision contractuellement déterminées (périodicité, indice). Si l indice est librement choisi, il doit être en relation directe avec l objet de la convention ou l activité d une des deux parties. L ICC est le plus fréquemment utilisé. Quel que soit le mode d indexation retenu, la révision peut dans certains cas donner lieu à une adaptation judiciaire susceptible d en limiter considérablement les effets. Principalement, le nouveau loyer obtenu ne doit pas être supérieur à la valeur locative de marché. En effet, l article L. 145-39 du Code du Commerce prévoit la possibilité pour le locataire de recourir à tout moment à une demande en révision judiciaire du loyer si celui-ci a augmenté de plus de 25 % par rapport à la dernière valeur fixée contractuellement ou judiciairement du fait du jeu de la clause d indexation. C est alors la valeur locative de marché qui est retenue par les tribunaux. Comme pour les locaux commerciaux, la réglementation prévoit la possibilité d une révision annuelle des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17 d, modifié par la loi du 8.2.08) inscrite dans le bail. Ainsi, lorsque le contrat de location le prévoit, la révision du loyer intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l indice de référence déterminé par le législateur : jusqu en 2006, l ICC et depuis l IRL. L ICC L'Indice du Coût de la Construction est un indice trimestriel, créé en 1953 et calculé par l'insee sur un échantillon de 6 000 logements neufs. C est un indice de prix, fondé sur l'observation des marchés de construction conclus entre les maîtres d'ouvrage et les entreprises assurant les travaux de bâtiment, à l'exclusion des autres composantes qui entrent dans le prix de revient des logements (charge foncière, frais annexes de promotion, frais financiers ). Ainsi, l'icc est en grande partie influencé par le coût des matériaux de construction. La hausse des prix des matières premières, et surtout celle de l'acier, lui a fait atteindre des sommets ces dernières années : en 7 ans, il a augmenté de plus de 32 %. Jusqu à il y a peu, l ICC constituait le principal indice de référence pour la révision des loyers commerciaux et la base réglementaire pour l habitation. Mais face à sa flambée, de nouveaux indices sont apparus afin de calmer les hausses de loyer qui s en sont suivis. L ILC Fruit de la négociation menée en 2007 entre bailleurs et preneurs à la recherche de nouvelles modalités d indexation plus adaptées à la réalité du commerce, l Indice des Loyers Commerciaux est composé à 50 % par l Indice Général des Prix à la Consommation, à 25 % par l ICC et à 25 % par l Indice du Chiffre d Affaires du commerce de détail en Valeur. Indicateur communément utilisé pour mesurer l inflation, l IPC général, non retraité, permet de mesurer la variation moyenne des produits consommés par les ménages. Il est publié mensuellement par le Journal Officiel. L ICAV est calculé à partir des déclarations de chiffres d affaires faites par un échantillon de 31 000 entreprises du commerce de détail assujetties au régime fiscal normal ou au régime réel simplifié. Cet indice est publié mensuellement par l INSEE. Pour éviter de trop fortes perturbations et pour harmoniser les séries, les 3 composants sont lissés en moyennes annuelles et ne sont pas simplement considérés en variation annuelle. L adoption le 5 juin dernier du projet de Loi de Modernisation de l Economie a donné une base légale à l ILC en mettant à jour les dispositions d ordre public du Code du Commerce qui empêchaient jusqu alors sa mise en application contractuelle. Celle-ci est désormais possible depuis la publication du décret d application au Journal Officiel le 4 novembre 2008. L IRL Selon l article 35 de la loi du 26 juillet 2005 portant sur diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, l'indice de Révision des Loyers publié par l'insee se substitue à la moyenne des 4 derniers trimestres de l ICC pour la révision des loyers de logements à compter du 1 er janvier 2006. Initialement calculé sur l'évolution des prix à la consommation, des prix des travaux d entretien et d amélioration du logement et du coût de la construction, l'irl correspond, depuis la publication de la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d achat (article 9), à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ce nouvel Indice de Référence des Loyers (dont la composition change, mais pas le nom) s'applique aux nouveaux contrats de location comme aux baux en cours, et ceci, sans qu'il soit nécessaire de faire un avenant au bail. 2
L indexation, un argument à double tranchant pour les investisseurs Bien que les baux logement et immobilier d entreprise ne relèvent pas de la même réglementation, dans les deux cas le législateur a prévu la possibilité de réviser le loyer en cours de bail pour éviter un trop grand décalage entre le montant fixé en début de bail et la valeur locative réelle en cours de bail : il s agit de l indexation. Un principe essentiel pour l attractivité de l immobilier dans la concurrence entre les différentes classes d actifs pour attirer les capitaux : l indexation, en assurant la progression des loyers durant la durée du bail, constitue une véritable assurance contre les effets de cycle et le retournement des valeurs locatives. Valeur de rendement, l immobilier doit son caractère défensif à la récurrence et à la lisibilité de ses cash-flow. Une caractéristique qui a assuré son succès ces dernières années auprès des investisseurs «classiques». Ces derniers, découragés par des marchés boursiers de plus en plus volatils, ont en effet de plus en plus tendance à se reporter sur des actifs moins risqués. C est particulièrement vrai des organismes collecteurs de l épargne des particuliers qui ont besoin de placer ces capitaux de manière sûre et rentable pour garantir la retraite de leurs souscripteurs. Ainsi, la part de l immobilier dans la stratégie d allocation d actifs des grands investisseurs progresse fortement depuis plusieurs années, expliquant notamment la croissance des volumes investis en immobilier d entreprise à l échelle européenne des dernières années. Dans ce contexte, le marché français apparaît particulièrement attractif pour les investisseurs nationaux comme internationaux. En effet, les modalités de l indexation y sont comparativement avantageuses, notamment pour les bureaux, dans un contexte de généralisation des baux longs. Alors que chez nos voisins L évolution des indices sur les 5 dernières années (2T 2003 2T 2008) ICC + 29,9 % Moyenne de l ICC + 27,5 % ILC + 15,7 % IRL + 9,5 % Source : INSEE, PROCOS / CNCC européens, la progression des loyers en cours de bail se fait au rythme de l inflation, jusqu à présent contenue, les investisseurs % disposant d un patrimoine en France ont pu bénéficier d une forte croissance de leurs revenus grâce à la flambée de l ICC. Un atout indéniable pour notre pays si l on compare notamment avec la situation en Grande-Bretagne, où les loyers en cours de bail ne peuvent être révisés à la valeur de marché que tous les 5 ans. En l absence de progression des valeurs de marché, les revenus locatifs y stagnent donc (ils régressent même à monnaie constante) quand la progression des cash-flow est quasi-assurée en France. En effet, l ICC n a pas connu d évolution négative depuis 1999. La situation commence néanmoins à se retourner contre les bailleurs, les locataires se montrant de plus en plus préoccupés par un emballement de l ICC et donc de leur loyer, complètement déconnecté du rythme de croissance de leur chiffre d'affaires. Des locataires qui ne sont pas sans recours. Ainsi, la révision légale du loyer prévue par l'article L.145-39 du Code de Commerce est possible chaque fois que, par le jeu de la clause d'échelle mobile, «le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contradictoirement ou par décision judiciaire». Elle retrouve aujourd'hui de nombreux cas d'application qui ne sont pas toujours favorables aux bailleurs. Autre possibilité pour le locataire mécontent : profiter de la fenêtre de sortie triennale pour donner son congé et s installer dans de nouveaux locaux aux conditions du marché. En effet, les valeurs locatives actuelles peuvent être sensiblement inférieures aux loyers obtenus par le biais de l indexation, notamment pour les entreprises ayant signé leur bail au plus haut du précédent pic des valeurs locatives. C est particulièrement vrai dans les secteurs d affaires établis tels que Paris, La Défense et le Croissant Ouest où les loyers moyens n ont toujours pas retrouvé leur niveau de 2000-2002. L'intérêt bien compris des preneurs, mais aussi des bailleurs soucieux de fidéliser leurs locataires pour limiter le risque de vacance locative, est donc désormais de limiter la hausse des loyers. C est pourquoi dans le secteur des commerces, les négociations entre les représentants des deux parties ont abouti à la création d un nouvel indice. Ailleurs, la tendance est à l adoption dans les baux de mécanismes contractuels de plafonnement des effets de l'indexation en attendant un éventuel remplaçant à l ICC pour les bureaux. 3
L indexation des logements, un sujet politiquement sensible Prochainement, un nouvel indice pour les bureaux? Après le logement et le commerce, le prochain chantier sur l indexation devrait porter sur les bureaux. En effet, l ADI (Association des Directeurs Immobiliers) s est publiquement inquiétée de «la progression hors normes» de l ICC depuis le début de l année (en évolution annuelle : + 8,09 % au 1 er trimestre 2008, + 8,85 % au 2 ème trimestre). Elle préconise désormais à l ensemble de ses membres de négocier avec leurs propriétaires une augmentation capée des loyers, de l ordre de 2,5 à 3 % par an, avant toute signature ou renouvellement de bail. Par ailleurs, l association a lancé des groupes de travail autour de la question de l indexation avec les organisations professionnelles représentant les propriétaires (FSIF, Aspim, compagnies d assurance, SCPI...) qui «ont pour objet d étudier les solutions intelligentes et pérennes satisfaisant les propriétaires et leurs locataires». La création d un nouvel indice dédié à l immobilier d entreprise (ILB) est sérieusement envisagée. Les conclusions de ces négociations, si elles aboutissent, devraient être transmises aux ministères et législateurs concernés pour en permettre l adoption. Avant que la réforme n aboutisse finalement en juillet 2005, la révision de l indexation du logement sur l ICC était un «vieux serpent de mer» évoqué de façon récurrente par les gouvernements successifs chaque fois que l'indice connaissait une poussée de hausse. Arguant du fait que l évolution du cours des matières premières n'a pas grand chose à voir avec celle des charges des propriétaires, il a été proposé à plusieurs reprises de réviser entièrement le panel de l ICC pour y faire entrer des éléments plus en rapport avec l objet de l indexation, ou encore d écrêter à la baisse comme à la hausse son évolution pour en limiter l'ampleur. Ainsi, la loi du 21 juillet 1994, entrée en vigueur le 1 er janvier 1995, prévoyait déjà de tempérer les effets de la progression de l ICC en lissant son évolution sur la moyenne des 4 derniers trimestres. Mais les tentatives de réforme plus profonde de l indice par la voie de la concertation s étaient toujours heurtées à la confrontation de deux intérêts contradictoires : protéger les ménages d une hausse excessive des loyers les désolvabilisant mais aussi garantir le rendement de l'investissement consenti par les propriétaires. Car, à la différence de l immobilier d entreprise où la propriété est quasi-exclusivement le fait d investisseurs professionnels, la majorité des bailleurs en immobilier résidentiel est constituée de particuliers pour lesquels l immobilier constitue une épargne. La conjugaison du cycle haussier de l immobilier et de la poussée de fièvre de l ICC (en évolution annuelle + 3,58 % fin 2003, + 4,53 % fin 2004, + 4,96 % fin 2005, + 5,56 % fin 2006, + 4,84 % fin 2007) a finalement eu raison du dispositif. En effet, le poids du logement dans le budget des ménages a explosé sous l effet de la forte augmentation des loyers de marché lors de la prise à location amplifiée en cours de bail par une indexation très inflationniste. Le gouvernement n a pu se résoudre à renforcer l encadrement des loyers en étendant à l ensemble des zones à marché tendu le décret annuel limitant actuellement en région parisienne les hausses de loyer lors du renouvellement du bail. Il a préféré opter pour un changement d indice dans le cadre de la loi Habitat pour tous. Toutefois, le choix du nouvel indice a rapidement fait l objet de critiques. En effet, à peine créé, l IRL a subi de plein fouet le double impact des fortes augmentations de l ICC et de l IPEA, l Indice des Prix des travaux d Entretien et d Amélioration du logement relativement nouveau et peu analysé, qui le composaient encore à hauteur de 40 %. Ainsi, fin 2006, l IRL progressait de 3,23 % en moyenne annuelle, soit encore le double du rythme de la hausse des prix. Face à la pression des associations et en plein débat sur la baisse du pouvoir d achat, le gouvernement s est résolu début 2008 à revoir l IRL qui correspond désormais à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l Indice des Prix à la Consommation hors tabac et hors loyers. Un changement qui intervient au moment même où l inflation s emballe à son tour (+ 3,6 % en moyenne annuelle au mois de juillet 2008), risquant de relancer une nouvelle fois le débat de l indexation des loyers résidentiels D ailleurs, le dernier indice publié s inscrit en forte croissance (+ 2,95 % en évolution annuelle au T3 2008). 4
L ILC au secours des commerces? Face à la flambée de l ICC qui servait jusqu à présent de base à l indexation des loyers commerciaux, les différentes fédérations du commerce ne sont pas restées sans réagir et ont à leur tour réclamé un nouvel indice pour calmer les hausses de loyer néfastes à l avenir de leur secteur. Après des mois de pourparlers inter-professionnels, le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC), le Conseil du Commerce de France, la Fédération pour l Urbanisme et le Développement du Commerce Spécialisé Procos, la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières (FSIF) et l Union des Propriétaires Immobiliers (UNPI) se sont mis d accord fin 2007 sur la création de l Indice de révision des Loyers Commerciaux. De par sa composition qui se veut plus diversifiée et équilibrée, ce nouvel indice doit permettre de stabiliser l évolution de l indexation en atténuant les pics et en limitant les effets de cycle. Sa mise en place devait être effective à compter de janvier 2008 et concerner tant les nouveaux contrats de location que les baux existants, ceux-ci faisant l objet d un avenant. Toutefois, la généralisation de son application s est heurtée dans les faits à la persistance d obstacles juridiques, les textes d ordre public devant permettre dans leur principe l utilisation de l ILC dans les baux de commerce de détail pour rendre l accord légalement viable. C est pourquoi les signataires du protocole d accord de décembre 2007 ont demandé le vote d un texte de loi rendant légalement obligatoire l ILC. Le projet a été discuté dans le cadre de la Loi de Modernisation de l Économie. C est finalement une version actualisée de la loi qui a été adoptée le 5 juin dernier. Cette dernière donne une base légale à l ILC en mettant à jour les dispositions d ordre public du Code du Commerce, en plus de l adaptation du Code Monétaire et Financier. Le décret d application du 4 novembre étend son champ d application à l ensemble des activités commerciales, à l exception de celles exercées dans des bureaux ou des platesformes logistiques, excluant les activités industrielles. Par ailleurs, le principe de liberté du choix de l indice pour l immobilier de commerce est maintenu, partant du principe que les acteurs économiques doivent pouvoir choisir de manière consensuelle l indice de référence le plus adapté à leur relation locative. Une demi-victoire donc pour les partisans de l ILC, un certain nombre d investisseurs n étant pas encore prêts à abandonner un ICC qui a fait ces dernières années leur fortune. Par ailleurs, certains pronostiquent déjà une prochaine désillusion pour les commerçants : en changeant d indice à l heure où l ICC pourrait entamer une décélération après plusieurs années de surchauffe et où l inflation au contraire redémarre fortement, la réforme ne serait pas dans le bon timing et risquerait au contraire de prolonger la flambée des loyers. ICC : une envolée récente qui n est pas sans précédent 2 100 1 700 + 5 % par an + 10 % par an + 2 % par an + 4 % par an??? 1 300 900 500 Crise des Subprimes 1973 : 1 er choc pétrolier 1978 : 2 ème choc pétrolier Prix des matières premières + coûts de la main d œuvre + normes 100 1953 1963 1973 1983 1993 2003 2013 Source : INSEE 5
L indexation, un facteur Pour illustrer cette question, nous avons réalisé un exercice quelque peu théorique, qui n a qu une valeur d exemple. Prenons un cas réel volontairement simplifié : une entreprise décide de s installer début 2001 dans le QCA parisien. Son choix se porte sur un immeuble restructuré commercialisé à une valeur «prime» pour lequel elle signe un bail 3/6/9. Peu après son installation, elle constate que le marché locatif se retourne et que les valeurs commencent à fortement baisser quand, dans le même temps, son loyer progresse par le biais de l indexation. Aujourd hui, ce dernier approche 1 000 /m²/an HT HC pour un immeuble en état d usage (scénario 1 ), à supposer que l entreprise n ait pas cherché à le renégocier en se prévalant de l article L. 145-39 du Code du Commerce, ce qui était possible dès 2007. Valeur ICC : 2001 2002 2003 2004 1140 Localisation : Paris QCA Type d immeuble : Haussmannien/ Restructuré Surface occupée : 3 000 m 2 Nombre de salariés : 200 Installée en 2001 Type de bail : 3/6/9 ans Loyer de départ : 760 HT HC/m 2 /an Poursuite 1 du Poursuite bail pendant du bail 9 2 Déménagement Dém Coûts globaux (loyer + déménagement éventuel) cumulés 1 Bail 9 ans 2 Bail 3 ans + Déménagement Loyer Prime PCO 24 M - 6,5 M 800 22 M 780 20 M 760 18 M 740 16 M 720 14 M 700 12 M 680 10 M 660 8 M 640 6 M 620 4 M 600 2 M 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 580 6
de mobilité? Imaginons maintenant (scénario 2 ) que cette entreprise ait choisi de résilier son bail au bout de 3 ans pour tirer partie de la baisse des valeurs locatives. Elle décide de quitter Paris pour Boulogne-Billancourt, bénéficiant ainsi d un différentiel de loyer significatif, où elle loue la même superficie dans un immeuble neuf haut de gamme. On constate que le coût du déménagement est amorti dès la 2 ème année suivant l installation. Au final, le gain à l échéance 2009 devrait approcher les 7 millions d euros. Si l exemple est volontairement caricatural, l ampleur du bénéfice incite cependant à méditer Surtout que d autres facteurs d économie comme l efficacité de l immeuble (ratio m 2 /poste) ne sont pas ici pris en compte! Ces éléments seront détaillés dans un prochain Focus dédié à la performance immobilière. 2005 2006 2007 Valeur ICC : 1474 2008 ans pendant 9 ans Loyer 2008 indexé : 994 HT HC/m 2 /an en énagement 2004 en 2004 Localisation : Boulogne-Billancourt Type d immeuble : Neuf Surface occupée : 3 000 m 2 Nombre de salariés : 200 personnes Loyer en 2004 : 400 HT HC/m 2 /an Comparaison des simulations 1 Bail 9 ans 2 Bail 3 ans + Déménagement Année Loyer Coût Loyer Coût Coût annuel Coût annuel (HT HC/m2/an) Cumulé (HT HC/m2/an) Cumulé 2001 760 2 280 000 2 280 000 760 2 280 000 2 280 000 2002 769 2 306 300 4 586 300 769 2 306 300 4 586 300 2003 790 2 371 038 6 957 338 790 2 371 038 6 957 338 2004 819 2 456 007 9 413 345 400 3 272 000 10 229 338 2005 856 2 567 276 11 980 621 418 1 254 366 11 483 704 2006 898 2 694 729 14 675 350 439 1 316 639 12 800 343 2007 948 2 844 437 17 519 787 463 1 389 786 14 190 129 2008 994 2 982 005 20 501 792 486 1 457 002 15 647 130 2009 1 053 3 160 035 23 661 828 515 1 543 987 17 191 117 Estimation des coûts Exemple pour 200 salariés du déménagement et 3 000 m² Aménagement 200 à 500 / m 2 1 050 000 Renouvellement du mobilier 1 000 à 2 500 / poste 350 000 Remise en état des locaux abandonnés 50 à 150 / m 2 300 000 Renouvellement de l équipement téléphonique 300 à 500 / poste 80 000 Déménagement (dont informatique) 200 à 500 / m² 70 000 Honoraires (architectes, bureaux d études 12 % du total organismes de contrôle, maîtrise d œuvre...) des coûts précédents 222 000 TOTAL 2 072 000 ÉTUDES ET RECHERCHE GLOBAL CORPORATE SERVICES Aurélie Lemoine Tél. 01 53 64 36 35 aurelie.lemoine@cbre.fr Christelle Bastard Tél. 01 53 64 37 30 christelle.bastard@cbre.fr Damien Delourme Tél. 01 53 64 34 10 damien.delourme@cbre.fr Giles Bateman Tél. 01 53 64 30 06 giles.bateman@cbre.fr Tanguy Queinnec Tél. 01 53 64 36 70 tanguy.queinnec@cbre.fr CB Richard Ellis, décembre 2008 Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CB Richard Ellis ou du groupe CB Richard Ellis. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. CB Richard Ellis Ressources - Groupement d'intérêt Economique Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 PARIS Siren : 412 352 817 - RCS Paris Source : Easyburo 7
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