FOCUS PARKINGS CB RICHARD ELLIS I FRANCE JANVIER 2010

FOCUS PARKINGS CB RICHARD ELLIS I FRANCE JANVIER 2010

La Problématique du stationnement La France est un grand pays de l automobile Si personne ne sait quelle sera la place de l automobile dans le futur du fait des logiques environnementales en cours, qu on le veuille ou non, la voiture occupe une place majeure en France : elle est de très loin le moyen de transport le plus utilisé des français, représentant 84 % du transport intérieur de voyageurs ; avec près de 600 automobiles et véhicules utilitaires pour 1 000 habitants, la France est un des pays ayant la plus forte densité automobile au monde. Début 2009, notre pays compte 37,2 millions de véhicules, dont près de 31 millions de voitures particulières. Malgré un parc automobile encore en progression, le trafic annuel n augmente plus. Dans son rapport annuel, le Comité des Constructeurs Français d'automobiles (CCFA) indique que «l utilisation quotidienne de la voiture a fléchi ces dernières années : la part des véhicules du parc utilisés quotidiennement ou presque s établit à 73 % en 2008, contre 79 % en 2000». 2 raisons sont souvent évoquées : l évolution des prix des carburants ces dernières années a conduit les particuliers à optimiser l utilisation de leur véhicule ; les pouvoirs publics affichent une volonté de restreindre le trafic automobile en développant les transports en commun, notamment en centre-ville. Chiffres clés des métiers du stationnement 15 000 personnes employées Un chiffre d affaires de plus d 1,3 milliard d euros 3 millions de places réparties dans 700 villes Plus de 80 sociétés privées exploitantes Les principaux leaders en nombre de places gérées en France, début 2009 : 1 Vinci Park : 460 500 2 Q-Park : 131 069 3Effia:60000 4LyonParcAuto:44180 Sources : FNMS, opérateurs P Vers une rationalisation La Loi sur l Air de 1996 a rendu obligatoire l instauration de Plans de Déplacements Urbains (PDU) dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants. Ces PDU ont pour objectif de favoriser la circulation des transports en commun et autres transports «propres» et de maîtriser l utilisation de la voiture en ville. Cela se traduit par le développement des couloirs de bus, des pistes cyclables et l extension des zones piétonnes. Ainsi, immanquablement le nombre de places de stationnement sur voirie se réduit. Ce phénomène permet aux parcs de stationnement de limiter l incidence de la baisse de l utilisation de la voiture. Le stationnement est un enjeu majeur pour préserver l attractivité de nos villes et de nos quartiers d affaires. Le manque de places de stationnement est en effet la 2 ème critique adressée de la part des français à leur quartier. C est dans cette perspective que les entreprises sont toujours soucieuses d offrir à leurs clients et salariés des conditions d accessibilité optimales, notamment par le biais de parkings adéquats. Cette publication vise à apporter un éclairage sur certaines problématiques du stationnement en tant que produit immobilier à part entière et en tant que levier de performance globale de l entreprise, dans un contexte pourtant peu propice. 2

Évolution du nombre d automobiles et du trafic annuel de voitures 40 000 36 000 32 000 28 000 24 000 20 000 95 Source : CCFA Transport intérieur de voyageurs* en France en 2007, selon le mode de transport utilisé (en voyageurs - km) Voitures particulières 84 % * Le transport de voyageurs comprend tout mouvement de voyageurs à bord d'un mode de transport quel qu'il soit : ferroviaire, routier, maritime, aérien... Il se mesure en voyageurskilomètres (unité de mesure qui équivaut au transport d'un voyageur sur une distance d'un kilomètre) ou, sur un trajet donné en nombre de voyageurs. Source : INSEE 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Parc automobile en France (en milliers) Variation annuelle du trafic (voitures particulières) 07 08 09 5,0 % 3,6 % 2,2 % 0,8 % -0,6% -2,0% Autobus, autocars 5% Transports en commun ferroviaires 10 % Surface par place de parking Moyenne Bureaux 62 m² SUBL Activités 60 à 110 m² SHON Grande logistique 167 à 400 m² SHON Centres commerciaux 15 à 20 m² GLA Coûts de construction (ouvrage souterrain) HT / place de stationnement Construction simple 15 000 à20000 Construction complexe 25 000 à30000 Transports aériens 1% Principaux indicateurs immobiliers des places de stationnement Sources : CB Richard Ellis et base CNCC Services et innovations, leviers de la performance des parkings Dans un contexte juridique très strict à l égard des nouvelles constructions, les opérateurs essaient de maximiser le remplissage des parkings existants. Ils développent donc leur offre de services dans les parcs de stationnement pour attirer/fidéliser plus de clients, augmenter le ticket moyen et maximiser le taux d occupation des parkings de jour comme de nuit. Tout l enjeu de cette démarche marketing consiste en quelque sorte à pouvoir accompagner l automobiliste depuis son arrivée jusqu à son départ du parking à travers une gamme complète de services. Dans cette perspective, ils associent de plus en plus l offre de stationnement à d autres services de transports (location de vélo, covoiturage, accès aux transports en commun, etc.). Ils développent également les services couplés aux nouvelles technologies. Ainsi, la Fédération Nationale des Métiers du Stationnement a créé un système permettant à l utilisateur d être informé en temps réel de la disponibilité de places dans tel ou tel parking à proximité du lieu où il se trouve. D autres opérateurs avertissent l automobiliste des conditions de trafic. Citons également le comptage des places libres avec affichage aux entrées de ville et le repérage des places libres dans les parkings à l aide de voyants lumineux. D autres services peuvent être les prêts de parapluies, poussettes ou cabas, les services d un voiturier ou encore la possibilité de faire garder dans le parking ses affaires personnelles. Enfin, les innovations tarifaires et la réservation d une place sur internet permettent aux opérateurs d optimiser l occupation des parkings le jour, la nuit et pendant les week-ends (abonnements nuit pour les résidents et jour pour les travailleurs). Le plan national pour développer les véhicules «propres» rendra obligatoire la présence de prises de recharge dans les parkings associés aux constructions d immeubles neufs (bureaux et habitations) dès 2012. 3

Les règles d urbanisme Le Code de l Urbanisme définit le cadre général de la réglementation en matière de stationnement, notamment par le biais des articles ci-dessous. Les règles locales imposées aux constructeurs en matière d aires de stationnement figurent dans les Plans Locaux d Urbanisme (PLU). Ceux-ci peuvent fixer des normes spécifiques à chaque type de construction (en termes de taille minimum ou maximum, de hauteur, de types de véhicules, etc.). Ces conditions peuvent éventuellement êtres plus restrictives en cas d existence d un Plan de Déplacements Urbains (PDU). R123-9 Le règlement (PLU) peut comprendre tout ou partie des règles suivantes : 12º Les obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'aires de stationnement ; R123-9 (suite) Lorsque le Plan de Déplacements Urbains a délimité ( ) des périmètres à l'intérieur desquels les conditions de desserte par les transports publics réguliers permettent de réduire ou de supprimer les obligations imposées en matière de réalisation d'aires de stationnement, notamment lors de la construction d'immeubles de bureaux, le Plan Local d'urbanisme respecte ces limitations et, le cas échéant, fixe un nombre maximum d'aires de stationnement à réaliser lors de la construction de bâtiments à un usage autre que d'habitation. L332-7-1 La participation pour non-réalisation d'aires de stationnement prévue par l'article L. 123-1-2 est fixée par le conseil municipal. Son montant ne peut excéder 12 195 euros par place de stationnement. L123-1-2 Lorsque le Plan Local d'urbanisme impose la réalisation d'aires de stationnement, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat. R111-6 Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable peut imposer : La réalisation d'installations propres à assurer le stationnement hors des voies publiques des véhicules correspondant aux caractéristiques du projet. Source : Code de l Urbanisme Les différents modes de gestion Les parcs de stationnement publics peuvent être gérés directement par les collectivités locales mais font le plus souvent l objet de contrats de gestion indirecte, dont les principaux sont indiqués dans le tableau ci-dessous. Affermage Contrat de gestion déléguée d un service public par lequel les ouvrages nécessaires à l'exploitation du service ne sont pas construits par l'exploitant (le fermier), mais confiés par la collectivité qui, en règle générale, en a assuré le financement. Le fermier ne se voit donc confier que la seule exploitation du service à ses risques et périls. Concession Contrat de gestion déléguée d un service public par lequel la collectivité publique charge une entreprise de réaliser à ses frais les investissements nécessaires à la création du service (réseau et installations) et de faire fonctionner celui-ci à ses risques et périls, l'entreprise se rémunérant au moyen d'une redevance ou d'un prix payé par les usagers. Régie intéressée Forme d'exploitation mixte par laquelle un professionnel est contractuellement chargé de faire fonctionner un service public. Le régisseur intéressé est rémunéré par la collectivité au moyen d'une rétribution qui comprend un intéressement au résultat de l'exploitation. Cependant, la collectivité assume le risque principal du déficit et finance l'établissement du service. Elle demeure chargée de la direction du service mais peut conférer une certaine autonomie de gestion au régisseur. Prestation de service Fondé sur les mêmes bases que le contrat de régie intéressée, la prestation de service (gérance) s'en distingue par le fait que la collectivité verse au gérant une rémunération forfaitaire et décide seule de la fixation des tarifs. Le gérant n'assume par conséquent aucun risque dans l'exploitation du service. Source : juriconsulte.net Amodier : Transférer, contre paiement, le droit exclusif d une concession jusqu à l expiration de celle-ci, et quelquefois au-delà, pour une petite partie de l ouvrage (par exemple, une place de stationnement). Source : Sareco Les parcs de stationnement privés peuvent quant à eux être exploités en pleine propriété ou dans le cadre d un bail civil ou commercial, ou sous mandat de gestion de prestation de service. 4

La construction en chiffres Les mises en chantier de parkings ont nettement ralentis, conséquence de la Loi sur l Air de 1996. Ainsi, de 1980 à 1996, près de 700 000 m² de parkings étaient mis en chantier chaque année en France, contre seulement 340 000 m² de 1996 à 2007. De 1996 à 2007, la région Rhône-Alpes a capté à elle seule 19 % des 3,9 millions de m² de parkings mis en chantier en France métropolitaine, devançant nettement l Ile-de-France (10 %), l Alsace (9 %) et l Aquitaine (7 %). Le faible poids de la région capitale dans la construction peut s expliquer par la difficulté croissante de faire aboutir des projets de parcs de stationnement en milieu urbain dense. Mises en chantier annuelles de parking en France 1 000 000 m 2 800 000 m 2 600 000 m 2 Loi sur L'Air 400 000 m 2 200 000 m 2 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 Source : SOeS / Sitadel Le coût pour une construction simple en ouvrage souterrain (terrassement sans difficultés techniques particulières) se situe généralement entre 15 000 et 20 000 HT / place. Dans le cadre d une construction complexe (technicité spécifique due à la présence de nappe phréatique, à la solidité du terrain, à une zone inondable, etc.), il faut compter entre 25 000 et 30 000 HT / place*. Ces fourchettes s entendent hors coût de dépollution des sols, hors risques spécifiques (fouilles, réseaux enterrés, etc.) et hors honoraires et taxes. Le coût de construction par place des parkings en infrastructure peut être supérieur au prix de vente dans les situations liées à des surcoûts techniques. Le promoteur en tiendra compte dans la conception et dans la commercialisation (le prix du parking est alors inclus dans le prix global de l immeuble). En centre-ville, le surcoût de construction d un parking est souvent compensé par la rareté de l offre. * Une place de parking est égale en moyenne à 25 m² hors œuvre (stationnement + circulations + allées). 5

Règles et normes de construction : le cas des parkings privés Dans la construction d'immeubles neufs ou dans les restructurations soumises à permis de construire, les règles d urbanisme imposent le nombre minimum de places à construire. De manière générale, les documents d'urbanisme sont plus ou moins restrictifs selon la proximité des transports en commun. Lorsqu il n est pas possible ou trop onéreux de réaliser toutes les places, il est parfois possible de s acquitter d une valeur forfaitaire pour réalisation de places par la ville. A Paris, la valeur est fixée à 16 209 (du 1 er novembre 2009 au 31 octobre 2010). A Paris, dans la zone UG (Urbaine Générale), le PLU quantifie seulement le nombre de places pour l habitation (une place minimum pour 100 m² SHON). Pour les bureaux, la construction de parkings n est plus imposée dans la zone UG, la capacité doit être fixée selon la proximité des transports en commun et des caractéristiques de la voirie environnante. En banlieue, les ratios sont différents selon les communes. Par exemple, au sud de Paris, la surface allouée au stationnement pour les équipements, bureaux, activités, commerces d'une surface supérieure à 250 m² SHON en construction ou rénovation, est : de 15 % à 25 % de la SHON en secteur 1 (Gentilly, Arcueil, Cachan) ; de25%à30%delashonensecteur2(lekremlinbicêtre, Villejuif). Le PLU n'est pas le seul élément à prendre en compte, en effet, d'autres règlements comme ceux d'une Zone d Aménagement Concerté peuvent s appliquer. Sauf règlement plus contraignant, la construction de parkings privés, doit respecter la norme NF P 91-120 qui définit les emplacements de classe A, dits «normaux» et les emplacements de classe B, dits «réduits». Leur nombre ne doit pas dépasser 10 % de la capacité totale du parc de stationnement. Il est possible d amoindrir ce ratio dans les contrats privés et d exiger 0 % de classe B. La norme définit, pour la classe A, toutes les dimensions selon la disposition des places : perpendiculaires, en épi, en long, la présence d un ou plusieurs poteaux, de murs, etc. Il faut retenir qu une place rangée à 90, dégagée de toute structure doit faire au minimum 5 mètres par 2,3 mètres. La hauteur libre de tout le parking ne doit pas être inférieure à : 2,20 m sous plafond ; 2,00 m sous obstacles (poutres, signalisations, tuyaux, etc.). A défaut de répondre à ces dimensions, les places sont en classe B. La norme définit aussi les caractéristiques des circulations et des rampes. Les parkings publics sont quant à eux soumis à la norme NF P 91-100. Les principales différences avec la norme NF P 91-120 sont relatives à la prise en compte de l apport de l accoutumance aux lieux dans le comportement des usagers. Ainsi, les voies sont généralement plus larges et les courbes plus réglementées en parcs publics. Seule la norme NF P 91-210 qui définit des règles d accessibilité visà-vis des personnes handicapées possède un caractère réglementaire. Elle s applique tant aux parkings privés que publics. L évaluation immobilière des parkings L'évaluation en valeur vénale de parkings est différente selon leurs modes de détention et d'utilisation. Il est possible de les différencier en trois types d utilisations distinctes : Parkings occupés en accessoire aux locaux principaux (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Leur valorisation est inclue dans le bien principal et suit donc la méthodologie usuelle : capitalisation, comparaison ; Parkings à l'unité : il s'agit d'une approche exclusive par comparaison directe ; Parkings appartenant à des investisseurs et donnés en location gérance à un opérateur spécifique (Vinci, Q Park...) : nous procédons à une approche par capitalisation du revenu et à la détermination de la valeur locative de marché au regard d'un pourcentage admissible sur un chiffre d'affaires reconstitué et des coûts inhérents à la gestion et aux charges non récupérables. Concernant le mode de détention, nous différencierons la détention en pleine propriété et celle en concession. L'expert peut, pour cette dernière, réaliser un DCF (discounted cash flow) sur la durée de la concession : actualisations des revenus nets futurs n'incluant pas de valeur résiduelle. 6

Le parking des immeubles de bureau En France, nombre d immeubles de bureaux de grande taille ne sont pas dotés de parkings privatifs. Ainsi, à La Défense, un exemple frappant est celui du parking du centre commercial Les 4 Temps (6 500 places). Outre les 30 millions de visiteurs annuels du centre, ce parc de stationnement est partagé par une dizaine de tours du 1 er quartier d affaires européen. Par ailleurs, le parking Coupole Regnault est également utilisé par plus de 10 tours de bureaux (source : Vinci Park). Pour une entreprise, disposer d un parking privatif est rare et est une opportunité qui peut peser dans le choix d une implantation. Celui-ci offre en effet un confort aux employés, clients et fournisseurs de l entreprise. Face au ralentissement de la construction, l importance du parking pour l entreprise reste forte. Il est toutefois à noter que pour des raisons de coûts, d engagements environnementaux et d adhésion des salariés, un nombre croissant d employeurs tente d encourager l utilisation des transports en commun par les salariés. Cette politique peut se traduire en interne par la mise en place d un Plan de Déplacement Entreprise (PDE). Une aide financière à sa mise en place est proposée par l Agence de l'environnement et de la Maîtrise de l'energie (ADEME). Outre l utilisateur, le parking est également une préoccupation pour l investisseur, dans la mesure où il apporte généralement une sécurité supplémentaire vis-à-vis des délais de commercialisation de l immeuble (parking privatif). La moitié des loyers des transactions de parkings de bureaux que nous observons en Ile-de-France en 2009 se situe entre 1 000 et 1 500 / place / an. Le budget parking peut donc facilement atteindre quelques centaines de milliers d euros par an pour une grosse PME localisée dans la région. Naturellement, la localisation et le type de parking (intérieur ou extérieur) possède une importance considérable sur le montant du loyer. Si une place dans un parking couvert dans le quartier central des affaires parisien peut éventuellement dépasser 2 500 par an, elle n excède jamais 1 500 par an en 2 ème Couronne et très rarement 2 000 par an dans le reste des quartiers d affaires de l Ile-de-France. Nous observons une grande stabilité des valeurs locatives de marché depuis 3 ans. 7

Nous avons dressé ci-dessous une synthèse des valeurs locatives observées pour des places de parking de bureaux en Ile-de-France. Répartition des transactions parkings intérieurs des immeubles de bureaux en 2009 par tranche de loyers (HT HC / place / an) Répartition des transactions parkings extérieurs des immeubles de bureaux en 2007-2009 par tranche de loyers (HT HC / place / an) 100 % 100 % 80 % 80 % 60 % 60 % 40 % 40 % 20 % 20 % Paris Centre Ouest < 1 000 Source : CB Richard Ellis Reste Paris La Défense 2 000-2 500 > 2 500 Croissant Ouest 1 ères Couronne 2 ème Couronne 1000-1500 1 500-2 000 Paris Centre Ouest < 1 000 Source : CB Richard Ellis Reste Paris La Défense 2 000-2 500 > 2 500 Croissant Ouest 1 ères Couronne 2 ème Couronne 1 000-1 500 1 500-2 000 Caractéristiques des échantillons : 1 er graphique : 290 références observées en 2009 pour un total d environ 5 300 places de parkings intérieurs. 2 ème graphique : 146 références observées sur la période 2007-2009 pour un total d environ 1 600 places de parkings extérieurs. Les ratios de l Arseg (Association des directeurs et responsables de services généraux) font état d une moyenne de 0,6 place et d une médiane à 0,2 place de stationnement par poste de travail. Nous proposons une analyse complémentaire de la consommation de places de parkings intérieurs de bureau en Ile-de-France via un échantillon exhaustif de transactions locatives de bureaux. Cette étude fait ressortir que sur un panel de 629 références, une société preneuse de locaux en Ile-de-France en 2008 et 2009 a en moyenne utilisé 62 m² SUBL de bureaux par place de stationnement. En appliquant le ratio IPD de 23 m² SUBL par poste de travail, il en ressort une moyenne de 0,37 place de parking par poste de travail en Ile-de-France. La densité en parking diminue toutefois et en toute logique à La Défense et dans Paris intra-muros. Ces deux zones sont en effet fortement peuplées (donc moins disposées à accueillir des parcs de stationnement) et par ailleurs dotées d une excellente desserte en transports en commun. En moyenne, notre échantillon de transactions locatives recense près de 100 m² SUBL par place de stationnement pour les immeubles de bureaux dans la capitale. Ce chiffre situe Paris à un niveau nettement supérieur à la moyenne des transactions que nous observons dans la région Ile-de-France. Les 1 ères,2 ème Couronnes et le Croissant Ouest sont des secteurs géographiques propices à accueillir davantage de places de stationnement par m². Par ailleurs, sur ce même échantillon, nous avons identifié quels sont les secteurs d activités les plus consommateurs de places de stationnement en Ile-de-France. Cet exercice fait ressortir que les Industries et le Transport, Logistique et Distribution sont les plus importants preneurs de place de parkings au m² de bureau. A contrario, l activité Finance / Assurance est la moins utilisatrice de places de stationnement. 8

En tout état de causes, tous ces chiffres ne sont qu une indication et les besoins spécifiques à chaque entreprise en termes de nombre de places de stationnement doivent être étudiés avec soin au cas par cas. Surface de bureaux louée (SUBL) en Ile-de-France en 2008 et 2009 par place de parking, selon localisation géographique* Surface de bureaux louée (SUBL) en Ile-de-France en 2008 et 2009 par place de parking, selon l activité du preneur* 120 m 2 100 m 2 80 m 2 60 m 2 40 m 2 20 m 2 Transports / Logisitique / Distribution Industries Technologies de L'Information et de La Communication Services Immobiliers Juridiques / Conseil Secteur Public Communication / Création Autres Finance /Assurance La Défense Paris Croissant Ouest 1 ères Couronne 2 ème Couronne 0m 2 20 m 2 40 m 2 60 m 2 80 m 2 100 m 2 Source : CB Richard Ellis Source : CB Richard Ellis * Sur la base d un échantillon de 629 références locatives totalisant 925 000 m² de bureaux pour 14 800 places de parkings intérieurs. Les places de stationnement en locaux d activités et en grande logistique Concernant les parcs d activités, les ratios se situent le plus souvent dans une fourchette large d une place pour 60 m² à une place pour 110 m² SHON. L activité de l utilisateur a une réelle incidence sur la consommation de place de parking dans les parcs d activités. En grande logistique (> 10 000 m²), la fourchette observée est étendue et dépend avant tout de la stratégie de l'investisseur et de la destination du bâtiment lié à son marché. Elle se situe entre 25 et 60 places par tranche de 10 000 m² SHON construits. 9

L incidence du stationnement sur la performance des commerces Les centres commerciaux font probablement partie des plus gros consommateurs de places de stationnement au m² en France. La moyenne du parc existant se situe autour d une place pour 15 m² GLA. Naturellement, les ratios varient considérablement en fonction de la localisation géographique de l équipement commercial. La tendance actuelle pour les nouveaux équipements commerciaux est à une légère diminution du nombre de places, avec un ratio moyen d environ une place de stationnement pour 20 m² GLA. Ce chiffre est quasi identique pour les projets de retail parks. Dans tout projet d immobilier de commerce, le stationnement et l accessibilité sont des problématiques examinées avec soin. En effet, une offre de stationnement inadaptée est indéniablement un obstacle à la fréquentation des centres commerciaux. Les sites les plus facilement accessibles sont souvent les plus performants en termes de chiffre d'affaires par m², même les plus vétustes d entre eux. A contrario, certains centres commerciaux de dernière génération, mais moins accessibles peinent à décoller. De manière concrète, un centre commercial régional (> 40 000 m²) propose traditionnellement plusieurs milliers de places de stationnement. D'autre part, une tarification adéquate, voire la gratuité du parking (totale ou temporaire), sont des paramètres importants à prendre en considération. En effet, face au contexte économique actuel et à la vigueur des prix du carburant, les ménages sont très vigilants vis-à-vis de leur budget transport. Certains ménages n hésitent pas à mettre les sites commerciaux en concurrence en fonction du coût du stationnement. Concernant les commerces de pieds d immeubles, la réduction des places sur voirie et les difficultés de circulations en centreville sont considérées comme ayant un impact négatif sur les ventes. La construction de parkings en ville est de plus en plus limitée, ainsi de nombreuses associations de commerçants plaident en faveur de mesures entraînant une meilleure rotation des véhicules stationnés en centre-ville. Se garer à Paris La capitale propose plus de 800 000 places de stationnement, dont environ 450 000 sont localisées dans des immeubles privés. Environ 75 % des parisiens considèrent que leur quartier manque de places de stationnement, contre 57 % des habitants de la banlieue et 51 % des habitants des villes de plus de 100 000 habitants en France. 10,5 millions de déplacements en voiture sont en moyenne enregistrés dans Paris quotidiennement. Pour autant, une tendance récemment observée est la progression de la vacance dans les parkings parisiens en raison de l essor des transports en commun. Parc de places de stationnement dans Paris par affectation Voirie 22 % Parcs publics 9% Garages commerciaux 11 % Immeubles privés 58 % Source : Direction de la voirie et des déplacements, Agence de la mobilité, service des déplacements 10

Xavier Heulin, Directeur Général de Parcs GFR Parcs GFR est une filiale de Foncière des Régions et réalise un chiffre d affaires de 21 millions d euros. A travers l enseigne UrbisPark, elle exploite 10 000 places de stationnement en France, réparties à Paris, Lyon, Bordeaux, Metz. Comment se conçoit la création d un parking? Historiquement le parking était positionné de telle sorte que l utilisateur n avait finalement pas vraiment d autre alternative que de s y rendre. Nous ne sommes plus du tout dans cette configuration aujourd hui. Un parking ne se conçoit plus tout seul mais dans son environnement. Avant de construire un parking, il faut donc absolument tenir compte du Plan de Déplacements Urbains et de la notion d intermodalité, car c est elle qui dicte la vision stratégique d une bonne opération. En effet, les grandes villes développent les transports en commun en site propre (TCSP) et cela vient bouleverser les schémas de déplacement existants et les habitudes des automobilistes. La voiture et le parking associé doivent être considérés aujourd hui comme une alternative de transport parmi d autres même s il n est pas sérieux de penser qu on puisse empêcher une population de se rendre en voiture dans une agglomération. Le parking est donc un élément à part entière de la multimodalité. Le parking peut-il être mis au service du développement durable? Si seule une action en amont sur le véhicule apportera de véritables réponses en matière de développement durable, le parking peut optimiser l utilisation des véhicules. Ainsi, les techniques de guidage dynamique vers les places de stationnement libres favorisent la circulation et la rotation des véhicules et donc réduisent les émissions de CO 2 des automobiles dans le parking. La dématérialisation des moyens de paiement (systèmes de reconnaissance automatique des plaques et autres types de paiement sans contact), dans la mesure où elle favorise la rapidité d accès et de sortie du parking va également dans ce sens. Concernant la performance environnementale de l ouvrage de stationnement, les exploitants de parking peuvent agir sur la consommation électrique grâce à l utilisation de luminaires basse consommation, voire la modulation de l éclairage en fonction de la présence de véhicules. Enfin, dans le cas des parkings en superstructure situés dans des zones géographiques régulièrement ensoleillées, l installation de panneaux photovoltaïques en toiture permet de proposer des parkings à énergie positive. Quels sont les relais de croissance possibles en matière de parking? Les services (voiturier, système de miles, etc.) contribuent indéniablement à l attractivité d un parking, mais le chiffre d affaires qu ils génèrent indirectement n est pas quantifiable. Plus récemment, les évolutions tarifaires ont permis aux opérateurs de maintenir leur chiffre d affaires dans un contexte économique délicat. Pour un investisseur, il y a une prime à la rénovation des parkings anciens. Nous considérons qu un parking doit en théorie être modernisé tous les 10 à 15 ans. Quelles tendances peut-on attendre vis-à-vis de la construction? Les évolutions architecturales et techniques sont faibles et le produit parking nous semble abouti sur ces deux aspects. La tendance générale va vers un juste calibrage des besoins en termes de nombre de places de stationnement, ce qui va conduire, à notre sens, à la baisse du nombre de places dans les parkings. C est d ailleurs la première action de développement durable qu il convient désormais de mettre en place : le juste calibrage d un ouvrage dans son environnement urbain en pleine mutation. Son dimensionnement doit s inscrire dans le schéma global de la collectivité locale et dans la notion d intermodalité. ÉTUDES ET RECHERCHE Aurélie Lemoine Tél. 01 53 64 36 35 aurelie.lemoine@cbre.fr Edouard de Laboulaye Tél. 01 53 64 33 45 edouard.delaboulaye@cbre.fr Damien Delourme Tél. 01 53 64 34 10 damien.delourme@cbre.fr Sonia Menand Tél. 01 53 64 36 26 sonia.menand@cbre.fr GLOBAL CORPORATE SERVICES VALUATION ARTÉQUATION Giles Bateman Tél. 01 53 64 30 06 giles.bateman@cbre.fr Denis François Tél. 01 53 64 36 81 denis.francois@cbre.fr Emmanuel Sauvage Tél. 01 55 37 47 91 emmanuel.sauvage@cbre.fr Odile Meillerais (Building Consultancy) Tél. 01 53 64 33 63 odile.meillerais@cbre.fr Christian Robinet Tél. 01 53 64 35 94 christian.robinet@cbre.fr Hughes Legrand Tél. 01 55 37 47 26 hughes.legrand@cbre.fr QUELQUES SOURCES : Fédération Nationale des Métiers du Stationnement : www.fnms.fr news.observatoire-stationnement.com European Parking Association : www.europeanparking.eu CB Richard Ellis, janvier 2010 Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CB Richard Ellis ou du groupe CB Richard Ellis. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. CB Richard Ellis Ressources - Groupement d'intérêt Economique - Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 PARIS - Siren : 412 352 817 - RCS Paris 11

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