La GESTION LOCATIVE ADAPTEE 2016 1
TERRITOIRES est une Agence Immobilière à Voca@on Sociale (AIVS ) Une Agence Professionnelle Labellisée Elle exerce son ac0vité d agence immobilière dans le cadre de la règlementa@on en vigueur (Loi Hoguet). C est une structure à but non lucra0f et à objet social qui répond aux critères du label Agence Immobilière à Voca0on Sociale AIVS, agréé par la FAPIL, et de son cahier des charges de ges0on loca0ve adaptée de logements très sociaux pour des personnes à faibles ressources. Elle dé0ent les agréments nécessaires pour exercer son ac0vité : Cartes professionnelles délivrées par la Préfecture de l Isère Ges0on immobilière et Transac0on sur immeubles et fonds de commerce n 1802 Garan@e financière CEGC Compagnie Européenne de Garan0es et Cau0ons (ex SOCAMAB) assurance 128 rue de la Boé0e 75 008 PARIS Agréments préfectoraux pour exercer les ac0vités d intermédia0on loca0ve et de ges0on loca0ve sociale (délivrés le 31 décembre 2010). Les comptes de résultats et bilans annuels sont également établis par un expert comptable et cer0fiés par un Commissaire aux Comptes L ac0vité de ges0on loca0ve est exercée sur le logiciel ICS [ges0on loca0ve]. 2
? La Ges0on Loca0ve Adaptée (GLA) consiste en une ac0vité de ges@on de proximité «rapprochée et a^en0ve» adaptée aux publics fragilisés comportant un suivi individualisé et, le cas échéant, une média0on avec l environnement. L objec0f est la préven0on des difficultés de l occupant et la sécurisa0on de la rela0on bailleur/ locataire. Dans ce cadre, la GLA allie : d une part les missions classiques a^endues par un propriétaire lorsque qu il confie la ges0on de son bien à une agence immobilière privée ; d autre part une approche humaine plus sensible des publics présentant des difficultés mul0ples qui génère des missions supplémentaires. Ce dernier point fait l objet du cahier des charges AIVS de la FAPIL. La GLA réalisée par Territoires peut être caractérisée par les points suivants : Des rela0ons de proximité avec les locataires et les propriétaires (voir plus loin) Un parc géré situé en secteur diffus, facteur d inser0on Des ménages qui relèvent du PALHDI publics fragilisés dans leur inser0on sociale, confrontés à des difficultés, mais en mesure d occuper un logement de manière autonome (voir la loi Besson). Une volonté de s inscrire dans le droit commun (orienta0on par la CSI, logique du logement d abord, les ménages sont locataires) 3
1.) La rela@on avec les propriétaires 1.1) Une rencontre du propriétaire en amont de la prise en ges@on. Ce^e rencontre est indispensable pour lui présenter les avantages apportés par la ges0on loca0ve adaptée proposée par l AIVS, Les avantages d une GLA pour le propriétaire : Des déduc0ons fiscales : l AIVS assiste les propriétaires dans leurs déclara:ons fiscales annuelles pour ce qui concerne les revenus loca:fs avec informa:on sur la part défiscalisables Un Fonds de Sécurisa0on des Propriétaires (FSP) pour les loyers impayés et conten0eux loca0fs ainsi que les dégrada0ons (Le FSP remplace le contrat MACIF depuis le 1 er janvier 2016), Si besoin, une assistance (AMO) dans la réalisa0on de travaux de réhabilita0on et dans la demande de subven0on ou prime; 1.2) Un lien régulier et réac@f avec le propriétaire. Une informa0on régulière trimestrielle (compte rendu de ges0on) Un suivi régulier et de proximité du locataire Une réunion annuelle avec l ensemble des propriétaires Une visite technique annuelle du logement, 4
1.) La rela@on avec les propriétaires 1.3) Un lien avec les syndics et les co propriétaires L AIVS assure le lien (principalement pour le compte d UTPT Développement) avec les syndics dans le cadre de la ges0on des sinistres, des rela0ons de voisinage. Si une difficulté se présente, nous allons rencontrer les riverains concernés afin de trouver des solu0ons pour apaiser les tensions. Nous veillons à pouvoir être réac0f, afin de répondre aux sollicita0ons (et plaintes éventuelles des voisins) afin de ne pas laisser un malentendu dégénérer. groupe AG Copro 10 bénévoles d Un Toit Pour Tous représentent UTPT Développement aux assemblées générales dans les immeubles où nous sommes propriétaires (environ 250 copropriétés) / En 2015, les bénévoles ont assisté à prés de 100 assemblées générales (pour les autres des pouvoirs ont été envoyés). L enjeu de cere représenta:on est de présenter notre ac:on aux copropriétaires, pouvoir répondre aux ques:ons éventuelles, voter les travaux d améliora:on de l immeuble 5
2) La rela@on avec les locataires 2.1) Le processus d axribu@on Le choix du locataire et la vérifica@on de son éligibilité au logement. L AIVS n effectue pas d arribu:on directe des locataires mais par0cipe à la commission partenariale d a^ribu0on mensuelle (CSI). Tous les propriétaires nous délèguent l arribu:on des logements. L AIVS assure la vérifica0on de l éligibilité du ménage ce qui implique souvent la demande d éléments complémentaires et par là même la ges0on du retour de ces éléments. L AIVS assure aussi la ges0on des changements de locataires (sans factura:on supplémentaire) ainsi que la rédac0on et la signature des avenants au bail. Les visites de pré axribu@on. Ces visites sont indispensables pour perme^re au ménage de se posi0onner mais qui se mul0plient actuellement au vu des nombreux refus. 2.2) L entrée dans le logement La signature du bail, la remise et le porté à connaissance du guide du locataire, l état des lieux, la visite à 3 mois, la mise en place des liens administra0fs avec la CAF, le FSL, la garan0e loyers impayés (GLI) du FSP. L AIVS TERRITOIRES n exige pas de garant physique, mais favorise la mise en place des garan:es ins:tu:onnelles. 6
2) La rela@on avec les locataires 2.2) L entrée dans le logement La signature du bail, la remise et le porté à connaissance du guide du locataire, l état des lieux, la visite à 3 mois, la mise en place des liens administra0fs avec la CAF, le FSL, la garan0e loyers impayés (GLI) du FSP. L AIVS TERRITOIRES n exige pas de garant physique, mais favorise la mise en place des garan:es ins:tu:onnelles. Il s agit également de s assurer de la compréhension du bail, des droits et devoirs des locataires, de la réalisa0on des démarches telles que ouverture des compteurs, des tarifs sociaux énergie, du dépôt du dossier d APL, de l explica0ons sur le fonc0onnement des équipements du logement, De la maîtrise des dépenses d énergie, de l aide à l inser0on dans l immeuble, le quar0er. 7
2) La rela@on avec les locataires 2.3) Au cours de l occupa@on du logement Le suivi financier. Il inclue le qui^ancement avec un suivi des évolu0ons légales des loyers, l encaissement des règlements, la mise en place des prélèvements mensuels, le main0en de la possibilité de régler en espèces, le suivi des paiements CAF, la ges0on des impayés, le reversement des loyers perçus au propriétaire, le. Le suivi administra@f La contractualisa0on d une assurance loca0ve est obligatoire. L AIVS est tenue de tenir à jour un suivi des assurances, de relancer les locataires en défaut d assurance. Aujourd hui, les propriétaires bailleurs sont tenus de fournir un DPE à tout nouveau locataire. L AIVS demandera ces DPE aux propriétaires afin de pouvoir les fournir lors de la signature du bail. 8
2) La rela@on avec les locataires La GESTION LOCATIVE ADAPTEE (GLA) qu est ce que c est 2.3) Au cours de l occupa@on du logement Le suivi technique du logement. L AIVS est l interlocutrice des locataires pour les problèmes techniques rencontrés dans les logements. La connaissance des travaux à charge du locataire ou de ceux à charge du propriétaire est indispensable afin de renvoyer à chacun ses obliga0ons. La visite technique annuelle vise à vérifier le bon entre0en du logement ainsi qu une bonne u0lisa0on des équipements. Elle a également un objec0fs pédagogique d aide, de conseil à l entre0en. Elle vise également à sensibiliser les propriétaires sur leurs obliga0ons quant à l entre0en du logement. Enfin, l AIVS est très soucieuse de la nécessaire maîtrise des charges énergé:ques. Elle intervient à 0tre éduca0f à ce sujet lors de la signature du bail, des visites de l équipe maintenance, des forma:ons proposées par les adhérents ac:fs d Un Toit Pour Tous. L accès aux tarifs sociaux de l énergie est important pour les ménages à faibles ressources, l AIVS les informe et les conseille sur leurs droits. GAME (groupe d appui à la Maîtrise des énergies) créé en 2014, ce groupe de 14 bénévoles d Un Toit Pour Tous par0cipe à des démarches de sensibilisa0on des ménages à la maîtrise des énergies Groupe des Bénévoles Bricoleurs 9 bénévoles apportent leurs assistance aux ménages fragiles dans leur installa0on dans le nouveau logement ou la réalisa0on de travaux de réfec0on 9
2) La rela@on avec les locataires 2.3) Au cours de l occupa@on du logement Une ges@on appropriée des retards de paiement et impayés L AIVS suit mensuellement les retards de paiement. Elle mets en œuvre les relances suivant le calendrier précis imposé par le Fonds de Sécurisa0on des Propriétaires (le^res, appels téléphoniques, visite à domicile, proposi0on de rendez vous). Si la phase amiable échoue, elle engage la procédure conten0euse (déclara0on CAF, commandement de payer, assigna0on) jusqu au commandement de qui^er les lieux et le cas échéant l expulsion. La mise en œuvre d expulsion est rarissime et fait l objet en parallèle de recherche de solu0on d hébergement. Parallèlement à la phase conten0euse des démarches complémentaires sont engagées : Signalement du commandement de payer à la CCAPEX Signature de plan d apurement Mobilisa0on d aides financières et des garan0es (FSL, ) Sollicita0on de mesures d accompagnement social (MASP, ASL, AVDL, Tutelle, ) Recherche de muta0on en interne ou externe (via la CSI) Orienta0on vers un autre disposi0f 10
2) La rela@on avec les locataires 2.3) Au cours de l occupa@on du logement La régula@on sociale L AIVS intervient de manière adaptée sur les problèmes de cohabita0on avec les autres occupants de la copropriété. Elle se met en lien avec les services sociaux compétents, lorsque des difficultés de comportement, d entre0en du logement, d impayés chroniques se présentent. En complément de ce^e ges0on loca0ve adaptée, un accompagnement des ménages, assuré par des travailleurs sociaux de notre pôle ges0on sociale, est normalement pra0qué pendant les 3 premières années de chaque ménage (financé par le Département de l Isère). Le Projet locataire Le caractère adapté de la ges0on loca0ve de l AIVS n est pas formalisé, il se traduit à travers les interven0ons des professionnels de l équipe sociale, administra0ve et technique. Ces interven0ons sont graduées en fonc0on des besoins exprimés par les locataires ou ressen0s par l équipe de l AIVS. Mais parfois, une formalisa0on du sou0en apporté par l AIVS à un locataire peut s avérer souhaitable, u0le et construc0ve. 11
2) La rela@on avec les locataires 2.3) Au cours de l occupa@on du logement Le Projet locataire (suite) Dans ce cas, l équipe sociale de l AIVS peut proposer aux locataires de me^re en place un projet locataire soit à l entrée dans le logement, soit pendant la durée du bail, soit en cas de muta0on ou sor0e du logement. Ce projet locataire est proposé suivant les situa0ons notamment en cas de difficultés importantes d impayés de loyers ou de de^e loca0ve à l entrée dans le logement, de muta0on de logement, de troubles de voisinage. C est un engagement réciproque sur une durée qui peut varier de 3 à 12 mois (le rythme est adapté en fonc0on de la situa0on et peut évoluer pendant la durée du projet). L objec0f recherché est de recréer du lien et de favoriser le retour aux droits communs. Il peut s agir d un travail avec les ménages sur la ges0on de leur budget ou d un accès à des droits (divers) ou sur la recherche d un partenariat adapté à la situa0on ou pour favoriser la mise en place d un AVDL (Accompagnement Vers et Dans le Logement). 12
Est ce qu on peut choisir un accompagnement en GLA? La GLA est liée aux logements PLAI ou privés conven0onnés très sociaux proposés par l AIVS Territoires en commission sociale intercommunale des Comités Locaux de l Habitat (CLH). La GLA n est donc pas un accompagnement mobilisable pour d autres logements. C est en se référant au diagnos0c réalisé par le travailleur social (fiche PALDHI) que le cadre ac0on sociale du territoire recherchera la possibilité de posi0onner sur un logement d UTPT un ménage qui aurait besoin du sou0en apporté par la GLA. La GLA apporte une aide précieuse aux ménages locataires des logements gérés par l AIVS mais elle ne remplit pas les objec@fs d une ASL qui est un accompagnement renforcé exercé par un travailleur social 0ers. Néanmoins, il est per0nent de prendre en compte la présence de ce^e ges0on loca0ve adaptée avant de décider de l u0lité d une mesure d ASL pour un ménage entrant dans un logement d un UTPT. C est la nature et l importance des difficultés rencontrées par un ménage pour faire face à son statut de locataire qui va orienter ou non sur une mesure d ASL ou à for0ori sur une mesure d AVDL. 13
Comment est financée cexe GLA? Notre coût de ges0on loca0ve adaptée est d environ 900 par an et par logement. Ce coût est équivalent à celui des agences immobilières classique bien que nos presta0ons soient supérieures. Ce coût ne comprend pas les missions d accompagnement social dans le logement, prises en charge par ailleurs par le Département. Pour les logements LCS/LCTS des propriétaires privés : Ces missions sont rémunérées par les honoraires de ges0on à hauteur de 7,35% des loyers et charges encaissés. Ce pourcentage se calcule sur un loyer inférieur à ceux du marché, base de rémunéra0on des agents classiques. Nous avons fait le choix de ne pas imputer de frais d agence (en moyenne 1 à 2 mois de loyer net) lors des mises en loca0on. Ces frais se répar0ssant pour moi0é entre le locataire et le propriétaire ; de frais d état des lieux (en moyenne 300 à charge du locataire) de frais d avenant au bail la subven0on de ges0on apportée par la METRO de 400 par an et par logement Pour les logements PLAI d UTPT Développement: Ces missions sont rémunérées par les frais de ges0on d un montant de 900 par an et par logement. Ce montant est intégré dans le plan de financement prévisionnel de produc0on des logements. Ce sont les loyers et charges encaissés qui financent ces frais de ges0on. (Il n y a pas de financement complémentaire des pouvoirs publics). 14
Un toit pour tous c est possible, ensemble agissons! Un Toit Pour Tous Immeuble Le Stratège 17 B Avenue Salvador Allende 38 130 ECHIROLLES Tél. : 04 76 09 26 56 Fax.: 04 76 09 13 07 contact@untoitpourtous.org www.untoitpourtous.org 15