Association Française des Conseils en Gestion de Patrimoine Certifiés CGPC Affiliée au Certified Financial Planner Board of Standards et à l'international Certified Financial Planners Council Association déclarée loi du 1 er juillet 1901 (et textes subséquents) EXAMENS DE CERTIFICATION 2003 CORRIGE Unité de valeur 3 Investissement immobilier Durée : 2 heures Documents à disposition : Néant Siège social : 5, rue Tronchet - 75008 PARIS Tel. 01 40 06 08 08 - Fax. 01 40 06 96 23 e-mail : info.cgpc@wanadoo.fr Web :www.cgpc.net
EXAMEN DE CERTIFICATION QCM INVESTISSEMENT IMMOBILIER Pour chaque question, encercler la lettre correspondant à la bonne réponse Une seule réponse par question 30 questions à 1 point 1. Entre 1997 et 2003, la progression des prix de l immobilier à Paris est de l ordre de : A -150% B - 80% C - 50% D -10% 2. Lors d un achat immobilier, le délai moyen entre la signature de la promesse de vente et la vente est de : A - 15 jours B - 1 mois C - 3 mois D - 6 mois 3. Quel est le taux d imposition d une plus-value immobilière? A - 26% B - 33,34% C - celui de la tranche marginale d imposition du vendeur D - 50% 4. Quel imprimé fiscal doit t-on utiliser pour la déclaration des revenus fonciers? A - La déclaration n 2042 B - La déclaration n 2044 C - La déclaration n 2045 D - La déclaration n 3122 pour le LMP 5. Lorsqu un immeuble est démembré, qui est redevable de la taxe foncière : A - Le nu-propriétaire B - L usufruitier C - Le nu-propriétaire et l usufruitier au prorata de la valeur de leurs droits D - Le nu-propriétaire et l usufruitier pour moitié 2
6. Un propriétaire peut donner congé à son locataire pour habiter le bien loué en respectant un délai de : A - 3 mois B - 6 mois C - 3 mois avant l'échéance du bail D - 6 mois avant l'échéance du bail 7. Le régime du micro-foncier : A - S applique de plein droit pour les revenus inférieurs à 15000 euros B - Permet d appliquer un abattement de 50% sur les revenus fonciers C - S applique sur option pour les revenus inférieurs à 15000 euros D - Permet d appliquer un abattement d un tiers sur les revenus fonciers 8. La règle des 30% de taux d endettement résulte : A - D une obligation légale B - D une convention signée entre les établissements de crédit C - D un usage de la profession D - D un accord entre les établissements de crédit et l association des consommateurs 9. Il n est plus possible d effectuer des versement sur un PEL au-delà de : A - 4 ans B - 8 ans C - 10 ans D - 12 ans 10. Le montant approximatif des frais de notaire lors d un achat immobilier est de : A - 4% B - 6% C - 10% D - ne peut pas être quantifié 11. La taxe d habitation est due : A - Par le propriétaire B - Par l occupant au 1er janvier C - En cas de démembrement pour moitié par le nu-propriétaire et par l usufruitier D - En cas de changement de locataire pendant l année, par chacun des occupants prorata temporis 12. Lors d un apport d immeuble à titre onéreux à une SCI, la plus-value éventuelle constituée : A - N est pas constatée B - Bénéficie d un report d imposition C - Est imposée de la même façon que s il y avait une cession D - N est pas évaluable au moment de l apport 3
13. Les plus-values à court terme sont celles qui sont réalisées : A - Moins de 6 mois après l acquisition du bien B - Moins d un an après l acquisition du bien C - Moins de 2 ans après l acquisition du bien D - Moins de 3 ans après l acquisition du bien 14. Opérations non imposables au titre de la plus-value immobilière : A - Les ventes viagères B - Les échanges sans soulte C - Les apports en société D - Les donations à titre gratuit 15. Au titre de l ISF, les immeubles détenus par le biais d une SCI bénéficient d un abattement de : A - 10% B - 20% C - N entrent pas dans l assiette de l ISF D - Ne bénéficient d aucun abattement légal 16. Les SCPI : A - Présentent un faible rendement et une faible liquidité B - Présentent un bon rendement mais une faible liquidité C - Présentent un bon rendement et une bonne liquidité D - Présentent un mauvais rendement mais une bonne liquidité 17. Le dispositif BESSON peut se cumuler pour un même bien avec : A - Le régime du micro-foncier B - Le régime de la réduction d impôt pour un investissement outre-mer C - Le régime MALRAUX D - Aucun autre régime fiscal 18. Les moins-values immobilières : A - Sont compensables avec des plus-values immobilières pendant 5 ans B - Sont compensables avec des plus-values immobilières pendant 10 ans C - Sont compensables avec des plus-values immobilières de l année en cours D - Ne sont pas compensables 19. Le délai d acceptation d un prêt immobilier : A - Est compris entre 10 jours ouvrés et 30 jours maximum B - Ne doit pas intervenir avant 10 jours ouvrés, ni après 4 mois C - Peut être immédiat dans certaines conditions D - Est déterminé librement par les établissements de crédit 4
20. Quelle sera la superficie de la maison sur un terrain ayant un COS de 1,5? A - La superficie au sol ne devra pas dépasser 1500 m² B - La superficie au sol ne devra pas dépasser 150 m² C - La superficie dépendra du nombre de personne y habitant, soit 1,5 personne pour 100m² D - La superficie totale de l ensemble des étages ne devra pas dépasser 1500 m² 21. Les SCPI sont tenus de faire expertiser leur patrimoine tous les : A - ans B - 3 ans C - 5 ans D - cette exigence n est pas prévue par la loi 22. La durée maximale d un prêt PEL est de : A - 8 ans B - 10 ans C - 15 ans D - n a pas de limite particulière prévue 23. Le régime fiscal du LMP est applicable dès lors que: A - Les revenus locatifs annuels sont > à 23 000 B - Les revenus locatifs annuels sont > à 23 000 OU ceux-ci représentent plus de 50% des revenus professionnels C - Les revenus locatifs annuels sont > à 23 000 ET ceux-ci représentent plus de 50% des revenus professionnels D - Aucune limite n est nécessaire, il s agit d un régime fiscal sur option 24. Le patrimoine immobilier relatif au LMP : A - Est exonéré d ISF B - Est soumis à l ISF C - Est exonéré si les revenus locatifs annuels sont > à 23 000 ET ceux-ci représentent plus de 50% des revenus professionnels D - Est exonéré si les revenus locatifs annuels sont > à 23 000 OU ceux-ci représentent plus de 50% des revenus professionnels 25. Un non-résident réalisant une plus-value immobilière sur un bien en France, sauf convention internationale : A - Est exonéré B - Est redevable d un prélèvement du tiers de la plus-value C - Est redevable d un prélèvement de la moitié de la plus-value D - Est redevable d un prélèvement de 26% sur la plus-value 5
26. Lors d un achat immobilier, le délai de rétractation est de : A - 1 mois B - 15 jours C - 7 jours D - Il n y a pas de délai de rétractation dès lors que l offre d achat est acceptée 27. Ce délai de rétractation court à compter : A - De l offre d achat faite à l agence immobilière par écrit B - De l acceptation de l offre d achat C - De la promesse de vente D - De l acceptation par la banque du dossier de prêt 28. Une maison construite sur un terrain de Mme avec les deniers de M : A - Appartient à M B - Appartient à Mme C - Appartient à M et Mme s ils sont mariés sous le régime de la communauté légale D - Appartient à M et Mme quelque soit leur régime matrimonial 29. La cession d un immeuble détenu par le biais d une SCI et mis à la disposition d un associé qui l occupait comme résidence principale : A - Est exonérée B - N est pas exonérée C - Est exonérée si l associé en avait la disposition gratuitement D - Est exonérée si l associé était tenu au versement d un loyer 30. Une SCI peut être à l IS ou à l IR : A - L option est faite tous les 3 ans B - L option pour l IS est irrévocable C - L option pour l IR est irrévocable D - Le régime fiscal dépend de la nature de l apport *** 6
EXAMEN DE CERTIFICATION QUESTIONS OUVERTES INVESTISSEMENT IMMOBILIER 10 questions à 3 points 1 ère question Monsieur et Madame LINX vous demandent de calculer leur déficit foncier et son mode d imputation sur leurs revenus. Le revenu brut annuel de leur immeuble locatif est de 20 000 Le montant des travaux effectués cette année s élève à 50 000 Les intérêts d emprunts sont de 30 000 (prêt in fine) Revenus bruts 20 000 Déduction forfaitaire - 2 800 Autres charges - 50 000 Intérêts d emprunt - 30 000 TOTAL déficit - 62 800 euros Celui-ci est imputable à hauteur de 52 800 sur le revenu global ( si celui-ci est inférieur, le déficit est reportable pendant 5 ans). Le solde, soit 10 000 est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers uniquement. 7
2 ème question Madame SARLAT s interroge sur le rachat de son prêt immobilier in fine, par un autre établissement et vous demande de lui chiffrer l économie qu elle réalisera, ce faisant. Prêt actuel, capital restant dû de 100 000 sur 10 ans, taux du prêt 6% assurance comprise, pénalités de remboursement anticipé de 3%, garantie prise : Crédit Logement pour 2 000. Conditions proposées pour le rachat du crédit : taux de 4%, assurance comprise, frais de dossier de 300, exonération de pénalités de remboursement anticipé et garantie Crédit Logement. Prêt actuel : Intérêts = 10*6%*100 000 = 60 000 Soit une économie de 20 000 sur les intérêts d emprunt Coût du transfert : PRA = 3%*100 000 = 3 000 Frais de dossier = 300 Frais de garantie environ = 800 euros puisque CL rembourse une partie de la somme versée TOTAL : 4 100 L économie générale sera de 20 000-4 100 = 15 900 environ 8
3 ème question Votre client Monsieur TERRIER va prochainement vendre sa résidence secondaire, pour 1 million d euros. Il a acquis cette maison en 1993 pour 500 000 hors frais d acquisition et a réalisé l année de l acquisition des travaux pour 10 000. Le coefficient d érosion monétaire est de 1,13. Pour simplifier les calculs, vous arrondirez le TMI de votre client à 50%. Il vous demande de lui calculer la plus-value immobilière réalisée à l occasion de la vente et l impôt correspondant. PV brute = 1 000 000 - (500 000 +(10%*500 000) + 10 000)*1,13 = 367 200 Abattement de 5% au delà de 2 ans, soit 40%*367200 = 146 880 Abattement général : 915 PV nette = 367 200-146 880-915 = 219 405 Impôt = 109 702 euros Il n est pas utile d utiliser la règle du quotient ici, puisque le TMI est au maximum 9
4 ème question Monsieur FONCIER est propriétaire d un patrimoine immobilier locatif composé de 4 studios qu il souhaite louer chacun 400 par mois. Les charges foncières sont évaluées à 10% des revenus. Il vous demande conseil car il a entendu parler de la possibilité de louer en meublé et vous demande les conséquences pratiques et les conséquences en impôt, il vous précise qu il est à la tranche marginale d imposition la plus élevée. Les revenus fonciers annuels de Monsieur F. sont de 19 200. Suivant le régime général, ses revenus seraient de 19 200 -(14%*19 200)-(10%*19 200) = 14 592, soit après impôt, 7 296 Monsieur Foncier peut choisir le statut de loueur en meublé non professionnel, plus souple dans la gestion de son parc immobilier. Fiscalement, il sera imposable aux BIC, et même dans sa situation au micro BIC, régime qui permet de bénéficier d un abattement forfaitaire de 70%, soit 50% *19 200 * 30% = 2 880 ; ses revenus nets d impôt seraient donc de 19 200 2 880 = 16 320 10
5 ème question Monsieur et Madame VIVACE projettent d investir dans un appartement locatif. Ils envisagent d opter pour le régime «BESSON ancien» et vous demandent de chiffrer leur gain sur une année par rapport au régime général. Les données sont les suivantes : appartement de 20 m² acheté 100 000 à Paris, valeur du loyer Besson : 11,4 par m², valeur du loyer au prix du marché : 17 Taux marginal d imposition du couple arrondi à 50% BESSON : Revenus = 2 736 Déduction forfaitaire de 40% = 1 094 Revenus imposables = 1 642, soit impôt = 821 Gain total = 1 915 REGIME GENERAL Revenus = 4080 Déduction forfaitaire de 14% =571 Revenus imposables = 3 509, soit impôt = 1 754 Gain total = 2 326 Le régime général est plus intéressant dans cet exemple ; ce qui est souvent le cas à Paris. 11
6 ème question Votre client envisage de créer une SCI, il vous demande de lui expliquer les avantages et les inconvénients des régimes à l IR et à l IS. Revenus imposables Charges déductibles Base imposable Taux d imposition SCI à l IR Loyers-déduction forfaitaire de 14% qui comprend : les frais de gestion, d assurance, l amortissement du capital immobilier Les dépenses de réparation et d entretien, Les dépenses d amélioration Les frais de gérance Les primes d assurance Les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l acquisition, al construction, la réparation ou l amélioration Revenus-déduction forfaitairecharges 49,58% + 10% de prélèvements sociaux SCI à l IS Loyers Les frais de gestion, Les primes d assurance Les charges financières Les amortissements Les provisions Les dépenses de réparation,d entretien Base imposable limitée du fait de l imputation de toutes les charges Taux à l IS à compter de 2002 : Bénéfice< 38 120 15,45% Bénéfice>38 120 34,33% 12
7 ème question Monsieur MONBIEN va contracter un prêt pour l acquisition de sa résidence principale, il vous demande de le conseiller dans le choix des garanties que l établissement financier peut lui proposer et de le guider dans son choix tarifaire. - Caution d une personne physique : le coût est finalement assez élevé car la caution devra prendre une assurance DIT - Crédit logement : coût plus élevé qu une garantie réelle, mais à la fin du prêt on récupère entre 70 et 80% du fonds mutuel de garantie, donc cette garantie se révèle la moins chère sur le long terme, et se caractérise par sa souplesse ( pas de frais de main levée comme pour des garanties réelles) - Hypothèque : coût fixé par le notaire qui exige des frais de main levée d hypothèque de l ordre de 1% du capital restant dû en cas de revente avant le terme du prêt. - PPD : bonne garantie, moins chère que l hypothèque mais qui exige également des frais de main-levée d hypothèque Le conseil à donner au client est de choisir entre Crédit logement ( possibilité de revendre avant le terme, mais coût plus important à court terme) et un PPD, garantie réelle, à favoriser s il n y a pas d objectif de revente du bien ou si le prêt est à long terme. 13
8 ème question Monsieur TROPIMPOT vous demande de lui expliquer rapidement les avantages fiscaux des régimes suivants dont il a entendu parler de : LMP Malraux Besson neuf LMP : imposition des revenus aux BIC, et imputation du déficit sur le revenu global sans limite. Malraux : opération de restauration immobilière dans certaines zones protégées permettant d imputer sur le revenu global al totalité des dépenses engagées, à l exclusion des intérêts d emprunt Besson neuf : permet de déduire un amortissement des revenus locatifs, à hauteur de 8% les 5 premières années, et 2,5% les 4 années suivantes. Par ailleurs, la déduction forfaitaire est réduite à 6% au lieu de 14%. Les déficits s imputent suivant les règles du régime général. 14
9 ème question Madame LÉZÉ vient d hériter de ses parents d une maison en indivision avec ses deux frères. Elle a entendu dire que l indivision n était pas un mode de détention idéal. Elle vous demande de lui expliquer les inconvénients de l indivision. L indivision présente deux inconvénients majeurs : 1) les décisions doivent être prises à l unanimité des indivisaires, d où une lourdeur certaine dans la gestion d un bien indivis 2) le régime de l indivision est précaire puisque «nul n est censé rester dans l indivision» 15
10 ème question M et Mme ASTUCE souhaitent créer une SCI avec leurs enfants, pour l acquisition d un bien immobilier qu ils souhaitent louer. Ils vous demandent de les conseiller dans le choix de leur capital social ; celui-ci doit-il correspondre à la valeur de l immeuble? Expliquez-leur votre réponse. Le capital de la SCI peut être : - un capital faible inconvénient : plus-value importante à payer lors de la cession avantages : transmission à titre gratuit, cession exonérée si après 22 ans - un capital élevé libérable immédiatement inconvénient : en cas de donation des parts, valeur élevée avantages : plus-value faible en cas de cession, les intérêts d emprunt pour l acquisition des parts de la SCI sont déductibles de la quote-part des revenus pour chaque associé - un capital élevé libérable progressivement inconvénient : attention à l abus de droit avec une libération la veille de la cession avantage : plus-value faible en cas de cession *** 16