Formation politique risque des prêts immobiliers cautionnés
I. La politique risque CRESERFI pour les prêts immobiliers cautionnés L approche risque s apprécie selon de multiples critères: L endettement initial et son évolution : C/R maximum autorisé : 35% assurance incluse (modulable selon les éléments constitutifs du dossier) Les prêts à échoir dans les conditions suivantes : < 3 mois pour les PP et 6 mois pour les PI ne sont pas à comptabiliser dans les charges Les adhérents en situation de surendettement ne sont pas éligibles à la caution CRESERFI (ex : Couple venant de se faire racheter des crédits personnels en cours pour faire passer leur dossier et ayant un endettement avant restructuration > 40%) Le résiduel (autrement appelé quotient familial ou minimum vital) : Célibataire : 850 minimum (1000 recommandé) Couple : 1000 (1100 recommandé) 150 par enfant à charge Le risque hypothécaire : Il s agit du rapport entre le montant du prêt sur la valeur du bien Le RH est limité à 110% de la valeur du bien
La valeur et la nature du bien à financer : Sont dans le champs d intervention de la caution CRESERFI : ü Achat dans le neuf ou l ancien ü Les travaux (avec un minimum de 50 000 ) ü La construction de maison individuelle ü Le financement de soulte ü Les rachats de prêt immobilier ü Les financements à titre de RP, RL ou RS Sont exclus du champs d intervention de la caution CRESERFI : ü Les biens d acquisition dont la valeur d acquisition est inférieure à 60 000 ü Les garages seuls ü Les terrains seuls ü Les biens mixtes ou locaux commerciaux ü L auto construction ü Les résidences hôtelières ü Les biens situés en dehors de la France métropolitaine (Corse y compris) ü Les biens dits «atypiques» (phares, troglodytes ) et «sans fondation» (certains chalets, mobils home, bungalows ) Importance du secteur géographique du bien à financer. Exemple : Le bien est-il éloigné du lieu de travail? Le bien est-il facilement «revendable»? (Ex d une RS dans la creuse )
La situation professionnelle des emprunteurs : Profession des emprunteurs et nature de leur contrat de travail (fonctionnaires titulaires ou non, CDD, CDI etc.) Le co-emprunteur artisan, commerçant ou dirigeant de société si ancienneté professionnelle >5 ans Le co-emprunteur en profession libérale si ancienneté > 3 ans Evolution de carrière potentielle Départ en retraite programmé : ATTENTION : Pondération obligatoire des revenus à hauteur de 70% du net imposable pour les emprunteurs âgés de 57 ans et plus pour les salariés du privé et 80% du net imposable pour les titulaires ou contractuels de la fonction publique pour les emprunteurs âgés de 55 ans et plus Le profil et comportement des emprunteurs : Consumériste Epargnant Gestion des comptes bancaire L évolution des charges actuelles et futures La couverture assurance : 100% minimum du montant du prêt Assurance Emprunteur CSF : Obligatoire Quotités assurance à repartir au prorata des revenus du foyer Emprunteur non assuré = Revenus non pris en compte
Les différentes sources de revenus et leur appréciation : Les revenus salariaux Les salaires (net imposable) Les primes (si justifiées et reconduites chaque année) Les pensions de retraite, Les pensions d invalidité si accord du Fonds de Prévoyance CSF. Les revenus sociaux Les allocations familiales jusqu au 15 ans de l enfant, (1) Les pensions alimentaires jusqu au 15 ans de l enfant, (1) Les prestations compensatoires reçues de l ex-conjoint (à prendre en compte jusqu à la date fixée dans le jugement). (1) Les revenus fonciers Les revenus fonciers à hauteur de 90 % des loyers hors charges, s ils sont perçus et justifiés Les revenus fonciers à hauteur de 70 % des loyers hors charges, s ils sont estimés par un agent immobilier ou un notaire. Les autres revenus Les vacations complémentaires à l activité principale si elles sont justifiées par un contrat et une ancienneté supérieure à 3 ans, (2) Le salaire des assistantes maternelles après déduction des indemnités d entretien et de nourriture Les indemnités électives si la durée de versement est supérieure ou égale à la durée du crédit Les bénéfices non commerciaux pour les professions libérales sont à justifier sur plus de 3 ans. 1) l ensemble des prestations familiales ( CAF, pension alimentaire.. ) est plafonné à 300 /mois 2) Les vacations complémentaires sont à plafonner à 300 /mois
Les différentes charges à comptabiliser : La mensualité du ou des crédits demandés (assurance incluse) La mensualité du ou des crédits en cours d amortissement Loyer hors charge pour les locataires investissant dans un bien à usage locatif ou secondaire Loyer forfaitaire de 300 pour les personnes hébergées investissant dans un bien à usage locatif ou secondaire. Rappel : Les pensions alimentaires versées (enfants, ascendants ou autres) sont à déduire des ressources.
Les durées / quotités de financement selon la nature de l opération : Durée maxi Quotité maxi RP* 35 ans 110% Exclusion CRELOG au-delà 30 ans RS 25 ans 100% RL 20 ans 110% Travaux sans PC 15 ans 100% Exclusion CRELOG Travaux avec PC 20 ans 100% Exclusion CRELOG Rachat crédit immo 25 ans 100% Le montant du rachat de doit pas excéder 80% de la valeur du bien après expertise SEREXIM (CFF) Soulte-licitation RP ou RL 25 ans 110% Soulte-licitation RS 20 ans 100% * Adhérents primo-accédant âgé de moins de 35 ans Montant minimum d un prêt cautionné CRESERFI = 30 000
II. La rédaction de la note de synthèse : Le bordereau de transmission Le bordereau de transmission est obligatoire et doit-être joint dans chaque dossier cautionné. L objectif est multiple : - Expliquer le projet de l adhérent - Donner des informations sur les éléments non visibles dans la demande de crédit - Mettre en avant les points positifs - Argumenter sur les points négatifs du dossier - Avoir une vue d ensemble du dossier sans même l avoir étudié
Le bordereau de transmission se décompose en 5 rubriques : L objet du prêt L endettement Le saut de charge La gestion de compte L épargne Indication sur les points négatifs/positifs du dossier
Exercices : 1) Trouver des exemples d argumentation sur des éléments non visibles dans la demande de crédit (ex : Activité professionnelle de l adhérent, prêt relais ) 2) Trouver des exemples d argumentation sur des éléments positifs d un dossier 3) Trouver des exemples d argumentation sur des points négatifs du dossier
III. Le circuit d un dossier cautionné 3 Partenaires possibles en cautionné : - Crédit Foncier - EDEL (PTZMI, COS LYON, CAS 64 ) - CDN et ses 11 filiales (Banque Courtois, Kolb, Tarneaud )
Le circuit CREDIT FONCIER Instruc(on du dossier par le conseiller CSF et envoie du dossier complet à la DAP CFF Le CFF étudie le dossier, si accord le CFF procède par mail à l appel à cau(on à la DRA L analyste de la DRA étudie le dossier OU Si REFUS, l analyste de la DRA envoie un mail au partenaire et conseiller CSF en mo(vant le refus Si avis favorable, l analyste de la DRA transmet la demande à CRELOG (intranet) OU Si REFUS CRELOG, le dossier est accordé par la DRA avec la cau(on CRESERFI + garan(e hypothécaire Si ACCORD CRELOG, le dossier est accordé par la DRA avec la cau(on CRESERFI + CRELOG. Les accords de cau(on et assurance sont transmis par mail au partenaire
Le circuit CREDIT FONCIER / DOPPIO Près de 57% d accord automatique pour les dossiers soumis à CREDIT LOGEMENT 1,70% 42,05% 56,25% Accords Automatiques CRELOG En étude CRELOG* Refus CRELOG Près de 82% des dossiers soumis au service admission sont accordés avec la caution DOPPIO 6,52% 11,41% Refus CRFI Accords CRELOG +CRFI 82,07% Refus CRELOG
Le circuit EDEL Instruc(on du dossier par le conseiller CSF et envoie du dossier complet à la DRA La DRA étudie le dossier, si avis favorable l analyste transmet le dossier à EDEL accompagné de l accord de cau(on CRESERFI et des accords assurances EDEL envoie l offre de prêt à l adhérent Sont concernés les départements : - Ile de France (PTZMI) / 75, 77, 78, 91, 92, 93, 94 et 95-06, 13, 33, 59, 67, 69 (PTZMI) - 64 (CAS 64) - 69 (COS LYON)
Le circuit CDN Instruc(on du dossier par le conseiller CSF et envoie du dossier à l agence CDN accompagné du bordereau de transmission + Fiche de frais de cau(on Le CDN reçoit le prospect et étudie le dossier, si le projet est réalisable le CDN procède à l appel à cau(on par mail (admissioncredit@csf.fr) ou par Fax (01 53 24 30 90) L analyste de la DRA étudie le dossier OU Si REFUS, l analyste de la DRA envoie un mail au partenaire et conseiller CSF en mo(vant le refus Si avis favorable, l analyste de la DRA transmet la demande à CRELOG (intranet) OU Si REFUS CRELOG, le dossier ne peut abou(r. L analyste de la DRA envoie un mail au partenaire et conseiller CSF en mo(vant le refus Si ACCORD CRELOG, le dossier est accordé par la DRA avec la cau(on CRESERFI + CRELOG. Les accords de cau(on et assurance sont transmis par mail au partenaire
Les différents statuts surf STATUT SURF RESEAU I = Instruction B= Instruction figée (obligatoire) DRA U= Dossier réceptionné par la DRA A= ACCORD R= REFUS C= Incomplet
Comment modifier un dossier déjà accordé par le service admission? Une fois le dossier accordé par le service admission (en statut «A» sous Surf) le conseiller n a plus la main sur le dossier En cas de modification du plan de financement ( ) le process est le suivant : Ø Envoi d un mail à l attention de C.DESSAUVAGES (superviseur), mettre le service «admission crédit» en copie (en cas d absence du superviseur) Ø Expliquer dans le corps du mail la raison de cette demande de modification de plan de financement : La demande doit-être motivée Ø Le superviseur vous informe par mail du passage en statut «I» du dossier sous Surf (cela vous permet de reprendre la main sur le dossier) Ø Le conseiller CSF procède à la modification du plan de financement, édite une nouvelle demande de prêt et simulation ISSOS qu il fait signer aux adhérents et qu il transmet au CFF Ø Le CFF réétudie le dossier, revalide le cas échéant son accord et procède à un nouvel appel à caution par mail auprès du service admission en tenant compte de la modification du plan de financement Ø L analyste réétudie le dossier, revalide le cas échéant son accord après avoir sollicité CREDIT LOGEMENT (modification de la saisie du dossier sur le site CREDIT LOGEMENT) et transmet les nouveaux accords au prêteur
IV. Les pièces administratives obligatoires Un dossier de prêt immobilier cautionné doit obligatoirement comporter les documents suivants : - La demande de prêt ISSOS signée - La simulation ISSOS signée - La fiche produit signée - Le devoir de conseil signé et daté - Le bordereau de transmission CFF/BPI - le règlement général FMG (X3) - Une autorisation de prélevement selon le partenaire - La fiche LAB (avec le partenaire EDEL) - Le bulletin de participation au FMG - Le MANDAT SEPA
V. Les points de vigilance Le fonctionnement du compte : Joindre les tableaux d amortissement de tous les prêts et les derniers relevés de tous les révolvings (même ceux qui viennent d être soldés par l adhérent) Vérifiez si les revenus comptabilisés des adhérents sont bien virés sur le compte Vérifiez si le paiement du loyer apparaît sur le compte. Dans le cas contraire réclamez les 3 derniers mois de ce compte (ex : Loyer prélevé sur un compte joint) Vérifiez que vous avez bien les 3 derniers mois d extrait de compte consécutifs (sans aucune interruption) - Soyez vigilants lors des photocopies en cas de recto/verso
Pas de relevé Internet Justifiez tous les mouvements de compte > 1000 et/ou des montants récurrents (ex : chèque débité tous les mois de 145 ) En cas de perception de revenus fonciers (corroborés par le dernier avis d imposition) ou sociaux (CAF) vérifiez que vous avez bien les extraits de compte sur lesquels ils apparaissent En cas de donation : le montant de celle-ci doit apparaître sur le compte du donateur ou du donataire, accompagnée de l attestation manuscrite de don et de la copie de la CNI (recto/ verso) du donateur
Les différents motifs de refus possibles: Rejets, ATD sur le compte Débit chronique Montant du débit équivalent au salaire Tendance consumériste Gestion de compte dégradée (fait appel au revolving pour équilibrer le compte de manière récurrente) Retrait en espèces équivalent au salaire après le virement de celui-ci
Le bulletin de salaire : Vérifiez la corrélation entre la profession et le salaire perçu Vérifiez la date d ancienneté (ex : si CDI<2 ans joindre le contrat de travail) Vérifiez le type de contrat (CDD, CDI ) Vérifiez la présence de prêt sur le BS (ex: Prêt Crédit Municipal ) Vérifiez la présence de saisie sur salaire ou ATD Vérifiez que le net à payer correspond bien au salaire viré sur le compte Vérifiez que le cumul imposable est cohérent avec le net imposable mensuel
Le compromis : Vérifiez que nos adhérents sont bien les acquéreurs Demandez des précisions si vous lisez dans le descriptif que le bien est «à rénover» ou «en mauvais état» Quid sur les travaux de rénovation et leur financement? En cas d achat d un bien meublé il convient d exclure les meubles du financement Vérifiez la date de signature du compromis et les conditions suspensives
VI. Les Financements 1) Le financement à 110% Le 110% est envisageable uniquement avec la caution DOPPIO (caution CRESERFI + CREDIT LOGEMENT) pour les montants de prêt < 250K. Dans le cas contraire le RH est limité à 108% - Les frais d agence - Les frais de notaire - Les frais de garantie - L acquisition
2) Le rachat de prêts Les pièces techniques à fournir: Le titre de propriété du bien objet du rachat Les offres de prêt complètes Les tableaux d amortissement «datés» Attestation de renonciation à l APL si rachat d un prêt PAS ou conventionné Un décompte actualisé si rachat d un prêt révisable
Le rachat de prêts Quelques points à ne pas oublier : à Le rachat d un prêt par le même partenaire n est pas possible (ex : pas de rachat de la CE par le CFF, pas de rachat Woolwich ou CIF par BPI ) à Pas de rachat de prêt de restructuration à L endettement avant rachat doit être inférieur à 40% à Dans la cas d un rachat de plusieurs prêts le détail des CRD + pénalités des différents prêts doit obligatoirement figurer sur votre fiche «commentaire» pour plus de lisibilité
3) Les travaux Quelques points à ne pas oublier : Les devis doivent être de moins de 3 mois et signés par les deux parties, ils ne doivent pas concerner les matériaux seuls Le montant du prêt doit-être > 50 000 Une dommage ouvrage peut être exigée selon la nature et le montant des travaux Le permis de construire selon la nature des travaux Prévoir OBLIGATOIREMENT une franchise partielle de 36 mois car le CFF devra procéder à des déblocages de fonds successifs. Cette franchise devra apparaître dans votre plan de financement et donc sur la simulation Issos signée par l adhérent Caution CRESERFI + garantie réelle obligatoire avec le CFF (financement de travaux seul exclu avec CRELOG)
4) Le prêt relais / Long terme Définition : Le Prêt Relais permet d acheter un bien immobilier dans l attente de la revente de son bien actuel.
Le prêt relais / Long terme Les pièces techniques à fournir : Le titre de propriété du bien à vendre Le mandat de vente du bien à vendre (ou le compromis de vente) Le compromis de vente pour l achat Les offres de prêt à racheter Les tableaux d amortissement «datés»
Le prêt relais / Long terme Le montant du Relais est au maximum égal à 70% du prix net vendeur (60% pour le financement de VEFA ou de construction). Une expertise (gratuite) sur le bien à vendre est réalisée à la demande du CFF auprès de la SEREXIM (société d expertise du CFF). 2 Dossiers à saisir sous SURF donc 2 FMG
Exercice : Bien à vendre : 157 000 Frais de négociation à la charge de notre adhérent (visible sur le mandat de vente) : 7000 Achat d un nouvel appartement dans l ancien : 175 000 Frais de négociation à la charge de notre adhérent : 5000 CRD sur le bien à vendre (pénalités incluses) : 45 000 Frais de notaire estimé : 12 000 Frais de garantie estimé : 4000 1) Calculer le coût de l opération 2) Calculer la quotte part relais 3) Calculer le montant du long terme 4) Calculer le RH sur le bien à financer
Réponses : 1) Calculer le coût de l opération : Il suffit d additionner tout ce dont l adhérent a besoin pour finaliser l opération soit 241 000 2) Calculer la quotte part relais : Prix net vendeur 150 000 150 000 X 0,70 = 105 000 3) Calculer le montant du long terme : 241 000 105 000 = 136 000 4) Calculer le RH sur le bien à financer : 136000/175000 x 100% = 77%
5) La soulte La soulte est une somme versée pour rétablir l'égalité dans un échange, une compensation. Les pièces techniques à fournir : Le projet d état liquidatif le titre de propriété s il s agit d une soulte + rachat de prêts fournir les offres de prêts + tableaux d amortissement La soulte est versée par le prêteur si et seulement si le divorce a été prononcé (à justifier)
6) Le neuf La VEFA (vente en état futur d achèvement) La VEFA consiste à acheter un appartement sur plans Les pièces techniques à fournir : Le contrat de réservation Les plans La notice descriptive
Le neuf La construction de maison individuelle : Seuls les constructions de maison individuelle avec un contrat CCMI sont acceptées en cautionné. Cela exclu de fait les auto constructions ou les contrats de maîtrise d œuvre (CMO). Le contrat CCMI est un contrat réglementé conforme à la loi du 19 décembre 1990
Pourquoi le contrat CCMI? Ce contrat couvre notre adhérent (et donc minimise notre prise de risque) sur de nombreux points à savoir : La garantie de livraison au prix convenu La garantie de livraison au délai convenu La souscription d une assurance dommage ouvrage obligatoire (à un tarif préférentiel) Pour résumé, le contrat CCMI engage le constructeur et lui confère une obligation de résultats
Le législateur a pensé le contrat CCMI pour protéger le client et le dédommager des sinistres éventuels tant sur le plan financier que technique Même en cas de disparition du constructeur en cours de travaux l assurance (dommage ouvrage) reprend le dossier en main et termine la maison Les autres contrats (CMO ou auto constructions ) n offrent pas autant de garanties (voir aucune) que celles précitées
Les franchises ou différés Ce qu il faut savoir : Dés qu il s agit de financer un bien en VEFA ou la construction d une maison individuelle ou des travaux, le CFF applique obligatoirement une franchise. Celle-ci doit apparaître sur la simulation Issos signée par l adhérent. 2 Possibilités s offrent à vous : - La franchise partielle ou période d anticipation ou différé d amortissement - La franchise totale ou compte courant ou différé total
VEFA avec différé d amortissement ou franchise partielle Jusqu au déblocage total du prêt, les échéances comprennent : - Les intérêts sur les sommes débloquées - l assurance en intégralité La franchise partielle avec le CFF est OBLIGATOIREMENT de 36 mois. La durée totale du prêt est égale à la période de franchise + la durée d amortissement du prêt L amortissement du prêt démarre après le versement intégral des fonds. Le différé s arrête automatiquement en fin de construction La franchise partielle ou totale doit être prévue au montage du dossier et donc figurer sur la simulation Issos signée par les adhérents
VEFA avec différé total ou franchise totale Jusqu au déblocage total du prêt, les échéances comprennent : - l assurance en intégralité La franchise totale avec le CFF est OBLIGATOIREMENT de 24 mois. La durée totale du prêt est égale à la durée du compte courant + la durée d amortissement du prêt Les intérêts de la période de franchise totale s ajoutent au capital et génèrent des intérêts L amortissement du prêt démarre après le versement intégral des fonds Le différé s arrête automatiquement en fin de construction La franchise totale ou partielle doit être prévue au montage du dossier et donc figurer sur la simulation Issos signée par les adhérents