Observatoire de l Economie et des Territoires de Touraine Un réseau de partenaires publics pour une information territoriale partagée Le marché du logement en Indre et Loire Bilan 2013 Indicateurs d évolution des marchés Perspectives de l immobilier ancien Laure HUGUENIN Mise à jour : 10 avril 2014 OE2T : Un partenariat Conseil général d Indre et Loire, CCI de Touraine et communauté d agglomération Tour(s)plus
SOMMAIRE Introduction : Les deux principales sources et leurs valeurs relatives 1. Le marché du logement ancien en 2013 : maintien du niveau des transactions en 2013 et début d année 2014 correct 1.1. Quasi stabilisation des transactions en 2013 1.2. Le recul du prix des appartements s atténue, stabilisation pour les maisons 1.3. L évolution des transactions : un effet «volume» combiné à un effet «prix» 2. La demande de logement : amélioration modérée mais confirmée en 2013 2.1. Le taux de croissance des crédits à l habitat s est redressé peu à peu en 2013 2.2. La construction neuve en 2013 : regain des mises en chantier grâce au collectif, recul des autorisations 2.3. La commercialisation des logements neufs en 2013 : volumes et prix 2.4. Prix des maisons : comparatif neuf - ancien 2.5. Prix des appartements : comparatif neuf - ancien
Introduction Introduction : Les deux principales sources et leurs valeurs relatives L évolution du montant des transactions en habitations, garages et bâtiments professionnels (Source : Services Fiscaux) Le montant total intègre les transactions sur l habitat et les transactions de bâtiments qui n ont pas une destination habitat. Depuis l harmonisation des taux des droits de mutation en 2000, il n y a pas possibilité de dissocier les deux types d opérations. Sur l année 1999, dernière période avant l harmonisation des taux, la part «habitat» représentait 86% du total des deux types de transactions concernées. Depuis le 1er mars 2014, le taux harmonisé est fixé à 4,5% et ceci jusqu au fin février 2016. L évolution des prix sur le marché des appartements et des maisons anciennes (Source : Perval) La base Perval n est pas exhaustive. Elle est généralement fondée sur un nombre suffisamment important de transactions pour être représentative des prix pratiqués dans l immobilier. Les prix utilisés dans le tableau de bord pour calculer les transactions en volume (prix moyen au m 2 ) sont les «prix réels» (bruts) tels qu ils apparaissent dans les transactions enregistrées sur un trimestre donné, sans correction de structure. Ils sont comparés au prix réels du trimestre précédent (évolution trimestrielle) et aux prix réels du même trimestre de l année précédente (évolution annuelle). Perval calcule par ailleurs un indice d évolution qualifié de «trimestriel» qui est en fait un indice d évolution annuelle «glissant». Cet indice compare les prix moyens des 12 derniers mois observés (ex : juil.2012-juin 2013) avec les 12 mois de la période précédente (avril 2012-mars 2013). Par ailleurs, cet indice prend en compte la structure des ventes (taille et localisation) et corrige le prix moyen réel en référence à une structure moyenne de longue période (5 années) : c est le «prix corrigé des effets de structure».
Introduction Marché de l ancien : la domination de la maison individuelle se modère (Source : Perval) 2013 Appartements 33,1% Maisons individuelles 66,9% La part des maisons individuelles anciennes reste dominante dans le total des transactions enregistrées dans la base PERVAL, mais semble diminuer peu à peu depuis fin 2012. Elles ont représenté 70% des transactions en 2013
Introduction Le rapprochement des deux sources «Perval» et «Services Fiscaux» : intérêt et limites Le rapprochement des deux sources (Services Fiscaux et Perval) permet de dissocier le facteur «prix» et le facteur «volume»* dans l évolution des transactions sur le marché du logement ancien. La limite principale est de rapprocher deux séries d observations qui ne sont pas totalement synchrones, et qui sont chacune décalées dans le temps par rapport au comportement d achat que l on peut situer au moment du compromis, soit : Une observation «prix» (Perval) réellement constaté sur les transactions effectives du trimestre T (3 mois de décalage sur la décision d achat au moment du compromis). Une observation «valeur» (Services Fiscaux) d un trimestre T ajoute au délai celui du traitement et de la transmission des droits de mutations par les Services Fiscaux (estimée autour de 2 mois). Ce double décalage temporel peut poser un problème d analyse sur une période de retournement de tendance. (*) le volume est exprimé en m² et non en nombre de biens ayant fait l objet d une transaction. Il est calculé en divisant la valeur des transactions trimestrielles (Services Fiscaux) par le prix moyen au m² du trimestre (Perval, prix réel, non corrigé des effets de structure).
2001/2000 2002/2001 2003/2002 2004/2003 2005/2004 2006/2005 2007/2006 2008/2007 2009/2008 2010/2009 2011/2010 2012/2011 2013/2012 Le marché du logement en Indre et Loire Bilan 2013 1. Le marché du logement en 2013 : maintien du niveau des transactions depuis début 2013 1.1.Quasi stabilisation des transactions en 2013 : début 2014 correct Rappel des évolutions annuelles depuis 2001 en Indre et Loire Rétablissement progressif des montants des transactions depuis janvier 2013 Taux annuel de croissance des transactions sur l'immobilier ancien (habitat et professionnel) en Indre et Loire SOURCE : Services Fiscaux (droits à 3,6% puis 3,8% en 2011) 40 30 30,75 20 10 14,54 5,02 12,33 19,13 13,80 9,22 10,38 12,92 0-10 -20-30 -9,63-23,53-11,34-1,08
Evolution du cumul annuel 2014/2013 : +15% fin mars 2014 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Après avoir lentement rejoint le point d équilibre (-1,08% en 2013/2012), le cumul des transactions s établit de nouveau à la hausse depuis début 2014 (par rapport 1 er trimestre 2013).
1.2. Le recul du prix des appartements s atténue, stabilisation pour les maisons Prix bruts dans les transactions observées au 4 e trimestre 2013 PERVAL : Prix au m 2 en euros réellement Prix au m 2 en euros réellement observés* pour les maisons observés* pour les appartements anciennes : 1 762 au 4 e trim. 13 anciens : 1 978 au 4 e trim. 13 +4,2% / 4 e trim. 12 (1 691 ) +0,4% / 4 e trim. 12 (1 969 ) 0% / 3 e trim. 13 (1 763 ) -1,7% / 3 e trim. 13 (2 013 ) (*) Prix au m 2 calculés sur les transactions réelles entrées dans la base Perval sur chaque période et non corrigé des effets de structure
Prix bruts dans les transactions observées au 4 e trimestre 2013 PERVAL : Total ancien maisons et appartements au 4 e trim. 13 : 1 811 /m² Prix au m 2 en euros réellement observés* +4% / 4 e trim. 12 (1 740 ) -0,1% / 3 e trim. 13 (1 813 ) (*) Prix au m 2 calculés sur les transactions réelles entrées dans la base Perval sur chaque période et non corrigé des effets de structure
Evolution comparée des prix en indice corrigé des effets de structure Evolution sur 12 mois en moyenne mobile trimestrielle (Source : Perval) MAISONS ANCIENNES : remontée des prix des maisons en Indre et Loire en fin d année 2013 légèrement à l inverse de la tendance de la France et de la région SOURCE : PERVAL évolution sur 12 mois Type Maisons anciennes zone géographique Indre-et-Loire Centre Province Janvier 13-décembre 13 Oct 2012-sept 2013 2,1 0,0-0,8 En référence aux niveaux 2010, les prix des maisons anciennes en Indre et Loire restent plus élevés qu en France et en région
Evolution comparée des prix en indice corrigé des effets de structure Evolution sur 12 mois en moyenne mobile trimestrielle (Source : Perval) APPARTEMENTS ANCIENS : Fléchissement modéré des prix jusqu au 3è trimestre, reprise fin 2013 comme en région Centre SOURCE : PERVAL Type Appartements anciens zone géographique Indre-et-Loire Centre Province évolution sur 12 mois Janvier 13-décembre 13 Oct 2012-sept 2013 1,9 1,4-0,4 L Indre et Loire continue de bénéficier d un niveau de prix nettement supérieur à 2010, malgré le recul de 2012.
1.3. L évolution des transactions : un effet «volume» combiné à un effet «prix» 2008-2009 2010 2011 2012 2013 RAPPEL Période 2000-2007 : forte croissance du marché tiré par les prix. Mi 2008-3 e trim. 2009 : baisse du marché sous l effet d une baisse volume et des prix avec la résistance des vendeurs face à la baisse des prix. Fin 2009 : amorce d une hausse des volumes dans le contexte de prix encore globalement en baisse En 2010 : amélioration du marché portée par une nette hausse des volumes et des prix maitrisés En 2011 : poursuite de la hausse des prix, les volumes ralentissent En 2012 : poursuite et accélération de la baisse des volumes entamée en 2011 qui s accompagne d un fléchissement des prix à partir de l été 2012. Une configuration proche de celle constatée en 2008-2009.
Au cours des 9 premiers mois de 2013, la poursuite de la baisse des prix s accompagne d un mouvement de reprise des volumes, un schéma semblable à celui de la fin 2009, mais la tendance semble s inverser fin 2013 Courbe verte = effet «prix» : moyenne mobile sur 4 trimestres des transactions sur l ancien à prix courant et volume constant (volume du 1 er trimestre 2000) Courbe rouge = effet «volume» : moyenne mobile sur 4 trimestres des transactions sur l ancien à prix constant et volume courant (prix moyen Perval du 1 er trimestre 2000) (*) le volume est exprimé en m² et non en nombre de biens ayant fait l objet d une transaction. Il est calculé en divisant la valeur des transactions trimestrielles (Services Fiscaux) par le prix moyen au m² du trimestre (Perval, non corrigé des effets de structure).
Evolution des transactions dans l ancien : l Indre et Loire dans la tendance générale
2. La demande de logement : amélioration modérée mais confirmée en 2013 2.1. Le taux de croissance des crédits à l habitat s est redressé peu à peu en 2013 Indre et Loire Le point le plus élevé : + 16,4% en mars 2006 / mars 2005 Décélération : + 10,89 % en janv. 2008 / janv. 2007 + 6,4% en janv. 2009 / janv. 2008 Le point le plus bas : + 2,41% en sept. 2009 / sept. 2008 Reprise : Déc. 2010 : +9.06%/ déc. 2009 Mai. 2011 : +9,95%/ mai. 2010 Décélération : Juin 2012 : +4,12%/juin 2011 Janvier 2013 : +3,97%/janv. 2012 Amélioration : Août 2013 : + 5,20%/août 2012 Janvier 2014: +5,03%/janv. 2013
2013 : une progression des encours liée à la baisse constante des taux, mais sans donner de tendance nette 2009 : sous l effet de la crise, rupture de la corrélation entre les évolutions de taux d intérêt et le taux de croissance des encours de crédits avec une baisse des encours de crédits et une baisse des taux d intérêt (entre les lignes vertes sur le graphique) 2010 : reprise des encours de crédits dans un contexte de baisse des taux 2011 : la baisse des encours accompagne la hausse des taux 2012 : baisse puis stabilisation des encours sous l effet de la baisse constante des taux Evolution des taux d intérêt des nouveaux prêts : 4,06% en oct. 2009 3,41% en déc. 2010 3,98% en nov. 2011 4,1% en mars. 2012 3,12% en août 2013 3,23% en janv. 2014 Evolution du taux de croissance annuel des encours de crédits à l habitat : +2,41% en sept 2009/sept. 2008 +9,95% en mai 2011/mai 2010 +4,92% en avril.2011/avril 2011 +3,97% en janv. 2013/janv. 2012 +5,03% en janv. 2014/janv. 2013
2.2. La construction neuve en 2013 : regain des mises en chantier grâce au collectif, recul des autorisations 2013 Logements commencés : mieux qu en 2012, mais en dessous de la moyenne des 5 dernières années - Individuel : -8,4% /2012 - Collectif : +46,5% /2012 - Total : +11,6% /2012 Bilan 2013 Logements autorisés : chute de l individuel et du collectif - Individuel : -4,8%/2012 - Collectif : -13,8%/2012 - Total : -9,6%/2012
Logements commencés en Indre et Loire : +11,6%/2012 recul progressif des mises en chantier de maisons individuelles, rebond dans le collectif en fin d année
Logements autorisés en Indre et Loire : -9,6%/2012 2013 : stabilisation des permis en fin d année dans l individuel, chute dans le collectif au 1 er semestre et reprise irrégulière au 2è semestre
2.3. Commercialisation des logements neufs en 2013 (promoteurs) : Les mises en vente reculent à partir du 2è semestre Les ventes diminuent encore par rapport au faible niveau de 2012 (baisse constante depuis 2009) Malgré la maitrise de l offre, les stocks progressent toujours Mises en ventes 2013/2012 : -7,6% Ventes 2013/2012 : -4,7% Stocks 2013/2012 : +13,9% Source : enquête commercialisation des logements neufs DREAL Centre, dernière donnée disponible le 10 avril 2014
Commercialisation d APPARTEMENTS neufs en 2013 : Rappel 2012 : Ventes au plus bas, des stocks qui augmentent et des prix maitrisés 2013 : Recul des mises en ventes, dans un contexte de baisse de la demande Les ventes diminuent par rapport au très faible niveau de 2012 (-18%/moyenne 2008-2012) Les stocks augmentent Les prix progressent toujours Mises en ventes 2013/2012 : -14,2% Ventes 2013/2012 :-3,8% Stocks 2013/2012 :+13,7% Prix moyen/m² 2013/T 2012 : +3,6% Source : enquête commercialisation des logements neufs DREAL Centre, dernière donnée disponible le 10 avril 2014
Commercialisation de MAISONS neuves en 2013 : Rappel 2012 : les ventes au plus bas depuis 2009, stocks et prix en baisse 2013 : Les mises en ventes progressent sur le faible niveau 2012 et restent très en dessous de celui d avant crise (+0,1%/moyenne 2008-2012 ; -35%/2007) Les ventes reculent toujours, en baisse constante depuis 2009 (-26%/ moy 2008-2012 ; -67%/2007) Les stocks se reconstituent par rapport au faible stock 2012(-36%/moy 2008-2012 ; -50%/2007) Les prix remontent tout au long de l année Mises en ventes 2013/2012 : +60% Ventes 2013/2012 : -10% Stocks 2013/2012 : +15% Prix moyen 2013/2012 : +4,4% (*) Source : enquête commercialisation des logements neufs DREAL Centre, dernière donnée disponible le 10 avril 2014
Observatoire de l Economie et des Territoires de Touraine Un réseau de partenaires publics pour une information territoriale partagée Retrouvez les indicateurs conjoncturels du marché du logement sur : www.economie-touraine.com le site portail de l économie tourangelle OE2T : Un partenariat Conseil général d Indre et Loire, CCI de Touraine et communauté d agglomération Tour(s)plus