Informations générales pour les investisseurs institutionnels 4 e trimestre 2012 Inform Immobilier suisse un segment d investissement attractif
Swisscanto leader de la gestion d actifs Swisscanto figure parmi les plus grands promoteurs de fonds de placement, gérants de fortune et prestataires de solutions pour la prévoyance professionnelle et privée en Suisse. Cette entreprise collective des Banques Cantonales Suisses gère pour les clients une fortune de CHF 52,6 milliards et emploie 390 collaborateurs à Zurich, Berne, Bâle, Pully, Londres, Francfort-sur-le-Main, Milan et Luxembourg (situation au 30 septembre 2012). En tant que spécialiste confirmé, Swisscanto développe des solutions de placement et de prévoyance de première qualité pour des investisseurs privés, des entreprises et des institutions. En tant que promoteur de fonds, Swisscanto est régulièrement primé au niveau national et international. Swisscanto est en outre connu pour son rôle de pionnier dans le domaine des placements durables et pour son étude «Les caisses de pension suisses» publiée chaque année. www.swisscanto.ch
Immobilier suisse un segment d investissement attractif Les placements immobiliers indirects restent très prisés par les investisseurs institutionnels. De nombreux éléments indiquent que des rendements stables restent prévisibles à l avenir. La stabilité, un critère de qualité Ces dernières années, rares étaient les segments d investissement, comme celui de l immobilier suisse, où les attentes avaient autant concordé avec les résultats réels. Dans de larges cercles d investisseurs, l immobilier, également surnommé «béton en or», n a pas failli à sa réputation d investissement solide. Con trairement aux autres marchés de placements, le marché immobilier suisse a bien surmonté la grande crise financière des années 2008/2009. Il n est donc guère surprenant que des investisseurs institutionnels comme les caisses de pension aient renforcé leur quote-part immobilière. À quoi peut-on s attendre prochainement? La tendance à la hausse qui dure depuis plusieurs années va-t-elle bientôt toucher à sa fin? Une estimation ne peut être réalisée sans se référer au développement général de l économie. La situation initiale de l économie suisse se présente plutôt bien pour l année 2013. Compte tenu de ces prévisions de développement, le Credit Suisse estime que l économie suisse connaîtra une croissance réelle de 1,5% l année prochaine. Dans ce contexte, les futures variations des taux d intérêt sont particulièrement importantes. Étant donné l improbabilité d une prochaine hausse de l inflation, la Banque nationale suisse devrait poursuivre sa politique de faibles taux d intérêt, ce qui est en principe positif pour le marché immobilier. Une demande toujours soutenue par l immigration Outre le faible niveau des taux d intérêt, l évolution démographique constitue également un facteur déterminant de la demande (graphique 1). Le principal moteur de l accroissement démographique en Suisse est et demeure l immigration. Au premier semestre 2012, elle était légèrement supérieure aux valeurs de l année précédente. La situation relativement stable du marché du travail a également contribué à cette croissance. Les faibles taux d intérêt encouragent la demande en placements dans la construction et contribuent à soulager les finances des ménages, des entreprises et de l État. La Banque nationale suisse stabilise la situation des exportations suisses en défendant le seuil plancher de CHF 1.20 pour un euro. La hausse du potentiel de croissance permise par l immi gration se répercute également sous la forme d une augmentation de la demande en biens immobiliers. Graphique 1 : Une demande de logements toujours élevée Construction de nouveaux logements et évolution démographique 120000 100000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 20000 40000 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0% 0,5% 1,0% 1968 1971 1974 1977 1980 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013P Croissance démographique, nombre de personnes Nouveaux logements construits Taux de logements vacants (échelle de droite) Source : UBS 3
Le terme «super cycle», qui définit un cycle qui s auto-alimente partiellement, a même déjà été mentionné en rapport avec l immigration suisse. Grâce à son potentiel économique, l immigration crée de nouveaux emplois qui seront de nouveau occupés par des immigrés, etc. Ce processus ne semble pas encore terminé. L immigration a également fortement augmenté au second semestre et, d ici la fin de l année, la Suisse devrait pour la première fois compter plus de huit millions d habitants. L évolution des revenus constitue un autre moteur essentiel de la demande en biens immobiliers, car l importance de la demande en logements est en effet conditionnée par la somme d argent disponible à la fin du mois. Les conditions sont également favorables à cet égard car suite à l inflation négative, il faut s attendre à des hausses des salaires réels nettement supérieures à 1% pour l année en cours. Les nouvelles directives de l Association suisse des banquiers en matière d octroi de crédits hypothécaires devraient en revanche avoir pour effet de freiner la demande. Le fait de devoir allouer au moins 10% du montant des achats par des fonds propres privés (sans les fonds du 2 e pilier) aura tendance à réduire le nombre de propriétaires potentiels. Forts signaux de croissance dans le domaine de la construction de logements L offre, à savoir la production de logements, n a pu suivre le rythme de l évolution de la demande. La longue période de froid du début de l année a ainsi constitué une entrave aux activités de construction. Le nombre de logements achevés a été moins important que prévu et la liste des biens à mettre en construction s est encore allongée. La forte hausse du nombre de logements en travaux durant le deuxième trimestre (graphique 2, ligne noire) prouve que les entrepreneurs du bâtiment n ont pas à déplorer un manque de commandes. Cette augmentation n est pas uniquement une con sé quence des conditions climatiques, c est également un phénomène saisonnier, car la construction de nombreux logements commence très souvent au deuxième ou troisième trimestre. L augmentation nette des logements, à savoir la croissance du nombre de logements en tenant compte des démolitions et des transformations, devrait tout juste atteindre le nombre de 47 000 unités de logement estimé au début de l année. Graphique 2 : Évolution des activités de construction de logements Logements en construction: valeurs trimestrielles absolues; augmentation nette: valeurs annuelles (2011 et 2012 : estimation) 75 000 70 000 65 000 60 000 55 000 50 000 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Augmentation nette Nouveaux logements construits (somme des quatre trimestres) Logements en construction Source : Office fédéral de la statistique, Credit Suisse Economic Research 4
Graphique 3 : Évolution des autorisations de construire et des demandes de permis Graphique 4 : Évolution des prix des différentes catégories de biens immobiliers Nombre de logements, somme mobile sur douze mois 50 000 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5000 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 in % 160 150 140 130 120 110 100 90 80 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Demandes de permis I Autorisations de construire I Demandes de permis MI Autorisations de construire MI Immeubles de rapport (I) MI et AEC I = Immeubles, MI = Maisons individuelles I = Immeubles, MI = Maisons individuelles, AEC= Appartements en copropriété Source : Baublatt, Credit Suisse Economic Research Source : indice de prix SWX IAZI Un déferlement de demandes de permis Le nombre de demandes de permis déposées justifie l emploi du terme «grande envolée durable». Le nombre de logements pour lesquels des demandes ont été déposées au premier semestre a été supérieur de 21% par rapport à la même période de l année précédente. Ces chiffres records concernant les demandes de permis pour la construction d immeubles (graphique 3, ligne rouge) résultent, pour une part, de la situation actuelle du marché de l immobilier résidentiel suisse. Grâce à une demande toujours élevée, au bon déroulement des processus de ventes et au manque de possibilités de placements alternatifs, de fortes sommes ont été injectées dans le marché immobilier suisse et de plus en plus dans de nouveaux projets de construction. La deuxième raison de cette hausse marquante repose sur les nouvelles conditions cadres légales. L acceptation par les électeurs de l initiative sur les résidences secondaires a donné lieu à une véritable envolée des demandes dans les communes touristiques. Dans la perspective d un prochain arrêt des constructions, de nombreux projets y ont été présentés afin d obtenir une autorisation, si possible avant la fin de l année. Affaiblissement de la hausse des prix Au troisième trimestre, les prix de transaction des immeubles de rapport ont, pour la première fois depuis le début de l année 2009, légèrement diminué pour l ensemble du pays, à savoir de 1,3% (source : indice de prix SWX IAZI pour les immeu bles de rapport). On peut toutefois constater une augmentation des prix de 5,4% en comparaison annuelle. Cette accalmie du marché indique que les investisseurs institutionnels n acceptent pas une trop forte divergence entre les revenus locatifs et les prix d acquisition. Dans le segment des biens fonciers à usage privé (maisons individuelles et appartements en copropriété), les prix des transactions continuent d augmenter, même s ils ne sont plus aussi élevés qu entre le deuxième trimestre 2011 et le premier trimestre 2012 (graphique 4, ligne rouge). L indice IAZI cor respondant a progressé de 1,3% pendant le troisième trimestre 2012. Les répercussions des conditions de fi nancement plus restrictives des banques en matière d octroi de nouvelles hypothèques se font encore attendre. 5
Attractivité persistante des placements immobiliers indirects Les placements immobiliers indirects sont toujours très demandés par les investisseurs institutionnels. Et ce, à juste titre, car la classe de placement reste attrayante, de manière absolue tout comme de manière relative, car il n existe aucune autre solution de placement plus rentable avec un profil de risque similaire. Les obligations de la Confédération à dix ans offrent un rendement de moins de 0,6% et même les obligations en CHF dans le domaine Investment Grade inférieur rapportent seulement 1,4% environ, ce qui est bien loin des 5% approximatifs de rendement des place -ments immobiliers suisses. Pour obtenir des rendements similaires, voire plus élevés, l investisseur doit déjà accepter de prendre des risques plus élevés, par exemple avec des obligations High Yield ou des actions. Mais même dans l absolu et considérés isolément, les placements immobiliers indirects constituent un bon investisse ment. Celui qui poursuit une stratégie Core, comme c est le cas pour les produits immobiliers Swisscanto, peut compter sur des revenus stables pour une plus grande stabilité de la valeur. Ce modèle a fait ses preuves par le passé, quels que soient les cycles conjoncturels rencontrés. Le groupe de placement Swisscanto FP Immeubles Suisses, lancé en 1975, a réalisé depuis un ren dement moyen de 4,85% p.a. sur les placements. Les fluctuations de cette valeur étaient si faibles qu il était possible de parler en plaisantant de «dépôt à terme fixe avec un coupon de près de 5%». Depuis le lancement, les rendements an nuels des placements ont en effet fluctué entre 3% et 7%. Il faut bien sûr veiller à ce que les catégories de placement immobilier soient uniquement destinées aux institutions de prévoyance professionnelle domiciliées en Suisse et exonérées d impôt, et à ce que les droits soient cotés à la VNI contraire -ment aux fonds immobiliers qui sont cotés en Bourse et, par conséquent, soumis à de plus fortes variations de cours. L investisseur investit en premier lieu dans un portefeuille d immeubles de placement et n est ainsi pas directement con cerné par les prix en partie excessifs sur les marchés des trans actions. Les achats auprès d investisseurs professionnels, tels que Swisscanto, se déroulent de façon disciplinée et selon des règles et directives clairement définies. Par conséquent, les acquisitions à des prix exagérés sont exclues. L optimisation des résultats et le maintien de la valeur des biens immobiliers sont garantis grâce à leur exploitation consciencieuse par le Portfolio Management. Dans ce contexte, l obtention de taux d occupation élevés aux conditions du marché, l optimisation des charges immobilières, le contrôle et la surveillance des prestataires de services externes (spécialistes de l exploitation, analystes du bâtiment, etc.) et une planification sur plusieurs années, adaptée au portefeuille, de mesures de maintenance et de réparation judicieuses sur le plan économique comptent parmi les principales fonctions de ce service. L évolution des taux d intérêt constitue un risque significatif. Si les taux d intérêt du marché augmentaient fortement, le taux d actualisation augmenterait également et la valorisation des biens diminuerait en conséquence. L expérience montre que les experts en matière de valorisation ne tiennent pas compte de l évolution générale des taux d intérêt pour les taux d ac tualisation utilisés de façon directement proportionnelle, mais s efforcent d obtenir une courbe lisse et régulière qui contribue à la stabilité des valorisations. Outre l effet de l actualisation, une hausse des taux d intérêt aurait également un impact sur les composantes du rendement, étant donné que les prévisions sur les futurs revenus locatifs augmenteraient avec des répercussions positives sur la valorisation. En bref : les placements immobiliers protègent de l inflation. Cette stabilité dans les portefeuilles immobiliers Core exis t e rat-elle encore à l avenir? Un placement est-il toujours judicieux à l heure actuelle? De nombreuses raisons plaident en sa faveur : 6
Benchmarking détaillé pour les différents biens immobiliers Pour obtenir les meilleurs résultats de placement pour les investisseurs, tous les produits immobiliers Swisscanto sont soumis à un benchmarking détaillé au niveau des biens immobiliers. L analyse est effectuée par le prestataire indépen - dant IPD. IPD dispose d une banque de données de plus de 4000 biens immobiliers en Suisse détenus par des gestionnaires de fortune professionnels et qui servent d univers de comparaison. Dans le cadre du benchmarking, différentes comparaisons peu vent être effectuées dans le but d identifier les stratégies d optimisation du portefeuille. Outre l étude de la structure du portefeuille et l analyse des placements, les résultats de la Performance Attribution jouent également un rôle prépondérant. Cela permet de voir si le portefeuille est investi dans les «bons» segments de marché (par exemple, logement à Genève ou bureau à Zurich) et si, à l intérieur de ce segment, les «bons» biens immobiliers ont été conservés par rapport à l indice de référence. Les vecteurs de l ensemble des rendements sont en outre examinés et permettent de répondre à la question portant sur le comportement du portefeuille par rapport à l indice de référence, en ce qui concerne deux composants «Rendement des flux de trésorerie» et «Rendement des variations de valeur». L analyse va si loin dans le détail que des comparaisons sont possibles à l échelle des coûts de gestion des biens, des taux de logements vacants, de la croissance du potentiel locatif, etc. L avantage de ces analyses complètes et détaillées repose sur le fait que, contrairement aux analyses des indices de référence habituelles, il en ressort des indications très concrètes pour la gestion du portefeuille pouvant être étudiées de façon ciblée pour certains biens et utilisées afin de renforcer l efficacité. Graphique 5 : Corrélation entre les marchés immobiliers mondiaux et les marchés mondiaux d actions Corrélation de janvier 1992 à juin 2010 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0 Mensuel 3 mois 6 mois 1 ans 2 ans 3 ans Période de placement Source : S&P Developed Property Index/MSCI World Index Des possibilités de placement limitées en Suisse La demande élevée en placements immobiliers suisses indirects dépasse les possibilités d acquisition des fournisseurs de produits de placement correspondants. La plupart des groupes de placement immobilier sont fermés aux nouveaux investissements et les fonds immobiliers cotés sont négociés avec des agios considérables. De nombreux investisseurs s intéressent donc à l étranger. Des placements immobiliers indirects à l étranger peuvent être réalisés de façon très efficace par le biais de sociétés immobilières cotées, notamment des REIT. Outre les possibilités de diversification et le niveau élevé de liquidités, la grande expertise et la concentration des sociétés immobilières constituent égale ment un avantage. En tant que placement en actions, un tel investissement dépend certes fortement de l évolution de l ensemble du marché des actions ; il est toutefois avéré qu à long terme, les actions immobilières procurent une véritable exposition au secteur immobilier, ce qui constitue un atout essentiel pour les investisseurs orientés sur le long terme comme, par exemple, les caisses de pensions. L analyse de corrélation du graphique 5 confirme qu il existe, à court terme, un lien très étroit entre les actions immobilières et l ensemble du marché des actions. Si on considère toutefois des périodes de placement plus longues, la corrélation est nettement plus faible. 7
Avec le Swisscanto FP Avant Immeubles Étrangers, Swisscanto propose un produit qui investit dans des REIT et dans des sociétés immobilières cotées à l étranger, permettant à l investisseur d accéder au potentiel de rendement de l immobilier étranger grâce à un produit de placement géré de manière professionnelle. Actualisation du produit Le Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial est un fonds immobilier suisse pour les investisseurs qualifiés. Ce fonds, lancé en août 2010, investit en grande partie dans des biens immobiliers suisses à usage com mercial. Le portefeuille est actuellement composé de dix immeubles (graphique 6). Le fonds en est soit déjà propriétaire, soit l ac quéreur contractuel. Trois biens sont encore en travaux ; l immeuble de bureaux situé Hohlstrasse 550 à Zurich sera entièrement assaini jusqu à fin 2012. Dans le cadre du déve lop pe ment du terrain, un bâtiment de substitution est actuellement en construction dans le parc industriel d Altenrhein. En se basant sur le loyer ciblé, le rendement brut de l ensemble du portefeuille s élève à 6,6%. Le portefeuille opérationnel (à l exception du bien immobilier en cours d assainis sement situé Hohlstrasse à Zurich) génère un rendement brut d environ 6,9%. Cela correspond à 4,7% du volume total. Même avec dix biens, la diversification du fonds reste relative - ment faible, si bien que le portefeuille doit continuer à être développé. La diversification doit être améliorée sur le plan géographique et sectoriel. Il faudrait également réduire les risques locatifs. A moyen terme, l objectif est d obtenir un portefeuille avec une valeur de marché de CHF 500 millions ou plus, ce qui permettrait d une part de réduire les risques décrits et d autre part de pouvoir être introduit en Bourse. Les apports initiaux des investisseurs, d une valeur de CHF 300 millions, sont presque entièrement investis après l achèvement des travaux sur les biens immobiliers. Swisscanto est en train de définir la stratégie de financement afin d atteindre la croissance requise du portefeuille. 8
Graphique 6 : Portefeuille actuel du Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial Lieu Désignation Utilisation FC/TCI* Valeur vénale Loyer prévisionnel Statut Indications en millions de CHF Etoy, VD La Belle Fontaine Retail 22,65 1,35 Opérationnel Altenrhein, SG Park Altenrhein Industrial 72,50 75,53 6,20 Opérationnel Renens, VD Maison Blanche Office 44,80 44,21 2,91 Opérationnel Bussigny, VD Rte de Renes Office 24,90 24,03 1,41 Opérationnel Zuchwil, SO Marthinshofplatz Mixed use 15,80 0,89 Opérationnel Hüntwangen, ZH Rheinshopping Retail 14,67 15,11 0,84 Opérationnel Zurich, ZH Hohlstrasse Office 23,28 21,93 1,50 Assainissement en cours Baden, AG Lindenplatz Ost Office 33,45 1,66 Achèvement vers la mi-2013 Gravesano, TI Via Danas Retail 17,25 0,95 Partiellement en chantier, achèvement début 2013 Pfungen, ZH Wanisstrasse Logistics 19,20 1,27 En chantier, achèvement vers la mi-2013 *Frais de construction et total des coûts de l installation 288,50 180,81 18,97 Allocation géographique* Allocation selon les cantons, après achèvement Saint-Gall 26% Vaud 31% Soleure 5% Zurich 20% Argovie 12% Tessin 6% * Valeur de marché ou frais de construction pronostiqués 9
Impressum Éditeur Équipe rédactionnelle Auteur de cette édition Graphiques/Tableaux Swisscanto Asset Management SA, Waisenhausstrasse 2, 8021 Zurich Andreas Fuchs (rédaction) Peter Bänziger (Chief Investment Officer) Thomas Härter (Chief Strategist) Thomas Liebi (Chief Economist) Dirk Steiner Les informations et les graphiques sans les références proviennent de Datastream et Bloomberg ou bien sont des calculs/représentations de Swisscanto Asset Management AG Parution Trimestrielle Internet Cette publication est disponible en format pdf sous www.swisscanto.ch/assetmanagement Abonnement et commande d exemplaires sales_services@swisscanto.ch Swisscanto Asset Management SA, Zurich Cette publication est destinée à la distribution en Suisse et ne s adresse pas à des investisseurs dans d autres pays. Elle a un caractère purement informatif et ne vise pas à promouvoir l achat ou la vente de produits financiers. Ces informations et opinions proviennent de sources sûres. Toutefois, Swisscanto Asset Management SA ne peut garantir ni l exactitude, ni l intégralité, ni l actualité des données fournies. Les indications de la présente publication servent uniquement à des fins d information. Les données, opinions et indications de prix ou de cours sont en outre susceptibles de varier continuellement. Les données de performance historique mentionnées dans cette publication pour les fonds Swisscanto ne constituent pas une indication d évolution actuelle ou future. Par ailleurs, elles ne prennent pas en compte les commissions et frais prélevés pour l émission ou le rachat. Les fonds désignés par (LU) sont des fonds de droit luxembourgeois pour lesquels le service de paiement est en Suisse, à la Banque Cantonale de Bâle, Spiegelgasse 2, 4002 Bâle. Pour tous les fonds, les publications (prospectus de vente, prospectus de vente simplifiés, informations importantes pour les investisseurs, conditions contractuelles dans leur version actuelle et derniers rapports annuels et semestriels) sont disponibles gratuitement sur www.swisscanto.ch ainsi qu au format papier à Swisscanto Asset Management SA, Nordring 4, Boîte postale 730, 3000 Berne 25, qui est la société représentante des fonds luxembourgeois, de tous les services de paiement des Banques Cantonales en Suisse et de la Banque Coop SA, Bâle.
SC2 5001f 12.12