Pourquoi et comment investir dans une résidence secondaire à l'étranger? Liège le 9 juin 2011
Sommaire 1 ère partie : Pourquoi et comment optimaliser et financer l'achat d'une résidence secondaire? Présenté par Raoul GAUTHIER A. Présentation du Groupe RGF B. Quelques rappels d importance C. Acquisition à l étranger, comment financer? D. Solutions de crédits en Belgique 2 ème partie : Comment acheter aujourd'hui et quels pays présentent des opportunités? Présenté par Bernard PETIT A. Le marché français B. Evolution des marchés croisés C. Le marché de l ancien D. Le marché du neuf E. Comment et pourquoi acheter autrement?
1 ère partie : Pourquoi et comment optimaliser et financer l'achat d'une résidence secondaire? Présenté par Raoul GAUTHIER
A. Présentation du Groupe RGF Premier constat Fiscal Juridique Revenu Garanti Assurance Responsabilité Auto Civile Achat seconde résidence Assurance Prêt Vie Hypothécaire Succession Pension Prêts Personnels Investir Financier Social Assurance Incendie Epargner De plus en plus complexe
Deuxième constat Gestionnaires de fonds Conséquences: Dépersonnalisation du service Banques Assureurs Manque de compétence Manque de transparence Discontinuité du service TOP DOWN vous PRODUCT PUSHING Rôle prépondérant du conseil indépendant
Organisme indépendant Travaillant dans la mise en place de solutions sur mesure tant pour les particuliers que pour les sociétés dans le marché de l épargne, de l investissement, du crédit ainsi que l assurance de personne. www.rgf.be
Département Assurfinance Plans de prévoyance individuels et collectifs assurances vie - revenus garantis hospitalisation Planifications financière & successorale Belgique-Luxembourg-France-Suisse www.rgf.be
Département assurances terrestres - Responsabilités civiles et professionnelles - Risques divers, incendie, autos, - Pertes d exploitations - Assurances marchandises transportées, flottes véhicules - Assistance, protections juridiques - Toutes compagnies-risques spéciaux www.rgf.be
Département Banque Embourg Rue Pierre Henvard 107 04 365 95 95 Beaufays Voie de l Air Pur 232 04 368 95 55 Heusy Avenue du Chêne 087 77 10 54 www.rgf.be
Département Crédits www.rgf.be
Département Immobilier Achat Vente Gestion Syndic Location Belgique France www.rgf.be
Banque Assurfinance Crédits VOUS Immobilier Assurances www.rgf.be
B. Quelques rappels d importance Taux d imposition en Belgique Personne Physique de 0 à 7420 euros 25 % de 7 420 à 10 570 euros 30 % de 10 570 à 17 610 euros 40 % de 17 610 à 32 270 euros 45 % plus de 32 720 euros 50 % Société de 0 à 25.000 24,25 % de 25.000 à 90.000 31 % de 90.000 à 322.500 34,5 % 33,99 %
Revenus du travailleur indépendant : Coût brut d une épargne de 500.000 par le biais d une rémunération Coût total brut 1.344.086 Euro INASTI 20% 268.817Euro I.P.P. 50% 1.075.269 Euro Impôts communaux 7% 37.634 Euro Capital Net 500.000 Euro
Droit de succession en ligne directe Tranche d'imposition De 0 à 12.500 3 % De 12.500 à 25.000 4 % De 25.000 à 50.000 5 % De 50.000 à 100.000 7 % De 100.000 à 150.000 10% De 150.000 à 200.000 14% De 200.000 à 250.000 18% De 250.000 à 500.000 24% Au-delà de 500.000 30 %
350.000 Evolution des prix de l immobilier en Belgique 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 maisons appartements villas 50.000 0 1992 2000 2005 2009 2010 Evolution des prix de l immobilier en Belgique 1992 2000 2005 2009 2010 maisons 52.499 79.661 131.938 172.237 180.877 appartements 66.544 88.943 141.244 177.793 189.636 villas 198.970 266.927 262.624 301.285 319.426
Evolution des prix de l immobilier en Belgique 1 en 1992 = 2,16 en 2010
janv.-92 avr.-93 juil.-94 oct.-95 janv.-97 avr.-98 juil.-99 oct.-00 janv.-02 avr.-03 juil.-04 oct.-05 janv.-07 avr.-08 juil.-09 oct.-10 Date Indices des prix à la consommation janv-92 78,96 janv-93 81,2 janv-94 83,17 janv-95 84,73 janv-96 86,38 janv-97 88,38 janv-98 88,74 janv-99 89,58 janv-00 91,18 janv-01 93,19 janv-02 95,9 janv-03 97,06 janv-04 98,6 janv-05 100,82 janv-06 103,48 janv-07 105,2 janv-08 108,84 janv-09 111,36 janv-10 112,05 janv-11 115,66 mai-11 117,59 120 115 110 105 100 95 90 85 80 75 70 Indices des prix à la consommation
Indices des prix à la consommation 1 en 1992 = 1,67 en 2011
C. Acquisition à l étranger Qui achète? Quoi? Quelle durée? Quel objectif? Les époux - les cohabitants - les enfants? Une société belge (passage en société)? Une SCI de droit étranger La pleine propriété ou l usufruit? Placement? Retraite? Loisirs? Ages? Autant de questions justifiant une planification successorale - analyse patrimoniale adaptée
Qui achète? Quoi? Quelle durée? Quel objectif? Exemple : achat d un bien en France de 500.000 Don manuel de le totalité ou limitée à la valeur de la nue propriété Acquisition de la nue propriété avec l objet du don manuel Acquisition de l usufruit par donateur avec cash ou crédit. 0 de droit de succession + diminution de la masse successorale ssi crédit Avalisation par fiscaliste, notaire,
Utilisation des réserves ou recours au crédit? Taux d intérêts historiquement bas Les dettes diminuent l actif successorale Plus aisé de faire une planification successorale avec des valeurs mobilières Maintien d un bras de levier financier Risque inflationniste
Mensualités constantes : charge constante reprenant intérêts et capital Exemple : Emprunt 400.000 à 3.39% = 2.827 /mois Terme fixe In fine Bullet : charge d intérêts uniquement Remboursement du capital au terme du crédit (assurance de groupe, revente, héritage, etc..) Exemple : Emprunt 400.000 à 4% = 1.340 /mois Recours au crédit, quels crédits possibles?
Financements alternatifs? Financer son opération en personne physique et optimalisation fiscale. Passage en société : - Valorisation d un Goodwill (vente clientèle; fonds de commerce) - Deuxième pilier de la sécurité sociale, possibilité Assurance de Groupe/EIP
Valorisation d un Goodwill Taxation du quasi-apport 33,5 % avant 60 ans, 16,5 % à partir de 60 ans But : créer des liquidités immédiates dans le chef du dirigeant avec un impôt réduit Opération de crédit prise en charge totalement par la société, déductibilité des intérêts Amortissement fiscal du capital par la société D autres pistes peuvent être explorées, création holding (revente de parts), dividendes exceptionnelles, prise de pension anticipée, rémunération sur base de dividendes, etc
Utilisation de l Assurance de Groupe / EIP / PLCI pour financer un bien à l étranger Cadre Légal des avances immobilières et/ou mise en gage des avances sur prestations, des mises en gage des droits à la pension pour la garantie d un emprunt et des attributions de la valeur de rachat affectée à la reconstitution d un emprunt hypothécaire ne peuvent être consenties que pour permettre au travailleur d acquérir, de construire, d améliorer, de réparer ou de transformer des biens immobiliers situés en Europe (nouvel art. 35, 1, 3 AR/CIR) Ces conditions et restrictions doivent être reprises dans le règlement de pension (assurance de groupe) ou la convention de pension (EIP)
Objectif : Financer l acquisition à l étranger en personne physique avec du revenu brut société
Rappel : Transfert de 1.000 du bénéfice brut de la société vers son dirigeant. Que reçoit-il en net?
1. Rémunération supplémentaire : 1.000 versée au dirigeant ISOC : néant car déductible - 0 INASTI : 19,65 % + frais de gestion +/ - 20 % - 200 IPP : 50% + add.comm.(7%) = 53,50% - 428 Net : 372
2. Tantièmes : 1.000 Prime de fin d année ISOC : néant car déductible - 0 INASTI : 19,65 % + frais de gestion +/- 20% - 200 IPP : 50% + add.comm.(7%) = 53,50% - 428 Net : 372
3. Dividende : 1.000 Bénéfice net société distribué en dividende ISOC : 24,98% 33,99%(*) - 250-340 INASTI : néant - 0-0 IPP : 25% PM lib. = - 188-165 Net : 562 495 (*) si dividende > 13 % du capital libéré
4. Mise à disposition d'une habitation Société achète, construit ou loue une habitation, en supporte tous les frais (amortissement, intérêts, réparations, entretiens). Elle met ensuite cette habitation gratuitement à la disposition du gérant. Personne physique taxée en avantage de toute nature. Base : RC partie privée x 1,339 (coeff. d'indexation) 100/60 x 2 (si RC > 745 ). x
5. Perception d'intérêts Société paie des intérêts à son administrateur/gérant ou un membre de sa famille pour une créance accordée par ces derniers à leur société. Court terme : avance via compte-courant Long terme : convention de prêt sous seing privé Dépense déductible pour la société et imposable en tant que revenu mobilier pour la personne physique (précompte mobilier libératoire de 15%), dans certaines limites
5. Perception d'intérêts Double limite de la base de calcul de l'intérêt : 1) Montant de l'avance limité au capital libéré augmenté des réserves taxées 2) Intérêt limité, entre autre, au taux usuel du marché (exemple: 8, 6% prêt compte courant et 6,1% long terme?) Surplus requalifié en dividendes.
5. Perception d'intérêts : 1.000 ISOC : néant car déductible - 0 INASTI : néant - 0 IPP : Précompte libératoire de 15% - 150 Net : 850
6. Liquidation de la société : Rémunération différée : 1.000 Bénéfices mis en réserve et distribués à la liquidation de la société. ISOC lors des mises en réserve : 24,98% 33,99% - 250-340 Impôt pers.phys. : Boni de liquidation 10% - 75-66 Net : 675 594
7. Assurance Groupe ou E.I.P. : Rémunération (capital) différée : 1.000 ISOC : - 0 Taxe sur prime 4,40% : - 4 INASTI : néant - 0 Impôt Personne Physique : 1) sur capital total : 2% Solidarité + 3.55% INAMI (contestée) 2) sur capital contractuel : 10% + add comm (7%) = 10,7% 1) + 2) = taxation globale de +- 16% - 153 Net : 803
7. Assurance Groupe : Rémunération (avance) immédiate : 1.000 ISOC : néant, mais 4.4% sur prime - 44 INASTI : néant - 0 Avance immédiate : 597 - max 65% de la réserve - pour investissement immobilier en Belgique Impôt Personne Physique : taxation globale de +- 16% - 153 Net immédiat : 597 Net différé : 180
Tableau récapitulatif (ISOC = 33,99 %) Sur 1000 brut, il vous restera en net Loyers (avecph) 1000 Intérêts 850 Assurance groupe différée 803 Voiture 783 Habitation à disposition 774 Groupe immédiate + complém. à 60 773 Loyers (sans PH) 679 DNA 626 Liquidation société 594 Assur.de groupe immédiate 567 Dividendes 495 Tantièmes 372 Rémunération 372
70.000 Graphique potentialité/efficacité fiscale 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Rém AG Hab Voit DNA Liq Loy Div Brut Net
Tableau récapitulatif (ISOC = 33,99 %) en chiffres absolus (potentialité) brut et net Nature revenu Brut Net Rémunération 60.000 22.320 Assurance de groupe 25.000 20.075 Habitation à disposition 20.000 15.480 Voiture 15.000 11.745 DNA 10.000 6.260 Liquidation société 8.895 5.284 Loyers (avec PH) 4.075 4.075 Dividendes 8.895 4.403 Intérêts à voir à voir Tantièmes à voir à voir
Techniques du financement par Assurance de Groupe Exemple 1 : Comparaison avec un crédit classique Besoin crédit : 300.000 Dirigeant : 45 ans Rémunérations bruts : 60.000 Crédit classique (mensualités constantes) Taux 4,34 % en 20 ans Mensualités : 1.859 net Ce qui équivaut à un brut société de 3.997 de rémunération de dirigeant, soit sur 20 ans à un coût total de 959.328 soit 3x l investissement.
Exemple 1 : Comparaison avec un crédit classique Besoin crédit : 300.000 Dirigeant : 45 ans Rémunérations bruts : 60.000 Crédit in fine (reconstitué par l assurance de groupe/ EIP) Taux 4,65 % en 20 ans Mensualités : 1.128 net, soit 2.425 brut, soit une rémunération brute sur 20 ans de 582.193 Prime d assurance vie annuelle 11.138 déductibles Pour un capital de 300.000 net après impôts Coût total de l opération 582.193 d intérêts bruts + 222.760 de primes d assurances. Total 804.953
Exemple 1 : Comparaison avec un crédit classique Classique Assurance de Groupe Mensualités PP 1.859 /mois net 1.128 /mois net Brut société hors cotisations sociales Primes Assurance Groupe brutes 3.997 /mois 2.425 /mois 11.138 /an Total annuel 47.964 40.238 Total sur 20 ans 959.280 804.760 Différence Bénéfice 154.520 brut société
Exemple 2 : Utilisation immédiate de la réserve Besoin crédit : 400.000 Dirigeant : 55 ans Rémunérations bruts : 90.000 Crédit classique (mensualités constantes) Taux 4 % en 10 ans Mensualités : 4.035 net Ce qui équivaut à un brut société de 8.677 de rémunération de dirigeant, soit sur 10 ans à un coût total de 1.041.385
Exemple 2 : Utilisation immédiate de la réserve Besoin 400.000 Dirigeant : 55 ans Rémunérations bruts : 84.000 Crédit in fine (reconstitué par l assurance de groupe/ EIP) Taux 4,30 % en 10 ans Prime unique Assurance de Groupe : 200.000 Crédit d investissement société : 4,20 % - 0 % si liquidité dans la société Primes annuelles 17.198 Capital net 400.000 Mensualités : 982,80 pour les intérêts, soit 2.113 brut = 25.355 annuellement Charge d intérêts bruts 253.548
Exemple 2 : Utilisation immédiate de la réserve Crédit 400.000 Dirigeant : 55 ans Rémunérations bruts : 84.000 Mécanisme de financement Réserve disponible : 200.000 Avance immédiate : 120.000 coût 0 Crédit in fine : 280.000 sur 10 ans Mensualité : 982 Solde reconstitué par l assurance de groupe et remboursé à 65 ans au plus tard.
Exemple 2 : Utilisation immédiate de la réserve Classique Assurance de Groupe Mensualités PP 4.035,37 /mois 982 /mois Brut société hors cotisations sociales Primes Assurance Groupe brutes 8.678 /mois (Par an : 104.138 ) 2.113 /mois (Par an : 25.355 ) 18.564 /an Prime unique : 200.000 taux de financement 4,20 % (coût 245.276 ) Total annuel 104.138 43.908 + 245.276 (PU) Total sur 10 ans 1.041.380 684.356 Différence Bénéfice 357.024 brut société
D. Solutions de crédits 1. Crédits en Belgique avec prise de garanties réelles a) Sur un bien immobilier (libre ou partiellement) propriété en personne physique b) Sur valeurs mobilières (nantissement) Toutes formes de crédits Age terme 70 ans Acte notarié. Personne physique ou société belge. Taux actuel entre 2,47% et 5% Partenaires : Deltalloyd Bank, Axa, Elantis, BNP, AG, Record, Allianz, BKCP,
2. Crédit en France (banques françaises) avec prise de garanties réelles sur le bien acheté. Quotité 70% voir 80%. Loyers pris à 70%. Tous types de crédits Crédits de liquidités possibles sur biens en France libres d hypothèques. Notaire Français Partenaires : Crédit Foncier, BPE (Banque populaire Européenne), Société Générale,...
3. Solution RGF objectif sud PAS D INSCRIPTION HYPOTHECAIRE SUR LE BIEN EN FRANCE ou Monaco (hors Corse) Remplacée par une assurance caution couvrant la totalité du montant emprunté Montant de la prime : moins cher qu une inscription hypothécaire
Objectif Sud : Plus simple Plus souple Moins cher Pas d inscription hypothécaire Pas d acte notarié ni de mainlevée Pas de formalisme
RGF Objectif Sud : Pour qui? Emprunteurs : Société de patrimoine de droit belge répondant à la définition suivante : Personne physique Société civile immobilière de droit français (SCI) Age : Maximum 70 ans au terme du crédit. Situation Résidentielle: résident et propriétaire en Belgique au moment de l introduction de la demande
Comment réaliser l achat d une seconde résidence? Conclusions Opportunité d une plannification successorale Optimalisation fiscale de l acquisition Solutions multiples de financement La solution réside dans le panachage de crédits Du rêve à la réalité!
2 ème partie : Comment acheter et quels pays présentent des opportunités? Présenté par Bernard PETIT
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Merci pour votre attention...